Bài giảng Quản lý nhà ở đô thị - ThS. Vương Thị Ánh Ngọc

Bài giảng Quản lý nhà ở đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

MỤC LỤC
MỤC LỤC..........................................................................................................................
CHƯƠNG 1: TÔNG QUAN NHÀ Ở VÀ QUẢN LÝ NHÀ Ở ĐÔ THỊ............................
1.1. Nhà ở, thị trương nhà ở.............................................................................................
1.1.1. Khai niêm, vài trò nhà ở.....................................................................................
1.1.2. Phân loai nhà ở.................................................................................................
1.1.3. Những đặc điểm nhà ở.....................................................................................
1.1.4. Khai niêm thị trương nhà ở.....................................................................................
1.1.5. Cac yêu tố câu thành thị trương nhà ở..............................................................
1.2. Quản lý nhà ở.........................................................................................................
1.2.1. Khai niêm về quan lý nhà ở..............................................................................
1.2.2. Nôi dung quan lý nhà nươc về nhà ở................................................................
1.2.3. Cơ quan quan lý nhà nươc về nhà ở.................................................................
CHƯƠNG 2: PHÁP LUẬT QUẢN LÝ NHÀ Ở ĐÔ THỊ................................................
2.1. Nôi dung cơ ban của phap luật nhà ở......................................................................
2.1.1. Hê thống văn ban phap luật về nhà ở................................................................
2.1.2. Pham vi điều tiêt của phap luật đối vơi nhà ở...................................................
2.2. Khung phap lý về nhà ở..........................................................................................
2.2.1. Quy định về sở hưu nhà ở.................................................................................
2.2.2. Quy định về phat triên nhà ở............................................................................
2.2.3. Tài chinh cho phat triên nhà ở..........................................................................
2.2.4. Quan lý, sử dung nhà ở.....................................................................................
2.2.5. Giao dịch về nhà ở............................................................................................
2.2.6. Chinh sach về nhà ở xã hôi...............................................................................
2.2.7. Hê thống thông tin và cơ sở dư liêu về nhà ở...................................................
2.2.8. Giai quyêt tranh châp, khiêu nai, tố cao và xử lý vi pham phap luật về nhà ở
...................................................................................................................................
CHƯƠNG 3: QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ NHÀ Ở ĐƠ THỊ..........................................
3.1. Vai trị quan lý nhà nươc về nhà ở..........................................................................

3.2. Muc tiêu quan lý nhà nươc về nhà ở.......................................................................
1


Bài giảng Quản lý nhà ở đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

3.2.1. Mục tiêu tăng trưởng và phát triển...................................................................
3.2.2. Muc tiêu cân băng cung câu trên thị trương, ôn định gia ca.............................
3.2.3. Muc tiêu công băng trong canh tranh và cac cơ hôi thị tương..........................
3.3. Chưc năng quan lý nhà nươc về nhà ở....................................................................
3.3.1. Chưc năng định hương.....................................................................................
3.3.2. Chưc năng điều tiêt..........................................................................................
3.3.3. Chưc năng kiêm soat........................................................................................
3.4. Công cu quan lý nhà nươc về nhà ở........................................................................
CHƯƠNG 4: KINH NGHIỆM QUẢN LÝ NHÀ Ở TRONG NƯỚC VÀ MỘT SỐ
NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI.................................................................................................
4.1. Quản lý Nhà ở Việt Nam........................................................................................
4.1.1. Thưc trang thị trương nhà ở Viêt Nam..............................................................
4.1.2. Quan điêm và định hương phat triên thị trương nhà ở Viêt Nam......................
4.1.3. Giai phap quản lý nhà ở và thị trương nhà ở Viêt Nam....................................
4.2. Kinh nghiệm quản lý nhà ở một số nước phát triển................................................

2


Bài giảng Quản lý nhà ở đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

GIỚI THIỆU TỔNG QUAN MƠN HỌC
1. Mục đích môn học
- Kiến thức:

+ Giup sinh viên hiêu và năm đươc muc đich, nôi dung, trach nhiêm của quan lý
nhà nươc về nhà ở đô thị.
+ Cung câp cac kiên thưc mơi về cac phương phap phat triên thị trương nhà ở.
+ Hiêu đươc cơ sở và phương phap vận dung cac quy luật kinh tê xã hôi trong
xây dưng chinh sach về phat triên nhà ở.
+ Cung câp nhưng kiên thưc, kỹ năng về phân tich thị trương nhà ở đê có thê ap
dung vào công tac quan lý.
+ Cung câp nhưng kiên thưc cơ ban về quan lý nhà nươc và cac văn ban phap
quy, quy định của luật phap liên quan đên quan lý và phat triên thị trương nhà ở.
- Kỹ năng : Sinh viên có thê tông hơp và hê thống hóa đươc thưc trang chinh cac sach;
cac quy trinh về quan lý về nhà ở đô thị và nôi dung của quan lý nhà ở đô thị vơi quan
lý quy hoach phat triên đô thị.
2. Yêu cầu môn học
- Vị tri học phân: Giang day cho sinh viên năm thư 4, học kỳ 7, chuyên ngành Quan lý
xây dựng (Mã ngành: 302).
- Trước khi học mơn này sinh viên phải hồn thành các mơn học sau:
Lý thuyêt quy hoach
Xã hôi học đô thị
Quan lý đât đai đô thị
Quan lý kiên truc canh quan đô thị
Quan lý quy hoach đô thị
Kinh tê đô thị
Tài chinh đô thị.
3. Tổ chức lớp và tiêu chuẩn đánh giá sv
- Yêu cầu sinh viên phải đi học đầy đủ; và phải ghi chép bài đầy đủ.
3


Bài giảng Quản lý nhà ở đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

- Kết thúc mơn học sẽ có bài thảo luận nhóm, sv thuyết trình, nộp bản thu hoạch và
phải thi hết mơn ( Hình thức: thi tự luận)
- Tiêu chuẩn đánh giá:
- Điểm quá trình:
+ Điểm chuyên cần:

1/10

+ Các nội dung kiểm tra trong quá trình thực tập:

1/10

(Kiểm tra giữa kỳ, Bài tập lớn, Tiểu luận)
- Điểm thi kết thúc học phần:
+ Điểm báo cáo cuối kỳ:
+ Điểm bài thi kết thúc học phần:

8/10
3/10
5/10

Tài liệu học tập – tham khảo
- Giáo trình chính:
Bài giảng Quản lý nhà ở đô thị (dành cho sinh viên ngành quản lý đô thị) do Bộ môn
soạn thảo
-Tài liệu tham khảo:
1. ĐỗHậu, NguyễnĐinhBông (2008), Quan lý đât đai và Bât đông san, NXB Xây
dưng, BXD.
2. TrịnhDuyLuân, MichielLeaf, (1996), Vân đề nhà ở trong nền kinh tế thị trương
cua thế giơi thứ ba.

