(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP
--------------------------

ĐÀM VĂN HƢỞNG

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN CHƢƠNG MỸ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ NGÀNH: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. XUÂN THỊ THU THẢO

Hà Nội, 2019


i
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan, đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai cơng bố trong
bất kỳ cơng trình nghiên cứu nào khác.
Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ cơng trình nghiên

cứu nào đã cơng bố, tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận
đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học.
Hà Nội, ngày..…tháng….năm……
Ngƣời cam đoan


ii
LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã
nhận đƣợc sự hƣớng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ,
động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi đƣợc bày tỏ lịng kính
trọng và biết ơn sâu sắc tới TS. Xuân Thị Thu Thảo đã tận tình hƣớng dẫn,
dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình
học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới ban Lãnh đạo Viện Quản lý
đất đai và Phát triển nơng thơn, các thầy cơ trong tồn Viện đã tận tình giúp
đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Ban
Quản lý dự án, Phòng Kinh tế huyện Chƣơng Mỹ- thành phố Hà Nội đã giúp
đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, ngƣời thân, bạn bè, đồng nghiệp đã
tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tơi về mọi mặt, động viên khuyến
khích tơi hoàn thành luận văn./.
Trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng
Tác giả

năm 2019


iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................ ii
MỤC LỤC .................................................................................................... iii
DANH MỤC BẢNG ..................................................................................... vi
DANH MỤC HÌNH ..................................................................................... vii
Phần 1. PHẦN MỞ ĐẦU................................................................................ 1
1. 1. Đặt vấn đề ...................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................ 3
1.2.1. Mục tiêu tổng quát ................................................................ 3
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................... 3
1.3. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................... 3
1.4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ......................................................... 3
1.4.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................. 3
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn .................................................................. 4
Phần 2. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................................... 5
2.1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất. .................................... 5
2.1.1. Những khái niệm có liên quan .............................................. 5
2.1.2. Tổng quan về thị trƣờng bất động sản ................................... 7
2.1.3. Định giá đất ........................................................................ 10
2.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ................................................. 18
2.2. Cơ sở pháp lý ................................................................................ 22
2.3. Cơ sở thực tiễn. ............................................................................. 24

2.3.1. Công tác đấu giá đất đai, tài sản một số nƣớc trên thế giới . 24
2.3.2. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............... 26
Phần 3. VẬT LIỆU VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........................... 34
3.1. Địa điểm nghiên cứu ..................................................................... 34


iv

3.2. Thời gian nghiên cứu ..................................................................... 34
3.3.Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu................................................... 34
3.3.1. Đối tƣợng nghiên cứu ......................................................... 34
3.3.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................ 34
3.4. Nội dung nghiên cứu ..................................................................... 34
3.5. Phƣơng pháp nghiên cứu ............................................................... 35
3.5.1. Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu ................................... 35
3.5.2. Phƣơng pháp thu thập số liệu .............................................. 35
3.5.3. Phƣơng pháp tổng hợp và phân tích số liệu......................... 36
3.5.4. Phƣơng pháp chuyên gia ..................................................... 36
Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................... 37
4.1. Điều kiện tự nhiên- KTXH tại huyện Chƣơng Mỹ ......................... 37
4.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................. 37
4.1.2. Điều kiện Kinh tế xã hội ..................................................... 44
4.2. Tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn huyện Chƣơng Mỹ...... 48
4.2.1. Tình hình thực hiện một số nội dung quản lý nhà nƣớc về đất
đai có liên quan đến việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất ................................................................................................ 48
4.2.2. Phân tích, đánh giá những mặt đƣợc, những tồn tại và nguyên
nhân ............................................................................................. 53
4.3.Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Chƣơng Mỹ
............................................................................................................. 55

