(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP
--------------------------

TRƯƠNG MINH CHÂU

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN PHÚC THỌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ NGÀNH: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. XUÂN THỊ THU THẢO

Hà Nội, 2020


i
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan, đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong
bất kỳ cơng trình nghiên cứu nào khác.
Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ cơng trình nghiên

cứu nào đã cơng bố, tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận
đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học.
Hà Nội, ngày..…tháng…..năm 2020
Người cam đoan


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã
nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ,
động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính
trọng và biết ơn sâu sắc tới TS. Xuân Thị Thu Thảo đã tận tình hướng dẫn,
dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình
học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới ban Lãnh đạo Viện Quản lý
đất đai và Phát triển nơng thơn, các thầy cơ trong tồn Viện đã tận tình giúp
đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể Lãnh đạo, cán bộ Trung tâm phát
triển quỹ đất huyện Phúc Thọ; Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phúc
Thọ - thành phố Hà Nội đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá
trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã
tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến
khích tơi hồn thành luận văn./.
Trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2020

Tác giả

Trương Minh Châu


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC BẢNG .............................................................................. v
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. vi
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................... 4
1.1. Khái quát chung về đấu giá quyền sử dụng đất ................................... 4
1.1.1. Những khái niệm có liên quan ...................................................... 4
1.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản .......................................... 6
1.1.3. Định giá đất .................................................................................. 8
1.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ......................................................... 16
1.2. Văn bản pháp luật liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất ............ 21
1.2.1. Văn bản tại các cơ quan Trung ương ......................................... 21
1.2.2. Văn bản tại địa phương .............................................................. 22
1.3. Tình hình thực hiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các nước
trên thế giới và Việt Nam .......................................................................... 23
1.3.1. Công tác đấu giá đất đai, tài sản một số nước trên thế giới ...... 23
1.3.2 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ....................... 25

Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 33
2.1. Địa điểm nghiên cứu .......................................................................... 33
2.2. Thời gian nghiên cứu ......................................................................... 33
2.3. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................ 33
2.4. Nội dung nghiên cứu .......................................................................... 33
2.5. Phương pháp nghiên cứu ................................................................... 33
2.5.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .......................................... 33
2.5.2. Phương pháp thu thập số liệu ..................................................... 35
2.5.3. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu ............................... 36
2.5.4. Phương pháp chuyên gia ............................................................ 36


iv
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 37
3.1. Điều kiện tự nhiên- KTXH tại huyện Phúc Thọ ................................ 37
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................... 37
3.1.2. Điều kiện Kinh tế xã hội.............................................................. 43
3.2. Tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ ............ 45
3.2.1. Tình hình thực hiện một số nội dung quản lý nhà nước về đất đai ........45
3.2.2. Phân tích, đánh giá những mặt được, những tồn tại và nguyên nhân ...50
3.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ ... 52
3.3.1. Các văn bản pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện ..................................................................................................... 52
3.3.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ............................................ 53
3.3.3. Quy trình thực hiện một dự án đấu giá quyền sử dụng đất ........ 54
3.3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2016-2019.......... 56
3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án. ........................ 60
3.4.1. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Khu Hồ Vân, xã Cẩm
Đình ................................................................................................................. 60
3.4.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại khu Cổng Me, xã

Tích Giang, huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội............................. 72
3.4.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở Khu Cổng Nội, xã Tam
Hiệp, huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội. ........................................... 80
3.5. Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Phúc Thọ,
thành phố Hà Nội ..................................................................................... 87
3.6. Thuận lợi và khó khăn trong q trình thực hiện đấu giá quyền sử
dụng đât tại huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội. ..................................... 96
3.7. Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ.............................................................. 98
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 102
TÀI LIỆU THAM KHẢO. ......................................................................... 104
PHỤ LỤC


v

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2018 tại huyện Phúc Thọ. .. 58
Bảng 3.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2019 tại huyện Phúc Thọ. .. 59
Bảng 3.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ
giai đoạn 2016 - 2019 ...................................................................................... 60
Bảng 3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại Vị trí 2 Khu Hồ Vân xã
Cẩm Đình ................................................................................................. 71
Bảng 3.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại khu Cổng Me, xã Tích
Giang ....................................................................................................... 77
Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại khu Cổng Nội, xã Tam Hiệp .85
Bảng 3.7. Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc
thực hiện kế hoạch hàng năm của dự án ......................................................... 88
Bảng 3.8. Giá khởi điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ...................... 89
Bảng 3.9. Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá ................................... 90

