Thế chấp nhà ở theo quy định pháp luật Việt Nam

TẠP CHÍ CƠNG THƯƠNG

THẾ CHẤP NHÃ ở
THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VIỆT NAM

• HUỲNH VĂN CHỮ

TĨM TẮT:

Trong phạm vi bài viết này, tác giả tập trung phân tích các quy định pháp luật về thế chấp
nhà ở. Nghiên cứu và đưa ra những khó khăn, vướng mắc từ thực tiễn tại Tòa án Nhân nhân ở
Việt Nam hiện nay. Từ đó, đề xuất những kiến nghị, giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật về thế
chấp nhà ở, thống nhất đường lối khi giải quyết các vấn đề có liên quan đến thế chấp nhà ở.

Từ khóa: thế chấp nhà ở, tòa án nhân dân, giao dịch bảo đảm.

1. Đặt vân đề
Pháp luật về thế chấp nhà ở được điều chỉnh
bởi nhiều văn bản luật khác nhau, trong đó bao
gồm cả luật chuyên ngành, như: Luật Đất đai,
Luật Nhà ở, Luật Các tổ chức tín dụng và các văn
bản khác có liên quan về giao dịch bảo đảm,...
Trình tự, thủ tục thế chấp nhà ở hiện nay được
điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật về tố tụng,
như: Bộ luật Tố tụng dân sự, các Nghị quyết của
Hội đồng Thẩm phán hướng dẫn giải quyết các
tranh chấp dân sự, thương mại. Trong phạm vi bài
viết này, tác giả phân tích các quy định pháp luật
về thế châp nhà ở trong thực tế.
2. Pháp luật về thế chấp nhà ở theo quy định
pháp luật Việt Nam

2.1. về điều kiện thế chấp nhà ở
Các bên trong khi thế chấp nhà ở được quy
định theo Điều 144 Luật Nhà ở 2014 như sau:
- Trong trường hợp bên thế chấp là một tổ chức
thì pháp luật quy định bên nhận thế chấp sẽ là tổ
chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.

40

SỐ22-Tháng 9/2021

- Trong trường hợp bên thế chấp là cá nhân thì
bên nhận thê chấp sẽ là tổ chức tín dụng hoặc tổ
chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá
nhân khác.
Điều kiện thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung:
Theo điều 145 Luật Nhà ở 2014 điều chỉnh việc
thế chấp nhà ở thuộc sỏ hữu chung như sau: Các
chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự
đồng ý bằng văn bản đối với việc thế chấp nhà ở
thuộc sở hữu chung (trừ những trường hợp sở hữu
chung theo từng phần). Nghĩa vụ của bên thê chấp
nhà ở sẽ do các chủ sở hữu chung hợp nhất liên
đới cùng thực hiện.
Điều kiện thế chấp nhà ở đang cho thuê:
Quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê được điều
chỉnh ở Điều 146 Luật Nhà ở 2014 như sau: Chủ
sở hữu nhà phải thông báo cho bên thuê trước về
việc thế châp bằng văn bản. Bên thuê nhà ở sẽ
được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà

ở. Bên thuê nhà sẽ được tiếp tục thuê đến hết hạn
hợp đồng. Nhà ở đang thuê sẽ bị xử lý để thực


LUẬT

hiện nghĩa vụ của bên thế chấp, trừ các trường
hợp sau đây: Bên thuê không chịu trả tiền thuê
nhà ở theo thỏa thuận từ 3 tháng trở lên mà khơng
có những lý do chính đáng. Bên thuê sử dụng nhà
ở khơng đúng mục đích như những gì đã thỏa
thuận trong hợp đồng. Không được tự ý đục phá,
cơi nới hoặc cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê.
Thực hiện việc chuyển đổi, cho mượn hoặc cho
thuê lại nhà ở đang th mà khơng có sự đồng ý
trước của bên cho thuê. Bên thuê nhà ở làm ảnh
hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những
người trong khu vực xung quanh. Dù đã bị lập
biên bản đến lần thứ ba mà vẫn khơng có dâu
hiệu khắc phục.
2.2. Chủ thể tham gia thế chấp nhà ở
Bên thế châp: Căn cứ vào Luật Nhà ở, chủ thể
thế chấp nhà ở phải là đốì tượng được phép sở hữu
nhà ở theo quy định pháp luật Việt Nam.
Đôi tượng được quyền sở hữu nhà ở là những đơi
tượng sau:
“ 1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại
khoản 1 Điều 159 của Luật này”.

