207 Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai với thị trường bất động sản

bộ tài nguyên và môi trờng
trung tâm điều tra quy hoạch đất đai





báo cáo tổng kết đề tài nhánh
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
với thị trờng bất động sản


thuộc đề tài độc lập cấp nhà nớc đtđl 2002/15
nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành
và phát triển thị trờng bất động sản ở việt nam



Chủ nhiệm đề tài nhánh: TS Nguyễn Đức Minh

5839-1


hà nội 6/2005


M\DT BDS\DT-03-11-04
1
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
với thị trờng bất động sản

Mở đầu

Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nớc "Nghiên cứu đổi mới hệ thống
quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trờng bất động sản ở Việt
Nam". Với mục tiêu nghiên cứu là: Đề xuất đợc các giải pháp đổi mới về chính
sách - pháp luật, quy hoạch, kinh tế và thủ tục hành chính trong hệ thống quản lý
đất đai nhằm khắc phục những tồn tại và phát triển thị trờng bất động sản theo
định hớng xã hội chủ nghĩa.
Đề tài nhánh "Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai với thị trờng bất
động sản". Căn cứ vào mục tiêu và nội dung nghiên cứu của đề tài nghiên cứu
khoa học cấp Nhà nớc, xuất phát từ thực tiễn bất động sản là loại tài sản đặc
biệt luôn gắn liền với đất đai và có quan hệ chặt chẽ với lợi ích của cộng đồng
nên ở các nớc phát triển việc quản lý và phát triển bất động sản đều thông qua
công tác quy hoạch sử dụng đất đai và hệ thống pháp luật. Tuy nhiên ở nớc ta
cha có đề tài nào nghiên cứu mối quan hệ và tác động của quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đai đối với thị trờng bất động sản nh ở các nớc phát triển, do vậy

đề tài nhánh với tiêu đề "Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai với thị trờng
bất động sản" đề ra mục tiêu nghiên cứu là: "Nghiên cứu mối quan hệ và tác
động của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đối với thị trờng bất động
sản"; Nội dung nghiên cứu bao gồm:
- Tác động của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đối với thị trờng bất
động sản.
- Những điều chỉnh trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gắn với nhiệm
vụ chuyển đổi cơ cấu kinh tế và phát triển thị trờng bất động sản.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông
thôn với việc phát triển bất động sản.
Trong quá trình nghiên cứu đề tài vận dụng các phơng pháp cụ thể:
- Phơng pháp khảo sát, điều tra, thu thập thông tin.
- Phơng pháp tổng hợp và phân tích hệ thống.
Đề tài có bố cục gồm: Phần mở đầu, phần kết luận và 3 chơng:
Ch
ơng I: Tác động của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đối với thị
trờng bất động sản.
Chơng II: Những điều chỉnh trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
gắn với nhiệm vụ chuyển đổi cơ cấu kinh tế và phát triển thị trờng bất động sản.
Chơng III: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy
hoạch nông thôn với việc phát triển bất động sản.
M\DT BDS\DT-03-11-04
2
Chơng I:
Tác động của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
đối với thị trờng bất động sản

I. Thực trạng công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đai
1. Tình hình triển khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cả nớc

Cơ sở pháp lý của việc lập, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đai:
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là một trong những công cụ quan
trọng để Nhà nớc thống nhất quản lý đối với toàn bộ đất đai, đảm bảo cho đất
đai đợc sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả.
Để đảm bảo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai thống
nhất trong cả nớc, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 68/2001/NĐ-CP ngày
01/10/2001 về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai; Tổng cục Địa chính (nay là
Bộ Tài nguyên và Môi trờng) đã ban hành các văn bản hớng dẫn nội dung,
phơng pháp, trình tự lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai các cấp: Công văn
số 1814/CV-TCĐC ngày 12/101998; Thông t số 1842/2001/TT-TCĐC ngày
01/11/2001; Quyết định số 424/2001/QĐ-TCĐC ngày 01/11/2001 ban hành hệ
thống biểu mẫu lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai các cấp.
2. Kết quả công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai các cấp
a. Về quy hoạch sử dụng đất đai:
* Quy hoạch sử dụng đất đai cả nớc:
Từ năm 1994 Chính phủ đã cho triển khai xây dựng quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đai cả nớc đến năm 2010. Năm 1997 Chính phủ đã trình Quốc hội
Khoá IX, Kỳ họp thứ 11 Báo cáo Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cả nớc
đến năm 2010 (Tờ trình số 1091/KTN ngày 10/3/1997 của Chính phủ). Sau khi
xem xét báo cáo của Chính phủ, Quốc hội đã có Nghị quyết số 01/1997/QH9 về
kế hoạch sử dụng đất đai cả nớc 5 năm, từ năm 1996 đến năm 2000.
Đối với đất quốc phòng, an ninh: Chính phủ đã chỉ đạo Tổng cục Địa
chính phối hợp với Bộ Quốc phòng, Bộ Công an và Uỷ ban Nhân dân các tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ơng tiến hành rà soát quy hoạch sử dụng đất đối với
tất cả các đơn vị trực thuộc Bộ Quốc phòng và Bộ Công an, đến nay đã hoàn
thành trên phạm vi cả nớc.
Năm 2000 Chính phủ đã chỉ đạo Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài
nguyên và Môi trờng) xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cả nớc
đến năm 2010 trình Quốc hội Khoá XI. Đến nay Bộ Tài nguyên và Môi trờng

M\DT BDS\DT-03-11-04
3
đã hoàn thành Báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cả nớc đến năm
2010 và Chính phủ đã trình Quốc hội Khoá XI và đợc phê duyệt tại Kỳ họp thứ 5.
* Quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh:
Đến nay đã có 61 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng hoàn thành việc
lập quy hoạch sử dụng đất đai đến năm 2010. Trong đó có 60 tỉnh, thành phố đã
đợc Thủ tớng Chính phủ phê duyệt; các tỉnh, thành phố còn lại tỉnh Tuyên
quang đã lập xong và đang chờ thông qua Hội đồng nhân dân Tỉnh trớc khi
trình Chính phủ xét duyệt, 6 tỉnh, thành phố mới thành lập từ 3 tỉnh trớc đây
cha lập riêng quy hoạch sử dụng đất.
* Quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện:
Đánh giá chung công tác quy hoạch sử dụng đất cấp huyện còn chậm. Cả
nớc mới có 369 huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ơng hoàn thành quy hoạch sử dụng đất (chiếm 59,10% số đơn vị cấp
huyện), trong đó chủ yếu mới lập quy hoạch sử dụng đất của các huyện, còn quy
hoạch sử dụng đất đô thị của hầu hết các tỉnh, thành phố cha đợc lập.
* Quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã:
Cả nớc hiện có 3.597 xã, phờng, thị trấn của 36 tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ơng hoàn thành quy hoạch sử dụng đất đai (chiếm 34,2% tổng số
đơn vị cấp xã); 903 xã, phờng, thị trấn khác của 25 tỉnh, thành phố đang triển
khai (chiếm 8,6% tổng số đơn vị cấp xã).
b. Về kế hoạch sử dụng đất đai:
Thực hiện Luật Đất đai và hớng dẫn của Tổng cục Địa chính (nay là Bộ
Tài nguyên và Môi trờng), Uỷ ban Nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ơng đã chỉ đạo xây dựng kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm và kế hoạch
sử dụng đất đai 5 năm trình Chính phủ xét duyệt làm căn cứ cho việc giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất ở địa phơng. Kết quả
lập kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ơng đợc thực hiện từ năm 1995 đến nay đã đi vào nền nếp: Năm 1995 có

30/53 tỉnh; Năm 1996 có 51/53 tỉnh, thành phố; Năm 1997 đã có 57/61 tỉnh,
thành phố; Năm 1998 có 60/61 tỉnh, thành phố lập kế hoạch sử dụng đất đai; Từ
năm 1999 đến năm 2000 việc lập kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm đã đi vào
ổn định, nền nếp với 61/61 tỉnh, thành phố xây dựng kế hoạch sử dụng đất đai
đợc Chính phủ phê duyệt.
Thực hiện Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001,
các tỉnh, thành phố đã triển khai lập kế hoạch sử dụng đất đai 5 năm, đến nay kết
quả đã có 60 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng hoàn thành việc lập kế hoạch
sử dụng đất đai 5 năm (2001 - 2005) và đã đợc Chính phủ phê duyệt.
M\DT BDS\DT-03-11-04
4
3. Đánh giá tình hình thực hiện quy định của pháp luật đất đai về
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
Trong những năm gần đây công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
đã đợc các địa phơng quan tâm chỉ đạo thực hiện; việc lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đai của các cấp đã đi vào nề nếp. Kết quả đó đã góp phần
quan trọng tăng cờng, thống nhất quản lý Nhà nớc về đất đai và sự chuyển
dịch cơ cấu sử dụng đất trong nông nghiệp, nông thôn; đã giải quyết đợc tình
trạng thiếu lơng thực kéo dài và đa nớc ta vào nhóm những quốc gia hàng
đầu thế giới về xuất khẩu nông sản và thuỷ sản; kinh tế nông thôn đã thoát khỏi
tình trạng tự cấp, tự túc và chuyển sang sản xuất hàng hoá, bộ mặt kinh tế - xã
hội nông thôn đợc cải thiện; diện tích đất có rừng che phủ từ chỗ bị suy giảm
mạnh, gần đây đã đợc khôi phục và tăng nhanh. Cơ cấu sử dụng đất đợc
chuyển đổi phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế. Đất dành cho phát
triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng, xây dựng đô thị đợc mở
rộng, cơ bản đáp ứng nhu cầu của giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại
hoá đất nớc.
Tuy nhiên, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai ở các cấp hiện
còn một số tồn tại:
- Tiến độ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai các cấp, nhất là cấp

