Luận văn thạc sĩ HUS nghiên cứu, đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân huyện thanh trì, hà nội
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.87 MB, 98 trang )
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------
NGUYỄN ÁNH NGUYỆT
NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ
HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI
ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI HUYỆN
THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
HÀ NỘI - 2020
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------
NGUYỄN ÁNH NGUYỆT
NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ
TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ
NHÂN TẠI HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103.01
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Thái Thị Quỳnh Nhƣ
XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG
Giáo viên hƣớng dẫn
Chủ tịch hội đồng chấm luận văn
thạc sĩ khoa học
TS. Thái Thị Quỳnh Nhƣ
PGS.TS. Phạm Quang Tuấn
HÀ NỘI - 2020
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình nghiên cứu và học tập, với sự hƣớng dẫn của các thầy cô giáo
trƣờng Đại học Khoa học tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội em đã nhận đƣợc
rất nhiều sự giúp đỡ, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo trong trƣờng đặc biệt là
các thầy cô trong khoa Địa lý. Với lòng cảm ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn
các thầy cơ trong trƣờng nói chung và các thầy cơ trong khoa địa lý nói riêng.
Đặc biệt để hoàn thành đợt thực tập tốt nghiệp này, ngoài sự cố gắng nỗ lực
học hỏi không ngừng của bản thân, em còn nhận đƣợc sự quan tâm giúp đỡ hết sức
nhiệt tình của các thầy cơ trong khoa Địa lý trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại
học Quốc gia Hà Nội, cô giáo TS. Thái Thị Quỳnh Nhƣ – Tổng cục quản lý đất
đai cùng các cán bộ Văn Phòng Đăng Ký Đất Đai Hà Nội – Chi nhánh Huyện
Thanh Trì; sự động viên quan tâm giúp đỡ của gia đình, bạn bè đã tạo điều kiện
thuận lợi để em hồn thành chun đề tốt nghiệp.
Luận văn sẽ khơng thể tránh khỏi những thiếu sót, em mong nhận đƣợc sự
đóng góp chỉ bảo của các thầy cơ cùng các bạn sinh viên để em vững bƣớc hơn
trong chuyên môn sau này.
Cuối cùng em xin kính chúc các thầy cơ giáo trƣờng Đại học Khoa học Tự
nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội, lãnh đạo và cán bộ Văn Phịng Đăng Ký Đất Đai
Huyện Thanh Trì, gia đình bạn bè luôn mạnh khoẻ, hạnh phúc và đạt nhiều thành
công.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thanh Trì, ngày
tháng
năm 2019
HỌC VIÊN
Nguyễn Ánh Nguyệt
i
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................1
MỤC LỤC .................................................................................................................. ii
DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU. CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................. iv
DANH MỤC HÌNH ....................................................................................................v
DANG MỤC BẢNG ................................................................................................. vi
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .............................................5
1.1. Cở sở lý luận ........................................................................................................5
1.1.1. Phân tích những vấn đề về đất đai và quản lý nhà nƣớc về đất đai ..................5
1.1.2. Nghiên cứu những vấn đề chung về đăng ký đất đai và giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .................10
1.2. Cơ sở pháp lý .....................................................................................................29
1.2.1. Từ luật đất đai năm 2003 đến khi luật đất đai 2013 ........................................29
1.2.2. Từ luật Đất đai năm 2013 đến nay ..................................................................31
1.3. Cơ sở thực tiễn ...................................................................................................32
1.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam .....................................................................32
1.3.2. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hà Nội .........................................35
CHƢƠNG 2: ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ........38
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ....................................................................38
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................38
2.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ..............................................................39
2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội .......48
2.2.1. Tình hình quản lý đất đai ................................................................................48
ii
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
2.2.2. Tình hình sử dụng đất đai................................................................................55
2.2.3. Đánh giá chung về tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Thanh Trì .....62
2.3. Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Thanh Trì ................................................64
2.3.1. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Thanh Trì năm 2017 ............................64
2.3.2. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Trì ...........................................66
2.3.3. Đánh giá chung về tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Trì ...........78
CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ
TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI .............................................................................................82
3.1. Giải pháp về cơ chế chính sách ..........................................................................82
3.2. Giải pháp về tổ chức cán bộ ...............................................................................83
3.3. Giải pháp về công nghệ ......................................................................................83
3.4. Một số giải pháp khác ........................................................................................84
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................86
I.Kết luận ...................................................................................................................86
II. Kiến nghị ..............................................................................................................87
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................88
iii
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU. CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Chữ viết đầy đủ
BTNMT
Bộ Tài ngun và Mơi trƣờng
CHXHCN
Cộng hịa xã hội chủ nghĩa
CP
Chính Phủ
CT
Chỉ thị
CV
Cơng văn
ĐKQSDĐ
Đăng ký quyền sử dụng đất
GCN
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
HĐND
Hội đồng nhân dân
NĐ
Nghị định
QĐ
Quyết định
TT
Thông tƣ
TW
Trung ƣơng
UBND
Ủy ban nhân dân
MĐSDĐ
Mục đích sử dụng đất
VPĐKQSDĐ
Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất
iv
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1: Trang 1 và 4 mẫu giấy chứng nhận theo Thông tƣ số 23/2014/TTBTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài ngun và Mơi trƣờng ...................................14
Hình 1.2: Trang 2 và 3 mẫu giấy chứng nhận theo Thông tƣ số 23/2014/TTBTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng .................................14
Hình 2.1: Sơ đồ vị trí huyện Thanh Trì .....................................................................38
Hình 2.2: Biểu đồ cơ cấu kinh tế huyện Thanh Trì năm 2017 ..................................39
Hình 2.3: Biểu đồ cơ cấu diện tích đất nơng nghiệp đã đƣợc cấp GCN cho hộ gia
đình, cá nhân theo từng xã, thị trấn của huyện Thanh Trì năm 2017 .......................68
v
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
DANG MỤC BẢNG
Bảng 1.1. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu trên địa bàn cả
nƣớc.......................................................................................................................... 33
Bảng 2.1. Kết quả đo đạc xác định theo đơn vị hành chính huyện Thanh Trì giai
đoạn 2012 - 2017 .......................................................................................................50
Bảng 2.2: Biểu thống kê diện tích đất đai trên địa bàn huyện Thanh Trì năm 2017 90
Bảng 2.4: Biến động sử dụng đất năm 2017 so với năm 2013 .................................58
Bảng 2.5: Kết quả cấp Giấy chứng nhận đối với đất sản xuất nơng nghiệp của huyện
Thanh Trì năm 2017 ..................................................................................................67
Bảng 2.6: Tổng hợp kết quả đất sản xuất nông nghiệp đã đăng kí kê khai nhƣng
chƣa đƣợc cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn các xã của huyện Thanh Trì giai đoạn
2013 – 2017 ...............................................................................................................70
Bảng 2.7: Kết quả số hộ gia đình, cá nhân đƣợc cấp GCN đất ở trên địa bàn huyện
Thanh Trì ...................................................................................................................72
Bảng 2.8: Thống kê số thửa đất đã cấp GCN đất ở trên địa bàn huyện Thanh Trì ..74
Bảng 2.9: Bảng thống kê diện tích đất ở đã cấp Giấy chứng nhận ...........................75
Bảng 2.10: Tổng hợp kết quả đất ở đã đăng kí kê khai nhƣng chƣa đƣợc cấp Giấy
chứng nhận trên địa bàn từng xã, thị trấn của huyện Thanh Trì giai đoạn 2013 2017 ...........................................................................................................................77
vi
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn
Hiến pháp nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 đã nêu rõ:
“Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất
nƣớc, đƣợc quản lý theo pháp luật. Một trong những công cụ quan trọng của nhà
nƣớc để quản lý đất đai một cách có hiệu quả chính là cơng tác cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi
tắt là GCN). Công tác này không chỉ đảm bảo sự thống nhất quản lý mà còn đảm
bảo các quyền lợi và nghĩa vụ cho ngƣời sử dụng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
của ngƣời sử dụng đất, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học.
Vì vậy, việc tiến hành cấp GCN là việc làm rất cần thiết và mang tính cấp
bách trong giai đoạn hiện nay, giai đoạn mà đất nƣớc ta đã gia nhập WTO, nơi đòi
hỏi sự rõ ràng tính mạch lạc về pháp lý đối với các quan hệ trong quan hệ dân sự
cũng nhƣ trong quan hệ kinh tế. Và đất đai là một tài sản có giá trị cho nên nó có
thể tham gia vào các quan hệ kinh tế xã hội, vì vậy để phải đảm bảo tính pháp lý
cho các quan hệ kinh tế hay các quan hệ dân sự có liên quan tới đất đai thì cơng tác
kê khai và đăng ký cấp giấy chứng nhận là vô cùng cần thiết để đảm bảo cơ sở pháp
lý vững chắc cho các giao dịch sau này. Trong những năm qua, công tác cấp GCN
đã đƣợc đẩy mạnh và đạt đƣợc những kết quả đáng ghi nhận; cùng với đó Nhà nƣớc
ta đã ban hành rất nhiều các văn bản, Nghị định, Thông tƣ hƣớng dẫn liên quan đến
công tác cấp GCN. Tuy nhiên, hiện nay vấn đề quản lý đất đai vẫn còn hạn chế và
cơng tác cấp GCN cịn gặp nhiều khó khăn, bất cập.
