Báo cáo " Các vấn đề pháp lý về đất đai và bất động sản ở Cộng hoà liên bang Đức " pot

Tìm hiểu hệ thống pháp luật Cộng hoà Liên bang Đức

104 TẠP CHÍ LUẬT HỌC - ĐẶC SAN 9/2011




TS. TrÇn Quang Huy *
1. Khái quát về quan hệ sở hữu, quan
hệ đất đai ở CHLB Đức
Từ đế chế Phổ đến nay, ở CHLB Đức
tồn tại đa hình thức về sở hữu đất đai trong
đó có sự ngự trị lâu dài của hình thức sở
hữu tư nhân. Nhà nước Đức cho phép doanh
nghiệp và người dân được sở hữu, sử dụng
dưới các hình thức pháp lí cụ thể. Trong
công trình nghiên cứu về bất động sản, khi
so sánh các yếu tố luật pháp của thị trường
bất động sản, Giáo sư Ulf Jensen cho rằng
vấn đề hình thức sử dụng đất ở nơi này hay
nơi khác có sự tác động rất lớn của vấn đề
sở hữu đất đai, nơi đó là sở hữu tư nhân hay
bất cứ hình thức nào khác với sở hữu tư
nhân. Theo đó, ông đưa ra khái niệm sở hữu
tuyệt đối (freeholds) và thuê (leases).
(1)

Từ việc phân biệt sở hữu tuyệt đối hay
không tuyệt đối, người sử dụng đất sẽ tìm
cơ hội của mình khi sở hữu đất hay thuê
đất. Từ đó có thể phân định các hình thức

sở hữu, sử dụng đất tại CHLB Đức như sau:
Thứ nhất, sở hữu tuyệt đối là kiểu sở
hữu mang đậm tính chất đặc trưng ở CHLB
Đức cũng như nhiều nước châu Âu khác,
theo đó thời hạn của việc cho thuê đất có
thể kéo dài hàng ngàn năm, gần như sở
hữu tuyệt đối nhưng phổ biến hơn cả vẫn
là các thoả thuận khoảng 99 năm hay 999
năm. Trong thời hạn thuê, người đi thuê
phải trả khoản tiền thuê và có thể huỷ
ngay khi không còn nhu cầu sử dụng đất.
Mối quan hệ đặc trưng này thể hiện quan
hệ giữa chủ sở hữu đất với người đi thuê
đất và các bên cam kết với nhau bằng hợp
đồng thuê đất, trong đó điều quan trọng
nhất là người đi thuê sẽ thuê đất trong thời
hạn nhất định và trả tiền thuê cho chủ sở
hữu đất để trên cơ sở đó quyền sở hữu đất
được thực hiện trên thực tế.
Thứ hai, hình thức cấp đất (land grant)
có phần nào tương tự như thoả thuận thuê
99 năm. Tuy nhiên, người chủ đất (land
owner) là chính phủ. Hình thức này ra đời
trong xu thế không chấp nhận sở hữu tư
nhân về đất. Đất được chính phủ cấp miễn
phí cho người sử dụng và bản thân người
sử dụng chỉ phải trả khoản phí hàng năm
cho nhà nước. Hình thức sử dụng đất này
tạo điều kiện cho người nghèo có thể sở
hữu đất trong điều kiện đất thuộc sở hữu

tư nhân. Quan hệ đất đai này dựa trên các
quyết định hành chính của người đại diện
cho chính phủ trong việc cấp đất cho
người sử dụng và không phải người sử
dụng nào cũng có thể nhận đất từ chính
phủ. Thông thường để được cấp đất, người
sử dụng phải thoả mãn một số điều kiện
nhất định, ví dụ như nông dân nghèo không
có đất và tất nhiên những trường hợp xảy ra
* Trường Đại học Luật Hà Nội

