(Khóa luận tốt nghiệp) Nâng cao năng lực cạnh tranh của Công ty Cổ phần Hoàng Thịnh Phát Land bằng việc áp dụng thuyết năng lực động

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH
-------  -------

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

NÂNG CAO NĂNG LỰC CẠNH TRANH
CỦA CƠNG TY CỔ PHẦN HỒNG THỊNH PHÁT LAND
BẰNG VIỆC ÁP DỤNG THUYẾT NĂNG LỰC ĐỘNG

TRẦN THỊ KIM OANH

Huế, tháng 1 năm 2021

i


ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH
-------  -------

NÂNG CAO NĂNG LỰC CẠNH TRANH
CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN HOÀNG THỊNH PHÁT LAND
BẰNG VIỆC ÁP DỤNG THUYẾT NĂNG LỰC ĐỘNG

Giảng viên hướng dẫn

Sinh viên thực hiện

Th.S Nguyễn Thị Thúy Đạt

Trần Thị Kim Oanh
Lớp: K51E QTKD
Khóa học: 2017 - 2021

Huế, tháng 1 năm 2021
ii


LỜI CẢM ƠN
Bài khóa luận tốt nghiệp này hồn thành, ngồi sự nổ lực của bản thân tơi đã
nhận được rất nhiều sự ủng hộ và giúp đỡ nhiệt tình từ nhiều phía. Tơi xin bày tỏ lịng
biết ơn tới các tập thể và các cá nhân đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian qua.
Tôi xin gửi lời cảm ơn đến Ban lãnh đạo trường Đại học Kinh tế Huế, quý thầy cô
giảng viên, đặc biệt là các thầy cô giáo Khoa Quản Trị Kinh Doanh đã cung cấp cho
tơi những kiến thức phong phú, bổ ích trong những năm vừa qua cũng như đã tạo điều
kiện giúp đỡ tơi trong q trình học tập và thực hiện khóa luận.
Đặc biệt, tơi xin bày tỏ lời cảm ơn sâu sắc và chân thành đến Th.S Nguyễn Thị
Thúy Đạt – người đã trực tiếp hướng dẫn, góp ý và đồng hành cùng tơi trong suốt q
trình thực hiện khóa luận, giúp tơi có thể hồn thành tốt bài khóa luận này.
Tơi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo, các anh chị nhân viên tại Công ty Cổ
phần Hoàng Thịnh Phát Land, đặc biệt là các anh chị trong bộ phận kinh doanh đã tận
tình giúp đỡ, tạo mọi điều kiện giúp tơi tìm hiểu thực tế và thu thập các số liệu cần
thiết để hoàn thành thời gian thực tập và bài khóa luận một cách tốt nhất.
Tơi cũng xin cảm ơn gia đình, bạn bè đã quan tâm, động viên và giúp đỡ tôi
trong suốt thời gian qua.
Cuối cùng, mặc dù đã cố gắng nỗ lực trong việc thực hiện bài khóa luận này,
nhưng với thời gian thực tập có hạn, kiến thức và khả năng bản thân cịn hạn chế nên
nội dung bài khóa luận khơng tránh khỏi những thiếu sót. Kính mong nhà trường, q

thầy cơ và bạn bè giúp đỡ, góp ý để bài nghiên cứu này được hoàn chỉnh hơn.
Xin chân thành cảm ơn!
Huế, tháng 1 năm 2021
Sinh viên thực hiện
Trần Thị Kim Oanh

iii


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN

iii

MỤC LỤC

iv

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ

vii

DANH MỤC BẢNG

viii

1. Lý do chọn đề tài

1

2. Mục tiêu nghiên cứu

2

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2

4. Phương pháp nghiên cứu

3

5 Cấu trúc đề tài

7

PHẦN 2: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

9

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN LÝ LUẬN VỀ NĂNG LỰC ĐỘNG VÀ NĂNG LỰC
CẠNH TRANH

9

1.1 Tổng quan lý luận về năng lực động và năng lực cạnh tranh

9

1.1.1 Lý thuyết về nguồn lực và đặc điểm của nguồn lực tạo lợi thế cho doanh nghiệp 9

1.1.1.1 Lý thuyết về nguồn lực

9

1.1.1.2 Đặc điểm của nguồn lực tạo lợi thế cho doanh nghiệp

9

1.1.2 Lý luận chung về thuyết năng lực động

11

1.1.2.1 Khái niệm về năng lực động

11

1.1.2.2 Lịch sử hình thành lý thuyết năng lực động

12

1.1.3 Lý luận chung về bất động sản

14

1.1.3.1 Khái niệm về bất động sản

14

1.1.3.2 Thuộc tính của bất động sản

15

1.1.4 Lý luận chung về cạnh tranh và năng lực cạnh tranh trong kinh doanh bất động
sản

16

1.1.4.1 Khái niệm về cạnh tranh

16

1.1.4.2 Khái niệm về năng lực cạnh tranh

17

1.1.4.3 Các chỉ tiêu đánh giá năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp

18

1.1.4.4 Vai trò, tầm quan trọng và sự cần thiết nâng cao năng lực cạnh tranh

21

1.1.5 Định nghĩa các yếu tố cấu thành

23
iv


1.1.6 Bình luận về các nghiên cứu liên quan

27

1.1.7 Mơ hình nghiên cứu

29

1.2 Cơ sở thực tiễn

32

1.2.1 Khái quát chung về tình hình bất động sản cả nước

32

1.2.2 Khái quát chung tình hình bất động sản tại Thừa Thiên Huế

34

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÁC HOẠT ĐỘNG NÂNG CAO NĂNG LỰC
CẠNH TRANH CỦA CƠNG TY HỒNG THỊNH PHÁT LAND

36

2.1 Giới thiệu tổng quan về cơng ty cổ phần Hồng Thịnh Phát Land

36

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển

36

2.1.2 Đặc điểm cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý

37

2.1.2.1 Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý

37

2.1.2.2 Chức năng và nhiệm vụ của các bộ phận

38

2.1.3 Cơ cấu và tình hình lao động

39

2.1.4 Tình hình kết quả kinh doanh của cơng ty Hồng Thịnh Phát Land

41

2.1.5 Một số cơng ty bất động sản uy tín ở Thừa Thiên Huế

42

2.1.6 Các hoạt động nâng cao năng lực cạnh tranh của công ty

43

2.2 Thực trạng áp dụng mơ hình năng lực cạnh tranh động của cơng ty Hồng
Thịnh Phát Land trong việc nâng cao năng lực cạnh tranh

