Kê biên, xử lý quyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong trường hợp trên đất có tài sản của người khác

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN HỒNG DI AN

KÊ BIÊN, XỬ LÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
NGƢỜI PHẢI THI HÀNH ÁN TRONG TRƢỜNG HỢP
TRÊN ĐẤT CÓ TÀI SẢN CỦA NGƢỜI KHÁC

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

KÊ BIÊN, XỬ LÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
NGƢỜI PHẢI THI HÀNH ÁN TRONG TRƢỜNG HỢP
TRÊN ĐẤT CÓ TÀI SẢN CỦA NGƢỜI KHÁC

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng Dân sự
Định hƣớng ứng dụng
Mã số: 60380103

Người hướng dẫn khoa học : Ts. Lê Vĩnh Châu
Học viên
: Nguyễn Hồng Di An
Lớp
: Cao học Luật, Cần Thơ - Khóa 2

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn “Kê biên, xử lý quyền sử dụng đất của người
phải thi hành án trong trường hợp trên đất có tài sản của người khác” là cơng
trình nghiên cứu của cá nhân tơi, được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học
của Tiến sĩ Lê Vĩnh Châu.
Các số liệu, thông tin được đề cập trong luận văn là trung thực, các quan
điểm của các nhà khoa học, các nội dung trích dẫn trong luận văn đều được chú
thích đầy đủ theo đúng quy định.
Tơi xin chịu trách nhiệm hồn tồn về lời cam đoan này.
Tác giả luận văn

Nguyễn Hoàng Di An


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
STT Từ viết tắt

Từ viết thƣờng

1

BLDS năm 2015

Bộ luật Dân sự năm 2015

2

BLTTDS năm 2015

Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015

4

CHV

Chấp hành viên

3

Cơ quan THADS

Cơ quan thi hành án dân sự

5

Luật THADS

Luật thi hành án dân sự

6

Luật THADS năm 2014

Luật thi hành án dân sự năm 2008,
được sửa đổi bổ sung năm 2014, 2022

NĐ 33/2020/NĐ-CP

Nghị định số 33/2020/NĐ-CP ngày
17/3/2020 về sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định số 62/2015/NĐ-CP
ngày 18/7/2015 của Chính phủ quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một
số điều của Luật Thi hành án dân sự

8

NĐ 62/2015/NĐ-CP

Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày
18/7/2015 của Chính phủ quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành một số điều
của Luật Thi hành án dân sự

9

TAND

Tòa án nhân dân

10

TANDTC

Tòa án nhân dân tối cao

11

THADS

Thi hành án dân sự

12

Thông tư liên tịch số 11/2016/TTLTBTP- TANDTC-VKSNDTC ngày 01
tháng 8 năm 2016 của Bộ Tư Pháp,
TTLT số 11/2016/ TTLT-BTPTòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát
TANDTC- VKSNDTC
nhân dân tối cao quy định một số vấn
đề thủ tục thi hành án dân sự, phối hợp
liên ngành trong thi hành án dân sự

7


MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU ...................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1. KÊ BIÊN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƢỜI PHẢI THI
HÀNH ÁN TRONG TRƢỜNG HỢP TRÊN ĐẤT CÓ TÀI SẢN CỦA
NGƢỜI KHÁC ..................................................................................................... 7
1.1. Thủ tục kê biên quyền sử dụng đất của ngƣời phải thi hành án trong
trƣờng hợp trên đất có tài sản của ngƣời khác ............................................. 7
1.2. Thực hiện việc kê biên quyền sử dụng đất của ngƣời phải thi hành án
trong trƣờng hợp trên đất có tài sản của ngƣời khác................................. 13
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ................................................................................... 19
CHƢƠNG 2. XỬ LÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƢỜI PHẢI THI

HÀNH ÁN TRONG TRƢỜNG HỢP TRÊN ĐẤT CÓ TÀI SẢN CỦA
NGƢỜI KHÁC ................................................................................................... 20
2.1. Giao quyền sử dụng đất bị kê biên cho ngƣời đƣợc thi hành án........ 20
2.2. Định giá và bán đấu giá quyền sử dụng đất bị kê biên ....................... 23
2.3. Giao tài sản, thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất ..................... 32
Hai, bất cập liên quan đến việc nộp các khoản thuế ....................................... 35
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2............................................................................... 38
KẾT LUẬN CHUNG ......................................................................................... 39
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


1
LỜI NÓI ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Hoạt động thi hành án dân sự nói chung là một trong những hoạt động
quan trọng, đảm bảo hiệu lực thi hành các bản án, quyết định của Tịa án, nhằm
khơi phục và bảo vệ các quan hệ xã hội bị xâm phạm. Kê biên, xử lý quyền sử
dụng đất của người phải thi hành án là một trong những biện pháp cưỡng chế đó
để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân mà pháp luật bảo vệ.
Tuy hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về thi hành án dân sự ngày
càng hồn thiện, đã có những sửa đổi, bổ sung về luật, văn bản pháp luật; góp
phần giúp cho cơng tác thi hành án ngày càng thuận lợi. Mặc dù vậy, do đặc thù
việc xây dựng pháp luật, hệ thống pháp luật liên quan của chúng ta chưa thực sự
như mong muốn, bên cạch đó vấn đề lịch sử để lại của các giai đoạn áp dụng, thi
hành pháp luật trước đó đã gây ra những khó khăn nhất định trong việc hồn thiện
và thi hành pháp luật của những thời gian sau này, và cho đến cả thời điểm này.
Qua thực tiễn công tác kê biên, xử lý quyền sử dụng đất của người phải thi
hành án trong thời gian vừa qua cho thấy các cơ quan thi hành án dân sự đã thực
hiện được rất nhiều vụ việc thuận lợi; bên cạnh đó cũng gặp một vài khó khăn,

vướng mắc, một trong số đó là trên đất có tài sản của người khác. Đây là một
trong những nguyên nhân góp phần làm cho vụ việc cưỡng chế, giao tài sản thi
hành án kéo dài, mất nhiều thời gian; để giải quyết được vấn đề trên đôi khi phụ
thuộc vào năng lực, kỹ năng của chấp hành viên được giao thụ lý vụ việc, và vì
thế khơng tránh được mỗi nơi có cách làm đơi khi khác nhau, chưa kể có thể dẫn
đến hệ quả tùy tiện trong thực hiện chức năng, nhiệm vụ được giao.
Ngun nhân của thực trạng trên thì có nhiều, nhưng về cơ bản là do Luật
thi hành án dân sự và các văn bản hướng dẫn vẫn còn chưa dự liệu được hết,
hoặc có quy định nhưng chưa đầy đủ, chưa rõ ràng, chưa hợp lý, còn bất cập,
vướng mắc, như:
- Về quyền sử dụng đất, xác định phần diện tích nào trong số diện tích đất
trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải kê biên, diện tích đất nào để lại,
tạm thời để lại. Nội dung này chưa có sự đề cập của các văn bản luật, dẫn đến
q trình áp dụng vào thực tiễn cịn suy luận, quan điểm chưa thống nhất.