Tìm hiểu hệ thống pháp luật Cộng hoà Liên bang Đức

TẠP CHÍ LUẬT HỌC - ĐẶC SAN 9/2011 105
như vậy phải gắn liền với những biến đổi
sâu sắc về mặt xã hội, khi ở quốc gia đó
đang tiến hành những cải cách nhất định với
xu hướng dân chủ, quan tâm đến cải cách
ruộng đất.
Thứ ba, hình thức thuê đất vĩnh viễn
(perpetual land lease) tồn tại nhiều ở Đức
và các nước Bắc Âu. Hình thức thuê đất
vĩnh viễn có đặc trưng tương tự như hình
thức sở hữu tuyệt đối (full ownership)
nhưng hàng năm họ phải trả khoản phí cho
chính quyền địa phương. Tại CHLB Đức,
chỉ có chính quyền cấp thành phố mới có
quyền cho thuê kiểu này và ấn định mức phí
hàng năm là 3,75% giá trị phần đất thuê.
Người đi thuê có thể mua đứt phần đất thuê,

tuy nhiên mong muốn đó có thực hiện được
hay không còn phụ thuộc vào quyết định
của chính quyền thành phố.
(2)

Thứ tư, hình thức thuê đất có thời hạn
giữa các bên tư nhân với nhau tồn tại một
cách đáng kể ở CHLB Đức. Thực chất đây
là những thoả thuận giữa người có đất và
người có nhu cầu thuê theo một thời hạn
nào đó. Thời hạn này không nhất thiết phải
là 99 năm hay hàng ngàn năm trong trường
hợp thuê đất mang đậm dấu ấn của người
Đức hay thuê đất vĩnh viễn từ chính phủ.
Họ thoả thuận theo nhu cầu, sở thích với
thời hạn vừa phải nhằm thoả mãn các nhu
cầu về sử dụng đất, mang lại các lợi ích
cho người thuê và tất nhiên là lợi ích đầy
đủ cho chủ đất.
Từ việc khái lược quan hệ sở hữu đất
đai ở CHLB Đức trong điều kiện đất thuộc
sở hữu tư nhân có thể thấy rằng việc sử
dụng đất phụ thuộc rất lớn vào hình thức sở
hữu áp dụng ở mỗi quốc gia. Ở hình thức sở
hữu tuyệt đối (full ownership), người chủ
đất dĩ nhiên luôn tìm thấy cơ hội của mình
trong việc khai thác đối tượng sở hữu khi
thấy việc khai thác đó mang lại nhiều lợi
ích cho bản thân.
Việc nghiên cứu cụ thể các chính sách

và pháp luật đất đai ở CHLB Đức có thể khái
quát lại trên một số nét chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, ở Cộng hoà Liên bang Đức
có nhiều hình thức sở hữu đất đai, tuy
nhiên có thể quy về 2 hình thức chủ yếu,
đó là: (1) Sở hữu của nhà nước; (2) Sở hữu
tư nhân. Điều 14 Luật cơ bản khẳng định,
sở hữu tài sản được nhà nước bảo vệ, mọi
sự tịch thu, trưng thu, trưng mua chỉ được
phép để phục vụ lợi ích công cộng và trên
cơ sở một luật do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền ban hành. Điều 15 quy định
thêm, đất và các nguồn tài nguyên có thể bị
quốc hữu hoá hoặc xã hội hoá trên cơ sở
một đạo luật quy định rõ về phạm vi và
mức độ bị tịch thu, trưng thu.
(3)
Cuốn thứ
ba của Bộ luật dân sự của CHLB Đức đã
đề cập các giao dịch về đất và các lĩnh vực
có liên quan đến bất động sản. Các hình
thức sở hữu và các giao dịch về đất được
nói tới trong Bộ luật này.
Đối với đất thuộc sở hữu nhà nước, các
doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng làm mặt
bằng sản xuất, kinh doanh được Chính phủ
bán hoặc cho thuê. Đối với đất thuộc sở hữu
tư nhân thì doanh nghiệp và chủ sở hữu
thoả thuận với nhau về việc mua bán đất
theo các nguyên tắc của kinh tế thị trường,

