Bài giảng Định giá bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (514.58 KB, 103 trang )
Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc
MỤC LỤC
MỤC LỤC..............................................................................................................................................
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN............................................................................................................
1.1. Khái niệm cơ bản về bất động sản................................................................................
1.1.1. Khái niệmm batt độ̣mns sảaan.............................................................................................
1.1.2. Những đặc điểm chủ yếu của bất động
sản..................................................................................................................................................
1.2. Phạn lộami batt độ̣mns sảaan.......................................................................................................
1.3. Pháp luật về kinh doanh bất động sản........................................................................
1.3.1. Luật kinh doanh bất động sản.................................................................................
1.3.2. Đăng kí bất động sản...................................................................................................
1.4. Định giá Bất động sản.........................................................................................................
1.4.1. Khái niệm về định giá bất động sản......................................................................
1.4.2. Mục đích định giá bất động sản..............................................................................
1.4.3. Nguyên tắc định giá bất động sản..........................................................................
CHƯƠNG 2: QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN.............................................................................................................
2.1. Quy trình định giá bất động sản.....................................................................................
2.1.1. Xác định đối tượng và mục đích định
giá bất động sản........................................................................................................................
2.1.2. Điều tra thị trường và thu thập thông
tin bất động sản........................................................................................................................
2.1.3. Phân tích thơng tin về bất động sản.....................................................................
2.1.4. Lựa chọn phương pháp định giá bất
động sản.......................................................................................................................................
2.1.5. Xác định giá trị bất động sản...................................................................................
2.1.6. Lập báo cáo định giá bất động sản........................................................................
2.2. Các phương pháp định giá bất động sản....................................................................
1
Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc
2.2.1. Phương pháp so sánh.................................................................................................
2.2.2. Phương pháp thu nhập..............................................................................................
2.2.3. Phương pháp chi phí...................................................................................................
2.2.4. Phương pháp thặng dư..............................................................................................
2.2.5. Phương pháp lợi nhuận.............................................................................................
2.3. Hồ sơ, chứng thư, báo cáo định giá bất
động sản...........................................................................................................................................
2.3.1. Hồ sơ định giá bất động sản.....................................................................................
2.3.2. Chứng thư định giá bất động sản...........................................................................
2.3.3. Báo cáo định giá bất động sản.................................................................................
2.4. Tổ chức và cá nhân định giá bất động sản
.............................................................................................................................................................
2.4.1. Điều kiện hành nghề, quyền và nghĩa
vụ khi định giá bất động sản................................................................................................
2.4.2. Yêu cầu chuyên môn và đạo đức nghề
nghiệp khi định giá bất động sản Quyền đối
với bất động sản liền kề:........................................................................................................
2.4.3. Các hành vi bị cấm trong định giá bất
động sản.......................................................................................................................................
2.5. Định giá bất động sản đất đai, nhà ở và
cơng trình........................................................................................................................................
2.6. Thẩm định giá bất động sản............................................................................................
2.6.1. Định nghĩa thẩm định giá bất động sản
.........................................................................................................................................................
2.6.2. Nguyên tắc hoạt động thẩm định giá
bất động sản...............................................................................................................................
2.6.3. Quy trình thẩm định giá bất động sản
.........................................................................................................................................................
2
Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc
CHƯƠNG 3: ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI VIỆT NĂM..........................................................................................................................
3.1. Những vấn đề cơ bản về đầu tư kinh
doanh bất động sản.....................................................................................................................
3.1.1. Khái niệm chung về đầu tư kinh doanh
bất động sản...............................................................................................................................
3.1.2. Vai trò của đầu tư kinh doanh bất động
sản..................................................................................................................................................
3.1.3. Phân loại hoạt động đầu tư kinh doanh
bất động sản...............................................................................................................................
3.2. Trình tự, thủ tục thực hiện và nội dung các
loại dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.......................................................................
3.3. Hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất
động sản...........................................................................................................................................
3.3.1. Các loại hợp đồng trong kinh doanh
bất động sản...............................................................................................................................
3.3.2. Nội dung chính hợp đồng trong kinh
doanh bất động sản.................................................................................................................
3.4. Thông tin trên thị trường bất động sản và
hồ sơ bất động sản.......................................................................................................................
3.4.1. Thông tin trên thị trường bất động sản
.........................................................................................................................................................
3.4.2. Hồ sơ bất động sản......................................................................................................
3.5. Quản lý hoạt động kinh doanh bất động
sản......................................................................................................................................................
3.6. Hiệu quả đầu tư kinh doanh bất động sản.
.............................................................................................................................................................
3
Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc
GIỚI THIỆU TỔNG QUAN MƠN HỌC
1. Mục đích mơn học
- Kiến thức: Cung cấp cho sinh viên những kiến thức cơ bản về định giá bất
động sản.
4
Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc
- Kỹ năng: Kỹ năng định giá bất động sản và có khả năng áp dụng những kiến
thức mơn học để giải quyết các vấn đề thực tiễn.
