Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến nay

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT







ĐỖ THỊ ANH THƯ




CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI TỪ NĂM 2003 ĐẾN NAY






LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2009


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT







ĐỖ THỊ ANH THƯ




CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI TỪ NĂM 2003 ĐẾN NAY


Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60 38 50

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC


Người hứớng dẫn khoa học: TS. Vũ Quang







HÀ NỘI - 2009

1

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết
quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các
số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung
thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài
chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo
vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!


NGƢỜI CAM ĐOAN

Đỗ Thị Anh Thƣ












2
MỤC LỤC
Lời cam đoan
1
Mục lục
2
Danh mục các chữ viết tắt
5
Danh mục các bảng
6
Danh mục các sơ đồ
7
MỞ ĐẦU
8
CHƢƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

10
1.1.Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
10
1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất
10
1.1.2. Khái niệm về giấy chứng nhận
13
1.2.Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
15
1.2.1. Trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai
15
1.2.2. Đối với người sử dụng đất
17
1.3.Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
18
1.3.1. Nguyên tắc đảm bảo sự quản lý tập trung và thống nhất của Nhà nước
18
1.3.2. Nguyên tắc đảm bảo sự kết hợp hài hoà giữa quyền sở hữu đất đai và
quyền sử dụng đất đai, giữa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người trực tiếp
sử dụng
19
1.3.3. Nguyên tắc tiết kiệm và hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn
hại đến lợi ích chính đáng của những người sử dụng xung quanh
20
1.3.4. Nguyên tắc cấp đúng mục đích và đúng đối tượng
20
1.4.Sơ lược quá trình xây dựng và phát triển những quy định của pháp luật về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta
21
1.4.1. Giai đoạn từ năm 1987 đến trước khi có luật đất đai năm 2003.

21
1.4.2. Sự cần thiết phải quy định mới về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất theo luật đất đai năm 2003.
22



3
CHƢƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QSDĐ Ở ĐỊA BÀN HÀ NỘI TỪ NĂM 2003 ĐẾN NAY
26
2.1.Quy định của pháp luật đất đai hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất
26
2.1.1 . Nội dung và hình thức của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
26
2.1.1.1. Nội dung của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
26
2.1.1.2. Hình thức của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
33
2.1.2. Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
35
2.1.2.1. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
35
2.1.2.2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất.
36
2.1.2.3. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo
đang sử dụng đất.
40

2.1.3. Thẩm quyền và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
46
2.1.3.1. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
46
2.1.3.2. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
49
2.1.4. Vấn đề tài chính liên quan đến cấp GCNQSDĐ
58
2.1.4.1. Phí, lệ phí cấp GCNQSDĐ
58
2.1.4.2. Vấn đề ghi nợ tiền sử dụng đất trong GCNQSDĐ
59
2.1.5 Chỉnh lý biến động, cấp lại, cấp đồi, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
60
2.1.5.1. Chỉnh lý biến động sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
60
2.1.5.2. Cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
61
2.1.5.3. Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
63
2.2.Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Hà Nội từ năm 2003 đến nay
62
CHƢƠNG 3: NGUYÊN NHÂN VÀ CÁC GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY
MẠNH CÔNG TÁC CÁP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT.
69

4

3.1.Nguyên nhân cấp GCNQSDĐ chậm
69
3.1.1.Việc triển khai thi hành Luật Đất đai ở các địa phương nhìn chung còn
chậm
69
3.1.2.Tổ chức bộ máy cơ quan chuyên môn về tài nguyên và môi trường chưa
đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ
69
3.1.3. Chưa bảo đảm kinh phí cho việc cấp GCN
70
3.1.4.Hệ thống pháp luật còn một số điểm bất cập
70
3.1.5.Cấp GCN là một công việc khó khăn, phức tạp
73
3.1.6. Một bộ phận người sử dụng đất chưa nhận thức đầy đủ về tầm quan
trọng của GCN
73
3.2.Các kiến nghị và giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
74
3.2.1. Giải pháp về chính sách pháp luật.
74
3.2.2. Đẩy mạnh công tác cấp GCNQSDĐ
77
3.2.3. Kiện toàn về Bộ máy nhà nước về công tác quản lý đất đai.
78
3.2.4. Đẩy mạnh công tác xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính và xây dựng hệ
thống thông tin về đất đai.
80
3.2.5. Tăng cường tuyên truyền pháp luật và xử lý nghiêm minh những vi

phạm trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
82
KẾT LUẬN
84
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
86









5
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

1. GCNQSDĐ
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2. LĐĐ 1997
: Luật đất đai 1997
3. LĐĐ 2003
: Luật đất đai 2003
4. NĐ
: Nghị định
5. UBND
: Uỷ ban nhân dân
6. VPĐK
: Văn phòng đăng ký