Quy định về Đối tượng tổ chức, cá nhân nước
Igoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
“a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây
đựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định
của Luật này và pháp luật có liên quan;
b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, chi
nhánh, văn phịng đại diện của doanh nghiệp nước
ngồi, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân
hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam
(sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);
c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh
tào Việt Nam”.
Như vậy, những đối tượng được quyền sở hữu
r hà ở, sẽ được phép tham gia mua bán sở hữu nhà
C, do đó, việc những đổì tượng này đương nhiên có
quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai. Vì
vậy, việc những đơ'i tượng này dùng nhà ở
hình thành trong tương lai để thế chấp vay vốn là
điều đương nhiên, phù hợp với quy định pháp luật
hiện hành.
Bên nhận thế chấp nhà ở:

Căn cứ vào quy định tại Khoản 1, Điều 72 Nghị
định số 99/2015/NĐ - CP thì bên nhận thế chấp
nhà ở là các tổ chức tín dụng được thành lập và
hoạt động theo quy định pháp luật Việt Nam.
Theo Luật Các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12
sửa đổi bổ sung năm 2017 quy định:
“Tổ chức tín dụng là doanh nghiệp thực hiện
một, một số hoặc tất cả các hoạt động ngân hàng.

Tổ chức tín dụng bao gồm ngân hàng, tổ chức tín
dụng phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mơ và
quỹ tín dụng nhân dân”1.
2.3. Điều kiện về nhà ở hình thành trong tương
lai đem thếchấp
Điều kiện chung để nhà ở hình thành trong
tương lai được đem ra thế chấp thì nhà ở hình
thành trong tương lai mn thế chấp phải đáp ứng
điều kiện sau:
“Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở
quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này thì
phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở
hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai,
Giây phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy
phép xây dựng.
Trường hợp người thế chấp nhà ở mua nhà ở
của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở,
phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ
đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua
bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp
đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ
chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu
tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán
và khơng thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu
kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc
về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà
ở này”2.
Ngoài điều kiện chung trên, điều kiện cụ thể
được quy định chi tiết tại Thông tư liên tịch sô'
01/2014/TTLT của Ngân hàng Nhà nước - Bộ Xây

dựng - Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường
về điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai, theo
Thơng tư liên tịch sô' 01/2014/TTLT của Ngân
hàng Nhà nước - Bộ Xây dựng - Bộ Tư pháp - Bộ
Tài nguyên và Môi trường, loại nhà ở hình thành
trong tương lai được thế chấp tại các tổ chức tín
dụng đó là:

SỐ22-Tháng 9/2021

41


TẠP CHÍ CƠNG THƯƠNG

“Nhà ở hình thành trong tương lai được thế
chấp để vay vein theo quy định tại Thông tư này
bao gồm nhà ở thương mại và nhà ở xã hội theo
quy định của pháp luật về nhà ở, cụ thê là:
1. Căn hộ chung cư được xây dựng trong dự án
đầu tư xây dựng nhà ở;
2. Nhà ở riêng lẻ (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở
liền kề) được xây dựng trong dự án đầu tư xây
dựng nhà ở”. Để cụ thể hơn và quy định điều kiện
chặt chẽ hơn về loại nhà ở HTTTL được thế chấp
thì tại Thông tư liên tịch sô' 01/2014/TTLT của
Ngân hàng Nhà nước - Bộ Xây dựng - Bộ Tư pháp
- Bộ Tài ngun và Mơi trường đã chỉ rõ về tình
trạng nhà ở, hồ sơ pháp lý như thế nào mới được
đem thế chấp:

Nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp
tại tổ chức tín dụng phải có đủ các điều kiện
sau đây:
1. Đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê
duyệt, đã xây dựng xong phần móng nhà ở, đã
hồn thành thủ tục mua bán và có hợp đồng mua
bán ký kết với doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc nhà
ở đã được bàn giao cho người mua cấp Giấy chứng
nhận theo quy định của pháp luật;
2. Không bị kê biên để thi hành án hoặc để
chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền đối với nhà ở đã được bàn
giao cho người mua nhưng chưa được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo
quy định của pháp luật;
3. Thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà dự án
này đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp
Giấy chứng nhận hoặc đã có quyết định giao đất,
cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp cho chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp
luật đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Như vậy, pháp luật quy định hết sức chặt chẽ
về mặt giấy tờ đơi với nhà ở hình thành trong
tương lai.
Thứ nhất, về mặt giấy tờ và thực tế các bên
phải đưa ra được căn cứ là sự có thật của nhà ở khi
đem ra thế chấp. Đó là về tiến độ xây dựng thực
tế đang tới đâu rồi để tránh tình trạng nhà ở chỉ
trên giấy tờ thơi. Đối với thiết kế kĩ thuật phải có

42

SỐ22-Tháng 9/2021

bản vẽ cụ thể, thể hiện được mặt bằng và các
thông số chi tiết về nhà ở, qua đó chúng ta có thê
hình dung được tính khả thi của việc hình thành
ngơi nhà trên là có thật hạn chế yếu tơ' rủi ro cho
các bên khi tham gia giao dịch. Cho nên, việc quy
định các giấy tờ chứng minh một cách đầy đủ để
cho các bên thấy được tính khả thi và sự chắc chắn
về tương lai định sẩn tài sản này sẽ được hình
thành theo như những gì đã thể hiện trong giấy tờ,
tài liệu mà các bên đưa ra.
Thứ hai, về mặt sở hữu, bên thê' chấp phải
chứng minh được việc sở hữu ngôi nhà ở khi đem
tài sản này đi thê' chấp. Có nhiều hình thức tham
gia mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có
thể theo dạng góp vốn, vay vốn, đây là cách các
chủ đầu tư muôn huy động vốn sớm đô'i với các
chủ thể tham gia mua nhà. Do vậy, trong quy định
về thê' chấp, hình thức này khơng được cơng nhận
là sỏ hữu nhà dưới dạng hợp đồng góp vơ'n đầu tư
mà căn cứ vào hợp đồng mua bán và hoàn thành
thủ tục mua bán với chủ đầu tư. Hoặc với trường
hợp đã nhận bàn giao nhà, trên thực tế, ngơi nhà
đã hình thành và được đưa vào sử dụng nhưng về
mặt pháp lý các bên chưa hoàn thiện việc cấp
giây chứng nhận quyền sở hữu thì cũng coi như là

nhà ở hình thành trong tương lai.
2.4. Quyền và nghĩa vụ bên thế chấp và bên
nhận thê chấp nhà ở nói chung
Theo Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, thì: đơi
với Nghĩa vụ của bên thê' chấp:
1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thê' chấp
trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường
hợp luật có quy định khác.
2.
Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc
phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng
tài sản thê' chấp nếu do việc khai thác đó mà tài
sản thê' chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút
giá trị.
Như vậy, việc bảo quản, giữ gìn tài sản thê'
chấp thuộc nghĩa vụ của bên thê' chấp, vì tài sản
thể chấp do bên thê' chấp giữ, khai thác sử dụng.
Cho nên, bên thê chấp phải bảo quản tài sản
không để hư hỏng, mất mát, hao hụt, bảo tồn giá
trị tài sản thê'chấp.


LUẬT

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 320 Bộ
luật Dân sự 2015, bên thế chấp cịn có các nghĩa
vụ sau:
- Giao giây tờ liên quan đến tài sản thế chấp
trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường

hợp luật có quy định khác. Tài sản thế chấp là
động sản hoặc bâì động sản phải đăng ký quyền
sở hữu, khi thế chấp các bên có thể thỏa thuận bên
thế chấp phải giao giấy tờ chứng nhận quyền sở
hữu tài sản để bên thế châp không định đoạt được
trong thời hạn thế châp. Tuy nhiên, có những loại
tài sản khi sử dụng phải có giấy tờ sở hữu thì
khơng thể giao giấy tờ được như xe ô tô, tầu biển,
máy bay,... Như vậy, luật không bắt buộc các bên
phải chuyển giao giấy tờ chứng nhận quyền sở
hữu, sử dụng tài sản thế chấp, trừ trường hợp
các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy
định khác.
- Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc
phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng
tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài
sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút
giá trị.
- Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một
thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc
thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương,
trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế
chấp cho bên nhận thế chấp. Khi xác lập thế chấp,
bên thế chấp phải cung cấp đầy đủ thơng tin về
tình trạng pháp lý và thực tế của tài sản để bên
nhận thế chấp biết và đưa ra các quyết định xác
lập thế chấp hay không. Trong thời hạn thế chấp,
nếu tài sản bị hư hỏng, giảm sút giá trị,... bên thế
chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết

