Nghiên cứu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã

Lời nói đầu
Nền kinh tế hoạt động theo cơ chế thị trờng, đã và đang thúc đẩy nền kinh tế đất
nớc phát triển nhanh chóng từng bớc cải thiện và không ngừng nâng cao đời sống của nhân
dân, làm cho nhu cầu về ăn uống, ở, đi lại, làm việc, vui chơi giải trí, cũng ngày một tăng lên.
Nền tảng để thực hiện những nhu cầu trên đó phải là đất đại, nh vậy đất đai là đối tợng
trung tâm của con ngời, là tài sản vô cùng quý giá là nền tảng căn bản để cho con ngời thực
hiện mọi ý đồ. Hiện nay hoạt động của hoạt động của nền kinh tế theo cơ chế thị trờng
cộng với xu hớng công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nớc đã và đang làm cho nhu cầu về
sử dụng đất tăng cao, đất đai ở nhiều nơi đã sử dụng quá mức, sai mục đích, làm cho đất
ngày bị thoái hoá. Vậy để đảm bảo cho nền kinh tế đất nớc phát triển theo hớng bền vững
thì nhà nớc phải đề ra nhiều chính sách về đất đai, mà một trong những chính sách đó, đó
là" quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai từ trung ơng đến địa phơng", đây là một vấn đề
bức xúc hiện nayt bởi vì quy hoạch kế hoạch sử dụng đất không những giúp cho nhà nớc
quản lý tốt quỹ đất của mình mà còn định hớng sử dụng đất một cách tiết kiệm, có hiệu quả
về mặt kinh tế góp phần tích cực vào công cuộc công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nớc.
Là sinh viên ngành kinh tế và quản lý địa chính, bằng kiến thức đã học đợc ở trờng
em xin đợc nghiên cứu đề tài " nghiên cứu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
cấp xã"
Đề tài đợc trình bày gồm ba phần chính nh sau:
Chơng I : Cơ sở lý luận của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Chơng II : Nội dung của việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, ứng dụng
vào hai xã tác đoạn và Khuất xá - huyện lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn.
Chơng III : Những giải pháp thực hiện.
Bản chuyển đề không thể tránh khỏi những sai sót, em mong đợc các thầy cô giáo
và các bạn đồng nghiệp đóng góp ý kiến sửa chữa để cho đề tài ngày một hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo đã quan tâm cám ơn sự nhiệt tình hớng
dẫn của thầy giáo Hoàng Cờng đã giúp em hoàn thành đề tài này
Chơng I
Cơ sở lý luận của Quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đai.
I. Khái niệm vai trò, ý nghĩa và sự cần thiết của việc lập quy

hoạch và kế hoạch sử dụng đất.
1. Khái niệm:
Quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp của nhà nớc (thể hiện
đồng thời 3 tính chất kinh tế, kỷ luật và pháp chế) về tổ chức và quản lý sử dụng
đất đai đầy đủ có hiệu quả cao nhất, thông qua việc phân bổ quỹ đất đai và tổ chức
sử dụng đất nh vật liệu san xuất, nhằm nâng cao sản xuất của xã hội, tạo điều kiện
bảo vệ đất đai và môi trờng,
2. Vai trò, ý nghĩa và sự cần thiết phải lập quy hoạch.
Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất dữ một vai trò rất quan trọng, sự quan
trọng đó thể hiện:
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một biện pháp quan trọng của Nhà n-
ớc trong việc tổ chức quản lý và kế hoạch sử dụng quỹ đất một cách tiết kiệm và
khoa học. Bởi vì quy hoạch sử dụng đất sẽ thống kê đợc từng loại đất từ đó cấp
giấy chứng nhận tới chủ sử dụng, lên kế hoạch sử dụng đất cho từng vùng, thông
qua đó Nhà nớc sẽ quản lý chặt chẽ đồng thời định hớng cho ngời sử dụng, sử
dụng tiết kiệm và sử dụng quỹ đất, đúng mục đích và trong sạch trong môi trờng.
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một bớc đột phá nhằm mục đích thúc
đẩy quá trình lập bản đồ sử dụng đất trên toàn quốc cũng nh cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, từ đó làm căn cứ định ra các loại giá cho các loại đất một cách
chính xác, kịp thời.
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không những giúp cho quá trình quản lý
đợc tốt mà còn bố trí sắp xếp kế hoạch sử dụng các loại đất một cách khoa học,
một cách khoa học, tận dụng hết tiềm năng của đất, tránh hoang hoá hoặc sử dụng
quá mức, đảm bảo cho đời sống kinh tế đợc ổn định và trong sạch cho môi trờng.
+ Quy hoach, kế hoạch sẽ giúp cho tâm lý ngời sử dụng đợc vững vàng và
họ an tâm đầu t sản xuất làm nâng cao thu nhập cho gia đình và xã hội trong một
thời gianạch, kế hoạch sử dụng đất không những giúp cho quá trình quản lý đợc
tốt mà còn bố trí sắp xếp kế hoạch sử dụng các loại đất một cách khoa học, một
cách khoa học, tận dụng hết tiềm năng của đất, tránh hoang hoá hoặc sử dụng quá
mức, đảm bảo cho đời sống kinh tế đợc ổn định và trong sạch cho môi trờng.

+ Quy hoạch, kế hoạch sẽ giúp cho tâm lý ngời sử dụng đợc vững vàng và
họ an tâm đầu t sản xuất làm nâng cao thu nhập cho gia đình và xã hội trong một
thời gian ổn định lâu dài.
Công tác lập kế hoạch s dụng đất đai có một ý nghĩa vô cùng to lớn nhất là
thời điểm nền kinh tế hiện nay. Bởi vì ở Việt Nam ta, phần lớn là diện tích đất lâm
nghiệp và thuỷ sản, còn đất đô thị lại chiếm tỉ lệ nhỏ, hiện nay xu hớng đô thị hoá
ngày một tăng, do đó quy hoạch kế hoạch là căn cứ quan trọng để nhà nớc có biện
pháp hạn chế sử dụng đất trái mục đích quy định.
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ là căn cứ lâu dài và quan trọng cho
các ngành, các vùng bố trí tổ chức sử dụng hợp lý quỹ đất đảm bảo tính hiệu quả
kinh tê, trong sạch cho môi trờng.
+ Sự cần thiết phải lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải thực hiện đồng thời cả hai chức
năng: Điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai và tổ chức sử dụng đất nh t liệu sản
xuất của xã hội kết hợp với bảo vệ đất và môi trờng.
Từ những chức năng nh vậy cho ta thấy việc lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đai có tầm quan trọng không chổ cho trớc mặt mà cả lâu dài. Căn cứ vào
đặc điểm của điều kiện tự nhiên, phơng hớng, nhiệm vụ mà mục tiêu phát triển
kinh tế, xã hội của mỗi vùng, lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất đai đợc tiến hành
nhầm định hớng cho các cấp, các ngành trên địa bàn lập quy hoạch sử dụng đất
đai một cách chi tiết; xác lập ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý nhà đất
nớc về đất đai, làm cơ sở để tiến hành giao cấp đất và đầu t để phát triển sản xuất,
đảm bảo an ninh, lơng thực, phục vụ các nhu cầu dân sinh, văn hoá - XH.
Quy hoạch sử dụng đất còn là biện pháp hữu hiệu của nhà nớc nhằm tổ chức
lại việc sử dụng đất đai, hạn chế đợc sự chồng chéo trong quản lý, gây lãng phí đất
đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện - làm giảm sút nghiêm trọng quỹ
đất nông nghiệp, lâm nghiệp, lâm nghiệp (Đặc biệt là diện tích trồng lúa và đất
lâm nghiệp có rừng); Ngăn chặn các hiện tợng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm, huỷ
hoại đất, phá vỡ sự cân bằng sinh thái gây ô nhiễm môi trờng dẫn đến những tổn
thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và hậu quả khó lờng về tình