6
DANH MỤC CÁC BẢNG

Số hiệu
bảng
Tên bảng
Trang
Bảng 1

Số GCNQSDĐ cấp cho cá nhân
67

























7
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ

Số hiệu
Tên sơ đồ
Trang
Sơ đồ 1
Trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ cho Hộ gia
đình, cá nhân đang sử dụng đất tại phường.
55
Sơ đồ 2
Trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ cho Hộ gia
đình, cá nhân đang sử dụng đất tại xã, thị trấn.
56

8
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của các quốc gia, nó có ý nghĩa quan
trọng trong sản xuất và trong đời sống. Trong cơ chế thị trường, đất đai được coi là
một loại hàng hoá. Và nếu đã coi đất đai là hàng hoá thì cần phải xác định cho nó
một sự “ sở hữu” nhất định để mỗi người dân cũng như các cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền dễ dàng hơn trong việc sử dụng, quản lý đất đai. Ở Việt Nam, Nhà
nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng không trực tiếp khai thác, sử
dụng đất mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân… Chứng thư
pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất trong
việc sử dụng đất là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Vì vậy, theo
quy định của pháp luật đất đai, cấp GCNQSDĐ là một trong những nội dung của
hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là một quyền đầu tiên mà bất
kỳ người sử dụng đất hợp pháp nào cũng được hưởng.
Với những thông tin được thể hiện trên giấy (như tên người sử dụng đất, số
hiệu, diện tích, mục đích sử dụng, những biến động sau khi cấp giấy, v.v),
GCNQSDĐ giữ một vai trò hết sức quan trọng đối với cả Nhà nước và người sử
dụng đất. Về phía Nhà nước, tiến độ cấp và mức độ hoàn thành việc cấp
GCNQSDĐ cho người sử dụng đất chứng tỏ khả năng của Nhà nước trong việc
quản lý tài sản đất đai thuộc sở hữu của mình, giúp Nhà nước kiểm soát tình hình
đất đai một cách thuận tiện. Về phía người sử dụng đất, GCNQSDĐ là cơ sở để họ
được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực hiện
các quyền mà pháp luật đã trao cho người sử dụng đất, cụ thể và quan trọng nhất là
các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất.
Trong những năm qua Nhà nước ta luôn chú trọng, quan tâm đến hoạt động cấp

GCNQSDĐ và đã ban hành rất nhiều quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho các cá nhân, tổ chức sử dụng đất, các quy định đó đã góp phần rất lớn
trong việc ổn định quản lý và sử dụng đất đai của Nhà nước và nhân dân. Tuy nhiên
với thực trạng sử dụng đất hiện nay những quy định đó vẫn phần nào chưa đáp ứng

9
được như cầu thực tiễn đặt ra. Hà Nội là một đô thị lớn của cả nước với lượng dân
cư đông đúc, thành phần dân cư phức tạp, dẫn đến việc cấp GCNQSDĐ gặp nhiều
khó khăn. Do đó tác giả chọn đề tài “ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến nay” cho đề tài luận văn của mình.
2. Mục đích nghiên cứu
- Nghiên cứu và làm rõ các quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật Việt Nam.
- Đưa ra những phân tích và đánh giá những điểm chưa phù hợp và những vấn đề
bất cập trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với cả nước nói
chung và Hà Nội nói riêng.
3. Nội dung và phạm vi nghiên cứu
Với phạm vi là một một luận văn thạc sĩ người viết nghiên cứu đề tài với những
nội dung như: xem xét những vấn đề lí luận chung về giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất; các quy định của pháp luật hịên hành về giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất; tìm hiểu tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Hà Nội trong giai
đoạn từ năm 2003 đến nay; trên cơ sở đó đánh giá những ưu và nhược điểm trong
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nêu những giải pháp và phương
hướng để đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong giai
đoạn tới cho Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung. Tuy nhiên, do những khó khăn
về mặt thời gian tác giả chỉ xin đề cập chủ yếu đến tình hình cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở trong phạm vi Hà Nội chưa mở rộng và chỉ đề cập đến việc cấp
mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cá nhân và tổ chức người Việt Nam
chứ không đề cập đến các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do
chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng theo quy định của Bộ luật dân sự.

4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện đề tài nghiên cứu, tác giả sử dụng kết hợp nhiều
phương pháp nghiên cứu trong đó chủ yếu là các phương pháp như: phương pháp
duy vật biện chứng, phương pháp phân tích, phương pháp diễn dịch, phương pháp
quy nạp, phương pháp so sánh….

10
5. Kết cấu của luận văn
Ngoài lời mở đầu, phần kết luận, danh mục tài liệu tham khảo nội dung của luận
văn gồm 3 chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận chung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Chương 2: Quy định pháp luật và thực tiễn cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành
phố Hà Nội từ 2003 đến nay;
Chương 3: Nguyên nhân và các giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất;

Tác giả hy vọng với những nghiên cứu và phân tích của mình sẽ góp phần vào việc
hoàn thiện hơn nữa những quy định về thực trạng quản lý đất đai nói chung và vấn
đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Hà Nội nói riêng.

