(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ở Việt Nam

Đại học Quốc gia Hà nội
Khoa luật

Nguyễn Mạnh Khởi

Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và
cơng trình xây dựng
ở Việt Nam

Chuyên ngành
Mã số

: Luật Kinh tế
: 60 38 50

Luận văn thạc sĩ luật học

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Quang Tuyến

Hà Nội - 2010


Mục lục

Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
MỞ ĐẦU

Chương 1: Tổng quan những vấn đề lý luận về pháp luật

1
7

đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình xây
dựng

1.1.

Khái niệm về nhà ở và cơng trình xây dựng

7

1.1.1.

Khái niệm, đặc im v phõn loi nh

7

1.1.1.1.
1.1.1.2.

Khỏi nimvàv công
c im
nh xây dựng
Trình
Phõn loi nh

7

1.1.2.1.

Khỏi nim v c im cụng trình xây dựng

8
13
13

1.1.2.2.

Phân loại cơng trình xây dựng

15

1.1.2.

1.2.

Khái niệm, đặc điểm và phân loại cơng trình xây dựng

Khái niệm và nguyên tắc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và

17

công trình xây dựng
1.2.1.

Khái niệm về quyền sở hữu nhà ở và cơng trình xây dựng

17

1.2.2.

Khái niệm về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình xây

20

dựng
1.2.2.1.

Quan niệm về đăng ký quyền sở hữu tài sản

20

1.2.2.2.

Quan niệm về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình

22

xây dựng
1.2.3.

Ngun tắc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây

26

dựng
1.3.

Khái quát pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công

27


trình xây dựng

27

1.3.1.

Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1991

29

1.3.2.

Giai đoạn từ năm 1991 đến năm 2005

30

1.3.3.

Giai đoạn từ năm 2005 đến nay

33

1.4.

Kinh nghiệm xây dựng pháp luật về đăng ký quyền sở hữu

tài sản của một số nước trên thế giới

33

1.4.1.

Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Nhật Bản

35

1.4.2.

Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Hàn Quốc

36

1.4.3.

Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Liên bang
Nga

37

1.4.4.

Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Australia

39

1.4.5.

Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Trung Quốc

41

1.4.6.

Một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam thông qua việc
nghiên cứu pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của
một số nước trên thế giới

43

Chương 2: Thực trạng pháp luật việt nam về đăng ký
quyền sở hữu nhà ở và cơng trình xây dựng
43

Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình xây
dựng
2.1.1. Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà
và công Trình xây dựng
2.1.2. Phỏp lut v ng ký quyền sở hữu cơng trình xây dựng
2.1.

2.2.

43
48
50

Tác động của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và
công trình xây dựng đối với hoạt động quản lý nhà nước về
bất động sản

50

2.2.1. Về công tác đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình xây
dựng

52

2.2.2. Về xác định tính pháp lý của nhà ở và cơng trình xây dựng khi
tham gia các giao dịch trên thị trường bất động sản
2.2.3. Về cung cấp các thông tin pháp lý và hiện trạng của nhà ở,

53


cơng trình xây dựng

55

2.2.4. Về giải quyết các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quyền
sở hữu nhà ở và cơng trình xây dựng
2.3.

57

Đánh giá pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng
trình xây dựng

2.3.1.

57

Kết quả thực hiện pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà ở và
cơng trình xây dựng

2.3.2.

62

Hệ thống pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng
trình xây dựng

2.3.3.

64

Tính nhất quán trong các quy định về đăng ký quyền sở hữu
nhà ở và cơng trình xây dựng

2.3.4.

66

Hiệu lực pháp lý của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà
ở và cơng trình xây dựng

Chương 3: Định

hướng

thống nhất

68
và
pháp

giải

pháp

nhằm

luật về đăng

ký

quyền sở hữu nhà ở và cơng trình
xây dựng ở việt nam

3.1.
3.1.1.
3.1.2.

Yêu cầu và xu hướng thống nhất pháp luật về đăng ký quyền
sở hữu nhà ở và cơng trình xây dựng

68

Sự phát triển kinh tế - cơ sở thực tin thng nht hot
và công Trình xây dựng
ng ng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình xây dựng

70

Sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản - yêu
cầu để thống nhất hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và
cơng trình xây dựng

3.1.3.

68

72

u cầu nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với nhà ở
và cơng trình xây dựng

73

3.1.4.

u cầu và xu hướng thống nhất trong hệ thống pháp luật

75

3.2.

Định hướng thống nhất pháp luật về đăng ký quyền sở hữu

3.2.1.

nhà ở và cơng trình xây dựng
Thống nhất một hệ thống pháp luật về đăng ký quyền sở hữu
nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng cùng với đăng ký

75


quyền sử dụng đất
3.2.2.

77

Xác định đăng ký quyền sở hữu là việc Nhà nước công nhận
quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng cho
chủ sở hữu, cũng đồng thời thực hiện công nhận cả hiện
trạng, kỹ thuật của các loại tài sản này

3.2.3.

79

Xác định đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng
trình xây dựng là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu thực hiện các
quyền dân sự về tài sản trong thị trường bất động sản

3.2.4.

80

Thống nhất chế định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền
sở hữu cơng trình xây dựng với chế định về hợp đồng, giao
dịch bất động sản và thủ tục chuyển quyền sở hữu, sử dụng
bất động sản

3.3.

Giải pháp thống nhất pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà
ở và cơng trình xây dựng

3.3.1.

81

81

Thớ ng nhấ t mô ̣t văn bản quy pha ̣m pháp luâ ̣t quy đinh
̣ về
đăng ký quyề n sở hữu nhà ở , quyề n sở hữu công trình xây
dựng và quyề n sử du ̣ng đấ t .

3.3.2.

82

Thống nhất hình thức đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở
hữu cơng trình xây dựng cùng với đăng ký quyền sử dụng

đất

3.3.3.

84

Thống nhất hồ sơ và quy trình đăng ký quyền sở hữu nhà ở,
quyền sở hữu cơng trình xây dựng cùng với quyền sử dụng
đất

3.3.4.