Thanh Trì là một huyện thuộc thành phố Hà Nội, nằm ven phía Nam và Đơng
Nam Hà Nội, giáp các quận: Thanh Xn (phía Tây Bắc), Hồng Mai (phía
Bắc), Hà Đơng (phía Tây), huyện Gia Lâm và huyện Văn Giang, tỉnh Hƣng
Yên với Sông Hồng là ranh giới tự nhiên (phía Đơng), huyện Thanh Oai và
huyện Thƣờng Tín (phía Nam). Thực hiện kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất năm 2014 huyện Thanh Trì có 15 xã và 1 thị trấn với tổng diện tích đất tự
nhiên là 6.349,1 ha. Huyện Thanh Trì là một huyện ngoại thành nên có nhiều vấn đề
tồn tại cần giải quyết trong các thủ tục hành chính nói chung và cơng tác cấp GCN
nói riêng.
1
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
Nhận thức đƣợc thực tiễn và tầm quan trọng của việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tôi đã tiến
hành nghiên cứu đề tài "Nghiên cứu, đánh giá t nh h nh cấp giấy chứng nhận
quyền s dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ
gia đ nh, cá nhân tại huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội''.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Thanh Trì,
thành phố Hà Nội.
- Đề xuất những giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Tổng hợp, nghiên cứu hệ thống văn bản pháp luật đất đai và các văn bản liên
quan.
- Thu thập đầy đủ tài liệu và số liệu về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Điều tra, đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn nghiên cứu.
- Đề xuất giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tƣợng nghiên cứu: tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân
đang sử dụng đất, sở hữu nhà ở tại địa bàn huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội.
- Phạm vi nghiên cứu:
Phạm vi không gian: tại địa bàn Huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội
Phạm vi thời gian: giai đoạn 2013-2017
2
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
5. Nội dung nghiên cứu
- Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Thanh Trì,
Thành phố Hà Nội.
- Tìm hiểu tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại địa bàn huyện Thanh Trì,
Thành phố Hà Nội.
- Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn huyện Thanh Trì, Thành phố Hà
Nội
- Đề xuất một số biện pháp cụ thể góp phần đẩy nhanh tiến độ và hồn thiện
cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác với đất tại huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội.
6. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu: Thu thập số liệu về các
trƣờng hợp cấp GCN trên địa bàn huyện Thanh Trì bằng cách xin số liệu cụ thể của
Văn Phòng đăng ký đất đai huyện Thanh Trì.
Đồng thời thu thập các tài liệu thơng tin cần thiết cho mục đích đánh giá thực
trạng cấp GCN trên địa bàn huyện Thanh Trì nhƣ: điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã
hội, dân cƣ, nguồn lao động, thông tin về các quyết định của UBND Thành Phố Hà
Nội đối với công tác cấp GCN.
Tham khảo các cơng trình đã nghiên cứu liên quan đến công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Phương pháp thống kê tổng hợp: Sau khi có đƣợc các số liệu cấp GCN
chúng ta tiến hành thống kê cụ thể từng theo từng trƣờng hợp biến động.
Có rất nhiều tài liệu liên quan đến tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nhƣng phải chọn lọc,
xử lý sao cho phù hợp với nội dung nghiên cứu.
- Phương pháp phân tích, so sánh: Thu thập các số liệu, tài liệu thu thập đƣợc
về GCN. Sau đó tiến hành phân nhóm các trƣờng hợp cấp GCN theo các bảng số
liệu: cấp GCN theo diện tích, số GCN đã đƣợc cấp, cấp GCN theo số thửa, cấp
GCN theo số hộ gia đình.
3
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
Sau đó, phân tích và đánh giá để làm rõ thực trạng các trƣờng hợp cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
trên địa bàn huyện Thanh Trì từ đó đƣa ra những nhận xét đánh giá một cách khách
quan nhất.
7. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn
a) Tài liệu khoa học tham khảo: bao gồm các sách, giáo trình, luận văn, cơng
trình nghiên cứu liên quan tới hƣớng nghiên cứu lý thuyết của đề tài:
- Hƣớng quản lý đất đai: cơ sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống chính sách
pháp luật đất đai,...
- Hƣớng phân tích sử dụng đất: đánh giá đất đai, phân tích và đánh giá hiện
trạng sử dụng đất.
b) Các văn bản pháp lý liên quan tới quy hoạch sử dụng đất và phát triển
bền vững của chính phủ và địa phương
- Luật Đất đai năm 2013; Luật Bảo vệ mơi trƣờng.
- Các Nghị định của Chính phủ, Thơng tƣ của các Bộ, ngành và các văn bản
của địa phƣơng về hƣớng dẫn thực hiện Luật Đất đai, Luật Bảo vệ môi trƣờng.