48

2.2.1 Mô tả mẫu điều tra thông qua thống kê mô tả

48

2.2.1.1Đặc điểm đối tượng điều tra

48

2.2.1.2 Đặc điểm hành vi của khách hàng được điều tra

50

2.2.2 Đánh giá độ tin cậy thang đo Cronbach’s Alpha

52

2.2.2.1 Đối với các nhóm biến độc lập

53

2.2.2.2 Đối với nhóm biến phụ thuộc

55

2.2.3 Phân tích nhân tố khám phá EFA (Exploratory Factor Analysis – EFA)

55

2.2.4 Phân tích hồi quy

59

2.2.4.1 Kiểm định mối tương quan giữa biến độc lập và biến phụ thuộc

59

2.2.4.2 Xây dựng mơ hình hồi quy

60

2.2.4.3 Đánh giá độ phù hợp của mơ hình

60

2.2.4.4 Kiểm định sự phù hợp của mơ hình hồi quy

61

v


2.2.4.5 Phân tích hồi quy

62

2.2.5 Kiểm định phân phối chuẩn của phần dư

64

2.2.6 Đánh giá của khách hàng về các nhân tố tác động đến năng lực cạnh tranh
của công ty cổ phần Hoàng Thịnh Phát Land

65

2.2.6.1 Đánh giá của khách hàng về nhóm Năng lực marketing

65

2.2.6.2 Đánh giá của khách hàng về nhóm Danh tiếng cơng ty

66

2.2.6.3 Đánh giá của khách hàng về nhóm Năng lực sáng tạo

68

2.2.6.4 Đánh giá của khách hàng về nhóm Định hướng kinh doanh

69

2.2.6.5 Đánh giá của khách hàng về nhóm Năng lực nguồn nhân lực

70

2.2.6.6 Đánh giá của khách hàng về nhóm Năng lực cạnh tranh

71

CHƯƠNG III: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO NĂNG LỰC
CẠNH TRANH CỦA CƠNG TY HỒNG THỊNH PHÁT LAND

73

3.1 Định hướng phát triển của cơng ty Hồng Thịnh Phát Land

73

3.2 Giải pháp để nâng cao năng lực canh tranh cho cơng ty Hồng Thịnh Phát
Land

73

3.2.1 Nhóm giải pháp về Năng lực marketing

73

3.2.2 Nhóm giải pháp về Danh tiếng cơng ty

74

3.2.3 Nhóm giải pháp về Năng lực sáng tạo

75

3.2.4 Nhóm giải pháp về Định hướng kinh doanh

76

3.2.5 Nhóm giải pháp về Năng lực nguồn nhân lực

76

PHẦN 3: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

78

3.1 Kết luận

78

3.2 Hạn chế của đề tài và kiến nghị đối với nghiên cứu tương lai

79

3.3 Kiến nghị

80

3.3.1 Đối với các cơ quan chức năng

80

3.3.2 Đối với công ty

80

TÀI LIỆU THAM KHẢO

81

PHỤ LỤC 1: BẢNG HỎI ĐIỀU TRA

85

PHỤ LỤC 2: KẾT QUẢ XỬ LÝ, PHÂN TÍCH SPSS

89

vi


DANH MỤC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ
Sơ đồ 1: Quy trình nghiên cứu

3

Sơ đồ 2: Nguồn lực đạt VRIN và lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp

11

Sơ đồ 3: Lịch sử hình thành lý thuyết năng lực động

13

Sơ đồ 4: Mơ hình năng lực động của doanh nghiệp

29

Sơ đồ 5: Cơ cấu tổ chức Cơng ty Cổ phần Hồng Thịnh Phát Land

37

Biểu đồ 1: Biểu đồ tần số Histogram của phần dư chuẩn hóa

64

vii


DANH MỤC BẢNG
Bảng 1: Một số nghiên cứu về năng lực động
Bảng 2: Các biến nghiên cứu và nguồn gốc thang đo
Bảng 3: Cơ cấu và tình hình nhân sự
Bảng 4: Tình hình kết quả kinh doanh
Bảng 5: Một số cơng ty bất động sản uy tín tại Huế
Bảng 6: Đặc điểm đối tượng điều tra
Bảng 7: Đặc điểm hành vi của khách hàng được điều tra
Bảng 8: Kiểm định độ tin cậy thang đo các biến độc lập
Bảng 9: Kiểm định độ tin cậy thang đo nhóm biến phụ thuộc
Bảng 10: Kiểm định KMO và Bartlett’s Test biến độc lập
Bảng 11: Rút trích nhân tố biến độc lập
Bảng 12: Kiểm định KMO và Bartlett’s Test biến phụ thuộc
Bảng 13: Rút trích nhân tố biến phụ thuộc
Bảng 14: Kiểm định tương quan Pearson
Bảng 15: Đánh giá độ phù hợp của mơ hình

Bảng 16: Kiểm định ANOVA
Bảng 17: Hệ số phân tích hồi quy
Bảng 18: Đánh giá của khách hàng đối với nhóm Năng lực marketing
Bảng 19: Đánh giá của khách hàng đối với nhóm Danh tiếng cơng ty
Bảng 20: Đánh giá của khách hàng đối với nhóm Năng lực sáng tạo
Bảng 21: Đánh giá của khách hàng đối với nhóm Định hướng kinh doanh
Bảng 22: Đánh giá của khách hàng đối với nhóm Năng lực nguồn nhân lực
Bảng 23: Đánh giá của khách hàng đối với nhóm Năng lực cạnh tranh