2
- Thực tiễn cho thấy việc kê biên, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất mà
trên đất có tài sản của người khác (tạm thời gọi là bên thứ ba, bên thứ ba có tài
sản hoặc quyền tài sản) để thi hành án thường rất khó khăn, phức tạp và phát
sinh nhiều trường hợp mà văn bản quy phạm pháp luật chưa dự liệu hết, hoặc có
nhưng chưa đầy đủ. Như các trường hợp bên thứ ba ngay tình có hợp đồng th
tài sản dài hạn trước đó phù hợp theo quy định pháp luật, cũng có thể họ sử dụng
điều này để đối phó gây khó khăn cho công tác thi hành án; hoặc trường hợp tài
sản có giá trị lớn và duy nhất của bên thứ ba ngay tình, khơng thể tháo dỡ dễ
dàng mà phải đập, phá bỏ phần lớn giá trị nhưng trường hợp này văn bản quy
phạm pháp luật chưa quy định họ được hỗ trợ cụ thể, chưa đảm bảo về quyền lợi
rõ ràng cho họ nên trên thực tế khó thực hiện việc cưỡng chế khi chính quyền địa
phương khơng ủng hộ… . Đây là một trong những nguyên nhân làm cho Chấp
hành viên rất khó khăn trong xử lý, dẫn đến sự chậm trễ, sai sót, vi phạm về trình

tự, thủ tục dẫn đến phát sinh khiếu nại, tố cáo kéo dài.
Trong thời gian vừa qua, đã có nhiều cơng trình khoa học nghiên cứu về
thi hành án dân sự, trong đó có những nghiên cứu chuyên sâu về các biện pháp
cưỡng chế thi hành án dân sự, tuy nhiên đa phần các nghiên cứu này tập trung về
các biện pháp cưỡng chế nói chung hoặc liên quan đến biện pháp cưỡng chế, kê
biên tài sản của người phải thi hành án, kể cả tài sản do người thứ ba giữ, nhưng
lại rất ít cơng trình nghiên cứu về kê biên, xử lý quyền sử dụng đất của người
phải thi hành án trong trường hợp trên đất có tài sản của người khác.
Trước thực tế trên, cần có một giải pháp cụ thể và hiệu quả nhất nhằm tháo
gỡ khó khăn, vướng mắc, góp phần hồn thiện các quy định về thi hành án dân sự
nói chung, kê biên, xử lý quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản của bên thứ ba
nói riêng. Từ đó tăng cường hiệu quả của công tác thi hành án dân sự, giúp giải
quyết một cách có hiệu quả số lượng vụ việc thi hành án tồn đọng, tăng cường
pháp chế xã hội chủ nghĩa. Qua thực trạng trên, tác giả chọn đề tài “Kê biên, xử lý
quyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong trường hợp trên đất có tài
sản của người khác” làm luận văn tốt nghiệp Cao học Luật của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Qua việc thu thập, tìm kiếm tài liệu nghiên cứu tác giả nhận thấy chưa có
nhiều tài liệu liên quan, đặc biệt trên đất có tài sản của người khác. Tuy nhiên có


3
các bài viết của các tác giả, nhà nghiên cứu, giáo trình, luận văn thạc sỹ luật học,
các bài báo được đăng trên các tạp chí về cơng tác thi hành án dân sự sau đây:
* Giáo trình, sách chuyên khảo:
- Trường Đại học Luật Hà Nội, (2020), “Giáo trình Luật thi hành án dân
sự”, Nxb Công an nhân dân. Các quy định của pháp luật cũng như các vấn đề lý
luận về cưỡng chế thi hành án, các biện pháp cưỡng chế thi hành án được nhóm tác
giả phân tích, lý giải rất chi tiết, cụ thể. Đây là nguồn tài liệu tham khảo quan trọng
cho việc triển khai nghiên cứu luận văn của mình. Tuy vậy vì cơng trình khoa học

này được biên soạn nhằm phục vụ cho việc giảng dạy trong các cơ sở luật, vì vậy
nhóm tác giả không đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật để chỉ ra bất cập, vướng
mắc, vì vậy trong luận văn này, tác giả cần làm rõ thêm các khía cạnh pháp lý này.
- Học viện Tư pháp, (2016), “Kỹ năng thi hành án dân sự”, Nxb Tư pháp.
Giống như Giáo trình Luật Thi hành án dân sự của Trường Đại học Luật Hà Nội
đã đề cập trên, công trình khoa học này đã đề cập khá chi tiết các vấn đề lý luận
về cưỡng chế thi hành án dân sự, tuy nhiên, vì đây là tài liệu nhằm phục vụ cho
việc dạy học ở nhà trường, nên thực tiễn áp dụng cũng như vướng mắc, bất cập
trong thực tiễn áp dụng kê biên, xử lý quyền sử dụng đất của người phải thi hành
án trong trường hợp trên đất có tài sản của người khác chưa được đề cập.
*Luận án, luận văn:
- Nguyễn Anh Tuấn (2015),“Biện pháp cưỡng chế kê biên và xử lý tài sản
của người phải thi hành án dân sự”, Luận văn thạc sỹ, Trường Đại học Quốc gia
Hà Nội. Nội dung luận văn nghiên cứu các vấn đề pháp lý, trình tự thủ tục thực
hiện cũng như chỉ ra những bất cập, hạn chế trong quy định pháp luật về biện
pháp cưỡng chế kê biên và xử lý tài sản của người thi hành án mà chưa đi sâu
vào nghiên cứu vấn đề kê biên, xử lý quyền sử dụng đất của người phải thi hành
án trong trường hợp trên đất có tài sản của người khác.
- Nguyễn Văn Tiến (2015),“Kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án
dân sự qua thực tiễn thực hiện trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên”, Luận văn thạc
sỹ, Trường Đại học Quốc gia Hà Nội. Nội dung luận văn nghiên cứu các vấn đề
pháp lý cũng như chỉ ra những bất cập, hạn chế trong quy định pháp luật về kê
biên quyền sử dụng đất nói chung mà chưa đi sâu vào nghiên cứu vấn đề kê biên,


4
xử lý quyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong trường hợp trên đất có
tài sản của người khác.
* Bài viết tạp chí:
- Lê Anh Tuấn (2013), “Một số vấn đề về cưỡng chế kê biên, bán đấu giá