3. HoàngVănCương (2006), Thị trương bât đông san, trương ĐH Kinh tê q́c
dân, NXB xây dưng.
4. TơnGiaHun, NguyễnĐìnhBồng, (2006), Quản lý đất đai và thị trường bất
động sản, NXB Bản đồ.
5. VõKimCương, (2006), Chính sách đơ thị, NXB Xây dựng.
6. VõKimCương, (2004), Quan lý đô thị thơi kỳ chuyên đôi , NXB Xây dựng.
7. LêĐinhThăng (2000), Nguyên lý thị trương nhà đât, trương ĐH Kinh tê quốc
dân, NXB Chinh trị quốc gia.
8. Tài liêu giang day môn quan lý và phat triên nhà ở đô thị (2000), ĐH Tông hơp
Montreal, ĐH Kiên truc HN.
9. NgôĐinhGiao (1997), Kinh tế hoc vi mô, Trương ĐH Kinh tê quốc dân, NXB
Giao duc.
10. Cac văn ban quy pham phap luật liên quan.
 Hiến pháp 2013;
4


Bài giảng Quản lý nhà ở đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

 Bộ Luật Dân sự 33/2005/QH11
 Luật kinh doanh BĐS 66/2014/QH13; Nghị định 76/2015/NĐ-CP hướng dẫn
Luật Kinh doanh Bất động sản 2014.
 Luật nhà ở 65/2014/QH13; NĐ, TT hướng dẫn.
 Luật giá 11/2012/QH13; NĐ, TT hướng dẫn.
 Luật xây dựng 50/2014/QH13 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
 Luật đất đai 45/2013/QH13 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
 Luật đấu thầu 43/2013/QH13 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
 Nghị định 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đơ thị

CHƯƠNG 1: TƠNG QUAN NHÀ Ở VÀ QUẢN LÝ NHÀ Ở ĐÔ THỊ

1.1. Nhà ở, thị trương nhà ở
1.1.1. Khai niêm, vài trò nhà ở
a. Khái niệm về Nhà ở
5


Bài giảng Quản lý nhà ở đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

Nhà ở là loại cơng trình xuất hiện sớm trong lịch sử phát triển của xã hội loài
người. Đó là tổ ấm của gia đình nhằm tạo những mơi trường thích nghi với cuộc sống
của cá nhân và gia đình, trước hết đảm bảo cho con người có thể có nơi trú ẩn, chống
được sự đe dọa của thú dữ, cũng nhừ những điều kiện bất lợi của thiên nhiên như:
nắng, mưa, bão, gió, nhiệt độ khắc nghiệt. Xã hội càng phát triển thì chức năng gia
đình cũng có chuyển biến và nhà ở cũng được phát triển về hình thức và nội dung. Nhà
ở khơng chỉ là nơi trú ẩn, nương thân đơn thuần mà còn là đơn vị sản xuất kinh tế ở
quy mơ gia đình, một cơ sở để bảo vệ nòi giống, để từng cá thể và gia đình phát triển
một cách tồn diện và đã từng được xem là cơ sở tiêu thụ hàng hóa trong xã hội đương
đại để tận hưởng những phúc lợi của xã hội, thành tựu kỹ thuật và khoa học của thời
đại.
Ví dụ ở xã hội nguyên thủy: với đời sống du cư, nhà ở sơ khai chỉ là kiến trúc
chòi lều ken từ cành lá trên các ngọn cây cao để tránh thú dữ, hoặc là những góc khuất
trên sườn núi hay trong hang động có chèn lấp thêm cây cỏ đất đá để tạo nên môi
trường sống tiện nghi an tồn hơn. Dần dần thì ngơi nhà trở thành các túp lều làm từ
thảo mộc, đất, đá nằm sát mặt đất, hay các kiểu nhà đất nửa hầm hay nhà sàn để tạo ra
không gian sinh hoạt thích ứng với cuộc sống luân canh định cư. Nhà ở hiện nay cuối
cùng đã là một chuỗi nhiều khơng gian liên hồn với mỗi khơng gian là một chức năng
riêng biệt có đầy đủ trang thiết bị để thỏa mãn nhu cầu phong phú chất lượng cao của
đời sống gia đình hiện đại.
Như vậy nhà ở là sản phẩm do con người tạo ra và luôn luôn được con người cải
tiến, hoàn thiện dựa trên, kinh nghiệm chinh phục thiên nhiên, lợi dụng, khai thác thiên

nhiên, đồng thời nhằm tận dụng phúc lợi do những tiến bộ khoa hộc kỹ thuật và mức
sống xã hội luôn được nâng cao của văn minh nhân loại. Hơn bất kỳ công trình kiến
trúc nào, nhà ở bao giờ cũng phản ánh trung thực nhất những điều kiện đặc thù của
thiên nhiên (như khí hậu, địa hình, cảnh quan, sinh thái của một vùng địa lý), của mức
sống kinh tế văn hóa (về đời sống tinh thần cũng như vật chất của dân tộc, thời đại).
Khi nghiên cứu kiến trúc nhà ở vì thế cần phải gắn liền với việc tìm hiểu những đặc
điểm mơi trường, khí hậu, xã hội, kinh tế, những tác nhân có ảnh hưởng đến cơng
trình, để đảm bảo sự phát triển bền vững của xã hội.
6


Bài giảng Quản lý nhà ở đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

Hiện nay có rất nhiều khái niệm về nhà ở tuỳ thuộc vào góc độ nghiên cứu.
 Trên góc độ xây dựng : Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và khơng
gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với mơi trường bên ngồi dùng để ở.
 Trên góc độ quản lý kinh tế : Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống
con người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tự
nhiên .
 Nhà ở là cơng trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh
hoạt của hộ gia đình, cá nhân. (khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014)
 Nhà ở đô thị là một loại hàng tiêu dùng sinh hóạt cơ bản nhưng có những đặc
điểm khác với các Ioaị hàng tiêu dùng sinh hoạt khác là:
– Lượng đầu tư một lần lđn, giá cả (tiền thuê, giá bán) tương đối cao, người cung ứng
nhà ở đô thị cấn chuẩn bị một khoản tiền lđn, suy xét cẩn thận hiệu quả đầu tư và rủi ro
có thể phải gánh chịu; người tiêu dùng nhà ở dân cư nói chung, để có được quyền sở
hứu hoặc quyền sử dụng nhà ở đô thị cần phải chi ra một số tiền rất nhiều để mua so
với các loại hàng tiêu dùng khác.
– Là bất động sản, thời gian sử dụng tương đối dài. Nhà ở đô thị không thể di động và
được sử dụng trong một thời gian dài, nó khơng giống hàng hố nói chung có thể đưa