để các bên hợp tác khắc phục hoặc thỏa thuận lựa
chọn tài sản khác để thế châp,...
- Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế châp
lể xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý
:ài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật
Dân sự 2015.
2.5. Việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ
không phải là hoạt động kinh doanh tài sản của
bên nhận bảo đảm.
Nguyên tắc tự do thỏa thuận trong hợp đồng

vẫn là nguyên tắc chính và chủ yếu xuyên suốt
các chê định hợp đồng từ trước đến nay. Việc các
bên tự thỏa thuận với nhau trong việc xử lý tài sản
bảo đảm là nhà ở trong trường hợp các bên cùng
thiện chí và hợp tác cùng với nhau có cùng tiếng
nói chung trong việc giải quyết hậu quả khi khơng
thanh tốn được khoản nợ. Có nhiều phương án để
xử lý tài sản được đưa ra cho các bên xử lý đó là:
Thứ nhất: bán chính tài sản thế châp để xử lý
việc bán này và hoàn toàn có thể do bên thế chấp
tự tìm kiếm đối tác, khách hàng để tiến hành việc
mua bán này nhưng do nhà ở đã thế châp nên toàn
bộ giấy tờ pháp lý cũng như các thủ tục đang ký
thế chấp đang được thực hiện, do vậy phải có sự
phối hợp giữa các bên liên quan nhằm mục đích
bán được tài sản là nhà ở đang thế chấp cho bên
có nhu cầu mua và thu về được khoản tiền cần
thiết để đảm bảo cho việc hoàn trả khoản nợ mà
bên thế chấp đang nợ tổ chức tín dụng.

Thứ hai: bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản
bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ
của bên bảo đảm. về nguyên tắc, tài sản dùng để
thế chấp bảo đảm cho khoản vay của cá nhân, tổ
chức tại tổ chức tín dụng thường có giá trị hơn rất
nhiều so với khoản vay. Trong thực tế, việc định
giá tài sản bảo đảm phụ thuộc vào nghiệp vụ của
cán bộ tín dụng làm sao đảm bảo cấp khoản vay
trong phạm vi cho phép. Khi bên thê chấp khơng
có khả năng thanh tốn khoản vay, các bên thỏa
thuận đem ngôi nhà đã thế châp ra bán thì giá trị
ngơi nhà đã khơng cịn cao như lúc định giá ban
đầu và thu về số' tiền còn thấp hơn cả số tiền mà
bên thếchâp đã vay của tổ chức tín dụng. Do vậy,
việc các bên có thể thỏa thuận thông nhát thêm
việc bù trừ khoản chênh lệch phát sinh mà cần bù
vào so với giá trị khoản vay.
Thứ ba: trong trường hợp các bên chưa thỏa
thuận vơi nhau về phương thức xử lý tài sản bảo
đảm, khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên
bảo đảm chưa thực hiện thì tài sản đem thế
châp được đem bán đâu giá thông qua tổ chức
bán đấu giá.
Đôi với trường hợp xử lý nhà ở hình thành
trong tương lai là nhà ở xã hội: Trường hợp bên
thế châp không thực hiện hoặc thực hiện không

SỐ22-Tháng 9/2021

43

TẠP CHÍ CỐNG THƯƠNG

đúng nghĩa vụ được thỏa thuận trong hợp đồng thế
châp dẫn đến việc phải xử lý tài sản thế chấp là
nhà ở xã hội hình thành trong tương lai thì tài sản
thế chấp được xử lý như sau:
Nếu chủ đầu tư chưa bàn giao nhà ở cho bên
thế chấp thì bên nhận thế chấp phơi hợp với chủ
đầu tư chấm dứt hợp đồng mua bán nhà ở với bên
thế chấp để bán lại nhà ở đó cho đối tượng được
mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về
nhà ở.
Nếu chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở cho bên thế
chấp, nhưng chưa thực hiện thủ tục cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở thì bên nhận thế chấp
phối hợp với chủ đầu tư bán lại nhà ở đó cho đơi
tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của
pháp luật về nhà ở.
3. Thực trạng thế châp nhà ở để đảm bảo
khoản vay từ thực tiễn của tòa án ở Việt Nam
hiện nay
Trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín
dụng hiện nay, biện pháp thế chấp tài sản trong
đó tài sản thế chấp là nhà ở được sử dụng rất phô
biến do chiếm nhiều ưu thế so với các biện pháp
bảo đảm khác. Do đó, các tranh chấp về hợp đồng
thế chấp nhà ở để đảm bảo khoản vay tại Tòa án
nhân dân hiện nay chiếm số lượng lớn. Qua