Tìm hiểu hệ thống pháp luật Cộng hoà Liên bang Đức

106 TẠP CHÍ LUẬT HỌC - ĐẶC SAN 9/2011
Nhà nước không can thiệp vào vấn đề này.
Việc quản lí đất đai của các doanh nghiệp
được thực hiện thông qua hệ thống địa
chính được xây dựng rất chặt chẽ, chi tiết
đến từng thửa đất. Trong quá trình sử dụng,
mỗi doanh nghiệp đều được cấp giấy chủ
quyền đối với mảnh đất mà họ sử dụng và
phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế sử dụng
đất cho nhà nước. Doanh nghiệp được thế
chấp tài sản là đất để vay vốn tại ngân hàng.
Mọi diễn biến trong quá trình sử dụng đất
đều được phản ánh thông qua hệ thống địa
chính của nhà nước.
Thứ hai, ở Đức tất cả bất động sản đều
phải được đăng kí trong sổ địa chính. Nhìn
chung, hơn 95% đất của Đức đều được đăng
kí, những ngoại lệ có thể xảy ra trong
trường hợp đất do chính quyền địa phương
quản lí, đất nhà thờ, đường xe lửa, đất núi
đá và đất thuộc các dòng sông. Trong
trường hợp có thay đổi nhất định về vị trí
pháp lí của đất, chủ sở hữu đất phải đăng kí
vào sổ địa chính. Toàn bộ nước Đức chỉ áp
dụng một hệ thống đăng kí địa chính duy
nhất, trong sổ địa chính, người dân được
khẳng định quyền sở hữu và các quyền
pháp lí liên quan đến đất đã đăng kí. Tuy

nhiên, cần phân biệt 2 loại cơ quan khi làm
các thủ tục đăng kí đất, đó là cơ quan đo
đạc và cơ quan địa chính. Cơ quan địa
chính của Đức khác với Việt Nam không
phải là cơ quan hành chính mà là một phần
của hệ thống toà án. Ở Đức, hoạt động địa
chính chủ yếu hỗ trợ cho việc tính thuế
thuộc về ngành tài chính trong khi việc
đăng kí chủ quyền về đất và bất động sản là
thủ tục pháp lí nên thuộc trách nhiệm của
cơ quan tư pháp. Sổ đăng kí đất được quản
lí bởi toà án cấp sơ thẩm.
(4)

Thứ ba, mặc dù phần lớn đất ở Đức
thuộc sở hữu tư nhân nhưng nhà nước quản
lí đất rất chặt chẽ thông qua hệ thống địa
chính. Hệ thống này lưu giữ đầy đủ các
thông tin ban đầu về đất như: nguồn gốc
thửa đất; hiện trạng sử dụng; vị trí địa lí,
hình thể và các giấy tờ pháp lí về chủ sở
hữu đất v.v. và thường xuyên nắm bắt các
thông tin về biến động của thửa đất đó. Các
điều khoản liên quan về thủ tục đăng kí các
quyền đối với đất được đề cập tại Quy chế
đăng kí địa chính.
Thứ tư, thông qua việc xây dựng được
một hệ thống địa chính quy củ, chặt chẽ mà
nhà nước kiểm soát được các giao dịch về
đất; góp phần tích cực cho việc phát triển

thị trường vốn thông qua việc thế chấp, bảo
lãnh đất. Hơn nữa, việc xác lập hệ thống địa
chính khoa học, hiện đại còn tạo cơ sở để
xây dựng hệ thống thuế đất, thuế bất động
sản thích hợp… để nhà nước quản lí chặt
chẽ thị trường đất.
Thứ năm, cũng như mọi chủ thể sử dụng
đất khác, doanh nghiệp sử dụng đất của nhà
nước hoặc của chủ sở hữu tư nhân thông
qua việc mua hoặc thuê đất. Nhà nước bảo
hộ quyền và lợi ích hợp pháp trong sử dụng
đất của các doanh nghiệp; các doanh nghiệp
không bị phân biệt, đối xử trong sử dụng
đất. Trong quá trình sử dụng, mọi biến động
về đất của các doanh nghiệp và người dân
đều được nhà nước quản lí chặt chẽ thông
qua hệ thống địa chính.
Tìm hiểu hệ thống pháp luật Cộng hoà Liên bang Đức