đến bán khắp mọi nơi, cũng khơng thể tuỳ tiện thay cũ đổi mới như các loại hàng tiêu
dùng khác. Vì vậy làm cho người sản xuất, người kinh doanh và người tiêu dùng đều
phải suy nghĩ chu đáo.
– Đặt trên mặt đất, cùng với đất cấu thành một chỉnh thế. Công đoạn kiến trúc, số tầng
kiến trúc và tiêu chuẩn chất lượng kiến trúc cần tuân theo các qui định của bố trí qui
hoạch đơ thị; giá thành, giá cả, lợi nhuận và tiền thuế chịu ảnh hưởng của quĩ đất và
điều kiện địa lý.
– Vừa là tài sản của sở hữu cá nhân, vừa là một hộ trong khu nhà ở đơ thị, có tính xã
hội tương đối Iđn. Đặc biệt là thiết bị phục vụ cơng cộng trong đơ thị ngày càng nhiều,
để duy trì sự chung sống hoà thuận láng giềng, mặc dù nhà ở là tài sản tư hữu cá nhân,
cũng không thể tuỳ tiện làm theo mong muốn riêng của từng người.

7


Bài giảng Quản lý nhà ở đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

– Khi được pháp luật thừa nhận thì mới có thể mua bán cơng khai. Trường hợp nhà ở
đơ thị cịn chưa được pháp luật thừa nhận, việc lưu thơng của nó chỉ diễn ra trên thị
trường ngầm, nằm ngồi sự kiểm sốt của các cơ quan quản lý nhà nước.
b. Vai trị của nhà ở
Nhà ở đơ thị là kiến trúc cư trú mà con người dùng để ở trong một thời gian dài
theo đơn vị sinh hoạt gia đình trong đơ thị. Đó là một trong những điều kiện vật chất
rất cơ bản của sự sinh tồn của dân cư đô thị, đồng thời cũng là điều kiện vật chất quan
trọng để tiến hành các hoạt động kinh tế – xã hội trong đô thị.
Nhà ở đô thị là chủ thể của kiến trúc đô thị, xây dựng nhà ở đô thị là bộ phận cấu
thành quan trọng của xây dựng cơ bản đô thị. Vấn đê nhà ở đô thị là một vấn đề quan
trọng của đô thị, là một nội dung cơ bản của kinh tế học đơ thị.
Vai trị của nhà ở đơ thị trong sự phát triển kinh tế- xã hội đô thị chủ yếu được
biểu hiện ở các mặt như sau:

– Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất sức lao động đô thị.
Trong bất kỳ xã hội nào, sự kết hợp giữa sức lao động và tư liệu sản xuất cũng
là điều kiện cơ bản để tiến hành sản xuất. Sản xuất xã hội của đô thị muốn tiến hành
liên tục không ngừng, ngoài một tiền đề cơ bản là tái sản xuất tư liệu sản xuất, còn một
tiền dề cơ bản khác là tái sản xuất sức lao động.
Tái sản xuất sức lao động độ thị bao gom tái sản xuất bản thân người lao động
và sự sinh tồn, phát triển của người lao động thế hệ sau. Vì vậy phải duy trì sinh mệnh
và sự phát triển thể lực, trí lực của người lao động và thế hệ sau, phải bảo đảm các tư
liệu sinh hoạt thiết yếu về ăn, ở, mặc … Nhà ở đơ thị với tính cách là hàng tiêu dùng cá
nhân, là tư liệu sinh hoạt cơ bản tối cần thiết cho sự sinh tồn của những con người
trong đơ thị. Tồn bộ sản xuất xã hội và tồn bộ người lao động đơ thị đều cần phải có
nhà ở.
Nhà ở đơ thị khơng chỉ là tư liệu sinh tồn, mà còn là tư liệu hưởng thụ và tư liệu
phát triển, nó cần được khơng ngừng tăng lên, nâng cao ví số lượng và chất lượng, làm
cho người lao động và thế hệ sau sống yên vui và phát triển thể lực, trí lực. Trong tình
hình đó, nhà ở đô thị không chỉ bảo đảm cho sự sinh tồn của ngườ,i lao động và sự kéo
8


Bài giảng Quản lý nhà ở đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

dài của thế hệ sau, mà cịn có ý nghĩa quan trọng đối với việc nâng cao chất lượng sức
lao động.
– Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh tế đô thị.
Nhà ở đô thị không chỉ là một loại tư liệu sinh hoạt phục vụ cho đời sống dân cư
đô thị, mà cũng là điều kiện vật chất để kinh tế đơ thị có thể tiến hành bình thường và
phát triển có hiệu quả.
Xét từ giác độ vi mơ, nhà ở của công nhân viên chức các doanh nghiệp gần hay
xa nơi làm việc, ảnh hưởng trực tiếp đến độ dài thời gian đi trên đường đến nơi làm
việc và mức hao phí thể lực của họ, do đó mà ảnh hưởng đến hiệu quả kinh tế của

doanh nghiệp. Điều kiện cư trú của dân cư tốt hay xấu, không chỉ liên quan đến tái sản
xuất sức lao động, mà cịn tác động trực tiếp đến tính tích cực sản xuất của người lao
động.
Xét từ giác độ vĩ mô, nhà ở đơ thị có vai trị khá quan trọng trong q trình tái
sản xuất của đơ thi. Sự sản xuất nhà ở đô thị trực tiếp chế ước sự phát triển của các
ngành công nghiệp vật liệu xây dựng, thiết bị xây dựng, máy móc xây dựng. Thơng
thường trong giá thành sản phẩm xây dựng, 70% là giá trị chuyển dịch của vật liệu,
thiết bị và máy móc xây dựng, có quan hệ với sản phẩm của hơn 50 ngành cơng nghiệp
vê vật liệu xây dựng, cơ khí, luyện kim, hoá chất. Tại Trung Quốc hàng năm lượng tiêu
dùng vật liệu chủ yếu của các cơng trình xây dựng chiếm tỷ trọng trong tổng sản lượng
của các ngành trên là: thép 25%, gỗ 40%), xi măng 70%, kính 70%, chế phẩm chất dẻo
25%, khối lượng vận tải 8%. Sự phát triển nhà ở đơ thị kích thích nhu cầu của dân cư
đô thị đô’i với các loại hàng điện tử, dụng cụ gia đình, trang trí nội thất …
Hàng hố hố nhà ở đơ thị và mở rộng nhà ở đô’thị, sẽ làm cho tổng sản phẩm xã hội
của đô thị tàng lên nhanh chóng, dẫn đến làm thay đổi kết cấu lưu thơng hàng hố đơ
thị, giảm bớt áp lực của thị trường đối với các loại hàng không thuộc về nhà ở.
– Nhà ở đô thị là điêu kiện vật chất trọng yếu ảnh hưởng đến sinh hoạt xã hội và điêu
chỉnh quan hệ xã hội đô thị.
Vai trị của nhà ở đơ thị được thể hiện thơng qua số lượng, kết cấu, hình thức,
kiến trúc và bố cục của nhà ờ đô thị. Số lượng nhà ở đô thị không chỉ ảnh hưởng đến
sự biến đổi kết cấu gia đình dân cư đơ thị, kéo dài hoặc tăng nhanh quá trình phân ly
9


