Sưu tầm một bản án giải quyết tranh chấp về đặt cọc tóm tắt và bình luận về các vấn đề pháp lý có liên quan và cách giải quyết của toà án

ĐỀ BÀI số 8: Sưu tầm một bản án giải quyết tranh chấp về đặt cọc. Tóm tắt và
bình luận về các vấn đề pháp lý có liên quan và cách giải quyết của Toà án.
MỤC LỤC

0


MỞ ĐẦU
Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá
quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực
hiện hợp đồng dân sự. Đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm cho việc
thực hiện nghĩa vụ dân sự. Biện pháp đặt cọc có ưu điểm là dễ thực hiện, tính an
tồn cao, tính ràng buộc chắc chắn và có tính chế tài nghiêm khắc, được các chủ
thể sử dụng khá phổ biến trong giao dịch dân sự nói chung, đặc biệt là trong các
giao dịch dân sự liên quan đến các đối tượng là nhà, quyền sử dụng đất và các
bất động sản khác.
Tuy nhiên trên thực tế vẫn tồn tại nhiều tranh chấp liên quan đến đặt cọc và đã
được Tòa án thụ lý giải quyết. Để nghiên cứu rõ hơn về vấn đề này, em xin
chọn nghiên cứu đề bài tập số 8: “Sưu tầm một bản án giải quyết tranh chấp về
đặt cọc. Tóm tắt và bình luận về các vấn đề pháp lý có liên quan và cách giải
quyết của Toà án.” Và bản án em lựa chọn là bản án số: 224/2018/DS-PT ngày
07/02/2018 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh. Do kiến thức cịn
hạn chế nên khơng thể tránh khỏi sai sót khi làm bài, em mong thầy cô đọc và
cho em ý kiến nhận xét, bổ sung để em có cái nhìn đúng đắn và hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
NỘI DUNG
I.

Tóm tắt bản án
1. Tình huống tranh chấp
Ngày 08/9/2016, bà Lê Kim H có thỏa thuận nhận chuyển nhượng

của ông Trần C và bà Võ Thị B nhà và đất tại số Đường E, Phường
O, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh với giá 4.000.000.000 (Bốn tỷ)
đồng. Các bên đã công chứng hợp đồng đặt cọc hứa mua bán nhà ở
và chuyển nhượng quyền sử dụng đất căn nhà này tại Phịng cơng
chứng N Thành phố Hồ Chí Minh. Ông C và bà B đã nhận tiền đặt
cọc 300.000.000 (Ba trăm triệu) đồng và ngày 14/10/2016 nhận
thêm 200.000.000 (Hai trăm triệu) đồng, tổng cộng ông C bà B đã
nhận 500.000.000 (Năm trăm triệu) đồng tiền cọc và hai bên hẹn
ngày 09/11/2016 sẽ ra công chứng và làm thủ tục sang tên.
Ngày 03/11/2016, bà H biết được căn nhà Đường E, Phường O,
quận T, Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong diện quy hoạch vành
đai I nút giao thông được Ủy ban nhân dân quận T phê duyệt ngày
07/7/2009 theo Quyết định số 638/QĐ-UBND, theo đó vị trí căn
nhà này thuộc diện quy hoạch giải tỏa. Khi biết được việc này bà H
đã liên lạc với ông C bà B để thương lượng, ông C bà B đồng ý trả
1


lại cho bà H 300.000.000 (Ba trăm triệu) đồng theo biên bản hòa
giải tại Ủy ban nhân dân Phường O, quận T ngày 09/12/2016
nhưng đến phiên hòa giải tiếp theo vào ngày 16/12/2016 thì ơng C
bà B khơng đến phường làm việc theo lịch hẹn trước. Do ông C và
bà B cố tình khơng cung cấp thơng tin quy hoạch của căn nhà này
nên bà H yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc hứa mua bán nhà ở và
chuyển nhượng quyền sử dụng đất căn nhà này và buộc ông C bà B
trả lại tôi số tiền 500.000.000đ (Năm trăm triệu đồng).
Bị đơn ông Trần C, bà Võ Thị B và ông Nguyễn Thanh T là người
đại diện hợp pháp theo ủy quyền của bị đơn trình bày:
Ơng Trần C và bà Võ Thị B là đồng sở hữu căn nhà tại địa chỉ số
Đường E, Phường O, quận T theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu

nhà ở và quyền sử dụng đất ở có hồ sơ gốc số 4534/2002 do Ủy
ban nhân dân quận T, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày
13/11/2002. Ông C, bà B xác nhận lời trình bày của bà H về hợp
đồng đặt cọc hứa mua bán căn nhà này và việc giao nhận tiền
500.000.000 (Năm trăm triệu) đồng.
Do có tranh chấp, ngày 09/12/2016 bà H và vợ chồng ông C, bà B
đã ra Ủy ban nhân dân Phường O, quận T hòa giải, theo đó ơng C,
bà B đồng ý trả lại cho bà H 300.000.000 (Ba trăm triệu) đồng và
hẹn ngày 20/12/2016 sẽ giao nhận với nhau nhưng bà H không đến.
Bà H khơng đồng ý với nội dung đã hịa giải ngày 09/12/2016 tại
phường và đã nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nên vợ chồng ông C, bà
B không đồng ý trả lại cho bà H số tiền 500.000.000 (Năm trăm
triệu) đồng đã đặt cọc mua căn nhà Đường E, Phường O, quận T.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Văn T2 và ông Đỗ
Tiến D là người đại diện hợp pháp theo ủy quyền trình bày:
Ơng T2 đồng ý với ý kiến của bà Lê Kim H buộc ông C và bà B
phải trả lại số tiền 500.000.000 (Năm trăm triệu) đồng.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Phịng cơng chứng N,
Thành phố Hồ Chí Minh do ông Nguyễn Mạnh C là người đại diện
theo pháp luật trình bày:

2


Phịng cơng chứng N Thành phố Hồ Chí Minh nhận thấy trình tự,
thủ tục cơng chứng Hợp đồng đặt cọc hứa mua bán nhà ở và
chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 036210 ngày 08/9/2016 đã
được công chứng viên thực hiện đúng quy định pháp luật. Đối với
ý kiến của bà H, Phịng cơng chứng khơng có ý kiến gì, đề nghị
Tòa án giải quyết vụ án theo quy định pháp luật và có đơn đề nghị

xét xử vắng mặt.
II.

2.
Bình luận về các vấn đề pháp lý có liên quan và cách giải quyết
của Tòa án
1. Căn cứ pháp luật
- Bộ luật dân sự 2015 Điều 328;
- Nghị Quyết 01/2003 của Hội Đồng Thẩm Phán Tòa Án Nhân
Dân Tối Cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết
một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình mục I.1;
- Nghị định 163/2016 ND/CP về giao dịch bảo đảm mục 3, từ điều
29 đến điều 33.
2. Về thủ tục tố tụng
Tại phiên tịa phúc thẩm thì đại diện người có quyền lợi và nghĩa
vụ liên quan khơng có mặt, cũng khơng có lý do chính đáng và tòa
án vẫn xét xử, nếu đây là lần vắng mặt thứ 2 của người có quyền
lợi và nghĩa vụ liên quan thì việc tịa vẫn xét xử phù hợp với quy
định tại điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 "Người khơng
kháng cáo nhưng có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc kháng
cáo, kháng nghị và những người tham gia tố tụng khác đã được
Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai mà vẫn vắng mặt thì Tòa án tiến
hành xét xử vụ án".
3. Về nội dung vụ án
* Tòa phúc thẩm cho rằng hợp đồng đặt cọc vô hiệu "do yếu tố
khách quan, các bên đều khơng có lỗi nên chỉ phải hồn trả cho
nhau những gì đã nhận", cả hai cấp tịa đều dẫn chiếu điều 137 về
hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, nhưng không đưa ra
căn cứ pháp luật cụ thể là vô hiệu trong trường hợp nào để tun
hợp đồng đặt cọc vơ hiệu.

* Tịa sơ thẩm thì căn cứ vào các điều 118 và 121 Luật nhà ở năm
2014, điều Điều 137 Bộ luật dân sự 2005, tịa phúc thẩm thì dẫn
căn cứ ở điều 137 Bộ luật dân sự, bên cạnh đó, các điều luật dẫn
chiếu khác chỉ liên quan đến tố tụng hoặc nghĩa vụ chậm trả tiền và
3


thi hành án, thì ta khơng xét đến ở đây. Nội dung các điều luật như
sau:
- Điều 118 Luật nhà ở 2014: "Điều kiện của nhà ở tham gia giao
dịch:
1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp,
góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp
quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về
quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp
sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Khơng bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp
hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền;
d) Khơng thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thơng báo giải
tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp
dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong
tương lai"
- Điều 121 luật nhà ở 2014 "Hợp đồng về nhà ở
Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành
văn bản bao gồm các nội dung sau đây:
1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở
gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua
căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử
dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích
sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử
dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã
được phê duyệt ban đầu;
...."
- Điều 137 Bộ luật dân sự 2005: "Hậu quả pháp lý của giao dịch
dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm
dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

4


2. Khi giao dịch dân sự vơ hiệu thì các bên khơi phục lại tình trạng
ban đầu, hồn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu khơng hồn trả
được bằng hiện vật thì phải hồn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài
sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định
của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường"
=> Như vậy, chúng ta không thể thấy một căn cứ cụ thể nào về
việc hợp đồng vô hiệu do yếu tố khách quan. Bộ luật dân sự 2005
(từ điều 127 đến điều 134) cũng như bộ luật dân sự 2015 (từ điều
122 đến điều 129) hồn tồn khơng có quy định về hợp đồng vơ
hiệu vì yếu tố khách quan như tịa phúc thẩm đã tun. Tịa sơ
thẩm thì dẫn chiếu quy định về điều kiện nhà ở tham gia giao dịch
và hợp đồng về nhà ở, tuy nhiên về bản chất thì quan hệ pháp luật
tranh chấp là "tranh chấp hợp đồng đặt cọc", vì vậy việc dẫn chiếu
điều 121 luật nhà ở 2014 của tịa sơ thẩm là điều khơng cần thiết.