quyền sử dụng đất để thi hành án”, Dân chủ và pháp luật, (số 9), tr. 44-52. Tác
giả đã nêu lên những khó khăn, phức tạp trong việc kê biên đối với đối tượng tài
sản là quyền sử dụng đất, qua đó đã phân tích những khó khăn, bất cập trong áp
dụng pháp luật về thi hành án cũng như pháp luật về dân sự, về đất đai để xác
định chính xác quyền sử dụng đất nào được kê biên, quyền sử dụng đất nào
khơng được kê biên; khó khăn trong kê biên quyền thuê đất, quyền cho thuê lại
đất; vướng mắc trong kê biên nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất. Tác giả cũng
đã đưa ra một số kiến nghị định hướng chung để sửa đổi, bổ sung pháp luật và
một số lưu ý trong tác nghiệp.
- Bùi Văn Tấn (2014), “Một số vướng mắc trong việc kê biên, bán đấu giá
quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Đồng Tháp”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số
3. Nội dung bài viết xoay quanh về những khó khăn, vướng mắc trong cơng tác
kê biên, bán đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Đồng Tháp. Bài viết phần
nào đã nêu lên được thực trạng công tác kê biên quyền sử dụng đất nông nghiệp
hiện nay, tuy chỉ ở là một địa phương nhưng phần nào cũng phản ánh lên thực
trạngchung.
Nhìn chung các cơng trình khoa học nêu trên đã phần nào làm sáng tỏ các
vấn đề lý luận cũng như thực tiễn áp dụng biện pháp cưỡng chế trong thi hành án
dân sự, điều này giúp tác giả trong việc triển khai nghiên cứu đề tài của mình.
Tuy nhiên có thể khẳng định các cơng trình này chưa nghiên cứu chuyên sâu về
kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong trường hợp trên đất
có tài sản của người khác, vì vậy việc tiếp tục nghiên cứu về vấn đề pháp lý này
là cần thiết trong giai đoạn hiện nay.
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
3.1. Mục đích nghiên cứu
Thông qua nghiên cứu quy định pháp luật cũng như phân tích, đánh giá thực
tiễn áp dụng pháp luật liên quan việc kê biên, xử lýquyền sử dụng đất của người


5

phải thi hành án mà trên đất có tài sản của người khác qua các vụ việc thực tế để
thấy được những mặt đạt được, những mặt còn hạn chế. Qua đó chỉ ra các bất cập
của pháp luật hiện hành và những hạn chế trong thực tiễn áp dụng, từ đó đưa ra các
đề xuất, kiến nghị hồn thiện pháp luật nhằm khắc phục các bất cập, vướng mắc
được chỉ ra, góp phần nâng cao hiệu quả trong cơng tác thi hành án dân sự.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích nghiên cứu nêu trên, nhiệm vụ của luận văn là:
- Phân tích, làm sáng tỏ quy định của pháp luật về kê biên, xử lý quyền sử
dụng đất của người phải thi hành án trong trường hợp trên đất có tài sản của
người khác;
- Đánh giá thực tiễn, chỉ ra bất cập, vướng mắc của pháp luật về kê biên,
xử lý quyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong trường hợp trên đất có
tài sản của người khác;
- Đề xuất giải pháp hồn thiện pháp luật về kê biên, xử lý quyền sử dụng đất
của người phải thi hành án trong trường hợp trên đất có tài sản của người khác.
4. Giới hạn phạm vi nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu của đề tài
4.1. Giới hạn phạm vi nghiên cứu
Tác giả tập trung nghiên cứu các quy định về kê biên, xử lýquyền sử dụng
đất của người phải thi hành án trong trường hợp trên đất có tài sản của người
khác được quy định trong Luật Thi hành án dân sự năm 2008 sửa đổi, bổ sung
năm 2014, 2022.Tuy nhiên, để làm rõ hơn một số vấn đề liên quan đến đề tài, vì
vậy tác giả có sử dụng: Luật Đất đai năm 2013, BLDS năm 2015, và các văn bản
luật có liên quan, kể cả Luật Hơn nhân và Gia đình năm 2014. Đặc biệt là nghiên
cứu các bản án, quyết định của Tòa án các cấp, các hồ sơ vụ việc thi hành án về
kê biên, xử lýquyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong trường hợp
trên đất có tài sản của người khác.
4.2. Phương pháp nghiên cứu
Kết cấu của luận văn được chia làm 2 chương, tương ứng hai nội dung liên
quan của đề tài, từng chương sẽ giải quyết dứt điểm một vấn đề. Do vậy, ở mỗi
chương tác giả sẽ kết hợp nhiều phương pháp khác nhau, như sau:

6
- Sử dụng phương pháp liệt kê để tìm hiểu quá trình hình thành và phát
triển các quy định, cũng như các quy định pháp luật có liên quan về kê biên, xử
lý quyền sử dụng đất trong trường hợp trên đất có tài sản của người khác trong
thi hành án dân sự.
- Sử dụng các phương pháp phân tích, bình luận, so sánh, đối chiếu để làm
rõ các vấn đề, qua đó thấy được và chỉ ra những vấn đề còn vướng mắc, bất cập
đối với việc thực hiện kê biên, xử lý quyền sử dụng đất trong trường hợp trên đất
có tài sản của người khác trong thi hành án dân sự. Phương pháp này được tác
giả sử dụng trong toàn bộ luận văn, cụ thể được sử dụng tại Mục 1.1, 1.2 của
Chương 1 và Mục 2.1, 2.2, 2.3 của Chương 2.
- Sử dụng phương pháp chứng minh để làm rõ thêm cho nhận định của tác
giả đối với vấn đề tác giả đưa ra quan điểm. Phương pháp này được sử dụng chủ
yếu ở Mục 1.2 và Mục 2.2, 2.3 của luận văn.
- Sử dụng phương pháp tổng hợp để tổng hợp các tài liệu, số liệu, bản án
thu thập được để hoàn thiện từng chương và cho cả luận văn về kê biên, xử lý
quyền sử dụng đất trong trường hợp trên đất có tài sản của người khác trong thi
hành án dân sự. Phương pháp này được thể hiện rõ nhất trong kết luận của các
chương và kết luận chung của luận văn.
5. Bố cục luận văn
Ngồi lời nói đầu, mục lục, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục,
luận văn được kết cấu theo 02 chương:
Chƣơng 1: Kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong
trường hợp trên đất có tài sản của người khác.
Chƣơng 2: Xử lý quyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong
trường hợp trên đất có tài sản của người khác.

7
CHƢƠNG 1
KÊ BIÊN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƢỜI PHẢI THI HÀNH ÁN
TRONG TRƢỜNG HỢP TRÊN ĐẤT CÓ TÀI SẢN CỦA NGƢỜI KHÁC
1.1. Thủ tục kê biên quyền sử dụng đất của ngƣời phải thi hành án
trong trƣờng hợp trên đất có tài sản của ngƣời khác
Kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp
cưỡng chế thi hành án, do vậy phải bảo đảm các nguyên tắc chung khi cưỡng chế
thi hành án là: (i) Việc áp dụng biện pháp cưỡng chế phải căn cứ vào nội dung
bản án quyết định; tính chất mức độ, nghĩa vụ thi hành án, điều kiện của người
phải thi hành án; đề nghị của đương sự và tình hình thực tế ở địa phương; (ii)
Việc áp dụng biện pháp cưỡng chế sau khi đã hết thời gian tự nguyện thi hành
án. Trừ trường hợp cần ngăn chặn người phải thi hành án có hành vi tẩu tán, hủy
hoại tài sản hoặc trốn tránh việc thi hành án; (iii) Chỉ kê biên, xử lý tài sản của
người phải thi hành án khi có căn cứ khẳng định tài sản đó thuộc quyền sở hữu,
quyền sử dụng của người phải thi hành án và do họ đang quản lý sử dụng hoặc
do người thứ ba giữ; (iv) Chỉ kê biên tài sản tương ứng với nghĩa vụ của người
phải thi hành án và các chi phí cần thiết khác; (v) Không tổ chức cưỡng chế
trong các thời điểm: Từ 22 giờ đến 06 giờ sáng hôm sau; trong thời gian 15 ngày
trước và sau Tết Nguyên đán; các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp
luật; các ngày truyền thống đối với các đối tượng chính sách – khi họ là người
phải thi hành án. Bên cạnh đó, do tính chất đặc thù của loại tài sản kê biên này,
nên khi kê biên quyền sử dụng đất, phải đảm bảo: (i) Quyền sử dụng đất của
người phải thi hành án mà CHV dự định kê biên phải thuộc trường hợp được
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; (ii) Thửa đất
kê biên chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất
đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất nhưng chưa có quyết định thu hồi
thì vẫn được kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó.
Trước khi kê biên quyền sử dụng đất, CHV phải thực hiện việc lập hồ sơ

thi hành án, tiến hành xác minh điều kiện thi hành án của người phải thi hành án,
gửi thông báo về thi hành án, tại các điều từ Điều 39 đến Điều 43 Luật THADS
năm 2014 đã quy định cụ thể về các hình thức thơng báo về thi hành án, đó là