- Các tài liệu kiểm kê, thống kê đất đai, bản đồ hiện trạng sử dụng đất huyện
Thanh Trì giai đoạn từ năm 2013 – 2017.
c) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương
- Số liệu thống kê, kiểm kê đất đai tại huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội từ
năm 2013 đến năm 2017.
- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, phát triển
kinh tế - xã hội, hiện trạng môi trƣờng và quản lý đất đai tại địa phƣơng.
- Tƣ liệu ghi chép thực tế trong quá trình khảo sát thực địa.
4
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cở sở lý luận
1.1.1. Phân tích những vấn đề về đất đai và quản lý nhà nước về đất đai
1.1.1.1. Những vấn đề về đất đai:
a. Khái niệm đất đai:
“Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trƣờng sinh thái ngay trên và dƣới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề
mặt, thổ nhƣỡng, dạng địa hinh, nƣớc mặt (hồ, sơng, nƣớc ngầm, tập đồn thực vật
và động vật, trạng thái định cƣ của con ngƣời, những kết quả do hoạt động của con
ngƣời trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nƣớc hay hệ thống tiêu
thốt nƣớc, đƣờng xá, nhà cửa...)’’ (West Publíshing). [16]
Đất đai không chỉ giới hạn là bề mặt trái đất, mà còn đƣợc hiểu nhƣ là khái
niệm pháp lý về bất động sản. Tài sản hợp pháp đƣợc định nghĩa là không gian bên
trên, dƣới hoặc trên mặt đất và bao gồm một số cơng trình xây dựng về mặt vật
chất hoặc pháp lý gắn với tài sản đó, ví dụ một tòa nhà. Khái niệm đất đai cũng bao
gồm các khu vực có nƣớc bao phủ. (Tommy Ưsterberg, 2011)[17].
b. Vị trí và vai trị của đất đai:
* Đối với đời sống của con người:
Đất đai là một sản phẩm tự nhiên, nó có vai trị vơ cùng quan trọng đối với sự
tồn tại và phát triển của các sinh vật trên trái đất nói chung và con ngƣời nói riêng.
Trong tiến trình lịch sử phát triển của xã hội loài ngƣời, con ngƣời và đất đai ngày
càng trở nên gắn bó mật thiết với nhau. Đất đai đã trở thành nguồn của cải vô tận của
con ngƣời, con ngƣời dựa vào nó để ni sống mình. Đất đai ln luôn là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, khơng có đất đai thì khơng thể có sự sống.
Các Mác đã viểt “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài ngƣời, là điều kiện cần để sinh
tồn”. Đất đai chính là địa bàn sống của con ngƣời. Nó là địa điểm xây dựng các thành
phố, làng mạc, nhà ở và các cơng trình phục vụ cho đời sống của con ngƣời.
* Đối với sự phát triển của xã hội:
Đất đai có trƣớc lao động và ngày càng trở thành yếu tố vô cùng quan trọng
đối với sự phát triển của các ngành kinh tế. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành
sản xuất vật chất xã hội nhƣ là một tƣ liệu sản xuất đặc biệt. Có thể nói đất đai là
nguồn gốc của của cải vật chất nhƣ Adam Smith đã chỉ ra: “Đất đai là mẹ còn lao
động là cha của của cải vật chất”. Tuy nhiên vai trò của đất đai đối với mỗi ngành
5
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
sản xuất khác nhau trong nền kinh tế thì lại thể hiện khác nhau. Đặc biệt đối với
ngành sản xuất nơng nghịêp, đất đai có một vị trí vơ cùng quan trọng. Nó là yếu tố
hàng đầu của ngành sản xuất này. Bởi vì đất đai khơng chỉ là chỗ dựa, chỗ đứng để
lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng và thơng qua đó tạo
nguồn thức ăn cung cấp cho ngành chăn nuôi. Mọi tác động của con ngƣời vào cây
trồng đều dựa vào đất đai và thông qua đất đai. Trong trƣờng hợp này đất đai cịn
đóng vai trị nhƣ là một cơng cụ sản xuất của con ngƣời.
Mặt khác, trong quá trình tiến hành sản xuất của mình thì con ngƣời tác động
vào ruộng đất nhằm làm thay đổi chất lƣợng của đất, tạo điều kiện thuận lợi cho cây
trồng sinh trƣởng và phát triển. Tức là thông qua hoạt động của mình con ngƣời đã
cải tạo, biến đổi từ những mảnh đất kém màu mỡ thành những mảnh đất màu mỡ
hơn. Trong q trình này thì đất đai đóng vai trị nhƣ một đối tƣợng lao động. Bởi
vậy có thể nói đối với nơng nghiệp khơng có đất đai thì khơng thể có các hoạt động
sản xuất nơng nghiệp. Đất đai là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, chủ yếu và không thể thay
thế đƣợc. Đất đai vừa là đối tƣợng lao động vừa là công cụ lao động của con ngƣời.