11
CHƢƠNG 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÍ LUẬN CHUNG VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất.
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là cơ sở để hình
thành nên sự sống. Từ xa xưa đến nay, thông qua hoạt động sản xuất đất đai không
chỉ là tài nguyên quan trọng mà còn tư liệu sản xuất đặc biệt tạo ra của cải vật chất
làm cơ sở cho sự tồn tại và phát triển của con người. Chính từ vai trò quan trọng đó
mà các quốc gia luôn xác lập các hình thức pháp lý cụ thể để quản lý và sử dụng có
hiệu quả nguồn tài nguyên này.
Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
và thống nhất quản lý. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước có đầy
đủ 3 quyền năng (quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản) theo luật định.
Tuy nhiên Nhà nước không trực tiếp khai thác lợi ích trên những thửa đất đó mà
giao cho các tổ chức, cá nhân ( người sử dụng đất) dưới các hình thức: giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất ổn định hoặc thừa nhận hành vi chuyển
quyền sử dụng đất. Để bảo vệ lợi ích của mình Nhà nước đã ban hành các văn bản
quy phạm pháp luật trong đó quy định rõ quyền của người sử dụng đất cũng như
những nghĩa vụ mà họ phải thực hiện khi sử dụng đất của Nhà nước.
Như vậy, quyền sử dụng đất chỉ xuất hiện khi Nhà nước cho phép tổ chức, cá
nhân sử dụng đất. Điều này có nghĩa là chủ thể thực hiện các quyền sử dụng đất với

tư cách là chủ thể sử dụng đất chứ không phải với tư cách của chủ sở hữu đất đai.
Người sử dụng đất chỉ thực hiện các quyền trong phạm vi mà Nhà nước cho phép.
Nhìn từ góc độ kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng. Bởi quyền sử
dụng đất không chỉ nhằm thoả mãn các nhu cầu mà còn mang lại những lợi ích vật
chất cho các chủ sử dụng đất trong quá trình sử dụng.

12
Nhìn từ góc độ pháp lý, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất không chỉ là
quyền năng cụ thể trong việc khai thác lợi ích đất đai mà là tổng hợp các quyền và
nghĩa vụ pháp lý của người sử dụng đất.
Trên cơ sở đó, khái niệm quyền sử dụng đất được hiểu “là quyền khai thác các
thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục đích và phát triển kinh tế xã
hội của đất nước cũng như nhu cầu của từng chủ thể sử dụng đất” [13, trang 92]
Để khai thác có hiệu quả các lợi ích của đất đai, Nhà nước ngày càng mở rộng
các quyền năng cho người sử dụng đất. Trong đó có các quyền năng như: Quyền
chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đất đai là hai quyền năng có mối quan hệ
gắn bó mật thiết với nhau nhưng giữa chúng có sự phân biệt với nhau về hình thức
và giá trị. Điều đó được thể hiện:
Thứ nhất, nếu như quyền sở hữu đất là quyền năng ban đầu thì quyền sử dụng
đất là quyền năng phái sinh. Quyền sử dụng đất chỉ xuất hiện sau khi Nhà nước
giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cũng như công nhận
quyền sử dụng đất ổn định. Chính vì thế quyền sở hữu đất đai là quyền mang tính
độc lập còn quyền sử dụng đất đai là quyền năng mang tính phụ thuộc. Nghĩa là,
người sử dụng đất không được thực hiện mọi vấn đề phát sinh trong quá trình sử
dụng mà chỉ được quyền quyết định một số vấn đề liên quan. Về cơ bản phải thực
hiện theo ý chí của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu.
Thứ hai, nếu như quyền sở hữu đất đai là quyền năng trọn vẹn thì quyền sử
dụng đất đai là quyền năng không trọn vẹn và không đầy đủ. Tính không trọn vẹn

và không đầy đủ được biểu hiện như sau:
Người sử dụng đất không có các quyền năng cụ thể như Nhà nước với tư cách là
đại diện chủ sở hữu. Trong khi Nhà nước có các quyền: giao đất, cho thuê đất, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất….thì người sử dụng đất lại không có các quyền
năng đó, không được định đoạt số phận pháp lý của đất đai.

