(TIỂU LUẬN) môn LUẬT dân sự bài THẢO LUẬN số 2 – vấn đề CHUNG của hợp DỒNG bài 1 CHẤP NHẬN đề NGHỊ GIAO kết hợp ĐỒNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

MƠN: LUẬT DÂN SỰ
BÀI THẢO LUẬN SỐ 2 – VẤN ĐỀ CHUNG CỦA HỢP DỒNG

NHÓM 4
Danh sách các sinh viên thực hiện:
Họ và Tên
1. Vũ Đoàn Thảo Giang
2. Lương Việt Anh Thư
3. Trần Hữu Vinh
4. Nguyễn Phương Anh
5. Tô Trần Hồng Hợp
6. Lương Bội Linh

1


MỤC LỤC
BÀI TẬP
BÀI 1: CHẤP NHẬN ĐỀ NGHỊ GIAO KẾT
HỢP ĐỒNG
BÀI 2: SỰ ƯNG THUẬN TRONG QUÁ
TRÌNH GIAO KẾT HỢP ĐỒNG
BÀI 3: ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG
KHÔNG THỂ THỰC HIỆN ĐƯỢC
BÀI 4 : XÁC LẬP HỢP ĐỒNG CÓ GIẢ TẠO
VÀ NHẰM TẨU TÁN TÀI SẢN

CHÚ THÍCH:
BLDS: Bộ luật Dân sự

TAND: Tòa án nhân dân
UBND: Ủy bản nhân dân

2


CHẤP NHẬN ĐỀ NGHỊ GIAO KẾT HỢP ĐỒNG
I.Tóm tắt:
Tình huống: Tháng 1 năm 2018, A (pháp nhân), B (cá nhân) và C (cá nhân) gửi cho
D một đề nghị giao kết hợp đồng (là điều khoản về phương thức giải quyết tranh chấp, bằng
văn bản và có chữ ký của cả 3 chủ thể). Tháng 1 năm 2020 và tháng 2 năm 2020, D đã gửi
cho A và B chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng của mình nhưng D không chứng minh được
đã gửi chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng cho C (C không thừa nhận đã nhận được chấp
nhận đề nghị giao kết của D). Sau đó, các bên có tranh chấp về sự tồn tại của Hợp đồng (thỏa
thuận về giải quyết tranh chấp) và Tòa án đã xét rằng:
(1) bên đề nghị chưa nhận được chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng theo quy định của
Điều 400 BLDS 2015; (2) chấp nhận chưa được thực hiện trong thời hạn hợp lý theo quy
định của Điều 394 BLDS 2015 và (3) chấp nhận trên của D là đề nghị giao kết mới.
II.Trả lời câu hỏi:

Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tịa án đối với 3 vấn đề trên:
Đối với tình huống trên, hướng giải quyết của Tòa án là hợp lý. Tuy bên đề nghị
giao kết hợp đồng (A, B, C) không đưa ra thời hạn trả lời chấp nhận giao kết nhưng sau 2
năm (1/2018 - 1/2020) khơng có lý do khách quan bên nhận đề nghị mới thực hiện việc
trả lời là không hợp lý. Theo khoản 1 Điều 394 BLDS 2015, việc D chấp nhận giao kết
hợp đồng sau thời hạn trả lời được xem là lời đề nghị giao kết mới của D. Chính vì vậy
theo khoản 1 Điều 400 BLDS 2015, giao kết giữa D và các bên (A, B, C) chỉ hình thành
khi D nhận được chấp nhận giao kết.

