Pháp luât về bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự từ thực tiễn tại tỉnh Hà Nam LV ThS Luat học_

MỤC LỤC
Trang
1

MỞ ĐẦU

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ

8

PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG
THI HÀNH ÁN DÂN SỰ

1.1.

Lý luận về bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự

8

1.1.1. Khái niệm và đặc điểm về thi hành án dân sự

8

1.1.2. Khái niệm và đặc điểm bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi

12

hành án dân sự
1.1.3. Mục đích, ý nghĩa của bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi

17

hành án dân sự
1.2.

Lý luận về pháp luật về bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất

20

trong thi hành án dân sự
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về bán đấu giá tài sản là

20

quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự
1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng, chi phối tới pháp luật về bán đấu giá tài sản

24

là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự
1.3.

Cơ cấu điều chỉnh của pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất

26

trong thi hành án dân sự
1.3.1. Chủ thể bán đấu giá trong thi hành án dân sự

26

1.3.2. Tổ chức bán đấu giá tài sản và Đấu giá viên

27

1.3.3. Người có tài sản bán đấu giá và người sở hữu tài sản bán đấu giá

29

1.3.4. Người tham gia đấu giá tài sản và các chủ thể khác liên quan

30

1.3.5. Đối tượng bán đấu giá là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự

32

1.3.6. Hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự

32


1.3.7. Trình tự, thủ tục bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án

34

dân sự
1.3.8. Trách nhiệm của cơ quan thi hành án dân sự và các cơ quan có

39

thẩm quyền trong việc thực thi bán đấu giá quyền sử dụng đất
trong thi hành án dân sự
1.4.

Các nguyên tắc của bán đấu giá trong thi hành án dân sự

40

1.4.1. Nguyên tắc công khai, liên tục

40

1.4.2. Nguyên tắc khách quan, trung thực, bình đẳng

40

1.4.3. Nguyên tắc bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia

42

1.4.4. Mọi cuộc bán đấu giá đều phải do đấu giá viên điều hành theo

42

đúng trình tự, thủ tục bán đấu giá
Chương 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ

45

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TẠI

TỈNH HÀ NAM

2.1.

Tổng quan về tình hình bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi

45

hành án dân sự tại tỉnh Hà Nam
2.2.

Thực tiễn áp dụng pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất

47

trong thi hành án dân sự tại tỉnh Hà Nam
2.2.1. Tổ chức bán đấu giá tài sản và Đấu giá viên

47

2.2.2. Tiếp nhận yêu cầu, nghiên cứu hồ sơ đề nghị và ký kết hợp đồng

49

bán đấu giá quyền sử dụng đất
2.2.3. Niêm yết, thông báo công khai việc bán đấu giá tài sản

49

2.2.4. Đăng ký, thu phí tham gia đấu giá và tiền đặt trước tham gia đấu giá

50

2.2.5. Trình tự tổ chức cuộc bán đấu giá tài sản

51

2.3.

52

Đánh giá tình hình thi hành pháp luật về bán đấu giá quyền sử
dụng đất trong thi hành án dân sự tại tỉnh Hà Nam

2.3.1. Kết quả đạt được

52


2.3.2. Những hạn chế, bất cập

53

2.3.3. Nguyên nhân của những hạn chế, bất cập trong bán đấu giá quyền

59

sử dụng đất trong thi hành án dân sự tại tỉnh Hà Nam
Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ

65

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TẠI
TỈNH HÀ NAM

3.1.

Định hướng, nguyên tắc và yêu cầu hoàn thiện pháp luật về bán đấu

65

giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự tại tỉnh Hà Nam
3.1.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất

65

trong thi hành án dân sự tại tỉnh Hà Nam
3.1.2. Nguyên tắc hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất

67

trong thi hành án dân sự tại tỉnh Hà Nam
3.1.3. Yêu cầu hoàn thiện pháp luật bán đấu giá quyền sử dụng đất trong

69

thi hành án dân sự tại tỉnh Hà Nam
3.2.

Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quy định, áp dụng pháp luật về bán

72

đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự tại tỉnh Hà Nam
3.2.1. Về ban hành văn bản pháp luật bán đấu giá tài sản

72

3.2.2. Về hoạt động của cấp địa phương

79

3.3.

82

Điều kiện thực hiện các giải pháp

KẾT LUẬN

86

TÀI LIỆU THAM KHẢO

88


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐGTS : Bán đấu giá tài sản
BLDS

: Bộ luật dân sự

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

THADS : Thi hành án dân sự
UBND

: Ủy ban nhân dân


DANH MỤC CÁC BẢNG

Số hiệu

Tên bảng

Trang

Kết quả hoạt động bán đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh Hà

52

bảng
2.1

Nam (từ năm 2010 đến hết năm 2015)