8
thông báo trực tiếp, thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng và niêm yết
công khai.
Tại Điều 89, Điều 111, Luật THADS năm 2014 quy định về kê biên
Quyền sử dụng đất như sau:
Trước khi kê biên quyền sử dụng đất, CHV yêu cầu cơ quan đăng ký cung
cấp thông tin về tài sản, giao dịch đã đăng ký. Sau khi kê biên, CHV phải thông
báo bằng văn bản cho cơ quan đăng ký biết việc kê biên tài sản đó để có sự phối
hợp xử lý theo quy định của pháp luật.
Việc kê biên quyền sử dụng đất, CHV phải thu giữ các giấy tờ liên quan
đến quyền sử dụng đất này, để thuận lợi trong việc xử lý tiếp theo.
Theo quy định tại Điều 113 Luật THADS năm 2014, trường hợp tài sản
trên đất thuộc sở hữu của người khác, hướng xử lý tuỳ thuộc vào thời điểm có tài
sản đó. Cụ thể:
- Nếu các tài sản này có trước khi người phải thi hành án nhận được quyết
định thi hành án, CHV sẽ yêu cầu chủ tài sản tự nguyện di dời, trường hợp họ
không thực hiện theo yêu cầu của CHV hoặc tài sản này khơng thể di dời được, thì
hướng dẫn cho chủ tài sản và người có quyền sử dụng đất thoả thuận với nhau
cách giải quyết, trường hợp các bên này không thoả thuận được trong thời hạn quy
định (15 ngày), CHV sẽ kê biên quyền sử dụng đất và cả tài sản trên đất để xử lý.
- Nếu tài sản này có sau khi người phải thi hành án nhận được quyết định
thi hành án, CHV sẽ yêu cầu chủ tài sản tự nguyện di dời, trường hợp họ không
thực hiện theo yêu cầu của CHV hoặc tài sản này không thể di dời được trong
thời hạn quy định (15 ngày), CHV sẽ kê biên quyền sử dụng đất và cả tài sản
trên đất để xử lý.

- Nếu tài sản này có sau khi CHV đã ra quyết định kê biên quyền sử dụng
đất của người phải thi hành án, mà chủ tài sản không di chuyển ra khỏi quyền sử
dụng đất bị kê biên hoặc tài sản này không thể di chuyển được, về nguyên tắc sẽ
bị tháo dỡ.
- Trường hợp tài sản trên đất của chủ sở hữu khác và đã bị kê biên cùng
với quyền sử dụng đất của người phải thi hành án, sau khi xử lý, CHV sẽ hoàn


9
lại tiền bán tài sản cho họ hoặc yêu cầu họ nhận lại tài sản, đồng thời yêu cầu
chủ tài sản này phải chịu các chi phí về kê biên, định giá, bán đấu giá hoặc chi
phí tháo dỡ nếu có.
Mặc dù đã có nhiều quy định liên quan đến thủ tục thi hành án dân sự, tuy
nhiên trong thực tiễn áp dụng, vẫn còn tồn tại một số bất cập sau, làm ảnh hưởng
không nhỏ đến hoạt động THADS:
Thứ nhất, về quy định thông báo thi hành án
Một, khoản 1 Điều 39 Luật THADS năm 2014 quy định: “Quyết định về
thi hành án, giấy báo, giấy triệu tập và văn bản khác có liên quan đến việc thi
hành án phải thơng báo cho đương sự, người có quyền, nghĩa vụ liên quan để họ
thực hiện quyền, nghĩa vụ theo nội dung của văn bản đó”.
Ở đây Luật đề cập đến khái niệm “Văn bản khác có liên quan đến việc thi
hành án”, tuy nhiên khơng có hướng dẫn nào giải thích cụ thể đó là những loại
văn bản nào, vì vậy, việc hiểu và áp dụng quy phạm thơng báo này còn nhiều
tranh luận, quan điểm khác nhau, và thực hiện một cách khác nhau1.
Chẳng hạn thông báo việc bán đấu giá tài sản kê biên, hiện có nhiều cách
hiểu khác nhau:
- Có quan điểm cho rằng: Cơ quan THADS, CHV khơng có trách nhiệm
thơng báo cho các đương sự về bán đấu giá tài sản kê biên, vì khi cơ quan
THADS đã ký kết hợp đồng ủy quyền việc bán đấu giá tài sản cho tổ chức bán
đấu giá thì các đương sự và người liên quan đã biết và buộc phải biết về việc tổ

chức bán đấu giá. Trong suốt quá trình THA, các đương sự và người liên quan
đã được thơng báo nhiều trình tự liên quan đến việc kê biên, thỏa thuận về giá,
thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá, lựa chọn tổ chức bán đấu giá,… . Vì
vậy, họ phải có trách nhiệm liên hệ với tổ chức bán đấu giá để được biết về việc
tổ chức bán đấu giá tài sản đối với tài sản có liên quan đến mình, trừ trường hợp
tài sản đã ký hết hợp đồng và đã hết thời hạn mà không bán được theo quy định
tại Điều 104 Luật THADS năm 2014.
1

Đinh Duy Bằng, Hoàng Thị Thanh Hoa, “Về thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng và thông báo
các văn bản khác trong thi hành án dân sự”, trnphuong-tien-thng-tin-dai-chng-v-thng-bo-cc-van-ban-khc-trong-thi-hnh-n-dn-su/, 19-6-2019.