3

SỰ ƯNG THUẬN TRONG Q TRÌNH GIAO KẾT HỢP ĐỒNG
I.Tóm tắt:
Tình huống: Năm 2001, bà Chu và ơng Bùi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của hộ (gồm 7 nhân khẩu) cho ông Văn. Năm 2004, ông Văn đã xây dựng chuồng trại
trên đất chuyển nhượng, các bên làm thủ tục chuyển nhượng để ông Văn được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và gia đình bà Chu, ơng Bùi khơng ai có ý kiến gì. Tuy
nhiên, nay các con bà Chu và ơng Bùi u cầu Tịa án tun bố giao dịch chuyển nhượng
vơ hiệu vì chưa có sự đồng ý của họ và Tòa án đã áp dụng Án lệ số 04/2016/AL.
II.Trả lời câu hỏi:
Câu 1: Điểm mới của BLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005 về vai trò của im lặng
trong giao kết hợp đồng?
Điểm thay đổi thứ nhất:
- Theo khoản 2 Điều 404 BLDS 2005 quy định về thời điểm giao kết hợp
đồng dân sự thì: “2. Hợp đồng dân sự cũng xem như được giao kết khi hết thời
hạn trả lời mà bên nhận được đề nghị vẫn im lặng, nếu có thỏa thuận im lặng
là sự trả lời chấp nhận giao kết.” Như vậy, theo quy định của BLDS 2005 quy
định im lặng là chấp nhận, đồng ý khi các bên có thỏa thuận.
- Còn theo khoản 2 Điều 393 BLDS 2015 quy định về chấp nhận đề nghị
giao kết hợp đồng thì: “2. Sự im lặng của bên được đề nghị không được coi là
chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc theo
thói quen đã được xác lập giữa các bên.” Như vậy, theo quy định của BLDS
hiện hành trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc theo thói quen được xác lập giữa
các bên thì ngồi ra sự im lặng trong giao kết khơng được coi là chấp nhận đề
nghị giao kết hợp đồng.
Điểm thay đổi thứ hai:
- Khi im lặng được coi là đồng ý thì BLDS 2005 chưa xác được thời điểm
giao kết hợp đồng, do đó khoản 2 Điều 400 BLDS 2015 đã khắc phục nhược
điểm này, những quy định này chỉ xác định thời điểm nếu các bên giao kết im

lặng qua thỏa thuận im lặng, chứ vẫn chưa quy định đến thời điểm nếu các bên
xác lập theo thói quen (trong khi đó “thói quen” là một điểm mới quan trọng
trong việc mở rộng phạm vi trong BLDS 2015 ).
Câu 2: Quy định về vai trò của im lặng trong giao kết hợp trong một hệ thống pháp
luật nước ngoài.
Về vai trò của sự im lặng trong giao kết hợp đồng, tại Điều 1120 BLDS Pháp quy
định: “Im lặng không được coi là chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng, trừ trường hợp
4


pháp luật, thơng lệ, quan hệ kinh doanh hoặc hồn cảnh đặc biệt dẫn tới có quy định
khác.”1
Câu 3: Việc Tịa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để cơng nhận hợp đồng chuyển
nhượng trong tình huống trên có thuyết phục khơng? Vì sao?
Nội dung án lệ:
“Về hợp đồng mua bán nhà, đất ngày 26-4-1996: Việc chuyển nhượng nhà, đất
diễn ra từ năm 1996, sau khi mua nhà, đất, ông Tiến, bà Tý đã trả đủ tiền, nhận nhà đất,
tôn nền đất, sửa lại nhà và cho các cháu đến ở. Trong khi đó gia đình ơng Ngự, bà Phấn
vẫn ở trên diện tích đất cịn lại, liền kề với nhà ông Tiến, bà Tý. Theo lời khai của các
người con ơng Ngự, bà Phấn thì sau khi bán nhà, đất cho vợ chồng bà Tý, ông Ngự, bà
Phấn đã phân chia vàng cho các người con. Mặt khác, sau khi chuyển nhượng và giao nhà
đất cho ông Tiến, bà Tý thì ngày 26-4-1996, ơng Ngự cịn viết “giấy cam kết” có nội
dung mượn lại phần nhà đất đã sang nhượng để ở khi xây dựng lại nhà trên phần đất còn
lại và trong thực tế vợ chồng bà Phấn, ông Ngự đã sử dụng phần nhà đất của bà Tý, ơng
Tiến khi xây dựng nhà. Như vậy, có cơ sở xác định bà Phấn biết có việc chuyển nhượng
nhà, đất giữa ông Ngự với vợ chồng ông Tiến và bà Tý, bà Phấn đã đồng ý, cùng thực
hiện nên việc bà Phấn khiếu nại cho rằng ông Ngự chuyển nhượng nhà đất cho vợ chồng
bà Tý bà không biết là khơng có căn cứ.”
Theo quan điểm của nhóm, Tịa án áp dụng Án lệ số 04/06/AL để công nhận hợp
đồng chuyển nhượng trong tình huống trên là chưa thuyết phục. Để làm rõ quan điểm