TẠP CHÍ LUẬT HỌC - ĐẶC SAN 9/2011 107
2. Các quy định về kinh doanh bất
động sản theo pháp luật CHLB Đức
2.1. Khung pháp lí về kinh doanh bất
động sản
Ở CHLB Đức, bất động sản bao gồm
đất và công trình xây dựng trên đất. Do đó,
khung pháp lí cho việc sở hữu, sử dụng và
kinh doanh bất động sản bao gồm hàng loạt
các văn bản pháp lí sau đây: Bộ luật dân sự
Đức, Quy chế đăng kí địa chính, Bộ luật

xây dựng, Nghị định về việc sử dụng các
công trình xây dựng và Luật quy hoạch khu
vực năm 1997. Trong các văn bản quy
phạm pháp luật nêu trên, Bộ luật dân sự
đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc
xác định tài sản là bất động sản. Theo quan
niệm về bất động sản của luật pháp Đức, bất
động sản không chỉ bao gồm đất mà còn
bao gồm các công trình xây dựng gắn liền
với đất kể cả các bộ phận thiết yếu được
đưa vào công trình xây dựng. Công trình
xây dựng trong trường hợp này được coi là
bộ phận cấu thành quan trọng của mảnh đất
đó. Quyền sở hữu tài sản được mở rộng đến
tất cả các tài sản trên đất, ngoại trừ một số
ngoại lệ nhất định trong trường hợp tài sản
gắn liền với đất chỉ nhằm phục vụ mục đích
tạm thời, ví dụ thuê đất để phục vụ cho hội
chợ hoặc các công trình tạm thời trên đất
trong thời gian ngắn.
2.2. Hệ thống quyền đối với đất và bất
động sản
2.2.1. Quyền sử dụng bất động sản
(Nutzungsrechte)
Trong số các quyền về bất động sản
thì quyền sử dụng đóng vai trò rất quan
trọng. Quyền này thể hiện ở các trường
hợp cụ thể sau:
- Đối với hợp đồng cho thuê đất để xây
dựng, quyền của chủ đầu tư sẽ bị ràng buộc

bởi các điều khoản về việc đầu tư xây dựng
trên mặt đất và chiều sâu được phép sử
dụng dưới lòng đất.
- Người thu hoa lợi có quyền sử dụng
tài sản. Điều này cũng mở rộng ra đối với
việc thu lợi nhuận như những trường hợp
thuê đất. Tuy nhiên, đối với các quyền về
tài sản khác, nó không chỉ giới hạn đối với
đất mà còn liên quan đến các động sản và
các quyền được pháp luật quy định.
- Quyền sử dụng trên bất động sản được
phân biệt tuỳ thuộc vào chủ thể có quyền sở
hữu đất, ví dụ, vì lợi ích của chủ sở hữu
hoặc người đang chiếm hữu đối với bất
động sản liền kề. Điều đó dẫn tới đối với
bất động sản được hưởng quyền địa dịch và
bất động sản bị chịu quyền địa dịch. Tài sản
chịu địa dịch có thể bị hạn chế bởi một
trong 3 trường hợp sau đây:
Thứ nhất, người chủ sở hữu tài sản chỉ
có thể sử dụng mảnh đất trong một số
trường hợp nhất định.
Thứ hai, người chủ sở hữu không được
phép thực hiện một số hành vi nhất định đối
với tài sản phải chịu địa dịch.
Thứ ba, không được thực hiện một
quyền nảy sinh từ tài sản chịu địa dịch.
Các ví dụ phổ biến là quyền sử dụng
đường đi, quyền địa dịch đối với các công
trình cấp thoát nước, quyền địa dịch đối