huyện, cấp xã còn chậm; thiếu đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với chiến
lợc phát triển của các ngành nên ảnh hởng nhiều đến quản lý đất đai. Một số
địa phơng giao đất để xây dựng công trình không đảm bảo các điều kiện cơ sở
hạ tầng và bảo vệ môi trờng, gây trở ngại và làm tăng chi phí giải phóng mặt
bằng khi xây dựng lại hệ thống cơ sở hạ tầng.
- Chất lợng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, nhất là quy hoạch sử
dụng đất đai cấp huyện, cấp tỉnh còn có điểm cha phù hợp với thực tiễn, phải
điều chỉnh lại do việc dự báo phát triển kinh tế - xã hội cha chính xác và quy
hoạch phát triển các ngành cha ổn định. Nội dung quy hoạch sử dụng đất đai
các cấp, nhất là quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã cha đáp ứng đợc nhu cầu
của thực tiễn, tính khả thi thấp; việc quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch
ch
a trở thành ý thức trong các cơ quan và ngời quản lý, sự tuỳ tiện còn khá
phổ biến.
- Hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai còn thiên về sắp xếp các loại đất
cho mục tiêu quản lý hành chính, cha tính toán đầy đủ về hiệu quả kinh tế và
môi trờng trong sử dụng đất, cha có khả năng bảo vệ và cải thiện môi trờng
sống, cha đảm bảo phát huy cao nhất sức sản xuất của đất đai, phơng án bảo
đảm an ninh lơng thực cha đợc thể hiện rõ nét. Các bản đồ quy hoạch đợc
M\DT BDS\DT-03-11-04
5
duyệt mới chỉ đợc thể hiện trên nền địa hình nên tính khả thi không cao, các
tính toán cha đầy đủ chi tiết.
- Sự phối hợp giữa các cấp, các ngành trong việc lập, thẩm định quy hoạch
sử dụng đất đai cha chặt chẽ. Việc quản lý thực hiện quy hoạch sử dụng đất đai
cha đợc các địa phơng chú trọng, phân cấp trách nhiệm quản lý quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đai cha rõ ràng; còn chồng chéo giữa các ngành và giữa
quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch xây dựng tại các đô thị.
4. Một số nguyên nhân cơ bản
- Việc lập và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đòi hỏi phải có

đầu t lớn từ ngân sách; trong khi nhiều tỉnh, thành phố còn khó khăn cha cân
đối đủ ngân sách cho công tác này.
- Thời gian xem xét thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai phụ
thuộc vào thời điểm họp Hội đồng Nhân dân các cấp, do vậy cũng tác động làm
chậm tiến độ triển khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai.
- Lãnh đạo một số địa phơng nhận thức cha đầy đủ về sự cần thiết, cấp
bách của công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đối với việc quản lý đất
đai và yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội hiện nay; cha thật sự quan tâm, đầu t,
chỉ đạo việc lập và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai; thậm chí có
biểu hiện e ngại cha muốn làm quy hoạch sử dụng đất. Một số địa phơng khác
do nôn nóng trong việc phát triển công nghiệp đã chỉ đạo việc lập kế hoạch sử
dụng đất chuyên dùng quá cao so với khả năng đầu t và điều kiện thực tiễn của
địa phơng, dẫn đến tình trạng việc thực hiện kế hoạch đạt rất thấp.
- Việc quản lý thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai ở các địa
phơng còn bị buông lỏng; cha phân công, phân cấp rõ ràng hoặc chồng chéo
trong quản lý quy hoạch đô thị giữa ngành Địa chính, Xây dựng và Văn phòng
Kiến trúc s trởng; cha có các biện pháp, chế tài để thực hiện kiểm tra, giám
sát thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai.
- Đội ngũ cán bộ chuyên môn về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai ở
các cấp còn thiếu và yếu về năng lực, cha hình thành đợc một tổ chức đủ mạnh
chuyên làm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai ở các cấp (xã, huyện, tỉnh), đặc
biệt là cấp xã.
5. Những đề xuất, kiến nghị để tăng cờng hiệu quả công tác quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Để giải quyết những tồn tại và nâng cao hiệu quả công tác quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đai, cần triển khai thực hiện các công việc sau đây:
- Hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai, trong đó quy định cụ thể việc lập,
tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai ở các cấp.
M\DT BDS\DT-03-11-04
6

- Đẩy mạnh tuyên truyền giáo dục để nâng cao nhận thức về công tác quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai phải đợc
coi là một công cụ quản lý Nhà nớc về đất đai, phải đợc tính toán cụ thể, gắn
với phát triển kinh tế - xã hội, đất đai phải đợc coi là tài nguyên, t liệu sản
xuất đặc biệt, hàng hoá đặc biệt, nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nớc.
- Những vấn đề trớc mắt mà công tác quy hoạch sử dụng đất đai phải giải
quyết là: Trên cơ sở những dự báo phát triển của 10 - 20 năm sắp tới, xây dựng
chỉ tiêu sử dụng từng loại đất cho các địa phơng, quy định các giải pháp bảo vệ
đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa nớc, bảo vệ đợc môi
trờng sinh thái và phát triển bền vững.
- Thực hiện đổi mới về quy trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai,
quy định những chế tài cụ thể trong công tác giám sát, kiểm tra việc thực hiện
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (về phân công trách nhiệm ngời giám sát, các
chỉ tiêu quản lý giám sát, quy trình kiểm tra) và xử phạt đối với việc vi phạm
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã đợc phê duyệt.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm
quyền phê duyệt phải đợc công bố công khai để nhân dân biết, thực hiện và
kiểm tra việc thực hiện.
- Có chiến lợc và chính sách trong việc đào tạo đội ngũ cán bộ, chuyên
sâu về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai ở Trung ơng và địa phơng.
II. Một số nét khái quát về lý luận quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đai
1. Khái niệm và đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đai
Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất đai:
Về mặt thuật ngữ, Quy hoạch là việc xác định một trật tự nhất định bằng
những hoạt động nh: phân bố, bố trí, xắp xếp, tổ chức... Đất đai là một phần
lãnh thổ nhất định (vùng đất, khoanh đất, vạc đất, mảnh đất, miếng đất...) có vị
trí, hình thể, diện tích với những tính chất tự nhiên hoặc mới tạo thành (đặc tính
thổ nhỡng, điều kiện địa hình, địa chất, thuỷ văn, chế độ nớc, nhiệt độ, ánh
sáng, thảm thực vật, các tính chất lý hoá tính...), tạo ra những điều kiện nhất

định cho việc sử dụng theo các mục đích khác nhau. Nh vậy, để sử dụng đất cần
phải làm quy hoạch - đây là quá trình nghiên cứu, lao động sáng tạo nhằm xác
định ý nghĩa mục đích của từng phần lãnh thổ và đề xuất một trật tự sử dụng
đất nhất định.
Về mặt bản chất cần đợc xác định dựa trên quan điểm nhận thức: đất
đai là đối tợng của các mối quan hệ sản xuất trong lĩnh vực sử dụng đất đai
(gọi là các mối quan hệ đất đai) và việc tổ chức sử dụng đất nh t liệu sản
xuất đặc biệt gắn chặt với phát triển kinh tế - xã hội. Nh vậy, Quy hoạch sử
M\DT BDS\DT-03-11-04
7
dụng đất đai sẽ là một hiện tợng kinh tế - xã hội thể hiện đồng thời 3 tính
chất: kinh tế, kỹ thuật và pháp chế.
Trong đó cần hiểu:
- Tính kinh tế: Thể hiện bằng hiệu quả sử dụng đất đai.
- Tính kỹ thuật: Bao gồm các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật nh điều
tra, khoả sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý số liệu...
- Tính pháp chế: Xác nhận tính pháp lý về mục đích và quyền sử dụng
đất theo quy hoạch nhằm đảm bảo sử dụng và quản lý đất đai đúng pháp luật.
Từ đó, có thể đa ra định nghĩa: Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ
thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nớc về tổ chức
sử dụng và quản lý đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất
thông qua việc phân bổ quỹ đất đai (khoanh định cho các mục đích và các
ngành) và tổ chức sử dụng đất nh t liệu sản xuất (các giải pháp sử dụng
cụ thể), nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của x hội, tạo điều kiện bảo vệ
đất đai và môi trờng.
Tính đầy đủ: Mọi loại đất đều đợc đa vào sử dụng theo các mục đích
nhất định.
Tính hợp lý: Đặc điểm tính chất tự nhiên, vị trí, diện tích phù hợp với yêu
cầu và mục đích sử dụng.
Tính khoa học: áp dụng thành tựu khoa học - kỹ thuật và các biện pháp