86

Hình thành hệ thống thơng tin pháp lý về nhà ở, cơng trình
xây dựng và quyền sử dụng đất do một cơ quan thống nhất
quản lý để phục vụ cho hoạt động quản lý nhà nước và tạo
điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh

88

KẾT LUẬN

90

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


Mở đầu
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Nhà ở và cơng trình xây dựng (XD) là những tài sản có giá trị lớn của mỗi
cá nhân, mỗi hộ gia đình, chiếm một tỷ trọng khá lớn trong tổng giá trị tài sản
của mỗi quốc gia và có vai trò quan trọng trong đời sống và trong hoạt động sản
xuất - kinh doanh (SX - KD) của con người. Nhà ở và cơng trình XD phản ánh
điều kiện sống của người dân và trình độ phát triển về kinh tế (KT) của từng địa
phương, từng khu vực và của mỗi quốc gia. Do vậy, các tài sản này cần phải
được Nhà nước quản lý và bảo vệ thông qua hoạt động đăng ký quyền sở hữu.
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình XD khơng chỉ có ý nghĩa đối
kháng đối với người thứ ba trong việc thực hiện các giao dịch dân sự về tài sản
mà còn là cơ sở pháp lý để xác lập quyền của chủ sở hữu đối với nhà ở, cơng
trình XD. Hơn nữa, hoạt động này cịn góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị
trường bất động sản (BĐS) theo hướng công khai, minh bạch. Thông qua hoạt
động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình XD sẽ giúp Nhà nước thống kê,
nắm rõ được hiện trạng kỹ thuật của các loại tài sản này, từ đó có biện pháp
quản lý hiệu quả các hoạt động XD, cải tạo, sửa chữa phù hợp với quy hoạch,
kiến trúc, cảnh quan khơng gian; đồng thời góp phần làm tăng các nguồn thu cho
ngân sách nhà nước thông qua việc thu lệ phí cấp phép XD, lệ phí trước bạ v.v.
Như vậy, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình XD có ý nghĩa hết sức
quan trọng khơng chỉ đối với các chủ sở hữu mà cịn đối với cả Nhà nước.
Trong các giai đoạn phát triển của đất nước kể từ khi Việt Nam giành
được độc lập năm 1945 đến nay, Nhà nước ta đã ban hành, sửa đổi, bổ sung và
từng bước hoàn thiện các quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình
XD. Tuy nhiên, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về lĩnh vực này vẫn chưa
đầy đủ và hồn thiện. Mặc dù giữa nhà ở và cơng trình XD có cùng tính chất là
một loại tài sản do con người đầu tư XD theo quy định của pháp luật về XD và
gắn liền với đất đai, nhưng quy định về việc đăng ký quyền sở hữu vẫn còn tản

1

mát ở nhiều văn bản khác nhau, với hiệu lực pháp lý khác nhau. Thực trạng này
đã gây khơng ít khó khăn cho các cơ quan chức năng trong quá trình triển khai
thực thi pháp luật và gây nhiều phiền hà cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi
đăng ký quyền sở hữu các tài sản này. Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay, khi thị
trường BĐS đã hình thành và khơng ngừng phát triển, thì hàng hố BĐS trở
thành những tài sản có giá trị lớn cần được pháp luật bảo hộ. Muốn vậy, các nhà
đầu tư, các chủ sở hữu và người dân phải thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu.
Tuy nhiên, do pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình XD còn
thiếu thống nhất, nên đã và đang là rào cản lớn cho hoạt động đăng ký quyền sở
hữu và làm giảm hiệu lực quản lý của Nhà nước đối với nhà ở, cơng trình XD.
Để khắc phục tồn tại này, nước ta cần có hệ thống pháp luật về đăng ký quyền sở
hữu BĐS là nhà ở và công trình XD thống nhất, hồn chỉnh, làm cơ sở để Nhà
nước thực hiện quản lý có hiệu quả các giao dịch trên thị trường. Như vậy, việc
nghiên cứu, tìm hiểu các quy định hiện hành về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và
cơng trình XD là rất cần thiết, nhằm chỉ ra những tồn tại, bất cập và đề xuất các
giải pháp khắc phục để góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về nhà ở,
cơng trình XD và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS. Với ý
nghĩa đó, tơi lựa chọn đề tài “Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và
cơng trình xây dựng ở Việt Nam” làm Luận văn thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trước khi Pháp lệnh nhà ở năm 1991 ra đời, dường như chưa có một cơng
trình nào nghiên cứu một cách toàn diện và đầy đủ về cơ sở lý luận và thực tiễn;
thực trạng pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình XD. Sau khi
Pháp lệnh nhà ở năm 1991 được ban hành cho đến nay, đã có một số cơng trình
nghiên cứu đề cập đến việc đăng ký quyền sở hữu tài sản nói chung và đăng ký
BĐS nói riêng trên các khía cạnh: đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ), cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), cấp Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở...mà tiêu biểu là các cơng trình: Kỷ yếu Hội thảo về pháp luật đăng ký

2

BĐS - Ban soạn thảo Luật đăng ký BĐS, Hà Nội (2007); Đăng ký BĐS và vấn
đề xác lập, công nhận các quyền liên quan đến BĐS của Nguyễn Ngọc Điện - Kỷ
yếu Hội thảo pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 10/01/2007; Lý luận và
thực tiễn quản lý nhà nước về đăng ký BĐS và giải pháp hoàn thiện hệ thống
đăng ký BĐS của Nguyễn Ngọc Điện - Kỷ yếu Hội thảo khoa học bảo đảm sự
thống nhất của pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 07/11/2008; Tình hình
đăng ký QSDĐ và quyền sở hữu nhà tại Hà Nội của Ngô Trọng Khang - Kỷ yếu
hội thảo pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 10/01/2007; Pháp luật về đăng
ký BĐS trong điều kiện nền KT thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của
Đặng Trường Sơn - Kỷ yếu Hội thảo pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày
10/01/2007; Bàn về đăng ký BĐS và vai trò của Nhà nước trong hoạt động đăng
ký BĐS tại Việt Nam của Nguyễn Quang Tuyến - Trao đổi tại Hội thảo xây
dựng Luật đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 26/03/2008; Thống nhất pháp luật về
đăng ký BĐS ở Việt Nam - Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học quốc
gia Hà Nội của Trần Ngọc Tú (2007); Chuyên đề đăng ký BĐS ở Việt Nam và
hệ thống đăng ký BĐS của một số nước trên thế giới - Thông tin khoa học
pháp lý của Viện Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp), số 3 + 4, Hà Nội - 2006 v.v.
Tuy nhiên, các cơng trình này mới dừng lại ở việc nghiên cứu, tìm hiểu một số
vấn đề lý luận về đăng ký BĐS, vai trò của Nhà nước đối với hoạt động đăng ký
BĐS hoặc đánh giá khái quát thực trạng pháp luật về đăng ký BĐS v.v mà chưa
có cơng trình nào nghiên cứu đầy đủ, có hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn;
đánh giá toàn diện thực trạng pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà và cơng
trình XD. Trên cơ sở kế thừa và phát triển các thành quả nghiên cứu của các
cơng trình khoa học về đăng ký quyền sở hữu tài sản đã được cơng bố, Luận văn
đi sâu nghiên cứu, hệ thống hố một cách đầy đủ, toàn diện hệ thống cơ sở lý
luận và thực tiễn của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình XD;
đánh giá thực trạng thực thi mảng pháp luật về lĩnh vực này và đề xuất các giải