27
30
39
41
42
48
50
53
55
55
56
58
59
59
60
61
62
66
67
68
69

70
71

viii


GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Thúy Đạt

Khóa Luận Tốt Nghiệp

PHẦN 1: MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Với chính sách mở cửa và hội nhập, nền kinh tế đất nước đang ngày càng phát
triển cùng với tốc độ tồn cầu hóa ngày càng cao đã tạo ra cho các doanh nghiệp nhiều
cơ hội cũng như thách thức mới. Một nhân tố đảm bảo cho sự tồn tại và phát triển của
doanh nghiệp cũng như sự phát triển của nền kinh tế, đó là nâng cao năng lực cạnh
tranh bởi cạnh tranh là đặc trưng vốn có của kinh tế thị trường và trong điều kiện hội
nhập thì cạnh tranh ngày càng trở nên gay gắt. Doanh nghiệp nào có sự chuẩn bị tốt về
năng lực cạnh tranh sẽ nắm được quyền chủ động trên thị trường.
Đặc biệt, các doanh nghiệp vừa và nhỏ có đặc điểm nguồn lực bị giới hạn,
thường đối mặt với áp lực cạnh tranh trong môi trường kinh doanh thay đổi nhanh
chóng, tạo áp lực đe dọa sự tồn tại của doanh nghiệp. Để tồn tại và phát triển, doanh
nghiệp cần phải nâng cao năng lực cạnh tranh của mình vì đó là chìa khóa dẫn đến
thành công cho tất cả các doanh nghiệp, điều này lại địi hỏi doanh nghiệp phải có
nguồn lực thích hợp để tạo ra lợi thế cạnh tranh. Vì vậy, yêu cầu cấp bách đối với các
doanh nghiệp là phải phát hiện ra các nguồn lực tạo ra lợi thế cạnh tranh rồi từ đó duy
trì và phát triển nhằm đảm bảo lợi thế cạnh tranh bền vững trong tương lai, giúp cho
doanh nghiệp đứng vững trên thị trường.
Bất động sản là loại hàng hóa có tính đặc thù với giá trị lớn, thời gian tạo lập
lâu dài và sự phản ứng của cung so với cầu là rất chậm. Thị trường bất động sản Việt

Nam tuy lúc mới ra đời còn non trẻ, hoạt động không theo các quy luật tự nhiên, chưa
bắt kịp theo sự phát triển của các nước trên thế giới. Nhưng đến nay, thị trường bất
động sản Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển mạnh mẽ, các công ty bất động sản
được thành lập ngày càng nhiều, điều này khiến cho việc cạnh tranh diễn ra ngày một
gay gắt.
Là một công ty bất động sản hoạt động chưa được lâu trên thị trường Huế,
Công ty Cổ phần Hoàng Thịnh Phát Land cũng đang phải đương đầu với những áp lực
cạnh tranh từ những doanh nghiệp khác trong tỉnh cũng như các doanh nghiệp ở các
tỉnh khác. Trước tình hình đó, cơng ty cũng đã đặt ra cho mình những yêu cầu cấp
bách phải làm thế nào để tồn tại và phát triển ở thị trường tiềm năng nơi đây. Để làm

SVTH: Trần Thị Kim Oanh

1


Khóa Luận Tốt Nghiệp

GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Thúy Đạt

được điều này thì cơng ty phải nắm bắt được tình hình nguồn lực hiện có của mình và
ni dưỡng các nguồn lực, đặc biệt là những nguồn lực có tính khác biệt nhằm tạo nên
các lợi thế cạnh tranh phục vụ cho mục đích kinh doanh của mình.
Xuất phát từ thực tế đó, trong q trình thực tập tại cơng ty tác giả quyết định
lựa chọn đề tài “Nâng cao năng lực cạnh tranh của Cơng ty Cổ phần Hồng Thịnh
Phát Land bằng việc áp dụng thuyết năng lực động” để làm đề tài khóa luận của
mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1 Mục tiêu chung
Trên cơ sở hệ thống những vấn đề lý luận và thực tiễn, phân tích và đánh giá

thực trạng năng lực cạnh tranh của Công ty cổ phần Hoàng Thịnh Phát Land và đề
xuất giải pháp nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của công ty trong thời gian đến.
2.2 Mục tiêu cụ thể
Đề tài được giải quyết thông qua các mục tiêu sau đây:
Thứ nhất, hệ thống hóa các vấn đề lý luận và thực tiễn về thuyết năng lực động
và năng lực cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản.
Thứ hai, đánh giá thực trạng và hiệu quả việc áp dụng thuyết năng lực động
trong nâng cao năng lực cạnh tranh của Công ty Cổ phần Hoàng Thịnh Phát Land.
Thứ ba, đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của công ty
cổ phần Hoàng Thịnh Phát Land.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1 Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: đề tài tập trung nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến
năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thông qua việc xem xét thuyết năng lực động.
Đối tượng khảo sát: khách hàng đã được tư vấn và trải nghiệm các dịch vụ của
công ty tại thành phố Huế
3.2 Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nội dung: xác định các yếu tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của
Công ty Cổ phần Hồng Thịnh Phát Land.
Phạm vi khơng gian: Nghiên cứu được thực hiện tại thành phố Huế.
SVTH: Trần Thị Kim Oanh

2


GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Thúy Đạt

Khóa Luận Tốt Nghiệp

Phạm vi thời gian: dữ liệu thứ cấp được thu thập từ các tài liệu do Cơng ty Cổ

phần Hồng Thịnh Phát Land năm 2018- 2020. Dữ liệu sơ cấp được thực hiện trong
khoảng thời gian từ 12/10/2020 đến 17/1/2021.
4. Phương pháp nghiên cứu
4.1 Quy trình thiết kế nghiên cứu
Xác định vấn đề
nghiên cứu
Thiết kế nghiên cứu
Thiết kế bảng hỏi
Nghiên cứu sơ bộ
Tiến hành phát và
thu thập lại bảng hỏi
Nghiên cứu chính
thức
Làm sạch dữ liệu
Xử lý, phân tích dữ
liệu

Điều tra thử để
kiểm tra và chỉnh
sửa bảng hỏi
Sử dụng phần mềm
SPSS, tiến hành
phân tích dữ liệu

Báo cáo kết quả
nghiên cứu
Sơ đồ 1: Quy trình nghiên cứu
4.2 Phương pháp nghiên cứu
4.2.1 Phương pháp thu thập dữ liệu
4.2.1.1 Nguồn dữ liệu thứ cấp

Dữ liệu thứ cấp được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau: từ các giáo trình, slide
bài giảng, các cơng trình nghiên cứu có mục tiêu tương tự để nhằm tìm kiếm thơng tin
tham khảo có tính định hướng cho đề tài; sách báo, mạng internet, website cơng ty;
thơng tin về tình hình hoạt động của cơng ty tại phịng Nhân sự và phịng Kinh doanh
của cơng ty trong những năm qua.
4.2.1.2 Nguồn dữ liệu sơ cấp
SVTH: Trần Thị Kim Oanh