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Bán đấu giá tài sản (BĐGTS) trong thi hành án dân sự (THADS) là giai
đoạn cuối cùng trong quá trình xử lý tài sản của người phải thi hành án khi bị cưỡng
chế thi hành án để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp cho Nhà nước, tổ chức, cá nhân
và để bản án, quyết định của Tịa án có hiệu lực thi hành trên thực tế.
Ở Việt Nam, BĐGTS trong THADS được xuất hiện lần đầu tiên trong Pháp
lệnh THADS ngày 28/8/1989 (Điều 28 quy định về BĐGTS đã kê biên). Kể từ Pháp
lệnh THADS năm 1989, đã có rất nhiều văn bản được ban hành, trong đó một số
văn bản quan trọng như Luật THADS năm 2008, Luật sửa đổi bổ sung Luật
THADS năm 2014; đặc biệt là sự ra đời của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày
04/3/2010 của Chính phủ về BĐGTS (sau đây gọi là Nghị định số 17/2010/NĐ-CP)
ra đời trên cơ sở kế thừa Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 đã góp phần
đưa cơng tác BĐGTS trong cả nước nói chung và trên địa bàn tỉnh Hà Nam nói
riêng cơ bản đi vào quỹ đạo. Việc triển khai thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP,
Luật THADS và các văn bản hướng dẫn nhìn chung nhận được sự quan tâm, ủng hộ
của các cấp, các ngành; trình tự, thủ tục BĐGTS bảo đảm chặt chẽ và khách quan
hơn, tính chuyên nghiệp của hoạt động bán đấu giá từng bước được nâng lên.
Bán đấu giá tài sản nói chung và bán đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ)
nói riêng nhằm mục đích bán được tài sản với giá cao nhất để người phải thi hành
án có khoản tiền cao nhất để thực hiện nghĩa vụ thi hành án về tài sản và đưa QSDĐ
tiếp cận được với đại chúng người mua, qua đó phát huy cao nhất giá trị của QSDĐ
mà người bán QSDĐ đấu giá mong muốn đạt được.
Bán đấu giá QSDĐ trong THADS là một hình thức xử lý tài sản bị kê biên
cưỡng chế - là biện pháp nghiêm khắc để đảm bảo hiệu lực thực thi của bản án,
quyết định của Tịa án trên thực tế; khơi phục lại quyền và lợi ích hợp pháp cho
người được thi hành án đồng thời thể hiện cũng thể hiện được tính nghiêm minh của

1

pháp luật. Thông qua biện pháp bán công khai QSDÐ phải thi hành án thì quyền lợi
của chính người phải thi hành án cũng được đảm bảo.
Bán đấu giá QSDĐ trong THADS là biện pháp cưỡng chế của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền đối với người phải THADS, trong trường hợp họ không tự
nguyện thi hành án.
Sau bảy năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, hoạt động BĐGTS nói
chung và bán đấu giá QSDĐ trong THADS đã đạt được một số kết quả đáng ghi
nhận, góp phần vào việc giảm số lượng án dân sự chuyển kỳ sau, quyền và lợi ích
của các bên trong hoạt động thi hành án nhìn chung được bảo đảm, giá trị tài sản
bán được cao hơn nhiều so với giá khởi điểm ngày càng tăng, thu ngân sách nhà
nước thông qua hoạt động bán đấu giá đạt hiệu quả ngày càng cao, bước đầu khẳng
định hiệu quả của chủ trương xã hội hóa, chuyên nghiệp hóa trong lĩnh vực BĐGTS.
Sau hơn 28 năm triển khai hoạt động BĐGTS trong THADS nói chung và
bán đấu giá QSDĐ trong THADS nói riêng đã đạt được một số kết quả đáng ghi
nhận, đã đạt được những mục đích ban đầu đề ra. Tuy nhiên, bên cạnh những thành
tựu đã đạt được, hoạt động BĐGTS trong THADS vẫn còn hạn chế, vướng mắc
nhất định và cũng là bài toán nan giải cho cả Trung tâm dịch vụ BĐGTS và các cơ
quan THADS.
Dưới góc độ lý luận, hành lang pháp lý cho hoạt động này chưa thực sự
hoàn thiện, đang bộc lộ nhiều điểm bất cập như hệ thống văn bản quy phạm pháp
luật về BĐGTS chưa đồng bộ, một số quy định về trình tự, thủ tục bán đấu giá cịn
kéo dài khơng rõ ràng dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau, không quy định số lần
các bên đương sự được quyền yêu cầu định giá lại tài sản, chế tài đối với đội ngũ
đấu giá viên vi phạm nguyên tắc nghề nghiệp còn chưa hợp lý, chất lượng của đội
ngũ đấu giá viên chưa đáp ứng được yêu cầu chuyên nghiệp hóa; hoạt động của các
tổ chức bán đấu giá cịn nhiều bất cập; cơng tác quản lý nhà nước đối với hoạt động
BĐGTS chưa cao... Chính vì vậy, pháp luật điều chỉnh trong lĩnh vực này cũng
đang dần được hoàn thiện. Cụ thể, Luật đấu giá tài sản 2016 sẽ chính thức có hiệu