với nơi đỗ xe.
Tìm hiểu hệ thống pháp luật Cộng hoà Liên bang Đức

108 TẠP CHÍ LUẬT HỌC - ĐẶC SAN 9/2011
2.2.2. Quyền bảo đảm đối với bất
động sản
Theo quy định của Bộ luật dân sự thì
loại quyền bảo đảm chính trong các giao
dịch về bất động sản là quyền thế chấp. Đây
là quyền phụ thuộc vào sự tồn tại của các
khoản nợ. Tuy nhiên, vì ra đời vào cuối thế
kỉ XIX và có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1
năm 1900 nên Bộ luật chỉ đề cập các giao
dịch thế chấp cá nhân thông dụng chứ
không nói tới các giao dịch tín dụng ngân
hàng trong xã hội hiện đại. Do đó, các sửa
đổi, bổ sung sau này đối với Bộ luật dân sự
năm 1896 hướng tới các giao dịch thế chấp
liên quan nhiều đến các tổ chức kinh tế.
2.2.3. Quyền ưu tiên mua trước
Đối với việc bán bất động sản chuẩn
hoặc mảnh đất, chính quyền địa phương có
quyền ưu tiên mua trước. Quyền ưu tiên
mua trước không áp dụng đối với mua bán
các căn hộ, chủ yếu là áp dụng trong mua
bán các mảnh đất. Tuy nhiên, đối với các
mảnh đất việc chuyển nhượng được đăng kí
trừ khi chính quyền địa phương xác nhận
không có quyền ưu tiên mua trước hoặc
chính quyền địa phương không áp dụng

quyền đó. Về mặt thực tế, những quyền này
ít khi được áp dụng trong các vụ mua bán
về bất động sản, tuy nhiên nó vẫn là quyền
tiềm tàng để chính quyền địa phương sử
dụng trong một số trường hợp nhất định,
đặc biệt đó là mảnh đất phục vụ cho lợi ích
của chính quyền hoặc cho các lợi ích công
cộng khác.
2.3. Các hợp đồng trong kinh doanh bất
động sản
Ở CHLB Đức, các hợp đồng chủ yếu
trong mua bán, kinh doanh bất động sản
gồm: hợp đồng mua bán bất động sản, hợp
đồng trao đổi bất động sản, hợp đồng cho
thuê bất động sản, hợp đồng thế chấp bất
động sản.
1) Về nguyên tắc, hợp đồng mua bán bất
động sản là loại hợp đồng chuyển nhượng
quyền sở hữu bất động sản giữa các bên,
theo đó, bên bán chuyển giao quyền sở hữu
bất động sản cho bên mua, trên cơ sở phải
trả một khoản tiền cho người bán theo thoả
thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại Điều 311b Bộ luật dân
sự, hợp đồng mua bán bất động sản bắt
buộc phải được hoàn tất bằng chứng từ
công chứng và phải được đăng kí vào sổ
đăng bạ, nếu không hợp đồng sẽ không có
hiệu lực pháp lí. Khi hợp đồng mua bán
chính thức vô hiệu, thiếu sót về mặt hình

thức sẽ được khắc phục nếu việc chuyển
nhượng được tuyên bố và đăng kí. Việc
chuyển nhượng phải được tuyên bố trước
công chứng viên hoặc được tuyên bố trước
sự hiện diện của 2 bên có mặt cùng một lúc.
Lời đề nghị và chấp thuận đề nghị phải
được chứng thực một cách riêng biệt. Tuy
nhiên, việc đăng kí hợp đồng không có
nghĩa sẽ thay đổi những thiếu sót quan
trọng từ nội dung của hợp đồng mua bán. Ở
CHLB Đức, hầu hết các hợp đồng mua bán
bất động sản không chỉ được chứng thực
bởi các công chứng viên mà còn do các
Tìm hiểu hệ thống pháp luật Cộng hoà Liên bang Đức