10
- Quan điểm khác lại cho rằng: CHV, cơ quan THADS phải thơng báo cho
các chủ thể có liên quan đến việc bán tài sản kê biên, bởi thông báo này được
hiểu là “văn bản khác” theo quy định ở Điều 39 Luật THADS năm 2014.
Tác giả cho rằng, khó có thể xác định quan điểm nào phù hợp do sự chưa
rõ ràng từ quy định của pháp luật nêu trên. Bởi nếu xem các thông báo liên quan
đến đấu giá tài sản là “văn bản khác” theo quy định ở Điều 39 Luật THADS
năm 2014, vơ hình dung tạo áp lực rất lớn cho CHV khi tổ chức việc thi hành án,
bởi như vậy số lượng công việc họ phải thực hiện rất lớn. Trường hợp không
xem đây là “văn bản khác” theo quy định ở Điều 39 Luật THADS năm 2014, dễ
dẫn đến khiếu nại, tố cáo từ các chủ thể có liên quan việc bán tài sản kê biên này.
Hai, thời hạn để CHV gửi thông báo về thi hành án, thông báo việc kê
biên quyền sử dụng đất…là 03 ngày làm việc, theo tác giả là quá ngắn, trong rất
nhiều trường hợp, CHV không đảm bảo thực hiện đúng quy định này. Thực tế
hàng năm, mỗi CHV phải tổ chức thi hành hơn 200 việc thi hành án và mỗi việc
thi hành án, có rất nhiều loại thông báo thi hành án CHV phải gửi cho đương sự,
cho Viện kiểm sát, cho người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan…như vậy nếu

chỉ tính bình qn mỗi việc thông báo về kê biên quyền sử dụng đất của người
phải thi hành án, tối thiểu CHV phải gửi thơng báo cho 05 nơi, đó là người được
thi hành án, người phải thi hành án, Viện kiểm sát, Ủy ban nhân dân nơi có
quyền sử dụng đất kê biên, cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất và nếu tính trung
bình một việc thi hành án nói chung, có 04 nơi cơ bản cần gửi thơng báo về
quyết định thi hành án, thì mỗi năm CHV phải gửi khoảng 800 lượt thông báo.
Đây là số công việc rất lớn, nên khó có thể đảm bảo thực hiện đúng thời hạn u
cầu gửi thơng báo là 03 ngày.
Ba, hình thức thơng báo: Luật có quy định về hình thức thông báo trên
phương tiện thông tin đại chúng khi đương sự có yêu cầu hoặc pháp luật có quy
định, nhưng đến nay chưa có văn bản nào quy định khi nào thì CHV được thực
hiện hình thức thơng báo này.
Trong thời đại ngày nay, khi trình độ dân trí đã được nâng cao, khả năng
biết và sử dụng thành thạo cơng nghệ thơng tin trong nhân dân khá cao, vì vậy
việc thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng cần thiết phải được quy định
cụ thể và mở rộng hình thức này.


11
Kiến nghị hoàn thiện pháp luật:
Một, sửa đổi, bổ sung Nghị định 33/2020/NĐ-CP để hướng dẫn cụ thể
khoản 1, Điều 39 Luật THADS năm 2014 về “văn bản khác” để tạo điều kiện
thuận lợi cho CHV, cơ quan THADS trong thực hiện nhiệm vụ, đồng thời bảo vệ
hiệu quả quyền lợi của các đương sự cũng như người có quyền lợi và nghĩa vụ
liên quan trong THADS.
Hai, cần sửa đổi khoản 2, Điều 39 theo hướng tăng thời hạn thông báo từ
03 ngày làm việc thành 05 ngày làm việc, bởi như vậy CHV mới có thể thực
hiện tốt được quy định này, đồng thời hướng sửa đổi này cũng phù hợp với nhiều
mốc thời gian mà Luật THADS năm 2014 ghi nhận, như thời hạn để thủ trưởng
cơ quan THADS ra quyết định hoãn việc thi hành án là 05 ngày hay thời hạn để

thủ trưởng cơ quan THADS ra quyết định tạm đình chỉ, quyết định đình
chỉ…cũng là 05 ngày.
Ba, cần sửa đổi, bổ sung Nghị định số 33/2020/NĐ-CP theo hướng bổ
sung quy định hướng dẫn cụ thể khi nào CHV được thông báo trên phương tiện
thông tin đại chúng, bên cạnh trường hợp đương sự có yêu cầu, theo hướng cần
mở rộng hình thức thơng báo này, như thông báo trên ứng dụng Zalo, Mail… .
Thứ hai, vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau khi bàn về hướng xử lý đối
với tài sản của người khác trên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án
Có quan điểm cho rằng2: Khoản 2 Điều 117 Luật THADS quy định trường
hợp tài sản gắn liền với đất có trước khi có bản án, quyết định sơ thẩm nhưng bản
án, quyết định được thi hành không tuyên rõ việc xử lý đối với tài sản đó thì cơ
quan THADS yêu cầu Tòa án đã ra bản án, quyết định giải thích rõ việc xử lý đối
với tài sản hoặc đề nghị Tịa án có thẩm quyền xem xét lại nội dung bản án theo
thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm là khơng phù hợp. Vì trong u cầu khởi kiện ban
đầu đương sự không yêu cầu giải quyết vấn đề này. Vì vậy, Cơ quan THADS u
cầu Tịa án giải thích là khơng hợp lý. Vì vậy, để khắc phục những bất cập, mâu
thuẫn trong quy định của pháp luật nói trên, góp phần giải quyết án tồn đọng trong
2

Hoàng Anh Tuấn, Một số vướng mắc và kiến nghị áp dụng biện pháp kê biên tài sản là quyền sử dụng đất
trong hoạt động thi hành án dân sự, Tâp chí TAND điện tử, truy cập ngày 12.7.2022. />mot-so-vuong-mac-va-kien-nghi-ap-dung-bien-phap-ke-bien-tai-san-la-quyen-su-dung-dat-trong-hoat-dongthi-hanh-an-dan-su


12
THADS hiện nay, kiến nghị nên sửa đổi khoản 2 Điều 117 Luật THADS theo
hướng: Trường hợp trên đất chuyển giao có tài sản gắn liền với đất mà tài sản đó
có trước khi bản án, quyết định sơ thẩm nhưng bản án, quyết định được thi hành
không tuyên rõ việc xử lý thì CHV thơng báo u cầu người được thi hành án khởi
kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết đối với các tài sản này. Hết thời hạn 30 ngày kể
từ ngày thông báo mà người được thi hành án khơng khởi kiện thì cơ quan

THADS chỉ giao đất mà không giải quyết đối với tài sản trên đất.
Quan điểm khác lại cho rằng3: Cần quy định cho CHV quyền định giá tài
sản trên đất thành tiền để trả cho người có tài sản trên mảnh đất, có như vậy thì
bản án đó mới có tính khả thi.
Tác giả cho rằng, nếu theo quan điểm thứ nhất thì việc thi hành án sẽ
khơng thể nào thực hiện được trong thực tế, bởi như vậy sẽ khơng có hướng xử
lý đối với tài sản trên đất của người phải thi hành án. Như vậy khi kê biên, CHV
chỉ kê biên mỗi quyền sử dụng đất của người phải thi hành án và cũng chỉ xử lý
đối với quyền sử dụng đất kê biên này, điều này sẽ dẫn đến bế tắc trong việc xử
lý vì phương án để người được thi hành án nhận tài sản kê biên để trừ vào số tiền
được thi hành án hoặc bán quyền sử dụng đất kê biên sẽ khơng có người mua, vì
khơng thể xử lý dứt điểm được tài sản trên đất.
Đối với quan điểm thứ hai, tác giả lại cho rằng như vậy là CHV vượt quá
thẩm quyền của mình, bởi lẽ bản chất của hoạt động thi hành án dân sự là thi
hành đúng với nội dung của bản án, quyết định được thi hành. Trong trường hợp
này Tồ án khơng đề cập đến việc kê biên và xử lý tài sản trên đất của người
phải thi hành án, nên khơng có cơ sở để CHV kê biên và xử lý, trừ trường hợp
quy định tại Điều 113 đã nêu trên và theo Điều luật này, thì việc kê biên hay
không đối với tài sản trên đất thuộc quyền sở hữu của người khác, trước hết phải
để chủ tài sản tự xử lý. Chỉ trong một số trường hợp nhất định, CHV mới được
quyền kê biên, xử lý các tài sản này.
Kiến nghị hoàn thiện pháp luật:
Theo tác giả, việc ghi nhận như quy định tại Điều 117 Luật THADS năm
2014 về xử lý tài sản của người khác trên quyền sử dụng đất của người phải thi
hành án như nêu trên là phù hợp, cần giữ nguyên quy định này.
3

Hoàng Anh Tuấn, tlđd (2).