3


Khóa Luận Tốt Nghiệp

GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Thúy Đạt

Thiết kế bảng hỏi: bảng hỏi được xây dựng dựa trên mô hình nghiên cứu Năng
lực động của các nghiên cứu khác ở Việt Nam cũng như trên thế giới. Căn cứ vào mơ
hình nghiên cứu năng lực động của Wang và Ahmed (2007), mơ hình nghiên cứu năng
lực động và kết quả kinh doanh của Nguyễn Đình Thọ và Nguyễn Thị Mai Trang
(2009). Tuy nhiên trong quá trình triển khai để tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu
thập thông tin phân tích, nội dung sẽ gắn với thực tế doanh nghiệp đang điều tra nên
khơng hồn tồn giống với nghiên cứu gốc. Yếu tố còn lại là năng lực nguồn nhân lực
được rút ra và kết hợp từ các nghiên cứu riêng lẻ từng nhân tố và từ cơ sở việc xem xét
tình hình cụ thể của doanh nghiệp.
Các nhân tố hay biến được lấy từ các nghiên cứu trước đây, nhưng nội dung của
các nhân tố này được cấu thành dựa trên việc xem xét các định nghĩa của chính nhân
tố đó và các nghiên cứu liên quan. Và đây cũng là cơ sở để xây dựng các biến quan sát
dưới dạng câu hỏi trong bảng câu hỏi nghiên cứu của đề tài này.
Thang đo của bảng hỏi được thiết kế bằng thang đo Likert 5 mức độ gồm các
mức đánh giá từ 1 đến 5 tương ứng với mức từ “Rất không đồng ý” đến “Rất đồng ý”.

Căn cứ vào thang đo này, người được hỏi sẽ đưa ra đánh giá của mình cho từng phát
biểu được nêu trong bảng hỏi.
Ngồi ra bảng câu hỏi cịn dùng các thang đo định danh, thang đo tỷ lệ để thu
thập thêm các thông tin chung về khách hàng như: độ tuổi, giới tính, nghề nghiệp, thu
nhập.
Các khách hàng nhận được bảng hỏi sẽ phản hồi trực tiếp và kết quả phản hồi
sẽ được lọc và làm sạch trước khi tiến hành các bước nghiên cứu tiếp theo.
4.2.2 Phương pháp chọn mẫu và xác định quy mô mẫu
4.2.2.1 Phương pháp chọn mẫu
Phương pháp chọn mẫu: để đạt được mục tiêu nghiên cứu như đã trình bày,
thiết kế chọn mẫu phi xác suất (Suander M., 2000) mà cụ thể là phương pháp chọn
mẫu thuận tiện được chấp nhận giúp tiết kiệm thời gian và chi phí thực hiện (Krueger,
R.A, 1998). Điều quan trọng chọn phương pháp này là vì người trả lời dễ tiếp cận, họ
sẵn sàng hợp tác trả lời câu hỏi.

SVTH: Trần Thị Kim Oanh

4


Khóa Luận Tốt Nghiệp

GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Thúy Đạt

Với cách chọn mẫu phi xác suất, tuy có lợi về mặt thời gian và tiết kiệm chi phí
(Cooper & Schindler, 1998) hơn so với cách chọn mẫu xác suất. Nhưng cách chọn
mẫu này cũng theo hai tác giả này, không phải lúc nào cũng chính xác vì sự chủ quan
thiên vị trong q trình chọn mẫu và sẽ làm méo mó biến dạng kết quả nghiên cứu.
4.2.2.2 Phương pháp xác định quy mơ mẫu
Theo Kumar (2005), kích thước mẫu sẽ phụ thuộc vào việc ta muốn gì từ những

dữ liệu thu thập được và mối quan hệ ta muốn thiết lập là gì. Nếu vấn đề nghiên cứu
càng đa dạng phức tạp thì mẫu nghiên cứu càng lớn, một nguyên tắc là mẫu càng lớn
thì độ chính xác của các kết quả nghiên cứu càng cao.
Một số quan điểm khác lại đưa ra kích thước mẫu phụ thuộc vào tỉ lệ giữa số
mẫu cần thiết và số tham số cần ước lượng. Với phân tích nhân tố, kích thước mẫu phụ
thuộc vào số lượng biến được đưa vào phân tích nhân tố.
Theo Hair (1998) để có thể phân tích nhân tố khám phá EFA, dữ liệu cần được
thu thập với kích thước mẫu thỏa mãn ít nhất 5 mẫu trên một biến quan sát và cỡ mẫu
khơng nên ít hơn 100.
Trong khi Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008) cho rằng tỉ lệ là 4
hay 5. Trong đề tài này có tất cả 23 biến quan sát cần tiến hành phân tích nhân tố, vì
vậy số mẫu tối thiểu cần có là 115 mẫu. Số lượng mẫu càng nhiều thì thơng tin thu
thập được càng có ích và tránh trường hợp mẫu thu lại không hợp lệ nên nghiên cứu
chọn phát ra 120 phiếu khảo sát.
4.2.3 Phương pháp phân tích và xử lý số liệu
4.2.3.1 Thống kê mô tả
Thống kê mô tả là phương pháp dùng tổng hợp các phương pháp đo lường, mơ
tả, trình bày số liệu được ứng dụng trong lĩnh vực kinh tế để thể hiện đặc điểm cơ cấu
mẫu điều tra. (Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008, sách “Phân tích dữ liệu
nghiên cứu với SPSS”, nhà xuất bản Hồng Đức).
Trong nghiên cứu này, phương pháp thống kê mô tả thống kê đặc điểm của mẫu
điều tra về nhân khẩu học như: giới tính, độ tuổi, nghề nghiệp, thu nhập v.v
4.2.3.2 Kiểm định độ tin cậy của thang đo