trên, sau đây nhóm sẽ đưa ra so sánh giữa vụ việc trong tình huống và Án lệ số
04/2016/AL như sau:
- Thứ nhất, tình tiết trong Án lệ số 04/2016/AL chỉ đề cập tới tài sản chung
của vợ chồng cịn trong tình tiết của tình huống đề cho còn đề cập tới tài sản
của hộ gia đình (tức là tài sản của vợ chồng bà Chu, ông Bùi và các con).
- Thứ hai, trong Án lệ số 04/2016/AL chỉ dừng lại ở trường hợp nhà đất là tài
sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển
nhượng nhà đất đó cho người khác, người cịn lại khơng ký tên trong hợp đồng.
Cịn đối với tình huống trên, chúng ta chưa nhìn thấy được những sự kiện hay đặc
điểm cho thấy nguyên đơn biết quyền lợi của mình bị xâm phạm nhưng không lên tiếng.
Được biết vào năm 2004, ông Văn xây dựng chuồng trại trên đất chuyển nhượng, các bên
đã làm thủ tục chuyển nhượng, ông Văn đã được cấp giấy chứng nhận và gia đình ơng
khơng có ý kiến gì, tức có thể hiểu rằng, vợ chồng ơng Bùi, bà Chu biết và khơng phản
đối. Nhưng tình tiết này không đồng nghĩa với việc các con của ông bà cũng khơng phản
đối việc chuyển nhượng nên Tịa án nhận định việc im lặng của họ đồng nghĩa với ưng
Điều 1120, Tiểu mục 2: Đề nghị giao kết hợp đồng và chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng, Mục 1:
Giao kết hợp đồng, CHƯƠNG II: Giao kết hợp đồng, TIỂU THIÊN I: HỢP ĐỒNG, Tr.264.
1

5


thuận và bác bỏ yêu cầu của nguyên đơn là chưa hợp lý. Vì các con của ơng bà khơng lên
tiếng cũng có thể là khơng biết về việc chuyển nhượng hoặc chưa đủ nhận thức rằng
quyền lợi của họ bị xâm phạm, chứ khơng có nghĩa là phản đối.
Nếu áp dụng Án lệ số 04/2016/AL đối với tình huống này thì hệ quả sẽ là:
Khẳng định được việc ơng Bùi bà Chu đồng ý việc chuyển nhượng đất cho
ông Văn và phủ nhận hoàn toàn yêu cầu của nguyên đơn cũng tức là của các con
ông Bùi và bà Chu.
Tuy nhiên lại không giải quyết được cho trường hợp là các con của ông Bùi

và bà Chu yêu cầu Tịa án tun bố giao dịch chuyển nhượng vơ hiệu vì lý do chưa
có sự đồng ý của họ. Giả thiết rằng, trong 5 người con, vào năm 2001 có người
chưa đủ tuổi nhận thức về việc chuyển nhượng đất giữa cha mẹ họ và đến năm
2004 vẫn chưa đủ tuổi nhận thức về việc ông Văn xây chuồng trại và làm thủ tục
chuyển nhượng thì cụm” gia đình bà Chu ơng Bùi khơng ai ý kiến gì” là khơng có
căn cứ để khẳng định người con có đồng ý hay không đồng ý. Và từ “Nay” đã
không thể hiện rõ thời gian, giả sử năm 2020 người con này đã có đầy đủ năng lực
hành vi dân sự mới yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch chuyển nhượng này vơ hiệu
thì cũng chưa giải quyết được thỏa đáng.
Mặt khác, nhóm em sẽ phân tích sự việc theo hướng các con của ông Bùi bà Chu
không biết về hợp đồng chuyển nhượng nhưng hợp đồng có hiệu lực theo một hướng
khác:
*Trường hợp 1: Bà Chu và ông Bùi sử dụng số tiền chuyển nhượng để phục vụ
cho lợi ích chung của gia đình, bao gồm các đồng sở hữu là các con của ông bà.
Theo quan điểm của tác giả Đỗ Văn Đại “…Qua thực tế xét xử, Tòa dân sự thấy
cần chấp nhận những căn cứ xác định của đồng chủ sở hữu là: Những chủ sở hữu chung
biết chuyện và không phản đối, những sở hữu chung này có tham gia một giai đoạn nào
đó của việc chuyển nhượng như tham gia nhận tiền…, tuy khi chuyển nhượng chủ sở hữu
chung này không biết nhưng sau khi biết có biết việc chuyển nhượng đã sử dụng chung
tiền chuyển nhượng hoặc người chuyển nhượng chia tiền chuyển nhượng tài sản…” 2 Và
chúng ta cũng có thể căn cứ vào chi tiết vào năm 2004 ông Văn xây dựng chuồng trại trên
đất đã chuyển nhượng để ông Văn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và gia
đình bà Chu, ơng Bùi khơng ai có ý kiến gì, thì có thể thấy 5 người con của ơng Bùi và
Chu ngay thời điểm chuyển nhượng có thể khơng biết đến nhưng sau khi biết việc chuyển
nhượng vào năm 2004 đã sử dụng chung tiền chuyển nhượng.
Do đó, dù khơng áp dụng Án lệ 04 nhưng Tịa án vẫn có thể tuyên bố hợp đồng
chuyển nhượng này vẫn có hiệu lực.
Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam-Bản án và Bình luận bản án, Nxb. Đại học quốc gia
Tp.HCM
2