3


pháp góp phần hồn thiện các quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà và cơng
trình XD ở nước ta.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích:
- Hệ thống hố và góp phần phát triển cơ sở lý luận và thực tiễn của việc
hoàn thiện pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình XD;
- Nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu
nhà ở và công trình XD trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành đặt trong mối
quan hệ so sánh với pháp luật một số nước trên thế giới về lĩnh vực này;
- Đề xuất định hướng và giải pháp khắc phục nhằm góp phần hồn thiện
pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình XD.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Xuất phát từ mục đích nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài được xác
định là:
- Tập hợp, xem xét, bình luận các văn kiện của Đảng, các chính sách của
Nhà nước đề cập đến việc bảo hộ quyền sở hữu tài sản nói chung và đăng ký
quyền sở hữu nhà ở và cơng trình XD nói riêng;
- Tập hợp, hệ thống hố, phân tích các quy định đề cập trực tiếp về đăng
ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình XD tại Việt Nam;
- Đánh giá, xem xét các báo cáo tổng kết quá trình thực thi pháp luật về
đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình XD tại Việt Nam;
- Nghiên cứu các chủ trương, giải pháp ở tầm vĩ mô của Nhà nước về
quản lý công tác đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình XD;
- Tập hợp, so sánh, đối chiếu quy định hiện hành về đăng ký quyền sở hữu
nhà ở và cơng trình XD với các quy định có liên quan của một số nước trên thế
giới.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình XD là một đề tài
có nội hàm nghiên cứu rộng và liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác

4


nhau. Tuy nhiên, trong khn khổ có hạn của một bản Luận văn Thạc sĩ luật học,
tác giả chỉ tập trung đi sâu tìm hiểu các quy định hiện hành đề cập trực tiếp đến
việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình XD. Các quy định này nằm trong
các đạo luật:
- Hiến pháp năm 1946, năm 1959, năm 1980 và năm 1992;
- Bộ Luật dân sự (BLDS) năm 2005;
- Luật XD năm 2003;
- Luật Nhà ở năm 2005;
- Luật Đầu tư năm 2005;
- Luật Kinh doanh BĐS năm 2006;
Và những văn bản quy phạm hướng dẫn thi hành được áp dụng ở Việt
Nam.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu của đề tài, Luận văn đã sử dụng các
phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật
lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin; tư tưởng Hồ Chí Minh và quan điểm, đường
lối của Đảng về xây dựng nền KT thị trường nhiều thành phần nói chung và
quyền sở hữu tài sản nói riêng;
- Phương pháp tổng hợp, so sánh, đối chiếu, phương pháp lịch sử…được
sử dụng trong Chương 1 nhằm nghiên cứu những vấn đề lý luận về pháp luật
đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình XD;
- Phương pháp phân tích, bình luận, phương pháp quy nạp được sử dụng

trong Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng pháp luật về đăng ký quyền sở hữu
nhà ở và cơng trình XD;
- Phương pháp diễn giải, lập luận, phương pháp phân tích được sử dụng
trong Chương 3 khi nghiên cứu, xây dựng định hướng và các giải pháp nhằm
thống nhất và hoàn thiện pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình
XD.

5


6. Những đóng góp mới của luận văn
Luận văn được nghiên cứu và thể hiện giá trị khoa học bởi các đóng góp
cơ bản sau đây:
- Hệ thống hố tồn diện cơ sở lý luận của hoạt động đăng ký quyền sở
hữu nhà ở và cơng trình XD cũng như pháp luật về lĩnh vực này ở Việt Nam;
- Đánh giá pháp luật Việt Nam về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng
trình XD đặt trong mối quan hệ so sánh với pháp luật của một số nước trên thế
giới về vấn đề này, nhằm nhận diện những ưu điểm và những hạn chế, tồn tại
cũng như nguyên nhân của các bất cập làm cơ sở để đưa ra các giải pháp khắc
phục;
- Đưa ra định hướng và một số giải pháp góp phần hồn thiện, thống nhất
pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình XD đáp ứng các u cầu
của cơng cuộc cơng nghiệp hố, hiện đại hố và hội nhập KT quốc tế.
7. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của Luận văn gồm 3 chương:
- Chương 1: Tổng quan những vấn đề lý luận về pháp luật đăng ký quyền
sở hữu nhà ở và cơng trình XD;
- Chương 2: Thực trạng của pháp luật Việt Nam về đăng ký quyền sở hữu
nhà ở và cơng trình XD;

- Chương 3: Định hướng và giải pháp nhằm thống nhất pháp luật về đăng
ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình XD ở Việt Nam.

6


Chương 1
Tổng quan những vấn đề lý luận về pháp luật
đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình xây dựng
1.1. Khái niệm về nhà ở và cơng trình xây dựng

1.1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà ở
1.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm nhà ở
Hiện nay, nhà ở được coi là một trong những tài sản có giá trị lớn của mỗi
hộ gia đình, cá nhân. Theo Điều 1 Luật nhà ở năm 2005 thì nhà ở là "cơng trình
xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình,
cá nhân" . Như vậy, để được gọi là nhà ở thì cần phải đáp ứng hai yếu tố:
Một là, nhà ở phải là cơng trình XD do con người tạo lập nên bằng công
sức lao động kết hợp với các loại vật liệu XD, thiết bị gắn với nhà ở thông qua
các biện pháp khoa học, kỹ thuật để XD (phải là cơng trình XD theo quy định
của pháp luật về XD);
Hai là, cơng trình XD này được XD để phục vụ nhu cầu ở và các nhu cầu
sinh hoạt thường xuyên khác của hộ gia đình, cá nhân như: để duy trì cuộc sống,
là khơng gian văn hố của một tập hợp người có quan hệ gia đình (quan hệ hôn
nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng) cùng ở trong một nhà, là nơi
thờ cúng tổ tiên, nơi giao lưu, gặp gỡ các thành viên của nhiều thế hệ, của dòng
họ, phục vụ yêu cầu duy trì nịi giống...;
Trên thực tế, cụm từ “nhà ở” khơng phải lúc nào cũng được hiểu theo
đúng bản chất của nó. Trong lĩnh vực xã hội (XH) học, nhiều người thường sử
dụng cụm từ “chỗ ở” thay cho "nhà ở"; trong lĩnh vực an ninh, cụm từ "nhà ở"

nhiều lúc cũng thay thế bằng cụm từ địa chỉ hoặc nơi cư trú (nơi tạm trú hoặc
thường trú) của mỗi cá nhân khi cán bộ, công chức trong ngành thực hiện các tác
nghiệp công vụ... Nếu hiểu theo cách thông thường, nói đến chỗ ở tức là nói đến
nơi ở, nơi sinh sống, cư trú của mỗi người. Tuy nhiên, chỗ ở không thể thay thế
cho tên gọi nhà ở, bởi vì chỗ ở là cách gọi chung, chỉ nơi ở trong một không gian