SVTH: Trần Thị Kim Oanh

5


Khóa Luận Tốt Nghiệp

GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Thúy Đạt

Độ tin cậy của thang đo được đánh giá bằng phương pháp nhất quán nội tại qua
hệ số Cronbach’s Alpha. Sử dụng phương pháp hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha trước
khi phân tích nhân tố EFA để loại các biến khơng phù hợp vì các biến rác này có thể
tạo ra các yếu tố giả.
Hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha chỉ cho biết các đo lường có liên kết với nhau
hay khơng nhưng không cho biết biến quan sát nào cần bỏ đi và biến quan sát nào cần
giữ lại.
Các mức giá trị của hệ số Cronbach’s Alpha:
Cronbach’s Alpha > 0,8: thang đo lường tốt
0,7 < Cronbach’s Alpha < 0,8: thang đo sử dụng được
0,6 < Cronbach’s Alpha < 0,7: thang đo chấp nhận được nếu thang đo mới
Các tiêu chí được sử dụng khi thực hiện đánh giá độ tin cậy thang đo là: loại
các biến quan sát có hệ số tương quan biến tổng nhỏ hơn 0,3. Tiêu chuẩn chọn thang
đo khi có độ tin cậy Cronbach’s Alpha lớn hơn 0,6 (hệ số Cronbach’s Alpha càng lớn
thì độ tin cậy nhất quán nội tại càng cao) (Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc,
2008, sách “Phân tích dữ liệu nghiên cứu với SPSS”, nhà xuất bản Hồng Đức).
4.2.3.3 Phân tích nhân tố khám phá EFA (Exploratory Factor Analysis)
Theo Hair & ctg (1998), phân tích nhân tố là một phương pháp phân tích thống
kê dùng để rút gọn một tập gồm nhiều biến quan sát thành một nhóm để chúng có ý
nghĩa hơn nhưng vẫn chứa đựng hầu hết các nội dung thông tin của biến ban đầu.
Theo Hair & ctg (1998), Multivariate Data Analysis, Prentice – Hall
International, trong phân tích EFA, KMO (Kaiser – Meyer – Olkin) là chỉ số dùng để
đo lường sự thích hợp của mẫu và mức ý nghĩa của kiểm định Barlett. KMO có giá trị
thích hợp trong khoảng [0,5;1]
Hair & ctg (1998) cho rằng: nếu chọn tiêu chuẩn Factor loading > 0,3 thì cỡ
mẫu ít nhất là 350, nếu cỡ mẫu khoảng 100 thì nên chọn tiêu chuẩn Factor loading >
0,55 (thường có thể chọn 0,5); nếu cỡ mẫu khoảng 50 thì Factor loading phải > 0,75.

Cho nên trong trường hợp này, cụ thể có 115 bảng hỏi điều tra, sau khi đã được kiểm
định độ tin cậy sẽ tiến hành phân tích nhân tố với phép trích Principal components, sử
dụng phép xoay Varimax với hệ số truyền tải Factor loading phù hợp là 0,5. Do đó các
SVTH: Trần Thị Kim Oanh

6


Khóa Luận Tốt Nghiệp

GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Thúy Đạt

biến có hệ số truyền tải (Factor loading) nhỏ hơn 0,5 sẽ bị loại, điểm dừng khi
Eigenvalue (đại diện cho phần biến thiên được giải thích bởi mỗi nhân tố) lớn hơn 1 và
tổng phương sai trích lớn hơn 50%.
4.2.3.4 Hồi quy tuyến tính
Sau khi thang đo của các yếu tố khảo sát đã được kiểm định thì sẽ được xử lý
chạy hồi quy tuyến tính với mơ hình cơ bản ban đầu là:
Y = β0 + β1X1 + β2X2 + β3X3 + β4X4 + β5X5 + u
Trong đó:
Y: Năng lực cạnh tranh động
X1 – X5: Các yếu tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh động
Β0: Hệ số chặn (hằng số)
β1 - β5: Các hệ số hồi quy
u: Biến độc lập ngẫu nhiên (phần dư)
Sau khi kiểm định mơ hình hồi quy sẽ giúp xác định được các nhân tố nào tác
động mạnh đến năng lực cạnh tranh động của doanh nghiệp. Yếu tố nào có hệ số β lớn
thì mức độ ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp càng cao.
4.2.3.5 Kiểm định One-Sample T-test
Kiểm định này được sử dụng để kiểm định giả thiết về giá trị trung bình của

một tổng thể.
Kiểm định giả thiết:
H0: µ = giá trị kiểm định (Test value)
H1: µ ≠ giá trị kiểm định (Test value)
Mức ý nghĩa α = 0,05
Nếu Sig. (2-tailed) ≤ 0,05 thì bác bỏ giả thiết H0; Sig. (2-tailed) > 0,05 thì chưa
có cơ sở bác bỏ giả thiết H0, chấp nhận giả thiết H0.
5 Cấu trúc đề tài
Cấu trúc của đề tài gồm 3 phần:
Phần 1: Đặt vấn đề
Phần 2: Nội dung và kết quả nghiên cứu
Chương 1: Tổng quan lý luận về năng lực động và năng lực cạnh tranh
SVTH: Trần Thị Kim Oanh

7


Khóa Luận Tốt Nghiệp

GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Thúy Đạt

Chương 2: Phân tích đánh giá năng lực cạnh tranh của cơng ty trong việc áp
dụng thuyết năng lực động
Chương 3: Định hướng và giải pháp nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của
công ty
Phần 3: Kết luận và kiến nghị

SVTH: Trần Thị Kim Oanh

8

GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Thúy Đạt

Khóa Luận Tốt Nghiệp

PHẦN 2: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN LÝ LUẬN VỀ NĂNG LỰC ĐỘNG VÀ
NĂNG LỰC CẠNH TRANH
1.1 Tổng quan lý luận về năng lực động và năng lực cạnh tranh
1.1.1 Lý thuyết về nguồn lực và đặc điểm của nguồn lực tạo lợi thế cho
doanh nghiệp
1.1.1.1 Lý thuyết về nguồn lực
Nguồn lực của doanh nghiệp thể hiện ở nhiều dạng khác nhau, chúng được chia
ra thành hai nhóm: Nguồn lực hữu hình và nguồn lực vơ hình (Grant, 2002; Nguyễn
Đình Thọ và Nguyễn Thị Mai Trang, 2009). Lý thuyết của nguồn lực của doanh
nghiệp tập trung phân tích năng lực cạnh tranh dựa vào các yếu tố bên trong, đó là
nguồn lực cạnh tranh của doanh nghiệp (Wernerfelt, 1984; Nguyễn Đình Thọ và
Nguyễn Thị Mai Trang, 2009).
Lý thuyết nguồn lực cho rằng nguồn lực của doanh nghiệp chính là yếu tố quyết
định đến lợi thế cạnh tranh và kết quả kinh doanh của doanh nghiệp. Không phải tất cả
những nguồn lực của doanh nghiệp đều có thể duy trì những lợi thế cạnh tranh. Theo
Barney (1991), để duy trì lợi thế cạnh tranh, một nguồn lực của doanh nghiệp phải có
4 thuộc tính sau: Có giá trị, Hiếm, Khó thay thế, Khó bị bắt chước, gọi tắt là VRIN
(Valuable, Rare, Inimitable, Non-substitubale).
1.1.1.2 Đặc điểm của nguồn lực tạo lợi thế cho doanh nghiệp
Nguồn lực có giá trị: có nghĩa rằng nó khai thác những cơ hội và/hoặc vơ hiệu
hóa được những mối đe dọa trong mơi trường hoạt động của doanh nghiệp để mang lại
lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp.
Nguồn lực có giá trị sẽ mang đến lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp, nguồn