Đối với các ngành sản xuất khác thì đất đai là nơi xây dựng công xƣởng, nhà
máy, kho tàng, bến bãi và là địa điểm để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh
doanh. Đất đai còn là nơi cung cấp nguyên nhiên vật liệu trực tiếp, chủ yếu cho
ngành công nghiệp khai thác và gián tiếp cho công nghiệp chế biến thông qua ngành
nông nghiệp. Với ngành du lịch thì đặc thù tự nhiên, địa hình, địa thế của đất đai
đóng một vai trị khá quan trọng.
Do đất đai là có hạn trong khi dân số ngày càng tăng nên vai trò của đất đai
ngày càng trở nên quan trọng đối với xã hội lồi ngƣời. Vì vậy, trong sử dụng đất
đai phải tiết kiệm và có hiệu quả.
c. Phân loại đất đai
Theo điều 10 Luật đất đai 2013, đất đai đƣợc phân loại thành 3 nhóm:
- Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
+ Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
+ Đất trồng cây lâu năm;
+ Đất rừng sản xuất;
+ Đất rừng phòng hộ;
6
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
+ Đất rừng đặc dụng;
+ Đất nuôi trồng thủy sản;
+ Đất làm muối;
+ Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại
nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp
trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác
đƣợc pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn ni, ni trồng thủy sản cho mục
đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ƣơm tạo cây giống, con giống và đất trồng
hoa, cây cảnh;
- Nhóm đất phi nơng nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
+ Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh;
+ Đất xây dựng cơng trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự
nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể
thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và cơng trình sự nghiệp khác;
+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm
công nghiệp, khu chế xuất; đất thƣơng mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông
nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm
đồ gốm;
+ Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng
không, sân bay, cảng đƣờng thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đƣờng sắt, hệ
thống đƣờng bộ và cơng trình giao thơng khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn
hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí cơng cộng;
đất cơng trình năng lƣợng; đất cơng trình bƣu chính, viễn thơng; đất chợ; đất bãi
thải, xử lý chất thải và đất công trình cơng cộng khác;
+ Đất cơ sở tơn giáo, tín ngƣỡng;
+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
+ Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối và mặt nƣớc chuyên dùng;
+ Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho ngƣời lao
động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ
7
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
thực vật, phân bón, máy móc, cơng cụ phục vụ cho sản xuất nơng nghiệp và đất xây
dựng cơng trình khác của ngƣời sử dụng đất khơng nhằm mục đích kinh doanh mà
cơng trình đó khơng gắn liền với đất ở;
- Nhóm đất chƣa sử dụng gồm các loại đất chƣa xác định mục đích sử dụng.
1.1.1.2. Những vấn đề về quản lý nhà nước về đất đai:
a. Nội dung:
Luật đất đai năm 2013 ra đời, mở ra nhiều điểm sáng mới cho việc thực hiện
các thủ tục liên quan đến đất đai, tạo thuận tiện cho ngƣời dân khi làm các thủ tục
liên quan đến đất đai. Ngoài vấn đề quy định những điểm mới, luật đất đai 2013 còn
giữ lại những nguyên tắc cốt lõi, đặc biết là vấn để quản lý đất đai, nhà nƣớc luôn
thống nhất quản lý. Điều này đƣợc thể hiện rõ trong điều 4, Luật đất đai 2013: "Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất theo quy định của Luật
này".
Nội dung quản lý đất đai, đƣợc quy định rõ tại Điều 22, Luật đất đai 2013:
- Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức
thực hiện văn bản đó.
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính.
- Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản
đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá
đất.
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng
đất.
- Quản lý việc bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi thu hồi đất.
- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thống kê, kiểm kê đất đai.
- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
- Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
8
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất.
- Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của
pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
- Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý
và sử dụng đất đai.
- Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.
b. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất:
Trong tình hình hiện nay cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và lập hồ sơ địa chính
ban đầu đang là yêu cầu bức xúc và là một nhiệm vụ chiến lƣợc của toàn nghành địa
chính. Từ đó, làm cơ sở triển khai thi hành Luật đất đai, đƣa các hoạt động quản lý
nhà nƣớc về đất đai thành nề nếp, thƣờng xuyên.