Bảng 3.10. Đánh giá về sự phối hợp giữa các cơ quan chuyên môn với cơ
quan tổ chức đấu giá, hiệu quả của giao đất theo hình thức đấu giá và sau khi
trúng đấu giá .................................................................................................... 91
Bảng 3.11. Tính minh bạch các thông tin liên quan đến đấu giá quyền sử dụng
đất ............................................................................................................................. 92
Bảng 3.12. Đánh giá về giá khởi điểm và bước giá ....................................... 93
Bảng 3.13. Đánh giá sự hợp lý của khoản tiền đặt trước và khoản phí đăng ký
phải nộp khi tham gia đấu giá ......................................................................... 94
Bảng 3.14. Đánh giá về thực hiện quy chế đấu giá và mức chênh lệch giá đấu
giá .................................................................................................................... 95
Bảng 3.15. Đánh giá sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất ..................... 96


vi

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí huyện Phúc Thọ .................................................. 38
Hình 3.2. Cơ cấu kinh tế huyện Phúc Thọ năm 2019 ............................. 43
Hình 3.3. Sơ đồ quy hoạch mặt bằng vị trí 1 khu đấu giá đất Hồ Vân, xã
Cẩm Đình .............................................................................................. 61
Hình 3.4. Sơ đồ quy hoạch mặt bằng Vị trí 2 khu đất đấu giá Hồ Vân, xã
Cẩm Đình .............................................................................................. 62
Hình 3.5. Sơ đồ quy hoạch mặt bằng khu đất đấu giá Cổng Me, xã Tích
Giang .................................................................................................... 73
Hình 3.6 Sơ đồ quy hoạch mặt bằng khu đất đấu giá Cổng Nội, xã Tam
Hiệp ................................................................................................................. 81


1
MỞ ĐẦU

1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Do đó, đất đai là nguồn tài
nguyên thiên nhiên, một loại tài sản - hàng hóa đặc biệt khơng do con người
tạo ra, là tư liệu sản xuất, nguồn vốn quý giá của quốc gia và của người sử
dụng đất. Nguồn tài nguyên đất đã mang lại những lợi ích to lớn cho Nhà
nước, người sử dụng, doanh nghiệp và cho toàn xã hội.
Cùng với sự phát triển nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh, theo đó
một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản
phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải là
ngoại lệ. Tuy nhiên, hiện nay việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng
đất diễn ra với nhiều hình thức khác nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ của
Nhà nước, hình thành nên “thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa
trên sự thỏa thuận giữa người mua và người bán. Vì lẽ đó đã làm cho giá đất
cao hơn nhiều so với khung giá của Nhà nước, cũng như bảng giá do UBND
tỉnh ban hành, lợi nhuận thu được từ buôn bán bất động sản nói chung và đất
đai nói riêng là rất cao, việc đầu cơ đất đai ngày càng tăng.
Tại Việt Nam, đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức giao đất có
thu tiền sử dụng đất. Nó là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa
nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và
phát triển kinh tế, là cơ sở cho sự phát triển thị trường quyền sử dụng đất.
Trong những năm qua do hạn chế trong công tác quản lý đất đai hoạt
động giao đất, cho thuê đất còn gặp một số bất cập. Giá đất do Nhà nước quy
định để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thấp
hơn nhiều so với giá thực tế trên thị trường, đã tạo sự chênh lệch giữa hai loại
giá. Đây là những nguyên nhân cơ bản làm thất thoát nguồn thu rất lớn cho
ngân sách. Để khắc phục tình trạng trên Nhà nước có chủ trương giao đất, cho