4.3.1. Các văn bản pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện ..................................................................................... 55
4.3.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất .................................... 56
4.3.3. Quy trình thực hiện một dự án đấu giá quyền sử dụng đất .. 58
4.3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2016-2018 .... 60
4.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án. ..................... 65


v
4.4.1. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Khu Lạch Đồng
Năm, Thôn Quyết Tiến, xã Hữu Văn ............................................ 65
4.4.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại khu Kiến Trúc, xã
Tân Tiến, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội. ......................... 75
4.4.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở Khu Đồng Tía, Xóm
Xá, Thị Trấn Chúc Sơn, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội. .. 81
4.5. Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Chƣơng Mỹ,
thành phố Hà Nội ................................................................................. 86
4.5.1. Đánh giá của cán bộ về công tác đấu giá quyền sử dụng đất 86
4.5.2. Đánh giá của ngƣời tham gia công tác đấu giá quyền sử dụng
đất tại 03 dự án điều tra ................................................................ 90
4.6. Đề xuất một số giải pháp tăng cƣờng công tác đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Chƣơng .................................................... 96
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 99
1. Kết luận ............................................................................................ 99
2. Kiến nghị ........................................................................................ 100
TÀI LIỆU THAM KHẢO. ......................................................................... 101
PHỤ LỤC


vi

DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2018............................... 64
tại huyện Chƣơng Mỹ. .................................................................................. 64
Bảng 4.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Chƣơng Mỹ
giai đoạn 2016 - 2018 ................................................................................... 65
Bảng 4.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu lạch đồng năm, thôn
Quyết Tiến, Xã Hữu Văn.............................................................................. 73
Bảng 4.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại khu Kiến Trúc, Xã Tân
Tiến .............................................................................................................. 79
Bảng 4.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại khu Đồng Tía, Xóm Xá . 84
Bảng 4.6. Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc
thực hiện kế hoạch hàng năm của dự án ....................................................... 87
Bảng 4.7. Giá khởi điểm và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ...................... 88
Bảng 4.8. Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá .................................. 89
Bảng 4.9. Đánh giá về sự phối hợp giữa các cơ quan chuyên môn với cơ quan
tổ chức đấu giá, hiệu quả của giao đất theo hình thức đấu giá và sau khi trúng
đấu giá .......................................................................................................... 90
Bảng 4.10. Tính minh bạch các thông tin liên quan đến đấu giá quyền sử dụng
đất ................................................................................................................ 91
Bảng 4.11. Đánh giá về giá khởi điểm và bƣớc giá ....................................... 92
Bảng 4.12. Đánh giá sự hợp lý của khoản tiền đặt trƣớc và khoản phí đăng ký
phải nộp khi tham gia đấu giá ....................................................................... 93
Bảng 4.13. Đánh giá về thực hiện quy chế đấu giá và mức chênh lệch giá đấu
giá ................................................................................................................ 94
Bảng 4.14. Đánh giá sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất ...................... 95


vii

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1. Sơ đồ vị trí huyện Chƣơng Mỹ ..................................................... 37
Hình 4.2. Biểu đồ cơ cấu kinh tế huyện Chƣơng Mỹ năm 2018.................... 44


1

Phần 1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. 1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nƣớc, đƣợc quản lý theo pháp luật. Do đó, đất đai là nguồn tài
nguyên thiên nhiên, một loại tài sản - hàng hóa đặc biệt khơng do con ngƣời
tạo ra, là tƣ liệu sản xuất, nguồn vốn quí giá của quốc gia và của ngƣời sử
dụng đất. Nguồn tài nguyên đất đã mang lại những lợi ích to lớn cho nhà
nƣớc, ngƣời sử dụng, doanh nghiệp và cho toàn xã hội.
Cùng với sự phát triển nền kinh tế - xã hội ở nƣớc ta, cơ chế kinh tế thị
trƣờng đã đƣợc hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh, theo đó
một xu hƣớng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản
phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng khơng phải là
ngoại lệ. Tuy nhiên, hiện nay việc mua bán, chuyển nhƣợng QSDĐ diễn ra
với nhiều hình thức khác nhau, chƣa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nƣớc,
hình thành nên “thị trƣờng ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa trên sự thỏa
thuận giữa ngƣời mua và ngƣời bán. Vì lẽ đó đã làm cho giá đất cao hơn
nhiều so với khung giá của Nhà nƣớc, lợi nhuận thu đƣợc từ bn bán BĐS
nói chung và đất đai nói riêng là rất cao, việc đầu cơ đất đai ngày càng tăng.
Tại Việt Nam, đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức giao đất có
thu tiền sử dụng đất. Nó là phƣơng thức giúp Nhà nƣớc huy động tối đa
nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và