2. Yêu cầu mơn học
- Vị trí học phần:Giang day cho sinh viên năm thứ 3, học kỳ 5, chuyên ngành
Kinh tế Xây dựng (Mã ngành: 301).
- Trước khi học môn này sinh viên phải hồn thành các mơn học sau: Kinh
tế học
3. Tổ chức lớp và tiêu chuẩn đánh giá sv
- Yêu cầu sinh viên phải đi học đầy đủ; và phải ghi chép bài đầy đủ.
- Kết thúc môn học sẽ có bài thảo luận nhóm, sv thuyết trình, nộp bản thu
hoạch và phải thi hết mơn ( Hình thức: thi tự luận)
- Tiêu chuẩn đánh giá:
- Điểm quá trình:
+ Điểm chuyên cần:
1/10
+ Các nội dung kiểm tra trong quá trình thực tập:
1/10
(Kiểm tra giữa kỳ, Bài tập lớn, Tiểu luận)
- Điểm thi kết thúc học phần:
8/10
Tài liệu học tập – tham khảo
- Giáo trình chính:
Bài giảng Định giá bất động sản (dành cho sinh viên ngành quản lý đô
thị) do Bộ môn soạn thảo.
- Tài liệu tham khảo:
1. BùiMạnhHùng, NguyễnHuyDần (2013), Định giá bất động sản, Trường
đại học kiến trúc HN.
2. NguyễnMinhHoàng (2011), Đinh giá tài sản, Học Viện tài chính.
3. NguyễnNgọcTuấn (2011), Thẩm định giá bất động sản, Nhà xuất bản tài
chính.
4. NguyễnThếPhượng (2011), Thẩm định giá bất động sản, Nhà xuất bản
Phương Đông.
5
Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc
5. ĐỗHậu (2012), Quản lý đất đai và bất động sản, Nhà xuất bản Xây
dựng.
6. Cac văn ban quy pham phap luât liên quan.
Hiến pháp 2013;
Bộ Luật Dân sự 33/2005/QH11
Luật kinh doanh BĐS 66/2014/QH13; Nghị định
76/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh Bất động sản 2014.
Luật nhà ở 65/2014/QH13; NĐ, TT hướng dẫn.
Luật giá 11/2012/QH13; NĐ, TT hướng dẫn.
Luật xây dựng 50/2014/QH13 và các văn bản hướng dẫn
thi hành.
Luật đất đai 45/2013/QH13 và các văn bản hướng dẫn thi
hành.
Luật đấu thầu 43/2013/QH13 và các văn bản hướng dẫn
thi hành.
Nghị định 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô
Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất.
Nghị quyết 02/NQ-CP giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản
thị
xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu.
Thông tư 20/2013/TT-BXD hướng dẫn thí điểm xác định
và cơng bố chỉ số đánh giá TTBĐS.
TT 23/2014/TT-BTNMT Quy định về Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất.
Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất
Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất.
6
Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc
Quyết định 378/QĐ-BXD về việc công nhận cơ sở đào
tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động
sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản
Nghị định 121/2013/NĐ-CP: quy định xử phạt hành chính
trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác, sản
xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng.
Thông tư 02/2014/TT-BXD:quy định chi tiết hưỡng dẫn
thi hành Nghị định 121/2013/NĐ-CP.
7
Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN
1.1. Khái niệm cơ bản về bất động sản
1.1.1. Khai niêm bât đông san
a)
Tài sản
Luật cổ La Mã: “ Tài sản gồm BĐS và động sản. BĐS là đất đai của cải
trong lòng đất và tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người
trên mảnh đất (các cơng trình xây dựng, mùa màng, cây trồng..)”
Luật dân sự 2015, Điều 105 quy định: “1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá
và quyền tài sản.2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và
động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”
b)
Bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ
Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản khơng chỉ là đất đai, của cải trong lòng
đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên
mảnh đất. Bất động sản bao gồm các cơng trình xây dựng, mùa màng, cây
trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những
vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
c) Quy định về bất động sản trong pháp luật đất đai, bất động sản một số
nước
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản
(BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống
8
Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc
pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm
phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai
khái niệm bất động sản và động sản”.
Hiện nay, Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp
các quốc gia trên thế giới và nó được quy định cụ thể trong pháp luật của từng
quốc gia. Ví dụ:
Cộng hịa Pháp: Điều 520 Luật Dân sự Pháp:“mùa màng
chưa gặt hái, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS; nếu bứt khỏi cây
được coi là động sản”
Vương quốc Thái lan: Điều 100 Luật Dân sự Thái
Lan:“BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành
một hệ thống nhất với đất đai bao gồm cả những quyền gắn với việc
sở hữu…”
Cộng hòa Liên bang Nga, Luật Dân sự Nga:“ BĐS là
mảnh đất. BĐS là những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại
đến giá trị của chúng. Những tài sản như tàu biển, máy bay, phương
tiện vũ trụ….cũng là BĐS”
CHXHCN Việt Nam, Điều 107- Bộ Luật dân sự 2015
Việt Nam quy định:
“1. Bất động sản bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai;
- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng;
- Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
d) Động sản
- Động sản là những tài sản không phải bất động sản.