2


lực từ ngày 01/07/2017; Nghị định 62/2017/NĐ-CP hướng dẫn Luật đấu giá tài sản
sẽ có hiệu lực từ 01/07/2017 thay thế cho Nghị định số 17/2010/NĐ-CP để giải
quyết những bất ổn được rút ra từ thực tiễn thực hiện.
Từ sự hạn chế về mặt lý luận dẫn đến việc khách hàng có tâm lý ngại mua
tài sản bán đấu giá trong THADS, nhiều tài sản được đem ra đấu giá nhiều lần
nhưng khơng có ai mua mặc dù giá trị của nó lớn hơn nhiều so với giá khởi điểm mà
doanh nghiệp bán đấu giá đề xuất. Có nhiều trường hợp tài sản đã bán đấu giá thành
công nhưng không bàn giao được hoặc kéo dài việc bàn giao gây bức xúc trong dư
luận xã hội, quyền lợi của các bên trong quan hệ BĐGTS thi hành án chưa đảm bảo
và ngay cả uy tín của các tổ chức BĐGTS cũng bị ảnh hưởng.
Hà Nam là một trong số các tỉnh, thành phố có số lượng vụ việc thi hành án
liên quan đến QSDĐ nhiều nhất cả nước. Chính vì vậy, cơng tác BĐGTS trong
THADS nói chung và bán đấu giá QSDĐ trong THADS nói riêng nhận được sự
quan tâm rất lớn từ các cấp có thẩm quyền. Nhờ đó, trong những năm qua, bán đấu
giá QSDĐ trong THADS trên địa bàn tỉnh Hà Nam có những chuyển biến tích cực
như số việc, số tiền thi hành án xong năm sau cao hơn năm trước, một số vụ việc phức
tạp, tồn đọng kéo dài được giải quyết dứt điểm, hạn chế đơn thư khiếu nại, tố cáo.
Điều này giúp cho lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức,
cá nhân được đảm bảo, góp phần giữ gìn an ninh, trật tự, an tồn xã hội trên địa bàn
tỉnh. Đồng thời, tổ chức bộ máy cơ quan THADS được củng cố, kiện tồn; phẩm
chất chính trị, trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ lãnh đạo quản lý, của Chấp
hành viên, công chức thi hành án từng bước được nâng cao đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ.
Tuy nhiên, cơng tác này thời gian qua vẫn cịn một số tồn tại, hạn chế đó là:
cơng tác lãnh đạo, chỉ đạo của các đơn vị thi hành án chưa thật sự quyết liệt; việc
phối hợp trong công tác thi hành án có lúc, có nơi thiếu chặt chẽ, đồng bộ; đội ngũ cán
bộ, công chức, cơ sở vật chất, phương tiện phục vụ chưa đáp ứng được yêu cầu thực

tiễn. Vì vậy, tơi đã chọn đề tài "Pháp luât về bán đấu giá quyền sử dụng đất trong
thi hành án dân sự từ thực tiễn tại tỉnh Hà Nam" làm luận văn thạc sĩ của mình.

3


2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong những năm gần đây, trước yêu cầu đổi mới đất nước, cải cách hành
chính và cải cách tư pháp đã có nhiều cơng trình nghiên cứu khoa học pháp lý đề
cập đến vấn đề BĐGTS trong THADS nói chung bán đấu giá QSDĐ trong THADS
nói riêng đã được cơng bố. Cụ thể về đề tài nghiên cứu có đề tài nghiên cứu cấp Bộ
"Hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể chế kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam" do Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư
pháp thực hiện năm 2011. Đề tài được coi là cơng trình lớn cấp Bộ, nghiên cứu toàn
bộ pháp luật về bán đấu giá.
Đề tài luận án tiến sĩ luật học "Pháp luật về đấu giá tài sản trong thương
mại ở Việt Nam" của Nguyễn Mạnh Cường tại Viện khoa học xã hội Việt Nam năm
2012 cũng đã phân tích những quy định chung nhất của pháp luật Việt Nam về đấu
giá tài sản trong lĩnh vực thương mại.
Đề tài luận văn thạc sĩ luật học "Bán đấu giá tài sản trong thi hành án dân
sự theo pháp luật Việt Nam" của Bùi Thị Thu Hiền (Khoa Luật - Đại học Quốc gia
Hà Nội năm 2014), đã phân tích tương đối đầy đủ các vấn đề liên quan đến BĐGTS
để thi hành án từ đó đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật.
"Hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản ở Việt Nam" (2007) là luận
văn của Nguyễn Việt Hùng (Trường Đại học Luật Hà Nội) đã nghiên cứu hệ thống
pháp luật về BĐGTS qua đó có những nhận định về hạn chế, bất cập và đưa ra
những giải pháp hoàn thiện pháp luật về BĐGTS tại Việt Nam.
Luận văn thạc sĩ "Một số vấn đề về quản lý nhà nước đối với hoạt động bán
đấu giá tài sản ở Việt Nam hiện nay" (2012) của Nguyễn Thị Thanh Nga (Trường
Đại học Luật Hà Nội) đã xem xét những vấn đề về lý luận, thực trạng và đề ra

những định hướng để hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà nước đối với hoạt động
BĐGTS ở Việt Nam.
"Bán đấu giá tài sản - Một số vấn đề lý luận và thực tiễn" (2014) của Đặng
Thị Tâm (Trường Đại học Luật Hà Nội) đã đề cập đến những vấn đề về lý luận và
hiện trạng về BĐGTS của Việt Nam.