7


và tại một địa điểm địa lý nào đó của con người, khơng mơ tả hình dáng, đặc
điểm, sự sang trọng của nơi ở. Mỗi người đều có chỗ ở, nơi cư trú, nhưng chỗ ở
đó có thể khơng được gọi nhà ở, vì khơng đáp ứng đủ tiêu chí là một nhà ở theo
quy định của pháp luật nhà ở. Ví dụ: sinh sống trên thuyền, trên nhà nổi, ở tại các
khu ổ chuột...;
Để phân biệt nhà ở với cơng trình XD hoặc với nơi ở, pháp luật về nhà ở
đã đưa ra một số đặc điểm sau đây của nhà ở:
Thứ nhất, nhà ở phải do con người XD theo quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế
riêng và được XD bằng các loại vật liệu mà Nhà nước quy định;
Thứ hai, nhà ở phải luôn gắn liền với đất, có đủ điều kiện để phân cấp,
phân loại theo quy định và có tuổi thọ nhất định;
Thứ ba, nhà ở phải được thiết kế có đầy đủ cơng năng để phục vụ nhu cầu
ở và sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân như: có phịng ở, sinh hoạt chung, bếp,
cơng trình phụ (nhà tắm, buồng vệ sinh); trong đó các cơng trình phụ có thể được
XD khép kín trong cùng một căn hộ hoặc XD tách biệt.
Hiện nay, trong mục tiêu phấn đấu XD nước ta trở thành một nước dân
giàu, nước mạnh, XH công bằng, dân chủ, văn minh, Nhà nước đã coi tiêu chí
người dân có nhà ở khang trang và đủ tiêu chuẩn về diện tích đứng thứ hai sau
tiêu chí về lương thực. Phấn đấu để người dân có cuộc sống giàu có cũng đồng
nghĩa với việc phải tạo điều kiện để mọi người có nhà ở theo đúng tiêu chuẩn
quy định, bởi vì nhà ở khơng chỉ thể hiện tiêu chí "dân giàu" mà cịn là một trong

những tiêu chí thể hiện có cuộc sống "văn minh, hiện đại".
Như vậy, xét về bản chất, nhà ở chỉ được XD vào mục đích ở, trong thiết
kế và XD nhà ở phải phù hợp với nhu cầu ở và sinh hoạt của hộ gia đình, cá
nhân.
1.1.1.2. Phân loại nhà ở
Luật Nhà ở đưa ra khái niệm về nhà ở để phân biệt giữa nhà ở với các loại
nhà khác không phải là nhà ở như: nhà làm việc, nhà hàng, khách sạn và các
cơng trình XD khác, từ đó giúp cơ quan hữu quan dễ dàng áp dụng luật khi thực

8


hiện các hoạt động quản lý nhà nước. Nhà ở được XD để phục vụ mục đích ở
cho nhiều đối tượng khác nhau trong XH, tuỳ thuộc vào mục đích XD của các
đối tượng sử dụng khác nhau mà phân ra nhiều phương thức phát triển nhà ở
khác nhau. Theo đó, nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê
theo nhu cầu của thị trường được gọi là nhà ở thương mại; nhà ở do hộ gia đình,
cá nhân XD được gọi là nhà ở riêng lẻ; nhà ở do Nhà nước đầu tư XD để bố trí
cho các đối tượng là cán bộ, công chức thuộc diện điều động, luân chuyển thuê ở
được gọi là nhà ở cơng vụ; cịn nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư
XD để cho các đối tượng XH thuộc diện có thu nhập thấp thuê hoặc thuê mua
được gọi là nhà ở XH. Cách xác định phương thức phát triển nhà ở căn cứ vào
đối tượng sử dụng như trên cũng chỉ mang tính tương đối, chủ yếu làm căn cứ để
Nhà nước có các cơ chế ưu đãi trong đầu tư phát triển các loại nhà ở này, chứ
không phải để phục vụ cho cơng tác quản lý sau đầu tư XD.
Ngồi việc phân định cách thức phát triển nhà ở như trên, pháp luật về nhà
ở còn căn cứ vào các loại vật liệu được dùng để XD nhà ở, chất lượng nhà ở và
các thiết bị gắn kết với nhà ở để phân nhà ở thành các cấp khác nhau, từ cấp 1
đến cấp 4; trong đó nhà cấp 4 là loại có chất lượng thấp nhất và cấp cao nhất là
cấp 1. Ngồi ra cịn có nhà tạm, nhưng loại nhà này không nằm trong danh mục

phân cấp nhà, vì nó chỉ được XD bằng các ngun vật liệu tạm, không đủ tiêu
chuẩn để phân cấp nhà theo quy định. Việc phân nhà ở thành 4 cấp là nhằm một
số mục đích:
Một là, để xác định niên hạn (tuổi thọ) của nhà ở. Ví dụ: tuổi thọ quy định
của nhà ở cấp 4 là 20 năm, còn tuổi thọ của nhà cấp 1 là 80 năm;
Hai là, để xác định suất đầu tư 1m2 nhà ở. Nhà ở có các cấp khác nhau thì
có giá thành XD (chi phí đầu tư) cao thấp khác nhau, Ví dụ: nhà ở cấp 1 có suất
đầu tư cao hơn nhà cấp 4;
Ba là, để tính giá bán và các khoản thuế, lệ phí khi làm thủ tục tài chính
với cơ quan nhà nước. Nhà ở có giá thành XD khác nhau thì giá bán và các
khoản tài chính phải đóng góp cũng khác nhau;

9


Căn cứ vào mục đích sử dụng và nguồn gốc XD, Luật Nhà ở năm 2005 và
các văn bản hướng dẫn thi hành đã phân nhà ở thành các loại sau đây:
- Nhà chung cư: là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ
thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân, là nơi cư
trú, sinh sống của nhiều hộ gia đình, cá nhân. Trong thời kỳ bao cấp trước đây,
loại nhà này chủ yếu do Nhà nước đầu tư XD và một phần tiếp quản từ chế độ cũ
để phân cho cán bộ, công nhân viên ở. Khi chuyển sang nền KT thị trường, Nhà
nước xóa bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở, nhà chung cư cũ từng bước được hóa giá,
bán cho các hộ gia đình đang th ở. Hiện nay, ngồi quỹ nhà ở chung cư cũ nêu
trên, các nhà chung cư thương mại mới ra đời và đang ngày càng trở nên phổ
biến ở các khu đô thị, các thành phố lớn nơi có mật độ dân số đơng và diện tích
đất ở hạn hẹp.
Nhà chung cư có hai loại, gồm nhà chung cư cao tầng và nhà chung cư
thấp tầng. Theo quy định của pháp luật về XD, nhà cao tầng là nhà cao từ 9 tầng
trở lên, còn nhà thấp tầng là nhà cao dưới 9 tầng. Việc phân chia loại như trên là

để áp dụng các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật trong XD nhằm bảo đảm an toàn
trong quá trình sử dụng.
- Nhà ở liền kề: Là loại nhà ở được XD liền kề (còn gọi là nhà liền kế)
nhau tại mặt đường, mặt phố hoặc trong ngõ, hẻm...Các nhà ở được XD sát nhau
nhưng không chung tường, chung móng. Loại nhà ở này thường có một mặt tiền
hướng ra đường, ngõ, hẻm. Nhà ở liền kề là một dạng của nhà ở riêng lẻ gắn liền
với QSDĐ độc lập của hộ gia đình, cá nhân. Diện tích XD nhà ở bằng hoặc nhỏ
hơn diện tích SDĐ. Tuỳ thuộc vào từng loại đô thị mà Nhà nước quy định về tiêu
chuẩn thiết kế, XD nhà ở liền kề cũng khác nhau. Loại nhà ở này thường là nhà ở
thấp tầng (cao tối đa khoảng 8 tầng) và được thiết kế để cho một hộ gia đình sử
dụng riêng, độc lập, không phải cho nhiều hộ sử dụng chung như nhà chung cư.
Để bảo đảm cảnh quan và kiến trúc đô thị, pháp luật về nhà ở đã quy định
nhà ở liền kề trong các dự án phải bảo đảm diện tích XD tối thiểu là 50m2 và có