2
th đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đất đã tạo ra hướng đi
mới phù hợp với cơ chế thị trường cho công tác giao đất, cho thuê đất, nâng
cao hiệu quả sử dụng đất và mở ra một hướng đi mới cho thị trường bất động
sản. Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại
gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất (giảm mức chênh
lệch). Đấu giá quyền sử dụng đất thực chất là một hình thức chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đặc biệt, trong đó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị
trường với tư cách là một bên đối tác trong giao dịch bất động sản.
Huyện Phúc Thọ nằm ở phía tây nam thành phố Hà Nội và được quy
hoạch là vành đai xanh của Thủ đô, kinh tế của huyện chủ yếu là sản xuất
nơng nghiệp, bên cạnh đó là sự phát triển từng bước của công nghiệp - tiểu
thủ công nghiệp và thương mại, dịch vụ. Trong những năm qua công tác đấu
giá quyền sử dụng đất đã tạo nguồn thu lớn cho ngân sách huyện tạo điều kiện
xây dựng cơ sở hạ tầng thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội. Do đó, để có
được cái nhìn tổng quan về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện
Phúc Thọ và hiệu quả của công tác này đối với chính quyền địa phương và
người dân thì việc nghiên cứu “Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất
tại huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội” là rất cần thiết.
Thực tế, về vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất được các nhà khoa học
trong và ngoài nước đã nghiên cứu. Tuy nhiên, hầu hết các nghiên cứu mới
dừng lại ở việc nêu thực trạng và đề xuất giải pháp. Với nghiên cứu này tác
giả đề cập theo một góc nhìn mới hơn. Trong nghiên cứu, ngồi việc đánh giá
kết quả thực hiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện, tác giả còn
đưa ra phân tích các yếu tố ảnh hưởng và đánh giá của người dân đã tham gia
đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương. Từ đó thấy được thuận lợi, khó
khăn, yếu tố ảnh hưởng nhiều và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
đấu giá tại huyện Phúc Thọ.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất

tại Phúc Thọ


3
- Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm khắc phục khó khăn và nâng
cao kết quả cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Phúc Thọ.
3. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Đề tài tiến hành trên địa bàn huyện Phúc Thọ,
thành phố Hà Nội
- Phạm vi thời gian: Số liệu thu thập trong giai đoạn 2016 - 2019.
Số liệu điều tra hộ dân và cán bộ quản lý tại thời điểm năm 2020.
- Phạm vi nội dung: Từ năm 2016 - 2019 tại huyện Phúc Thọ có khá
nhiều dự án đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện. Tuy nhiên, do thời
gian có hạn đề tài tập trung đi sâu vào tìm hiểu công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại 3 dự án sau:
+ Dự án 1: Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Hồ Vân, xã Cẩm
Đình, huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội.
+ Dự án 2: Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Cổng Me, xã Tích
Giang, huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội.
+ Dự án 3: Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Cổng Nội, xã Tam
Hiệp, huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội.
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
4.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu góp phần làm rõ hơn về cơ sở lý luận của cơng tác
đấu giá quyền sử dụng đất, cũng như tình hình thực hiện cơng tác đấu giá
quyền sử dụng đất tại huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội.
4.2. Ý nghĩa thực tiễn
Đề tài mang lại ý nghĩa thực tiễn to lớn trong công tác đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu. Kết quả nghiên cứu cung cấp
cho các cơ quan Quản lý Nhà nước liên quan đến công tác đấu giá quyền

sử dụng đất tại huyện Phúc Thọ làm căn cứ đề xuất giải pháp phù hợp
nâng cao kết quả cơng tác đấu giá huyện nói riêng và cơng tác quản lý
Nhà nước về đất đai nói chung.


4

Chương 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Khái quát chung về đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1. Những khái niệm có liên quan
1.1.1.1. Giá đất
Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích
đất, trong đó giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng
đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định
(Luật đất đai 2013).
Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban
hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời
gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với
giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất
cho phù hợp.
Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:
- Do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và
giá đất thị trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra
giá đất, sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người

sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để
đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà
nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà
nước-chủ sở hữu đất và người sử dụng đất-người được Nhà nước giao
đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như


5
chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các chủ sử dụng
đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực
hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa
các chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các
quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người
sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự cơng
bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình
thức đấu giá quyền sử dụng đất.
1.1.1.2. Quyền sở hữu đất đai
Theo Điều 5, Luật đất đai 2013, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu. Theo đó, nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối
với đất đai như sau:
- Quyết định mục đích sử dụng đất thơng qua việc quyết định, xét duyệt
quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất);
- Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
- Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất;
- Định giá đất.
Bên cạnh đó Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất
đai thơng qua các chính sách tài chính về đất đai như sau:
- Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

- Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
- Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người
sử dụng đất mang lại. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng
đất thơng qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất
đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất.