Bài giảng Quản lý nhà ở đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

của gia đình mới, mà cịn ảnh hưởng đến thời kỳ kết hôn của thanh niên trong độ tuổi
thích hợp, nó trị thành một vấn đề xã hội to lớn. Mức độ hợp lý của số lượng và kết
cấu nhà ở đô thị ảnh hưởng đến nguyên tắc luân lý và trạng thái tâm lý của thanh niên.
Hình thức xây dựng của nhà ở đơ thị cịn quy định hình thức cư trú của dân cư,

ảnh hưởng đến quan hệ láng giềng và giao lưu tình cảm giữa những con người. Bố cục
nhà ở đô thị ảnh hưởng trực tiếp đến bộ mặt đô thị, giao thông đô thị và tình hình sử
dụng đất đơ thị.
Tóm lại, nhà ở đơ thị với tính cách là một loại tư liệu vật chất, vừa phục vụ cho quá
trình sinh hoạt của con người, vừa phục vụ cho quá trình sản xuất xã hội; vừa có tác
dụng đốì vđi sản xuất sản phẩm vật chất, vừa có tác dụng đối với sản phẩm tinh thần.
Điều đó quyết định sự phát triển của nhà ở đô thị cần phải phù hợp với sự phát triển
kinh tế – xã hội của đô thị, chỉ có như vậy mới có thể thúc đẩy sự phát triển nhanh
chóng bền vững của kinh tế xã hội đơ thị.
1.1.2. Phân loai nhà ở
Hiện nay, có nhiều cách thức khác nhau để phân loại nhà ở. Như dựa trên thiết
kế kiến trúc nhà ở chia thành:
-

Loại nhà ở ít tầng
Nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ:
+ Nhà ở gia đình theo kiểu đơn nguyên
+ Nhà ở kiểu tháp
+ Nhà ở kiểu khách sạn
+ Nhà liên hợp
 Còn theo QCVN 03/2012/BXD quy định : Nhà ở chia 2 loại: Nhà chung cư,
Nhà ở riêng lẻ. Trong đó:
Nhà ở riêng lẻ:
 Khái niệm: (Khoản 2 điều 3 Luật Nhà ở) Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng
trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
 Phân loại:
 Biệt thự: biệt thự đơn lập, biệt thự song lập, biệt thự cao cấp, biệt thự du
lịch;
 Nhà ở liên kế: nhà liên kế mặt phố (nhà phố), nhà liên kế có sân vườn;

 Nhà ở nông thôn truyền thống.
10


Bài giảng Quản lý nhà ở đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

Nhà chung cư :
 Khái niệm : (Khoản 3 điều 3 Luật Nhà ở) Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở
lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở
hữu chung và hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá
nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà
chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
 Phân loại :
 Chung cư cao tầng;
 Chung cư nhiều tầng;
 Chung cư thấp tầng;
 Chung cư mi ni;
 Chung cư hỗn hợp (chức năng ở kết hợp với văn phịng và các dịch vụ cơng
cộng khác).
 Ngồi ra, tùy theo cơ cấu buồng phịng trong căn hộ, nhà chung cư được phân
thành:
 Nhà chung cư căn hộ độc lập, khép kín;
 Nhà tập thể (ký túc xá).
1.1.3. Những đặc điểm nhà ở
- Nhà ở có vị trí cố định vể mặt địa lý, về địa điểm và khơng có khả năng di dời
được.
Đặc điểm này có là do nhà ở luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là vị
trí cố định, giới hạn về diện tích và khơng gian. Yếu tố vị trí của nhà ở khơng chỉ được
xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu
bởi khoảng cách đến trung tâm, các địa điểm dịch vụ công cộng, thương mại, văn hóa,

giáo dục…những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản sẽ thay đổi. Do
vậy mà giá trị của nhà ở bị ảnh hưởng rất nhiều bởi vị trí cụ thể của nó. Mà hiện nay
các giao dịch trên thị trường nhà đất đô thị người ta quan tâm nhiều đến vị trí của nhà
đất vì vị trí nhà đất có ảnh hưởng rất lớn đến giá trị tài sản nhà đất.
11


Bài giảng Quản lý nhà ở đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

Cũng do nhà ở có tính chất cố đinh về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá
trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rất rõ
rệt. Đó là yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, điều kiện môi trường.
- Nhà ở là một bất động sản có tính bền vững, thời gian sử dụng dài, hao mịn
chậm.
Đặc điểm này có thuận lợi cho người sử dụng nhất là đối với người có thu nhập
thấp, vì họ có khả năng nâng cấp, xây dựng mới nhà ở là rất kém. Họ có thể xây dựng
một ngơi nhà có chất lượng trung bình và sử dụng nó trong khoảng thời gian gần 20
năm mà không phải sửa chữa lớn, trừ những duy tu bảo dưỡng nhỏ như sơn qt vơi
tường, cửa....
Tính lâu bền của nhà ở gắn liền với sự trường tồn của đất đai . Tính lâu bền của nhà
ở được thể hiện trên hai góc độ: tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý; tuổi thọ nào ngắn
hơn sẽ quyết định sự tồn tại của bất động sản. Ví dụ, trong giai đoạn kinh tế phát triển,
một khu chung cư còn tốt, kết cầu bền chắc nhưng thiết kế kiểu cũ thi tuổi thọ kinh tế
nhỏ hơn tuổi thọ vật lý.
Khi đầu tư xây dựng phải tính đến tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý,
tránh đầu tư lãng phí.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm
dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng
BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ
kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và

cơng trình xây dựng bị lão hố và hư hỏng, khơng thể tiếp tục an tồn cho việc sử
dụng.
Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích
lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý. Nói chung, tuổi
thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà
xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v..
- Nhà ở rất đa dạng, phong phú cả về số lượng và chất lượng