phát triển kinh tế, là cơ sở cho sự phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất.
Trong những năm qua do hạn chế trong công tác quản lý đất đai hoạt động
giao đất, cho thuê đất còn gặp một số bất cập. Giá đất do Nhà nƣớc quy định
để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nƣớc giao đất hoặc cho thuê đất thấp hơn
nhiều so với giá thực tế trên thị trƣờng, đã tạo sự chênh lệch giữa hai loại giá.
Đây là những nguyên nhân cơ bản làm thất thoát nguồn thu rất lớn cho ngân


2
sách. Để khắc phục tình trạng trên Nhà nƣớc có chủ trƣơng giao đất, cho th
đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đất đã tạo ra hƣớng đi mới
phù hợp với cơ chế thị trƣờng cho công tác giao đất, cho thuê đất, nâng cao
hiệu quả sử dụng đất và mở ra một hƣớng đi mới cho thị trƣờng bất động sản.
Giá đất do UBND tỉnh quy định và giá đất theo thị trƣờng đã xích lại gần
nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất (giảm mức chênh lệch).
Đấu giá quyền sử dụng đất thực chất là một hình thức chuyển nhƣợng quyền
sử dụng đất đặc biệt, trong đó Nhà nƣớc tham gia trực tiếp vào thị trƣờng với
tƣ cách là một bên đối tác trong giao dịch BĐS.
Huyện Chƣơng Mỹ nằm ở phía tây nam thành phố Hà Nội và đƣợc quy
hoạch là vành đai xanh của Thủ đô, kinh tế của huyện chủ yếu là sản xuất
nơng nghiệp, bên cạnh đó là sự phát triển từng bƣớc của công nghiệp - tiểu
thủ công nghiệp và thƣơng mại, dịch vụ. Trong những năm qua công tác đấu
giá QSD đất đã tạo nguồn thu lớn cho ngân sách huyện tạo điều kiện xây
dựng cơ sở hạ tầng thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội. Do đó, để có đƣợc
cái nhìn tổng quan về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Chƣơng
Mỹ và hiệu quả của công tác này đối với chính quyền địa phƣơng và ngƣời
dân thì việc nghiên cứu “Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại
huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội” là rất cần thiết.
Thực tế, về vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc các nhà khoa học
trong và ngoài nƣớc đã nghiên cứu. Tuy nhiên, hầu hết các nghiên cứu mới

dừng lại ở việc nêu thực trạng và đề xuất giải pháp. Với nghiên cứu này tác
giả đề cập theo một góc nhìn mới hơn. Trong nghiên cứu, ngồi việc đánh giá
kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện, tác giả còn
đƣa ra phân tích các yếu tố ảnh hƣởng và đánh giá của ngƣời dân đã tham gia
đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phƣơng. Từ đó thấy đƣợc khó khăn, thuận
lợi, yếu tố ảnh hƣởng nhiều và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
đấu giá tại huyện Chƣơng Mỹ.


3
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Thông qua việc đánh giá kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại địa phƣơng đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn
trong cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Chƣơng Mỹ để góp phần
đáp ứng định hƣớng phát triển kinh tế xã hội và nâng cao chất lƣợng đấu giá
đất, tránh thất thu ngân sách Nhà nƣớc.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
Chƣơng Mỹ giai đoạn 2016-2018
- Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm khắc phục khó khăn và nâng
cao kết quả cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Chƣơng Mỹ.
1.3. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Đề tài tiến hành trên địa bàn huyện Chƣơng Mỹ,
thành phố Hà Nội
Trong đó tập trung đi sâu vào tìm hiểu cơng tác đấu giá quyền sử dụng
đất qua 3 dự án:
+ Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Lạch Đồng Năm, thôn
Quyết Tiến, xã Hữu Văn, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội.
+ Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Kiến Trúc, xã Tân Tiến,

huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội.
+ Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu Đồng Tía, Xóm Xá, Thị
Trấn Chúc Sơn, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội.
- Phạm vi thời gian: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất giai
đoạn 2016 - 2018.
1.4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
1.4.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu góp phần làm rõ hơn về cơ sở lý luận của công tác
đấu giá QSDĐ, cụ thể kết quả đấu giá QSDĐ phụ thuộc vào các yếu tố nhƣ vị