4


Một số đề tài nghiên cứu khoa học như: "Một số bất cập trong việc định giá
tài sản kê biên" của Vũ Hịa đăng trên Tạp chí Dân chủ và pháp luật, tháng 12/2012;
"Một số vướng mắc về bán đấu giá tài sản để thi hành án" của Nguyễn Hồng Sinh
đăng trên Tạp chí Kiểm sát, số 23, tháng 12/2011; "Quá trình hình thành và phát
triển của pháp luật bán đấu giá tài sản ở Việt Nam", của Nguyễn Thị Minh đăng tại
Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số chun đề năm 2012...
Nhìn chung các cơng trình nghiên cứu trên đã đi sâu vào nghiên cứu nhiều
vấn đề trong lĩnh vực BĐGTS để thi hành án. Các cơng trình khoa học trên, phần
nào đã nghiên cứu được một số cơ sở lý luận khoa học và thực tiễn trong lĩnh vực
BĐGTS, như lý luận về BĐGTS; hoàn thiện pháp luật về pháp luật BĐGTS; quản
lý nhà nước về BĐGTS; những khó khăn, vướng mắc trong hoạt động BĐGTS,...
Những cơng trình nghiên cứu khoa học trên đã giúp cho tác giả có được cách tiếp
cận để tiếp tục kế thừa nghiên cứu, bổ sung thêm về cơ sở lý luận và thực tiễn để tác
giả nghiên cứu và hoàn thiện đề tài khoa học của mình.
Tuy nhiên, chưa có cơng trình khoa học nào đi vào nghiên vấn đề bán đấu
giá QSDÐ để thi hành án tại một địa bàn cụ thể từ đó có cơ sở để hồn thành lý
luận và đưa vào thực tiễn thực hiện cho phù hợp với điều kiện của địa phương.
3. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài
- Mục đích của đề tài nghiên cứu này nhắm phân tích, làm rõ quy định hiện
hành của pháp luật về bán đấu giá QSDĐ trong THADS. Qua đó đánh giá được
thực tiễn thi hành pháp luật về bán đấu giá QSDĐ trong THADS tại tỉnh Hà Nam.

Trên cơ sở những bất cập trong quá trình thực tiễn thực hiện tác giả đưa ra các giải
pháp để hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá QSDĐ trong THADS nhằm tối đa hóa
hiệu quả công tác thi hành pháp luật về bán đấu giá QSDĐ trong THADS trên cả
nước nói chung và tại Hà Nam nói riêng.
- Đối tượng nghiên cứu đề tài là những vấn đề lý luận về bán đấu giá QSDĐ
trong THADS, các quy định của pháp luật về bán đấu giá QSDĐ trong THADS và
thực tiễn thực hiện các quy định của pháp luật về bán đấu giá QSDĐ trong THADS
tại Tỉnh Hà Nam.

5


- Phạm vi: Chỉ nghiên cứu về những vấn đề lý luận và thực tiễn bán đấu giá
QSDĐ, việc thực thi các quy định về bán đấu giá QSDĐ trong THADS trên địa bàn
tỉnh Hà Nam.
+ Không nghiên cứu bán đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án
đầu tư, tạo vốn cho ngân sách
+ Không nghiên cứu bán đấu giá các tài sản khác.
4. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác Lênin, quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam và tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà
nước và pháp luật. Bên cạnh đó, những phương pháp khoa học khác như phương
pháp phân tích, diễn giải, tổng hợp, so sánh cũng được sử dụng để giải quyết những
nhiệm vụ đặt ra đối với việc nghiên cứu đề tài.
5. Kết quả nghiên cứu mới và giá trị ứng dụng của đề tài
Ðây là cơng trình khoa học về BĐGSDĐ trong THADS đầu tiên đã có
những đóng góp sau:
- Đưa ra được khái niệm, đặc điểm, đánh giá được vai trò, ý nghĩa của bán
đấu giá QSDĐ trong THADS.
- Ðánh giá được quy định hiện hành của pháp luật về bán đấu giá QSDĐ
trong THADS gắn liền với việc thực thi pháp lật bán đấu giá QSDĐ trong THADS

trong phạm vi một địa phương cụ thể là tỉnh Hà Nam.
- Làm rõ được điểm riêng của bán đấu giá QSDĐ trong THADS với bán đấu
giá QSDĐ nói chung; điểm riêng bán đấu giá QSDĐ trong THADS tại tỉnh Hà Nam.
- Đề xuất được các giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động bán đấu giá QSDĐ
trong THADS tại Hà Nam, qua đó góp phần hồn thiện việc xây dựng và thực thi pháp
luật, THADS.
6. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn
chia gồm 3 chương:

6


Chương 1: Cơ sở lý luận về bán đấu giá quyền sử dụng đất và pháp luật về
bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự.
Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất
trong thi hành án dân sự tại tỉnh Hà Nam.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất
trong thi hành án dân sự tại tỉnh Hà Nam.