12


Bài giảng Quản lý nhà ở đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

Đặc điểm này một mặt là do sự đa dạng của các tầng lớp dân cư đô thị, mặt khác là
thu nhập của dân cư đô thị đã tăng lên, phong tục tập quán truyền thống từng nơi khác
nhau.
- Tính dị biệt của nhà ở
Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các
yếu tơ riêng biệt khơng giống một bất động sản nào. Sự khác biêt của bất động sản do
sự khác nhau về: vị trí lơ đất; kết cấu và kiến trúc; hướng, cảnh quan và các ngoại
cảnh.
Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hồn tồn giống nhau vì chúng có vị trí
khơng gian khác nhau kể cả hai cơng trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế.
Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phịng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau.
Ngồi ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo
sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v..
- Nhà ở mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Mọi hàng hóa đếu có đặc điểm này, nhưng đối với bất động sản là nhà ở thì đặc
điểm này nổi trội hơn cả. Nguyên nhân là do nhu cầu về nhà ở ở mỗi khu vực, mỗi
quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập qn, thị hiếu, tâm lý xã

hội thậm chí cịn có yếu tố tín ngưỡng , tơn giáo, tâm linh.
- Nhà ở chịu ảnh hưởng của các bất động sản khác
Giữa các tài sản bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng đến nhau khá mạnh mẽ.
Sự ra đời hay hoàn thiện một bất động sản là điều kiện để ra đời, mất đi, gia tăng hoặc
giảm bớt giá trị hoặc giá trị sử dụng của nhà ở.
Ví dụ, sự ra đời của con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của khu dân cư bám dọc
theo con đường đó. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các cơng
trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của nhà ở trong
khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn
của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
Cac yêu tố môi trương, đương xa, công viên, trương học…. Có thê làm thay đôi gia
trị của nhà ở.
- Nhà ở là tài sản có giá trị lớn
13


Bài giảng Quản lý nhà ở đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

So với các hàng hoá khác khi mua sắm thì việc xây dựng nhà ở địi hỏi một khoản
vốn đầu tư lớn và nhất là hiện nay giá nhà đất, nguyên vật liệu xây dựng ở các đô thị
rất cao.
- Nhà ở chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách Nhà nước.
Nhà ở là vấn đề bức thiết hiện nay, Nhà nước rất quan tâm đến việc quản lý nhà ở
mà đặc biệt là quản lý nhà ở đô thị bằng việc đưa ra những văn bản luật, chính sách
đúng đắn để quản lý nhà ở ổn định. Mặt khác, nhà ở gắn liền với đất đai, mà đất đai lại
chịu sự chi phối của pháp luật nên nhà ở cũng chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật.
1.1.4. Khai niêm thị trương nhà ở
a. Thị trường
Khái niệm cổ điển cho rằng: thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua
bán hàng hoá

Khái niệm hiện đại về thị trườngrất nhiều. Theo sự tương tác của các chủ thể trên thị
trường người ta cho rằng: thị trường là quá trình người mua và người bán tác động qua
lại lẫn nhau để giải quyết giá cả và số lượng hàng hoá mua bán.
Thị trường là nơi người bán và người mua tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết
vấn đề giá cả và số lượng hàng hóa mua bán.
Thị trường là nơi trao đổi hàng hóa bao gồm hàng hóa “hữu hình” và “vơ hình”.
Vậy 1 cách tổng qt: thị trường là tổng thể các quan hệ về lưu thông hàng hố và
lưu thơng tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và các dịch vụ.
- Chủ thể thị trường (thành phần tham gia hoạt động trao đổi hàng hóa): Người SX
hàng hóa, Người tiêu dùng, Người mơi giới.
- Khách thể thị trường (là số hàng hóa đưa ra trao đổi, bn bán, bao gồm các yếu
tố): hàng hóa, vốn, công nghệ, thông tin, sức lao động, cơ sở vật chất, bất động sản.
Đây là cơ sở tồn tại cho thị trường.
- Các biểu hiện của thị trường:
 Chợ: Nơi người mua và người bán trực tiếp thỏa thuận (mặc cả) giá của hàng
hóa
 Sàn giao dịch Chứng khốn: Người mua và người bán đều phải thông qua môi
giới trung gian
14


Bài giảng Quản lý nhà ở đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

 Siêu thị: Nơi người bán quyết định giá cả, người mua chỉ được quyền chọn lựa
 Đấu giá: Nơi người mua được quyền quyết định giá.
- Chức năng của TT:
 Trao đổi: Khi mua bán người ta chuyển nhượng quyền sở hữu đối với hàng hóa,
thơng qua đó thực hiện chuyển dịch giá trị của hàng hóa, dẫn đến việc phát triển sản
xuất hàng hóa theo chiều hướng của yêu cầu tiêu dùng.
 Điều tiết: Thị trường hoạt động trên cơ sở các quy luật giá trị, quy luật cung

cầu, quy luật cạnh tranh....
Do đó thị trường có khả năng tự động điều tiết
Q trình vận hành nền kinh tế: Phân phối nguồn lực của xã hội cho các ngành kinh
tế, các vùng và các doanh nghiệp. Điều tiết kết cấu và số lượng của hàng hóa. Điều tiết
lợi ích kinh tế của cả hai bên mua bán.
Đây là chức năng quan trọng nhất của thị trường.
 Thông tin: Thị trương phat ra cac loai thông tin đên ngươi san xuât, ngươi kinh
doanh, môi giơi và ngươi tiêu dung như thông tin về:
 Cung – câu
 Chât lương
 Gia ca
 Thị hiêu
 Nguôn vốn
Chưc năng này phu thuôc vào trinh đô công nghê thông tin của xã hôi.
* Liên hê kinh tê: Thị trương pha vỡ mọi sư ngăn cach của bât cư linh vưc kinh
tê, cac ngành, địa phương, và doanh nghiêp đều trở thành môt bô phận hưu cơ của nền
kinh tê của môt quốc gia, tiên tơi hơi nhập vơi nền kinh tê tồn câu.
b. Thị trường Nhà ở
Thị trường Nhà ở là một bộ phận của TTBĐS. Dựa trên các phân tích lí luận nêu
trên, các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như
quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường BĐS:

15


Bài giảng Quản lý nhà ở đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho
thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự
quản lý của Nhà nước.

Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại
một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.
Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho
chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này độc lập với
các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất.
Khái niệm tổng quát về thị trường BĐS như sau:
 Thị trường bất động sản hiểu theo nghĩa hẹp: chỉ bao gồm các hoạt động có liên
quan đến giao dịch bất động sản như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp....
 Thị trường bất động sản hiểu theo nghĩa rộng: không chỉ bao gốm các hoạt động
liên quan đến giao dịch bất động sản mà còn bao gồm các lĩnh vực liên quan đến việc
tạo lập bất động sản.
 Thị trường Nhà ở: bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch về nhà ở
(mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp..); lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập
nhà ở.
 Đặc điểm của thị trường nhà ở:
- Thị trường nhà ở mang tính khu vực:
Bất động sản nhà ở có đặc điểm là khơng thể di dời được, gắn liền với các điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu bất
động sản ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách,
mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển. Mặt khác, bất động sản nhà ở
cịn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khu
vực cùng có những đặc trưng riêng về cung và cầu nhà ở. Người ta không thể di dời
nhà ở từ nơi này sang nơi khác, cũng như không thể di chuyển tâm lý, tập quán thị hiếu
từ vùng này, khu vực này sang vùng khác, do đó, thị trường nhà ở mang tính vùng và
tính khu vực sâu sắc. Thực tế cho thấy, thị trường nhà ở ở các đô thị, các vùng đang
trong q trình đơ thị hóa, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, du lịch…thường
có quy mơ, trình độ phát triển cao hơn so với các vùng khác.
16

Bài giảng Quản lý nhà ở đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch nhà ở thường chỉ
diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả bất động sản chỉ ảnh hưởng trong một
vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến thị trường
nhà ở của các vùng, các khu vực khác. Đồng thời, nghiên cứu thị trường nhà ở phải đặt
chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúng với các điều kiện thiên nhiên, kinh tế,
chính trị, xã hội của vùng, của khu vực. Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả bất
động sản của vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác.
- Thị trường nhà ở là thị trường khơng hồn hảo
Mặc dù thị trường nhà ở có nội dung rất phong phú nhưng là thị trường khơng
hồn hảo. Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hóa bất động sản nhà ở và thị
trường nhà ở không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác.
Sự so sánh giữa các bất động sản cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá
bất động sản khơng chính xác như đối với các hàng hóa khác ( các kết cấu cơng trình,
chất lượng cơng trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý…đều được đo lường một cách
tương đối, khó chính xác ). Nhà ở mang tính vùng và khu vực, chúng không liền kề
nhau và không phải bao giờ cũng tìm được bất động sản cùng loại để so sánh cạnh
tranh một cách đầy đủ. Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại bất
động sản đều có số lượng nhỏ, khơng đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo. Đặc
điểm này dẫn đến các vấn đề sau:
- Giá cả nhà ở khơng hồn tồn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, trong nhiều trường
hợp là giá sản phẩm đơn chiếc, do đó, người bán có lợi thế độc quyền, nhờ đó có thể
thu lợi cao. Giá cả độc quyền ln mang lại lợi ích cao cho người có quyền đối với nhà
ở.
- Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung cũng tăng thêm
làm giá cả bất động sản sẽ được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá. Thị
trường nhà ở càng sôi động, càng dễ tạo nên các cơn sốt giá của nhà ở.
- Cung về bất động sản nhà ở phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu
Đối với các hàng hóa thơng thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn ra

theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân bằng
với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đối với hàng hóa bất động
17


Bài giảng Quản lý nhà ở đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

sản nhà ở, khi cầu tăng, cung bất động sản không thể phản ứng tăng nhanh như các loại
hàng hóa khác. Đó là do đặc điểm của bất động sản cần có thời gian để tạo ra chúng
thường, để xây dựng các cơng trình cần phải có thời gian tìm hiểu mọi thơng tin về đất
đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi cơng.
Cung bất động sản nhà ở là có giới hạn và cầu bất động sản nhà ở lại luôn luôn
tăng, cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả. Do vậy, trong thị trường bất
động sản, sự thay đổi về giá bất động sản thường bắt đầu do sự thay đổi mất cân đối
cung cầu, hay nói cách khác giá cả là do quan hệ cung cầu quyết định. Sự biến động
về giá cả thường bắt đầu do sự thay đổi của cầu. Khi giá giảm, cầu ít co giãn so với giá
bởi vì khi giá giảm nhưng giảm khơng đến mức để người mua có thể mua tăng thêm
một đơn vị bất động sản; ngược lại, khi giá tăng thì bản thân do cầu tăng trong khi
cung không phản ứng theo kịp làm giá tăng. Khi giá tăng nhưng cung khơng co giãn vì
tổng nguồn nhà ở, nhất là đất đai là có giới hạn, việc đầu tư phát triển mới phải mất
nhiều thời gian nên khi cầu tăng cung không tăng ngay. Giá cả nhà ở do quan hệ cung
cầu quyết định, ngược lại, giá cả lại ít ảnh hưởng điều tiết cung và cầu. Sự phản ứng
của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo hướng tăng lên, hình
thành những cơn sốt giá nhà ở. Do vậy, Nhà nước cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh
quan hệ cung cầu về bất động sản, đặc biệt là có các giải pháp để bình ổn thị trường bất
động sản, hạn chế và kiểm soát sự gia tăng của cầu về bất động sản khơng cho mục
đích tiêu dùng (như nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo). Chính vị vậy hoạt động của thị
trường bất động sản rất cần có sự quản lý điều tiết của Nhà nước và cũng phụ thuộc
vào sự kiểm sốt của Nhà nước. Q trình giao dịch về nhà ở phải trải qua khâu pháp
lý nên Nhà nước là một trong các lực lượng tham gia vào hoạt động của thị trường bất

động sản. Vai trị của Nhà nước bao gồm: đảm bảo tính pháp lý cho hàng hóa nhà ở
giao dịch, Nhà nước phải kiểm soát các hoạt động giao dịch về nhà ở thơng qua giao
dịch trên thị trường chính thức, Nhà nước ban hành và thực thi các chính sách tài chính
đối với các hoạt động kinh doanh nhà ở. Vai trò của Nhà nước bao gồm: đảm bảo tính
pháp lý cho hàng hóa nhà ở giao dịch, Nhà nước phải kiểm sốt các hoạt động giao
dịch về nhà ở thơng qua giao dịch trên thị trường chính thức, Nhà nước ban hành và
thực thi các chính sách tài chính đối với các hoạt động kinh doanh nhà ở. Nhà nước
18