tiên tiến.
Tính hiệu quả: Đáp ứng đồng bộ cả 3 lợi ích kinh tế - xã hội - môi trờng.
Nh vậy, về thực chất Quy hoạch sử dụng đất đai là quá trình hình thành
các quyết định nhằm tạo điều kiện đa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại
lợi ích cao nhất, thực hiện đồng thời 2 chức năng: Điều chỉnh các mối quan hệ
đất đai và tổ chức sử dụng đất nh t liệu sản xuất đặc biệt với mục đích nâng
cao hiệu quả sản xuất của xã hội kết hợp bảo vệ đất và môi trờng.
Từ những phân tích nêu trên cho thấy việc lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ cho trớc mắt mà cả lâu
dài. Căn cứ vào đặc điểm điều kiện tự nhiên, ph
ơng hớng, nhiệm vụ và mục
tiêu phát triển kinh tế - xã hội của mỗi vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất đai
đợc tiến hành nhằm định hớng cho các cấp, các ngành trên địa bàn lập quy
hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai chi tiết của mình; Xác lập sự ổn định về mặt
pháp lý cho công tác quản lý Nhà nớc về đất đai; Làm cơ sở để tiến hành giao
cấp đất và đầu t để phát triển sản xuất, đảm bảo an ninh lơng thực, phục vụ các
nhu cầu dân sinh, văn hoá - xã hội.
M\DT BDS\DT-03-11-04
8
Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất đai còn là biện pháp hữu hiệu của Nhà
nớc nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích, hạn chế sự
chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm
giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông, lâm nghiệp (đặc biệt là diện tích trồng lúa
và đất lâm nghiệp có rừng); Ngăn chặn các hiện tợng tiêu cực, tranh chấp, lấn
chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ sự cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trờng dẫn
đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và các hậu
quả khó lờng về tình hình bất ổn định chính trị, an ninh quốc phòng ở từng
địa phơng, đặc biệt là trong giai đoạn chuyển sang nền kinh tế thị trờng.
2. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đai
Quy hoạch sử dụng đất đai thuộc loại quy hoạch có tính lịch sử - xã hội,

tính khống chế vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận
hợp thành quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc
dân. Các đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đai đợc thể hiện cụ thể nh sau:
- Tính lịch sử - x hội:
Lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát triển của quy hoạch sử
dụng đất đai. Mỗi hình thái kinh tế - xã hội đều có một phơng thức sản xuất của
xã hội thể hiện theo 2 mặt: Lực lợng sản xuất (quan hệ giữ ngời với sức hoặc
vật tự nhiên trong quá trình sản xuất) và Quan hệ sản xuất (quan hệ giữa ngời
với ngời trong quá trình sản xuất). Trong quy hoạch sử dụng đất đai, luôn nẩy
sinh quan hệ giữa ngời với đất đai - là sức tự nhiên (nh đIều tra, đo đạc,
khoanh định, thiết kế...), cũng nh quan hệ giữ ngời với ngời (xác nhận bằng
văn bản về sở hữu và quyền sử dụng đất giữa những ngời chủ đất - giấy
CNQSDĐ). Quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện đồng thời là yếu tố thúc đẩy phát
triển lực lợng sản xuất, vừa là yếu tố thúc đẩy các mối quan hệ sản xuất, vì vậy
nó luôn là một bộ phận của phơng thức sản xuất của xã hội.
Tuy nhiên, trong xã hội có phân chia giai cấp, quy hoạch sử dụng đất
đai mang tính tự phát, h
ớng tới mục tiêu vì lợi nhuận tối đa và nặng về mặt
pháp lý (là phơng tiện mở rộng, cũng cố, bảo vệ quyền t hữu đất đai: phân
chia, tập trung đất đai để mua, bán, phát canh thu tô...). ở nớc ta, quy hoạch sử
dụng đất đai phục vụ nhu cầu của ngời sử dụng đất và quyền lợi của toàn xã
hội; Góp phần tích cực thay đổi quan hệ sản xuất ở nông thôn; Nhằm sử dụng,
bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội. Đặc biệt, trong nền kinh tế thị
trờng, quy hoạch sử dụng đất đai góp phần giải quyết các mâu thuẫn nội tại của
từng lợi ích kinh tế, xã hội và môi trờng nẩy sinh trong quá trình sử dụng đất,
cũng nh mâu thuẫn giữa các lợi ích trên với nhau.
M\DT BDS\DT-03-11-04
9
- Tính tổng hợp:
Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất đai biểu hiện chủ yếu ở hai mặt:

Đối tợng của quy hoạch là khai thác, sử dụng, cải tạo, bảo vệ... toàn bộ tài
nguyên đất đai cho nhu cầu của toàn bộ nền kinh tế quốc dân (trong quy hoạch
sử dụng đất đai thờng động chạm đến việc sử dụng đất của cả sáu loại đất
chính là: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân c nông thôn, đất đô thị,
đất chuyên dùng, đất cha sử dụng); Quy hoạch sử dụng đất đai đề cập đến
nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế và xã hội nh: khoa học tự nhiên, khoa học
xã hội, dân số và đất đai, sản xuất nông, công nghiệp, môi trờng sinh thái...
Với đặc điểm này, quy hoạch có trách nhiệm tổng hợp toàn bộ nhu cầu sử
dụng đất; Điều hoà các mâu thuẫn về đất đai của các ngành, lĩnh vực; Xác định
và điều phối phơng hớng, phơng thức phân bố sử dụng đất phù hợp với mục
tiêu kinh tế - xã hội, bảo đảm cho nền kinh tế quốc dân luôn phát triển bền vững,
đạt tốc độ cao và ổn định.
- Tính dài hạn:
Căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài hạn của những yếu tố kinh tế
xã hội quan trọng (nh sự thay đổi về nhân khẩu, tiến bộ kỹ thuật, đô thị hoá,
công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp...), từ đó xác định quy hoạch trung
và dài hạn về sử dụng đất đai, đề ra các phơng hớng, chính sách và biện pháp
có tính chiến lợc, tạo căn cứ khoa học cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất
hàng năm và ngắn hạn.
Quy hoạch dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu đất để phát triển lâu dài kinh tế
- xã hội. Cơ cấu và phơng thức sử dụng đất đợc điều chỉnh từng bớc trong
thời gian dài (cùng với quá trình phát triển dài hạn kinh tế - xã hội) cho đến khi
đạt đợc mục tiêu dự kiến. Thời hạn (xác định phơng hớng, chính sách và biện
pháp sử dụng đất để phát triển kinh tế kinh tế và hoạt động xã hội) của quy
hoạch sử dụng đất đai thờng từ trên 10 năm đến 20 năm hoặc lâu hơn.
- Tính chiến lợc và chỉ đạo vĩ mô:
Với đặc tính trung và dài hạn, quy hoạch sử dụng đất đai chỉ dự kiến trớc
đợc các xu thế thay đổi phơng h
ớng, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng đất
(mang tính đại thể, không dự kiến đợc các hình thức và nội dung cụ thể, chi tiết

của sự thay đổi). Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất đai là quy hoạch mang tính chiến
lợc, các chỉ tiêu của quy hoạch mang tính chỉ đạo vĩ mô, tính phơng hớng và
khái lợc về sử dụng đất của các ngành nh:
- Phơng hớng, mục tiêu và trọng điểm chiến lợc của việc sử dụng đất
trong vùng;
- Cân đối tổng quát nhu cầu sử dụng đất của các ngành;
M\DT BDS\DT-03-11-04
10
- Điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất và phân bố đất đai trong vùng;
- Phân định ranh giới và các hình thức quản lý việc sử dụng đất đai trong vùng;
- Đề xuất các biện pháp, các chính sách lớn để đạt đợc mục tiêu của
phơng hớng sử dụng đất.
Do khoảng thời gian dự báo tơng đối dài, chịu ảnh hởng của nhiều nhân
tố kinh tế - xã hội khó xác định, nên chỉ tiêu quy hoạch càng khái lợc hoá, quy
hoạch sẽ càng ổn định.
- Tính chính sách:
Quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện rất mạnh đặc tính chính trị và chính
sách xã hội. Khi xây dựng phơng án phải quán triệt các chính sách và quy định
có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nớc, đảm bảo thực hiện cụ thể trên
mặt bằng đất đai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển ổn định
kế hoạch kinh tế - xã hội; Tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân
số, đất đai và môi trờng sinh thái.
- Tính khả biến:
Dới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đoán trớc, theo nhiều phơng
diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất đai chỉ là một trong những giải pháp biến
đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc phát triển
kinh tế trong một thời kỳ nhất định. Khi xã hội phát triển, khoa học kỹ thuật
ngày càng tiến bộ, chính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các dự kiến của quy
hoạch sử dụng đất đai không còn phù hợp. Việc chỉnh sửa, bổ sung, hoàn thiện
quy hoạch và điều chỉnh biện pháp thực hiện là cần thiết. Điều này thể hiện tính