nghiên cứu thực trạng giải quyết các vụ án về
tranh châp hợp đồng thế chấp tại Tòa án Nhân
dân hiện nay, tác giả nhận thấy một số bất cập
trong pháp luật về hợp đồng thế châp nhà ở và
giải quyết tranh châp về chế định này như sau:
Thứ nhất, về cơ bản, bộ khung pháp lý về thê
chấp nhà ở đã có văn bản hướng dẫn cụ thể.
Nhưng trên thực tế thì vẫn vướng trong khâu giấy
tờ thủ tục dẫn đến các thủ tục liên quan như công
chứng, đăng ký thế chấp chưa thực hiện được, do
vậy chủ trương đã có nhưng về phần thực hiện
vẫn chưa thông do các bên vẫn còn sợ các rủi ro
liến quan. Đối với thực trạng hiện nay, khi tô
chức cá nhân tham gia mua nhà đang xây dựng
thuộc các dự án xây nhà thương mại để ở cịn tồn
tại một sơ' trường hợp: Các nhà ở của dự án có thể
thuộc tài sản đã được thế châp để đảm bảo thực
hiện nghĩa vụ trả nợ tại ngân hàng khác trong
trường hợp chủ đầu tư đã thế chap toàn bộ dự án

44

SỐ22-Tháng 9/2021

(tức là toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất của dự án) để vay vón thực hiện dự
án. Trong trường hợp này, nếu bên khách hàng là
người mua nhà mà đem tài sản đó thế chấp thì vơ
tình 1 tài sản 2 lần thế chấp (1 lần thế chấp dưới
hình thức là căn hộ độc lập và 1 lần thế chấp dưới

hình thức là căn hộ thuộc dự án của chủ đầu tư)
được thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ
tại các ngân hàng mà không đáp ứng được các
điều kiện theo yêu cầu của ngân hàng và quy
định của pháp luật. Vì vậy, để hạn chế rủi ro từ
việc nhận thê chấp nhà ở hình thành trong tương
lai của tổ chức, cá nhân mua nhà ở từ chủ đầu tư
thì phương án đặt ra là, ngân hàng yêu cầu chủ
đầu tư cung cấp văn bản cam kết giải châp các
căn hộ nhà ở mà ngân hàng nhận thế chãp hoặc
có văn bản gửi cho ngân hàng nhận thế châp dự
án thống nhất loại trừ các căn hộ thế chấp ra khỏi
giá trị dự án thế chấp (Giải châp).
Thứ hai, về thủ tục công chứng, chứng thực hợp
đồng thế chấp nhà ở. về thủ tục giẫy tờ để tiến
hành công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp
nhà ở hình thành trong tương lai được quy định khá
đầy đủ. Quy định là như vậy, nhưng trong thực tế,
các phịng cơng chứng tiến hành cơng chứng dạng
hợp đồng thế châp chủ yếu gặp vướng mắc tại
khâu đàng ký thế châp giao dịch bảo đảm tại văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất do việc đăng ký
giao dịch bảo đảm vẫn chưa thông suốt khi mà
yêu cầu về giấy tờ như là: “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất và
Biên bản nghiệm thu nhà ở đã hồn thành việc
xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp
luật xây dựng”. Đây là 2 loại giấy tờ u cầu
trong q trình cơng chứng hợp đồng thế chấp nhà
ở hình thành trong tương lai, nhưng trên thực tế,

việc chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ này cho
người thế chấp rất ít, khơng phải chủ đầu tư nào
cũng cung cấp cho bên mua nhà.
Thứ ba, về trình tự, thủ tục thế chãp nhà ở. Hồ
sơ thế chấp nhà ỏ hình thành trong tương lai để
vay vốn tại tổ chức tín dụng bao gồm các giấy tờ
quy định tương đôi đầy đủ tạo khung pháp lý cho
các bên tham gia thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai nhưng một sô quy định yêu cầu về giấy