7


Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ
1.1. Lý luận về bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm về thi hành án dân sự
1.1.1.1. Khái niệm thi hành án dân sự

Xuất phát từ một nguyên tắc hiến định đã được nêu ở Điều 106 Hiến pháp
2013: "Bản án, quyết định của Tịa án nhân dân có hiệu lực pháp luật phải được cơ
quan, tổ chức, cá nhân tôn trọng; cơ quan, tổ chức, cá nhân hữu quan phải nghiêm
chỉnh chấp hành". Vậy nên họat động thi hành án nói chung và hoạt động THADS
nói riêng có ý nghĩa vơ cùng quan trọng đối với tịan bộ q trình giải quyết vụ án
bởi vì bản án, quyết định chỉ có ý nghĩa khi bản án án đó được thi hành trên thực
tiễn, khi đó quyền và lợi ích hợp phảp của các đương sự vì thế cũng được bảo vệ
một cách trọn vẹn, đầy đủ hơn, góp phần đảm bảo tính nghiêm minh của xã hội và
pháp chế xã hội chủ nghĩa. Hiện nay, có hai quan điểm về THADS: một là, coi
THADS là một giai đoạn của tố tụng dân sự; hai là, coi THADS là một dạng của
hoạt động hành chính - tư pháp.
Đối với quan điểm thứ nhất, THADS được cho là một giai đoạn của quá
trình tố tụng dân sự. Quan điểm này dựa trên cơ sở có xét xử thì phải có thi hành án,
thi hành án dựa trên hoạt động của công tác xét xử. Xét xử và thi hành án là hai mặt
thống nhất của q trình bảo vệ lợi ích cho đương sự. Quan điểm này thừa nhận
không phải mọi hoạt động trong quá trình thi hành án và quyết định của Tịa án đều
nằm trong phạm vi điều chỉnh của Bộ luật tố tụng dân sự nhưng lại cho rằng
THADS thực chất là hoạt động tố tụng của Tòa án, của các cơ quan, tổ chức có
thẩm quyền nhằm đảm bảo cho bản án và quyết định của Tòa án được thi hành một
cách chính xác và kịp thời.

8


Quan điểm thứ hai lại cho rằng, THADS là một hoạt động hành chính - tư
pháp. Theo quan điểm này thì tố tụng là quá trình tiến hành giải quyết các vụ án
theo quy định của pháp luật, quá trình này trải qua nhiều giai đoạn và các giai đoạn
này có liên quan mật thiết với nhau trong thể thống nhất trong đó xét xử là giai đoạn
cuối cùng của q trình nên bản án, quyết định của Tịa án là kết quả cuối cùng
đánh dấu sự kết thúc của quá trình tố tụng. Quan điểm này được thừa nhận rộng rãi

nhất do:
 - Cơ sở của hoạt động thi hành án là các bản án, quyết định dân sự của Tồ
án; các cơ quan tham gia vào q trình thi hành án chủ yếu là cơ quan tư pháp (theo
nghĩa rộng);
- Thi hành án dân sự là giai đoạn kế tiếp sau giai đoạn xét xử, có mối quan
hệ mật thiết, đan xen với các giai đoạn tố tụng trước đó (ví dụ: việc thi hành các
quyết định khẩn cấp tạm thời của Tồ án; trong q trình thi hành án, Chánh án Tồ
án, Viện trưởng Viện kiểm sát có thẩm quyền yêu cầu cơ quan thi hành án hoãn
việc thi hành án, quyết định tạm đình chỉ thi hành án để xem xét lại bản án theo
trình tự giám đốc thẩm hoặc tái thẩm...). Tuy nhiên, thi hành án lại có tính độc lập
tương đối thể hiện ở chỗ hoạt động này được bắt đầu bằng quyết định của Thủ
trưởng cơ quan thi hành dân sự đối với THADS. Những quyết định này mang tính
bắt buộc chấp hành đối với tất cả các chủ thể có trách nhiệm và nghĩa vụ liên quan
đến việc thi hành án. Các cơ quan, tổ chức, công dân, trong phạm vi trách nhiệm
của mình có nghĩa vụ chấp hành và phối hợp thực hiện để thi hành án đạt hiệu quả.
Tính chấp hành trong thi hành án phản ánh một đặc trưng chứng tỏ nó khơng đơn
thuần là hoạt động tố tụng thuần tuý. Bên cạnh các chủ thể là Tòa án, Viện kiểm sát,
chúng ta có thể thấy các chủ thể tham gia vào giai đoạn thi hành án đông đảo và đa
dạng hơn so với các giai đoạn tố tụng trước đó, ví dụ UBND địa phương nơi người
phải thi hành án cư trú; cơ quan, tổ chức nơi người phải thi hành án làm việc...
- Theo quy định của Hiến pháp năm 1992 và Luật tổ chức Viện kiểm sát
nhân dân thì Viện kiểm sát nhân dân khơng thực hiện chức năng kiểm sát chung