khả biến của quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất đai luôn là quy hoạch động, một
quá trình lặp lại theo chiều xoắn ốc "quy hoạch - thực hiện - quy hoạch lại hoặc
chỉnh lý - tiếp tục thực hiện..." với chất lợng, mức độ hoàn thiện và tính phù
hợp ngày càng cao.
3. Các loại hình quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
Các loại hình quy hoạch sử dụng đất đai:
Có nhiều quan điểm khác nhau về cách phân loại quy hoạch sử dụng đất
đai. Tuy nhiên, mọi quan điểm đều dựa trên những căn cứ hoặc cơ sở chung
nh sau: Nhiệm vụ đặt ra đối với quy hoạch; Số lợng và thành phần đối tợng
nằm trong quy hoạch; Phạm vi lãnh thổ quy hoạch (cấp vị lãnh thổ hành chính)
cũng nh nội dung và phơng pháp quy hoạch. Thông thờng hệ thống quy
hoạch sử dụng đất đai đợc phân loại theo nhiều cấp vị khác nhau (nh loại
hình, dạng, hình thức quy hoạch...) nhằm giải quyết các nhiện vụ cụ thể về sử
dụng đất đai (nh điều chỉnh quan hệ đất đai hay tổ chức sử dụng đất nh t

liệu sản xuất) từ tổng thể đến thiết kế chi tiết.
M\DT BDS\DT-03-11-04
11
Đối với nớc ta, quy hoạch sử dụng đất đai đợc tiến hành theo lãnh thổ và
theo ngành (2 loại hình):
a. Quy hoạch sử dụng đất đai theo lnh thổ (chia ra các dạng):
- Quy hoạch sử dụng đất đai cả nớc (gồm cả quy hoạch sử dụng đất đai
các vùng kinh tế - tự nhiên);
- Quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh;
- Quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện;
- Quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã.
Đối tợng của quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ là toàn bộ diện
tích tự nhiên của lãnh thổ. Tuỳ thuộc vào cấp vị lãnh thổ hành chính quy hoạch
sử dụng đất đai theo lãnh thổ sẽ có nội dung cụ thể, chi tiết khác nhau và đợc
thực hiện theo nguyên tắc: từ trên xuống, từ dới lên, từ toàn cục đến bộ phận, từ

các chung đến cái riêng, từ vĩ mô đến vi mô và bớc sau chỉnh lý bớc trớc.
Mục đích chung của quy hoạch sử dụng đất đai theo các cấp lãnh thổ
hành chính bao gồm: Đáp ứng nhu cầu đất đai (tiết kiệm, khoa học, hợp lý và có
hiệu quả) cho hiện tại và tơng lai để phát triển các ngành kinh tế quốc dân; Cụ
thể hoá một bớc quy hoạch sử dụng đất đai của các ngành và đơn vị hành chính
cấp cao hơn; Làm căn cứ, cơ sở để các ngành (cùng cấp) và các đơn vị hành
chính cấp dới triển khai quy hoạch sử dụng đất đai của ngành và địa phơng
mình; Làm cơ sở để lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm và hàng năm (căn cứ để
giao cấp đất, thu hồi đất theo thẩm quyền đợc quy định trong luật đất đai);
Phục vụ cho công tác thống nhất quản lý Nhà nớc về đất đai.
b. Quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành (chia ra các dạng):
- Quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp;
- Quy hoạch sử dụng đất lâm nghiệp;
- Quy hoạch sử dụng đất các khu dân c nông thôn;
- Quy hoạch sử dụng đất đô thị;
- Quy hoạch sử dụng đất chuyên dùng.
Đối tợng của quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành là diện tích đất đai
thuộc quyền sử dụng và diện tích dự kiến cấp thêm cho ngành (trong phạm vi
ranh giới đã đợc xác định rõ mục đích cho từng ngành ở các cấp lãnh thổ tơng
ứng). Quy hoạch sử dụng đất đai giữa các ngành có quan hệ chặt chẽ với sự phát
triển của lực lợng sản xuất, với kế hoạch sử dụng đất và phân vùng của cả nớc.
Khi tiến hành cần phải có sự phối hợp chung của nhiều ngành.
Quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ và theo ngành có mối quan hệ
chặt chẽ với nhau. Trớc tiên, Nhà n
ớc căn cứ vào chiến lợc phát triển kinh tế
- xã hội của cả nớc và hệ thống thông tin t liệu về điều kiện đất đai hiện có để
M\DT BDS\DT-03-11-04
12
xây dựng quy hoạch tổng thể sử dụng các loại đất. Các ngành chức năng căn cứ
vào quy hoạch tổng thể sử dụng đất đai để xây dựng quy hoạch sử dụng đất đai

cụ thể cho từng ngành phù hợp với yêu cầu và nội dung sử dụng đất của ngành.
Nh vậy, quy hoạch tổng thể đất đai phải đi trớc và có tính định hớng cho quy
hoạch sử dụng đất đai theo ngành. Nói khác đi, quy hoạch ngành là một bộ phận
cấu thành trong quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ.
Trong nông nghiệp, quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành bao gồm quy
hoạch sử dụng đất các vùng sản xuất chuyên môn hoá và quy hoạch sử dụng đất
các xí nghiệp. Quy hoạch sử dụng đất đai cho các vùng chuyên môn hoá - sản
xuất hàng hoá có thể nằm gọn trong cấp vị lãnh thổ hoặc không trọn vẹn ở một
đơn vị hành chính. Do tính đặc thù của sản xuất nông nghiệp, ngoài sản phẩm
chuyên môn hoá phải kết hợp phát triển tổng hợp để sử dụng đầy đủ và hợp lý
đất đai. Quy hoạch sử dụng đất của xí nghiệp là hệ thống biện pháp về tổ chức,
kinh tế và kỹ thuật nhằm bố trí, sắp xếp, sử dụng các loại đất nh t liệu sản xuất
một cách hợp lý để tạo ra nhiều nông sản hàng hoá, đem lại nguồn thu nhập lớn.
Nội dung quy hoạch đất đai của xí nghiệp rất đa dạng và phong phú, bao gồm:
Quy hoạch ranh giới địa lý; Quy hoạch khu trung tâm; Quy hoạch đất trồng trọt;
Quy hoạch thuỷ lợi; Quy hoạch giao thông; Quy hoạch rừng phòng hộ... Quy
hoạch sử dụng đất của xí nghiệp có thể tiến hành trong các vùng sản xuất chuyên
môn hoá hoặc có thể độc lập ở ngoài vùng.
4. Các loại hình kế hoạch sử dụng đất đai
Quy hoạch sử dụng đất đai đợc phân kỳ thực hiện theo kế hoạch 5 năm
và hàng năm. Kế hoạch sử dụng đất đai cũng đợc lập theo các cấp lãnh thổ
hành chính và theo ngành, nhng phải có sự kết hợp chặt chẽ và phải đáp ứng
đợc những yêu cầu sau:
- Bao quát đợc toàn bộ đất đai phục vụ cho nền kinh tế quốc dân (không
phụ thuộc vào cơ cấu quản lý cũng nh hình thức trực thuộc);
- Phát triển có kế hoạch tất cả các ngành kinh tế trên một địa bàn nhất định;
- Thiết lập đợc cơ cấu sử dụng đất đai hợp lý trên địa bàn cả nớc, trong
các ngành và trên từng địa bàn lãnh thổ;
- Đạt hiệu quả đồng bộ cả 3 lợi ích kinh tế, xã hội và môi trờng.
Kế hoạch sử dụng đất đai theo ngành và cả nớc phải đảm bảo thực hiện