Để tránh những sai lầm trong đánh giá bất động sản, người ta phải nghiên
cứu để tìm ra những đặc trưng chung của bất động sản, nhằm phân biệt giữa
9
Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc
động sản và bất động sản. Cụ thể, bất động sản bao gồm đất đai và tất cả những
thứ gắn vững chắn và lâu dài với nó.
Như vậy, một tài sản được coi là bất động sản khi có các điều kiện sau:
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người
- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái của
nó khơng thay đổi
- Tồn tại lâu dài.
1.1.2. Những đặc điểm chủ yếu của bất động sản
- Bất động sản có vị trí cố định vể mặt địa lý, về địa điểm và khơng có khả
năng di dời được.
Đặc điểm này có là do bất động sản ln gắn liền với đất đai, mà đất đai có
đặc điểm là vị trí cố định, giới hạn về diện tích và khơng gian. Yếu tố vị trí của
bất động sản khơng chỉ được xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thơng
thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến trung tâm, các địa
điểm dịch vụ công cộng, thương mại, văn hóa, giáo dục…những yếu tố này
thay đổi thì tính vị trí của bất động sản sẽ thay đổi. Do vậy mà giá trị của bất
động sản bị ảnh hưởng rất nhiều bởi vị trí cụ thể của nó.
Cũng do bất động sản có tính chất cố đinh về vị trí và gắn liền với vị trí nhất
định nên giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác động của yếu tố
vùng và khu vực rất rõ rệt. Đó là yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã
hội, điều kiện mơi trường.
- Bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền.
Tính lâu bền của hàng hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất
đai
(loại tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia, là môi trường sống, địa
bàn phân bố dân cư, là tư lieu sản xuất đặc biệt không thể thay thế trong sản
xuất nông, lâm, ngư nghiệp….). Ngồi ra, các cơng trình xây dựng, cơng trình
kiến trúc, vật kiến trúc cũng thường có tuổi thọ cao, có thể là hàng trăn năm
10
Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc
hoặc trong nông nghiệp, bất động sản là vườn cây lâu năm cũng có thời gian
tồn tại lâu dài.
Tính lâu bền của bất động sản được thể hiện trên hai góc độ: tuổi thọ kinh tế
và tuổi thọ vật lý; tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của bất động
sản. Ví dụ, trong giai đoạn kinh tế phát triển, một khu chung cư còn tốt, kết cầu
bền chắc nhưng thiết kế kiểu cũ thi tuổi thọ kinh tế nhỏ hơn tuổi thọ vật lý.
Khi đầu tư xây dựng phải tính đến tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật
lý, tránh đầu tư lãng phí.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh
tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà
chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ
vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu
lực chủ yếu của vật kiến trúc và cơng trình xây dựng bị lão hố và hư hỏng,
khơng thể tiếp tục an tồn cho việc sử dụng.
Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được
lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý. Nói
chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi
thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v..
- Bất động sản mang tính khan hiếm.
Nguyên nhân là do đất đai có diện tích giới hạn, đất đai cho đầu tư phát triển
các cơng trình càng giới hạn hơn. Cũng do yếu tố vị trí mà khơng thể mở rộng
khơng gian bề rộng của các cơng trình bất động sản.
- Tính dị biệt của bất động sản.
Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều
có các yếu tơ riêng biệt khơng giống một bất động sản nào. Sự khác biêt của
bất động sản do sự khác nhau về: vị trí lơ đất; kết cấu và kiến trúc; hướng, cảnh
quan và các ngoại cảnh.
Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hồn tồn giống nhau vì chúng có
vị trí khơng gian khác nhau kể cả hai cơng trình cạnh nhau và cùng xây theo
11
Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc
một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phịng cũng có hướng và
cấu tạo nhà khác nhau. Ngồi ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan
tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn
sở thích cá nhân v.v..
- Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã
hội.
Mọi hàng hóa đếu có đặc điểm này, nhưng đối với hàng hóa bất động sản thì
đặc điểm này nổi trội hơn cả. Nguyên nhân là do nhu cấu về bất động sản ở
mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố
tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội thậm chí cịn có yếu tố tín ngưỡng , tơn giáo,
tâm linh.
- Hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau.
Giữa các tài sản bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng đến nhau khá
mạnh mẽ. Sự ra đời hay hoàn thiện một bất động sản này là điều kiện để ra đời,
mất đi, gia tăng hoặc giảm bớt giá trị hoặc giá trị sử dụng của hàng hóa bất
động sản kia. Ví dụ, sự ra đời của con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của khu
dân cư, khu công nghiệp, dịch vụ…bám dọc theo con đường đó.Đặc biệt, trong
trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các cơng trình kết cấu hạ tầng sẽ làm
tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực
tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác
là hiện tượng khá phổ biến.