Bên cạnh đó, việc áp dụng điều 118 Luật nhà ở cũng là khơng
chính xác, vì nếu như căn nhà của ông C, bà B "bị kê biên để thi
hành án" hay "thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện
về quyền sở hữu..." thì đây là lỗi của ơng C, bà B, vì điều 5 hợp
đồng có quy định rõ "ông C, bà B đều cam kết nhà đất không bị
tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu, không bị kê
biên để đảm bảo thi hành án, chưa bán, chuyển nhượng cho ai" và
như vậy, tuy hợp đồng đặt cọc không bị vô hiệu nhưng hợp đồng
chuyển nhượng không thể giao kết và thực hiện được, nên theo quy
định tại điều 132 bộ luật dân sự 2005 thì hợp đồng đặt cọc vơ hiệu
do lừa dối, mặt khác, Nghị quyết 01/2003 quy định "bên nào có lỗi
làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện
hoặc bị vơ hiệu, thì phải chịu phạt cọc" , vì vậy ơng C, bà B phải
trả tiền đặt cọc cho bà H, ơng T2, thậm chí cịn bị phạt cọc nếu như
nguyên đơn có yêu cầu trong trường hợp giả định này.
Tuy nhiên, nhà đất của ông C, bà B lại đáp ứng đủ các điều kiện
tham gia giao dịch, không tranh chấp, không bị kê biên,...mặc dù
"Theo bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng khu dân cư Phường O đã
được UBND quận T phê duyệt tại Quyết định số 638/QĐ-UBND
ngày 07/7/2009 thì vị trí căn nhà Đường E, Phường O, quận T,
thuộc thửa 04, tờ bản đồ số 20 ĐCCQ-2005 thuộc quy hoạch khu
vực đất giao thông; đường E lộ giới quy định 10 mét; đường trục
chính đơ thị lộ giới quy định 32 mét, chỉ giới xây dựng 40 mét; vạt
5


góc giao lộ 2 mét x 2 mét" , nhưng nhà đất trên "Khơng thuộc diện
đã có quyết định thu hồi đất, có thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở
của cơ quan có thẩm quyền", ta khơng hề tìm thấy bất cứ tài liêu,
chúng cứ nào ghi nhận là đã có quyết định thu hồi đất, đã có thơng

báo giải tỏa, phá dỡ nhà của cơ quan có thẩm quyền ở đây!!! mà
nếu có cũng khơng thể tun hợp đồng đặt cọc vơ hiệu vì yếu tố
khách quan (luật khơng có điều nào quy định như vậy), mà phải
xác định lỗi của ơng C, bà B xem họ có biết thông báo giải tỏa, phá
dỡ nhà hay biết đã có quyết định thu hồi đất hay chưa mà vẫn lập
hợp đồng đặt cọc, cùng với đó cũng cần xác định lỗi của bà H, ơng
T2 vì chính họ đã cam kết "đã tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của
nhà đất và đồng ý đặt cọc mua bán" để xem tỷ lệ lỗi của hai bên
đến đâu, từ đó dẫn chiếu từng trường hợp để xem xét áp dụng quy
định của bộ luật dân sự 2005 (điều 6) về nguyên tắc trung thực,
thiện chí, điều 132 bộ luật dân sự 2005 về giao dịch dân sự vô hiệu
do lừa dối và Nghị quyết 01/2003 HĐTP để tuyên hợp đồng vô
hiệu hoặc hủy hợp đồng.
Trong vụ án này, lập luận của người kháng cáo (bị đơn) là "hợp
đồng đặt cọc có hiệu lực vì nhà nằm trong quy hoạch nhưng vẫn
được phép mua bán. Trong hợp đồng có ghi rõ bên mua phải có
trách nhiệm kiểm tra thơng tin pháp lý nhà đất nên việc bên mua
khơng tìm hiểu kỹ rồi sau đó khơng tiếp tục thực hiện hợp đồng là
hồn tồn do lỗi của ngun đơn. Do đó, ngun đơn phải chịu mất
số tiền đã đặt cọc. Trong tổng số tiền 500.000.000 đồng nguyên
đơn đã giao cho bị đơn chỉ có 300.000.000 đồng là tiền đặt cọc
mua bán nhà còn 200.000.000 đồng đưa tiếp trong giai đoạn sau là
tiền mua bán nhà. Nguyên đơn phải chịu mất số tiền đặt cọc là
300.000.000 đồng, bị đơn chỉ phải trả lại cho nguyên đơn số tiền
mua bán là 200.000.000 đồng". Tác giả đồng tình vì như đã phân
tích, khi chưa hề có quyết định thu hồi hoặc thơng báo giải tỏa, phá
dỡ thì nhà đất hồn tồn có thể là đối tượng của giao dịch chuyển
nhượng, và do đó việc thỏa thuận đặt cọc trong trường hợp này
hồn tồn khơng vi phạm điều cấm của pháp luật (theo quy định
của Bộ Luật Dân Sự 2005, hiện nay Bộ luật dân sự 2015 đã sửa