6


Mặt khác, là 5 người con của ông Bùi và bà Chu biết về hợp đồng chuyển nhượng
và không lên tiếng phản đối trong một khoảng thời gian dài à Trong trường hợp này,
nhóm em cho rằng Tịa Án có thể áp dụng Án lệ số 04 để công nhận hợp đồng chuyển
nhượng trên:
*Trường hợp 2: Các con của ông Bùi và bà Chu biết về hợp đồng chuyển và
không lên tiếng trong khoảng thời gian dài.
Tài sản tranh chấp trong tình huống này và trong Án lệ đều là tài sản thuộc sở hữu
chung hợp nhất được quy định tại Điều 210 BLDS 2015, mặc dù trong Án lệ là tài sản
chung vợ chồng cịn ở tình huống là tài sản chung của hộ gia đình nhưng bản chất sở hữu
chung đối với tài sản về quyền và nghĩa vụ là tương đương.
Cả hai vụ việc đều phát sinh tranh chấp do tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất tài
sản này được chuyển nhượng cho người khác không trên cơ sở có sự đồng ý của (các)
thành viên sở hữu chung còn lại, nhưng các chủ sở hữu chung còn lại đều biết về việc
chuyển nhượng tài sản chung này nhưng khơng ai có ý kiến gì và sau một thời gian, vì lí
do nào đó, mới khởi kiện u cầu tun bố vơ hiệu.
Chính vì vậy, tịa án hồn tồn có thể căn cứ hướng giải quyết của hội đồng thẩm
phán tòa án nhân dân tối cao trong Án lệ số 04/2016/AL để giải quyết tình huống này, cụ
thể là: Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên
ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người cịn lại khơng ký tên trong
hợp đồng; nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa
thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà
đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó cơng khai;
người khơng ký tên trong hợp đồng biết mà khơng có ý kiến phản đối gì thì phải xác định
là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất.
Từ các phân tích trên, ta có thể thấy việc Tịa án áp dụng áp dụng Án lệ số
04/2016/AL để công nhận hợp đồng chuyển nhượng trong tình huống trên là hồn toàn

thuyết phục.

7


ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG KHƠNG THỂ THỰC HIỆN ĐƯỢC
I.Tóm tắt:
Nguyên đơn: Ông Huỳnh Tấn P. (Ông Mai Thanh N là người đại diện hợp pháp)
Bị đơn: Ông Nguyễn Tấn L
Người có quyền, nghĩa vụ liên quan: Ơng Nguyễn Văn B, Ông Nguyễn Ngọc N,
Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố H (viết tắt HD Bank), và 24 người khác.
Vấn đề khởi kiện: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,hủy
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hủy chỉnh lý và hợp đồng tín dụng
Nội dung:
Lý do khởi kiện: tháng 10/2016, ông P cho ông Búa vay 100.000.000 đồng và
thỏa thuận ông B chuyển nhượng cho ông các thửa đất do ông B đứng chủ quyền
để đảm bảo cho khoản vay trên. Giấy cam kết có nội dung ông B được mua lại tài
sản với giá 160.000.000 đồng và đã giao nhận đủ tiền. Vì bận làm ơng B nhờ ơng
L đứng tên, sau đó ơng L có đơn nên đã được cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.Sau đó, Ơng P đã nhiều lần u cầu ông L chuyển các thửa đất trên lại
cho ông nhưng ông L né tránh, không thực hiện. Hiện trên thửa đất có các hộ đang
ở; thửa có mồ mả người thân của ơng B. Vì ơng B ký hợp đồng chuyển nhượng
đất là để đảm bảo khoản vay giữa ông B với ông,ông P với ông B sẽ tự thỏa thuận
số tiền vay này.Ơng khởi kiện u cầu Tịa án giải quyết vô hiệu các Hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng các thửa đất; Hủy các thông báo cập nhật, chỉnh lý
hồ sơ địa chính các thửa đất tranh chấp trên; Hủy các hợp đồng ủy; Hủy hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng; Hủy các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cho ông
được kê khai đăng ký quyền sử dụng đất các thửa nêu trên.
Quyết định của Tòa phúc thẩm: Bác kháng cáo, giữ nguyên Bản án sơ thẩm
II.Trả lời câu hỏi:

Câu 1: Những thay đổi và suy nghĩ của anh/chị về những thay đổi giữa BLDS 2015
và BLDS 2005 về chủ đề đang được nghiên cứu.
Thứ nhất:
- Khoản 1Điều 408 BLDS 2015 đã bỏ cụm từ “vì lí do khách quan”.
- Khoản 1Điều 411 BLDS 2005 quy định trường hợp, hợp đồng vô hiệu do
không thể thực hiện được nhưng chỉ khoanh vùng ở trường hợp “vì lí do khách
quan”. Trong khi đó, thực tiễn vận dụng điều luật này cả cho trường hợp không
thể thực hiện vì lí do “chủ quan” như trường hợp các bên không thỏa thuận về
các mặt tiếp giáp của mảnh đất được chuyển nhượng (đối với hợp đồng chuyển
8


nhượng đất) hay đời máy cụ thể (đối với hợp đồng mua bán máy móc, thiết bị)
nên hợp đồng khơng thể thực hiện được.Thực ra, việc khoanh vùng như hiện
nay khơng thuyết phục vì nếu áp dụng đúng luật thì khơng thể thực hiện được
vì lí do chủ quan khơng làm cho hợp đồng vô hiệu,nhưng nếu hợp đồng không
vô hiệu thì hợp đồng cũng khơng thể thực hiện được và trong trường hợp này
vẫn khơng có câu trả lời thuyết phục. Do đó, BLDS 2015 bỏ đi cụm từ “vì lí do
khách quan” là hồn tồn thuyết phục.
Như vậy, lí do khách quan hay chủ quan khơng ảnh hưởng tới khả năng vô hiệu
của hợp đồng mà chỉ ảnh hưởng tới lỗi lầm phát sinh trách nhiệm bồi thường.
Thứ hai:
Khoản 1, Điều 408 BLDS 2015 thay từ “ký kết” trong khoản 1 Điều 411 BLDS
2005 bằng “giao kết”. Việc BLDS 2005 dùng từ “ký kết” hợp đồng và thuật ngữ này là
khơng có tính bao qt vì ký kết chỉ dùng cho hợp đồng văn bản có chữ ký trong khi đó
hợp đồng có thể được hình thành mà khơng có chữ ký. Để có tính bao qt hơn, BLDS
2015 đã dùng từ “giao kết”, và việc thay đổi này là hồn tồn chính xác, khắc phục được
khuyết điểm của BLDS 2005.
Thứ ba:
Khoản 3 Điều 408 BLDS 2015 đã thay cụm từ “giá trị pháp lý” trong khoản 3

Điều 411 BLDS 2005 bằng “hiệu lực”. Ta thấy rằng, hợp đồng vơ hiệu thì chắc chắn là
hợp đồng khơng có hiệu lực pháp lý. Nhưng ngược lại, hợp đồng không có hiệu lực pháp
lý chưa chắc đã là hợp đồng vơ hiệu, mà có thể là hợp đồng chưa được ký kết, đã ký kết
nhưng bị đình chỉ hiệu lực, hoặc đã hết hiệu lực. Như vậy, dùng cụm từ “hiệu lực” sẽ tạo
sự khái quát, bao quát hơn so với việc dùm cụm từ “giá trị pháp lý” vì “giá trị pháp lý”
chỉ mang ý nghĩa luật định, còn “hiệu lực” cịn có ý nghĩa trong việc thực thi.
Câu 2: Thời hiệu u cầu Tịa án tun bố vơ hiệu hợp đồng do đối tượng không thể
thực hiện được được xác định như thế nào? Vì sao?
Theo Tịa án: “Trong trường hợp hợp đồng vô hiệu theo Điều 411 của Bộ luật dân
sự 2005 thì sẽ khơng áp dụng thời hiệu ”, bởi lẽ “các trường hợp áp dụng thời hiệu 2
năm để yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu tại Điều 136 của Bộ luật dân sự 2005 không
bao gồm Điều 411 của Bộ luật dân sự 2005”3. Tuy nhiên, Tịa án cũng cho rằng khơng áp
dụng thời hiệu là khơng có căn cứ pháp lý bởi lẽ các trường hợp không áp dụng thời hiệu
tại khoản 2 Điều 136 BLDS 2005 cũng không bao gồm Điều 411 BLDS 20054. Điều 411