Cac yêu tố môi trương, đương xa, công viên, trương học…. Có thể làm thay
đôi giá trị cua Bât đông san;
- Bất động sản là hàng hóa có giá trị cao, vốn đầu tư dài hạn.
Do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao
đồng thời có thể tạo vốn mới. Do vậy, hoạt động kinh doanh bất động sản cần
có sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
- Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính
sách Nhà nước.
12
Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc
Bất động sản là tài sản quan trọng của quốc gia, dân tộc nên Nhà nước rất
quan tâm đến BĐS hay thị trường bất động sản nhằm đưa ra những văn bản
luật, chính sách đúng đắn để quản lý BĐS ổn định. Mặt khác, BĐS gắn liền với
đất đai, mà đất đai lại chịu sự chi phối của pháp luật nên BĐS cũng chịu sự chi
phối mạnh mẽ của pháp luật.
1.2. Phân loai bât đông san
a. Dựa vào đặc tính vật chất
- Đất đai:
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản của quốc gia, tổ chức, cá nhân; đất
được xác định là bất động sản phải là đất đai đã được xác định chủ quyền;
được đo lường bằng giá trị ( căn cứ và số lượng và chất lượng của đất đai).
- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; kể cả các tài sản gắn liền
với cơng trình xây dựng đó:
+ Nhà ở xây dựng cố định không thể di dời, trung tâm thương mại, khách
sạn, văn phịng….
+ Các cơng trình xây dựng giao thông, công nghiệp như đường xá, bến cảng,
sân bay…được xây dựng gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác gắn liền với cơng trình đó như máy điều hịa trung tâm,
các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động cơng trình, cây cảnh trồng cố định
tạo cảnh quan cho cơng trình ( những tài sản có thể tháo dời mà giá trị cơng
dụng của nó khơng thay đổi thì khơng được coi là bất động sản như máy điều
hịa di dộng, tranh ảnh, cây cảnh trong vường treo..);
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
Vườn cây lâu năm bao gồm cả cây trồng và đất trồng
Các cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối
Các cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao
Một số cơng trình khai thác tài ngun trong lịng đất
•
Các tài sản khác do pháp luật quy định: tàu hỏa, tàu thủy, máy
bay...
13
Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc
b. Tính chất đầu tư
-
BĐS có đầu tư xây dựng:
BĐS nhà ở
BĐS nhà xưởng và cơng trình thương mại- dịch vụ
BĐS hạ tầng ( HTKT và HTXH)
BĐS là trụ sở làm việc...v.v....
- BĐS (không đầu tư xây dựng) là tư liệu sản xuất
-
Đất nông nghiệp
Đất lâm nghiệp
Đất nuôi trồng thủy sản
Đất làm muối
BĐS đặc biệt
Cơng trình bảo tồn quốc gia
Di sản văn hóa vật thể
Nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang....
c. Mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất
- Đất đai
-
Nhóm đất nơng nghiệp
Nhóm đất phi nơng nghiệp
Nhóm đất chưa sử dụng
Cơng trình kiến trúc
Nhà ở dùng để cho th, bán
Cơng trình kiến trúc phục vụ sản xuất: nhà xưởng,
kho tàng, khu công nghiệp...
Công trình kiến trúc có tính chất thương mại: cửa
hàng cho thuể, chợ, trung tâm thương mại...
Khách sạn và văn phòng cho th
Cơng trình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện,
trường học....
14
Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc
1.3. Pháp luật về kinh doanh bất động sản
1.3.1. Luật kinh doanh bất động sản
a. Thị trường
Khái niệm cổ điển cho rằng: thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi,
mua bán hàng hoá
Khái niệm hiện đại về thị trườngrất nhiều. Theo sự tương tác của các chủ thể
trên thị trường người ta cho rằng: thị trường là quá trình người mua và người
bán tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết giá cả và số lượng hàng hoá mua
bán.
Thị trường là nơi người bán và ngườimua tác động qua lại lẫn nhau để giải
quyết vấn đề giá cả và số lượng hàng hóa mua bán.
Thị trường là nơi trao đổi hàng hóa bao gồm hàng hóa “hữu hình” và “vơ
hình”.
Vậy 1 cách tổng qt: thị trường là tổng thể các quan hệ về lưu thông hàng
hố và lưu thơng tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và các dịch vụ.
- Chủ thể thị trường (thành phần tham gia hoạt động trao đổi hàng hóa):
Người SX hàng hóa, Người tiêu dùng, Người mơi giới.
- Khách thể thị trường (là số hàng hóa đưa ra trao đổi, bn bán, bao gồm
các yếu tố): hàng hóa, vốn, công nghệ, thông tin, sức lao động, cơ sở vật chất,
bất động sản. Đây là cơ sở tồn tại cho thị trường.