theo hướng không vi phạm điều cấm của Luật).
Về lập luận "Trong tổng số tiền 500.000.000 đồng nguyên đơn đã
giao cho bị đơn chỉ có 300.000.000 đồng là tiền đặt cọc mua bán
nhà còn 200.000.000 đồng đưa tiếp trong giai đoạn sau là tiền mua
6


bán nhà. Nguyên đơn phải chịu mất số tiền đặt cọc là 300.000.000
đồng, bị đơn chỉ phải trả lại cho nguyên đơn số tiền mua bán là
200.000.000 đồng" của người kháng cáo, tòa Phúc thẩm đã nhận
định "Hội đồng xét xử xét thấy, tại hợp đồng đặt cọc ngày
08/9/2016, hai bên thỏa thuận tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng và
hẹn 45 ngày sau sẽ lập thủ tục mua bán. Tuy nhiên, đến ngày
14/10/2016, hai bên lại giao nhận thêm số tiền 200.000.000 đồng.
Khi giao số tiền này, hai bên ghi rõ ở mặt sau của hợp đồng đặt cọc
rằng “gia hạn hợp đồng đến ngày 09/11/2016 sẽ ra ký mua bán”và
“tổng cộng đợt I + II là 500.000.000 đồng”. Như vậy có đủ cơ sở
để xác định số tiền 200.000.000 đồng giao thêm là để gia hạn hợp
đồng đặt cọc ngày 08/9/2016, toàn bộ số tiền 500.000.000 đồng là
tiền đặt cọc cho việc mua bán nhà". Nhận định này cũng khơng
hồn tồn thuyết phục bởi lẽ phần "tổng cộng đợt I + II là
500.000.000 đồng” có giá trị xác nhận số tiền mà bên đặt cọc giao
cho bên nhận đặt cọc, chưa chắc 200 triệu đồng giao ngày
14/10/2016 đã là tiền đặt cọc trừ trường hợp được ghi rõ là đặt cọc
tiếp, trong trường hợp các bên không thỏa thuận rõ ràng thì cần áp
dụng quy định tại nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo
đảm theo hướng quy định tại điều 29 "Điều 29. Trường hợp không
xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước
Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản
tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả

trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước".
Như vậy kháng cáo là có cơ sở và cần được chấp nhận chứ không
phải là bị bác theo như bản án phúc thẩm nêu trên.
KẾT LUẬN
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

7


PHỤ LỤC
Bản án số 224/2018/DS-PT ngày 07/02/2018 của Tòa án nhân dân thành phố
Hồ Chí Minh:
TỊA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
BẢN ÁN 224/2018/DS-PT NGÀY 07/02/2018 VỀ TRANH CHẤP HỢP
ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN NHÀ
Vào các ngày 17/01/2018 và 07/02/2018 tại phòng xử án Tòa án nhân dân Thành
phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm cơng khai vụ án thụ lý số 595/2017/TLPTDS ngày 07 tháng 11 năm 2017 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán
nhà”.
Do bản án dân sự sơ thẩm số 507/2017/DS-ST ngày 26 tháng 9 năm 2017 của
Tòa án nhân dân quận T bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm 2803/2017/QĐPT-DS ngày 29
tháng 11 năm 2017 giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Lê Kim H, sinh năm 1957; cư trú tại: đường L, Phường M,
quận P, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Đỗ Tiến D, sinh năm 1965; cư trú
tại: đường Đ, Phường A, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh. (Theo Giấy ủy quyền
ngày 21/12/2016).
- Bị đơn: Ông Trần C, sinh năm 1941 và Bà Võ Thị B, sinh năm 1953; cùng cư
trú tại: đường T, Phường O, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Nguyễn Thanh T, sinh năm 1971; cư

trú tại: Đường H, Phường M, Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh. (Theo Giấy ủy
quyền ngày 03/3/2017).
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1/ Phịng cơng chứng N, Thành phố Hồ Chí Minh; Trụ sở: Đường V, Phường N,
quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện hợp pháp: Ông Nguyễn Mạnh C – Trưởng phịng.
2/ Ơng Lê Văn T2, sinh năm 1953; cư trú tại: đường L, Phường M, quận P, Thành
phố Hồ Chí Minh.
8