13
1.2. Thực hiện việc kê biên quyền sử dụng đất của ngƣời phải thi hành
án trong trƣờng hợp trên đất có tài sản của ngƣời khác
Khi kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án, CHV phải thơng
báo cho đại diện chính quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố, nơi tổ chức cưỡng
chế, đương sự, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan về thời gian, địa điểm, tài
sản kê biên ít nhất là 03 ngày làm việc trước khi kê biên. Việc kê biên phải được
tiến hành với sự có mặt của đương sự hoặc người được ủy quyền; nếu đương sự cố
tình vắng mặt, thì vẫn tiến hành kê biên nhưng phải mời người làm chứng; nếu
không mời được người làm chứng thì vẫn kê biên nhưng phải ghi rõ vào nội dung
biên bản kê biên. Biên bản kê biên có chữ ký của đương sự hoặc người được ủy
quyền, người làm chứng, đại diện chính quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố nơi
tổ chức cưỡng chế, CHV và người lập biên bản (Điều 88 Luật THADS năm 2014).
Thực tiễn thực hiện việc kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi
hành án, đã gặp phải một số bất cập, vướng mắc sau:
Thứ nhất, trên quyền sử dụng đất có mồ mả của người khác
Theo phong tục, tập quán của nhiều địa phương ở Việt Nam khi làm thủ
tục chơn cất người q cố, đó là lựa chọn hình thức chôn cất người thân ngay
trên phần đất của gia đình, ngay trong khn viên sinh sống, canh tác của gia
đình, bởi vậy trong nhiều trường hợp, khi thế chấp quyền sử dụng đất để vay
vốn, trên quyền sử dụng đất này có cả mồ mả của người thân. Với những trường
hợp này, CHV gặp rất nhiều khó khăn khi kê biên, xử lý bởi: Nếu kê biên cả mồ
mà trên đất dễ dẫn đến sự chống đối từ phía người thân, dịng họ, vì đây là việc
liên quan đến tâm linh, phong tục tập qn của gia đình, dịng họ, của địa
phương, vùng miền, hơn nữa nếu kê biên cũng rất khó để bán đấu giá quyền sử
dụng đất này do tâm ý e ngại, lo sợ và có thể rất khó khăn cho người trúng đấu
giá khi sử dụng quyền sử dụng đất này. Tuy nhiên, nếu không kê biên phần
quyền sử dụng đất có mồ mả, trong nhiều trường hợp cũng khơng được, vì cịn
liên quan đến việc tách thửa, xác định ranh…Chẳng hạn tình huống sau:
Tình huống 4: Bản án số 06/2019/KDTM ngày 29.11.2019 của TAND tỉnh

Hậu Giang về việc tranh chấp hợp đồng tín dụng, có nội dung: Buộc doanh
4

Xem thêm phụ lục số 05.


14
nghiệp tư nhân Hải Đăng có nghĩa vụ trả cho Ngân hàng cổ phần Kiên Long tiền
gốc là 1.100.000 đồng và tiền lãi là 10.550.222 đồng, tiền lãi quá hạn tính đến
ngày 28.11.2019 là 369.422.625 đồng và tiền lãi phát sinh kể từ ngày 29.11.2019
theo hợp đồng tín dụng số 1002.01/16/HĐTD/0900-2667 ngày 9.11.2016 được
ký kết giữa Ngân hàng thương mại cổ phần Kiên Long và Doanh nghiệp tư nhân
Hải Đăng.
Đình chỉ yêu cầu của Ngân hàng thương mại cổ phần Kiên Long về yêu
cầu doanh nghiệp tư nhân Hải Đăng phải trả tiền lãi phát sinh chậm trả.
Về chi phí thẩm định: Doanh nghiệp tư nhân Hải Đăng phải chịu
1.000.000 đồng. Ngân hàng thương mại cổ phần Kiên Long đã tạm ứng chi phí
này nên doanh nghiệp tư nhân Hải Đăng phải có nghĩa vụ trả lại cho nguyên đơn
số tiền 1.000.000 đồng.
Trong quá trình kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án,
CHV, cơ quan THADS quận Bình Thuỷ đã gặp khó khăn khi trên đất có nhiều
mồ mả nằm rải rác ở nhiều nơi, vì vậy ngày 16.8.2022 Chi cục THADS quận
Bình Thuỷ đã gửi báo cáo và xin ý kiến chỉ đạo của Ban chỉ đạo THADS quận
Bình Thuỷ và Cục THADS tỉnh Hậu Giang cho ý kiến chỉ đạo về việc kê biên
quyền sử dụng đất nói trên. Đến nay cơ quan có thẩm quyền cũng chưa có ý kiến
về việc kê biên, xử lý đối với quyền sử dụng đất này.
Kiến nghị hoàn thiện pháp luật:
Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường cần ban hành thông tư liên
tịch hướng dẫn cụ thể về trường hợp kê biên, xử lý quyền sử dụng đất khi trên
đất có mồ mả theo hướng:

Một, nếu diện tích đất có phần mồ mả này có thể tách ra thành phần đất
riêng được, thì CHV không kê biên, xử lý phần đất được tách ra và có mồ mả
này. Khi tách thành hai thửa riêng biệt, phải đảm bảo có lối vào phần mồ mả với
bề ngang tối thiểu 01 mét.
Hai, trường hợp không thể tách thành hai thửa riêng biệt, thì CHV có quyền
kê biên, xử lý toàn bộ quyền sử dụng đất này, tuy nhiên, khi bán đấu giá quyền sử
dụng đất kê biên, CHV phải thông báo cho những người tham gia đấu giá hoặc
người nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án biết được tình trạng của