lực đó phải cho phép doanh nghiệp thực hiện được các chiến lược kinh doanh cải thiện
năng suất và hiệu quả hoạt động của cơng ty (efficiency and effectiveness) (Barney,
1991). Từ đó giúp cho doanh nghiệp tận dụng được cơ hội và trung lập các mối đe dọa
hiện hữu trong môi trường kinh doanh của doanh ngiệp.

SVTH: Trần Thị Kim Oanh

9


Khóa Luận Tốt Nghiệp

GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Thúy Đạt

Nguồn lực hiếm: nó cần phải hiếm trong sự cạnh tranh tiềm tàng và hiện tại của
doanh nghiệp và chỉ có ở doanh nghiệp này, được doanh nghiệp này sử dụng để thực
thi các chiến lược tạo ra giá trị mà không cùng lúc được thực thi bởi nhiều doanh
nghiệp khác.
Một nguồn lực có giá trị mà có mặt ở các doanh nghiệp khác thì khơng được
xem là nguồn lực hiếm. Nguồn lực hiếm là nguồn lực mà chỉ có ở doanh nghiệp này,
được doanh nghiệp sử dụng trong chiến lược tạo ra giá trị cho doanh nghiệp, đem lại
lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp (Barney, 1991)
Nguồn lực khó bắt chước: theo Lippman & Rumelt (1982) và Barney (1986a,
1986b), nguồn lực khó bị bắt chước khi có một trong ba hoặc cả ba nhân tố sau (a)
doanh nghiệp có được nguồn lực đó nhờ vào một số điều kiện xảy ra ở một thời điểm
đặc biệt nào đó, (b) mối liên hệ giữa những nguồn lực đó với năng lực canh tranh của
công ty một cách ngẫu nhiên, (c) nguồn lực đó có liên quan đến một hiện tượng xã hội,
vượt quá khả năng kiểm soát và ảnh hưởng của doanh nghiệp.
Nguồn lực không thể thay thế: yêu cầu quan trọng đối với nguồn lực của doanh
nghiệp để nguồn lực đó tạo ra lợi thế cạnh tranh đó là những nguồn lực khơng thể bị

thay thế bằng những nguồn lực có giá trị thay thế tương đương về mặt chiến lược
(Barney, 1991). Khả năng thay thế diễn ra dưới hai hình thức, trước tiên nguồn lực đó
khơng thể bắt chước được nhưng có thể được thay thế bằng một nguồn lực tương tự
khác mà nó cho phép doanh nghiệp sử dụng nguồn lực tương tự này vẫn thực hiện
được các chiến lược của doanh nghiệp (Barney & Tyler, 1990). Hình thức thứ hai là
nhiều nguồn lực khác nhau có thể là thay thế mang tính chiến lược. Đối với doanh
nghiệp này, nguồn lực A (ví dụ là lực lượng lãnh đạo tài năng) (Zucker, 1977) là
nguồn lực đặc trưng mà doanh nghiệp khác khơng có được, nhưng doanh nghiệp B vẫn
có thế mạnh đối với nguồn lực B (ví dụ đó là khả năng lên kế hoạch rất tốt) của mình
và từ đó nguồn lực B của doanh nghiệp B vẫn có thể cạnh tranh với nguồn lực A của
doanh nghiệp A (Pearce, Freeman & Robinson, 1987).

SVTH: Trần Thị Kim Oanh

10


GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Thúy Đạt

Khóa Luận Tốt Nghiệp

Nguồn lực
doanh nghiệp

Giá trị
Hiếm
Khó bắt chước

Lợi thế cạnh tranh
bền vững của

doanh nghiệp

Khơng thể thay
thế
Sơ đồ 2: Nguồn lực đạt VRIN và lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp
(Nguồn: Barney, J.B, 1991)
1.1.2 Lý luận chung về thuyết năng lực động
1.1.2.1Khái niệm về năng lực động
Năng lực động (Dynamic Capability) là một loại năng lực đặc biệt, thể hiện
“khả năng tích hợp, xây dựng và tái tổ chức các năng lực bên trong và bên ngoài của
doanh nghiệp trong khi phải đối diện với những thay đổi liên tục của môi trường kinh
doanh” (Tee, Pisano và Shuen, 1997). Khái niệm năng lực động phản ánh khả năng
doanh nghiệp đạt được lợi thế cạnh tranh dưới dạng mới và sáng tạo hơn trong điều
kiện lịch sử và vị thế thị trường hiện tại (Leonard-Barton, 1992)
Nắm giữ khả năng động cho phép doanh nghiệp liên tục tích hợp, tái cấu trúc,
làm mới và tái tạo các nguồn lực và quan trọng là nâng cấp, tái tạo lại năng lực cốt lõi
để đáp ứng với những thay đổi của mơi trường kinh doanh, duy trì lợi thế cạnh tranh.
Eisenhardt và Martin (2000) định nghĩa khái niệm năng lực động là “các quy trình của
doanh nghiệp có ử dụng các nguồn lực – đặc biệt các quy trình tích hợp, tái cơ cấu,
xây dựng và phân bổ các nguồn lực – nhằm bắt kịp những sự kiến tạo nên những biến
động thị trường” và “…những thói quen doanh nghiệp và thói quaen chiến lược cho
phép doanh nghiệp đạt được các nguồn lực mới và tái cơ cấu khi thị trường xuất hiệ,
cạnh tranh, phân chia, phát triển và biến mất”
Bản chất của năng lực động gắn với tên gị của nó:
(1) Khả năng (capabilities) gắn liền với vai trị chính của quản trị chiến lược
trong thích nghi, tích hợp, tái tổ chức các nguồn lực, năng lực, kĩ năng trong
doanh nghiệp một cách phù hợp nhất với yêu cầu của thị trường biến động.
(2) Động (dynamic) khả năng đổi mới các năng lực cho phù hợp với những thay
đổi của môi trường kinh doanh