4
trí, giá khởi điểm , cơ sở hạ tầng của khu đất đƣợc đấu giá.
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn
Đề tài mang lại ý nghĩa thực tiễn to lớn trong công tác đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn nghiên cứu. Chƣơng Mỹ là một trong những địa phƣơng
thực hiện nhiều công tác đấu giá đất, thời gian qua đã cho áp dụng đấu giá đất
theo nhiều hình thức khác nhau, mỗi hình thức đều có những thuận lợi và hạn
chế nhất định. Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công
tác đấu giá qua các dự án khác nhau để có thể đề xuất và góp ý giúp quy trình
đấu giá ngày càng hồn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất.
Kết quả luận văn cung cấp cho các cơ quan có thẩm quyền liên quann
đến công tác đấu giá của huyện Chƣơng Mỹ có thể nghiên cứu, lựa chọn và
áp dụng giải pháp phù hợp để cơng tác đấu giá huyện nói riêng và cơng tác
quản lý Nhà nƣớc về đất đai nói chung.


5

Phần 2

TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất.
2.1.1. Những khái niệm có liên quan
2.1.1.1 Đất đai
Đất Giá đất thị trƣờng là giá bán QSĐ một lơ đất nào đó có thể thực
hiện đƣợc ph hợp với ngƣời bán và ngƣời mua QSDĐ trong một thị trƣờng
có sự tác động của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh;
biểu hiện bằng tiền do ngƣời chuyển nhƣợng bán và ngƣời nhận chuyển
nhƣợng mua tự thảo thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Giá Nhà
nƣớc quy định thƣờng ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trƣờng lại
ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nƣớc.
Đất đai hiểu theo nghĩa thông thƣờng nhất là phần mỏng nằm trên bề
mặt của trái đất mà không bị nƣớc bao phủ. Tuy nhiên, trong các ngành khoa
học có liên quan tới đất đai nhƣ kinh tế học, thổ nhƣỡng học, địa chất học...thì
có những khái niệm hồn tồn khác nhau khi nói tới đất (Trịnh Hữu Liên,
2014).
Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai khơng chỉ bao gồm mặt đất còn
bao gồm cả tài nguyên trong lịng đất và tất cả mọi thứ sinh sơi trên mặt đất
và trong lịng đất khơng do lao động và con ngƣời làm ra, tức là bao gồm
nƣớc, mặt đất và nƣớc ngầm, thổ nhƣỡng, thực vật và động vật. Theo nghĩa
chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi
chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nƣớc, đầm lầy và bãi đá... Theo nghĩa hẹp,
đất đai biểu hiện khối lƣợng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một
ngƣời có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt
pháp lý cũng nhƣ những quyền theo tập quán không thành văn Hồ Thị Lam
Trà, 2006)


6
2.1.1.2. Giá đất

Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích
đất, trong đó giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng
đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định
(Quốc hội, 2013).
Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất đƣợc ban
hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời
gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trƣờng tăng từ 20% trở lên so với
giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất
cho phù hợp.
Giá đất đƣợc hình thành trong các trƣờng hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do ngƣời sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những ngƣời có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nƣớc quy định và giá
đất thị trƣờng. Nhà nƣớc là ngƣời đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử
dụng giá đất làm công cụ kinh tế để ngƣời quản lý và ngƣời sử dụng đất tiếp
cận với cơ chế thị trƣờng đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng
trong phân phối đất đai. Nhƣ vậy, giá đất do Nhà nƣớc quy định chỉ nhằm để
giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nƣớc-chủ sở hữu đất và ngƣời sử
dụng đất-ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng
giá này cho giao dịch dân sự nhƣ chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo
lãnh… giữa các chủ sử dụng đất. Ngƣợc lại, giá thị trƣờng là giá đƣợc hình
thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn
bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong
việc xử lý các quan hệ đất đai hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nƣớc
với ngƣời sử dụng đất và giữa ngƣời sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự

7
công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình
thức đấu giá quyền sử dụng đất.
2.1.1.3. Quyền sở hữu đất đai
Theo Điều 5, Luật đất đai 2013, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nƣớc đại diện chủ sở hữu. Theo đó, nhà nƣớc thực hiện quyền định đoạt đối
với đất đai nhƣ sau:
- Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt
quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất sau đây gọi chung là quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất);
- Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
- Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất;
- Định giá đất.
Bên cạnh đó Nhà nƣớc thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất
đai thơng qua các chính sách tài chính về đất đai nhƣ sau:
- Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
- Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
- Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tƣ của ngƣời
sử dụng đất mang lại. Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng
đất thông qua hình thức giao đất, cho th đất, cơng nhận quyền sử dụng đất
đối với ngƣời đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của
ngƣời sử dụng đất.
2.1.2. Tổng quan v th tr

ng

t

ng sản

2.1.2.1. Bất động sản
Cho đến nay hầu hết các nƣớc trên thế giới đều phân loại tài sản theo
Luật cổ La mã tức là phân loại tài sản thành "Bất động sản" và "Động sản".
Nhƣ vậy bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là
tất cả những gì đƣợc tạo ra do sức lao động của con ngƣời gắn liền với đất đai


8
nhƣ cơng trình xây dựng... và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn
liền với đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng để
tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng đƣợc xác định.
Ở nƣớc ta, Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định: "Bất động sản
BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai; tài sản gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; các tài sản khác
do pháp luật quy định". (Quốc hội nƣớc CHXNCNVN, 2015).
2.1.2.2. Thị trường bất động sản
Thị trƣờng bất động sản BĐS là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng
hóa BĐS. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng
hóa BĐS. Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trƣờng BĐS, song các quan
niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trƣờng BĐS là tổng hòa các
quan hệ giao dịch về BĐS đƣợc thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa
tiền tệ. Do vậy, các đặc trƣng của hàng hóa và thị trƣờng đất đai ln là yếu tố
đóng vai trị trọng tâm và chi phối tồn bộ hoạt động của thị trƣờng BĐS.
Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng khơng chỉ đƣợc
mua bán, mà còn là đối tƣợng của nhiều giao dịch khác nhƣ cho thuê, thế
chấp, chuyển dịch quyền sử dụng BĐS. Do đó, thị trƣờng BĐS hồn chỉnh
khơng thể chỉ là quan hệ giữa ngƣời mua và ngƣời bán về BĐS mà còn là nơi
diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS.
Do vậy, thị trƣờng bất động sản đƣợc hiểu một cách khái quát nhƣ sau:

Thị trƣờng bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các
quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.
Trong cách diễn đạt thông thƣờng, khái niệm thị trƣờng bất động sản thƣờng
đƣợc nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức
năng của thị trƣờng BĐS là đƣa những ngƣời mua và ngƣời bán tác động qua
lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lƣợng hàng hóa và dịch vụ bất động sản
đƣợc giao dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không phải đơn


9
thuần chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các
quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra. (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình
Bồng, 2005)
2.1.2.3. Thị trường quyền sử dụng đất
Thị trƣờng quyền sử dụng đất nƣớc ta gồm 2 loại hình:
Thứ nhất, là thị trƣờng Nhà nƣớc cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù
hợp với quy hoạch sử dụng đất đã đƣợc quyết định, xét duyệt thông qua việc
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thƣờng
ngƣời ta đặt tên cho loại hình này là thị trƣờng sơ cấp. Thứ hai, là thị trƣờng
giao dịch quyền sử dụng đất giữa những ngƣời sử dụng đất thông qua việc
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật, thƣờng ngƣời ta đặt tên cho loại hình
này là thị trƣờng thứ cấp.
Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tƣ tài sản gắn liền với đất và giá trị
của đất đai đƣợc tăng lên sau khi thực hiện đầu tƣ tài sản trên đó. Mức độ tăng
giá đất sau đầu tƣ phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất. Thị trƣờng
quyền sử dụng đất có đặc trƣng riêng trong mỗi khu vực của thị trƣờng bất
động sản, trong mỗi hình thức kinh doanh bất động sản.
Thị trƣờng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta đã trải qua một giai đoạn hơn