TẠP CHÍ LUẬT HỌC - ĐẶC SAN 9/2011 109
công chứng viên dự thảo. Hợp đồng sơ bộ
cũng cần được công chứng nếu nó dẫn đến
trách nhiệm phải loại bỏ hoặc yêu cầu tiếp
nhận bất động sản. Nếu không, hợp đồng
mua bán bất động sản sẽ vô hiệu.
Đối với việc mua bán các căn hộ,
những người đồng sở hữu, theo quy định
có thể yêu cầu sự đồng ý của người quản lí
căn hộ hoặc của người đồng sở hữu khác
đối với mọi hành vi chuyển nhượng quyền
sở hữu bất động sản. Chỉ sau khi có sự
đồng ý nói trên, hợp đồng chuyển nhượng
quyền sở hữu bất động sản mới có hiệu lực
pháp lí. Do đó, công chứng viên sẽ kiểm

tra xem cần phải có sự đồng ý của những
đồng sở hữu bất động sản hay không để
qua đó yêu cầu các đồng sở hữu cho biết ý
kiến của mình.
2) Hợp đồng về trao đổi bất động sản
cũng được nói tới nhiều trong các giao dịch
về bất động sản ở CHLB Đức. Thực chất
của việc trao đổi bất động sản cũng là
chuyển giao quyền sở hữu bất động sản
giữa các bên, theo đó các bên kí kết đồng ý
việc trao đổi bất động sản cho nhau. Việc
trao đổi về bất động sản chỉ hoàn thành sau
khi các bên đăng kí vào sổ đăng bạ.
3) Hợp đồng cho thuê bất động sản là
một thoả thuận trong đó các bên cam kết
trao quyền sử dụng hoặc quyền chiếm hữu
bất động sản trong khoảng thời gian xác
định hoặc không xác định cho bên thuê, còn
bên thuê phải trả khoản tiền theo thoả
thuận. Đối với các thoả thuận liên quan đến
đất thương mại thường có các điều khoản
ấn định về thời gian từ 5 năm đến 10 năm
và trong đó bao gồm cả việc cho phép lựa
chọn sự kéo dài thêm 5 năm đến 10 năm
nữa. Hợp đồng về nhà ở được kí kết không
xác định thời hạn.
Tuy nhiên, điều cần lưu ý là nếu hợp
đồng được kí kết ấn định cho giai đoạn nhất
định, cả hai bên đều không có quyền đơn
phương kéo dài hay chấm dứt hợp đồng

thuê. Luật pháp CHLB Đức quy định quyền
được chấm dứt hợp đồng vì lí do thực tế
theo một số điều kiện nhất định. Các bên có
quyền chấm dứt hoặc kéo dài thời hạn hợp
đồng nếu có thoả thuận. Trong trường hợp
hợp đồng kí kết không xác định thời hạn, cả
hai bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp
đồng nếu như được thông báo trước.
Đối với hợp đồng thuê nhà, chủ sở hữu
nhà sẽ liệt kê tất cả các phí tổn về bất động
sản mà người thuê nhà phải trả. Các điều
khoản bắt buộc người thuê nhà thanh toán
bao gồm cả chi phí cho việc nâng cấp và
sữa chữa nhà. Tuy nhiên, những thoả thuận
này được thể hiện ở các điều khoản hoặc
văn bản riêng biệt (phụ lục hợp đồng).
Người thuê nhà thường trả cho việc tu bổ,
sửa chữa nhỏ và người sở hữu nhà trả cho
các khoản sửa chữa lớn khi nâng cấp ngôi
nhà. Trong các hợp đồng thương mại, chủ
sở hữu nhà có quyền tăng giá cho thuê theo
mức độ mà căn nhà đã được nâng cấp với
điều kiện nó phải được ghi rất rõ ràng trong
hợp đồng thuê nhà.
4) Hợp đồng thế chấp bất động sản là
thoả thuận giữa hai bên, theo đó chủ sở hữu
Tìm hiểu hệ thống pháp luật Cộng hoà Liên bang Đức