SVTH: Trần Thị Kim Oanh

11


Khóa Luận Tốt Nghiệp

GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Thúy Đạt

Yếu điểm của các mơ hình kinh tế học cổ điển là bỏ qua quá trình động của thị
trường. Lý thuyết năng lực động ra đời đã khắc phục khuyết điểm này. Lý thuyết năng
lực động ngoài việc tập trung nghiên cứu khả năng và kết quả kinh doanh của doanh
nghiệp còn nhấn mạnh vào sự thay đổi của môi trường (Easterby-Smith và các cộng
sự, 2009). Vì vậy, cho phép phân tích doanh nghiệp trong điều kện môi trường kinh
doanh thay đổi nhanh chóng.
Năng lực động là một loại năng lực và là một nguồn lực đặc biệt, do đó cũng là
nền tảng hình thành lợi thế cạnh tranh và hiệu quả kinh doanh cho doanh nghiệp theo
mơ hình VRIN. Trong mơi trường biến động, nguồn lực đủ bốn yếu tố trong mơ hình
VRIN khong thực sự bền vững qua thời gian, vì vậy lợi thế cạnh tranh từ nguồn lực
này sẽ không bền vững. Như vậy, khả năng chỉ là điều kiện cần đầu tiên, có thể cho
phép doanh nghiệp khi sử dụng nguồn lực này, đạt được mục đích đề ra như cải thiện
hiệu quả sản xuất kinh doanh. Năng lực cốt lõi là điều kiện cần thứ hai cho phép xác
định phạm vi và mức độ quan trọng của nguồn lực và khả năng đối với lợi thế cạnh
tranh của doanh nghiệp ở một thời điểm nhất định. Tuy nhiên năng lực cốt lõi vẫn có
thể bị lỗi thời, khơng thích hợp khi thị trường thay đổi, do sự phát triển của khoa học
công nghệ hay nhu cầu thị trường thay đổi. Vì vậy, năng lực động là điều kiện cần thứ
ba cho phép doanh nghiệp phản ứng và quản trị được thay đổi, nhờ khả năng cập nhật,
tái cấu trúc và tái tạo mới ccs nguồn lực, năng lực và năng lực cốt lõi.
Như vậy, năng lực động chính là khả năng quyết định mang lại hiệu quả trong
dài hạn cho doanh nghiệp (Teece, Pisano và Shuen, 1997). Bởi vì khả năng thay dổi

nhanh và tỉnh táo trước biến động thị trường rất khó bị bắt chước hoặc phải trả một giá
rất đắt để có được, nên đây chính là nguồn lực của lợi thế cạnh tranh bền vững của
doanh nghiệp (Barney và các cộng sự, 2001)
1.1.2.2 Lịch sử hình thành lý thuyết năng lực động

SVTH: Trần Thị Kim Oanh

12


Khóa Luận Tốt Nghiệp

GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Thúy Đạt

Lý thuyết năng lực động
doanh nghiệp

Lý thuyết nguồn lực
doanh nghiệp

Lý thuyết cạnh tranh
truyền thống (Kinh tế
học tổ chức, Kinh tế
học Chamberlain,
Kinh tế học
Schumpeter)

 Xem xét xây dựng
chiến lược từ việc
phân tích mơi

trường kinh doanh
bên ngồi: ví dụ mơ
hình 5 áp lực cạnh
tranh.
 Phân tích ở điều
kiện thị trường cân
bằng

 Xem xét xây dựng
chiến lược kinh
doanh từ việc phân
tích các yếu tố nội
bộ doanh nghiệp
(các nguồn lực hữu
hình và vơ hình)
 Phân tích ở điều
kiện thị trường cân
bằng

 Xem xét xây dựng
chiến lược kinh
doanh dựa trên phân
tích các nguồn lực
nội bộ mang lại
những lợi thế cho
doanh nghiệp (chủ
yếu các nguồn lực vơ
hình thỏa mãn tiêu
chí: Đem lại lợi ích,
hiếm, khó bắt chước,

khơng thể thay thế).
 Phân tích xem xét
các yếu tố trong điều
kiện thị trường động
(biến đổi)

Sơ đồ 3: Lịch sử hình thành lý thuyết năng lực động
(Nguồn: Bùi Quang Tuyến, tạp chí Khoa học ĐHQGHN: Kinh tế và Kinh doanh)
SVTH: Trần Thị Kim Oanh

13


Khóa Luận Tốt Nghiệp

GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Thúy Đạt

1.1.3 Lý luận chung về bất động sản
1.1.3.1Khái niệm về bất động sản
Bất động sản là những tài sản gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong
xã hội, là một phần quan trọng của mỗi quốc gia. Đó là một phần không thể thiếu trong
mọi hoạt động của con người.
Từ thời La Mã cổ đại, người ta đã phân loại thành “bất động sản” và “động
sản”, theo đó bất động sản khơng chỉ là đất đai, của cải trong lịng đất mà cịn là tất cả
những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao
gồm các cơng trình, mùa màng, cây trồng v.v và tất cả những gì liên quan đến đất đai
hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành
lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản
gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của

mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí
phân loại, tạo ra cái gọi là khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm “bất động sản” và
“động sản”.
Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan
đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều
517, 58 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp; Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 của
Luật Dân sự Cộng hòa Liên Bang Nga; Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hòa Liên Bang
Đức v.v). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mãnh đất” chứ không phải
là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý vì đất đai nói chung là bộ phận của
lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch nhân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền”
với đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng
chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt ra khỏi cây được coi là
động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ
luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy
định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những