10 năm 1993-2003 vận hành trong cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất
do Nhà nƣớc quy định chênh lệch khá nhiều so với giá thị trƣờng, có nơi có
lúc chỉ bằng 20% tới 40% giá đất trên thị trƣờng, giá đất phi nông nghiệp trên
thị trƣờng tại thời điểm năm 2003 tăng hơn tại thời điểm 1993 từ 50 lần tới
100 lần. Cơ chế "xin-cho" về đất là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai lúc
này, từ đó hiện tƣợng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng, cất trữ
tiền tiết kiệm trong dân vào bất động sản xảy ra ngày càng phổ biến. Đến năm
2004 khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, luật pháp về đất đai đã
xóa bỏ cơ chế "xin-cho" về đất, giá đất trên thị trƣờng chững lại và có xu


10
hƣớng giảm (Phùng Ngọc Phƣơng và cs, 2011 .

Và hiện nay khi Luật Đất

đai 2003 đƣợc thay thế bằng Luật Đất đai 2013 thì với việc xác định giá đất
cụ thể và chính xác hơn thì nhu cầu về BĐS ngày cảng giảm mạnh.
Thị trƣờng quyền sử dụng đất nƣớc ta còn nhiều khiếm khuyết, về cả lý
luận và thực tiễn triển khai. Ngay thuật ngữ "thị trƣờng quyền sử dụng đất"
hay "thị trƣờng đất đai" cũng còn đang tranh luận. Hệ thống pháp luật về đất
đai cịn có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chƣa có đủ
chính sách điều tiết bằng cơng cụ kinh tế đối với ngƣời sử dụng đất, hệ thống
thuế về đất đai chƣa đổi mới đồng bộ với đổi mới chính sách đất đai, hệ thống
đăng ký đất đai đang bị chia cắt, chƣa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống
quản lý công khai, minh bạch. Cơ chế thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất chƣa đáp ứng đƣợc đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo
nguồn đầu tƣ phát triển bằng chính vốn tiềm ẩn đất đai. Công tác quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém, hàm lƣợng khoa học cịn ít, tính khả
thi chƣa cao, chƣa hỗ trợ thực sự cho định hƣớng phát triển bền vững, chƣa

điều tiết có hiệu quả đối với thị trƣờng sơ cấp. Hệ thống các cơ quan quản lý
còn nhiều yếu kém, chƣa phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp
dụng hệ thống pháp luật mới về đất đai Ph ng Ngọc Phƣơng, và cs, 2011 .
2.1.3. Đ nh giá

t

2.1.3.1 Khái niệm định giá đất
Bất động sản có các loại khác nhau nhƣ: Bất động sản là đất ở và nhà ở
riêng biệt, bất động sản là nhà ở chung cƣ, bất động sản nông lâm nghiệp, bất
động sản nông nghiệp...Do đó các khái niệm về định giá bất động sản cũng
cần đƣợc xem xét theo các nội dung có tính chất nguyên tắc, về các khái
niệm, phƣơng pháp chung và riêng. Trong các loại tài sản này, đất đai là một
loại tài sản đặc biệt.
Đất đai là một loại tài sản vì có đầy đủ các thuộc tính của tài sản nhƣ:
Là vật có thực có thể đáp ứng cho một nhu cầu nào đó của con ngƣời, nằm
trong sự chiếm hữu của con ngƣời, có đặc trƣng giá trị và là đối tƣợng của
giao lƣu dân sự. Hơn nữa đất đai là tài sản đặc biệt vì:


11
- Đất đai không do lao động làm ra, lao động chỉ làm cho đất đai từ
trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng vào các mục đích khác nhau.
- Đất đai cố định về vị trí, giới hạn về không gian và vô hạn về thời
gian sử dụng.
- Đất đai có khả năng sinh lợi. Nếu biết sử dụng hợp lý thì giá trị của
đất đai khơng những khơng mất đi mà cịn có xu hƣớng tăng lên.
Vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống nhƣ việc định giá
các tài sản thông thƣờng, mặt khác với tƣ cách là một tài sản đặc biệt, giá đất
ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó cịn bị

tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự
ƣớc tính về mặt giá trị mà khơng thể tính đúng, tính đủ nhƣ định giá các tài
sản thông thƣờng.
Nhƣ vậy, định giá đất đƣợc hiểu là sự ƣớc tính về giá trị của quyền sử
dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đƣợc xác định, tại một
thời điểm xác định. (Trịnh Hữu Liên, 2013)
2.1.3.2. Nguyên tắc định giá đất
Thực hiện Luật Đất đai năm 2013 về lĩnh vực giá đất, Chính phủ đã ban
hành 02 Nghị định gồm: Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm
2014 quy định về giá đất; Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11
năm 2014 quy định về khung giá đất. Trên cơ sở đó, Bộ Tài ngun và Mơi
trƣờng đã ban hành thông tƣ số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm
2014 quy định chi tiết phƣơng pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng
giá đất, định giá đất cụ thể và tƣ vấn xác định giá đất; hiện nay, đang xây
dựng thông tƣ quy định Định mức kinh tế - kỹ thuật định giá đất (bao gồm
định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất
cụ thể).
Nguyên tắc định giá đất đƣợc quy định tại Luật Đất đai 2013 nhƣ sau:
+ Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;


12
+ Theo thời hạn sử dụng đất;
+ Ph hợp với giá đất phổ biến trên thị trƣờng của loại đất có c ng mục
đích sử dụng đã chuyển nhƣợng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với
những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
+ C ng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có c ng mục đích sử
dụng, khả năng sinh lợi thu nhập từ việc sử dụng đất tƣơng tự nhƣ nhau thì có
mức giá nhƣ nhau Quốc hội, 2013
2.1.3.3. Phương pháp định giá đất

Luật Đất đai ngày 29/11/2013 quy định về giá đất nhƣng không quy
định cụ thể các phƣơng pháp định giá đất mà giao cho Chính phủ quy định.
Chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy
định tại Điều 4; đồng thời, giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định
chi tiết các phƣơng pháp định giá đất và đƣợc quy định tại thông tƣ số
36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã kế
thừa quy định hiện hành, tiếp tục quy định 4 phƣơng pháp định giá đất, đó là:
phƣơng pháp so sánh trực tiếp, phƣơng pháp chiết trừ, phƣơng pháp thu nhập
và phƣơng pháp thặng dƣ. Đối với 4 phƣơng pháp này, Nghị định có chỉnh
sửa, bổ sung thông tin về giá đất lựa chọn để so sánh không chỉ là giá chuyển
nhƣợng thực tế trên thị trƣờng mà cịn có giá trúng đấu giá QSDĐ cho ph
hợp với Điều 112 của Luật Đất đai năm 2013. Ngoài 4 phƣơng pháp định giá
đất nêu trên, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã bổ sung phƣơng pháp hệ số
điều chỉnh giá đất quy định tại khoản 5 Điều 4 của Nghị định. Phƣơng pháp
này đƣợc áp dụng trong một số trƣờng hợp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất, tính giá trị QSDĐ mà thửa đất khu đất) của dự án có giá trị khơng lớn;
xác định giá đất tính bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất đối với trƣờng hợp
dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh
lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tƣơng tự nhau. Việc bổ sung phƣơng pháp
này nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn, trƣớc mắt của nƣớc ta do số lƣợng thửa
đất cần định giá còn lớn, năng lực của đội ngũ tƣ vấn giá đất còn hạn chế.