13
Không phải người sử dụng đất hợp pháp nào cũng được thực hiện đầy đủ các
quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho…chỉ những người có đầy đủ
các điều kiện theo quy định của pháp luật mới được thực hiện các quyền năng đó.
Mặt khác, không phải bất cứ loại đất nào người sử dụng cũng có đủ các quyền năng
như trên. Về cơ bản chỉ những người sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền
sử dụng thì được thực hiện đầy đủ các quyền mà pháp luật cho phép.
Cũng là quyền sử dụng đất nhưng quyền sử dụng đất của Nhà nước khác với
quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Quyền sở hữu đất đai phát sinh trên cơ sở
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu còn quyền sử dụng đất của người sử dụng đất phát
sinh khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất….và luôn phụ thuộc vào ý chí của Nhà
nước. Hơn nữa, Nhà nước là một chủ sử dụng đất đặc biệt nên Nhà nước không trực
tiếp khai thác các lợi ích trên đất mà giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng để thu
tài chính về đất. Vì vậy, quyền sử dụng đất của Nhà nước là quyền mang tính gián
tiếp và trừu tượng; quyền sử dụng đất của người sử dụng đất mang tính trực tiếp và
cụ thể.
Để thực hiện quyền quản lý có hiệu quả cũng như tạo điều kiện cho người sử
dụng đất thực hiện các quyền sử dụng trên thực tế, Nhà nước ban hành ra các văn
bản pháp luật trong đó có các quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.1.2. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất khi tham gia vào quan hệ
pháp luật đất đai là được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mục đích của
hoạt động này vừa tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất, vừa tạo điều kiện để
Nhà nước dễ dàng thực hiện chức năng quản lý về đất đai. Đây là một trong những

bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất: “Nhà nước cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất” [19, khoản 1 Điều 10]
Hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một phần rất quan trọng
trong hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai. Hoạt động này được Nhà nước thiết
lập với mục đích: công nhận, bảo đảm và bảo vệ quyền sử dụng đất của người sử
dụng đất, hỗ trợ cho việc hình thành quyền sử dụng đất cũng như cung cấp thông tin

14
về quyền và những hạn chế cho cơ quan quản lý Nhà nước trung ương, địa phương,
các cơ quan tư pháp, pháp nhân.
Theo quy định của Pháp luật hiện hành để được tham gia vào thị trường quyền
sử dụng đất thì người sử dụng đất phải có giấy tờ hợp pháp hay các giấy tờ hợp lệ
quy định tại khoản 2, 3, 5 Điều 50 Luật đất đai. Giấy tờ hợp pháp và giấy tờ hợp lệ
là hai khái niệm có quan hệ gắn bó mật thiết với nhau nhưng giữa chúng lại có sự
khác biệt cụ thể. Nhìn dưới góc độ khái niệm Giấy tờ hợp pháp được hiểu là các
giấy tờ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành, theo đúng quy định của pháp
luật; giấy tờ hợp lệ là giấy tờ có thể không do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban
hành nhưng được Nhà nước thừa nhận hiệu lực trên thực tế. Xét dưới góc độ giá trị,
giấy tờ hợp pháp có hiệu lực pháp lý cao, bảo đảm chặt chẽ hơn cho người sử dụng
đất . Người viết khẳng định như vậy là vì trong thực tế một số các giao dịch về
quyền sử dụng đất người sử dụng đất phải có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng
đất ( giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) như quy định tại điều 184 Nghị định 181
“ kể từ ngày 1/1/2007 mọi giao dịch đất đai phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất” nhưng không vì thế mà chúng ta coi nhẹ giá trị pháp lý của giấy tờ hợp lệ. Một
số trường hợp giấy tờ hợp lệ lại là điều kiện tiên quyết để Nhà nước hợp thức hoá,
tiêu chuẩn hoá thành giấy tờ hợp pháp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là
kết quả của quy trình hợp thức hoá, quy chuẩn hoá từ giấy tờ hợp lệ.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là biểu hiện hoàn hảo nhất của một chu
trình. Chúng ta khẳng định như vậy là vì khi Chính Phủ, uỷ ban nhân dân có thẩm
quyền giao đất, cho thuê đất… thì đây chỉ là bước tạo lập cơ sở pháp lý ban đầu để

người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính. Chỉ sau khi người được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất đã đăng kí và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất mới hoàn thành thủ tục pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất.
Nhà nước là chủ sở hữu đặc biệt đối với đất đai, Nhà nước không trực tiếp khái
thác lợi ích trên từng thửa đất mà giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng đất bằng các
quyết định hành chính hoặc bằng hợp đồng thuê đất. Trên thực tế, các giấy tờ mà
người sử dụng đất nhận từ Nhà nước rất phong phú và đa dạng, chính điều này gây