- Các biểu hiện của thị trường:
Chợ: Nơi người mua và người bán trực tiếp thỏa thuận (mặc cả) giá của
hàng hóa
Sàn giao dịch Chứng khốn: Người mua và người bán đều phải thông
qua môi giới trung gian
Siêu thị: Nơi người bán quyết định giá cả, người mua chỉ được quyền
chọn lựa
Đấu giá: Nơi người mua được quyền quyết định giá.
- Chức năng của TT:
15
Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc
Trao đổi: Khi mua bán người ta chuyển nhượng quyền sở hữu đối với
hàng hóa, thơng qua đó thực hiện chuyển dịch giá trị của hàng hóa, dẫn đến
việc phát triển sản xuất hàng hóa theo chiều hướng của yêu cầu tiêu dùng.
Điều tiết: Thị trường hoạt động trên cơ sở các quy luật giá trị, quy luật
cung cầu, quy luật cạnh tranh....
Do đó thị trường có khả năng tự động điều tiết
Quá trình vận hành nền kinh tế: Phân phối nguồn lực của xã hội cho các
ngành kinh tế, các vùng và các doanh nghiệp. Điều tiết kết cấu và số lượng của
hàng hóa. Điều tiết lợi ích kinh tế của cả hai bên mua bán.
Đây là chức năng quan trọng nhất của thị trường.
Thông tin: Thị trương phat ra cac loai thông tin đên ngươi san xuât,
ngươi kinh doanh, môi giơi và ngươi tiêu dung như thông tin về:
Cung – cầu
Chât lương
Gia ca
Thị hiêu
Nguôn vốn
Chức năng này phụ thuôc vào trinh đô công nghệ thông tin cua xã hôi
* Liên hệ kinh tê: Thị trương pha vỡ mọi sự ngăn cach cua bât cứ linh
vực kinh tê, cac ngành, địa phương, và doanh nghiệp đều trở thành môt bô
phân hưu cơ cua nền kinh tê cua môt quốc gia, tiên tơi hơi nhâp vơi nền kinh tê
tồn cầu.
b. Thị trường bất động sản
Dựa trên các phân tích lí luận nêu trên, các chuyên gia kinh tế cũng như các
nhà nghiên cứu về BĐStrong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái
niệm sau đây về thị trường BĐS:
Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi,
cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị
trường có sự quản lý của Nhà nước.
16
Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc
Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về
BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.
Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao
cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này
độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất.
Khái niệm tổng quát về thị trường BĐS như sau:
Thị trường bất động sản hiểu theo nghĩa hẹp: chỉ bao gồm các
hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản như: mua bán, cho
thuê, thừa kế, thế chấp....
Thị trường bất động sản hiểu theo nghĩa rộng: không chỉ bao
gốm các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản mà còn bao
gồm các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản.
1.3.2. Đăng kí bất động sản
Có nhiều cách phân loại thị trường BĐS, nhìn chung chỉ mang tính chất
tương đối, có thể tóm tắt như sau:
a. Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi
Trên thị trường hàng hoá BĐS đối tượng trao đổi là hàng hố BĐS gồm
quyền sở hữu cơng trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện. Thị
trường này lại có thể chia thành thị trường thị trường BĐS tư liệu sản xuất và
thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng.
- TTBĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn;
đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp..), thị
trường BĐS mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,..
- Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương
mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v..
- Vừa là TTBĐS TLSX vừa là TTBĐS tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu
cống v.v..
b. Căn cứ vào khu vực có BĐS
17
Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc
- Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường
BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS
công cộng v.v..
- Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông
nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất
phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh
doanh v.v..), thị trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS
công cộng v.v..
- Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị
trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS
công cộng v.v.
c. Căn cứ vào mục đích sử dụng BĐS
- Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)
- Thị trường cơng trình thương nghiệp (trụ sở, văn phịng, khách sạn, trung
tâm thương mại, cửa hàng...) và cơng trình cơng cộng (giao thơng, thuỷ lợi, y
tế, văn hố...)
- Thị trường cơng trình cơng nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN,
KCX...)
- Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn)
- Thị trường cơng trình đặc biệt có hàng hố BĐS là các BĐS phi vật thể
được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v..) như di sản
văn hố, di tích lịch sử, v.v..
đ. Căn cứ theo hoạt động của thị trường BĐS (tính chất kinh doanh)
- Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS
- Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
- Thị trường cho thuê BĐS
- Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
- Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư
vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v..
18
Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc
e. Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường
- Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất (còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp).
- Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng cơng trình để bán hoặc cho thuê.
- Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho th lại các cơng trình đã được
mua hoặc th.