10


chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m. Pháp luật khơng khống chế diện tích
XD tối đa cũng như chiều cao của loại nhà ở này, nhưng theo quy chế quản lý
kiến trúc đơ thị của từng địa phương thì tuỳ từng loại đô thị và từng dự án phát
triển nhà ở mà loại nhà này có diện tích XD khoảng từ 80m2 đến 100m2, trên
diện tích đất khoảng 100 đến 120m2 và chủ đầu tư cũng chỉ được phép XD cao
tối đa không quá 4 tầng.
- Nhà biệt thự: Đây là nhà ở riêng biệt có sân, vườn (cây xanh, thảm cỏ,
vườn hoa…), có tường rào và lối đi vào riêng biệt. Trong biệt thự có đầy đủ
buồng, phịng để ở (phòng ăn, phòng ngủ, phòng sinh hoạt chung...), phòng phụ
(vệ sinh, bếp, kho, nhà để xe...). Một tầng có ít nhất 2 phịng ở quay ra mặt sân
hay vườn, có trang thiết bị, tiện nghi cao hoặc tương đối cao; có một, hai hoặc ba
mặt giáp đường, phố. Nhà biệt thự cũng giống như nhà ở liền kề đều có diện tích
đất sử dụng riêng, độc lập. Đây là loại nhà ở đặc biệt và có giá trị trao đổi cao

nhất trên thị trường. Do diện tích XD và diện tích SDĐ rộng, chi phí đầu tư XD
cao, nên giá nhà ở này thường đắt hơn nhiều so với các loại nhà ở khác. Hiện
nay, nhà biệt thự thường được XD trong các dự án nhà ở thương mại hoặc những
khu vực nơng thơn có điều kiện thuận lợi về đất đai. Số lượng nhà biệt thự được
đầu tư XD trong mỗi dự án phát triển nhà ở là khơng nhiều để phục vụ cho một
số lượng ít người có khả năng về tài chính.
Pháp luật về nhà ở hiện hành khơng quy định khống chế diện tích đất tối
thiểu để XD nhà biệt thự, nhưng có quy định về tiêu chuẩn thiết kế loại nhà này,
theo đó nhà biệt thự không được XD quá 3 tầng và diện tích XD khơng vượt q
50% diện tích đất. Theo quy chuẩn XD Việt Nam hiện nay, diện tích đất tối thiểu
của một biệt thự đơn lập là khoảng 250m2/căn và biệt thự song lập khoảng
140m2/căn. Trên thực tế, tuỳ theo từng dự án nhà ở mà diện tích đất dùng để XD
mỗi biệt thự cũng dao động từ khoảng 180m2 đến 500m2, bình quân là khoảng
350m2.

11


Nhà biệt thự có nhiều loại khác nhau và được phân thành 4 hạng (từ hạng
1 đến hạng 4, trong đó hạng 1 là thấp nhất và hạng 4 là sang trọng và hiện đại
nhất). Việc phân hạng biệt thự được căn cứ vào diện tích sân, vườn rộng hay
hẹp, chất lượng vật liệu sử dụng tốt hay xấu, tiện nghi, độ sang trọng và kiến trúc
cơng trình. Hạng 1 là biệt thự thường có tường giáp với nhà ở khác (có thể là biệt
thự hoặc nhà liền kề); hạng 2 là biệt thự song đôi (song lập) được XD ghép 2 biệt
thự với nhau (có một mặt chung tường nhau); hạng 3 là biệt thự riêng biệt (đơn
lập) không sát với bất cứ nhà ở nào (thường có diện tích đất vườn bao quanh);
hạng 4 là biệt thự độc lập, riêng biệt nhưng có diện tích đất lớn và tiện nghi sang
trọng, có thể có sân chơi thể thao, bể bơi, gara để xe riêng. Cách phân hạng này
cũng chỉ mang ý nghĩa tương đối để xác định chi phí đầu tư, giá bán, giá cho
thuê hoặc các nghĩa vụ tài chính phải nộp cho Nhà nước.

- Nhà ở một tầng nhiều gian: Đây là nhà ở dạng tập thể được thiết kế XD
1 tầng, chung móng, chung tường và chung kết cấu chịu lực khung cột, được XD
để bố trí cho nhiều người ở, trong đó mỗi gian được thiết kế thành căn hộ khép
kín, có bếp, nhà tắm, cơng trình vệ sinh riêng hoặc có nhà tắm, cơng trình vệ
sinh chung. Nhà tập thể chủ yếu được XD trong thời kỳ bao cấp để phân phối
cho cán bộ, công nhân viên. Hiện nay, tại các đô thị, loại nhà ở này đã khơng cịn
được XD do hiệu quả SDĐ thấp. Tuy nhiên, do chi phí XD khơng cao nên ở các
khu vực miền núi, vùng sâu, vùng xa thì Nhà nước vẫn XD loại nhà ở này để bố
trí làm nhà ở cơng vụ cho giáo viên, bác sĩ từ miền xuôi lên công tác.
- Nhà vườn: Là loại nhà ở được XD trên diện tích đất độc lập giống như
nhà biệt thự, có diện tích nhà ở và diện tích đất vườn để trồng cây. Pháp luật về
nhà ở hiện nay không đưa ra khái niệm cụ thể về nhà vườn và cũng khơng có
quy định tiêu chí thiết kế XD nhà vườn. Tuy vậy, trên thực tế trong các dự án
phát triển nhà ở, các chủ đầu tư vẫn dành một phần diện tích đất để XD nhà
vườn. Diện tích đất để XD loại nhà này thường lớn hơn diện tích nhà liền kề và
nhỏ hơn hoặc bằng diện tích biệt thự loại nhỏ. Nhà ở này được thiết kế cao