15
khó khăn không nhỏ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Trước yêu cầu thực
tế đó, đòi hỏi Nhà nước phải có một loại giấy tờ thống nhất chung cho người sử
dụng đất đó chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cho đến nay có nhiều
quan điểm về khái niệm GCNQSDĐ, xét về góc độ thuật ngữ pháp lý thì “
GCNQSDĐ là chứng thư Nhà nước cấp cho người sử dụng đất để họ hưởng mọi
quyền lợi hợp pháp về đất đai và được Nhà nước bảo hộ khi lợi ích của họ bị xâm
phạm” [13, trang 150]
Dưới góc độ của nhà làm luật thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy
chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo
hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất” [19, Khoản 20 Điều 4]. Và cụ thể
hơn nữa Luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai đã thay thế giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất bằng cụm từ đầy đủ hơn là “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”
Các khái niệm nêu trên đều có quan điểm tương đồng về khái niệm GCNQSDĐ
tuy nhiên, theo quan điểm của tác giả, các khái niệm trên vẫn chưa thể hiện đầy đủ
bản chất pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì GCNQSDĐ không chỉ
là chứng thư thể hiện quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất mà còn là chứng
thư pháp lý để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân. Việc thực
hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính của một người chính là đảm bảo quyền lợi ích hợp
pháp của chính bản thân họ và những người khác. Quyền và nghĩa vụ luôn gắn liền
với nhau mới tạo nên một bản chất pháp lý đầy đủ, do vậy cần xác định cả khía

cạnh nghĩa vụ bên cạnh khía cạnh quyền lợi trong khái niệm về giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
1.2.Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.2.1. Trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp để Nhà nước
quản lý chặt chẽ về đất đai, để bảo vệ lợi ích của Nhà nước. Ý nghĩa quan trọng này
được nhìn nhận ở các khía cạnh khác nhau:

16
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở quan trọng
giúp Nhà nước xây dựng, điều chỉnh chính sách đất đai cũng như thực hiện các nội
dung quản lý Nhà nước về đất đai. Thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất Nhà nước nắm bắt cụ thể, sát sao hiện trạng, nguồn gốc và diễn biến
của quá trình sử dụng đất, nắm bắt được các thông tin cần thiết về tình hình sử dụng
đất đai trong phạm vi toàn quốc. Từ đó phân tích, đánh giá việc thực hiện chính
sách đất đai và đề xuất chiến lược quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả.
Hoạt động này cũng giúp cho công tác quy hoạch, thống kê đất đai diễn ra thuận
lợi giảm chi phí và thời gian. Nếu không làm tốt công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất dẫn đến khó khăn trong việc phân biệt được diện tích đất sử
dụng hợp pháp và diện tích đất sử dụng bất hợp pháp. Đồng thời gây khó khăn
không nhỏ cho Nhà nước khi phải thực hiện đền bù thiệt hại cho Người sử dụng đất
trong việc quy hoạch và giải phóng mặt bằng.
Thông qua công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước thực
hiện triệt để các nguồn thu tài chính về đất đai như: tiền sử dụng đất, thuế sử dụng
đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ… Thực chất, nguồn thu này không đóng góp lớn
cho ngân sách quốc gia nhưng lại có ý nghĩa vô cùng quan trọng và thiết thực đối
với ngân sách địa phương vì nguồn thu này được dành lại 100% cho địa phương. Ở
một số địa phương cơ sở hạ tầng còn chưa phát triển (khu vực nông thôn và khu vực
miền núi) nên nguồn thu này có ý nghĩa quan trọng cho việc xây dựng cơ sở hạ
tầng.

Thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước sẽ kiểm
soát được các giao dịch đất đai của người sử dụng đất. Hiện nay, các giao dịch đất
đai diễn ra rất sôi động đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội. Trên thực tế, có
sự tồn tại hai loại giao dịch là: giao dịch hợp pháp và các giao dịch bất hợp pháp.
Chính vì vậy, là cơ sở, tiền đề vững chắc cho việc hình thành và phát triển của thị
trường bất động sản một cách chính quy và lành mạnh, hạn chế các giao dịch ngầm
diễn ra rất sôi động trong thời gian qua. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
được coi như một cơ chế do Nhà nước đề ra nhằm xác định sự an toàn pháp lý cho

17
cả hai phía là Nhà nước và người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với người
sử dụng đất với nhau.
Thông qua hoạt động này Nhà nước từng bước hiện đại hoá trong công tác quản
lý đất đai. Trên cơ sở nhiều loại giấy tờ do nhiều cơ quan cấp trong từng thời kì
khác nhau, tiến tới Nhà nước chỉ quản lý bằng một hệ thống hồ sơ thống nhất “Bìa
đỏ” để dễ dàng trong công tác quản lý đất đai.
Nếu hoạt động này được đẩy mạnh, tranh chấp đất đai trên thực tế cũng giảm số
lượng đáng kể. Bởi, khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã xác định được
chủ sử dụng đất, ranh giới thửa đất, diện tích đất. Hiện tượng lấn chiếm đất đai cũng
được hạn chế một cách đáng kể.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là cơ sở pháp lý phân định thẩm quyền
giải quyết tranh chấp đất đai thuộc về toà án hay uỷ ban nhân dân. Theo quy định tại
điều 136 Luật đất đai 2003, các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà có giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân; còn
các tranh chấp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không có các loại
giấy tờ quy định tại khoản 1,2,5 Điều 50 Luật đất đai thì thuộc thẩm quyền của uỷ
ban nhân dân.
1.2.2. Đối với người sử dụng đất
Không chỉ có ý nghĩa đối với Nhà nước, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất còn có ý nghĩa quan trọng đối với người sử dụng đất trong việc bảo vệ