hình bất ổn định chính trị, an ninh quốc phòng, ở từng địa phơng, đặc biệt là trong
giai đoạn chuyển sang nền kinh tế thị trờng.
II. Đặc điểm về các căn cứ để xây dựng quy hoạch:
1. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất đai thuộc loại quy hoạch có tính Lịch Sử - Xã hội,
tính khống chế vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn là bộ phận hợp
thành quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc dân. Các
đặc điểm đó đợc thể hiện:
+ Tính lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát triển của quy hoạch
sử dụng đất đai. Mỗi hình thái kinh tế xã hội đều có một phơng thức sản xuất của
xã hội thể hiện theo hai mặt: lực lợng sản xuất và quan hệ sản xuất. Trong quy
hoạch sử dụng đất đai, luôn nẩy sinh quan hệ giữa ngời với đất đai nh điều tra, đo
đạc, khoanh định, thiết kế , cũng nh quan hệ giữa ngời với ngời (xác nhận văn
bản về quyền sở hữu và quyền sử dụng). Quy hoạch sử dụng đất thể hiện đồng thời
là yếu tố thúc đẩy phát triển lực lợng sản xuất vừa là yếu tó thúc đẩy các mối quan
hệ sản xuất, vì vậy nó luôn là một bộ phận của phơng thức sản xuất.
Tuy nhiên, trong xã hội phân chia giai cấp, quy hoạch sử dụng đất đai mang
tính tự phát, hớng tới mục tiêu vì lợi nhuận tối đa và nặng về mặt pháp lý (là ph-
ơng tiện mở rộng, cũng cố, bảo vệ quyền t hữu đất đai: phân chia, tập trung đất
đai để mua bán, phát canh thu tô ).
ở nớc ta, quy hoạch sử dụng đất đai phục vụ nhu cầu của nớc sử dụng đất
và quyền lợi của toàn xã hội; góp phần tích cực thay đổi quan hệ sản xuất ở nông
thôn; nhằm sử dụng, bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội: Đặc biệt,
trong nền kinh tế thị trờng, quy hoạch sử dụng đất đai góp phần giải quyết các
mâu thuẩn nội tại của từng lợi ích kinh tế, xã hội và môi trờng nẩy sinh trong quá
trình sử dụng đất, cũng nh mâu thuẩn giữa các lợi ích trên với nhau.
- Tính tổng hợp:
Tính tổng hợp biểu hiện ở hai mặt: Đối tợng của quy hoạch là khai thác, sử
dụng, cải tạo, bảo vệ toàn bộ tài nguyên đất cho nhu cầu của toàn bộ nền kinh
tế quốc dân. Quy hoạch sử dụng đất đề cập đến nhiều lĩnh vực khoa học xã hội,

dân số và đất đai, sản xuất nông, công nghiệp, môi trờng sinh thái
Với đặc điểm này, quy hoạch lãnh trách nhiệm tổng hợp toàn bộ nhu cầu sử
dụng đất; điều hoà các mâu thuẫn về đất đai của các ngành, lĩnh vực; xác định và
điều phối phơng hớng, phơng thức phân bố, sử dụng đất phù hợp với mcụ tiêu kinh
tế - Xã hội, bảo đảm cho nền kinh tế quốc dân luôn phát triển bền vững, đạt tốc độ
cao và ổn định.
- Tính dài hạn.
Căn cứ vào dự báo xu thế biến động dài hạn của những yếu tố kinh tế xã hội
quan trọng nh: Sự thay đổi về nhân khẩu, tiến bộ kỹ thuật, đô thị hoá, công nghiệp
hoá, hiện đại hoá nông nghiệp , từ đó cần phải xác định quy hoạch trang và dài
hạn về sử dụng đất, đề ra các phơng hớng, chính sách và biện pháp có tính chiến l-
ợc, tạo căn cứ khoa học cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm và
ngắn hạn. Quy hoạch sử dụng đất đai thờng trên 10 năm đến 20 năm hoặc lâu hơn.
- Tính chiến lợc và chỉ đạo vĩ mô:
Với đặc tính trang và dài hạn, quy hoạch sử dụng đất chỉ dự báo trớc đợc
các xu thế thay đổi, phơng hớng, mục tiêu, cơ cấu và phân bổ sử dụng đất, vì vậy
quy hoạch sử dụng đất đai là quy hoạch mang tính chiến lợc, các chỉ tiêu của quy
hoạch mang tính chỉ đạo vĩ mô, tính phơng hớng và khái lợc về sử dụng đất của
các ngành. Do thời gian dự báo tơng đối dài, chịu ảnh hởng của nhiều nhân tố kinh
tế - xã hội khó xác định, nên chỉ tiêu quy hoạch càng khái lợc hoá, quy hoạch sẽ
càng ổn định.
- Tính chính sách:
Quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện rất mạnh đặc tính chính trị và chính
sách xã hội, khi xây dựng phơng án phải quán triệt các chính sách và quy định có
liên quan đến đất đai của đảng và nhà nớc, đảm bảo thực hiện cụ thể trên mặt bằng
đất đai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kế hoạch
kinh tế xã hội ; tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân số, đất đai và
môi trờng sinh thái.
- Tính khả biến.
Dới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đoán đợc quy hoạch sử dụg đất