15
quyền sử dụng đất và yêu cầu người mua được tài sản đấu giá hoặc người nhận tài
sản để trừ vào số tiền được thi hành án phải đảm bảo cho người thân của họ quyền
được vào khuôn viên đất để viếng lăng mộ, tối thiểu 02 lần/năm.
Ba, khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua được tài
sản đấu giá hoặc người nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án đối với
quyền sử dụng đất mà trên đất có mồ mả, phải ghi nhận quyền được vào thăm
viếng lăng mộ của thân nhân các mồ mả này ở trang 3 của Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác trên đất.
Thứ hai, bất cập, vướng mắc khi tài sản bảo đảm bị kê biên là quyền sử
dụng đất cấp cho hộ gia đình
Theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013, “hộ gia đình sử
dụng đất” là những người có quan hệ hơn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo
quy định của pháp luật về hơn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử
dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Như vậy, theo quy định này
thì những thành viên trong hộ gia đình tại thời điểm giao đất là những người có
quyền sử dụng đối với phần đất được giao. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt
tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa
thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản

là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các
thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ
trường hợp luật có quy định khác (Điều 212 BLDS năm 2015).
Trên thực tế, có nhiều trường hợp bản án, quyết định tuyên kê biên, xử lý
toàn bộ tài sản thế chấp để đảm bảo việc THA nhưng khi xác minh thấy rằng
một số thành viên trong hộ được xác định tại thời điểm cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất lại không ký tên trong hợp đồng thế chấp. Trường hợp này
chưa được quy định cụ thể trong Luật THADS nên nếu tiến hành kê biên tồn bộ
phần diện tích đất thế chấp sẽ gây ảnh hưởng đến quyền lợi và dễ bị khiếu nại
bởi những người trong hộ gia đình khơng ký tên trong hợp đồng thế chấp. Do đó,
các CHV cịn lúng túng, lo sợ khi thực hiện kê biên. Chẳng hạn tình huống:
Tình huống: Tại bản án số 183/2011/KDTM-ST về tranh chấp hợp đồng
tín dụng thì ơng Dương Thanh và bà Phạm Biết là cha mẹ của các nguyên đơn


16
(Dương Phong, Dương Thế Anh, Dương Hùng, Dương Cẩm Nhung, Dương Ánh
Tuyết, Dương Thu Phượng), ơng Thanh có phần đất thửa số 2828, diện tích
300m2 do UBND huyện Cái Bè cấp giấy ngày 25/07/2007 và thửa số 2827 diện
tích 807m2 do UBND huyện Cái Bè cấp giấy ngày 25/07/2007. Hai thửa đất trên
do ơng Thanh đại diện hộ gia đình đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất tọa lạc tại ấp 2, xã An Thái Trung, huyện Cái Bè, Tiền Giang. Tại thời điểm
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hộ ơng Thanh gồm có 8 thành viên
trong hộ. Vào ngày 24/10/2008 ông Thanh đem phần đất thế chấp vay tiền ở
Ngân hàng Công thương Việt Nam – Chi nhánh Tiền Giang vay số tiền
700.000.000 đồng, do khơng có tiền trả nên ngân hàng đã khởi kiện ra Tòa án
nhân dân tỉnh Tiền Giang giải quyết. Tịa án nhân dân tỉnh Tiền Giang tun
“Buộc ơng Dương Quốc Thanh phải có nghĩa vụ trả cho Ngân hàng TMCP Công
thương Việt Nam – Chi nhánh Tiền Giang số tiền vốn 700.000.000 đồng và tiền
lãi, phí tính đến ngày 12/09/2011 là 616.692.313 đồng và tiền lãi chậm trả tính

theo mức lãi nợ quá hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng đến khi thi hành
xong. Nếu ơng Thanh khơng trả nợ cho Ngân hàng thì tài sản thế chấp gồm:
phần đất có diện tích 300m2 theo giấy chứng nhận QSDĐ số H01428 và phần đất
có diện tích 807m2 theo giấy chứng nhận QSDĐ số H01429 do UBND huyện
Cái Bè cấp cùng ngày 25/07/2007 cho hộ ông Dương Quốc Thanh đứng tên
quyền sử dụng và căn nhà gắn liền có diện tích 112.62m2, theo giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở số Q001/31 do UBND huyện Cái Bè cấp ngày 27/08/2007
cho ông Dương Quốc Thanh và bà Phạm Thị Biết đứng tên quyền sở hữu, được
xử lý kê biên, bán đấu giá để đảm bảo thanh toán nợ theo quy định pháp luật”.
Tuy nhiên, sau khi Cục THADS tỉnh Tiền Giang tiến hành kê biên 2 thửa đất
trên và đã bán đấu giá một phần đất để thu hồi nợ cho ngân hàng thì bị các thành
viên trong hộ gia đình của ơng Thanh khởi kiện với lý do phần đất thế chấp bị kê
biên, xử lý là đất cấp cho hộ nhưng khi thế chấp vay tiền chỉ có ơng Thanh và bà
Biết ký tên cịn 06 thành viên cịn lại trong hộ khơng có ký tên nên việc Cục Thi
hành án kê biên để thanh toán nợ cho ngân hàng gây thiệt hại đến quyền lợi của
các thành viên trong hộ.
Bên cạnh đó, trong thực tiễn thi hành án dân sự liên quan đến việc xử lý
quyền sử dụng đất, cịn tồn tại khó khăn, vướng mắc liên quan đến việc ký kết
hợp đồng tín dụng và có tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Cụ thể nhiều


17
trường hợp, bên cho vay chưa có sự đánh giá, thẩm định đầy đủ tài sản thế chấp
cũng như tình trạng này, ví dụ như khơng xem xét cụ thể tài sản trên quyền sử
dụng đất thế chấp của ai, tạo lập khi nào, số lượng, giá trị của những tài sản
này…vì vậy khi ký hợp đồng thế chấp, chỉ nhận tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất mà không đề cập các tài sản trên đất, đặc biệt những tài sản này thuộc
quyền sử hữu của người khác, vì vậy khi tiến hành kê biên quyền sử dụng đất,
nhiều trường hợp CHV viên gặp khơng ít khó khăn, thậm chí kê biên xong, cũng
rất khó xử lý các tài sản này vì vấp phải sự phản đối của chủ tài sản. Chẳng hạn

tình huống:
Tình huống5: bản án số 30/2018/HS-ST ngày 19/9/2018 của TAND thành
phố Cần Thơ: …Về trách nhiệm dân sự: Buộc bà Nguyễn Thị Thu Sương và ông
Nguyễn Hồng Quân liên đới bồi thường thiệt hại với tư cách là chủ doanh
nghiệp, như sau:
- Ngân hàng phát triển Việt Nam 72.730.922.999 đồng.
- Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ðông Nam Á 14.992.000.000 đồng.
- Ngân hàng Thương mại Cổ phần Cơng thương Việt Nam - Chi nhánh Trà
Nóc 4.279.709 USD.
- Ngân hàng TMCP xuất nhập khẩu Việt Nam - chi nhánh Tây Ðô số tiền
lãi theo quy định.
Bác u cầu địi 179.348 USD giữa Ngân hàng Cơng thương và Ngân
hàng An Bình.
Tiếp tục tạm giữ số tiền 1.565.820.000 đồng do ông Nguyễn Hồng Quân
và bà Nguyễn Thị Thu Sương nộp khắc phục hậu quả.
Tiếp tục kê biên căn biệt thự số 166, đường Trần Quang Diệu, phường An
Thới, quận Bình Thủy, thành phố Cần Thơ để đảm bảo quá trình thi hành cho
Ngân hàng Phát triển Việt Nam. Khi xử lý tài sản thế chấp cần có xem xét quyền
lợi của ngân hàng xuất nhập khẩu Việt Nam.
Tiếp tục kê biên lô đất số 166 đường Trần Quang Diệu, phường An Thới,
quận Bình Thuỷ, thành phố Cần Thơ và phát mãi theo quy định để đảm bảo thi
5

Xem thêm phụ lục số 07, số 08.