Đối với nƣớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nƣớc thống nhất quản
lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất một cách đầy đủ, hợp lý, tết kiệm và có hiệu quả
cao nhất. Nhà nƣớc chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá
nhân. Ngƣời sử dụng đất đƣợc hƣởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa
vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất đăng ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nƣớc về
quản lý đất đai và ngƣời sử dụng đất trong việc chấp hành pháp Luật đất đai. Đồng
thời, nó cịn cung cấp thơng tin đầy đủ và làm cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định
các quyền của ngƣời sử dụng đất đƣợc bảo vệ khi tranh chấp, xâm phạm; cũng nhƣ
xác định các nghĩa vụ mà ngƣời sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật, nghĩa vụ
tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả…
Thơng qua đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính với
đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất. Hệ thống các
thơng tin địa chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ
quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Do vậy để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất
9
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
lƣợng cao, đáp ứng đƣợc các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và cấp
giấy chứng nhận trƣớc hết phải đòi hỏi thực hiện đồng bộ các nội dung: Xây dựng
và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính,
quy hoạch sử dụng đất, phân hạng và định giá đất; quản lý tài chính về đất đai,
thanh tra sử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai, quản lý các hoạt động dịch
vụ công về đất đai…
Ở nƣớc ta, Nhà nƣớc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai
là tồn bộ diện tích cá loại đất đai trong phạm vi lãnh thổ quốc gia. Vì vậy, Nhà
nƣớc muốn quản lý chặt chẽ tồn bộ diện tích đất đai thì trƣớc hết phải nắm bắt các
thơng tin về tình hình đất đai theo yêu cầu của quản lý đất đai. Các thông thông tin
này bao gồm: Tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thƣớc, diện tích, hạng đất, mục
đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng đất, những
thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý…Các thơng tin này phải đƣợc
thể hịên chi tiết tới từng thửa đất. Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó qua
việc thực hiện kê khai, đăng ký đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi
tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ các nội dung khác: Đo đạc lập
bản đồ địa chính, Quy hoạch sử dụng đất…, Nhà nƣớc mới thực sự quản lý đƣợc
tình hình đất đai trong tồn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện
quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật.
1.1.2. Nghiên cứu những vấn đề chung về đăng ký đất đai và giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.2.1. Khái niệm:
a. Đăng ký đất đai:
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và
cấp giấy chứng nhận cho ngƣời sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ
pháp lý giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nƣớc quản lý chặt
chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của ngƣời sử dụng đất.
Theo khoản 15, điều 3, luật đất đai 2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối
với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.”[8]
10
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
Đăng ký đất đai có hai loại là : Đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động
về quyền sử dụng đất
- Đăng ký đất đai lần đầu : Đƣợc thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi cả nƣớc ,
để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật .
- Đăng ký biến động: Đƣợc tổ chức thực hiện ngay sau khi đăng ký đất đai
ban đầu cho những trƣờng hợp có biến động và có nhu cầu thay đổi nhƣng nội dung
thong tin của thửa đất và chủ sử dụng đất .
b. Giấy chứng nhận:
Theo quy định tại điều 3 Luật đất đai 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ,quyền sở hữu nhà và nhƣng tài sản khác gắn liền với đất là chứng thƣ pháp lý
để Nhà nƣớc xác nhận quyền sử dụng đất ,quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài
sản khác gắn liền với đất”[8]
Giấy chứng nhận (GCN) do cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền cấp cho ngƣời
sử dụng đất, để họ yên tâm đầu tƣ, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực
hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. GCN có vai trị rất quan trọng,
nó là các căn cứ để xây dựng các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai,
kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai, các thẩm quyền và trình tự giải quyết các
tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ về tài chính của ngƣời sử dụng đất, đền bù
thiệt hại về đất đai ,xử lý vi phạm về đất đai.
Mẫu giấy chứng nhận đƣợc quy định tại Điều 3 Thông tƣ 23 – 2014 BTNMT:
- Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng phát hành theo một mẫu
thống nhất và đƣợc áp dụng trong phạm vi cả nƣớc đối với mọi loại đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn
trống đồng màu hồng cánh sen (đƣợc gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ
sung nền trắng; mỗi trang có kích thƣớc 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung
theo quy định nhƣ sau:
+ Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I.
Tên ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát
hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, đƣợc in
màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng;
11
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
+ Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất", trong đó có các thơng tin về thửa đất, nhà ở, cơng trình xây dựng khác,
rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng
nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
+ Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";
+ Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay
đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lƣu ý đối với ngƣời đƣợc cấp Giấy
chứng nhận; mã vạch;
+ Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ
sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ
cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"
nhƣ trang 4 của Giấy chứng nhận;
+ Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ Khoản
này do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chƣa thành lập Văn phòng đăng
ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.
- Nội dung và hình thức cụ thể của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a,
b, c, d và đ Khoản 1 Điều này đƣợc thể hiện theo Mẫu ban hành kèm theo Thông tƣ
này.
Điều 4. In ấn, phát hành và quản lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận
- Tổng cục Quản lý đất đai có trách nhiệm:
+ Tổ chức việc in ấn, phát hành phôi Giấy chứng nhận cho Văn phòng đăng ký
đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp sử dụng;
+ Lập và quản lý sổ theo dõi phát hành phôi Giấy chứng nhận;
+ Kiểm tra, hƣớng dẫn việc quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận ở các địa
phƣơng.