(Nguồn: tham khảo thêm tư liệu của Bộ Tài chính, Tổng hội XD Việt Nam,
CIEM)
f. Theo mức độ kiểm soát của nhà nước
- Thị trường chính thức: bao gồm các giao dịch mà Nhà nước có thể kiểm
sốt được, như giao dịch ở các trung tâm đấu giá, các ngân hàng, cơng ty cho
th tài chính, các khách sạn, các cơng ty kinh doanh địa ốc,…
Thị trường phi chính thức: giao dịch về BĐS khơng tiến hành các thủ tục có
tính pháp lý như: mua bán trao tay, cam kết bằng giấy tờ nhận nợ.
Tổng hợp các kết quả nghiên cứu và các nhận định của các nhà khoa học, có
thể cho rằng thị trường BĐS nước ta bao gồm thị trường BĐS sơ cấp và thị
trường BĐS thứ cấp.
1.4. Định giá Bất động sản
1.4.1. Khái niệm về định giá bất động sản
Định giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trên
thế giới. Định giá là hoạt động khách quan tồn tại trong đời sống kinh tế xã hội
của mọi nền kinh tế sản xuất hàng hoá, đặc biệt đối với những nền kinh tế phát
triển theo cơ chế thị trường. Ở nước ta, trong những năm gần đây, nghề định
giá tài sản cũng được phát triển rất nhanh chóng với nhiều loại hình doanh
nghiệp tham gia thị trường, và đội ngũ cán bộ định giá chuyên nghiệp.
Định nghĩa về định giá, cho tới hiện nay, có nhiều định nghĩa khác nhau,
tuynhiên, các định nghĩa đều coi định giá là việc ước tính giá cả của tài sản tại
một thời điểm nhất định. Theo từ điển Oxford, định gía tài sản được hiểu như
sau : “Định giá tài sản là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng
19
Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc
hình thái tiền tệ phùhợp với một thị trường, tại một thời điểm, theo những tiêu
chuẩn cho mục đích nhấtđịnh”.
Định giá được một số tác giả trên thế giới nghiên cứu và định
nghĩa như sau:
Theo nghiên cứu của GS. W. Seabrooke – Viện ĐH Portsmouth, Vương
quốc Anh: “Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ
thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định.”
- Theo GS. Lim Tan Yuan – Trường Xây dựng và bất động sản- ĐH Quốc
gia Singapore: “Định giá là một nghệ thuật hay khoa hoc về ước tính giá trị cho
mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc
đến tất cả những đặc điểm của tài sản và các yếu tố kinh tế cơ bản của thị
trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”.
Ở Việt Nam: Luật Giá số 11/2012/QH13 quy định:
Định giá là việc cơ quan nhà nước có thâm quyền hoặc tổ chức,
cá nhân sản xuất kinh doanh quy định giá cho hàng hóa dịch vụ.
Tóm lại: Định giá tài sản là việc tư vấn, xác định các mức giá cụ
thể cho từng loại tài sản làm căn cứ cho các hoạt động giao dịch mua,
bán tài sản, hàng hóa, dịch vụ đó trên thị trường. Đối với các loại tài
sản, hàng hóa, dịch vụ do nhà nước định giá (các cơ quan có thẩm
quyền quy định) thì các mức giá cụ thể của từng loại tài sản, hàng hóa
mang tính bắt buộc mọi đối tượng tham gia hoạt động giao dịch, mua
bán phải thực hiện. Đối với các tài sản, hàng hóa, dịch vụ khơng thuộc
danh mục Nhà nước định giá thì do các tổ chức, cá nhân tự định giá theo
quy luật thị trường làm cơ sở cho các hoạt động giao dịch mua bán, trao
đổi.
- Đặc trưng:
+ ĐG là cơng việc ước tính giá trị BĐS ( ước tính giá trị BĐS, hoặc ước
tính giá trị các quyền sở hữu BĐS cụ thể….)
+ ĐG BĐS địi hỏi tính chun mơn cao
+ Giá trị BĐS được tính bằng tiền
20
Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc
+ Giá trị BĐS được xác định tại một thời điểm cụ thể
+ Giá trị BĐS được xác định cho mục đích nhất định
+ Thơng tin, dữ liệu sử dụng liên quan đến thi trường.
1.4.2. Mục đích định giá bất động sản
Mục đích định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng có thể
phân thành rất nhiều loại : Mục đích, mua bán bất động sản, chuyển đổi quyền
sở hữu tài sản, thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản, tính giá đền bù giải toả...
- Định giá cho mục đích mua bán, chuyển nhượng BĐS: Định giá bất động
sản làm cơ sở để người có tài sản đặt mức giá bán khi đưa bất động sản vào
thị trường. Người mua bất động sản cũng có thể nhờ các đơn vị tư vấn làm
dịch vụ định giá bất động sản làm cơ sở cho việc quyết định mua bất động sản
đó với giá như thế là phù hợp.