12


khơng q 2 tầng, trong đó diện tích XD thường chiếm từ 50% đến 60% diện
tích đất, phần cịn lại dùng để trồng cây xanh, thảm cỏ.
Tại khu vực đô thị hiện nay, nhà vườn tồn tại không nhiều, do nhiều hộ
gia đình đã chia nhỏ diện tích đất để XD thành các nhà ở liền kề. Tại khu vực
nông thôn, khái niệm nhà vườn được hiểu là nhà ở riêng lẻ của mỗi hộ gia đình,
cá nhân, trong đó ngồi diện tích nhà ở chính (diện tích phịng ngủ, nghỉ, sinh
hoạt chung) và nhà phụ (bếp, khu vệ sinh) thì cịn có diện tích đất để làm sân
phơi và trồng các loại cây xanh.
Như vậy, theo quy định của pháp luật cũng như trên thực tế, nhà ở được
phân thành nhiều loại khác nhau. Mỗi loại nhà ở đều có những tiêu chuẩn thiết

kế khác nhau và diện tích lớn nhỏ khác nhau. Việc phân nhà ở thành các cấp,
hạng, loại nhà ở khác nhau là để phục vụ cho cơng tác tính tốn chi phí đầu tư
XD khi lập dự án phát triển nhà ở, để xác định giá bán, giá tính thuế và các loại
phí, lệ phí phải nộp cho Nhà nước.
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm và phân loại cơng trình xây dựng
1.1.2.1. Khái niệm và đặc điểm cơng trình xây dựng
Cơng trình XD là một thuật ngữ được sử dụng rất phổ biến trong đời sống
- XH. Thuật ngữ này được luật pháp, các sách, báo pháp lý giải nghĩa như sau:
- Theo quy định tại Điều 3 của Luật XD năm 2004 thì "Cơng trình xây
dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây
dựng, thiết bị lắp đặt vào cơng trình, được liên kết định vị với đất, phần dưới
mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được
xây dựng theo thiết kế". Như vậy, để được gọi là cơng trình XD thì cần phải đáp
ứng đầy đủ bốn yếu tố sau:
Thứ nhất, phải là sản phẩm do con người tạo ra, tức là phải được XD bằng
sức lao động (cả lao động chân tay và lao động trí óc) của con người;
Thứ hai, phải được tạo lập bằng các vật liệu XD như cát, sỏi, xi măng,
gạch, thép...và có các thiết bị lắp đặt vào cơng trình như hệ thống điện chiếu

13


sáng, làm lạnh, làm nóng, các thiết bị bổ trợ khác để phục vụ cho việc sử dụng
cơng trình, các thiết bị công nghệ nằm trong dây truyền được lắp đặt theo thiết
kế cơng nghệ;
Thứ ba, cơng trình phải được liên kết, định vị với đất (gắn liền với đất),
gồm cả phần XD dưới và trên đất, nếu XD ở nơi có mặt nước thì phải gắn với
đất dưới mặt nước. Đây là yếu tố để phân biệt với các cơng trình khác khơng gắn
với đất như nhà nổi, tàu thuyền và các tài sản khác trên đất có thể di chuyển từ
nơi này đến nơi khác;

Thứ tư, cơng trình này phải được XD theo thiết kế, tức là việc XD cơng
trình phải tn theo bản vẽ thiết kế trên cơ sở các tiêu chuẩn, quy chuẩn XD do
Nhà nước quy định, nhằm bảo đảm an tồn cho tính mạng và tài sản của mọi
người trong quá trình XD và sử dụng cơng trình.
- Theo Từ điển Tiếng Việt do Nhà xuất bản Đà Nẵng xuất bản năm 2008,
khái niệm cơng trình là một thuật ngữ đa nghĩa: (i) Theo khía cạnh cơng trình
XD, thì cơng trình được hiểu là tổ hợp xây dựng đòi hỏi phải sử dụng kỹ thuật
phức tạp như cơng trình kiến trúc, cơng trình đường hầm vượt biển...; (ii) Theo
khía cạnh khác, cơng trình được hiểu là các cơng trình nghiên cứu, các tác phẩm
nghệ thuật...Quan niệm về cơng trình dưới góc độ ngơn ngữ học trên đây chưa
lột tả hết bản chất của công trình XD.
- Theo pháp luật dân sự và pháp luật kinh doanh bất động sản (BĐS),
cơng trình XD được hiểu là một loại tài sản được phép giao dịch trên thị trường
và được dẫn chiếu định nghĩa này sang pháp luật về XD. Như vậy, chỉ những
cơng trình XD đáp ứng đủ các yếu tố mà pháp luật về XD quy định thì mới là đối
tượng được trao đổi trong các giao dịch dân sự như mua bán, cho thuê, tặng cho,
để thừa kế...;
Nhìn ở góc độ tổng thể, cơng trình XD cũng có một số điểm chung giống
như đối với nhà ở. Việc chỉ ra các đặc điểm của cơng trình XD nhằm mục đích
phân biệt với các cơng trình nói chung như các cơng trình nghiên cứu khoa học,
các tác phẩm nghệ thuật. So với nhà ở, công trình XD cũng được XD theo thiết

14


kế, theo tiêu chuẩn, quy chuẩn do Nhà nước quy định và phải có đủ điều kiện để
phân loại, phân cấp theo quy định. Pháp luật về XD đã đưa ra một số đặc điểm
cơ bản của cơng trình XD như sau:
Một là, cơng trình XD phải do con người XD gắn liền với đất (được định
vị trực tiếp từ dưới mặt đất lên trên mặt đất), việc XD phải tuân thủ trình tự, thủ

tục theo quy định của pháp luật về XD;
Hai là, cơng trình XD được xây dựng theo thiết kế, các tiêu chuẩn, quy
chuẩn khác nhau phù hợp với từng công năng và phục vụ các nhu cầu sử dụng
khác nhau của con người;
Ba là, cơng trình XD được xây dựng bằng các vật liệu bảo đảm các tiêu
chuẩn về độ bền, về an toàn kỹ thuật do Nhà nước quy định và có các thiết bị
gắn kèm vào cơng trình;
Bốn là, cơng trình XD ngồi u cầu đáp ứng đầy đủ các quy chuẩn, tiêu
chuẩn XD, còn phải bảo đảm yêu cầu về quy chuẩn chuyên ngành khác để bảo
đảm an tồn trong q trình sử dụng.
Như vậy, cơng trình XD ln tọa lạc ở một vị trí nhất định, tại một khu
vực, địa điểm nhất định ngay từ khi được XD đến khi nó khơng còn tồn tại (bị
phá dỡ hoặc bị tiêu hủy). Trong quá trình tồn tại, việc chuyển đổi tên chủ sở hữu,
sử dụng không làm mất đi đặc điểm ban đầu của cơng trình XD.
1.1.2.2. Phân loại cơng trình xây dựng
Cơng trình XD được phân thành nhiều loại khác nhau, căn cứ vào cơng
năng sử dụng của cơng trình, bao gồm cơng trình XD cơng cộng, nhà ở, cơng
trình cơng nghiệp, giao thơng, thuỷ lợi, năng lượng và các cơng trình khác. Để
cụ thể hố cách phân loại cơng trình XD trong Luật XD, theo Nghị định số
209/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 16 tháng 12 năm 2004 về quản lý chất
lượng cơng trình thi cơng trình XD được phân chia thành các loại như sau:
- Cơng trình xây dựng dân dụng: Là cơng trình XD để phục vụ mục đích
dân sinh và làm việc, bao gồm: nhà ở; cơng trình y tế, giáo dục; các cơng trình
thương nghiệp, dịch vụ: nhà làm việc, nhà hàng, khách sạn, nhà khách, nhà phục