9


như trước đây, có nghĩa là khơng thực hiện chức năng kiểm sát đối với hoạt động
hành chính mà chỉ kiểm sát đối với hoạt động tư pháp. Tuy nhiên, trong Luật tổ
chức Viện kiểm sát nhân dân hiện hành vẫn có một chương với nhiều điều quy định
về kiểm sát thi hành án. Trong thực tiễn, Viện kiểm sát nhân dân các cấp đã ban

hành nhiều kháng nghị đối với các quyết định về thi hành án. Tuy nhiên, tính chất
của kháng nghị trong giai đoạn thi hành án có nhiều điểm khơng giống với kháng
nghị trong giai đoạn xét xử... Điều này cho thấy rõ mối quan hệ mật thiết, đan xen
giữa các cơ quan tiến hành tố tụng với cơ quan thi hành án, giữa pháp luật tố tụng tư
pháp với pháp luật về thi hành án, giữa quan hệ pháp luật tố tụng với quan hệ pháp
luật về thi hành án.
- Thi hành án dân sự không thể là một giai đoạn tố tụng đơn thuần vì THADS
có mục đích khác với mục đích của tố tụng. Điều này thể hiện ở chỗ, mục đích của
tố tụng là xác định các chứng cứ để khôi phục lại trạng thái ban đầu của sự việc.
Nói cách khác, tố tụng là quá trình đi tìm sự thật của các vụ việc đã diễn ra để dựa
trên cơ sở đó đưa ra cách giải quyết tối ưu nhất theo đúng quy định của pháp luật. Với
mục đích đó, tồn bộ quá trình tố tụng diễn ra theo một quy trình chặt chẽ và đảm
bảo các nguyên tắc bình đẳng, cơng khai, dân chủ,... và khi có phán quyết của Tịa
án thì q trình tố tụng kết thúc. Trong khi đó, THADS là q trình tiến hành các
hoạt động nhằm mục đích thực hiện các bản án, quyết định của Tịa án đã có hiệu lực
pháp luật. Q trình này có thể do các chủ thể phải thi hành án tự giác thi hành hoặc
do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cưỡng chế các chủ thể đó phải thi hành án.
- Thi hành án cũng không đơn giản là hoạt động của các cơ quan hành
chính. Thi hành án là một trong những giai đoạn kế tiếp của hoạt động xét xử, là
hoạt động nối liền giữa hoạt động tư pháp và hoạt động hành chính. Với tính chất là
một hoạt động chấp hành, căn cứ để thi hành án là các bản án, quyết định của Tòa
án đã có hiệu lực pháp luật. Trong q trình THADS, cơ quan THADS và các cơ
quan liên quan không chỉ áp dụng các quy định của pháp luật tố tụng mà còn áp
dụng các quy định của pháp luật về hành chính - tư pháp. Bên cạnh những quan hệ

10


pháp luật phát sinh trong quá trình THADS do pháp luật tố tụng điều chỉnh cịn có
những quan hệ pháp luật phát sinh nhưng không được điều chỉnh bởi pháp luật tố

tụng như: kê biên tài sản, hoãn thi THADS, tạm đình chỉ THADS,...
Như vậy, ta có thể hiểu: THADS là việc tổ chức thi hành các bản ản, quyết
định của các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền đã có hiệu lực nhằm bảo vệ quyền và
lợi ích hợp pháp của cá nhân cơ quan, tổ chức có liên quan.
1.1.1.2. Đặc điểm của thi hành án dân sự
Thi hành án dân sự là một dạng hoạt động mang tính hành chính - tư pháp
của Nhà nước nhằm thực hiện quyền lực nhà nước trong lĩnh vực tư pháp, bảo đảm
hiệu lực của bản án, quyết định của Tòa án. Hoạt động này do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền thực hiện có những đặc điểm như sau:
- Thi hành án dân sự ln có mối quan hệ chặt chẽ với hoạt động của Tòa
án, đặc biệt hiệu quả của hoạt động THADS phụ thuộc rất lớn vào chất lượng của
hoạt động xét xử.
- Hoạt động THADS được tiến hành theo một trình tự, thủ tục chặt chẽ do
pháp luật quy định từ khi bắt đầu cho đến khi kết thúc, trên một cơ sở pháp lý đầy
đủ, rõ ràng, đảm bảo sự công bằng trong thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên
trong THADS.
- Thi hành án dân sự chỉ nhằm thực hiện các bản án, quyết định của cơ quan
tài phán. Nó có tính chất bắt buộc đối với cá nhân, cơ quan tổ chức liên quan tới bản
án, quyết định của Tòa án dẫn đến hậu quả pháp lý nhất định và có thể bị xử lý bằng
chế tài.
- Trong quá trình THADS những người phải thi hành án và những người
được thi hành án vẫn có thể tự thỏa thuận với nhau để tự thi hành án phù hợp với
pháp luật và đạo đức xã hội. Cơ quan THADS có trách nhiệm theo dõi, giám sát và
ghi nhận việc tự thỏa thuận thi hành của các bên đương sự. Đây là một hành lang
pháp lý mở nhằm tiếp tục đảm bảo nguyên tắc tự định đoạt của các đương sự trong
tố tụng dân sự ở giai đoạn thi hành án. Chính tính "mở" này tạo ra những điều kiện