đai chỉ là một trong những giải pháp biến đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng
thái mới thích hợp với việc phát triển nền kinh tế trong một thời kỳ nhất định.
Quy hoạch sử dụng đất đai luôn là quy hoạch động một quá trình lặp lại
theo chiều xoắn ốc - "quy hoạch - thực hiện - quy hoạch lại hoặc chỉnh lý - tiếp tục
thực hiện " với chất l ợng, mức độ hoàn thiện và tính phù hợp ngày càng cao.
2. Những căn cứ trớc khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai.
2.1. Những căn cứ pháp lý.
Ta biết rằng, quy hoạch là một phần của luật, ở một chế độ chính trị khác
nhau thì mục đích, cách thức quy hoạch cũng khác nhau, nghĩa là quy hoạch chịu
ảnh hởng trực tiếp của chế độ chính trị đơng thời. ở nớc ta trong quá trình công
nghiệp hoá, hiện đại hoá, sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp - công
nghiệp - dịch vụ sang công nghiệp- dịch vụ- nông nghiệp đã và đang gây áp lực
ngày càng lớn đối với đất đai ( bình quân mỗi năm phải chuyển khoảng 30.000ha
đất nông nghiệp lâm nghiệp có rừng sang mục đích khác). Đất đai là tài nguyên vô
cùng quý giá, là t liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế đợc do đó việc sử dụng
hợp lý đất đai liên quan chặt chẽ tới mọi hoạt động của từng ngành, từng lĩnh vực,
quyết định đến hiệu quả sản xuất và sự sống còn của từng ngời cũng nh vận mệnh
của cả quốc gia. Chính vì vậy Đảng và Nhà nớc ta luôn coi đây là vấn đề rất bức
xúc, cần đợc quan tâm hàng đầu.
ý chí của toàn Đảng, toàn dân về vấn đề đất đai đợc thể hiện trong hệ thống
các văn bản pháp luậtn nh hiến pháp, luật và các văn bản giới luật.
- Hiến pháp nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã khẳng
định: " đất đai thuộc sử hữu toàn dân". Nhà nớc thống nhất quản lý đất đai theo
quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Chơng II,
điều 18.
- Điều 1 luật đất đai năm 1993 cũng nêu rõ: " đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do nhà nớc thống nhất quản lý";
Điều 13 luật đất đai xác định rõ một trong những nội dung quản lý Nhà
nứoc về đất đai là " Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất".
Điều 19 luật đật đai khẳng định " Căn cứ để quyết định giao đất là quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền xét
duyệt".
- nghị quyết số 01/1997/QH9 Quốc hội khoá 9, ky họp thứ 11 (tháng
4/1997) về kế hoạch sử dụng đất cả nớc năm 2000 và đẩy mạnh công tác quy
hoạch sử dụng đất các cấp trong cả nớc.
Về trách nhiệm của ngời lập quy hoạch, điều 16 luật đất đai năm 1993 quy
định rõ cho các cấp theo lãnh thổ, theo ngành cũng nh trách nhiệm của ngành địa
chính.
Điều 17 (luật đất đai năm 1993) đã quy định nội dung tổng quát của quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai.
Điều 18 (luật đất đai năm 1993) đã quy định thẩm quyền xét duyệt quy
hoạch sử dụng đất đai cụ thể là: Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đai cả nớc; Chính phủ xét duyệt quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai của bộ, cơ
quan ngang bộ, cơ quan thuộc chính phủ, uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ơng; uỷ ban nhân dân cấp trên xét duyệt quy hoạch sủ dụng đất đai
của uỷ ban nhâ dân cấp giới trực tiếp.
Ngoài ra còn có các văn bản giới luật cũng nh các văn bản, ngành trực tiếp
hay gián tiếp đề cập đến vai trò, ý nghĩa căn cứ, nội dung và hớng dẫn phơng pháp
lấp quy hoạch sử dụng đất nh : Nghị định 404/CP, ngày 7//11/1979;
Nghị định 34/CP ngày 13/4/1994; chỉ thị 247/TTg ngày 28/4/1995; chỉ thị
245/TTg ngày 22/4/96; thông t 106/QHKH/RĐ, ngày 15/4/1991; công văn
503/CV - Đc, 10/9/97...
Những quy định này đợc nhà nớc đa ra nhằm đôn đốc hệ thống quản lý nhà
nớc đối với việc quản lý tài nguyên quý giá của một quốc gia ( đất đai), đồng thời
tổ chức sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên này.
Để thực hiện tốt các quy định này, chúng ta cần phải quy hoạch kế hoạch sử
dụng đất trên phạm vi toàn quốc lấy căn cú pháp lý làm mốc cho mọi sự khởi
đầu.
2.2. Căn cứ vào điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.
a. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên, thiên nhiên.

- Về điều kiện tự nhiên cần phải làm rõ vị trí địa lý của vùng lập quy hoạch
địa hình, đại mạo (đặc điểm kiến tạo địa hình, đánh giá sự ảnh hởng của nó đến
việc phát triển kinh tế xã hội; làm rõ tình hình khí hậu, đánh giá kỹ càng sự thích
nghi cho việc pháp triển những ngành nào; Đánh giá tình hình thuỷ văn để khi quy
hoạch có thể bố trí hệ thống thuỷ lợi cho phù hợp, tốt hay cha tốt để khắc phục.
Tài nguyên thiên nhiên là tiềm năng tự nhiên của vùng, cần phải tìm hiểu rõ
những tài nguyên nh; Tài nguyên đất (nguồn gốc phát sinh, quá trình hình
thành...); Tài nguyên nớc (nguồn gốc, mặn, ngọt, vị trí nguồn nớc phục vụ cho sản
xuất, sinh hoạt...); tài nguyên rừng ( Điện tích, phân bổ, trữ lợng, các loại rừng...);
Tài nguyên biển (các eo, vịnh, chiều dài bờ biển, nguồn lợi, đặc điểm sinh vật
biển...); Tài nguyên nhân văn ; lịch sử hình thành và phát triển, vấn đề tôn giáo,
dân tộc có các danh nhân, các lễ hội, phong tục tập quán truyền thống.
- Đánh giá về cảnh quan môi trờng.
Đặc điểm điều kiện cảch quan, tình hình môi trờng chung, hệ sinh thái, các tác
nhân và mức độ ở nhiều môi trờng không khí, đất đai, nguồn nớc và đề ra giải
pháp hạn chế, khắc phục.
b. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.
+ Kinh tế phải làm rõ mức tăng trởng kinh tế, thực trạng phát triển các
ngành; xem xét quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo khu vực và theo lãnh
thổ. Căn cứ vào những ngành nông nghiệp, lâm nghiệp, ng nghiệp công nghiệp -
tiểu thủ công nghiệp, xây dựng cơ bản, dịch vụ - thơng mại, du lịch, các công trình
cơ sở hạ tậng.
+ Thực trạng phát triển các đô thị và khu dân c nông thôn bao gồm hình
thức định c, loại, số, vị trí phân bổ và đặc điểm phát triển ( ý nghĩa, vai trò, quy
mô diện tích, số dân, số hộ, khả năng phát triển, mở rộng...) của các thành phố, thị
xã, thị trấn, thị tứ, cụm, điểm kinh tế đặc thù và khu dân c nông thôn.
- Dân số, lao động, việc làm và mức sống.
Về số dân căn cứ vào tổng dân số cơ cấu, ( theo dân tộc, nông nghiệp - phi công
nghiệp, đô thị - nông thôn), đặc điểm phân bố, tỷ lệ tăng dân số, tăng tự nhiên và
cơ học.

- Lao động việc làm, căn cứ vào tổng lao động, tỷ lệ lao động so với tổng
dân số cơ cấu ( theo ngành lĩnh vực, độ tuổi, giới tính, dân tộc), đặc điểm phân bố
và vấn đề việc làm.
- Thu nhập mức sống so sánh theo các khu vực ( thành thị, nông thông) loại
hộ nguồn thu nhập, mức thu nhập bình quân năm của hộ, đầu ngời, mức sống, cân
đối thu chi...
- Từ đó đánh giá chung rồi rút ra căn cứ quan trọng đó là nhu cầu sử dụng
đất của vùng. Định ra kế hoạch sử dụng đất trong tơng lai.
2.3. Căn cứ vào thực trạng và quản lý đất của vùng và mục tiêu phát
triển kinh tế - xã hội.
a. Thực trạng quản lý và sử dụng đất.
Khái quát tình hình quản lý quỹ đất của vùng.
- Phản ánh tình hình địa giới hành chính ( danh giới, mốc giới, thực hiện chỉ
thị 364/CP). Tình hình đo đạc lập bản đồ, tình hình giao đất, cho thuê đất, thu hồi
đất cấp giấy CNQSDĐ, thực hiện chỉ thị 245/CP; tình hình giải quyết tranh chấp,
khiếu nại, khiếu tố, tình hình điều tra quy hoạch sử dụng đất làm căn cứ trớc khi
làm quy hoạch.
- Phản ánh hiện trạng sử dụng đất (diện tích, cơ cấu, mức độ phù hợp, mức
độ hợp lý, hiệu qủa, những tồn tại và bất cập, các giải pháp khác đã thực hiện...),
nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn trong tơng lai
b. Căn cứ vao mục phát triển kinh tế - xã hội.
Đây là một căn cứ quan trọng để các nhà quản lý quy hoạch dựa vào để sử
dụng đất lâu dài ( 5 năm - 10 năm). Mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của vùng
lập quy hoạch sẽ cho ta biết các chỉ tiêu về kinh tế, xã hội và môi trờng mà vùng
đã đề ra về kinh tế cần phải nắm chắc các chỉ tiêu về: Cơ cấu kinh tê, cơ cấu ngành
kinh tê, định hớng phát triển nh thế nào mức thu nhập GDP của các ngành trong
năm là bao nhiêu nhằm mục tiêu là xác định nhu cầu sử dụng đất của một ngành
Về xã hội, cần phải biết mục tiêu phấn đấu để phát triển cơ sở hạ tầng (điện,
đờng, trờng, trạm ) tỷ lệ quy mô tăng dân số thu nhập bình quân đầu ngời/ năm.
v..v.. mục tiêu nhằm xác định nhu cầu đất đai cho xây dựng các công trình xã hội.