LUẬT

tờ thủ tục gây khó khăn cho các bên khi mn thế
châp nhà ở hình thành trong tương lai, cụ thể như:
trong hồ sơ thế chấp nhà ở hình thành trong tương
lai đang ở quá trình xây dựng, theo quy định, bên
thế chấp phải cung câp bản sao có chứng thực
biên bản nghiệm thu nhà ở đã hoàn thành việc
xây dựng phần móng. Khó khăn đặt ra ở đây là để
có bản sao chứng thực, bên thế chấp phải trình
bản gốc của các giấy tờ này cho cơ quan nhà nước
có thẩm quyền. Chủ đầu tư thường do dự hay
khơng trao bản gô'c các giấy tờ này cho bên thế
chấp do sợ mất mát hoặc do một dự án thường bao
gồm rất nhiều nhà ở hình thành trong tương lai và
nhiều khi cùng một lúc có rất nhiều yêu cầu cung
câp các giấy tờ này.
Thứ tư, về thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm
hợp đồng thế châp nhà ở hình thành trong tương

lai. Hiện nay, nhiều ngân hàng đã ký hợp đồng
nhận thế châp nhà ở hình thành trong tương lai
đều không tiến hành đăng ký thế châp được, hồ sơ
vay vein chờ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất giải quyết khi có hướng dẫn dưới Thơng tư.
Một số ngân hàng được tư vấn chuyển qua thế
chấp dưới hình thức thế chấp quyền phát sinh từ
hợp đồng mua bán nhà ở để có thể đăng ký giao
dịch bảo đảm tại Trung tâm đăng ký giao dịch bảo
đảm hoặc để tránh việc phải có xác nhận xóa thế
chấp đơi với nhà ở hình thành trong tương lai được
thế châp khi chủ đầu tư đã thế chấp dự án nhà ở.
4. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế
chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Giải pháp hồn thiện xây dựng pháp luật về
thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Bên
trong vấn đề thế châp, ngân hàng, chủ đầu tư,
khách hàng nên đưa thêm quy định về điều kiện
bắt buộc đơi với các nhà ở hình thành trong tương
lai khi tiến hành bán đến tay khách hàng là chủ
đầu tư phải hoàn thiện tất cả thủ tục giải chấp đối
với ngân hàng khi tiến hành bán nhà ở độc lập
trong dự án. Như vậy, sẽ tránh được tình trạng một
nhà ở mà đem thế chấp 2 lần làm ảnh hưởng tới
quyền lợi của người mua nhà.
- về công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở.
Người chứng hợp đồng thế chấp là thủ tục bắt
buộc trong điều kiện có hiệu lực của hợp đồng

thê chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Do

vậy, việc cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý
chính xác theo quy định pháp luật cần thiết cho
công chứng viên là yêu cầu cần thiết. Song, có
những giấy tờ về mặt yêu cầu là cần thiết, là cơ
sở để chứng minh tính hợp pháp của đôi tượng
cần công chứng.
- về đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng thế
chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Do đây là
quy định mới, vì vậy, để cho thuận lợi và thơng
suốt trong quy trình xử lý hồ sơ đăng ký thế chấp
nhà ở hình thành trong tương lai, việc bồi dưỡng
về chuyên môn nghiệp vụ, chuẩn bị đầy đủ cơ sở
vật chất, nhân sự, cùng với giải quyết dứt điểm
các vướng mắc còn tồn tại trên văn bản ban hành
phải xử lý lý nhanh chóng, dứt khốt. Từ đó, để
việc áp dụng quy định đã ban hành vào thực tiễn,
tránh tình trạng chỉ vì một vài điều khoản mà trì
hỗn văn bản đã ban hành, gây tốn kém chi phí
liên quan, dẫn tới tình trạng luật bị “đắp chiếu” do
thiếu văn bản hướng dẫn, gây tâm lý tiêu cực cho
các bên đối với các cơ quan công quyền.
5.
Một sơ' kiến nghị hồn thiện
Thứ nhất, tăng cường hoạt động thanh tra, giám
sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mục
đích của hoạt động thanh tra nhằm phát hiện sơ hở
trong cơ chế quản lý, chính sách, pháp luật để
kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền
biện pháp khắc phục; phòng ngừa, phát hiện và xử
lý hành vi vi phạm pháp luật; giúp cơ quan, tổ