quyền và lợi ích hợp pháp của họ. Cụ thể là:
Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất đã khẳng định
được sự an toàn của mình đối với đất đai. Sau khi được cấp, người sử dụng đất thể
hiện tư cách pháp lý của mình là người sử dụng đất hợp pháp trong quan hệ đất đai
(quan hệ với Nhà nước và quan hệ với người sử dụng đất khác). Chủ sử dụng đất sẽ
an tâm khai thác tốt nhất mọi tiềm năng của khu đất được giao đồng thời được nhà
nước bảo hộ khi bị xâm phạm lợi ích chính đáng.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để người sử dụng đất được thực
hiện đầy đủ các quyền mà Nhà nước quy định đặc biệt là các quyền sử dụng đất

18
như: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho Đặc biệt là trong
giao dịch thế chấp, quyền sử dụng đất có tác dụng “kép”. Thông qua đó, nguồn vốn
được nhân lên gấp bội, giải quyết nhu cầu vốn cho các nhà đầu tư. Mặt khác, là
nguồn bảo đảm, tránh được những rủi ro cho các tổ chức có chức năng cho vay. Khi
chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mọi giao dịch về chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp không có giá trị pháp lý vì theo quy định tại Điều 693
Bộ luật dân sự: Hộ gia đình cá nhân có quyền thực hiện các quyền chuyển quyền sử
dụng đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cấp. Quy định này được khẳng định lại tại khoản 1 điều 106 của Luật đất đai
năm 2003, theo đó người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền dụng đất mới
được thực hiện các quyền về chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh. Đây cũng là điều kiện tiên quyết để người sử
dụng đất được tham gian thiết lập các giao dịch bất động sản trên thị trường và cũng
là cơ sở để giao dịch đó đảm bảo an toàn về mặt pháp lý; khắc phục và hạn chế rủi
ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện giao dịch.
Mặc dù, Nhà nước đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người sử dụng đất trong
vịêc thực hiện các quyền của họ. Nhưng đây chỉ là một biện pháp tình thế bởi theo
điều 189 Nghị định 181/NĐ – CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 kể từ ngày
1/1/2007 mọi giao dịch đất đai phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý quan trọng để Nhà nước
bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình sử dụng đất của người sử dụng
như: Nhà nước bảo vệ khi có tranh chấp đất xảy ra; Nhà nước bảo vệ khi người
khác xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp về quyền sử dụng đất của mình; là
cơ sở để Nhà nước bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất…
Qua sự phân tích trên ta có thể thấy rõ vai trò quan trọng của hoạt động cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều đó cũng lí giải lý do tại sao pháp luật đất đai
trong những năm gần đây với xu hướng ngày càng quan tâm sâu sắc hơn đến quyền
lợi của người dân, quy định ngày càng cụ thể, rõ ràng về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.

19
1.3. Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ
1.3.1.Đảm bảo sự quản lý tập trung và thống nhất của Nhà nước
Đất đai là tài nguyên của quốc gia, là tài sản chung của toàn dân. Vì vậy, không
thể có bất kỳ một cá nhân hay một nhóm người nào chiếm đoạt tài sản chung thành
tài sản riêng của mình được. Chỉ có Nhà nước - chủ thể duy nhất đại diện hợp pháp
cho toàn dân mới có toàn quyền trong việc quyết định số phận pháp lý của đất đai,
thể hiện sự tập trung quyền lực và thống nhất của Nhà nước trong quản lý nói chung
và trong lĩnh vực đất đai nói riêng. Vấn đề này được quy định tại Điều 1 8, Hiến
pháp 1992 "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp
luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả" và được cụ thể hơn tại Điều
5, Luật Đất đai 2003 "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu", "Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai", "Nhà nước thực hiện
quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất thông qua cácchính sách tài chính về đất đai".
Trên tinh thần chung đó việc cấp GCNQSDĐ cũng phải đảm bảo sự quản lý tập
trung và thống nhất của Nhà nước, tránh tình trạng cấp GCNQSDĐ một cách riêng
lẻ, không đồng bộ và thiếu hệ thống.
1.3.2.Đảm bảo sự kết hợp hài hoà giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng
đất đai, giữa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người trực tiếp sử dụng