Về môi trờng: Cần phải đánh giá môi trờng hiện trạng và các mục tiêu cần
đạt đợc về môi trờng, để quy hoạch các vùng đất phù hợp vùng đất đai phục vụ
cho nhu cầu hộ của môi trờng.
Từ những căn cứ đó chúng ta tính toán và lập ra nhu cầu sử dụng các loại
đất cho các ngành trong thời gian lâu dài để đạt đợc mục tiêu mà vùng đã đề ra và
cũng để đảm bảo tính hiệu quả trong quy hoạch.
Trên đây là những căn cứ chủ yếu trớc khi lập kế hoạch cho một vùng nào
đó.
3. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch khác.
a. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch tổng thể.
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội là một trong những tài liệu tiền
kế hoạch cung cấp các căn cứ khoa học và việc xây dựng các kế hoach phát triển
kinh tế, xã hội. Trong đó có đề cập đến dự kiến sử dụng đất đai ở mức độ tập ph-
ơng hớng với một nhiệm vụ chủ yếu, còn đối tợng nhiệm vụ chủ yếu của nó là căn
c vào yêu cầu của phát triển kinh tế, xã hội, điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất, xây
quy hoạch phân phối sử dụng đất đai thống nhất và hợp lý. Nh vậy quy họach tổng
hợp chuyển ngành, cụ thể hoá quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội.
b. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với dự báo và chiến lợc dài hạn sử
dụng đất đai.
Dự báo sử dụng tài nguyên thiên nhiên, đặc biệt là dự báo tài nguyên đất và
các dự báo khoa học kỹ thuật khác, cũng nh số liệu về quản lý đất đai là cơ sở để
lập quy hoạch, kế hoạch và thiết kế công trình. Tuy nhiên cần hạn chế sự chồng
chéo các biện pháp khi lập dự báo, xây dựng quy hoạch, kế hoạch, cũng nh trong
công tác điều tra, khảo sát. Việc phức tạp các vấn đề sẽ làm nẩy sinh những chi
phí không cần thiết về lao động và vật t, đồng thời gây cản trở cho việc thực hiện
các dự án quan trọng và bức xúc hơn trong cuộc sống.
c. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển nông nghiệp.
Quy hoạch phát triển nông nghiệp xuất phát từ nhu cầu của phát triển kinh
tế - xã hội đối với sản xuất nông nghiệp, để xác định hớng đầu t, biện pháp, bớc đi
về nhân tài, vật lực đảm bảo cho các ngành trong nông nghiệp phát triển đạt tới

quy mô các chỉ tiêu về đất đai, lao động, sản phẩm hàng hoá, gía trị sản phẩm.
Trong một thời gian với tốc độ và tỉ lệ nhất định.
Quy hoạch sử dụng đất đai tuy dựa trên yêu cầu và dự báo của ngành trong
nông nghiệp, nhng chỉ có tác dụng chỉ đạo vĩ mô, khống chế điều hoà quy hoạch
phát triển nông nghiệp. Mối quan hệ này là mối quan hệ qua lại vô cùng mật thiết
và không thể thay thế lẫn nhau.
d. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch đô thị.
Quy hoạch đô thị sẽ định ra tính chất, quy mô, phơng châm xây dựng đô
thị, các bộ phận hợp thành đô thị sắp xếp một cách hợp lý toàn diện, bảo đảm cho
sự phát triển đô thị đợc hài hoà và trật tự, tạo ra những điều kiện có lợi cho cuộc
sống và sản xuất. Tuy nhiên trong quy hoạch đô thị cùng với việc bố trí cụ thể
khoanh đất dùng cho dự án, sẽ giải quyết cả vấn đề tổ chức và sắp xếp tiến hành
nhằm xác định chiến lợc dài hạn về vị trí quy mô và cơ cấu sử dụng toàn bộ đất
đai cũng nh bố cục không gian (hệ thống đô thị) trong khu vực quy hoạch đô thị.
Quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất công nghiệp có mối quan hệ
diện và điểm, cục bộ và toàn bộ. Sự cục bộ, quy mô sử dụng đất, các chỉ tiêu
chiếm đất xây dựng trong quy hoạch đồ thị sẽ đợc điều hoà với quy hoạch sử dụng
đất đai, quy hoạch sử dụng và phát triển đô thị
e. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch các ngành.
Quy hoạch các ngành là cơ sở và bộ phận hợp thành của quy hoạch
sử dụng đất đai, nhng lại chịu sự chỉ đạo và khống chế của quy hoạch sử dụng đất
đai. Quan hệ giữa chúng là quan hệ cá thể và tổng thể, cục bộ và toàn bộ, không
có sự sai khác về quy hoạch theo không gian và thời gian ở cùng một khu vực cụ
thể tuy nhiên chúng có sự khác nhau rất rõ rệt về t tởng chỉ đạo và nội dung: một
bên là sự sắp xếp chiến thuật cụ thể cục bộ (quy hoạch ngành); Một bên là sự định
hớng chiến lợc có tính toàn diện và toàn cục (quy hoạch sử dụng đất đai).
f. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai cả nớc với quy hoạch sử dụng đất đai
của địa phơng cùng hợp thành một hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai hoàn
chỉnh. Quy hoạch sử dụng đất đai ở các địa phơng ( tỉnh, huyện, xã). Quy hoạch
sử dụng đất đai cả nớc chỉ đạo việc xây dựng quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh,

Quy hoạch cấp huyện xây dựng trên quy hoạch cấp tỉnh; Quy hoạch sử dụng đất
đai ở địa phơng là phần tiếp theo, là căn cứ để chỉnh sửa, bổ sung và hoàn thiện
quy hoạch sử dụng đất đai cả nớc.
III. Nội dung của việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .
1. trình tự nội dung các bớc lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai.
1.1. Chuẩn bị điều tra cơ bản:
Điều tra cơ bản nhằm thu thập các thông tin tài liệu, số liệu và bản đồ phục
vụ cho quy hoạch sử dụng đất.
Thu thập thông tin là thu thập những tài liệu mang lại những thông tin nh:
Thống kê số lợng và chất lợng đất, định mức sử dụng đất, điều kiện tự nhiên, tài
nguyên thiên nhiên, cảnh quan môi trờng, kinh tế - xã hội, các loại bản đồ (bản đồ
địa hình, bản hiện trạng sử dụng đất).
Để thực hiện công việc này chúng ta phải điều tra thu thập các thông tin từ
các ngành khác viết về vùng đất này, tiến hành khảo sát thực đại địa tăng thêm sự
phong phú cho nguồn thông tin. Sau đó chúng ta tiến hành phân loại, đánh giá các
thông tin, xác định rõ nội dụng và địa điểm cần khảo sát
1.2. Phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.
1.2.1. Phân tích đặc điểm điều kiện tự nhiên.
a. Vị trí địa lý: Cần phải phân tích làm rõ các vấn đề;
Vị trí địa lý so với các trục giao thông chính, các trung tâm chính trị, kinh
tế, văn hoá quan trọng trong khu vực; toạ độ địa lý, giáp ranh; các lợi thế, hạn chế
về vị trí địa lý trong việc phát triển kinh tế - xã hội và sử dụng đất đai.
b. Đặc điểm địa hình, đại mạo: Cần phải phân tích làm rõ các vấn đề sau: Kiến tạo
chung về địa mạo; xu hớng địa hình hớng, cấp độ dốc...; Đặc điểm phần tiểu vùng
theo yếu tố độ cao ( trũng, bằng, bán sơn địa, đồi núi cao...); Các lợi thế, hạn chế
của yếu tố địa hình đối với sản xuất và sử dụng đất đai.
c. Đặc điểm khí hậu:
Cần phải phân tích làm rõ: Nhiệt độ trung bình năm, tháng cao nhất, thấp
nhất, tổng tính ôn...; nắng: số ngày, giờ nắng trung bình năm, theo mùa, tháng...,
Ma; mùa ma, lợng ma trung bình năm - tháng cao nhất, thấp nhất... độ ẩm: bình

