tiểu luận nhân tố tác động đến sự phát triển của thị trường bất động sản giai đoạn 2008 – 2011

Đề tài: NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN GIAI ĐOẠN 2008 – 2011
CHƯƠNG 3: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
3.1 Cơ sở lý thuyết
3.1.1 Bất động sản
a) Khái niệm bất động sản
Tại mỗi nước đều có nguồn tài sản quốc gia bao gồm các tài sản do thiên
nhiên ban tặng và tài sản do con người tạo ra qua nhiều thế hệ. Tài sản quốc gia là
nguồn tiềm năng để phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước. Trong quá trình quản
lý, sử dụng tài sản quốc gia, người ta có thể phân chia tài sản quốc gia theo nhiều
tiêu thức khác nhau do nhu cầu quản lý, sử dụng. Hiện nay, tất cả các nước đều phân
chia tài sản quốc gia thành hai loại: bất động sản và động sản.
Hiện nay, còn có sự khác nhau trong quan niệm về bất động sản. Tuy nhiên,
có một điểm tương đối thống nhất: bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai
và không di dời được.
Theo Giáo sư Dan Swango: "Bất động sản là đất đai và các công trình xây
dựng trên đất. Nó hữu hình và ta có thể nhìn thấy và chạm vào nó" .
Theo từ điển các thuật ngữ tài chính: "Bất động sản là một miếng đất và tất cả
tài sản vật chất gắn liền với đất".
Ở Việt Nam, theo quy định tại Bộ Luật dân sự: "Bất động sản là các tài sản
không di, dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,
kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền
với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định".
Như vậy, bất động sản trước hết là một tài sản nhưng khác với các tài sản
khác là nó không thể di dời được. Nó bao gồm đất đai và những tài sản có liên quan
đến đất đai, không tách rời đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Tuy nhiên,
quan niệm về những "tài sản gắn liền với đất" được coi là bất động sản lại có những
khác nhau. Cùng một tài sản, có nước liệt kê vào danh mục động sản nhưng có nước
lại được coi là bất động sản; lúc này được coi là bất động sản nhưng lúc khác lại là
động sản.
b) Đặc điểm của bất động sản

Bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy, ngoài những đặc điểm chung
của những hàng hoá thông thường, bất động sản có những đặc điểm riêng sau:
- Bất động sản là hàng hoá có vị trí cố định, không di chuyển được.
Bất động sản luôn gắn liền với đất đai, do đó cố định về vị trí, về địa điểm và
không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích.
Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên n hiên ban tặng, nên có giới hạn và bị
giới hạn về không gian. Diện tích đất đai của một quốc gia khó thay đổi (trừ vùng
gần biển). Vị trí của hàng hóa bất động sản bao gồm các yếu tố như: địa điểm cụ thể,
tình hình phát triển kinh tế - xã hội, môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng
khu vực có hàng hóa bất động sản.
- Bất động là hàng hoá có tính lâu bền.
Đất đai là một loại tài sản được xem như không thể bị huỷ hoại (trừ trường
hợp đặc biệt); các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm.
Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa bất động sản và do đất đai không bị mất đi
sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên
hàng hóa bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
- Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và
chính sách của Nhà nước.
Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là một loại hàng hóa đặc
biệt. Các giao dịch về bất động sản có sự tác động mạnh đến hầu hết các hoạt động
kinh tế - xã hội, do đó các vấn đề về bất động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt
chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt hệ thống luật
pháp về đất đai. Có thể nói rằng, hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối chặt chẽ
nhất của hệ thống pháp luật so với các hàng hóa thông thường khác.
- Hàng hóa bất động sản nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các
hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực,
mỗi quốc gia chịu ảnh hưởng rất lớn của thị hiếu, tập quán của dân cư sinh sống tại
đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh cũng chi
phối mạnh nhu cầu về bất động sản.

3.1.2 Thị trường bất động sản
a) Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là tồng hòa các giao dịch về bất động sản đạt được tại
một khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định.
Thị trường bất động sản được hình thành khi bất động sản trở thành hàng
hoá. Như vậy, ở đâu và lúc nào, bất động sản chưa trở thành hàng hoá thì ở đó, lúc
đó chưa thể có thị trường bất động sản.
b) Đặc điểm của thị trường bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế hàng hóa, thị trường bất động sản cũng
dần được hình thành và ngày càng phát triển. Thị trường bất động sản có những đặc
điểm cơ bản sau:
- Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất
động sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động
sản.
Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được
từ việc sở hữu đất đai (QSDĐ). Bởi vì đất đai không bao giờ hao mòn và mất đi (trừ
trường hợp do thiên nhiên tác động), người có quyền sở hữu đất (QSDĐ) không sử
dụng đất như các tài sản thông thường khác, cái mà họ có thể sử dụng đó là các
quyền và lợi ích do đất đai mang lại. Tính chất này của đất đai là yếu tố cơ bản quyết
định tính đặc thù của giao dịch trên thị trường bất động sản. Chính vì vậy, giá đất -
một bộ phận của giá bất động sản không phản ánh giá trị của đất đai, mà giá đất chỉ
là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư vào đất.
- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.
Bất động sản là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí.
Nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi tâm lý, tập quán,
thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương là khác nhau, do vậy hoạt động của thị trường
bất động sản cũng mang tính địa phương. Mặt khác, thị trường bất động sản mang
tính không tập trung mà trải rộng trên tất cả các vùng của đất nước, mà ở mỗi vùng
đó, trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội khác nhau, mật độ dân số lại không
đồng đều. Do đó, nhu cầu về bất động sản khác về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất

lượng, dẫn đến sự khác nhau về quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất
động sản.
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản muốn trở thành hàng hoá và thực hiện giao dịch trên thị trường
phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và bất động
sản. Pháp luật chi phối, điều chỉnh các quyền về bất động sản như: mua bán, thế
chấp, góp vốn Đồng thời, pháp luật còn quy định hợp đồng giao dịch dân sự về bất
động sản. Việc cung cấp thông tin về bất động sản (yếu tố quan trọng đối với hoạt
động thị trường bất động sản) cũng phải tuân thủ quy định của Nhà nước và pháp
luật.
- Cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản.
Mọi hàng hóa đưa ra thị trường, khi được thừa nhận và xuất hiện cầu tăng lên
thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanh chóng. Tuy
nhiên, khi cầu về bất động sản tăng thì cung về bất động sản trên thị trường bất động
sản không thể phản ứng nhanh chóng như các hàng hoá thông thường khác. Bởi vì,
việc tăng cung hàng hóa bất động sản cần có thời gian và khó khăn hơn các hàng hóa
thông thường. Việc tạo ra hàng hoá bất động sản, các công trình xây dựng đòi hỏi
phải tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhượng đất đai, xin
cấp giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công Thủ tục pháp lý để chuyển nhượng đất
đai, bất động sản thường là khá phức tạp. Hơn nữa, bất động sản là hàng hóa có giá
trị lớn, do đó đòi hỏi vốn đầu tư lớn.
- Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn chuyên
nghiệp trình độ cao.
Bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn. Thêm vào đó, giá cả hàng hóa bất
động sản chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố. Thông tin trên thị trường bất
động sản lại khá phức tạp và thường không hoàn hảo. Chính vì vậy, khi mua bán,
giao dịch bất động sản đòi hỏi phải có sự tính toán kỹ lưỡng, đòi hỏi phải qua tư vấn
của các chuyên gia môi giới, định giá bất động sản có chuyên môn thuộc các tổ
chức môi giới hoạt động trên thị trường. Tuy giá cả của các chuyên gia ước tính vẫn
ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm

và kiến thức chuyên môn, nắm được thông tin, am hiểu pháp luật về bất động sản
nên có thể giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản có thể thoả mãn nhu
cầu đặt ra. Kinh nghiệm cho thấy, các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận
hành của thị trường bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ
cao. Hoạt động của các tổ chức có vai trò quan trọng, góp phần kích thích thị trường
bất động sản phát triển.
- Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Bất động sản là loại hàng hóa có giá trị lớn, do đó, các hoạt động giao dịch,
đầu tư kinh doanh trên thị trường bất động sản đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Một
phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản được huy động
trên thị trường vốn. Đồng thời, một lượng vốn huy động được trên thị trường tài
chính được đầu tư trên thị trường bất động sản- một lĩnh vực đầu tư được ưa
chuộng. Hàng hóa bất động sản có giá trị lớn và có một số đặc điểm như: lâu bền,
không thể di dời nên thường đóng vai trò là tài sản đảm bảo trong các hoạt động
vay mượn trên thị trường vốn. Chính vì vậy, thị trường bất động sản của một quốc
gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển
lành mạnh và ổn định. Giữa hai thị trường này có mối liên hệ khăng khít với nhau.
Thực tế cho thấy, biến động trên thị trường này sẽ dẫn đến biến động thị trường kia.
Khủng hoảng tài chính - tiền tệ Châu á năm 1998 gắn liền với cuộc khủng hoảng của
thị trường bất động sản. Sự sụt giá nhanh chóng của bất động sản thường kéo theo sự
gia tăng các khoản nợ khó đòi, thậm chí dẫn đến sự phá sản của một số tổ chức tài
chính trên thị trường vốn.
3.2 Mô hình nghiên cứu
Lãi suất ngân hàng
Cung – cầu thị trường
Giá cả
Xu hướng đầu tư
Thị trường bất
động sản