- Định giá phục vụ các mục đích chuyển đổi quyền tài sản, bất động sản trong
các trường hợp sau:
+ Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước
+ Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh
+ Hợp nhất, sáp nhập hoặc giải thể
+ Bán doanh nghiệp
+ Cho thuê BĐS.
- Định giá BĐS làm cơ sở cho việc bồi thường trong các trường
hợp sau:
+ Trong việc đền bù giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu
tư, dự án giao thơng, các cơng trình cơng cộng....
+ Bồi thường thiệt hại cho người bị thiệt hại khi có sự cố do
người khác gây ra (ví dụ gây sập lún nhà, hỏng các cơng trình lân
cận...)
- Định giá BĐS phục vụ việc thế chấp vay vốn: Do quy định của
ngân hàng khi làm thủ tục vay vốn để kinh doanh phải có tài sản
thế chấp, tài sản thế chấp phải được định giá để làm cơ sở việc
xét cho vay. Mục đích của việc định giá này là để bảo đảm sự
antoàn cho ngân hàng, trong trường hợp khách hàng không đủ
21
Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc
khả năng trả nợ. Do đó việc định giá tài sản, bất động sản là cần
thiết.
- Định giá BĐS phục vụ cho mục đích bảo hiểm: các cơng ty bảo
hiểm cần định giá các tài sản, BĐS bảo hiểm, trên cơ sở đó để ký
kết các hợp đồng bảo hiểm và mức bồi thường đối với bất đống
sản khi rủi ro xẩy ra.
- Định giá cho mục đích thanh lý tài sản hoặc đấu giá: Trong hoạt
động kinh doanh có việc thanh lý tài sản cũng cần định giá tài
sản, bất động sản làm cơ sở đạt mức giá sàn để tiến hành các thủ
tục đấu giá hoặc xét bán thanh lý tài sản. ( đấu giá thường cho tài
sản là đất đai – đấu giá quyền sử dụng đất).
- Định giá đất làm cơ sở cho việc thu thu ế sử dụng đất, thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thuế tài sản, thuế trước bạ,...
1.4.3. Nguyên tắc định giá bất động sản
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản có thể thực
hiện được về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính và
mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Nói cách khác, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mức
hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể
cho phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài
sản.
“Sử dụng cao nhất và tốt nhất” là một trong những nguyên tắc cơ bản và
quan trọng nhất của việc xác định giá trị bất động sản nói chung và xác định
giá trị đất đai nói riêng. Đất đai có thể được sử dụng theo những cách rất khác
nhau. Tuy nhiên, nguyên tắc này đòi hỏi phải đảm bảo các điều kiện sau:
- Sử dụng hợp pháp : như việc thỏa mãn các yếu tố về quy hoạch, về sức
khỏe, môi trường và các quy định của pháp luật, được nhà nước công nhận và
bảo hộ.
- Đặc tính vật lý có thể thỏa mãn : Ví dụ như có đủ diện tích, các điều kiện
về thổ nhượng và khả năng tiếp cận mảnh đất v.v…
22
Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc
- Khả thi về mặt kinh tế: Thể hiện các đặc tính nhày như việc có thể dự đốn
khả năng có được thu nhập từ việc sử dụng đất đai.
- Thu nhập ròng lớn nhất: Một “sử dụng” sau khi thỏa mãn tất cả các điều
kiện trên và có được thu nhập rịng lớn nhất (hoặc có giá trị hiện tại của thu
nhập ròng trong tương lai là cao nhất) trong một khoảng thời gian xác định cho
trước được gọi là “sử dụng cao nhất và tốt nhất”.
Nguyên tắc này địi hỏi khi định giá tài sản trong tình huống sử dụng cao
nhất và tốt nhất, chứ không phải dựa trên việc sử dụng hiện tại nếu như sự sử
dụng hiện tại chưa phải là cao nhất và tốt nhất, đặc biệt là đối với bất động sản.
Bởi vì việc sử dụng cao nhất và tốt nhất quyết định giá thị trường của tài sản.
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữa
hai hay
nhiều bất động sản có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương tự
với bất động sản khác, nhưng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng.
Một tài sản được sử dụng tối ưu là nền tảng cho việc xác định giá trị thị trường
của nó.
Đối với bất động sản, người định giá phải xem xét cả việc sử dụng cao nhất
và tốt
nhất của đất (xem như đất trống) và sử dụng cao nhất và tốt nhất của các
cơng trình trên đất. Giá trị thị trường của đất dựa trên khái niệm “sử dụng cao
nhất và tốt nhất” phản ánh tính hữu dụng và bền vững của đất trong bối cảnh
thị trường, với các cơng trình trên đất tạo nên sự khác biệt giữa giá trị đất trồng
và tổng giá trị thị trường của đất đã cải tạo.
Nguyên tắc thay thế
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá
thấp nhất thì tài sản đó sẽ đựơc bán trước. Theo nguyên tắc này, người mua
thường không trả cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để có được diện tích
đất tương đương và xây dựng một cơng trình tương ứng, trừ khi do điều kiện
thời gian, sự không thuận lợi và rủi ro.