quân, cao nhất, thấp nhất, trung bình năm, tháng... đặc điểm gío, giông bão, lũ lụt,
sơng muối, sng mù...; các u thế, hạn chế của yếu tố khí hậu đối với phát triển sản
xuất và sử dụng đất đai.
d. Chế độ thuỷ văn:
Cần làm rõ: hệ thống lu vực, mạng lới sông suối, ao hồ, đập: điểm đầu,
điểm cuối, chiều dài chiều rộng, dung tích...; chế độ thuỷ văn thuỷ triều, nhật
triều, lu lợng tốc độ dòng chảy quy luật diễn biến..., các u thế hạn chế của yếu tố
thuỷ văn đối với phát triển sản xuất và sử dụng đất.
1.2.2. Phân tích các loại tài nguyên và cảnh quan môi trờng.
a. Tài nguyên đất: Phân tích làm rõ nguồn gốc phát sinh và đặc điểm quá trình
hình thành; đăc điểm phân bố, mức độ tập trung trên lãnh thổ; các tính chất đặc tr-
ng về lý tính, hoá tính, khả năng sử dụng theo các tính chất tự nhiên và khi áp
dụng các biện pháp cần thiết; mức độ đã khai thác sử dụng các loại đất chính; mức
độ sói mòn đất, độ nhiễm mặn, nhiễm phèn... và các biện pháp cần thực hiện để
bảo vệ, cải tạo và nâng cao độ phì của đất.
b. Tài nguyên rừng:
Cần làm rõ nguồn nớc, vị trí nguồn nớc, chất lợng nớc khả năng khai thác
phục vụ cho sản xuất và sinh hoạt (theo mùa, khu vực trong năm), nguồn nớc
ngầm, nớc mạnh: phân tích độ sâu, chất lợng nớc, khả năng, hiệu quả kinh tế khai
thác sử dụng phục vụ cho sản xuất sinh hoạt.
c. Tài nguyên rừng.
Khái quát chung về tài nguyên rừng ( diện tích, phân bổ trữ lợng các loại
rừng..) đặc điểm thảm thực vật, động vật rừng, các loại quý hiếm và đợc trong
sách đỏ, yêu cầu bảo vệ nguồn ghen động vật thực vật rừng, khả năng khai thác sử
dụng theo quy trình lâm sinh.
d. Tài nguyên biển.
Nêu rõ số eo biển vịnh và chiều dài bờ biển; các ng trờng, nguồn lợi biển;
đặc điểm sinh vật biển; yêu cầu bảo vệ, khả năng khai thác sử dụng ...
e. Tài nguyên khoáng sản.
Các loại khoáng sản chính ( các loại quặng, than đá...); Nguồn vật liệu xây

dựng ( đá ốp lát, đá vôi, đá ong, cát sét, làm gạch ngói...); nguồn nớc khoáng, than
bùn... Đối với các loại tài nguyên khoáng sản cần chỉ rõ vị trí phân bố, tình hình và
khả năng khai thác sử dụng (diện tích, sản lợng, chất thải..).
f. Tài nguyên nhân văn.
Làm rõ lịch sử hình thành và phát triển: Vấn đề tôn giáo dân tộc và các
danh nhân: Các lễ hội và phong tục, tập quán truyền thống; các di tích lịch sử văn
hóa. Các ngành nghề truyền thống, tập quán sản xuất và kinh doanh... yêu cầu bảo
vệ tôn tạo và lợi thế khai thác trong phát triển kinh tế - xã hội.
g. cảnh quan môi trờng.
Nêu rõ về đặc điểm điều kiện về cảnh quan (các loại cảnh quan, vị trí phân
bố, sự biến dạng, u thế khai thác cho mục đích du lịch - sinh thái, bảo vệ thiên
nhiên và môi trờng); tình trạng môi trờng chung, hệ sinh thái, các tác nhân và mức
độ ô nhiễm môi trờng không khí, nguồn nớc các đất đai và các giải pháp,hạn chế,
khắc phục.
1.2.3. Phân tích thực trạng phát triển kinh tế xã hội.
a. Thực trạng phát triển các ngành và lĩnh vực:
Xem xét quá trình chuyển dịch cơ cấu nền kinh tế, tốc độ phát triển bình
quân tổng thu nhập, năng xuất, sản lợng, loại sản phẩm và áp lực đối với việc sử
dụng đất đai... của các ngành: nông lâm - ng nghiệp; công nghiệp - tiểu thủ công
nghiệp - xây dựng; dịch vụ - du lịch và các ngành nghề khác.
b. Phân tích đặc điểm về dân số lao động, việc làm và mức sống:
Dân số: Nêu rõ tổng số dân, cơ cấu theo nông nghiệp, phi nông nghiệp, theo
đô thị - Nông thôn, đặc điểm phân bố, tỷ lệ tăng dân số, tăng tự nhiên và cơ học,
quy mô hình quân căn hộ...; Lao động và việc làm : Làm rõ tổng số lao động tỷ lệ
lao động so với tổng số dân, cơ cấu theo lĩnh vực - độ tuổi - giới tính - dân tộc,
đặc điểm phân bố và vấn đề việc làm... Thu nhập và mức sống của các loại hộ:
Nguồn thu nhập chính, phụ, mức thu nhập bình quân năm của hộ đầu ngời, cân đối
thu chi... áp lực đối với việc sử dụng đất đai.
c. Thực trạng phát triển và phân bố các khu dân c:
Làm rõ các hình thức định c, hệ thống khu dân c ( Loại, số lợng và đặc