Theo Luật dân sự thì quyền sở hữu đất đai bao gồm quyền chiếm hữu đất đai, quyền
sử dụng đất đai, quyền định đoạt đất đai của chủ sở hữu đất đai. Quyền sử dụng đất
đai là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai của chủ sở hữu
đất đai hoặc chủ sử dụng đất đai khi được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng.
Từ khi Hiến pháp 1980 ra đời quyền sở hữu đất đai ở nước ta chỉ nằm trong tay Nhà
nước còn quyền sử dụng đất đai vừa có ở Nhà nước, vừa có ở trong từng chủ sử
dụng cụ thể. Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất đai mà thực hiện quyền sử dụng
đất đai thông qua việc thu thuế, thu tiền sử dụng từ những chủ thể trực tiếp sử
dụng đất đai. Vì vậy, để sử dụng đất đai có hiệu quả Nhà nước phải giao đất cho các
chủ thể trực tiếp sử dụng và phải quy định một hành lang pháp lý cho phù hợp để
vừa đảm bảo lợi ích cho người trực tiếp sử dụng, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà

20
nước. Vấn đề này được thể hiện ở Luật Đất đai 2003 "Nhà nước trao quyền sử dụng
đất cho người sử dụng thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền
sử dụng đất đối với người đang sử dụng ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất" [19, Điều 5]. Để cụ thể hoá nội dung này Nhà nước đã ban hành
những văn băn cụ thể để triển khai việc cấp GCNQSDĐ cho các cá nhân, tổ chức đủ
điều kiện.
1.3.3 Nguyên tắc tiết kiệm và hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại
đến lợi ích chính đáng của những người sử dụng xung quanh
Tiết kiệm và hiệu quả là nguyên tắc của quản lý kinh tế. Thực chất quản lý đất đai
cũng là một dạng của quản lý kinh tế nên cũng phải tuân theo nguyên tắc này. Tiết
kiệm là cơ sở, là nguồn gốc của hiệu quả. Nguyên tắc này trong quản lý đất đai
được thể hiện bằng việc:
- Xây dựng các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, có tính khả thi cao;
- Quản lý và giám sát tết việc thực hiện các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất.
Có như vậy, việc cấp GCNQSDĐ mới phục vụ cho chiến lược phát triển kinh tế -
xã hội, đảm bảo sử dụng tiết kiệm đất đai nhất mà vẫn đạt được mục đích đề ra.

Bảo vệ môi trường là một trong những nguyên tắc của việc cấp GCNQSDĐ,
nguyên tắc này được xây dựng trên thực tiễn vấn đề môi trường đang là vấn đề
được quan tâm hàng đầu trong quản lý Nhà nước về đất đai.Việc khai thác đất đai
không có kế hoạch sẽ dẫn đến cạn kiệt nguồn tài nguyên và huỷ hoại môi trường
đất. Song song với bảo vệ môi trường là việc khi cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất sẽ không làm tổn hại lợi ích chính đáng của những người xung quanh.
Quyền khai thác lợi ích của đất là quyền lợi chính đáng của mỗi công dân và được
Nhà nước chính thức bảo hộ. Tuy nhiên, việc khai thác và sử dụng đất phải tuân thủ
những nguyên tắc và quy định cụ thể của Nhà nước. Do đó, GCNQSDĐ cần được
cấp trên nguyên tắc không làm tổn hại đến lợi ích của những người xung quanh.
1.3.4. Nguyên tắc cấp đúng mục đích và đúng đối tượng

21
Điều 48 Luật đất đai 2003 nêu rõ: GCNQSDĐ được cấp cho người sử dụng đất và
được cấp theo từng thửa đất. GCNQSDĐ là chứng thư xác định quyền hợp pháp của
người sử dụng đất, do đó việc cấp GCNQSDĐ phải đúng mục đích và đúng đối
tượng. Việc cấp GCNQSDĐ không đúng mục đích và đúng đối tượng là nguyên
nhân gây ra tình trạng khiếu kiện gia tăng và kéo dài trong thời gian qua. Lợi dụng
sự buông lỏng quản lý của Nhà nước trong công tác quản lý đất đai một số cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền cụ thể là một số cán bộ, công chức đã cố tình cấp đất sai
mục đích, sai đối tượng để trục lợi cá nhân. Do vậy, việc đặt ra nguyên tắc cấp đúng
mục đích và đúng đối tượng nhằm bảo sự chính xác trong công tác cấp GCNQSDĐ
của cơ quan có thẩm quyền, tránh tình trạng cấp sai mục đích và sai đối tượng dẫn
đến việc xảy ra các tranh chấp, khiếu kiện khi quyền lợi của người dân không được
đảm bảo.
1.4. Sơ lƣợc quá trình xây dựng và phát triển những quy định của pháp luật về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nƣớc ta
1.4.1. Giai đoạn từ năm 1987 đến trước khi có luật đất đai năm 2003.
Trải qua chiến tranh, chính sách pháp lý về đất đai không được thực hiện tập
trung, thống nhất. Vì vậy, để quản lý đất đai đối với mỗi miền, khu vực quy định

những chính sách khác nhau cho phù hợp mà không được quy định trong một văn
bản chung, áp dụng thống nhất cho cả nước. Chẳng hạn, thời kì Pháp thuộc,để quản
lý đất đai, Nhà nước cấp sổ địa bạ, bằng khoán, chứng thư đoạn mãi thị thực, đăng
tịch, đăng tên…Sau này có giấy chứng nhận của uỷ ban hành chính tỉnh cấp. Hoạt
động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ chính thức được luật hoá kể từ khi
ban hành Luật đất đai 1987
Từ khi có luật đất đai năm 1987, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
được quy định trong Luật đất đai và trở thành một trong bảy nội dung chính của
nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai cụ thể hoá tinh thần nêu trên. Cụ thể hoá tinh
thần nêu trên, Tổng cục địa chính ban hành QĐ 201- ĐKTK ngày 14/7/1989 về việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thông tư 302 – ĐKTK ngày 28/10/1989
hướng dẫn thực hiện quyết định này. Sự ra đời của hai văn bản này đã tạo ra một sự