6
1.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản
1.1.2.1. Bất động sản
Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo
Luật cổ La mã tức là phân loại tài sản thành "Bất động sản" và "Động sản".
Như vậy bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà
còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với
đất đai như cơng trình xây dựng... và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay
gắn liền với đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng)
để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và cơng năng được xác định.
Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định: "Bất động sản
(BĐS) là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với
đất đai; tài sản gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; các tài sản khác
do pháp luật quy định".
1.1.2.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (BĐS) là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng
hóa BĐS. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng
hóa BĐS. Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan
niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các
quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa
tiền tệ. Do vậy, các đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai ln là yếu tố
đóng vai trị trọng tâm và chi phối tồn bộ hoạt động của thị trường BĐS.

Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng khơng chỉ được
mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế
chấp, chuyển dịch quyền sử dụng BĐS. Do đó, thị trường BĐS hồn chỉnh
khơng thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi
diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS.
Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau:
Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các


7
quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.
Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản
thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản,
chức năng của thị trường BĐS là đưa những người mua và người bán tác
động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất
động sản được giao dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không
phải đơn thuần chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời
gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra. (Nguyễn Thanh Trà,
Nguyễn Đình Bồng, 2005)
1.1.2.3. Thị trường quyền sử dụng đất
Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình:
Thứ nhất, là thị trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù
hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường
người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường sơ cấp. Thứ hai, là thị trường
giao dịch quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất thông qua việc
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật, thường người ta đặt tên cho loại hình
này là thị trường thứ cấp.

Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị
của đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó. Mức độ tăng
giá đất sau đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất. Thị trường
quyền sử dụng đất có đặc trưng riêng trong mỗi khu vực của thị trường bất
động sản, trong mỗi hình thức kinh doanh bất động sản.
Thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta đã trải qua một giai đoạn hơn
10 năm 1993-2003 vận hành trong cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất
do Nhà nước quy định chênh lệch khá nhiều so với giá thị trường, có nơi có


8
lúc chỉ bằng 20% tới 40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông nghiệp trên
thị trường tại thời điểm năm 2003 tăng hơn tại thời điểm 1993 từ 50 lần tới
100 lần. Cơ chế "xin-cho" về đất là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai lúc
này, từ đó hiện tượng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng, cất trữ
tiền tiết kiệm trong dân vào bất động sản xảy ra ngày càng phổ biến. Đến năm
2004 khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, luật pháp về đất đai đã
xóa bỏ cơ chế "xin-cho" về đất, giá đất trên thị trường chững lại và có xu
hướng giảm (Phùng Ngọc Phương và CS, 2011). Hiện nay khi Luật Đất đai
2003 được thay thế bằng Luật Đất đai 2013 thì với việc xác định giá đất cụ
thể và chính xác hơn thì nhu cầu về BĐS ngày càng giảm mạnh.
Thị trường quyền sử dụng đất nước ta còn nhiều khiếm khuyết về cả lý
luận và thực tiễn triển khai. Ngay thuật ngữ "thị trường quyền sử dụng đất"
hay "thị trường đất đai" cũng còn đang tranh luận. Hệ thống pháp luật về đất
đai cịn có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ
chính sách điều tiết bằng công cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống
thuế về đất đai chưa đổi mới đồng bộ với đổi mới chính sách đất đai, hệ thống
đăng ký đất đai đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống
quản lý công khai, minh bạch. Cơ chế thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất chưa đáp ứng được đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo

nguồn đầu tư phát triển bằng chính vốn tiềm ẩn đất đai. Cơng tác quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém, hàm lượng khoa học cịn ít, tính khả
thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực sự cho định hướng phát triển bền vững, chưa
điều tiết có hiệu quả đối với thị trường sơ cấp. Hệ thống các cơ quan quản lý
còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp
dụng hệ thống pháp luật mới về đất đai (Phùng Ngọc Phương, và CS, 2011).
1.1.3. Định giá đất
1.1.3.1 Khái niệm định giá đất
Bất động sản có các loại khác nhau như: Bất động sản là đất ở và nhà ở