điểm phân bố); phân loại khu dân c theo ý nghĩa và vai trò, quy mô diện tích, số
dân, số hộ và khả năng phát triển, mở rộng...; áp lực đối với việc sử dụng đất đai ra
sao.
d. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng.
Nêu rõ hiện trạng các công trình cơ sở hạ tầng, giao thông, thủy lợi; Xây
dựng cơ bản và các công trình về du lịch, dịch vụ, thơng mại, văn hoá, giáo dục,
thể thao, y tế, bu chính viễn thông, năng lợng, an ninh quốc phòng...; ( Loại công
trình kỹ thuật cần làm rõ chức năng, cấp, chiều dài, chiều rộng...; diện tích chiếm
đất; vị trí phân bố; mức độ hợp lý; hiệu quả sử dụng...); Làm rõ áp lực của nó đối
với việc sử dụng đất đai.
1.3. Đánh giá tình hình quản lý, phân tích hiện trạng sử dụng đất và dự
bó nhu cầu về đất đai phục cho phát triển kinh tế xã hội:.
1.3.1. Đánh giá tình hình quản lý đất đai:
Nêu rõ tình hình quản lý nhà nớc về đất đai của thời kỳ trớc khi ban hành
luật đất đai năm 1993 và thời kỳ sau luật đất đai năm 1993 đến nay, bao gồm xem
xét quá trình thực hiện chỉ thị 364/CP về lập danh giới, mộc giới, tình hình đo đạc
và lập bản đồ, địa chính, tình hình giao đất cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy
CNQSDĐ thực hiện chỉ thị số 245/CP; tình hình giải quyết những tranh chấp khiếu
nại của từng vùng điều tra quy hoạch đất đai nh thế nào.
1.3.2.Phân tích hiện trạng sử dụng đất.
a. phân tích loại hình sử dụng đất.
Sau khi điều tra phân loại hiện trạng sử dụngd đất đai, tuỳ thuộc vào từng
loại hình sử dụng đất đai sẽ phân tích các chỉ tiêu sau:
- Diện tích, tỷ lệ (%) so với toàn bộ quỹ đất, tổng diện tích đất đang sử dụng
và diện tích của loại đất chính (đất nông nghiệp, đất chuyên dùng và đất cha sử
dụng).
- Đặc điểm phân bố các loại đất trên địa bàn, lãnh thổ.
- Bình quân diện tích đất trên đầu ngời ( chọn chỉ trên phù hợp).
b. Phân tích hiệu quả sử dụng đất đai.
Hiệu quả sử dụng đất đai biểu thị mức độ khai thác sử dụng đất đai và thờng

đợc đánh giá thông qua các chỉ tiêu sau.
Tỷ lệ SDĐĐ(%)
Tổng diện tích đất đai - diện tíchđất CSD
Tổng diện tích đất đai
=
Diện tích của loại đất (đất (NN,LN,CD)
Tỷ lệ SD loại đất (%) =
Tổng diện tích đất đai
Tổng diện tích gieo trồng trong năm
Diện tích cây hàng năm (Đất canh tác)
=
Hệ số sử dụng
đất canh tác
Độ che phủ (%)
(HQuả về MT)
DT ĐấtLN có rừng + Đất cây lâu năm
Tổng diện tích đất đai
=
c. Phân tích hiệu quả sản xuất của đất đai.
Hiệu quả sản xuất của đất đai đợc biểu thị bằng năng lực sản xuất hiện tại
của việc sử dụng đất đai (phân ánh hiện trạng sản xuất và hiệu quả kinh tế). Các
chỉ tiêu thờng dùng để đánh giá hiệu quả sản xuất của đất đai sau:
Của các thuộc tính tự nhiên của đất đai với mục đích đang sử dụng (Căn cứ hợp lý
của việc sử dụng đất đai). Đất đai có nhiều công dụng khác nhau, tuy nhiên khi sử
dụng đất đai cần căn cứ vào các tính chất của đất đai để lựa chọn mục đích sử
dụng tốt nhất và có lợi nhất. Để đánh giá mức độ thích nghi của đất. Nh mảnh đất
đó sử dụng vào mục đích gì là thích hợp nhất; mảnh đất đó sử dụng vào mục đích
đợc lựa chọn thì mức độ thích nghi và hiệu quả ra sao ?; có những yếu tố hạn chế
gì đối với mục đích sử dụng đã lựa chọn...
e. Phân tích tổng hợp hiện trạng và biến động đất đai:

Đó là những vấn đề tổng hợp cần phân tích bỏ xung bao gồm:
Sản lượng (GTSL)một loại cấy trồng
NS đất đai
Diện tích đất cây trồng đó
=
Giá trị tổng sản lượng N,L, Ngư
Giá trị tổng sản lượng
Của đơn vị DT đất NN
Diện tích đất nông nghiệp
=
Giá trị sản lượng cây trồng
Sản lượng (GTSL) của
Đơn vị DT giao đất trồng
Diện tích đất gieo trồng
=
Giá trị sản lượng SP thuỷ sản
Sản lượng (GTSL)
Đơn vị DT Mặt nước
Diện tích mặt nước
=
Tổng GTSLcây trồng nông nghiệp
Sản lượng (GTSL) Ngành
Trồng trọt
Đơn vị DT Đất nông N Diện tích đất nông nghiệp
=
Tổng GTSL cây trồng công nghiệp
GTSL cây
Công nghiệp của
Đơn vị DT Đất trồng cây CN Diện tích trồng cây công nghiệp
=

- Tính hợp lý để cơ cấu sử dụng đất đai so với quy luật biến đổi, nguyên
nhân và giải pháp điêu chỉnh.
- Tập quán khai thác sử dụng đất, mức độ phát huy tiềm năng đất đai của
địa phơng những mâu thuẫn giữa ngời và đất.
- Hiệu quả kinh tế, xã hội và môi trờng của việc sử dụng đất đai, sự thống
nhất 3 lợi ích, hiệu quả trớc mắt và lâu dài.
- Những tồn tại chủ yếu trong sử dụng đất đai, nguyên nhân chính, giải pháp
khắc phục, những kinh nghiệm và bài học về sử dụng đất đai.
- Mức độ rửa trôi, xói mòn các nguyên nhân, biện pháp ngừa, ngăn chặn.
- Mức độ ô nhiễm đất đai, nguồn nớc, bầu không khí, các nguyên nhân
chính và biện pháp khắc phục, hạn chế.
- Mức độ thích hợp so với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội hiện tại, tơng
lai của các loại đất, khu dân c, đất xây dựng công nghiệp và các công trình cơ sở
hạ tầng nh giao thông, thủy lơi, điện, nớc...
- Trình độ về hiệu quả sử dụng đất đai và hiệu quả sản xuất so với các vùng
tơng tự, phân tích nguyên nhân.
- Biến động sử dụng các loại đất đai của thời kỳ trớc quy hoạch từ 5 năm -
10 năm: quy luật, xu thế và nguyên nhân biến động, biện pháp bảo vệ và giữ ổn
định, diện tích đất đai (đặc biệt là đất canh tác).
- Biến động sản lợng nông nghiệp, nguyên nhân và giải pháp khắc phục.
- Quan hệ giữa đầu t và hiệu quả thu đợc trong sử dụng đất đai tình trạng về
vốn, vật t, đầu t về khoa học kỹ thuật...
1.3.3. Dự báo nhu cầu về đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế - xã
hội.
a. Dự báo tình hình dân số.
Nhiệm vụ trọng tâm của quy hoạch đất đai là tổ chức sử dụng hợp lý nguồn
tài nguyên , nguồn đất đai nhằm giải quyết đất đai giữa ngời và đất.
Dân sô luôn có xu hớng ra tăng cùng với sự gia tăng dân số và sự gia tăng
về nhu cầu xã hội và đòi hỏi nhu cầu đất ngày càng lớn. Trong khi đó diện tích và
sức tải dân số của đất đai có hạn mâu thuẫn giữa ngời và đất ngày càng thêm gay

gắt. Vì vậy dự báo về dân số có ý nghĩa quan trọng và là tiền đề của quy hoạch sử
dụng đất đai.
Khi quy hoạch sử dụng đất đai, chỉ tiêu dự báo đầu tiên về dân số là chỉ tiêu
dự báo dân số phi nông nghiệp. Đây là một chỉ tiêu đa ra nhằm dự báo để khống
chế tầm vĩ mô về quy mô dân sô.
Để xác định dân số phi nông nghiệp cần dựa vào công thức tính sau:
N
n
= N
0
(1 + k)
n
Trong đó: N
n
: số dân dự báo ở năm định kỳ quy hoạch.
N
0
:Số dân hiện trạng (ở thời điểm lần quy hoạch
K : tỷ lệ tăng dân số bình quân.
n: thời hạn ( số năm ) định hình quy hoạch.
Bên cạnh đó sự gia tăng dân sô còn chịu ảnh hởng của nhiều nhân tố khác
nhau: di chuyển dân, từ vùng nông thôn và đô thị, từ vùn này sang vùng khác còn
gọi là sự tăng dân số theo cơ học. Công thức tính:
N
n
= N
0
[(1 +( k D)]
n
Trong đó :