đợc các mục tiêu vĩ mô (bao quát chung cho toàn xã hội và cả nớc) nh: an
ninh lơng thực, bảo vệ môi trờng, công bằng xã hội... Còn kế hoạch theo lãnh
thổ hành chính phải cụ thể hoá các mục tiêu vĩ mô, cùng với việc xử lý các mục
tiêu cụ thể của địa phơng và các vấn đề cụ thể của từng chủ sử dụng đất khác
nhau trên địa bàn.
M\DT BDS\DT-03-11-04
13
Việc hình thành đồng bộ thị trờng bất động sản cùng với các thị trờng
hàng hoá - dịch vụ, thị trờng sức lao động, thị trờng vốn... đã trở thành một
yêu cầu cấp bách, cần thể hiện trong công tác kế hoạch hoá việc sử dụng đất đai.
Trong thời gian gần đây, Thị trờng bất động sản (đặc biệt là đất đai và nhà ở)
rất sôi động, lại mang tính tự phát đã làm nẩy sinh nhiều tiêu cực (mua, bán, đầu
cơ, trục lợi đất đai). Để khắc phục những tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử
dụng đất đai cần phải đợc lập lại trật tự, kỹ cơng, tổ chức và quản lý chặt chẽ
thị trờng bất động sản; Xác định đúng giá trị của từng loại đất, để sử dụng có
hiệu quả, duy trì và phát triển quỹ đất, bảo đảm lợi ích của toàn dân; Chăm lo
giải quyết nhà ở cho nhân dân, nhất là ở vùng đô thị, phát triển các doanh nghiệp
Nhà nớc xây dựng và kinh doanh nhà ở, khuyến khích các thành phần kinh tế
tham gia xây dựng và kinh doanh nhà theo sự hớng dẫn và quản lý của Nhà nớc.
Kế hoạch sử dụng đất đai phải gắn với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội
dựa trên mục đích chung vì lợi ích lâu dài phát triển kinh tế - xã hội nhằm thoả
mãn nhu cầu của nhân dân về tinh thần và vật chất. Tuy nhiên, cần lu ý điểm
khác biệt: Kế hoạch sử dụng đất đai chú trọng phát triển hình thức không gian;
Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội chú trọng phát triển hình thức thời gian,
nhng nội dung lại đợc triển khai với hình thức không gian nhất định. Kế hoạch
phát triển kinh tế - xã hội là tiền đề của kế hoạch sử dụng đất đai, kế hoạch sử
dụng đất đai là sự tiếp tục của kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội nhằm bố trí
không gian thống nhất đối với các hạng mục liên quan đến đất đai (xây dựng,
khai hoang, chuyển mục đích sử dụng đất...) trong thời kỳ kế hoạch.
Thời hạn lập kế hoạch sử dụng đất đai thống nhất với thời hạn lập kế

hoạch phát triển kinh tế - xã hội của các ngành và các cấp lãnh thổ hành chính,
gồm kế hoạch sử dụng đất 5 năm và hàng năm. Trong đó kế hoạch sử dụng đất 5
năm kỳ đầu đợc xây dựng cùng với quy hoạch sử dụng đất đai.
5. Nhiệm vụ và nội dung của quy hoạch sử dụng đất đai
Nhiệm vụ và nội dung quy hoạch sử dụng đất đai đối mỗi quốc gia, cũng
nh từng vùng trong một nớc (khác nhau về không gian) ở các giai đoạn lịch sử
khác nhau (về thời gian) rất khác nhau.
Trong giai đoạn hiện nay, nội dung cụ thể của quy hoạch sử dụng đất đai
theo lãnh thổ hành chính là:
- Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã
hội và hiện trạng sử dụng đất; đánh giá tiềm năng đất đai;
- Xác định phơng hớng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch;
- Xác định diện tích các loại đất phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế -
xã hội, quốc phòng, an ninh;
- Xác định diện tích đất phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án;
M\DT BDS\DT-03-11-04
14
- Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trờng;
- Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Nh vậy, nhiệm vụ trọng tâm của quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh
thổ hành chính là: Phân phối hợp lý đất đai cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã
hội; Hình thành hệ thống cơ cấu sử dụng đất đai phù hợp với cơ cấu kinh tế;
Khai thác tiềm năng đất đai và sử dụng đất đúng mục đích; Hình thành, phân
bố hợp lý các tổ hợp không gian sử dụng đất đai nhằm đạt hiệu quả tổng hoà
giữa 3 lợi ích kinh tế, xã hội và môi trờng cao nhất.
Quy hoạch sử dụng đất đai có giá trị pháp lý sẽ là cơ sở để xây dựng và
phê duyệt quy hoạch sử dụng đất đai các chuyên ngành hoặc các khu vực dựa
trên bảng cân đối nhu cầu sử dụng đất của các ngành và ranh giới đợc hoạch
định cho từng khu vực. Nội dung đầu phản ảnh việc điều chỉnh cơ cấu và cân đối
đất đai về số lợng, nội dung sau phản ảnh bố cục không gian của các loại đất

đợc sử dụng.
Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ thống quy hoạch nhiều cấp. Ngoài lợi
ích chung của cả nớc, mỗi vùng, mỗi địa phơng tự quyết định những lợi ích
cục bộ của mình. Vì vậy, để đảm bảo sự thống nhất, khi xây dựng và triển khai
quy hoạch sử dụng đất đai phải tuân thủ các thể chế hành chính hiện hành của
Nhà nớc.
Hệ thống quản lý hành chính của nớc ta đợc phân chia thành 4 cấp:
toàn quốc (bao gồm cả cấp vùng), cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã. Tuỳ thuộc vào
chức năng, nhiệm vụ của mỗi cấp quy hoạch sử dụng đất đai có nội dung và ý
nghĩa khác nhau. Quy hoạch của cấp trên là cơ sở và chỗ dựa cho quy hoạch sử
dụng đất đai của cấp dới; quy hoạch của cấp dới là phần tiếp theo, cụ thể hoá
quy hoạch của cấp trên và là căn cứ để điều chỉnh các quy hoạch vĩ mô. Vấn đề
nêu trên đợc cụ thể hoá nh sau:
1. Quy hoạch sử dụng đất đai cả nớc và các vùng kinh tế: Là chỗ
dựa của quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh, đợc xây dụng căn cứ vào nhu
cầu của nền kinh tế quốc dân, kế hoạch dài hạn phát triển kinh tế - xã hội,
trong đó xác định phơng hớng, mục tiêu và nhiệm vụ sử dụng đất cả nớc
nhằm điều hoà quan hệ sử dụng đất giữa các ngành, các tỉnh và thành phố trực
thuộc Trung ơng; Đề xuất các chính sách, biện pháp, bớc đi để khai thác, sử
dụng, bảo vệ và nâng cao hệ số sử dụng đất, điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất và
thực hiện quy hoạch.
2. Quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh: Xây dựng căn cứ vào quy hoạch
sử dụng đất đai toàn quốc và quy hoạch vùng. Cụ thể hoá các chỉ tiêu chủ yếu
của quy hoạch toàn quốc kết hợp với đặc điểm đất đai và yêu cầu phát triển kinh
M\DT BDS\DT-03-11-04
15
tế - xã hội trong phạm vi tỉnh mình. Nội dung chủ yếu của quy hoạch sử dụng
đất đai cấp tỉnh gồm:
- Xác định phơng hớng, nhiệm vụ và mục tiêu sử dụng đất toàn tỉnh;
- Điều hoà nhu cầu sử dụng đất của các ngành, xử lý mối quan hệ giữa

khai thác sử dụng, cải tạo và bảo vệ đất;
- Đề xuất định hớng, cơ cấu, các chỉ tiêu và phân bố sử dụng đất của tỉnh
cũng nh các biện pháp để thực hiện quy hoạch.
3. Quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện: Xây dựng trên cơ sở định
hớng của quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh nhằm giải quyết các mâu thuẫn về
quan hệ đất đai căn cứ vào đặc điểm nguồn tài nguyên đất, mục tiêu dài hạn phát
triển kinh tế - xã hội và các điều kiện cụ thể khác của huyện (điều hoà quan hệ
sử dụng đất trong phát triển xây dựng, đô thị và phát triển nông - lâm nghiệp);
Đề xuất các chỉ tiêu và phân bổ sử dụng các loại đất; xác định các chỉ tiêu khống
chế về đất đai đối với quy hoạch ngành và xã phờng trên phạm vi của huyện. Cụ
thể, nội dung quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện bao gồm:
- Xác định phơng hớng, mục tiêu, nhiệm vụ và giải pháp cơ bản sử
dụng đất đai của huyện;
- Xác định quy mô, cơ cấu và phân bố sử dụng đất của các ngành;
- Xác định cơ cấu, phạm vi và phân bố đất sử dụng cho các công trình hạ
tầng chủ yếu, đất dùng cho nông - lâm nghiệp, thuỷ lợi, giao thông, đô thị, khu
dân c nông thôn, xí nghiệp công nghiệp, du lịch và nhu cầu đất đai cho các
nhiệm vụ đặc biệt (đề xuất các chỉ tiêu sử dụng đất có tính khống chế theo từng
khu vực, cho các xã trong huyện theo từng loại đất nh khu công ngiệp, khu bảo
vệ - bảo tồn, khu vực an ninh - quốc phòng, vị trí quy mô các điểm dân c nông
thôn, các loại đất chuyên dùng, đất nông - lâm nghiệp...).
4. Quy hoạch sử dụng đất đai cấp x: Xã là đơn vị hành chính cấp cơ sở
(cấp cuối cùng), các loại văn bản nghiên cứu tiền kế hoạch hầu nh không có (từ
trớc tới nay cha có quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của xã). Theo tinh
thần của Luật Đất đai năm 2003, tài liệu quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã cho
thời hạn 5 - 10 năm có tính pháp quy và sẽ là văn bản duy nhất mang tính tiền kế
hoạch. Vì vậy, trong quy hoạch cấp xã vấn đề sử dụng đất đai đợc giải quyết rất
cụ thể, gắn chặt với các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của xã.
Quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã là quy hoạch vi mô, là khâu cuối cùng
của hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai, đ