chức, cá nhân thực hiện đúng quy định của pháp
luật; phát huy nhân tơ' tích cực; góp phần nâng cao
hiệu lực, hiệu quả hoạt động quản lý nhà nước;
bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp
pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân. Giám sát,
kiểm tra quá trình ban hành văn bản pháp luật.
Hoạt động kiểm tra, giám sát này nhằm phát hiện
những nội dung sai trái hoặc khơng cịn phù hợp
để kịp thời đình chỉ việc thi thành, sửa đổi, bổ
sung, hủy bỏ hoặc bãi bỏ một phần hoặc toàn bộ
văn bản, đồng thời kiến nghị cơ quan có thẩm
quyền xác định trách nhiệm của cơ quan, cá nhân
đã ban hành văn bản sai trái.
Thứ hai, giám sát, kiểm tra việc tổ chức thực
hiện văn bản pháp luật. Hiện nay, quy định pháp

SỐ22-Tháng 9/2021

45


TẠP CHÍ CƠNG THIÍdNG

luật khó có thể bao qt và giải quyết hết được
tất cả các quan hệ xã hội, nhát là các vấn đề pháp
luật liên quan. Với sự phát triển không ngừng của
các quan hệ xã hội, việc luật vừa ban hành thì
quan hệ đó đã thay đổi nên có sự vênh và bất cập

tình trạng bình thường và khơng bị sử dụng sai

mục đích, tài sản bảo đảm không bị giảm sút về
số lượng cũng như chất lượng, không bị sử dụng
dẫn đến giảm giá trị tài sản bảo đảm, ngân hàng
cần nâng cao công tác kiểm tra quản lý, thường

của văn bản vừa ban hành với thực tiễn thực hiện
là điều bình thường, nhưng làm sao để hạn chế tốì
đa sự bất cập đó. Do vậy, cần sự phôi hợp từ các
chủ thể tham gia quan hệ pháp luật như cơ quan
nhà nước trực tiếp xử lý công việc, cá nhân, tổ
chức trực tiếp tham gia, luật sư,... để tổ chức và
tổng hợp những bất cập, qua đó kiến nghị với cơ
quan. Thanh tra, giám sát việc xử lý vi phạm,
hiện nay, các hành vi vi phạm liên quan đến các
giao dịch dân sự đối với thế chấp nhà ở hình
thành trong tương lai cịn khá phổ biến.
Thứ ba. hồn thiện quy trình thẩm định và
quản lý nhà ỏ. Hồn thiện quy trình cho vay thế
chấp nhà ở theo hướng rút ngắn thời gian xử lý,
đặc biệt là thời gian xử lý trung gian giữa các
phòng ban. cần tăng cường sự phôi hợp, tác
nghiệp giữa các bộ phận và sắp xếp hợp lý các bộ
phận có liên quan trong hoạt động cho vay giữa
các phòng ban liên quan; chức năng quyết định
cho vay cần tách biệt với thẩm định tín dụng;
chức năng thẩm định tín dụng cần tách biệt với
định giá tài sản đảm để bảo đảm tính khách quan
và giảm áp lực cơng việc cho bộ phận tín dụng.
Quy định chặt chẽ quy trình rút vốn vay để
đảm bảo là khách hàng sử dụng vốn vay đúng

mục đích và yêu cầu trong hồ sơ xin vay; ban
hành mẫu hợp đồng giao dịch, mẫu biểu kiểm tra
chuẩn trong hoạt động cho vay có thế chấp nhà ỏ
để phịng tránh các rủi ro phát sinh trong q
trình cho vay và khi giải chấp các khoản vay.
Ngoài ra, cần tăng cường kiểm tra sau cho vay.
Thứ tư, hoàn thiện công tác định giá nhà ỏ đã
được thế chấp và quy trách nhiệm rõ ràng trong
việc thẩm định tài sản đảm bảo. cần xây dựng
ngân hàng thông tin thị trường tài sản, tạo nguồn
thông tin đáng tin cậy và có độ chính xác cao.
Thứ năm, nâng cao chất lượng quản lý tài sản
đảm bảo là nhà ở, thường xuyên định giá lại giá
trị để đảm bảo tài sản bảo đảm vẫn đang trong