N
n
: số dân dự báo ở năm định kỳ quy hoạch.
N
0
:Số dân hiện trạng (ở thời điểm cần quy hoạch
K: Tỷ lệ tăng dân số bình quân.
D: Tỷ lệ tăng dân số cơ học với dấu (+) số dân nhập c cao hơn
số dân di c, (- ) ngợc lại.
n: thời gian (số năm) định hình quy hoạch.
Dân số nông nghiệp có thể dự báo trực tiếp bằng các phơng pháp nêu trên,
cũng có thể dự báo kết quả dự báo tổng số dân và dân số nông nghiệp.
b. Dự báo mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.
Đây là một dự báo quan trọng, để làm căn cứ cho việc lập quy hoạch lâu dài
và kế hoạch sử dụng đất hợp lý phục vụ tốt cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội.
Đây là những chỉ tiêu mà cơ quan quản lý nơi vùng quy hoạch đề ra để đạt đợc
mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.
Dự báo mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đó là dự báo những mục tiêu đề
ra của vùng rồi căn cứ vào quỹ đất để quy hoạch, phân bổ quỹ đất sao cho đáp ứng
đợc hài hoà nhu cầu sử dụng đất ví dụ nh: về mặt kinh tế cần phải xem xét cơ cấu
các ngành kinh tế, mục tiêu đề ra là cần cơ cấu phát triển ngành gì , mở rộng hay
thu hẹp. Cần nâng cấp bao nhiêu nhà máy nớc phục vụ cho tới tiêu xây dựng bao
nhiêu trụ sở, nhà cửa, giao thông, điện nớc phục vụ phát triển sản xuất về xã hội
còn phải chú ý đến mức tăng dân số, bố trí phát triển cơ sở hạ tầng, giáo dục,
chăm sóc sức khoẻ..., mục tiêu giữ gìn bảo vệ cảnh quan môi trờng hạn chế tốc độ
hại thải ra cho môi trờng từ những mục tiêu đó các nhà quy hoạch lập ra các chỉ
tiêu phát triển của từng ngành, từng thành phần kinh tế, bố chí sử dụng đất hợp lý
đáp ứng nhu cầu tối đa cho ngành này đảm bảo tiết kiệm đợc quỹ đất, sử dụng
hiệu quả năng suất đất đồng thời đảm bảo sự trong sạch cho môi trờng.
c. Dự báo nhu cầu đất đai.

Nhu cầu sử dụng đất đai của các ngành đợc xác định căn cứ vào mục tiêu
yêu cầu phát triển từng ngành, khả năng đầu t trong các giai đoạn và quỹ đất hiện
có của địa phơng. Các ngành dự báo nhu cầu sử dụng đất của mình sẽ phù hợp
hơn. Nhng lại mang tính phiến diện cục bộ, dễ bị chồng chéo mục đích sử dụng
giữa các ngành trên cùng một khu đất. Nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất đai và
căn cứ vào dự báo nhu cầu sử dụng đất đai của các ngành, sẽ tổng hợp, kiểm tra,
chỉnh lý điều hoà và cân đối trong nội bộ các ngành nông nghiệp, phi công nghiệp
và giữa các ngành ( theo mục đích sử dụng) tuỳ theo đặc điểm quỹ đất có của địa
phơng.
* Dự báo nhu cầu đất nông nghiệp.
Thực trạng triển khai đất nông nghiệp luôn có xu hớng giảm do nhiều
nguyên nhân khác nhau do ( lấy làm đất ở, chuyển sang mục đích chuyên dùng bị
thoái hoá...). Trong khi đó dân số lại tăng quá nhanh nhng tiềm đất đai có thể khái
thác đa vào sản xuất nông nghiệp rất hạn chế. Vì vậy việc dự báo nhu cầu sử dụng
đất nông nghiệp trớc hết phải căn cứ vào lực lợng lao động nông nghiệp hiệu suất
lao động, năng suất cây trồng với mục tiêu đáp ứng yêu cầu đáp ứng đủ diện tích
cho một lao động có khả năng tự nuôi sống mình và thực hiện nghĩa vụ đối với xã
hội. Mặt khác phải xem xét khả năng mở rộng diện tích đất nông nghiệp và tăng
vụ để bù vào diện tích đất nông nghiệp bị chuyển đổi mục đích do nhu cầu xã hội.
Diện tích các loại đất nông nghiệp dự báo ở năm định hình quy hoạch đợc
tính theo công thức sau:
S
NQ
= S
NH
- S
NC
+ S
NK
Trong đó

S
NQ
: Đất nông nghiệp năm quy hoạch
S
NH
: Đất nông nghiệp năm hiện trạng
S
NC
: Đất nông nghiệp chuyển mục đích trong thời kỳ quy hoạch
S
NK
: Đất khai hoang đa vào sản xuất nông nghiệp trong thời kỳ.
+ Dựa vào diện tích đất cây hàng năm: diện tích đất canh tác đợc dự báo
dựa vào 2 căn cứ:
Hiện trạng loại cây trồng (chủng loại nông sản), tổng sản lợng, năng suất,
diện tích đã sử dụng trong những năm gần đây.
Số lợng các loại nông sản cần đạt theo các mục tiêu quy hoạch dự báo năn
suất và diện tích đất canh tác cần có.
Dự báo diện tích các loại cây trồng theo công thức
W
i
Trong đó:
S
i
: Diện tích cây trồng i theo quy hoạch
W
i
: Nhu cầu nông sản i theo quy hoạch
P
i

: Năng suất cây trồng i dự báo theo quy hoạch.
+ Dự báo diện tích cây lâu năm và cây ăn quả.
- Căn cứ vào kết quả đánh giá tính thích nghi của đất và số diện tích thích
nghi với cây lâu năm nhng cha đựơc khai thác sử dụng.
- Căn cứ vào nhu cầu các loại sản phẩm cây lâu năm và cây ăn quả của địa
phơng, vùng.
W
i
S
i
=
P
i
Năng suất dự báo đợc xây dựng căn cứ vào giống cây trồng độ tuổi, quản lý
và sản xuất kinh doanh.
- Diện tích cây lâu năm và cây ăn quả bằng tổng lợng sản phẩm ( hàng hoá)
chia cho năng suất dự tính.
+ Dự báo diện tích đất đồng cỏ - chăn thả:
Diện tích đất đồng cỏ chăn thả dựa vào những căn cứ và kết quả đánh giá
và tính thích nghi của đất và diện tích đất có thể dùng làm đồng cỏ trong số đất
cha sử dụng, nhu cầu về lợng sản phẩm gia súc trong và ngoài vùng.
Từ lợng nhu cầu sản phẩm sẽ tính đợc số đầu con gia súc cùng với số lợng
con gia súc trên một đơn vị diện tích sẽ tính đợc nhu cầu diện tích đồng cỏ sức tải
gia súc có thể tính nh sau:
+ Dự báo diện tích nuôi trồng thuỷ sản.
Diện tích nuôi trồng thuỷ sản đợc xác định căn cứ vào điều kiện tự nhiên và
diện tích mức mặt nớc thích hợp với việc nuôi trồng thuỷ sản ngoài ra còn tính đến
nhu cầu về loại sản phẩm này, yêu cầu thị trờng, giống, điều kiện nuôi dỡng và
năng suất.
* Dự báo nhu cầu đất lâm nghiệp.