Người đại diện hợp pháp của ơng T2: Ơng Đỗ Tiến D, sinh năm 1965; cư trú tại:
đường Đ, Phường A, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh. (Theo Hợp đồng ủy quyền
ngày 06/3/2017).
- Người kháng cáo: ông Trần C và bà Võ Thị B, là bị đơn.
- Viện kiểm sát kháng nghị: Viện kiểm sát nhân dân quận T.
NỘI DUNG VỤ ÁN
Theo đơn khởi kiện ngày 22/12/2016, lời khai nguyên đơn bà Lê Kim H và ông
Đỗ Tiến D là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:
Ngày 08/9/2016, bà Lê Kim H có thỏa thuận nhận chuyển nhượng của ông Trần
C và bà Võ Thị B nhà và đất tại số Đường E, Phường O, quận T, Thành phố Hồ
Chí Minh với giá 4.000.000.000 (Bốn tỷ) đồng. Các bên đã công chứng hợp đồng
đặt cọc hứa mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất căn nhà này tại
Phịng cơng chứng N Thành phố Hồ Chí Minh. Ơng C và bà B đã nhận tiền đặt
cọc 300.000.000 (Ba trăm triệu) đồng và ngày 14/10/2016 nhận thêm
200.000.000 (Hai trăm triệu) đồng, tổng cộng ông C bà B đã nhận 500.000.000
(Năm trăm triệu) đồng tiền cọc và hai bên hẹn ngày 09/11/2016 sẽ ra công chứng
và làm thủ tục sang tên.
Ngày 03/11/2016, bà H biết được căn nhà Đường E, Phường O, quận T, Thành
phố Hồ Chí Minh nằm trong diện quy hoạch vành đai I nút giao thông được Ủy

ban nhân dân quận T phê duyệt ngày 07/7/2009 theo Quyết định số 638/QĐUBND, theo đó vị trí căn nhà này thuộc diện quy hoạch giải tỏa. Khi biết được
việc này bà H đã liên lạc với ông C bà B để thương lượng, ông C bà B đồng ý trả
lại cho bà H 300.000.000 (Ba trăm triệu) đồng theo biên bản hòa giải tại Ủy ban
nhân dân Phường O, quận T ngày 09/12/2016 nhưng đến phiên hịa giải tiếp theo
vào ngày 16/12/2016 thì ơng C bà B không đến phường làm việc theo lịch hẹn
trước. Do ơng C và bà B cố tình khơng cung cấp thông tin quy hoạch của căn nhà
này nên bà H yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc hứa mua bán nhà ở và chuyển nhượng
quyền sử dụng đất căn nhà này và buộc ông C bà B trả lại tôi số tiền 500.000.000đ
(Năm trăm triệu đồng).
Bị đơn ông Trần C, bà Võ Thị B và ông Nguyễn Thanh T là người đại diện hợp
pháp theo ủy quyền của bị đơn trình bày:
Ơng Trần C và bà Võ Thị B là đồng sở hữu căn nhà tại địa chỉ số Đường E,
Phường O, quận T theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở có hồ sơ gốc số 4534/2002 do Ủy ban nhân dân quận T, Thành phố Hồ Chí
Minh cấp ngày 13/11/2002. Ông C, bà B xác nhận lời trình bày của bà H về hợp
9


đồng đặt cọc hứa mua bán căn nhà này và việc giao nhận tiền 500.000.000 (Năm
trăm triệu) đồng.
Do có tranh chấp, ngày 09/12/2016 bà H và vợ chồng ông C, bà B đã ra Ủy ban
nhân dân Phường O, quận T hịa giải, theo đó ơng C, bà B đồng ý trả lại cho bà
H 300.000.000 (Ba trăm triệu) đồng và hẹn ngày 20/12/2016 sẽ giao nhận với
nhau nhưng bà H không đến. Bà H không đồng ý với nội dung đã hòa giải
ngày 09/12/2016 tại phường và đã nộp đơn khởi kiện tại Tịa án nên vợ chồng
ơng C, bà B không đồng ý trả lại cho bà H số tiền 500.000.000 (Năm trăm triệu)
đồng đã đặt cọc mua căn nhà Đường E, Phường O, quận T.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Văn T2 và ông Đỗ Tiến D là người
đại diện hợp pháp theo ủy quyền trình bày:
Ơng T2 đồng ý với ý kiến của bà Lê Kim H buộc ông C và bà B phải trả lại số