22
chuyển biến lớn về chất cho hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói
riêng và cho công tác đăng kí đất đai của Việt Nam nói chung.
Có thể thấy rõ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được đẩy mạnh
trên phạm vi cả nước từ năm 1997 đến nay. Với mục tiêu hoàn thành việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2000 cho khu vực nông thôn và năm 2001
cho khi vực đô thị theo chỉ thị số 10/1998/CT –TTg và chỉ thị 18/1999/CT – TTG
của thủ tướng Chính phủ.
Năm 1998, Tổng cục Địa chính đã ban hành thông tư 346/1998/TT – TCĐC
hướng dẫn thủ tục đăng kí đất đai, lập hồ sở địa chính và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Thông tư này cũng quy định bổ sung sửa đổi việc viết giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất theo thông tư 302 – ĐKTK . LĐĐ 2001 đã thay đổi
thẩm quyền về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo tinh thần đó, Tổng
cục địa chính một lần nữa sửa đổi quy định về thủ tục đăng kí đất đai theo thông tư
1990/2001/TT - TCĐC ngày 30/11/2001. Thông tư này quy định rõ những trình tự
công việc mang tính chất bắt buộc phải thực hiện , không hướng dẫn cách làm như
thông tư 346/1998/TT – TCĐC để các địa phương tuỳ điều kiện nhân lực và công

nghệ của mình vận dụng cho phù hợp. Đặc biệt là thông tư này sửa đổi cơ bản thủ
tục đăng kí biến động, chỉnh lý hồ sơ địa chính đơn giản, dễ thực hiện hơn để đẩy
mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở các điạ phương.
Có thể nói, Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung và các văn bản hướng dẫn
thi hành đã phần nào giải quyết được những vướng mắc về đất đai, hạn chế những
tranh chấp trong thực tiễn. Tuy nhiên, hệ thống văn bản về pháp luật đất đai trong
giai đoạn này còn có những hạn chế, bởi nền kinh tế thị trường luôn biến động, đòi
hỏi phải có những quy định phù hợp. Những quy định này không chỉ điều chỉnh mà
còn dự liệu trước được những vấn đề phát sinh trong thực tiễn.
Đứng trước yêu cầu tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai, Luật đất
đai năm 2003 đã dành vị trí xứng đáng cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.

23
1.4.2. Sự cần thiết phải quy định mới về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
theo luật đất đai năm 2003.
Song song với quá trình phát triển của đất nước, LĐĐ 1993 đã để lại phía sau
những bất cập cần giải quyết trong đó có quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
Thứ nhất, các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ
thể được quy định rải rác ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau nên tính đồng bộ
không cao.
Thứ hai, một số các quy về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phù
hợp với nguyện vọng của người dân. Đó là quy định tách nhà ra khỏi đất để cấp hai
loại giấy chứng nhận khác nhau trên cùng một khuôn viên; cấp giấy chứng nhận nhà
ở tại nông thôn cấp chung giấy chứng nhận đất nông nghiệp và lâm nghiệp; cấp
chung nhiều mảnh đất khác nhau cho cùng một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Xác lập các điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như vậy còn quá
chặt chẽ không sát thực tế.
Thứ ba, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn lòng vòng, phức

tạp, qua nhiều bước, nhiều cửa thẩm định: Uỷ ban nhân dân cấp xã lập hồ sơ trình
lên Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền xem xét, sau đó là cơ quan địa chính cấp huyện
hoặc sở địa chính thẩm định hồ sơ, xem xét nghĩa vụ tài chính. Những nội dung đó
chưa thể hiện rõ được tinh thần cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế “một cửa”
nhằm tạo thuận lợi cho người dân.
Thứ tư: Quy định về nghĩa vụ tài chính xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất còn chưa hợp lý. Với các thời điểm khác nhau thì mức nộp tiền sử dụng đất khác
nhau là 0%, 20%, 40%, 100%. Trong trường hợp người được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất gặp khó khăn về tài chính thì được ghi nợ trên giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, song giải pháp này chưa thực sự khuyến khích việc xin cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Gắn nghĩa vụ tài chính phải nộp khi cấp giấy là một
trong những nguyên nhân làm chậm hoạt động này.