Quyết định số 1357/2017/QĐ-PQTT của Tòa án nhân dân TP Hồ Chí Minh.
4 Nguyễn Hồng Hải, “Một số vấn đề về hợp đồng vô hiệu trong pháp luật tư hiện hành của Việt Nam”,
trong Hợp đồng vô hiệu trong pháp luật một số nước (Đại học Luật Hà Nội, 2018)
3

9


BLDS 2005 cũng không thuộc các trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện tại Điều
160 BLDS 2005 và các văn bản khác có liên quan.5
Câu 3: Trong vụ án trên, đoạn nào của Bản án cho thấy Tòa án theo hướng hợp
đồng vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được?
Trong vụ án trên, đoạn của bản án cho thấy Tịa án theo hướng hợp đồng vơ hiệu
do đối tượng không thực hiện được là:
" Vào tháng 4/2018, Tịa án đã có thơng báo cho bà Nguyễn Thị Thu H biết thửa đất

số 20 có tranh chấp (Thông báo số 185/TB-TLVA ngày 04/4/2018), nhưng đến
ngày 07/8/2018 bà Nguyễn Thị Thu H vẫn ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất
số 20 đang có tranh chấp cho ơng Nguyễn Văn N1. Do đó, tuy ơng Nguyễn Ngọc
N1 trình bày khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 20 thì ơng khơng
biết đất đang có tranh chấp, nhưng bên chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị Thu H
biết rõ đất đang có tranh chấp, nên khơng có căn cứ để xác định việc chuyển
nhượng đất là ngay tình. Mặt khác, tại Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày
12/6/2018 (bút lục 368, 369) thể hiện trên phần đất thửa số 20 đang tồn tại 01 nhà
mồ và 04 ngôi mộ của người thứ ba, nhưng việc chuyển nhượng đất lại khơng có ý
kiến của chủ sở hữu hợp pháp các vật kiến trúc trên đất, nên quyền sử dụng đất
không thể chuyển giao cho người nhận chuyển nhượng bình thường và đầy đủ
quyền sử dụng của mình. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ
hiệu do có đối tượng khơng thể thực hiện được theo Điều 408 Bộ luật dân sự."
Câu 4: Trong vụ án trên, Tồ án xác định hợp đồng vơ hiệu do đối tượng khơng thể
thực hiện được có thuyết phục khơng? Vì sao?
Tịa án tun bố hợp đồng thế chấp trên vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện
được là thúy hồn tồn thuyết phục.
Vì theo Bản án thì Tịa án đã có thơng báo cho bà Nguyễn Thị Thu H biết thửa đất
số 20 có tranh chấp nhưng bà Nguyễn Thị Thu H vẫn ký hợp đồng chuyển nhượng thửa
đất số 20 đang có tranh chấp cho ơng Nguyễn Văn N1 và không thông báo cho ông N1
biết thửa đất đang có tranh chấp. Vì vậy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà H và ông
N1 bị vô hiệu và bà H phải bồi thường thiệt hại cho ông N1 số tiền tương ứng theo quy
định của Điều 408 BLDS 2015:
“1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng khơng thể thực hiện
được thì hợp đồng này bị vơ hiệu.

Ví dụ: Nghị quyết số 03/2012/NQ-HĐTP của hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ngày 03
tháng 12 năm 2012.
5

10


2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng
có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên
kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên
kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng khơng thể thực hiện được.
3.
Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp
hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần cịn
lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực."