11

quan trọng cho chủ trương xã hội hóa một số mặt của hoạt động THADS, giảm
thiểu sự can thiệp, hỗ trợ từ phía Nhà nước, tăng tính chủ động của các đương sự,
phù hợp với những yêu cầu của Nhà nước về nâng cao tính tích cực của cơng dân.
- Tùy từng trường hợp cụ thể, cơ quan THADS được chọn biện pháp thích
hợp, chủ động giải quyết các vấn đề nảy sinh trong quá trình thi hành án (cưỡng
chế, kê biên tài sản, ủy thác thi hành án) sao cho việc thi hành án đạt được mục đích
và hiệu quả.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi
hành án dân sự
1.1.2.1. Khái niệm bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự
Khi nền kinh tế càng phát triển thì hoạt động mua bán hàng hóa càng diễn
ra sơi động được thể hiện dưới nhiều hình thức khác nhau, trong đó mua bán dưới
hình thức đấu giá được lựa chọn như một phương thức hiệu quả nhằm thúc đẩy hoạt
động mua bán. Mua bán QSDĐ bằng hình thức đấu giá cũng đang phát triển rất
mạnh mẽ. Bán đấu giá QSDĐ trong THADS là một phần trong công tác thi hành án
nhằm phục vụ cho hoạt động thi hành án. Do đó, nó có ảnh hưởng, tác động lớn đến
hiệu quả của cơng tác thi hành án. Vì vậy, để hiểu rõ thế nào là bán đấu giá QSDĐ
trong THADS thì ta cần phân tích tìm hiểu các khái niệm liên quan.
Theo Từ điển tiếng Việt thì đấu giá là một q trình mua và bán bằng cách
đưa ra món hàng cần đấu giá, ra giá và sau đó bán món hàng cho người ra giá cao
nhất. Theo quy định tại khoản 1 Điều 185 Luật thương mại 2005: "Đấu giá hàng
hóa là hoạt động thương mại, theo đó người bán hàng tự mình hoặc thuê người tổ
chức đấu giá thực hiện việc bán hàng công khai để chọn người mua trả giá cao
nhất". Khoản 1 Điều 2 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP quy định BĐGTS là hình thức
bán tài sản cơng khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia
đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục được quy định tại Nghị định này.
Đấu giá hàng hóa trong Luật thương mại năm 2005 đã có quy định phù hợp
với thực tiễn hơn, khi ngoài việc ghi nhận phương thức trả giá lên cũng đã ghi nhận

12

phương thức đặt giá xuống, theo đó người đầu tiên chấp nhận ngay mức giá khởi
điểm hoặc mức giá được hạ thấp hơn mức giá khởi điểm là người được mua tài sản
đấu giá (điểm b, khoản 2 Điều 185). Bản thân quy phạm định nghĩa về đấu giá hàng
hóa được quy định trong Luật này vẫn đặt nặng việc đấu giá theo phương thức trả
giá lên "đấu giá hàng hóa là hoạt động thương mại, theo đó người bán hàng tự mình
hoặc thuê người tổ chức đấu giá thực hiện việc bán hàng công khai để chọn người
mua trả giá cao nhất" (khoản 1 Điều 185).
Trong lĩnh vực đấu giá quyền khai thác khoáng sản, Nghị định số
22/2012/NĐ-CP cũng đã ghi nhận phương thức trả giá lên dưới hình thức bỏ phiếu
kín trực tiếp từng vịng đấu giá, liên tục không gián đoạn trong suốt phiên đấu giá
bỏ. Phương thức này có hình thức tương đối gần với phương thức đấu giá niêm
phong được áp dụng trên thế giới, nhưng chưa thực sự ghi nhận đầy đủ tính chất
pháp lý của nó: người tham gia mua tài sản đấu giá cùng nộp giá chào một lúc, có
thể cơng khai về việc trả giá nhưng mức giá chào được giữ kín, khơng cơng khai.
Thơng thường người trả giá mua cao nhất là người được mua tài sản đấu giá, nhưng
cũng có thể người được mua tài sản đấu giá là người trả giá thấp nhất.
Theo quy định của Điều 53 và 54 Hiến pháp thì đất đai thuộc quyền sở hữu
của toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu để thống nhất quản lý, các cá nhân tổ
chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất được quyền sử dụng đối với diện tích
được giao và cho thuê. Điều 4 Luật đất đai 2013 có quy định "Nhà nước trao quyền
sử dụng đất cho người sử dụng đất". Trên thực tế chưa có văn bản pháp luật nào quy
định cụ thể thế nào là quyền sử dụng đất, tuy nhiên quyền sử dụng đất cũng được
coi là một dạng tài sản. Nếu như đối với tài sản thông thường các chủ sở hữu tài sản
có ba quyền là quyền quản lý, quyền sử dụng và quyền định đoạt thì người được
giao đất chỉ có một quyền duy nhất đó là quyền sử dụng. Vì vậy, ta có thể hiểu khái
niệm quyền sử dụng đất qua khái niệm về quyền sử dụng được quy định trong Bộ
luật dân sự (BLDS). Điều 189 BLDS năm 2015: "Quyền sử dụng là quyền khai thác
công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản". Như vậy có thể hiểu quyền sử dụng