ợc xây dựng dựa trên khung chung
các chỉ tiêu định hớng sử dụng đất đai của huyện. Mặt khác quy hoạch sử dụng
đất đai cấp xã còn là cơ sở để chỉnh lý quy hoạch sử dụng đất đai của cấp vĩ mô.
Kết quả của quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã là căn cứ để giao đất và cấp giấy
M\DT BDS\DT-03-11-04
16
chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng
ổn định lâu dài, để tiến hành khoanh vùng đổi ruộng nhằm thực hiện các phơng
án sản xuất kinh doanh cũng nh các dự án cụ thể. Nội dung chủ yếu của quy
hoạch sử dụng đất đai cấp xã là:
- Xác định mục tiêu chung, mục tiêu cụ thể và các giải pháp sử dụng đất
đai cho từng mục đích trên địa bàn xã
- Xác định nhu cầu và cân đối quỹ đất đai cho từng mục đích sử dụng,
từng dự án.
- Xác định cụ thể vị trí phân bố, hình thể, diện tích và cơ cấu sử dụng từng
khoanh đất cho các mục đích nông nghiệp, lâm nhiệp, ng nghiệp, khu dân c,
hệ thống cở sở hạ tầng nh đờng giao thông, kênh mơng thuỷ lợi, lới điện,
bu chính viễn thông, y tế, văn hoá - giáo dục - thể thao... các dự án và các công
trình chuyên dùng khác.
Quy hoạch sử dụng đất đai của 4 cấp đợc thực hiện theo nguyên tắc kết
hợp xây dựng từ trên xuống và từ dới lên. Tuy nhiên, do yêu cầu của thực tiễn
đôi khi phải thực hiện độc lập, hoặc đồng thời sau đó sẽ chỉnh lý khi điều kiện
cho phép (đã hoàn thành quy hoạch sử dụng đất đai các cấp liên quan).
Quy hoạch sử dụng đất toàn quốc, cấp vùng và cấp tỉnh là quy hoạch
chiến lợc, dùng để khống chế vĩ mô và quản lý kế hoạch sử dụng đất. Quy
hoạch cấp huyện phải phù hợp và hài hoà với quy hoạch cấp tỉnh. Quy hoạch
cấp huyện là giao điểm giữa quy hoạch quản lý vĩ mô và vi mô, quy hoạch cấp
xã là quy hoạch vi mô và làm cơ sở để thực hiện quy hoạch thiết kế chi tiết .
Trong một số trờng hợp cần thiết (khi có tác động của tính đặc thù khu
vực), đôi khi phải xây dựng quy hoạch sử dụng đất đai cấp trung gian - gọi là

quy hoạch vùng đặc thù (quy hoạch sử dụng đất đai liên tỉnh hoặc xuyên tỉnh
liên huyện...).
Quy hoạch sử dụng đất đai là quy hoạch dài hạn có tính khống chế vĩ mô
đối với đất đai trong một vùng hoặc một địa phơng. Vì vậy, tính tổng hợp thể
hiện rất mạnh, trong đó đề cập tới rất nhiều ngành và phạm vi lãnh thổ khá
rộng, ngoài ra tính chính sách rất cao. Phơng án quy hoạch đợc xây dựng với
đòi hỏi số lợng lớn các t liệu và thông tin; Quá trình thụ thập, xử lý lại rất
phức tạp (từ khâu thu thập t liệu, đánh giá hiện trạng sử dụng đất, phân tích
tính thích nghi của đất, đề xuất t tởng chiến lợc sử dụng đất, phân tích đánh
giá tiềm năng đất đai, dự báo các yêu cầu sử dụng đất, phân khu sử dụng đất,
thiết kế và tổng hợp phơng án quy hoạch...). Để quy hoạch phù hợp với tình
hình thực tế, lại thích hợp với tình hình phát triển kinh tế sau này, vừa có tính
khả thi, khi lập quy hoạch cần phải bảo đảm tính tổng hợp, so sánh và thống
nhất với định hớng chủ đạo của quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội;
M\DT BDS\DT-03-11-04
17
Có sự tham gia, đóng góp ý kiến của các ngành, các cán bộ chuyên môn kỹ
thuật và ngời dân; Sử dụng kết hợp giữa phơng pháp truyền thống với kỹ
thuật hiện đại (nh ảnh hàng không, viễn thám...); Kết hợp phơng pháp định
tính với định lợng; áp dụng cơ chế phản hồi trong quy hoạch nhằm tăng tính
khoa học, tính thực tiễn và tính quần chúng của quy hoạch.
6. Quan hệ giữa các loại hình quy hoạch sử dụng đất đai
Quy hoạch sử dụng đất đai cả nớc và quy hoạch sử dụng đất đai các
ngành, các cấp lãnh thổ hành chính địa phơng cùng hợp thành hệ thống quy
hoạch sử dụng đất đai hoàn chỉnh. Hệ thống quản lý hành chính của nớc ta
đợc phân chia thành 4 cấp: toàn quốc (bao gồm cả cấp vùng), cấp tỉnh, cấp
huyện và cấp xã. Tuỳ thuộc vào chức năng, nhiệm vụ của mỗi cấp quy hoạch sử
dụng đất đai có nội dung và ý nghĩa khác nhau. Quy hoạch của cấp trên là cơ sở
và chỗ dựa cho quy hoạch sử dụng đất đai của cấp dới; quy hoạch của cấp dới
là phần tiếp theo, cụ thể hoá quy hoạch của cấp trên và là căn cứ để điều chỉnh

các quy hoạch vĩ mô.
Quy hoạch sử dụng đất đai của 4 cấp đợc thực hiện theo nguyên tắc kết
hợp xây dựng từ trên xuống và từ dới lên. Tuy nhiên, do yêu cầu của thực tiễn
đôi khi phải thực hiện độc lập, hoặc đồng thời sau đó sẽ chỉnh lý khi điều kiện
cho phép (đã hoàn thành quy hoạch sử dụng đất đai các cấp liên quan).
Quy hoạch sử dụng đất toàn quốc, cấp vùng và cấp tỉnh là quy hoạch
chiến lợc, dùng để khống chế vĩ mô và quản lý kế hoạch sử dụng đất. Quy
hoạch cấp huyện phải phù hợp và hài hoà với quy hoạch cấp tỉnh. Quy hoạch
cấp huyện là giao điểm giữa quy hoạch quản lý vĩ mô và vi mô, quy hoạch cấp
xã là quy hoạch vi mô và làm cơ sở để thực hiện quy hoạch thiết kế chi tiết.
III. Một số nét khái quát về bất động sản và thị
trờng Bất Động Sản
1. Bất động sản và thị trờng bất động sản
Bất động sản và Bất động sản hàng hoá:
Việc phân loại tài sản thành hai loại bất động sản và động sản có
nguồn gốc từ luật cổ La mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải
trong lòng đất mà còn là tất cả những gì đợc tạo ra do sức lao động của con
ngời trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng,
cây trồng... và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo
không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một cấu trúc
và công năng xác định.
Pháp luật của các nớc trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản
có từ thời cổ đại nh
đã nêu ở trên, đều thống nhất ở chỗ bất động sản gồm đất
đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi
M\DT BDS\DT-03-11-04
18
nớc cũng có những nét đặc thù riêng biệt thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu
chí phân loại và tạo ra cái gọi là khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động
sản và động sản.

Theo Bộ luật dân sự của Nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Điều
181), bất động sản là các tài sản không di dời đợc bao gồm:
- Đất đai.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do luật pháp quy định.
Nh vậy khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và mỗi quốc gia đều có
qui định cụ thể về bất động sản bằng các văn bản pháp luật; có những tài sản có
nớc cho là bất động sản, trong khi đó nớc khác lại liệt vào danh mục động sản.
ở nớc ta các qui định về bất động sản trong pháp luật của nớc ta là khái niệm
rất mở mà cho đến nay cha có các qui định cụ thể danh mục các tài sản này.
Chính vì vậy khái niệm thị trờng bất động sản đợc đề cập ở đây là thị trờng
của một số loại hàng hoá bất động sản tiêu biểu và đã đợc xác định rõ nét, cụ
thể là đất đai nhà ở, bất động sản công nghiệp, văn phòng, khách sạn và diện tích
thơng mại.
Không phải tất cả bất động sản đều là hàng hoá. Muốn trở thành hàng
hoá, quyền về giao dịch đối với mỗi loại bất động sản cụ thể phải đợc pháp luật
qui định đối với chủ của nó. Chính vì vậy, cùng là một loại bất động sản nh
nhau nhng việc có đợc tham gia thị trờng bất động sản hay không, phải đợc
Luật pháp qui định. Hơn nữa, cũng có những loại bất động sản rất khó trở thành
bất động sản hàng hoá nh bất động sản công cộng mà việc sử dụng của ngời
này không ảnh hởng đến việc sử dụng của ngời khác, việc tính phí đối với
những ngời sử dụng rất khó khăn (ví dụ nh đờng, vờn hoa công cộng v.v...).
ở nớc ta cũng vậy, không phải tất cả các loại bất động sản đều là bất
động sản hàng hoá và tham gia vào thị trờng bất động sản. Nhiều bất động sản
không phải là bất động sản hàng hoá. Thí dụ, các công trình hạ tầng mang tính
chất công cộng sử dụng chung; đất đai là bất động sản nhng theo pháp luật về
chế độ sở hữu ở nớc ta thì đất đai không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử
dụng (QSD) đất, cụ thể hơn là QSD một số loại đất và của một số đối tợng cụ