11


XÁC LẬP HỢP ĐỒNG CÓ GIẢ TẠO VÀ NHẰM TẨU TÁN TÀI SẢN
I.Tóm tắt:
1. Bản án số 06/2017/DS-ST ngày 17/01/2017
Nguyên đơn: Bà Trần Thị Diệp Thúy
Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Thanh Trang
Vấn đề: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Nội dung
Lý do khởi kiện: Bà Thúy xác nhận cho bà Trang mượn 100.000.000 đồng và cả
hai lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để che giấu việc vay mượn nợ. Sau 6
tháng đến hạn trả nợ mà bà Trang chỉ mới thanh toán 5.000.000 đồng. Nên bà Thúy đã
nộp đơn yêu cầu Tòa tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kia vô hiệu vì
là giao dịch giả tạo và yêu cầu bà Trang trả 95.000.000 đồng còn lại.
Quyết định của Tòa án sơ thẩm: Yêu cầu bà Trang trả lại cho bà Thúy số tiền
còn lại và tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
2. Bản án số 259/2014/DS-GĐT ngày 16/06/2014.

Nguyên đơn: Bà Võ Thị Thu.
Bị đơn: Bà Đặng Thị Kim Anh.
Người có quyền và nghĩa vụ liên quan: Ơng Hà Quang Học (chồng bà Anh), bà Ngơ
Thị Ánh Nga và chồng là ông Đặng Quý Vượng (anh trai bà Anh), ông Nguyễn Trọng
Kim và vợ là bà Đoàn Thị Hồng Hiệp.
Vấn đề: Tranh chấp hợp đồng vay tài sản và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất.
Nội dung
Lý do khởi kiện: Bà Đặng Thị Kim Anh vay bà Võ Thị Thu 03 lần, tổng cộng 3,7
tỷ đồng mà khơng trả Tháng 11/2009, bà Thu có đơn tố cáo vợ chồng Anh lừa đảo chiếm
đoạt của bà 3,7 tỷ. Vợ chồng bà Anh đã có cam kết chuyển nhượng nhà đất để trả nợ cho
cho bà Thu nhưng lại không thực hiện cam kết mà lại làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất
trên cho vợ chồng ông Vượng. Giao dịch chuyển nhượng trên là giả tạo nhằm trốn tránh
nghĩa vụ trả nợ đối với bà Thu.
Quyết định của Tòa án Sơ thẩm: Buộc vợ chồng Anh trả nợ cả gốc lẫn lãi cho
bà Thu, đồng thời tuyên giao dịch giữa vợ chồng Anh với vợ chồng ông Vượng là vô
hiệu.
12


Quyết định của Tòa án Phúc thẩm: Cho rằng việc hủy bỏ 02 quyết định áp dụng
biện pháp khẩn cấp tạm thời của Tịa án Sơ thẩm là khơng đúng. Mặt khác, quyết định
của Tịa phúc thẩm đình chỉ giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của ông Vượng bà Nga là không đúng.
Quyết định của Giám đốc thẩm: Hủy bỏ toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm
56/2012 ngày 14/9/2012, giao hồ sơ vụ án cho TAND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu xử phúc
thẩm lại.
II.Trả lời câu hỏi:
Câu 1: Thế nào là giả tạo trong xác lập giao dịch?
Giả tạo trong xác lập giao dịch được xác lập trên cơ sở hành vi gian dối và thực

hiện khi các bên xác lập giao dịch đó. Giao dịch giả tạo mà các bên “tự nguyện” tham gia
nhưng mục đích giao dịch được thể hiện khơng phù hợp với mục đích các bên thực sự
quan tâm, hướng tới, mong muốn đạt được. Yếu tố giả tạo thông qua dấu hiệu các bên
thông đồng với nhau để tạo nên sự thiếu thống nhất giữa ý chí và tuyên bố ý chí của các
bên xác lập giao dịch.
Câu 2 Đoạn nào của Quyết định cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết hợp
đồng? Các bên xác lập giao dịch có giả tạo với mục đích gì?
Trong Bản án số 06/2017/DS-ST ngày 17/01/2017 của Tòa án nhân dân TP. Thủ
Dầu Một tỉnh Bình Dương, đoạn cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết hợp đồng là:
“Nguyên đơn và bị đơn thống nhất ngày 23/11/2013 giữa nguyên đơn và bị đơn có thiết
lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nội dung giấy thỏa thuận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất số AP 154638, số vào sổ H53166 do UBND thị xã (nay là
thành phố) Thủ Dầu Một cấp ngày 30/7/2009, tọa lạc tại phường Chánh Nghĩa, thành phố
Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương, giá chuyển nhượng 200.000.000 đồng. Hai bên đều thừa
nhận đây là giao dịch giả tạo để che giấu cho việc nguyên đơn cho bị đơn vay số tiền
100.000.000 đồng.”
Câu 3: Hướng giải quyết của Tòa án đối với hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che
giấu.
Hướng giải quyết của Tòa án đối với hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che giấu là
áp dụng khoản 1 Điều 124 BLDS 2015:
Đối với hợp đồng giả tạo, ở đây là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
xác lập giữa bà Trần Thị Diệp Thuý và bà Nguyễn Thị Thanh theo hình thức “giấy thỏa
thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Toà tuyên bố vô hiệu.
Đối với hợp đồng bị che giấu, ở đây là hợp đồng vay tài sản số tiền 100.000.000
đồng, Tịa cơng nhận có hiệu lực.
1
3