tiền 500.000.000 (Năm trăm triệu) đồng.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Phịng cơng chứng N, Thành phố Hồ Chí
Minh do ơng Nguyễn Mạnh Clà người đại diện theo pháp luật trình bày:
Phịng cơng chứng N Thành phố Hồ Chí Minh nhận thấy trình tự, thủ tục công
chứng Hợp đồng đặt cọc hứa mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng
đất số 036210 ngày 08/9/2016 đã được công chứng viên thực hiện đúng quy định
pháp luật. Đối với ý kiến của bà H, Phịng cơng chứng khơng có ý kiến gì, đề nghị
Tịa án giải quyết vụ án theo quy định pháp luật và có đơn đề nghị xét xử vắng
mặt.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 507/2017/DS-ST ngày 26 tháng 9 năm 2017 của
Tòa án nhân dân quận T đã quyết định:
- Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39; Điều
147; khoản 1 Điều 273; khoản 1 Điều 280 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;
- Căn cứ các Điều 118, 121 Luật nhà ở năm 2014;
- Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 688 Bộ luật dân sự năm 2015;
- Căn cứ Điều 358, Điều 137 và Điều 305 Bộ luật dân sự 2005;
- Căn cứ Điều 26 Luật Thi hành án Dân sự đã được sửa đổi, bổ sung năm 2014;
- Căn cứ khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016
của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản
lý và sử dụng án phí và lệ phí Tịa án;
10


Tuyên xử:
1/ Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Lê Kim H đối với ông Trần C và
bà Võ Thị B:
Hủy Hợp đồng đặt cọc hứa mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
số 036210 ngày 08/9/2016 tại Phịng cơng chứng N Thành phố Hồ Chí Minh.
Buộc ơng Trần C và bà Võ Thị B hoàn trả cho bà Lê Kim H số tiền đã
nhận 500.000.000 (Năm trăm triệu) đồng. Thanh toán ngay sau khi án có hiệu lực

pháp luật. Thi hành tại Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền.
Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền
chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời
gian chậm trả tại thời điểm thanh tốn, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc
pháp luật có quy định khác.
2/ Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Trần C và bà Võ Thị B phải chịu 24.000.000 (Hai
mươi bốn triệu) đồng.
Hoàn lại cho bà Lê Kim H số tiền tạm ứng án phí 12.000.000 (Mười hai triệu)
đồng theo biên lai thu số 0011970 ngày 05/01/2017 của Chi cục Thi hành án dân
sự quận T.
Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về quyền kháng cáo và quyền thi hành án của các
đương sự.
Ngày 28/9/2017, bị đơn ông Trần Châu và bà Võ Thị Bảy có đơn kháng cáo toàn
bộ bản án sơ thẩm. Ngày 10/10/2017 Viện kiểm sát nhân dân quận Tân Bình có
Quyết định kháng nghị số 30/QĐKNPT-VKS-DS, đề nghị sửa bản án sơ thẩm tại
phần xác định trách nhiệm dân sự do chậm thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
Tại phiên tịa phúc thẩm:
Ơng Nguyễn Thanh T là người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ơng Trần C và
bà Võ Thị B trình bày:
Bà Lê Kim H đã vi phạm thỏa thuận theo như Hợp đồng đặt cọc đã ký kết không
ký thực hiện thủ tục mua bán với ông C, bà B. Bà H viện lý do không tiếp tục
mua nhà là do căn nhà nằm trong diện quy hoạch vành đai I nút giao thông được
UBND quận T phê duyệt theo Quyết định số 638/QĐ-UBND ngày 07/7/2009.
Tuy nhiên tại Biên bản hòa giải ngày 09/12/2016 cũng thể hiện bà B đã cung cấp
bản photo giấy chủ quyền nhà cho bà H gần 03 tháng trước khi đặt cọc mua nhà
tại Phịng Cơng chứng số N. Thông tin về quy hoạch của Phường O, quận T đã
11