SVTH: Trần Thị Kim Oanh

14


Khóa Luận Tốt Nghiệp

GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Thúy Đạt

quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản
bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi
là “gắn liền với đất đai, và do vậy là bất động sản; thứ hai, không giải thích rõ về khái

niệm này và dẫn tới các cách hiểu khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác
biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt,
liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống mặt khác, đưa ra khái
niệm chung bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá
trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này cịn liệt kê những vật không liên quan đến đất
đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ v.v” cũng là bất động sản.
Theo Bộ Luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hịa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam thơng qua ngày 14/6/2005 thì bất động sản là các tài sản bao gồm
đất đai, nhà, cơng trình, gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng
trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản do pháp luật quy
định. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005 thì bất động sản được định
nghĩa gồm đất đai và những cơng trình do con người tạo nên gắn liền với đất.
Như vậy khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng nhưng nói chung có một
quan điểm thống nhất là “bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không
di dời được”, đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị thể hiện qua số lượng và chất
lượng của đất; nhà ở và cơng trình gắn liền với đất đai: là nhà cửa, các trung tâm
thương mại, các văn phòng khách sạn. Và đặc biệt là các tài sản khác gắn liền không
thể tách với cơng trình xây dựng đó: máy điều hịa,các máy móc thiết bị điều khiển
hoạt động của cơng trình; các tài sản khác gắn liền với đất đai như: vườn cây, ao cá,
chuồng trại chăn nuôi, cánh đồng làm muối, các hầm mỏ khống sản.
1.1.3.2Thuộc tính của bất động sản
Tính bất động: đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng,
nhưng không thể đem bất động sản đó đến nơi họ muốn, đến một vị trí khác. Quyền sử
dụng đất nằm trong thị trường bất động sản, vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện

SVTH: Trần Thị Kim Oanh

15

Khóa Luận Tốt Nghiệp

GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Thúy Đạt

sinh thái, kinh tế-xã hội, điều đó đã tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất,
đó chính là ngun nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở thế cận nhau.
Tính khơng đồng nhất: trong nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và
phức tạp nên khó có thể tìm kiếm được hai tài sản giống hồn tồn mà nó chỉ tương
đồng về mặt đặc điểm, chính vì vậy giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của
mỗi tài sản. Giả sử rằng, hai bất động sản cùng nằm trong một khu vực nhưng giá của
chúng còn phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay khơng,
tâm lý của người đi mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản, tất cả
điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nền
kinh tế thị trường hiện nay.
Tính khan hiếm: diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số, do vậy
về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên. Diện tích đất đai có chiều hướng
giảm có rất nhiều nguyên nhân. Một là, do tốc độ tăng dân số nhanh đặc biệt là vùng
nông thôn. Hai là, do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng cơng nghiệp hóa –
hiện đại hóa làm cho diện tích nơng nghiệp giảm. Ba là, do nhu cầu lao động ở thành
thị cao hơn nơng thơn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố cao lên, nhu cầu về chỗ ở
cũng tăng lên vì vậy phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho
thuê.
Tính bền vững đời sống kinh tế: bất động sản bao gồm cả đất đai và các cơng
trình trên đất, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất
đặc biệt mà khơng có tài sản nào có thể thay thế được. Nó được tham gia vào quá trình
tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó cũng vẫn
mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang tính bền vững. Hơn nữa, đất đai được sử
dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích do đất mang lại và thời gian
sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân đôi. Điều này

thể hiện đời sống kinh tế bền vững.
1.1.4 Lý luận chung về cạnh tranh và năng lực cạnh tranh trong kinh
doanh bất động sản
1.1.4.1Khái niệm về cạnh tranh

SVTH: Trần Thị Kim Oanh

16


Khóa Luận Tốt Nghiệp

GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Thúy Đạt

Cạnh tranh là yếu tố đã xuất hiện từ rất lâu và ln gắn liền với sự hình thành
và phát triển của mỗi doanh nghiệp. Nhưng định nghĩa thế nào là cạnh tranh cho đến
nay trên thế giới cũng như ở Việt Nam vẫn cịn nhiều quan niệm khác nhau, chưa có
sự đồng nhất.
Theo Các Mác (1978) “Cạnh tranh là sự ganh đua, đấu tranh gay gắt giữa các
nhà tư bản nhằm giành giật những điều kiện thuận lợi trong sản xuất và tiêu dùng hàng
hóa để thu được lợi nhuận siêu ngạch”. Các Mác đã phát hiện ra quy luật cơ bản của
cạnh tranh tư bản chủ nghĩa là quy luật điều chỉnh tỷ suất lợi nhuận bình qn, qua đó
hình thành nên hệ thống giá cả thị trường. Quy luật này dựa trên những chênh lệch
giữa giá cả chi phí sản xuất và khả năng có thể bán hàng hóa dưới giá trị của nó nhưng
vẫn thu được lợi nhuận.
Theo Từ điển tiếng Việt (2002) “Cạnh tranh được hiểu là cố giành phần hơn,
phần thắng về phía mình giữa những người, những tổ chức hoạt động nhắm vào những
lợi ích như nhau”.
Theo từ điển Cornu của Pháp “Cạnh tranh là hành vi của doanh nghiệp độc lập
với nhau và là đối thủ của nhau trong cung ứng hàng hóa dịch vụ nhằm làm thỏa mãn

nhu cầu giống nhau với sự may rủi của mỗi bên, thể hiện qua việc lôi kéo được hoặc
để mất đi một lượng khách hàng thường xuyên” (Nguyễn Hữu Huyên, 2003)
Từ những khái niệm trên, cạnh tranh được khái quát một cách chung nhất là
“Cuộc ganh đua gay gắt giữa các chủ thể đang hoạt động trên thị trường với nhau, kinh
doanh cùng một loại sản phẩm hoặc những sản phẩm tương tự thay thế lẫn nhau nhằm
chiếm lĩnh thị phần, tăng doanh số và lợi nhuận”.
Các doanh nghiệp thương mại cần nhận thức đúng đắn về cạnh tranh để một
mặt chấp nhận cạnh tranh theo khía cạnh tích cực để từ đó phát huy yếu tố nội lực
nâng cao chất lượng phục vụ khách hàng, mặt khác tránh tình trạng cạnh tranh bất hợp
lý dẫn đến làm tổn hại đến lợi ích cộng đồng cũng như làm suy yếu chính mình.
1.1.4.2Khái niệm về năng lực cạnh tranh
Theo Từ điển thuật ngữ kinh tế học (2001): “Năng lực cạnh tranh được hiểu là
giành được thị phần lớn trước các đối thủ cạnh tranh trên thị trường, kể cả khả năng
giành lại một phần hay toàn bộ thị phần của đồng nghiệp”.
SVTH: Trần Thị Kim Oanh

17