xuyên định giá lại tài sản bảo đảm. Đây cũng là
một trong những khâu vô cùng quan trọng ảnh
hưởng đến chất lượng bảo đảm tiền vay.
Thứ sáu, hồn thiện cơng tác đánh giá lựa
chọn khách hàng và xây dựng một danh mục đầu
tưhợp lý. Việc lựa chọn khách hàng tốt có vai trị
quyết định trong chất lượng bảo đảm tiền vay nói
riêng và chất lượng tín dụng nói chung. Phân tích
đánh giá khả năng tài chính của khách hàng, cán
bộ tín dụng cần xác minh tính xác thực của các
báo cáo tài chính. Đồng thời, có thể kết hợp với
phỏng vân để đánh giá khả năng điều hành quản
lý của người lãnh đạo, của kế toán trưởng,...
Thứ bảy, tăng cường tuyên truyền, phổ biến về
các quy định của pháp luật liên quan đến hoạt động

pháp luật dân sự, tín dụng, doanh nghiệp và các thủ
tục hành chính trong lĩnh vực có liên quan, để người
dân có nhận thức đúng đắn và đầy đủ về những quy
định của pháp luật trong lĩnh vực đất đai, nhằm hạn
chế việc pháp luật dân sự, tín dụng và doanh
nghiệp khơng đúng quy định pháp luật, như hợp
đồng chuyển nhượng không tuân thủ các nội dung
và hình thức theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luật
Đất đai, đảm bảo nguyên tắc "sống, làm việc theo
Hiến pháp và pháp luật”.
6.
Kết luận
Thực tiễn giải các vụ án về quyết tranh chấp
hợp đồng thế chấp nhà ở trong những năm gần
đây cho thấy tỉ lệ tranh chấp còn cao, diễn biến
phức tạp, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp
pháp của các đường sự. Qua đây, người viết đề
xuất một sô' kiến nghị, giải pháp hoàn thiện hệ
thống pháp luật điều chỉnh chế định về thế chấp
nhà ở trong thực tiễn. Bên cạnh đó, cần nâng cao
chát lượng xét xử tại Tòa án Việt Nam thông qua
việc nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ ngành
Tịa án, tăng cường cơng tác tun truyền, giải
thích và nâng cao nhận thức pháp luật trong thời
gian tới ■

46

SỐ22-Tháng 9/2021

LUẬT

TÀI LIỆU TRÍCH DẪN:
‘Điều 4 Luật Các tổ chức tín dụng 2010, sửa đổi bổ sung 2017
2Điều 148 Luật Nhà ở 201

TÀI LIỆU THAM KHẢO:
1.

Quốc hội (2015), Bọ luật Dân sự 2015.

2.

Quốc hội (2014), Luật Nhà ở 2014.

3.

Quốc hội (2014), Luật Cơng chứng 2014.

4.

Chính phủ (2006), Nghị định sơ' 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm.

5.

Chính phủ (2010), Nghị định sổ83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm.

6. Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 về sửa đổi, bổ sung một sô'điều của Nghị định
số 163/2006/ND-CP.

7. Ngân hàng Nhà nước (2015), Thông tưsô'26/TT-NHNN 09/12/2015 của Ngân hàng Nhà nước ’Việt Nam về hướng
dẫn trình tự, thủ tục thê'chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai.

Ngày nhận bài: 6/7/2021

Ngày phản biện đánh giá và sửa chữa: 6/8/2021
Ngày chấp nhận đăng bài: 16/8/2021

Thông tin tác giả:
ThS. HUỲNH VĂN CHỮ

Công ty Cổ phần Bao bì và Khống sản số 1

PROVISIONS ON RESIDENTIAL

MORTGAGES IN VIETNAM
• LLM. HUYNH VAN CHU
No. 1 Packaging and Mineral Joint stock Company
ABSTRACT:
This paper analyzes the legal provisions on residential mortgages in Vietnam. This paper points
out difficulties and challenges in the People's Court’s enforcement of provisions on residential
mortgages. Based on the paper’s findings, some recommendations and solutions are proposed to
enhance the effectiveness of provisions on residential mortgages and solve problems about
residential mortgages.
Keywords: residential mortgage, the People's Court, secured transactions.

So 22-Tháng 9/2021

47