thể và trong những điều kiện cụ thể mới là hàng hoá bất động sản.
Bất động sản hàng hoá gắn với đất đai, các đặc điểm của đất đai cùng với
những đặc điểm cơ bản của bất động sản cần tính đến khi phân tích thị trờng
bất động sản gồm :
M\DT BDS\DT-03-11-04
19
- Đất đai là yếu tố thiết yếu để tạo lập bất động sản và sản xuất sản phẩm
nông nghiệp.
- Đất đai có thể đóng vai trò tài sản tài chính. Xét dới góc độ các nhà đầu
t, đất đai đợc dùng để làm phơng tiện bảo hiểm giá trị phòng khi lạm phát,
đặc biệt là ở những nớc thị trờng tài chính kém phát triển (kể cả ở các nớc thị
trờng phát triển các công ty vẫn a dùng phơng tiện này nhằm thực hiện chiến
lợc đa dạng hoá trong đầu t chứng khoán); các tổ chức tài chính cũng a dùng
đất đai nh tài sản thế chấp khi cho vay vì đất đai không chuyển dịch đợc ít mất
giá do lạm phát.
- Đất đai là loại hàng hoá không đồng nhất, da dạng, là loại tài sản mà giá
thị trờng không những chỉ phản ánh bản thân giá trị của đất mà còn phản ánh vị
trí và các tài sản tạo lập gắn với đất đai.
- Đất đai thuộc chủ quyền của mỗi quốc gia, là phơng tiện sinh sống chủ
yếu của đại đa số ngời lao động trong những nớc có tỷ lệ nông nghiệp cao, rất
nhạy cảm về mặt chính trị, xã hội.
- Hàng hoá bất động sản gắn liền với một vị trí cố định, không di dời đợc
nên hồ sơ mô tả về hàng hoá (có sự theo dõi biến động theo thời gian về hiện
trạng và về thay đổi chủ sở hữu, chủ sử dụng, kể cả nghĩa vụ của chủ sở hữu gắn
với bất động sản hàng hoá) theo một trình tự pháp lý nhất định là yếu tố đặc biệt
quan trọng trong quan hệ giao dịch của thị trờng bất động sản.
- Bất động sản là loại hàng hóa có giá trị lớn, cần nhiều vốn đầu t trung,
dài hạn. Những ngời có thu nhập bình thờng khó có đủ điều kiện để tham gia
nếu không có sự hỗ trợ của thị trờng tài chính (ở Mỹ thị trờng chứng khoán
bất động sản chiếm 40% thị trờng nợ).

- Hàng hoá bất động sản luôn nằm trong một không gian nhất định, có ảnh
hởng trực tiếp đến cảnh quan đô thị, môi trờng sống của dân c
trong khu vực.
Nói cách khác, bất động sản là sản phẩm của nhiều ngành kinh tế, khoa học, kỹ
thuật, nghệ thuật nh qui hoạch, kiến trúc, văn hoá, môi trờng v.v... Chính vì
vậy, việc tạo lập bất động sản, cũng nh thị trờng bất động sản không tránh
khỏi sự chi phối bởi các qui phạm của các lĩnh vực trên.
- Ngoài những đặc điểm chung nói trên, mỗi loại bất động sản lại có đặc
điểm và yêu cầu riêng do cơ cấu nhu cầu xác định về chất lợng, cấu trúc, vị trí,
mục đích sử dụng, loại hình sở hữu và các thông số định giá. Những đặc điểm và
yêu cầu này xác định đặc điểm thị trờng của từng loại bất động sản.
M\DT BDS\DT-03-11-04
20
2. Thị trờng Bất động sản
Thị trờng bất động sản gồm các quan hệ mà qua đó các giao dịch về bất
động sản của các bên tham gia đợc thực hiện.
Theo đặc điểm của hàng hoá bất động sản, thị trờng bất động sản có thể
đợc phân thành: thị trờng đất đai, thị trờng nhà ở, thị trờng các công trình
kiến trúc phục vụ cho các nhu cầu sản xuất (nhà xởng, mặt bằng, kho tàng), thị
trờng bất động sản thơng mại (khách sạn, văn phòng, diện tích thơng mại
v.v...). ở đây vai trò trung tâm thuộc về thị trờng đất đai.
Khi phân tích, đánh giá thị trờng bất động sản, thông thờng ngời ta tập
trung vào ba lĩnh vực cơ bản của thị trờng này bao gồm:
- Quyền sở hữu tài sản, thông tin thị trờng, hợp đồng và thực thi
hợp đồng;
- Tài chính bất động sản mà nổi lên hàng đầu không chỉ là về tài chính mà
còn là về cơ chế pháp lý tài chính (chính qui và phi chính qui) có liên quan đến
đầu t vào bất động sản, sử dụng bất động sản để thế chấp, phát triển các giao
dịch đảm bảo, và cơ chế bảo hiểm và quản lý rủi ro;
- Cấu trúc thị trờng mà cụ thể gồm: vai trò khu vực công và khu vực t

trong phát triển, tạo lập bất động sản; nghiệp vụ thị trờng bất động sản.
Thị trờng bất động sản có thể đợc hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp.
Theo nghĩa rộng thị trờng bất động sản bao gồm cả các quan hệ trong các
ngành tạo lập bất động sản, các thể chế hỗ trợ thị trờng và các hoạt động có liên
quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản. Theo nghĩa hẹp thị trờng bất động
sản chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản.
Khi phân tích thị trờng ở các nớc đang phát triển, một vấn đề thờng
đợc quan tâm đề cập đến là vấn đề thị tr
ờng chính qui và thị trờng phi chính
qui. Thị trờng bất động sản chính qui đợc hiểu là thị trờng mà ở đó các hoạt
động có liên quan đến giao dịch bất động sản đợc thực hiện theo đúng qui định
của pháp luật; Thị trờng bất động sản phi chính qui (thị trờng ngầm) là thị
trờng mà ở đó các giao dịch về bất động sản không tuân thủ đầy đủ các qui
định của pháp luật nhng vẫn tồn tại. Mức độ tồn tại của thị trờng phi chính qui
phản ánh những tồn tại của hệ thống luật pháp và thực thi pháp luật.
Thị trờng bất động sản có những đặc điểm riêng chủ yếu bao gồm:
- Mức độ hoàn hảo của thị trờng bất động sản thấp hơn thị trờng hàng
hoá tiêu dùng và các thị trờng t liệu sản xuất khác, đòi hỏi có sự can thiệp
nhiều hơn của Nhà nớc, đặc biệt trong công tác qui hoạch, kế hoạch (sử dụng
đất, phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân c, khu kinh
M\DT BDS\DT-03-11-04
21
tế tập trung v.v...), trong việc xác lập quyền và bảo hộ quyền sở hữu tài sản bất
động sản của công dân, của tổ chức trong quá trình trao đổi bất động sản hàng hoá.
- Tính phức tạp của quá trình giao dich (mua bán, cho thuê...) bất động sản
hàng hoá. Đặc điểm này làm tăng thời gian và chi phí giao dịch (thông tin, t
vấn, kiểm định, thanh toán...).
- Do đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm (tổng cung về đất hầu nh
không thay đổi, mặc dù ở những nớc phát triển việc khai thác không gian ba
chiều cả trong lòng đất, trên cao đợc chú trọng nhng chi phí khai thác và sử

dụng chiều sâu, chiều cao lớn), yếu tố đầu cơ trong thị trờng bất động sản luôn
tồn tại khi có cơ hội. Trong điều kiện một thị trờng thông thoáng, thì đầu cơ có
phần tích cực trong việc phá vỡ sự cân bằng tĩnh và kích thích các hành vi của
các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, đồng thời cũng phát sinh những
tác động tiêu cực nh tăng giá, tăng nợ ở mức thái quá. Kinh nghiệm nhiều nớc
cho thấy việc đầu cơ vào bất động sản có thể làm vỡ thế cân bằng phát triển, tạo
ra tam giác nợ gồm các bên ngân hàng, dân c và các nhà đầu t kinh doanh,
gây nhiều hậu quả về mặt kinh tế và xã hội.
- Hàng hoá bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích luỹ tài sản cố định,
trở thành yếu tố đầu vào rất quan trọng của các ngành sản xuất kinh doanh. Việc
khai thông thị trờng bất động sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho các
nhà kinh doanh bất động sản mà cả với các tổ chức sử dụng hàng hoá bất động
sản vào kinh doanh trong các lĩnh vực sản xuất, dịch vụ... một cách hiệu quả.
- Tất cả các tổ chức sản xuất kinh doanh, tuyệt đại bộ phận hộ dân c đều
có nhu cầu tham gia vào thị trờng bất động sản với t cách ngời mua, ngời
bán, ngời cho thuê hoặc thuê, ngời giao hoặc nhận thừa kế, ngời thế chấp,
hoặc nhận thế chấp, ngời phát mại... bất động sản hàng hoá. Do cơ cấu cung -
cầu rất đa dạng, cùng với các chính sách từ phía nhà nớc áp dụng đối với các
đối tợng khác nhau nên thị trờng bất động sản dễ bị phân khúc, nếu thiếu sự
phối hợp đồng bộ sẽ tạo ra những biệt lập làm giảm tính hiệu quả của thị trờng này.
- Thị tr
ờng bất động sản rất nhạy cảm đối với tăng trởng kinh tế, dễ bị
nóng khi nền kinh tế có mức tăng trởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi
kinh tế suy giảm.
- Thị trờng bất động sản cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã
hội. Một mặt các yếu tố nh biến động chính trị, môi trờng xã hội, phong tục,
tập quán, ớc lệ cộng đồng v.v... đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị
trờng; Mặt khác, việc tổ chức thị trờng không tốt có thể là yếu tố làm sâu thêm
khoảng cách giàu nghèo, phá vỡ nếp văn hoá cộng đồng, phân hoá xã hội và tạo
những bất bình trong xã hội.