9
riêng biệt, bất động sản là nhà ở chung cư, bất động sản nông lâm nghiệp, bất
động sản nông nghiệp...Do đó các khái niệm về định giá bất động sản cũng
cần được xem xét theo các nội dung có tính chất nguyên tắc, về các khái
niệm, phương pháp chung và riêng. Trong các loại tài sản này, đất đai là một
loại tài sản đặc biệt.
Đất đai là một loại tài sản vì có đầy đủ các thuộc tính của tài sản như:
Là vật có thực có thể đáp ứng cho một nhu cầu nào đó của con người, nằm
trong sự chiếm hữu của con người, có đặc trưng giá trị và là đối tượng của
giao lưu dân sự. Hơn nữa đất đai là tài sản đặc biệt vì:
- Đất đai không do lao động làm ra, lao động chỉ làm cho đất đai từ
trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng vào các mục đích khác nhau.
- Đất đai cố định về vị trí, giới hạn về khơng gian và vơ hạn về thời
gian sử dụng.
- Đất đai có khả năng sinh lợi. Nếu biết sử dụng hợp lý thì giá trị của
đất đai không những không mất đi mà cịn có xu hướng tăng lên.
Vì vậy, về ngun tắc việc định giá đất cũng giống như việc định giá
các tài sản thông thường, mặt khác với tư cách là một tài sản đặc biệt, giá đất
ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó cịn bị

tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự
ước tính về mặt giá trị mà khơng thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài
sản thông thường.
Như vậy, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử
dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một
thời điểm xác định. (Trịnh Hữu Liên, 2013)
1.1.3.2. Nguyên tắc định giá đất
Thực hiện Luật Đất đai năm 2013 về lĩnh vực giá đất, Chính phủ đã ban
hành 02 Nghị định gồm: Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm
2014 quy định về giá đất; Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11


10
năm 2014 quy định về khung giá đất. Trên cơ sở đó, Bộ Tài ngun và Mơi
trường đã ban hành thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm
2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh
bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất; hiện nay, đang
xây dựng thông tư quy định Định mức kinh tế - kỹ thuật định giá đất (bao
gồm định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định
giá đất cụ thể).
Nguyên tắc định giá đất được quy định tại Luật Đất đai 2013 như sau:
+ Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
+ Theo thời hạn sử dụng đất;
+ Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với
những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
+ Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử
dụng, khả năng sinh lợi thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có
mức giá như nhau (Luật Đất đai, 2013)
1.1.3.3. Phương pháp định giá đất

Luật Đất đai ngày 29/11/2013 quy định về giá đất nhưng không quy
định cụ thể các phương pháp định giá đất mà giao cho Chính phủ quy định.
Chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy
định tại Điều 4; đồng thời, giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định
chi tiết các phương pháp định giá đất và được quy định tại thông tư số
36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã kế
thừa quy định hiện hành, tiếp tục quy định 4 phương pháp định giá đất, đó là:
phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập
và phương pháp thặng dư. Đối với 4 phương pháp này, Nghị định có chỉnh
sửa, bổ sung thơng tin về giá đất lựa chọn để so sánh không chỉ là giá chuyển
nhượng thực tế trên thị trường mà cịn có giá trúng đấu giá QSDĐ cho phù


11
hợp với Điều 112 của Luật Đất đai năm 2013. Ngoài 4 phương pháp định giá
đất nêu trên, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã bổ sung phương pháp hệ số
điều chỉnh giá đất quy định tại khoản 5 Điều 4 của Nghị định. Phương pháp
này được áp dụng trong một số trường hợp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất, tính giá trị QSDĐ mà thửa đất (khu đất) của dự án có giá trị khơng lớn;
xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp
dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh
lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau. Việc bổ sung phương pháp
này nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn, trước mắt của nước ta do số lượng thửa
đất cần định giá còn lớn, năng lực của đội ngũ tư vấn giá đất còn hạn chế.
Căn cứ vào các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương
pháp định giá đất quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐCP để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp. Trường hợp cần thiết có
thể áp dụng kết hợp các phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1,
2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để kiểm tra, so sánh, đối
chiếu và quyết định giá đất (Nghị định số 44/2014/NĐ-CP).
a. Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp là

phương pháp định giá đất thơng qua việc phân tích mức giá của các thửa đất
trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết
cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về QSDĐ đã chuyển nhượng trên
thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa
đất cần định giá.
b. Phương pháp chiết trừ: Phương pháp chiết trừ là phương pháp
định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ
phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS (bao gồm giá trị
đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
c. Phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập là phương pháp
định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập rịng thu được bình qn