Diện tích đất lâm nghiệp đợc dự báo vào hai căn cứ sau:
- Kết quả đánh giá tính thích nghi và khả năng tận dụng các loại đất hiện
cha đợc sử dụng.
- Yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội (nhu cầu về lâm sản) kết hợp với bảo vệ
đất đai và môi trờng sinh thái.
Diện tích đất nông nghiệp cần phát triển đợc xem xét cụ thể với từng loại
rừng ( rừng đặc dạng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất) và đợc dự báo trong công
thức sau:
Sản lượng cỏ (kg/ha) * Tỉ lệ sử dụng lượng cỏ
Sức Tải (GS)(con/ha)=
Số ngày chăn thả * Lượng tăng(kg/con/ngày)
S
RQ
= S
RH
- S
RC
+ S
RT
Trong đó
S
RQ
: Diện tích rừng năm quy hoạch
S
RH
: Diện tích rừng mặn hiện trạng
S
RC
: Diện tích rừng chuyên mục đích trong thời kỳ
S

RT
: Diện tích rừng trồng mới và khoanh nuôi tái sinh
trong thời kỳ.
Do điều kiện tự nhiên của các vùng rất khác nhau, vì vậy diện tích rừng đợc
xác định, phải phù hợp với tình hình cụ thể của khu vực.
* Dự báo nhu cầu đất phi nông nghiệp.
+ Dự báo nhu cầu đất phát triển đô thị:
Có nhiều yếu tố ảnh hởng đến việc xác định nhu cầu đất để phát triển đô
thị: Số dân và mật độ số dân, trình độ phát triển kinh tế - xã hội, điều kiện cơ sở hạ
tầng tính lịch sử đặc điểm các tụ điểm dân c, các điều kiện địa hình, địa chất, thuỷ
văn...
Nhu cầu đất dùng cho phát triển đô thị đợc xác định theo công thức sau:
Z = N x P.
Trong đó:
Z: diện tích đất phát triển đô thị
N: Số dân thành thị
P : Định mức dùng đất cho một khẩu đô thị năm quy hoạch.
Đối với các đô thị nhỏ khi xác định diện tích đất dùng xây dựng nhà
ở cho dân, có căn cứ vào số hộ có nhu cầu và định mức diện tích đất cho một hộ.
Số ngời tăng trong thời kỳ quy hoạch bằng số dân gia tăng chia số khẩu
bình quân trong mỗi hộ.
+ Dự báo nhu cầu đất khu dân c nông thôn.
Tổng diện tích đất khu dân c nông thôn (bao gồm: Diện tích đất ở, đất xây
dựng các công trình phục vụ sản xuất, sinh hoạt cho dân c nông thôn) ở năm định
hình quy hoạch ( hay của từng giai đoạn dự báo) đợc xác định cho toàn đơn vị xã
hoặc tính riêng cho từn khu dân c. Công thức tính tổng quát nh sau:
P = P
1
+ P
2

Trong đó: ( i là đơn vị tính (năm) n là số năm định hình quy hoạch)
P - tổng diện tích đất khu dân c nông thôn
P
1
- diện tích đất ở và các công trình hành chính phúc lợi công cộng.
P
2
- diện tích đất xây dựng các công trình phục vụ sản xuất năm trong ranh
giới khu dân c
a- định mức đất cho từng loại hộ của địa phơng
H - số hộ theo từng loại ở năm quy hoạch
R - định mức diện tích các công trình công cộng và cây xanh cho ngời dân.
N - số dân trong khu dân c năm quy hoạch.
K - tỷ lệ hợp lý diện tích chiếm đất làm đờng đi trong khu dân c.
m- số đơn vị tính cho công trình xây dựng ( tổng sản phẩm, con gia súc, đơn
vị công suất...)
Q - định mức diện tích cho một đơn vị tính.
+ Dự báo nh cầu đất phát triển công nghiệp.
Các loại hình công nghiệp khá đa dạng nh: khu cụm công nghiệp, khu công
nghệ cao, khu chế suất, các khu công nghiệp đặc thù về khai thác quặng, dầu mỏ,
than đá, luyện kim, điện lực, các công trình, dự án phát triển công nghiệp, các xí
nghiệp, nhà máy biệt lập..., nằm trong hoặc ngoài khu dân c.
Dự báo nhu cầu sử dụng đất cho các khu công nghiệp độc lập, các công
trình, dự án công nghiệp nằm xen xẻ trong các khu dân c..., đợc xác định căn cứ
theo quy hoạch công nghiệp do các đơn vị chuyên ngành thực hiện.
+ Dự báo nhu cầu đất phát triển giao thông:

=
=
n

i
mQP
1
2

= =
+=
n
i
n
i
KRNaHP
1 1
1
)(
Nhu cầu đất giao thông bao gồm đất dùng để xây dựng đờng sắt, đờng bộ,
sân bay, hải cảng..., do đó các đơn vị chuyên ngành lập dự báo vào quy hoạch phát
triển của ngành, chủ yếu là sử dụng các quy định về chỉ tiêu định mức chiếm đất
của từng ngành.
Diện tích đất cần dùng cho phát triển giao thông cũng có thể đợc xác định
căn cứ vào mối tơng quan thuận giữa lu lợng hoá vận chuyển trong năm và diện
tích chiếm đất của mạng lới đờng.
+ Dự báo nhu cầu phát triển thuỷ lợi.
Diện tích đất dùng cho thuỷ lợi đợc xác định căn cứ vào quy hoạch và dự
báo nhu cầu đất của ngành. Ngoài ra có thể tính dựa theo các số liệu thống kê bình
quân tỷ lệ đất thuỷ lợi đặc trng cho từng khu vực trong nhiều năm; theo tiểu chuẩn,
bố cục và diện tích chiếm đất của các công trình thuỷ lợi hiện có.
2. Xây dựng các phơng án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
a. xây dựng phơng án quy hoạch.
Cần phải xây dựng quy hoạch một cách chi tiết đối với các loại đất:

- Đất dùng cho sản xuất nông nghiệp.
- Đất dùng cho sản xuất và bảo vệ lâm nghiệp.
- Đất xây dựng đô thị, thị trấn.
- Đất khu dân c nông thôn.
- Đất chuyên dùng.
Cần phải đề xuất các phơng án cụ thể về vị trí phân bổ, hình thể, diện tích
các khu đất trên.
+ Xây dựng biểu, bảng và bản đồ cho vùng quy hoạch.
+ Việc báo cáo thuyết minh hội thảo và hoàn chỉnh tài liệu.
b. Xây dựng kế hoạch sử dụng đất.
Nhằm kế hoạch sử dụng từng loại đất đai cho các giai đoạn nhằm đáp ứng
nhu cầu đất đai để thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của các ngành các
tổ chức và cá nhân trên địa bàn quy hoạch đồng thời đánh giá hiệu qủa và đề ra
các giải pháp thực hiện quy hoạch.
Trình tự thực hiện