M\DT BDS\DT-03-11-04
22
- Thị trờng bất động sản một khi không đợc tổ chức và thông tin đầy đủ
và trong điều kiện vĩ mô không ổn định sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm
lý, đặc biệt trong điều kiện những nớc cha trải qua kinh tế thị trờng và trình
độ dân trí thấp.
Thị trờng bất động sản có liên quan đến lợng tài sản to lớn trong nền
kinh tế quốc dân của mỗi nớc (ít nhất 20% GDP hàng năm của một quốc gia
đợc hình thành từ bất động sản). Thị trờng bất động sản có vị trí và vai trò
quan trọng trong nền kinh tế, nổi lên là:
- Phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong những yếu tố hàng đầu của
sản xuất là đất đai (tài nguyên quí và ngày càng trở nên khan hiếm) và các bất
động sản trên đất.
- Tạo ra những kích thích cho đầu t vào bất động sản nh đất đai, nhà
xởng v.v... và qua đó tác động tới tăng trởng kinh tế.
- Tạo sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng
lãnh thổ thông qua việc đầu t, sử dụng đất đai và các bất động sản khác.
- Tác động trực tiếp tới phát triển thị trờng tài chính. Việc chuyển bất
động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho
nền kinh tế.
- Việc phát triển thị trờng bất động sản một cách thông thoáng sẽ tạo
điều kiện cho việc hình thành giá cả bất động sản một cách khách quan và đợc
phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất. Đây là điều kiện rất quan trọng để đảm
bảo sự cạnh tranh bình đẳng trong nền kinh tế. Điều này càng có ý nghĩa trong
điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế.
- Động thái của chỉ số của thị trờng bất động sản (lợng giao dịch, chỉ số
giá, vòng quay bất động sản v.v...) có mối quan hệ trực tiếp với tình hình của thị
trờng khác nh thị trờng hàng hóa, thị trờng vốn, thị trờng lao động v.v... và
đợc phản ánh trong thực trạng về tình hình tài chính của một quốc gia.
- Tăng trởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu bất động

sản nói chung và về nhà ở nói riêng. Phát triển thị trờng bất động sản thông
thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao
động với giá cả chấp nhận đợc.
- Đối với các nớc chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang
cơ chế thị trờng thì thị trờng bất động sản còn gắn liền với các chủ trơng
chính sách lớn của Nhà nớc nh cổ phần hoá, bán, khoán, cho thuê... các doanh
nghiệp nhà nớc; đảm bảo sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trong kinh
doanh và hạch toán giá đất vào giá thành sản phẩm.
M\DT BDS\DT-03-11-04
23
IV. Hiệu lực thực thi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đối với thị trờng bất động sản
Đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất trong cả nớc 5 năm từ
năm 1996 đến năm 2000 (theo Nghị quyết số 01/1997/QH9).
Tại kỳ họp thứ 11 Quốc hội khoá IX (từ ngày 02 tháng 4 đến ngày 10
tháng 5 năm 1997) Chính phủ đã trình Quốc hội Báo cáo về quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đai trong cả nớc đến năm 2010 (Tờ trình số 1091/KTN ngày 10
tháng 3 năm 1997). Quốc hội đã có Nghị quyết số 01/1997/QH9 về kế hoạch sử
dụng đất đai trong cả nớc 5 năm từ năm 1996 đến năm 2000. Chính phủ báo
cáo Quốc hội về việc thực hiện Nghị quyết của Quốc hội theo các nội dung sau:
A. Đánh giá việc thực hiện các chỉ tiêu chủ yếu của kế hoạch sử dụng đất đai
trong cả nớc 5 năm từ năm 1996 đến năm 2000 (theo Luật Đất đai năm 1993):
Trong 5 năm qua, nền kinh tế nớc ta phát triển trong bối cảnh không
thuận lợi (khủng hoảng kinh tế tài chính khu vực, thiên tai nghiêm trọng liên tiếp
xảy ra). Toàn Đảng, toàn dân đã nỗ lực phấn đấu vợt qua khó khăn thách thức;
công cuộc phát triển kinh tế - xã hội tiếp tục đạt đợc những thành tựu quan trọng.
Những chỉ tiêu kinh tế chủ yếu đã đạt đợc:
- Tốc độ tăng trởng GDP bình quân 1996 - 2000: 7%
Trong đó: Khu vực I 4,3%
Khu vực II 10,6%

Khu vực III 5,75%
- Giá trị sản xuất nông lâm ng nghiệp: 5,74%
- Giá trị sản xuất công nghiệp: 13,5%
- Giá trị sản xuất dịch vụ: 6,73%
- GDP bình quân đầu ngời: 3.229.000 đ
- Tổng kim ngạch xuất khẩu tăng: 21,5%/năm
- Dân số: 77,6 triệu ngời
1. Về đất nông nghiệp
a. Chỉ tiêu Quốc hội giao:
M\DT BDS\DT-03-11-04
24
Đất nông nghiệp đến năm 2000 đạt: 8.992.500 ha
Trong đó:
- Đất trồng lúa nớc: 4.230.000 ha
- Đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm tăng thêm do
khai hoang: 500.000 - 700.000 ha
b. Đánh giá việc thực hiện:
Nông nghiệp đã đạt đợc tốc độ tăng trởng cao và toàn diện trên nhiều
lĩnh vực. Giá trị sản xuất nông nghiệp tăng 5,6% (lơng thực tăng 5,5%, cây công
nghiệp 9,7%, chăn nuôi 6,3%, thuỷ sản 8,4%). Nét nổi bật là sản lợng lơng thực
quy thóc bình quân mỗi năm tăng 1,6 triệu tấn, năm 2000 đạt 35,7 triệu tấn, đủ
cho tiêu dùng trong nớc, dự trữ và xuất khẩu với số lợng lớn (bình quân mỗi
năm xuất khẩu gần 3,7 triệu tấn gạo). Diện tích một số cây công nghiệp tăng bình
quân hàng năm khá nh cao su 7,9%, chè 6,1%, cà phê 22,6%, hạt tiêu 28,5%,
mía đờng 6,1%, cây ăn quả 10,3%.
Cùng với tăng trởng sản xuất, phơng thức sản xuất và quan hệ kinh tế
cũng có nhiều thay đổi, tạo động lực giải phóng và phát triển lực lợng sản xuất
trong nông nghiệp, nông thôn. Nhiều vùng sản xuất nông sản hàng hoá quy mô
lớn gắn với công nghiệp chế biến hình thành. Các làng nghề ở nông thôn đợc
khôi phục, kinh tế hộ tiếp tục phát triển. sản xuất theo kiểu trang trại đã xuất

hiện và phát triển khá nhanh. Hiện có khoảng 11,5 vạn trang trại, sử dụng
khoảng 50 vạn ha đất canh tác. Đến hết năm 2000 có 5.764 hợp tác xã đã chuyển
đổi, 1.415 hợp tác xã mới đợc thành lập theo Luật Hợp tác xã. Các nông, lâm
trờng quốc doanh đã đợc tổ chức lại, giao khoán cho hộ công nghiệp, sử dụng
đất hiệu quả hơn.
Kim ngạch xuất khẩu tăng nhanh. Một số sản phẩm xuất khẩu chiếm một vị
trí quan trọng trên thị trờng quốc tế nh gạo đứng thứ 2 (sau Thái Lan), cà phê
thứ 3 (sau Braxin và Côlômbia), hạt điều thứ 3 (sau Braxin, ấn Độ), hạt tiêu thứ
3 (sau Braxin, ấn Độ). Một số sản phẩm nh rau đã bắt đầu đi vào thị trờng
Nhật, lợn sữa vào thị trờng Hồng Kông; dứa hộp vào thị trờng Mỹ, thuỷ sản
vào thị trờng EU...
Cơ sở vật chất, kỹ thuật đợc cải thiện, nhiều thành tựu khoa học, kỹ thuật
đ
ợc áp dụng, góp phần quan trọng cho phát triển nông nghiệp, nông thôn. Đến
năm 2000 hơn 90% diện tích gieo trồng lúa đã sử dụng gần 70 giống lúa mới;