23
Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc
Với nguyên tắc này, giá trị của một bất động sản thường được xác lập dựa
trên giá bán của một bất động sản thay thế khác tương tự về độ tiện dụng, so
sánh trong cùng một vùng giá trị và thời điểm bán của các tài sản so sánh này
gần với thời điểm xác định giá trị bất động sản.
Nguyên tắc này dựa trên một nguyên lý rất đơn giản : Một người mua bất
động sản (hoặc đất đai) sẽ không trả giá cao so với giá của bất động sản/mảnh
đất mà anh ta có độ mong muốn và thỏa mãn tương tự. Nguyên tắc này là cơ sở
cho ba phương pháp: phương pháp xác định giá đất theo chi phí giá thành, xác
định giá đất theo giá bán so sánh và xác định giá đất theo thu nhập.
Nguyên tắc cung cầu
Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu của
tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đ ến
cung và cầu của tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ
nghịch với cung của tài sản. Khi nhu cầu về loại tài sản tăng lên trong điều
kiện cung khơng đổi thì giá cả tài sản tăng lên và ngược lại.
Đất đai (quyền sử dụng đất đai) là một hàng hóa đặc biệt. Tuy nhiên, cũng
như mọi loại hàng hóa khác, giá cả của nó được hình thành trên cơ sở tương tác
của cung và cầu trên thị trường.
Cầu trong thị trường đất đai được hiểu là số lượng đất đai tại một thời điểm
xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh tốn và
cung trong thị trường đất đai được coi là số lượng diện tích đất sẵn sàng đưa ra
trao đổi trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức giá nhất định.
Cũng như các thị trường khác, khi lượng cung về hàng hóa đất đai tăng lên mà
lượng cầu khơng tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung
giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thị giá thị trường sẽ tăng lên. Khi
cung và cầu biến động cùng chiều (cùng tăng hoặc cùng giảm) thì giá sẽ tăng
hoặc giảm tùy theo chênh lệch về tốc độ tăng, giảm của cung cầu. Nếu tốc độ
tăng của cầu lớn hơn của cung thì giá sẽ tăng và ngược lại. Đó là nội dung của
nguyên tắc cung – cầu cũng được áp dụng và phù hợp với thị trường đất đai.
24
Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc
Trong một khoảng thời gian nhất định, cung về đất đai phụ thuộc vào các
yếu tố chính như sau : i) Giá của đất đai, ii) Thu nhập của người tiêu dùng, iii)
Giá của các mặt hàng có liên quan bao gồm các mặt hàng thay thế hoặc bổ
sung, iv) Những kỳ vọng của khách hàng về cung và cầu (thơng qua dự đốn
về giá cả) của đất đai trong tương lai, và v) Sở thích và ưu tiên của người tiêu
dùng.
Do đặc thù riêng của hàng hóa đất đai, cung về đất đai trước hết phụ thuộc
vào quỹ đất tự nhiên của từng địa phương và cơ cấu các loại đất trong quỹ đất
tự nhiên này. Ngoài ra, cung của hàng hóa này cịn phụ thuộc vào quy hoạch sử
dụng đất của nhà nước. Nhà nước có thể thay đổi cơ cấu các loại đất trong quỹ
đất tự nhiên bằng việc thay đổi quy hoạch về sử dụng đất đai. Nói một cách
khác, cung của mỗi loại đất ở các địa phương có thể thay đổi, tăng lên hoặc
giảm xuống tùy theo chính sách quy hoạch sử dụng đất của nhà nước. Nếu loại
trừ việc phù sa bồi lắng hoặc sụt lở đất, tổng quỹ đất tự nhiên của từng địa
phương hay của một quốc gia nói chung có thể nói là một đai lượng khơng đổi,
hay tổng cung về đất có thể coi là một đại lượng khơng đổi. Vì vậy, nếu đất đai
là đồng nhất, giá cả của nó chỉ phụ thuộc vào cầu. Tuy nhiên, trong thực tế các
loại đất có thể chuyển hóa cho nhau và vì vậy, cung về từng loại đất cũng có
biến động và vì vậy giá cả của từng loại đất cụ thể phụ thuộc vào cung và cầu
của loại đất đó. Một diện tích đất nơng nghiệp trước đây có thể trở thành đất ở,
đất đơ thị hoặc đất dùng cho sản xuất công nghiệp khi được chuyển mục đích
sử dụng.
Tương tự, một diện tích đất rừng nào đó cũng có thể trở thành đất sản xuất
nơng
nghiệp nếu diện tích đó được chuyển đổi. Trong các trường hợp này, mặc dù
tổng cung của đất đai là cố định, cung về đất ở, đất đô thị (đối vối trường hợp
thứ nhất) và đất nông nghiệp (đối với trường hợp thứ hai) đã tăng lên.
Nguyên tắc thay đổi
25