110 TẠP CHÍ LUẬT HỌC - ĐẶC SAN 9/2011
bất động sản dùng bất động sản của mình để

bảo đảm cho việc trả khoản nợ cho bên
nhận thế chấp (chủ nợ), chủ nợ có quyền
yêu cầu toà án cho bán bất động sản để
thanh toán khoản nợ quá hạn của bên thế
chấp. Vì tất cả bất động sản ở Đức đều phải
đăng kí, cho nên chỉ những bất động sản đã
đăng kí tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền
mới có thể được thế chấp. Điều đó có nghĩa
là khi bất động sản được thế chấp phù hợp
với quy định của pháp luật thì bất động sản
đó đã đăng kí đầy đủ tại sổ đăng bạ được
lưu hồ sơ tại cơ quan địa chính. Việc thế
chấp không làm mất đi quyền sở hữu của
bên thế chấp đối với bất động sản, trừ khi
chủ sở hữu không thể thanh toán các khoản
nợ dẫn tới việc bán bất động sản cho người
khác để trả nợ cho chủ nợ.
2.4. Vai trò của nhà nước trong hoạt
động kinh doanh bất động sản
CHLB Đức là nhà nước pháp quyền xã
hội. Do đó, luật pháp là công cụ hữu hiệu để
quản lí xã hội. Các đạo luật trong lĩnh vực
đất đai và bất động sản đề cập tại mục 2.1.
chính là khuôn khổ pháp lí để nhà nước
CHLB Đức quản lí chặt chẽ các nguồn vốn
và tài sản. Về cụ thể có thể đề cập vai trò
của nhà nước ở những điểm sau:
1) Tất cả đất và bất động sản đều phải
đăng kí và vào sổ địa chính. Qua đó Nhà
nước kiểm soát chính xác các loại tài sản và

xác định trách nhiệm về thuế đối với người
sử dụng đất. Đây cũng là cơ sở để mọi tài
sản được bảo đảm quyền thế chấp tiếp cận
các khoản tín dụng.
2) Nhà nước xác lập các cơ quan có
thẩm quyền trong việc quản lí bất động sản
gồm cơ quan đo đạc địa chính và cơ quan
đăng kí bất động sản. Các loại cơ quan này
có sự phân biệt rõ ràng về chức năng và
nhiệm vụ, qua đó bảo vệ lợi ích nhà nước
hoặc bảo hộ các quyền lợi của người sử
dụng khi có tranh chấp về bất động sản.
3) Hệ thống địa chính ghi nhận đầy đủ
các dữ liệu gồm các bộ phận chủ yếu: các
thông tin về bất động sản; đăng kí chủ sở
hữu và chuyển nhượng tài sản; đăng kí
trách nhiệm pháp lí đối với tài sản ngoài
quyền thế chấp thực sự; quyền thế chấp, các
khoản thuế và tiền thuê đất.
4) Quy định chặt chẽ các nhiệm vụ của
viên chức nhà nước trong việc quản lí sổ
đăng bạ.
5) Tác động mạnh mẽ đến việc đăng kí
bất động sản trong các sổ đăng bạ. Qua đó,
nắm bắt chặt chẽ quá trình chuyển giao
quyền sở hữu bất động sản, các biến động
về bất động sản và những thủ tục pháp lí có
liên quan.
3. Một số gợi mở cho Việt Nam qua
nghiên cứu các chính sách và pháp luật về

kinh doanh bất động sản ở CHLB Đức
Việt Nam là nước đang phát triển, các
thị trường còn hết sức sơ khai và chưa
đồng bộ, đặc biệt là thị trường bất động
sản. Điều đó thể hiện ở hệ thống luật pháp,
ở tín hiệu của thị trường trong những năm
qua. Do đó, nghiên cứu các chính sách và
pháp luật về kinh doanh bất động sản ở
CHLB Đức có thể gợi mở cho Việt Nam
Tìm hiểu hệ thống pháp luật Cộng hoà Liên bang Đức