15


vụ giao thơng, thơng tin liên lạc, thu phát sóng, phát thanh, nhà ga, bến xe, cơng
trình thể thao các loại...;

- Cơng trình cơng nghiệp: Là các cơng trình phục vụ mục đích sản xuất
(SX) cơng nghiệp, bao gồm: khai thác than, khai thác dầu khí, cơng trình hố
chất, hố dầu, cơng trình luyện kim, cơ khí, chế tạo, cơng trình cơng nghiệp thực
phẩm, cơng nghiệp vật liệu XD....;
- Cơng trình giao thơng, bao gồm: cơng trình đường bộ, đường sắt, cơng
trình đường thuỷ, cầu, hầm, sân bay...;
- Cơng trình thuỷ lợi, năng lượng, bao gồm: hồ chứa, đập, cống, trạm
bơm, giếng, hệ thống cơng trình kênh, kè chắn sóng biển, kè đê, kè sông, kênh,
rạch, nhà máy điện (nhiệt điện, thuỷ điện, khí điện...);
- Các cơng hạ tầng kỹ thuật, bao gồm: nhà máy cấp nước, thoát nước, nhà
máy xử lý nước thải, cơng trình xử lý chất thải, bãi chứa, bãi chơn lấp, cơng trình
chiếu sáng đơ thị...
Việc phân loại cơng trình XD như trên là nhằm xác định các tiêu chuẩn,
quy chuẩn kỹ thuật áp dụng, thủ tục đầu tư XD và các yêu cầu khi lập dự án, cấp
phép XD. Đây là cách phân loại dựa vào mục đích sử dụng sau khi hồn thành
việc đầu tư XD. Tuy nhiên, nếu xét ở góc độ lập, phê duyệt dự án đầu tư XD
cơng trình (giai đoạn chuẩn bị thực hiện đầu tư XD cơng trình), thì pháp luật XD
lại chia dự án XD cơng trình thành các loại khác nhau, gồm: dự án XD cơng
trình sử dụng vốn ngân sách nhà nước; dự án sử dụng vốn vay tín dụng, vốn Nhà
nước bảo lãnh và dự án sử dụng các ngồn vốn khác do tổ chức, cá nhân đóng
góp.
Cũng giống như nhà ở, cơng trình XD được phân thành các cấp khác
nhau. Tuy vậy, tiêu chí để xác định cấp cơng trình XD có một số điểm khác so
với phân cấp, phân hạng nhà ở. Theo pháp luật về XD, cấp cơng trình được xác
định theo loại cơng trình, căn cứ vào quy mơ, u cầu kỹ thuật, vật liệu XD và
tuổi thọ cơng trình. Cơng trình XD có 5 cấp, gồm: cấp đặc biệt, cấp I, cấp II, cấp
III và cấp IV, trong đó cấp đặc biệt là cao nhất và cấp IV là thấp nhất. Phân cấp
cơng trình làm cơ sở để xếp hạng và lựa chọn nhà thầu trong hoạt động XD, xác
định các bước thiết kế, thời hạn bảo hành cơng trình XD.

16


Theo pháp luật về nhà ở, việc phân cấp nhà ở căn cứ vào vật liệu XD, yêu
cầu kỹ thuật, chất lượng XD. Tuy nhiên, theo pháp luật về xây dựng việc phân
cấp cơng trình cịn phải căn cứ vào loại cơng trình và quy mơ cơng trình. Như
vậy, khơng phải cơng trình XD nào cũng có thể được phân thành 5 cấp, có loại
cơng trình ln có quy mơ nhỏ nên chỉ có thể phân cấp ở cấp III hoặc cấp IV. Ví
dụ: cơng trình cơng cộng, cơng trình phục vụ dân sinh. Ngược lại, cũng có cơng
trình phải đảm bảo tiêu chuẩn cấp I hoặc cấp đặc biệt như đập tràn của cơng
trình điện, bến cảng, sân bay, cầu, lăng tẩm... Nghị định số 209/2004/NĐ-CP của
Chính phủ đã đưa ra các tiêu chí để xác định cấp cơng trình, trong đó tuỳ từng
loại cơng trình mà phân cấp khác nhau, có loại cơng trình phải căn cứ vào chiều
cao hoặc tổng diện tích sàn, cũng có cơng trình phải căn cứ vào công suất thiết
kế hoặc số nhịp hoặc sức chứa...Ví dụ: những cơng trình dân sinh có chiều cao từ
3 tầng trở xuống hoặc có tổng diện tích sàn XD dưới 1.000m2 là cấp IV, có chiều
cao từ 4 đến 8 tầng, có tổng diện tích sàn XD từ 1.000 đến 5.000m2 là cấp III;
những cơng trình lọc hố dầu có cơng suất chế biến dầu thơ từ 300 đến 500
thùng/ngày thì là cấp I, cịn từ 100 đến 300 thùng/ngày là cấp II...Trên thực tế,
cách phân cấp này chưa thật sự khoa học, vì căn cứ chủ yếu vào quy mơ cơng
trình, trong khi đó khoa học XD lại lấy tiêu chí về độ bền vật liệu và tuổi thọ
cơng trình làm các tiêu chí chính để phân cấp cơng trình. Hiện nay, cách phân
cấp cơng trình theo Nghị định số 209/2004/NĐ-CP nêu trên đã khơng cịn phù
hợp nên Bộ XD đang nghiên cứu để trình Chính phủ ban hành quy định mới về
phân cấp cơng trình XD.
1.2. khái niệm và nguyên tắc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình
xây dựng

1.2.1. Khái niệm về quyền sở hữu nhà ở và cơng trình xây dựng
Chế định sở hữu là vấn đề trung tâm của bất kỳ cuộc cách mạng XH nào.

Xét về bản chất, quyền sở hữu tài sản xác định chủ thể nào có quyền đối với tài
sản. Điều này có nghĩa là pháp luật công khai cho người thứ hai biết rằng một tài
sản nào đó đã có chủ và ai là chủ sở hữu đối với tài sản. Người chủ sở hữu có
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với tài sản thuộc sở hữu