Bài giảng Quản lý nhà ở đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

quản lý thị trường bất động sản là nhằm phát huy tính ưu việt của cơ chế thị trường và
điều kiẹn thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh nhà ở theo cơ chế thị trường,
kiểm soát chặt chẽ và xử lý các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh tế, bảo đảm sự
kết hợp hài hòa trong sự phát triển kinh tế và xã hội, ở tầm vĩ mô.
- Thị trường nhà ở là thị trường khó thâm nhập
Sở dĩ như vậy là vì hàng hóa bất động sản nhà ở khơng bày bán trên thị trường
như các loại hàng hóa khác, người mua và bán bất động sản khơng có cơ hội và đủ
lượng thông tin để lựa chọn được thị trường phù hợp với bất động sản cần giao dịch.
Hơn nữa, vì bất động sản thường có giá trị lớn, người mua và bán bất động sản thường
ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua và bán (trừ những người kinh doanh chuyên
nghiệp). Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường nhà ở, cần phải có các nhà
tư vấn, mơi giới, đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am
hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm. Với sự tham gia của họ, các giao dịch nhà ở sẽ trở
nên dễ dàng hơn. Thực tế cho thấy nếu lực lượng tư vấn môi giới kém phát triển vì sự
vận hành của thị trường bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản
sẽ cao. Do đó, phải coi tư vấn, môi giới trong giao dịch bất động sản là một nghề
nghiệp độc lập. Ngoài việc tổ chức các tổ chức tư vấn, môi giới thông thường, cần phát
huy vai trị của các tổ chức tín dụng trong tư vấn, mơi giới giao dịch bất động sản vì

chính các tổ chức này khi thực hiện nghiệp vụ cho vay đã có những bước thẩm định
pháp lý cần thiết và định giá bất động sản.
Thị trường nhà ở là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường là
vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian. Sở dĩ như vậy là vì bất động
sản thường là có giá trị lớn, người mua trên thị trường này không đông, việc mua bán
không thể đơn giản và nhanh chóng như đối với các loại hàng hóa khác. Bất động sản
là những yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển đổi cơng năng và tính chất, do vậy khơng
dễ dàng gì thay đổi định hướng đầu tư khai thác các cơng trình bất động sản. Đặc điểm
này đòi hỏi những nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản phải xác định hướng
đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính tốn mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật
lý để quyết định hướng đầu tư
- Thị trường nhà ở chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
19


Bài giảng Quản lý nhà ở đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

Nhà ở là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà nước đối với chúng
bằng pháp luật là cơ sở để bảm đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản. Mọi bất
động sản đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu,
quyền sử dụng, cũng như các biến động của chúng. Mọi giao dịch bất động sản nhà ở
phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia
của Nhà nước vào thị trường nhà ở thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường
nhà ở ổn định hơn và an toàn hơn. Nhà ở được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ
có giá trị hơn, chúng được tham gia vào tất cả các giao dịch, mua bán, chuyển nhượng,
trao đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh, cổ phần…Hơn nữa, thơng qua kiểm
sốt thị trường bất động sản, Nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với
các giao dịch nhà ở.
1.1.5. Cac yếu tố câu thành thị trương nhà ở
Thị trường nhà ở được cấu thành bởi các yếu tố sau:

-

Hàng hóa (nhà ở)
Các lực lượng tham gia vào thị trường nhà ở (người mua, bán,

-

trung gian, môi giới, quản lý...)
Các quy luật kinh tế (Quy luật cung – cầu, quy luật giá trị, quy

-

luật cạnh tranh...)
Cơ sở hạ tầng vật chất của thị trường nhà ở (nơi diễn ra các giao
dịch...)

20


Bài giảng Quản lý nhà ở đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

1.2. Quản lý nhà ở
1.2.1. Khai niêm về quan lý nhà ở
Quản lý nhà ở là việc các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền dựa trên định
hướng, chính sách, hệ thống VBPL về nhà ở nhằm quản lý, điều tiết, kiểm soát các
lĩnh vực liên quan đến nhà ở và hoạt động của thị trường nhà ở.
1.2.2. Nôi dung quan lý nhà nươc về nhà ở
 Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở
1. Xây dựng và chỉ đạo thực hiện các chiến lược, đề án, chương trình, kế hoạch
phát triển, quản lý nhà ở.

2. Ban hành và tổ chức thực hiện văn bản pháp luật về nhà ở, cơ chế, chính sách
cho phát triển và quản lý nhà ở.
3. Xây dựng và ban hành tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, phân loại nhà ở và quản
lý chất lượng nhà ở.
4. Quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở; thẩm định, phê duyệt, điều
chỉnh, đình chỉ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
5. Quản lý hồ sơ nhà ở; quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; quản lý các dự
án đầu tư xây dựng nhà ở.
6. Điều tra, thống kê, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về nhà ở, quản lý,
vận hành, khai thác và cung cấp cơ sở dữ liệu, thông tin về nhà ở.
7. Nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ, phổ biến kiến thức pháp luật trong
lĩnh vực nhà ở.
8. Đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực phục vụ yêu cầu phát triển và quản lý nhà ở.
9. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về nhà ở.
10. Công nhận cơ sở đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành
nhà chung cư; cấp giấy chứng nhận hồn thành khóa đào tạo về quản lý vận hành
nhà chung cư; công nhận việc phân hạng nhà chung cư; cấp, thu hồi giấy chứng
nhận đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, chuyên môn, nghiệp vụ trong lĩnh vực nhà ở.
11. Hướng dẫn, đôn đốc, kiểm tra, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tranh chấp, tố cáo
và xử lý vi phạm trong lĩnh vực nhà ở.
12. Hợp tác quốc tế trong lĩnh vực nhà ở.
21


Bài giảng Quản lý nhà ở đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

Trong đó, các nội dung được quy định cụ thể như sau:
Xây dựng Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia
1. Trên cơ sở chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng giai
đoạn, Bộ Xây dựng có trách nhiệm xây dựng và trình Thủ tướng Chính phủ phê

duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia cho từng thời kỳ.
2. Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia bao gồm các nội dung sau đây:
a) Quan điểm phát triển nhà ở;
b) Mục tiêu phát triển nhà ở bao gồm diện tích nhà ở tối thiểu, diện tích nhà ở
bình qn đầu người tại đơ thị, nơng thơn và tồn quốc; tỷ lệ phát triển các loại
nhà ở; nhu cầu diện tích nhà ở xã hội cho các đối tượng có khó khăn về nhà ở;
c) Nhiệm vụ và giải pháp để phát triển nhà ở, trong đó xác định rõ các chương
trình mục tiêu phát triển nhà ở cho từng nhóm đối tượng thuộc diện được hưởng
chính sách nhà ở xã hội;
d) Trách nhiệm của cơ quan chức năng ở trung ương và Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh trong việc phát triển và quản lý nhà ở;
đ) Các nội dung khác có liên quan.
3. Các chỉ tiêu cơ bản về phát triển nhà ở trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc
gia bao gồm diện tích nhà ở bình qn đầu người; số lượng nhà ở; diện tích sàn
nhà ở xây dựng mới; chất lượng nhà ở tại đô thị, nông thôn và tồn quốc; đối
tượng có khó khăn về nhà ở được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở phải được đưa vào
nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng giai đoạn.
Thông qua, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở
1. Việc thơng qua và phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa
phương được thực hiện như sau:
a) Đối với thành phố trực thuộc trung ương thì Ủy ban nhân dân thành phố xây
dựng chương trình phát triển nhà ở theo quy định tại Điều 15 của Luật này và
gửi lấy ý kiến của Bộ Xây dựng trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp
thơng qua. Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt và triển khai thực hiện chương
trình sau khi Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua.
22