12
một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình
quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn
12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm
cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
d. Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư là phương pháp
định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng
đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử
dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng
doanh thu phát triển giả định của BĐS.
e. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: là phương pháp định giá đất
bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá
đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi
là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành (Nghị định số 44/2014/NĐ-CP).
1.1.3.4. Quy định về giá đất
Theo Luật đất đai 2013, giá đất do Nhà nước quy định gồm có bảng giá
đất và giá đất cụ thể. Điều 114 Luật đất đai 2013 quy định về bảng giá đất và

giá đất cụ thể như sau:
- Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông
qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05
năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
`- Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau:
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở
của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp không
phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho
hộ gia đình, cá nhân;
+ Tính thuế sử dụng đất;


13
+ Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
+ Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và
sử dụng đất đai;
+ Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất
cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất
thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý
đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc
xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp
tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác
định giá đất cụ thể.
a. Các văn bản hướng dẫn thi hành theo luật Đất đai năm 2003
- Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã

ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất. Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành
Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị
định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng
dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê
báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của
Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg
ngày 30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất
có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước. Nghị định số
05/2004/NĐ-CP, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản.
- Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005


14
về thẩm định giá, đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 17/2005/TTBTC về hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ;
Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về ban hành tiêu chuẩn thẩm
định giá Việt Nam; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về ban
hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
b. Các văn bản hướng dẫn thi hành xác định giá khởi điểm theo Luật
Đất đai 2013
- Triển khai những quy định của Luật đất đai 2013, chính phủ đã ban
hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định về giá đất; Nghị định số 45/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. Đồng thời Bộ Tài nguyên và Môi
trường ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ
Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng,
điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Đến năm 2015 Bộ Tài ngun và Mơi trường, Bộ Tài chính đã ban

hành Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện
đấu giá quyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho th
đất. Bộ Tài chính ban hành Thơng tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5/01/2015 của
Bộ Tài chính về việc sử đổi, bổ sung một số điều thông tư 48/2012/TT-BTC
ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế
độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền
sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
1.1.3.5. Khung giá đất
Theo quy định Luật đất đai 2003, giao Chính phủ ban hành khung giá
các loại đất nhưng không quy định thời hạn phải ban hành mới khung giá các
loại đất, chỉ quy định việc điều chỉnh khung giá các loại đất khi giá chuyển
nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường có biến động lớn (Luật đất đai 2003).


15
Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 đã giao “Chính phủ ban hành khung
giá các loại đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng.
Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường
tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối
thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù
hợp” (Luật đất đai, 2013).
1.1.3.6. Giá đất cụ thể
So với Luật đất đai 2003 thì đây được coi là nội dung mới của Luật Đất
đai năm 2013. Theo luật Đất đai năm 2003 chưa có quy định về giá đất cụ thể
nhưng trong q trình tổ chức thực hiện, Chính phủ đã ban hành Nghị định số
17/2006/NĐ-CP (Khoản 2 Điều 4; Khoản 1 Điều 5, Điều 6); Nghị định số
123/2007/NĐ-CP (Khoản 12 Điều 1) và Nghị định số 69/2009/NĐ-CP (Điều
11) quy định theo hướng: trường hợp giá đất trong bảng giá đất chưa sát với
giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường thì UBND cấp tỉnh căn cứ

vào giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường quyết định giá đất cụ thể
nhằm hạn chế thất thu cho ngân sách nhà nước, bảo đảm tốt hơn quyền lợi của
người có đất bị thu hồi.
Tuy nhiên, quy định này chưa rạch ròi nên phần lớn các địa phương
vẫn áp dụng bảng giá đất để tính giá tiền thu các khoản nghĩa vụ tài chính và
tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Tại Khoản 3, Khoản 4, Điều 114 Luật Đất đai 2013 đã quy định:
UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có
trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong
quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có
chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác
định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất,
giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng
phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ


16
quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước
khi trình UBND cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ
tịch UBND cấp tỉnh làm chủ tịch và đại điện của cơ quan, tổ chức có liên
quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất (Luật đất đai, 2013).
Giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ trong các trường hợp sau:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước cơng nhận QSDĐ của hộ gia
đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là
đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia
đình, cá nhân. Tính tiền th đất đối với đất nơng nghiệp vượt hạn mức giao
đất, vượt hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
khơng thơng qua hình thức đấu giá QSDĐ; cơng nhận QSDĐ, cho phép

chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất.
- Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho th đất khơng
thơng qua hình thức đấu giá QSDĐ.
- Tính giá trị QSDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh
nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính
tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được
Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Luật đất đai 2013).
1.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.4.1. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất
Theo từ điển kinh tế học hiện đại: “Đấu giá là phương pháp bán hàng
hóa và dịch vụ bằng cách xướng giá tối thiểu, sau đó để cho mọi người trả giá,
người nào trả giá cao nhất sẽ mua được hàng. Thị trường đấu giá là một thị
trường có tổ chức, trong đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo sự dịch


17
chuyển của cung và cầu. Đặc điểm cơ bản của thị trường đấu giá là có sản
phẩm tiêu chuẩn hóa, khơng có sự gặp gỡ trực tiếp giữa người mua và người
bán, có đủ số người để đảm bảo hành vi của họ mang tính cạnh tranh. Đây là
mơ hình tuyệt vời về cung ứng hàng hóa và tính cạnh tranh” (Nguyễn Thanh
Trà và Nguyễn Đình Bồng 2005).
Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức
bán cơng khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn
mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi
điểm là người mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ
dân sự về mua bán tài sản thơng qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản
với giá cao nhất. Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của
chủ sở hữu và người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng

bán đấu giá hoặc tài sản thực hiện việc bán đấu giá.
1.1.4.2. Vai trò và ý nghĩa của đấu giá quyền sử dụng đất
a. Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất
- Đấu giá đất công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong
bồi thường, giải phóng mặt bằng. Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi
thường chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc
khiếu nại bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước
thu hồi đất giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ
yếu đất thu hồi là đất nông nghiệp) nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao (đặc
biệt là đất xây dựng các khu đô thị, khu thương mại, dịch vụ, đất ở và ở các
thời điểm thị trường bất động sản phát triển nóng dù nhà đầu tư khi được giao
đất, cho thuê đất phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà
nước theo quy định). Hơn nữa, có trường hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà
đầu tư lại trực tiếp đi thương lượng với người bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tư
trong một số trường hợp đã thực hiện bán, rao bán đất thuộc dự án ngay từ khi
dự án vẫn cịn trên giấy đã vơ hình chung tạo ra mối quan hệ “trực tiếp” giữa


18
người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Nhiều vấn đề phát sinh từ mối quan hệ
“trực tiếp” này rất khó dung hịa, đặc biệt là vấn đề lợi ích giữa các bên, cũng
như xử lý vấn đề tổng thể. Có dự án, chủ đầu tư chấp nhận bỏ thêm tiền ngoài
phương án được duyệt để trả cho người bị thu hồi đất, thường là đối với các
trường hợp chây ỳ để sớm hồn thành việc giải phóng mặt bằng. Phương pháp
này có thể giải quyết được vấn đề cho một dự án nhưng sẽ làm phá vỡ mặt
bằng chung, người bị thu hồi đất sẽ có sự so bì dẫn tới khiếu kiện. Việc đấu
giá quyền sử dụng đất sẽ tách được chủ thể bị thu hồi đất và chủ thể được sử
dụng đất sau khi thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất lại phải tham gia đấu
giá công khai tại các cơ quan chức năng, khơng liên quan đến người có đất bị
thu hồi, chênh lệch giá đất được thu vào ngân sách nhà nước. Điều này sẽ làm

hạn chế đáng kể tình trạng khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
(Nguyễn Tân Thịnh, 2012).
- Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công
khai, minh bạch. Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một
mảnh đất, thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá. Các doanh
nghiệp thẩm định giá, các cơ quan nhà nước khi thực hiện việc xác định giá,
thẩm định giá, quyết định giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là
giá đất thơng qua đấu giá. Cịn người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ
“tâm phục, khẩu phục” hơn. Khi hình thức đấu giá được áp dụng một cách
rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá cho thị trường, góp phần giải quyết được
bài tốn về việc xác định giá đất sát với giá thị trường.
- Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin - cho”
trong giao đất, cho thuê đất. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao
đất, cho thuê đất vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin - cho”. Đây là cơ hội để cho
tham nhũng nảy sinh. Với việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin
về thời gian, địa điểm, quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu
cầu sử dụng đất, đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được