17


của mình. Để nghiên cứu khái niệm về quyền sở hữu nhà ở và cơng trình XD,
trước tiên chúng ta cần tìm hiểu thế nào là quyền sở hữu ?
Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) biên
soạn: “Quyền sở hữu: 1. Phạm trù pháp lý phản ánh các quan hệ sở hữu trong
chế độ sở hữu nhất định; 2. Tổng hợp các quy phạm pháp luật về vấn đề sở hữu
tồn tại trong xã hội tại thời điểm lịch sử nhất định (theo nghĩa khách quan). Các
quy phạm pháp luật về vấn đề sở hữu bao gồm những nhóm quy phạm về: các
hình thức sở hữu; căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sở hữu; nội dung quyền sở
hữu; cách thức, biện pháp dịch chuyển quyền sở hữu ở các hình thức sở hữu
khác nhau; bảo vệ quyền sở hữu; 3. Quyền của chủ thể đối với tài sản thuộc
quyền sở hữu của mình (theo nghĩa chủ quan) bao gồm quyền chiếm hữu, quyền
sử dụng và quyền định đoạt của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Quyền
sở hữu là chế định pháp luật dân sự, là quan hệ pháp luật dân sự, trong đó các
yếu tố cấu thành gồm chủ thể, khách thể, nội dung” [55, tr. 653-654].
Theo BLDS Việt Nam năm 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của
pháp luật” (Điều 164).
Theo Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam của Trường Đại học Luật Hà Nội:
“Khái niệm quyền sở hữu có thể được hiểu theo nghĩa rộng, đó chính là luật
pháp về sở hữu trong một hệ thống pháp luật nhất định. Vì vậy, quyền sở hữu là
hệ thống các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành để điều chỉnh các quan
hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực chiếm hữu, sử dụng và định đoạt các tư liệu

sản xuất, tư liệu tiêu dùng, những tài sản khác theo quy định tại Điều 163 BLDS.
Theo nghĩa hẹp, quyền sở hữu được hiểu là mức độ xử sự mà pháp luật
cho phép một chủ thể được thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và
định đoạt trong những điều kiện nhất định. Theo nghĩa này, có thể nói quyền sở
hữu chính là những quyền năng dân sự chủ quan của từng loại chủ sở hữu nhất
định đối với một tài sản cụ thể, được xuất hiện trên cơ sở nội dung của quy phạm
pháp luật về sở hữu” [51, tr.178].

18


Như vậy, quyền sở hữu được khoa học pháp lý nước ta quan niệm theo hai
phương diện: (i) Phương diện khách quan: Quyền sở hữu là một phạm trù pháp
lý bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều
chỉnh, bảo vệ các quyền năng của chủ sở hữu đối với tài sản (quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với tài sản); (ii) Phương diện chủ quan:
Quyền sở hữu là quyền của chủ sở hữu trong việc thực hiện quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản thuộc sở hữu của mình theo quy định
của pháp luật.
Quyền sở hữu tài sản được xác lập kể từ khi các chủ thể tạo lập tài sản
hợp pháp thông qua lao động, hoạt động SX-KD hoặc do nhận quyền sở hữu hợp
pháp được người khác chuyển giao. Pháp luật dân sự của các nước trên thế giới
phân chia tài sản (tồn tại bên ngoài thế giới khách quan dưới dạng vật chất)
thành động sản và BĐS. Do nhà ở, cơng trình XD được xây dựng trên đất và gắn
liền với đất nên pháp luật dân sự xếp chúng vào nhóm tài sản là BĐS. Theo quy
định của BLDS Việt Nam năm 2005, thì BĐS bao gồm: đất đai; nhà, cơng trình
XD gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình XD đó; các tài
sản khác gắn liền với đất; các tài sản khác theo quy định của pháp luật (Điều
174). Xét về bản chất, quyền sở hữu nhà ở và cơng trình XD khơng có gì khác
với quyền sở hữu các loại tài sản khác. Quan niệm về quyền sở hữu nhà ở và

cơng trình XD tương thích với quan niệm chung về quyền sở hữu tài sản; theo
đó, quyền sở hữu nhà ở và cơng trình XD được quan niệm trên hai khía cạnh:
Một là, khía cạnh khách quan: Quyền sở hữu nhà ở và cơng trình XD là một
phạm trù pháp lý bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban
hành quy định và bảo vệ các quyền năng của chủ sở hữu đối với nhà ở và cơng
trình XD; Hai là, khía cạnh chủ quan: Quyền sở hữu nhà ở và cơng trình XD là
quyền của chủ sở hữu trong việc thực hiện các quyền sử dụng, quyền chiếm hữu
và quyền định đoạt nhà ở và cơng trình XD thuộc sở hữu của mình theo quy định
của pháp luật.
1.2.2. Khái niệm về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình xây
dựng
1.2.2.1. Quan niệm về đăng ký quyền sở hữu tài sản

19


Nghiên cứu về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình XD khơng thể
khơng đề cập đến đăng ký quyền sở hữu tài sản nói chung, bởi lẽ đăng ký quyền
sở hữu nhà ở và cơng trình XD là một dạng cụ thể của đăng ký quyền sở hữu tài
sản.
Quyền sở hữu tài sản là quyền đặc trưng, tối cao của các chủ sở hữu và
được pháp luật bảo hộ. Tuỳ thuộc vào hệ thống pháp luật của mỗi quốc gia mà
các nước có quy định về đăng ký quyền sở hữu tài sản khác nhau. Nhìn chung,
đối với những tài sản là BĐS, pháp luật đều bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu;
còn đối với các động sản thì mỗi nước lại có quy định khác nhau về việc đăng ký
quyền sở hữu. Tuy nhiên, không phải bất cứ tài sản nào cũng phải đăng ký quyền
sở hữu. Tuỳ thuộc vào vị trí pháp lý của các tài sản trong giao dịch dân sự, KT
và yêu cầu quản lý nhà nước đối với các tài sản đó mà pháp luật quy định những
loại tài sản nào thuộc diện phải đăng ký quyền sở hữu. Ở Việt Nam, do đặc thù
của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên vấn đề đăng ký quyền sở hữu đất đai

không được đặt ra. Chỉ khi một chủ thể có QSDĐ hợp pháp, thì quyền đó mới
được đăng ký. Tuy nhiên, trong trường hợp này cũng chỉ là đăng ký QSDĐ, chứ
không phải là đăng ký quyền sở hữu đất đai. Bên cạnh đó, pháp luật quy định
một số loại tài sản nhất định thuộc diện đăng ký quyền sở hữu, bao gồm: các
BĐS là nhà ở, công trình XD, quyền sử dụng, sở hữu rừng và một số động sản
như tàu bay, tàu biển, xe mô tô 2 bánh, 3 bánh, xe ô tô các loại ...
Đối với các tài sản là động sản mà không phải thực hiện đăng ký sở hữu,
việc xác định một người có phải là chủ sở hữu tài sản hay khơng được thực hiện
theo nguyên tắc suy luận, theo đó những ai đang chiếm giữ tài sản thì có thể
được coi là chủ sở hữu của tài sản đó. Cịn đối với BĐS, việc xác định chủ sở
hữu tài sản không căn cứ vào tình trạng chiếm giữ hoặc sử dụng tài sản đó, bởi
lẽ, chủ sở hữu BĐS trong nhiều trường hợp không phải là người đang chiếm giữ
thực tế tài sản; ví dụ: các trường hợp cho mượn, cho thuê, uỷ quyền quản lý tài
sản.... Do đó, chủ sở hữu BĐS cần phải thực hiện việc đăng ký với Nhà nước để
chứng minh mình có quyền sở hữu đối với BĐS. Hơn nữa, đăng ký quyền sở
hữu tài sản còn là để đối kháng với bên thứ ba về quyền và nghĩa vụ trong các
giao dịch dân sự. Thông qua hoạt động này, chủ sở hữu tài sản thông báo cho

20