được Quận công bố công khai trên Trang tin điện tử của quận và được biết đây

chỉ là đồ án điều chỉnh quy hoạch của quận, chưa có quyết định về việc đền bù
giải tỏa. Căn nhà vẫn đủ điều kiện để thực hiện giao dịch mua bán. Việc bà H đơn
phương không tiếp tục thực hiện việc mua bán hồn tồn thuộc ý chí chủ quan
của bà H, vì vậy số tiền 500.000.000 đồng phải thuộc về bà B. Đề nghị sửa bản
án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ngun đơn. Tại phiên tịa
hơm nay, bị đơn đồng ý trả lại cho nguyên đơn số tiền 300.000.000 đồng với thời
hạn thanh toán như sau: 100.000.000 đồng sẽ trả ngay, 200.000.000 đồng trả sau
02 tháng kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật.
Ơng Đỗ Tiến D là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Lê Kim H và
người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ơng Lê Văn T2 trình bày:
Khơng đồng ý với kháng cáo của phía bị đơn, đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Ông T2 xác nhận số tiền 500.000.000 đồng mà bà H đặt cọc cho ông C, bà B là
tài sản chung của bà H, ông T2 nên đề nghị Tòa án tuyên buộc ông C, bà B phải
trả cho bà H, ông T2 số tiền trên.
Ông Nguyễn Mạnh C là người đại diện theo pháp luật của người có quyền lợi,
nghĩa vụ liên quan Phịng cơng chứng N, TP.HCM vắng mặt tại phiên tịa.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành Phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến của
Viện kiểm sát về việc tuân thủ pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án ở giai
đoạn phúc thẩm:
- Về tố tụng: Thẩm phán và Hội đồng xét xử thực hiện đúng quy định của bộ luật
tố tụng dân sự, đảm bảo cho các đương sự có các quyền và nghĩa vụ theo quy
định; gửi các Quyết định, Thông báo cho Viện kiểm sát cùng cấp, đương sự đầy
đủ, đúng thời hạn. Hội đồng xét xử đúng thành phần, phiên tòa diễn ra theo đúng
trình tự và quy định của pháp luật.
- Về nội dung:
Đối với kháng nghị: Vụ án được đưa ra xét xử vào ngày 26/9/2017, tại thời điểm
này Bộ luật Dân sự năm 2015 đã có hiệu lực thi hành. Do đó, cần phải áp dụng
Điều 357, 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015 để xác định trách nhiệm dân sự do
chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Đề nghị chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng
Viện kiểm sát nhân dân quận T, sửa bản án sơ thẩm tại phần tuyên về trách nhiệm

dân sự do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
Đối với kháng cáo: Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực vì nhà nằm trong quy hoạch
nhưng vẫn được phép mua bán. Trong hợp đồng có ghi rõ bên mua phải có trách
nhiệm kiểm tra thơng tin pháp lý nhà đất nên việc bên mua khơng tìm hiểu kỹ rồi
sau đó khơng tiếp tục thực hiện hợp đồng là hoàn toàn do lỗi của nguyên đơn. Do
12


đó, nguyên đơn phải chịu mất số tiền đã đặt cọc. Trong tổng số tiền 500.000.000
đồng nguyên đơn đã giao cho bị đơn chỉ có 300.000.000 đồng là tiền đặt cọc mua
bán nhà còn 200.000.000 đồng đưa tiếp trong giai đoạn sau là tiền mua bán nhà.
Nguyên đơn phải chịu mất số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng, bị đơn chỉ phải
trả lại cho nguyên đơn số tiền mua bán là 200.000.000 đồng. Tuy nhiên, tại phiên
tòa phúc thẩm, bị đơn đã đồng ý trả lại cho nguyên đơn số tiền 300.000.000 đồng
nên ghi nhận.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên Tòa
và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Theo lời trình bày và xác nhận của các bên đương sự thì vào ngày 08/9/2016
bà Lê Kim H và ông Trần C, bà Võ Thị B đã ký Hợp đồng đặt cọc hứa mua bán
nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phịng Cơng chứng số N, TP.HCM
đối với tài sản là nhà đất tại Đường E, Phường O, quận T. Ông C, bà B đã nhận
của bà H tổng số tiền là 500.000.000 đồng; hai bên thỏa thuận đến
ngày 09/11/2016 sẽ ký Hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, việc mua bán đã không
được thực hiện. Hiện nay, ông C, bà B kháng cáo cho rằng bà H là người có lỗi
trong việc Hợp đồng mua bán không được ký kết nên bà Hạnh phải chịu mất toàn
bộ số tiền đã đặt cọc. Bị đơn cho rằng nguyên đơn chỉ đặt cọc số tiền 300.000.000
đồng còn số tiền 200.000.000 đồng đưa thêm là tiền mua bán nhà nên hiện nay
phía bị đơn chỉ đồng ý trả lại 300.000.000 đồng. Hội đồng xét xử xét thấy, tại hợp
đồng đặt cọc ngày 08/9/2016, hai bên thỏa thuận tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng

và hẹn 45 ngày sau sẽ lập thủ tục mua bán. Tuy nhiên, đến ngày 14/10/2016, hai
bên lại giao nhận thêm số tiền 200.000.000 đồng. Khi giao số tiền này, hai bên
ghi rõ ở mặt sau của hợp đồng đặt cọc rằng “gia hạn hợp đồng đến ngày
09/11/2016 sẽ ra ký mua bán” và “tổng cộng đợt I + II là 500.000.000 đồng”. Như
vậy có đủ cơ sở để xác định số tiền 200.000.000 đồng giao thêm là để gia hạn
hợp đồng đặt cọc ngày 08/9/2016, toàn bộ số tiền 500.000.000 đồng là tiền đặt
cọc cho việc mua bán nhà.
Hội đồng xét xử nhận thấy, tại Điều 5 của Hợp đồng đặt cọc, ông C, bà B đều
cam kết nhà đất không bị tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu,
không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, chưa bán, chuyển nhượng cho ai; cịn
phía bà H cam kết đã tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của nhà đất và đồng ý đặt cọc
mua bán. Theo lời trình bày của nguyên đơn và bị đơn thì khi ký hợp đồng đặt
cọc các bên đều không biết nhà đất của ông C, bà B thuộc diện quy hoạch khu
vực đất giao thông. Sau khi bà H đã tiến hành giao tiền đặt cọc, các bên chuẩn bị
thủ tục để ký kết hợp đồng mua bán thì bà H mới biết được thơng tin này. Ngày
07/11/2016, Phịng Quản lý đơ thị UBND quận T có Cơng văn số 339/QLĐTQHKT xác nhận: Theo bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng khu dân cư Phường O
13


đã được UBND quận T phê duyệt tại Quyết định số 638/QĐ-UBND ngày
07/7/2009 thì vị trí căn nhà Đường E, Phường O, quận T, thuộc thửa 04, tờ bản
đồ số 20 ĐCCQ-2005 thuộc quy hoạch khu vực đất giao thông; đường E lộ giới
quy định 10 mét; đường trục chính đô thị lộ giới quy định 32 mét, chỉ giới xây
dựng 40 mét; vạt góc giao lộ 2 mét x 2 mét.
Như vậy, tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc, cả hai bên đều không biết trước
thông tin nhà đất chuyển nhượng thuộc quy hoạch khu vực đất giao thơng. Do đó,
hợp đồng đặt cọc ngày 08/9/2016 trong trường hợp này bị vô hiệu do yếu tố khách
quan, các bên đều khơng có lỗi nên chỉ phải hồn trả cho nhau những gì đã nhận.
Tịa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H, hủy hợp đồng đặt cọc
và buộc ông C, bà B phải trả lại 500.000.000 đồng tiền đặt cọc cho bà H là có cơ

sở. Từ đó, khơng chấp nhận tồn bộ kháng cáo của ông C, bà B.
[2] Đối với kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân quận T, Hội đồng
xét xử nhận thấy nội dung kháng nghị là có căn cứ. Đối với trách nhiệm dân sự
do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền cần phải áp dụng theo quy định tại Điều 357,
khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015; do đó cần sửa bản án sơ thẩm
tại phần này.
[3] Tại phiên tịa, phía ngun đơn xác định số tiền 500.000.000 đồng là tài sản
chung của vợ chồng bà H, ông T2. Trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ
thẩm, bà H, ơng T2 cũng có trình bày u cầu bị đơn phải trả số tiền trên cho vợ
chồng ông bà. Án sơ thẩm chỉ tuyên buộc bị đơn trả tiền cho bà H là có thiếu sót.
Do đó cũng cần sửa án sơ thẩm, tuyên buộc phía bị đơn phải trả lại số
tiền 500.000.000 đồng cho bà H, ông T2.
[4] Ơng C, bà B khơng phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.
Vì các lẽ trên,
QUYẾT ĐỊNH
Căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015; Điều 358, Điều 137,
Điều 305 của Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 357, khoản 2 Điều 468 của Bộ luật
Dân sự năm 2015;
Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Trần C, bà Võ Thị B. Chấp nhận
kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân quận T. Sửa bản án sơ thẩm.
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê Kim H.

14


Hủy Hợp đồng đặt cọc hứa mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
số 036210 ngày 08/9/2016 tại Phịng Cơng chứng số N, TP.HCM giữa ơng Trần
C, bà Võ Thị B và bà Lê Kim H.
Buộc ông C, bà B hồn trả cho bà H, ơng T2 số tiền đặt cọc đã nhận
là 500.000.000 (Năm trăm triệu) đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi
thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải
chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại
khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
2. Về án phí:
- Án phí dân sự sơ thẩm: Ông C, bà B phải nộp 24.000.000 (Hai mươi bốn triệu)
đồng. Hoàn lại cho bà Lê Kim H số tiền tạm ứng án phí là 12.000.000 (Mười hai
triệu) đồng theo biên lai thu số 0011970 ngày 05/01/2017 của Chi cục Thi hành
án dân sự quận T.
- Án phí dân sự phúc thẩm: Ơng C, bà B khơng phải nộp án phí dân sự phúc thẩm.
Hồn lại cho ông C, bà B số tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp là
300.000 (Ba trăm nghìn) đồng theo biên lai thu số 0006882 ngày 28/9/2017 của
Cục Thi hành án dân sự quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.
Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân
sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa
thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng
chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; Thời
hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân
sự.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

15