- Sở Tài ngun và Mơi trƣờng có trách nhiệm:
+ Lập kế hoạch sử dụng phôi Giấy chứng nhận của địa phƣơng gửi về Tổng
cục Quản lý đất đai trƣớc ngày 31 tháng 10 hàng năm;
12
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
+ Kiểm tra, hƣớng dẫn việc quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận ở địa
phƣơng;
+ Tổ chức tiêu hủy phôi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận đã in hoặc viết bị
hƣ hỏng theo quy định của pháp luật về lƣu trữ;
+ Báo cáo định kỳ tình hình tiếp nhận, quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận
của địa phƣơng về Tổng cục Quản lý đất đai trƣớc ngày 25 tháng 12 hàng năm.
- Phịng Tài ngun và Mơi trƣờng ở nơi chƣa thành lập Văn phòng đăng ký
đất đai có trách nhiệm:
+ Lập kế hoạch về sử dụng phơi Giấy chứng nhận của địa phƣơng gửi về Sở
Tài nguyên và Môi trƣờng trƣớc ngày 20 tháng 10 hàng năm;
+ Kiểm tra việc quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận đối với Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
- Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất các
cấp có trách nhiệm:
+ Báo cáo cơ quan tài nguyên và môi trƣờng về nhu cầu sử dụng phôi Giấy
chứng nhận trƣớc ngày 15 tháng 10 hàng năm;
+ Tiếp nhận, quản lý, lập sổ theo dõi nhận, cấp phát và sử dụng phôi Giấy
chứng nhận đã phát hành về địa phƣơng;
+ Kiểm tra thƣờng xuyên việc quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận trong
đơn vị để bảo đảm sự thống nhất giữa sổ theo dõi và phôi Giấy chứng nhận thực tế
đang quản lý, đã sử dụng;
+ Tập hợp, quản lý các phôi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận đã in hoặc
viết bị hƣ hỏng để tiêu hủy;
+ Báo cáo tình hình tiếp nhận, quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận về Sở
Tài nguyên và Môi trƣờng định kỳ 06 tháng trƣớc ngày 20 tháng 6, định kỳ hàng
năm trƣớc ngày 20 tháng 12 hàng năm.
- Nội dung và hình thức Sổ theo dõi phát hành phôi Giấy chứng nhận; Sổ theo
dõi nhận, cấp phát và sử dụng phôi Giấy chứng nhận; Báo cáo tình hình tiếp nhận,
quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo mẫu tại Phụ lục số 01 ban hành kèm
theo Thông tƣ này.[1]
13
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
Hình 1.1: Trang 1 và 4 mẫu giấy chứng nhận theo Thông tư số 23/2014/TTBTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài ngun và Mơi trường
Hình 1.2: Trang 2 và 3 mẫu giấy chứng nhận theo Thông tư số 23/2014/TTBTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
14
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
1.1.2.2. Vai trị
a. Vai trị của cơng tác đăng ký đất đai
- Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nƣớc đảm bảo lợi ích Nhà nƣớc, cộng
đồng cơng dân nhƣ quản lý nguồn thuế, Nhà nƣớc với vai trị trung gian tiến hành
cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất. Nhà nƣớc
biết đƣợc chắc để quản lý chung qua việc dùng công cụ đăng ký đất đai để quản lý.
Lợi ích của cơng dân có thể thấy đƣợc nhƣ:
Nhà nƣớc bảo vệ quyền và bảo vệ ngƣời công dân khi có các tranh chấp,
khuyến khích đầu tƣ cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh
chấp đất đai.
- Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở hữu
Nhà nƣớc, Nhà nƣớc chia cho dân sử dụng trên bề mặt, khơng đƣợc khai thác trong
lịng đất và trên khơng, nếu đƣợc phải có sự cho phép của Nhà nƣớc. Bảo vệ hợp
pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy định của pháp luật để đảm bảo lợi ích chung của
tồn xã hội. Vì vậy đăng ký đất đai với vai trò thiết lập hệ thống thông tin về đất đai
sẽ là công cụ giúp Nhà nƣớc quản lý.