Bài giảng Quản lý nhà ở đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

Nội dung lấy ý kiến Bộ Xây dựng bao gồm quy hoạch, bố trí quỹ đất để xây
dựng nhà ở và phương án giải quyết chỗ ở cho từng nhóm đối tượng; chỉ tiêu
diện tích nhà ở bình quân đầu người; số lượng, diện tích, tỷ lệ các loại nhà ở cần
đầu tư xây dựng; dự kiến các nguồn vốn đầu tư; các cơ chế ưu đãi để phát triển
nhà ở; trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc triển khai thực hiện
chương trình phát triển nhà ở;
b) Đối với tỉnh thì Ủy ban nhân dân tỉnh tổ chức xây dựng chương trình phát
triển nhà ở theo quy định tại Điều 15 của Luật này để trình Hội đồng nhân dân
cùng cấp thơng qua;
c) Trên cơ sở chương trình phát triển nhà ở đã được phê duyệt, Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng và phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở của địa
phương theo quy định tại Điều 15 của Luật này; trường hợp trong kế hoạch có
sử dụng nguồn vốn ngân sách để phát triển nhà ở thì phải lấy ý kiến của Hội
đồng nhân dân cùng cấp trước khi phê duyệt.
2. Trình tự, thủ tục xây dựng và nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà
ở của địa phương được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở
1. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội,
nhà ở cơng vụ bằng vốn đầu tư cơng thì trước khi lập, phê duyệt dự án, việc
quyết định chủ trương đầu tư dự án thực hiện theo quy định của Luật đầu tư
công. Trường hợp dự án đầu tư bằng nguồn vốn trung ương thì phải có ý kiến
thẩm định của Bộ Xây dựng; trường hợp dự án đầu tư bằng nguồn vốn địa
phương thì phải có ý kiến thẩm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
2. Đối với dự án xây dựng nhà ở khác thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư
theo quy định của Luật đầu tư thì thực hiện theo quy định của Luật đầu tư. Đối
với dự án không thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo Luật đầu tư thì
phải thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Chính phủ.
Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở
1. Đối với trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà
ở xã hội, nhà ở công vụ bằng vốn đầu tư công thì ngồi hồ sơ đề nghị chấp

23


Bài giảng Quản lý nhà ở đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật đầu tư cơng cịn phải có thêm
các giấy tờ: Văn bản đề nghị chấp thuận chủ trương dự án xây dựng nhà ở,
trong đó nêu rõ cơ sở pháp lý, các nội dung cần chấp thuận và lý do đề nghị
chấp thuận; Bản vẽ quy hoạch chi tiết khu vực có dự án đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Đối với trường hợp quyết định chủ trương đầu tư theo Luật đầu tư thì ngoài
hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật đầu tư cịn
phải có các giấy tờ sau đây:
a) Văn bản đề nghị chấp thuận chủ trương dự án xây dựng nhà ở, trong đó nêu
rõ cơ sở pháp lý, các nội dung cần chấp thuận và lý do đề nghị chấp thuận;
b) Bản vẽ quy hoạch chi tiết khu vực có dự án đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt.
Nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ và hợp tác quốc tế trong lĩnh
vực nhà ở
1. Nhà nước có chính sách khuyến khích và tạo điều kiện cho việc nghiên cứu,
ứng dụng khoa học, công nghệ và hợp tác quốc tế phục vụ yêu cầu phát triển và
quản lý nhà ở.
2. Nhà nước hỗ trợ kinh phí cho việc ứng dụng công nghệ mới, vật liệu mới
trong xây dựng nhà ở bảo đảm chất lượng, tiến độ, tiết kiệm năng lượng và
giảm chi phí xây dựng.
Đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, chuyên môn, nghiệp vụ về phát triển, quản
lý nhà ở
1. Công chức, viên chức làm việc trong lĩnh vực quản lý, phát triển nhà ở của
các cấp, ngành phải tham gia khóa đào tạo, bồi dưỡng chun mơn, nghiệp vụ
về phát triển, quản lý nhà ở. Đối với cá nhân tham gia quản lý, điều hành, làm

việc trong đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thì phải tham dự khóa đào tạo,
bồi dưỡng kiến thức về quản lý vận hành nhà chung cư và phải có Giấy chứng
nhận hồn thành khóa đào tạo theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

24


Bài giảng Quản lý nhà ở đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

2. Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định chương trình, nội dung đào tạo, bồi dưỡng
chun mơn, nghiệp vụ về phát triển, quản lý nhà ở cho công chức, viên chức
làm việc trong lĩnh vực quản lý, phát triển nhà ở trên phạm vi cả nước.
1.2.3.
1.2.4. Cơ quan quan lý nhà nươc về nhà ở
 Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở
1. Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về nhà ở trong phạm vi cả nước.
2. Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện thống nhất quản lý nhà
nước về nhà ở trên phạm vi cả nước.
3. Các Bộ, ngành có liên quan trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của
mình thực hiện trách nhiệm quản lý nhà nước về nhà ở và phối hợp với Bộ Xây
dựng để thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở.
4. Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về nhà ở
trên địa bàn theo quy định của Luật này và phân cấp của Chính phủ.
 Trách nhiệm của Bộ Xây dựng
1. Chủ trì xây dựng và trình Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ văn bản pháp luật,
chiến lược, đề án, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.
2. Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật về nhà ở theo thẩm quyền;
quy định tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, phân loại về nhà ở, phương pháp, cách
thức xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái
định cư, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; quy định nội dung, mẫu hợp đồng mua bán,

cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước.
3. Cho ý kiến về chương trình phát triển nhà ở của các thành phố trực thuộc trung
ương; tổ chức thẩm định, trình Thủ tướng Chính phủ kế hoạch phát triển nhà ở
cơng vụ của cơ quan trung ương, thẩm định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà
ở; điều chỉnh hoặc đình chỉ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở không theo quy
định của Luật nhà ở 2015.
4. Quản lý nhà ở, lưu trữ hồ sơ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước của cơ quan trung
ương.
25