TẠP CHÍ LUẬT HỌC - ĐẶC SAN 9/2011 111
một số vấn đề sau:
Thứ nhất, ở CHLB Đức có chính sách
về sở hữu đất và tiếp cận đất hết sức rõ ràng
và minh bạch. Ở CHLB Đức tồn tại nhiều
hình thức sở hữu đất nhưng luật pháp bảo
hộ đầy đủ các quyền và lợi ích hợp pháp
của các doanh nghiệp và người dân trong
quá trình sở hữu, sử dụng đất. Trong khi đó
vấn đề sở hữu đất ở Việt Nam hiện tại
không rõ ràng. Hiến pháp năm 1992, Luật
đất đai năm 2003 và Bộ luật dân sự năm
2005 không thống nhất trong quy định về sở
hữu. Do đó cần xem xét lại vấn đề sở hữu
đất phù hợp với thực tế và quá trình hội
nhập kinh tế quốc tế.
(5)

Thứ hai, hệ thống địa chính nhà nước

của CHLB Đức được quy định hết sức hoàn
hảo, xác lập theo đúng chức năng của cơ
quan hành chính hoặc cơ quan tư pháp. Đây
là kinh nghiệm mà Việt Nam có thể tham
khảo trong việc đo đạc đất, lập bản đồ địa
chính nhằm giúp cho các cơ quan nhà nước
trong việc tính toán các nghĩa vụ tài chính
của người sử dụng đất hoặc để giải quyết
các tranh chấp về bất động sản.
Thứ ba, để thị trường phát triển một
cách công khai và minh bạch, việc đăng kí
các bất động sản tại các cơ quan nhà nước
có thẩm quyền là rất quan trọng. Tình trạng
đăng kí bất động sản và các quyền tài sản ở
Việt Nam thực hiện tại nhiều cơ quan khác
nhau, vừa chồng chéo vừa khó kiểm soát.
Đất được đăng kí tại văn phòng đăng kí
quyền sử dụng đất, nhà ở được đăng kí tại
các cơ quan xây dựng, rừng và tài sản gắn
liền đăng kí tại cơ quan quản lí nhà nước về
nông nghiệp. Mô hình đăng kí bất động sản
có thể là gợi ý tốt cho việc đăng kí bất động
sản ở Việt Nam.
Thứ tư, các thủ tục về hợp đồng trong
kinh doanh bất động sản được quy định hết
sức chặt chẽ, công chứng viên trực tiếp soạn
thảo, chứng kiến quá trình thực thi hợp
đồng kinh doanh bất động sản. Qua đó cũng
bảo đảm tính khả thi cho các giao dịch
trong kinh doanh bất động sản./.

(1). Ulf Jensen, So sánh các yếu tố luật pháp của thị
trường bất động sản, Trường Đại học Tổng hợp
Gottinggen, Tạp chí Luật Đức, năm 2002, tr. 49.
(2). Ulf Jesen, đã dẫn.
(3).Xem thêm Điều 14 và Điều 15 Luật cơ bản Cộng
hoà Liên bang Đức.
(4). Ở Việt Nam, người sử dụng đất phải đăng kí
quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng kí quyền sử
dụng đất trong cả trường hợp đăng kí ban đầu và đăng
kí biến động về quyền sử dụng đất. Loại cơ quan này
thuộc cơ quan quản lí đất đai chuyên ngành, ở cấp
huyện thuộc phòng tài nguyên và môi trường, ở cấp
tỉnh thuộc sở tài nguyên và môi trường. Trong khi đó
ở Cộng hoà Liên bang Đức, cơ quan đăng kí địa chính
là một bộ phận hợp thành của hệ thống cơ quan tư
pháp, có trách nhiệm và nghĩa vụ cung cấp các thông
tin đất đai cho cơ quan tư pháp trong việc giải quyết
các tranh chấp về bất động sản.
(5).Xem: Điều 17 Hiến pháp năm 1992, khoản 1 Điều 5
Luật đất đai năm 2003 và Điều 200 Bộ luật dân sự
năm 2005. Trong khi Hiến pháp quy định đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lí, Luật
đất đai quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu, Điều 200 BLDS lại quy
định đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước. Như
vậy, đất đai thuộc sở hữu toàn dân với tính cách là
chế độ sở hữu hay sở hữu đất đai với tính cách là hình
thức sở hữu cụ thể? Đến nay vẫn còn các ý kiến và
quy định khác nhau.