- Đăng ký đất đai để Nhà nƣớc nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài
nguyên đất. Biết mục đích sử dụng, từ đó điều chỉnh hợp lý các thơng tin hồ sơ địa
chính, hồ sơ địa chính cung cấp tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể, góc cạnh,
thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng, những ràng buộc thay đổi trong quá trình
sử dụng và quản lý của những thay đổi này
b. Vai trị của cơng tác cấp giấy chứng nhận
Đối với nƣớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản
lý. Nhà nƣớc giao cho các tố chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài
và mọi ngƣời sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất. Đây là
một yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tƣợng sử dụng đất trong các
trƣờng hơp nhƣ: đang sử dụng đất chƣa đăng ký, mới đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho
thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi
những nội dung quyền sử dụng đất đã đăng ký. Chúng ta phải thực hiện việc đăng
ký và cấp GCN bởi vì:
- GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
15
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp
của ngƣời sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng
đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong việc sử
dụng đất. Thông qua việc đăng ký và cấp GCN, cho phép xác lập một sự ràng buộc
về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nƣớc và những ngƣời sử dụng đất đai
trong việc châp hành luật đát đai. Đồng thời, việc đăng ký và cấp GCN sẽ cung cấp
thông tin đây đủ nhất và làm cơ sở pháp lý để Nhà nƣớc xác định quyền và nghĩa vụ
của ngƣời sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm ...
đất đai.
- GCN là điền kiện bảo đảm Nhà nƣớc quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong
phạm vi lãnh thổ. Đảm bảo cho đất đai đƣợc sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có
hiệu quả cao nhất.
Đối tƣợng của quản lý Nhà nƣớc về đất đai là tồn bộ diện tích trong phạm vi
lãnh thổ các cấp hành chính. Nhà nƣớc muốn quản lý chặt chẽ đối với tồn bộ đất
đai, thì trƣớc hết phải nắm vững tồn bộ các thơng tin về đất đai theo u cầu của
quản lý. Các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nƣớc về đất đai bao gồm:
Đối với đất đai Nhà nƣớc đã giao quyền sử dụng, cần có các thơng tin sau: tên
chủ sử dụng đất, vị trí, hình thể, kích thƣớc (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục
đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi
trong quá trình sử dụng và cơ sở pháp lý.
Đối với đất chƣa giao quyền sử dụng, các thơng tin cần có là: vị trí, hình thể,
diện tích, loại đất.
Tất cả các thơng tin trên phải đƣợc thế hiện chi tiết tới từng thửa đất. Thửa đất
chính là đơn vị nhỏ nhất mang các thơng tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và
pháp lý của đất đai theo yêu cầu quản lý Nhà nƣớc về đất đai.
- GCN đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị trƣờng, góp
phần hình thành và mở rộng thị trƣờng bất động sản
Từ trƣớc đến nay, ở nƣớc ta thị trƣờng bất động sản vẫn chỉ phát triển một
cách tự phát (chủ yếu là thị trƣờng ngầm). Sự quản lý của Nhà nƣớc đối với thị
trƣờng này hầu nhƣ chƣa tƣơng xứng. Việc quản lý thị trƣờng này cịn nhiều khó
khăn do thiếu thơng tin. Vì vậy, việc kê khai đăng ký, cấp GCN sẽ tạo ra một hệ
16
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
thống hồ sơ hoàn chỉnh cho phép Nhà nƣớc quản lý các giao dịch diễn ra trên thị
trƣờng, đảm bảo sự kết hợp hài hịa giữa các lợi ích. Từ đó góp phần mở rộng và
thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng này.
- Cấp GCN là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,
nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nƣớc về đất đai.
Việc xây dựng các văn bản pháp quy về quản lý, sử dụng đất phải dựa trên
thực tế của các hoạt động quản lý sử dụng đất, trong đó việc cấp GCN là một cơ sở
quan trọng. Ngƣợc lại, các văn bản pháp quy lại là cơ sở pháp lý cho việc cấp GCN
đúng thủ tục, đúng đối tƣợng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất.
Đối với công tác điều tra đo đạc: Kết quả điều tra đo đạc là cơ sở khoa học cho
việc xác định vị trí, hình thế, kích thƣớc, diện tích, loại đất và tên chủ sử dụng thực
tế để phục vụ yêu cầu tổ chức cấp GCN.
Đối với công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Trƣớc hết kết quả của
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp đến công tác cấp GCN thông
qua việc giao đất. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chính là căn cứ cho việc giao
đất, mặt khác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng ảnh hƣởng lớn đến công tác
cấp GCN.
1.1.2.3. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo điều 98, Luật đất đai 2013 quy định:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất đƣợc cấp theo từng thửa đất. Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đang sử
dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phƣờng, thị trấn mà có u cầu
thì đƣợc cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
Thửa đất có nhiều ngƣời chung quyền sử dụng đất, nhiều ngƣời sở hữu chung
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những ngƣời
có chung quyền sử dụng đất, ngƣời sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất và cấp cho mỗi ngƣời 01 Giấy chứng nhận; trƣờng hợp các chủ sử dụng, chủ sở
hữu có u cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho ngƣời đại diện.
17
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