Câu 4: Suy nghĩ của anh/chị về hướng xử lý của Tòa án về hợp đồng giả tạo và hợp

đồng bị che giấu.
Theo nhóm, hướng xử lý của Tịa là hợp lý theo Điều 124 BLDS 2015. Vì hợp hợp
đồng của bà Thúy và bà Trang không được thẩm định tại các cơ quan nhà nước có thẩm
quyền để làm thủ tục như luật định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. Và việc lập hợp đồng cũng là giả tạo dùng để che giấu việc vay mượn nên hợp
đồng này bị vô hiệu là rất hợp lý. Theo Điều 124 BLDS 2015 thì giao dịch dân sự bị che
giấu vẫn có hiệu lực vì thực tế nó cũng là giao dịch thật mà các bên muốn hướng tới và
nó khơng vi phạm vào các điều khoản giao dịch vô hiệu của BLDS hay các luật khác.
Câu 5: Vì sao Tịa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông
Vượng là giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu?
Toà án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng là giả
tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu vì theo bản án có thấy: “Q trình giải
quyết vụ án thì vợ chồng bà Anh thừa nhận cịn nợ của bà Thu 3,1 tỷ đồng, đồng thời vợ
chồng bà Anh cam kết chuyển nhượng nhà đất (đang có tranh chấp) để trả nợ cho bà Thu,
nhưng vợ chồng bà Anh không thực hiện cam kết với bà Thu mà làm thủ tục chuyển nhà
đất trên cho vợ chồng ông Vượng. Thoả thuận chuyển nhượng giữa vợ chồng bà Anh với
vợ chồng ơng Vượng khơng phù hợp với thực tế vì giá thực tế nhà đất là gần 5,6 tỷ đồng
nhưng hai bên thoả thuận chuyển nhượng chủ với giá 680 triệu đồng và thực tế các bên
cũng chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng.”
Câu 6: Suy nghĩ của anh/chị về hướng xác định trên của Tòa án (giả tạo để trốn
tránh nghĩa vụ)?
Theo nhóm, hướng giải quyết của Tịa án là hợp lý, phù hợp với khoản 2 Điều 124
BLDS 2015. Đảm bảo được quyền lợi của bên thứ 3 (trong trường hợp này là bà Thu).
Việc vợ chồng bà Anh thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông Vượng
(với giá rẻ hơn thực tế rất nhiều, thực tế là giá nhà đất là 5,6 tỷ đồng nhưng chỉ bán với
giá 680 triệu đồng) vì mục đích chính là trốn tránh việc thực hiện cam kết chuyển
nhượng nhà đất cho bà Thu chứ không phải do mục đích khác. Giả sử giao dịch giữa vợ
chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng là không giả tạo và được thực hiện thì bên bị
thiệt hại nhất sẽ là bà Thu (bị vợ chồng bà Anh lừa sẽ chuyển nhượng nhà đất cho và sẽ
chưa địi được nợ). Vì thế Tòa xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng

ông Vượng là đúng.
Câu 7: Cho biết hệ quả của việc Tòa án xác định hợp đồng trên là giao dịch nhằm
trốn tránh nghĩa vụ.
Hệ quả của việc Tòa án xác định hợp đồng trên là giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa
vụ.
1
4


Giao dịch chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ơng Vương
sẽ bị vơ hiệu. Vì căn cứ theo khoản 2 Điều 124 BLDS 2015 về Giao dịch dân sự vô hiệu
do giả tạo: “2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với
người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vơ hiệu”. Theo đó, giao dịch chuyển nhượng nhà đất
giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vương là giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh việc
thực hiện nghĩa vụ của vợ chồng bà Anh với bà Thu (bên thứ ba), do đó dựa theo quy
định tại khoản 2 Điều 124 thì giao dịch trên vơ hiệu.

1
5