18
hành án cho ngân hàng Công thương. Việc bà Phước xin chuộc lại phần đất đã thế
chấp cho ngân hàng Công thương sẽ được xem xét trong giai đoạn thi hành án.
Với bản án này, đã bị kháng nghị, ngày 07/6/2019 TAND cấp cao tại

Thành phố Hồ Chí Minh đã ra bản án số 309/2019/HS-PT để xem xét lại các nội
dung liên quan phần tuyên án hình sự cũng như phần giải quyết dân sự. Sau khi
các bản án trên có hiệu lực thi hành, trên cơ sở yêu cầu của người được thi hành
án, cơ quan THADS thành phố Cần Thơ đã ban hành quyết định thi hành án theo
yêu cầu số 26/2019 và do người phải thi hành án không tự nguyện thực hiện
nghĩa vụ trong thời hạn Luật định (10 ngày), nên ngày 10/7/2020 Cục THADS
thành phố Cần Thơ đã ban hành quyết định về việc cưỡng chế kê biên quyền sử
dụng đất của người phải thi hành án. Việc cưỡng chế kê biên đã gặp phải khó
khăn liên quan đến sai sót của cán bộ ngân hàng khi thẩm định hồ sơ vay vốn và
thế chấp quyền sử dụng đất, bởi không xem xét các tài sản trên đất, do vậy trong
hợp đồng tín dụng, khơng thể hiện trên quyền sử dụng đất thế chấp có tài sản của
người khác. Cụ thể tại biên bản kê biên của cơ quan THADS, bà Huỳnh Thị
Phước, là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan cho rằng nhà và các tài sản
trên đất là của bà, do bà tự xây dựng và sử dụng ổn định từ năm 2010 đến nay…
Kiến nghị hoàn thiện pháp luật:
Một, cần ban hành Luật về đăng ký tài sản, để đảm bảo quản lý một cách
thống nhất các tài sản phải đăng ký, khi đó việc xác minh, nắm bắt các thông tin
pháp lý về tài sản, đặc biệt là quyền sử dụng đất sẽ dễ dàng, thuận lợi hơn, khi đó
việc kê biên, xử lý cũng sẽ mang lại hiệu quả cao, bên cạnh đó cũng cần có hệ
thống thơng tin quốc gia để đăng tải các thông tin liên quan đến quyền sử dụng
đất bị kê biên.
Hai, cần sửa đổi, bổ sung Luật THADS hiện hành cũng như pháp luật về
đất đai theo hướng quy định quyền của CHV, cơ quan THADS trong việc yêu
cầu cơ quan có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất bị kê biên thực hiện việc
đính chính, thu hồi, sửa đổi, bổ sung…các thông tin liên quan đến quyền sử dụng
đất bị kê biên nếu có những sai sót.


19
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1

Qua nghiên cứu quy định của pháp luật cũng như thực tiễn thực hiện pháp
luật về kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong trường hợp
trên đất có tài sản của người khác, có thể thấy rằng rất nhiều trường hợp Chấp
hành viên khi tổ chức thi hành bản án, quyết định, đã rất khó khăn khi kê biên
đối với loại tài sản này. Nguyên nhân dẫn đến những khó khăn đó có thể từ
những lý do chủ quan, cũng có thể từ những lý do khách quan. Với phần nghiên
cứu và kết quả đạt được của chương này cho thấy, một trong những ngun nhân
chủ yếu chính là cịn tồn tại một số bất cập của pháp luật về kê biên quyền sử
dụng đất của người phải thi hành án trong trường hợp trên đất có tài sản của
người khác. Cụ thể:
Thứ nhất, bất cập liên quan đến các quy định về thông báo thi hành án,
như quy định về thời hạn, quy định về hình thức thơng báo trên phương tiện
thơng tin truyền thơng.
Thứ hai, vẫn cịn nhiều quan điểm khác nhau khi bàn về hướng xử lý đối
với tài sản của người khác trên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án.
Thứ ba, trên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án có mồ mả của
người khác.
Thứ tư, bất cập, vướng mắc khi tài sản bảo đảm bị kê biên là quyền sử
dụng đất cấp cho hộ gia đình.
Thứ năm, ngân hàng, tổ chức tín dụng khác thiếu sự xác minh, thẩm định
vì vậy trong nhiều trường hợp nhận thế chấp quyền sử dụng đất của người phải
thi hành án, nhưng không đề cập đến tài sản trên đất, do vậy Chấp hành viên khi
kê biên, xử lý quyền sử dụng đất này, việc xử lý các tài sản trên đất gặp rất nhiều
khó khăn.
Với các bất cập, vướng mắc được chỉ ra trên, việc sớm hoàn thiện pháp
luật về kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong trường hợp
trên đất có tài sản của người khác theo hướng kiến nghị trên là rất cần thiết.


20

CHƢƠNG 2
XỬ LÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƢỜI PHẢI THI HÀNH ÁN
TRONG TRƢỜNG HỢP TRÊN ĐẤT CÓ TÀI SẢN CỦA NGƢỜI KHÁC
Tại Điều 100 và Điều 101 Luật THADS năm 2014 đã đưa ra cách thức xử
lý đối với tài sản kê biên nói chung, tài sản kê biên là quyền sử dụng đất nói
riêng, theo đó những tài sản kê biên này có thể được giao cho người được thi
hành án để trừ vào số tiền được thi hành án hoặc bán tài sản kê biên. Đối với tài
sản kê biên là quyền sử dụng đất thì hình thức bán tài sản này là bán đấu giá.
2.1. Giao quyền sử dụng đất bị kê biên cho ngƣời đƣợc thi hành án
Trong trường hợp quyền sử dụng đất của người phải thi hành án đã bị kê
biên, sau khi tiến hành định giá, các bên đương sự có quyền thoả thuận với nhau
về việc giao nhận tài sản này để trừ vào số tiền được/phải thi hành án. Trường
hợp các đương sự thoả thuận được, CHV sẽ lập biên bản về sự thoả thuận này.
Trong rất nhiều bản án, quyết định, lại có nhiều người được thi hành án,
nếu vậy, việc thoả thuận phải có sự đồng ý của tất cả những người được thi hành
án. Khi những người được thi hành án thoả thuận được với nhau về người nhận
tài sản, trách nhiệm của người này trong việc hoàn lại giá trị cho những người
được thi hành án khác, CHV lập biên bản về sự thoả thuận. Trường hợp những
người được thi hành án không thoả thuận được, CHV sẽ tổ chức cho họ bốc
thăm, để xác định người có quyền nhận tài sản kê biên để trừ vào số tiền được thi
hành án.
Mặc dù đã có những quy định như trên về giao tài sản kê biên cho người
được thi hành án, tuy nhiên thực tiễn áp dụng lại tồn tại một số bất cập sau:
Thứ nhất, liên quan việc nhận quyền sử dụng đất kê biên là đất trồng lúa
Theo quy định nêu trên của Luật THADS, người được THA có quyền
nhận tài sản kê biên là quyền sử dụng đất trồng lúa để trừ vào số tiền được THA,
mà khơng cần biết tình trạng cơng việc, nghề nghiệp, nhu cầu sử dụng đất và
điều kiện sử dụng đất của người này. Nói cách khác, theo như quy định trên của
Điều 100 Luật THADS năm 2014, thì người được thi hành án nào cũng có quyền
nhận quyền sử dụng đất trồng lúa để trừ vào số tiền được thi hành án. Quy định