13


đất được hiểu là quyền được khai thác công dụng của thửa đất, hưởng hoa lợi, lợi tức
từ thửa đất. Cho nên khi chủ thể là cá nhân, tổ chức được nhà nước giao đất thì người
sử dụng đất sẽ được hưởng các quyền khai thác, quyền hưởng hoa lợi, lợi tức,
quyền đứng tên, quyền chuyển quyền sử dụng đất cho người khác (như quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thừa kế QSDĐ) đối với thửa đất
được giao.
Hiện nay trên thế giới và Việt Nam có nhiều quan điểm khác nhau về bán đấu
giá QSDĐ. Dựa trên quan điểm chung nhất thì cả Việt Nam và thế giới đều xác định
bán đấu giá QSDĐ là hình thức mua bán đặc biệt, thực hiện cơng khai có nhiều người
tham gia trả giá, được tổ chức theo những nguyên tắc và thủ tục trình tự nhất định.
Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá QSDĐ đã quy định: "Bán đấu
giá tài sản là hình thức bán tài sản cơng khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai
người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục được quy định tại
nghị định này. Phương thức trả giá lên là phương thức trả giá từ thấp lên cao cho
đến khi người trả giá cao nhất". "Tài sản bao gồm bất động sản và động sản" (khoản 2
Điều 105 BLDS 2015).
Như vậy, có thể hiểu bán đấu giá QSDĐ là hình thức bán QSDĐ được thực
hiện cơng khai có hai người trở lên tham gia đấu giá theo phương thức trả giá từ
thấp lên cao theo quy định của pháp luật.
Trong hoạt động THADS khi người phải thi hành án không tự nguyện thi
hành án nhưng có QSDĐ đảm bảo thi hành án là QSDĐ và giữa người phải thi hành
án và người được thi hành án không thỏa thuận được về việc thi hành án thì chấp
hành viên căn cứ vào quy định của pháp luật về các loại QSDĐ phải bán đấu giá,
trong đó bất động sản là QSDĐ bắt buộc phải bán đấu giá nên QSDĐ sẽ được kê
biên tiến hành thủ tục để bán đấu giá. Bán đấu giá QSDĐ để thi hành án cũng được
tiến hành như bán đấu giá các QSDĐ khác nhưng mục đích là để thi hành án, quyết

định được đưa ra thi hành theo thủ tục THADS.

14


Vì vậy, có thế hiểu bán đấu giá QSDĐ trong THADS là phương thức bán
QSDĐ đối với thửa đất đang được đưa ra để thi hành án bằng việc đưa ra mức sàn
đối với những người tham gia. Theo đó người trả giá cao nhất và cao hơn giá sàn
đưa ra thì được quyền mua QSDĐ đó.
Việc bán đấu giá QSDĐ được áp dụng khi người phải thi hành án không tự
nguyện thi hành án, QSDĐ cần được thi hành trong bản án, quyết định của tòa án là
QSDĐ mà người phải thi hành án khơng cịn tài sản nào khác ngoài QSDĐ.
1.1.2.2. Đặc điểm của bán đấu giá quyền sử dụng đất trong
thi hành án dân sự
Bán đấu giá QSDĐ trong THADS là một hoạt động bán đấu giá nhưng nằm
trong q trình thi hành án nhằm mục đích để thi hành bản án, quyết định của Tòa
án đã có hiệu lực pháp luật. Vì vậy, bán đấu giá QSDĐ trong THADS có những đặc
điểm đặc thù như sau:
Đầu tiên, mục đích bán đấu giá QSDĐ là để thi hành bản án, quyết định của
Tòa án.
Cũng là hoạt động bán đấu giá nhưng bán đấu giá thông thường nhằm mục
đích mang lại lợi nhuận cho chủ thể là chủ sở hữu QSDĐ, còn bán đấu giá QSDĐ
trong THADS lại nhằm mục đích để thi hành cho bản án, quyết định đã có hiệu lực
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy, bán đấu giá QSDĐ trong THADS
sẽ giúp đảm bảo quyền lợi cho chủ thể khác mà không phải chủ sở hữu, quyền lợi
này dựa trên văn bản có tính pháp lý bắt buộc là bản án, quyết định của Tịa án. Vì
vậy, hoạt động bán đấu giá QSDĐ là giai đoạn tiếp sau giai đoạn xét sử đối với một
vụ việc dân sự khi mà có bản án quyết định có hiệu lực pháp luật nhưng đương sự
không tự nguyện thi hành. Bán đấu giá QSDĐ là một hoạt động nằm trong chuỗi
các công việc mà cơ quan thi hành án phải tiến hành để xử lý QSDĐ phải thi hành

án. Mục đích của việc thi hành án là tổ chức triển khai thực hiện theo nội dung của
bản án,quyết định. Vì vậy, trong nhiều trường hợp nếu không xử lý được QGSĐ của
người phải thi hành án sẽ dẫn tới bế tắc, không thể thực hiện được bản án, quyết

15