(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân từ thực tiễn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội

VIỆN HÀN LÂM
U BÌA LUẬN
VĂNHỌC
CĨ IN
Khổ 210 x 297 mm
KHOA
XÃCHỮ
HỘI NHŨ
VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LÊ THẢO PHƯƠNG

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN
HUYỆN MÊ LINH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60.38.01.07
TRANG BÌA 2 TĨM TẮT LUẬN VĂN (khổ 140mm x 210 mm

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN TH NGA
(Tóm tắt luận văn in hai mặt kể cả b×a)

HÀ NỘI, 2018


LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu

ghi trong luận văn là trung thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa
từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN ................................... 8
1.1. Lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. ...................................................8
1.2. Lý luận pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá
nhân. ..........................................................................................................................19
Chương 2: THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN, VÀ THỰC TIỄN THỰC
HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ
GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN MÊ LINH ...............................34
2.1 Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và
cá nhân.......................................................................................................................34
2.2 Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân trên
địa bàn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội. ..............................................................52
Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ
NHÂN .......................................................................................................................63
3.1. Định hướng hồn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ
gia đình và cá nhân. ...................................................................................................63
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ
gia đình và cá nhân ....................................................................................................65
3.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân. .......................................................................70
KẾT LUẬN ...............................................................................................................75

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BLDS

Bộ luật dân sự

KDBĐS

Kinh doanh bất động sản

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

VBQPPL

Văn bản quy phạm pháp luật


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình
lịch sử phát triển kinh tế xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai đóng vai trị
quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Đất đai là một trong
những tài nguyên vô cùng quý giá của con người, là điều kiện sống cho động vật,
thực vật, con người trên trái đất. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động kinh tế xã hội, đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định và đầu tư cố định, là thước đo
sự giầu có của một quốc gia.

Trong điều kiện kinh tế thị trường, Nhà nước ta đã có nhận thức mới về vị
trí, vai trị của đất đai. Nó khơng chỉ là tài ngun thiên nhiên, là lãnh thổ quốc gia,
là tư liệu sản xuất đặc biệt khơng gì có thể thay thế được trong sản xuất nông lâm
nghiệp, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế xã hội, an ninh quốc
phòng. Là thành phần quan trọng của mơi trường sống, đất đai cịn là nguồn lực, nguồn
vốn to lớn để phát triển đất nước. Con người ln mong muốn tác động vào nó thường
xun để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình. Và sự
chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật
vận động tất yếu.
Nhà nước đã đưa ra cơ sở pháp lý quản lý đất đai một cách thống nhất trên
toàn quốc, nhằm tạo trật tự đảm bảo tính cơng bằng trong xã hội khi thực hiện
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên vấn đề chuyển nhượng không chỉ đơn
thuần lúc nào cũng tuân theo khn khổ pháp luật quy định, trên thực tế tình hình
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất vẫn diễn ra phức tạp gây
ra những khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Huyện Mê Linh nằm ở phía Tây Bắc của thành phố Hà Nội, cách trung tâm
thành phố Hà Nội 30km, những năm gần đây, kinh tế - xã hội của huyện Mê Linh
có sự phát triển mạnh mẽ và tồn diện. Cơ cấu kinh tế đã có những bước chuyển
biến tích cực, từ một huyện thuần nông đã chuyển sang cơ cấu kinh tế mới là công
nghiệp - dịch vụ - du lịch - nơng nghiệp. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng


đất giữa hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện cũng rất đa dạng và phức tạp do
quá trình đơ thị hố, quy hoạch sản xuất, tạo tiền đề phát triển ngành nơng nghiệp
theo hướng hàng hóa, quy mơ lớn, nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa
hộ gia đình và cá nhân tăng cao và những bất cập cịn tồn tại của q trình cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây.
Nhằm đánh giá thực trạng thi hành và trên cơ sở đó đề xuất định hướng và
một số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện về pháp luật về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất tôi chọn đề tài "Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ

gia đình và cá nhân từ thực tiễn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội".
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Đến nay, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân
là một đề tài được nhiều tầng lớp quan tâm cả về nội dung kinh tế lẫn nội dung hành
chính. Có thể kể đến một số cơng trình, bài báo tiêu biểu sau đây:
Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Thị Thập (2011) “Quyền sử dụng đất của hộ
gia đình, cá nhân dưới khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam”, luận
văn hệ thống, tập hợp những vấn đề lý luận chung về quyền sử dụng đất và những
vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư. Đưa ra những
định hướng và giải pháp góp phần hồn thiện những quy định về quyền sử dụng đất
dưới góc độ quyền tài sản tư.
Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Thị Nắng Mai (2012) “Pháp luật về thủ tục
chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam”, Luận
văn nghiên cứu phân tích cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền
sử dụng đất và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân.
Đề xuất những kiến nghị nhằm tiếp tục hoàn thiện nhưng thủ tục trong lĩnh vực
chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân.
Luận án tiến sĩ của Nguyễn Thị Hồng Nhung (2013) “ Pháp luật về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”, nghiên cứu
các vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động
sản với tư cách là một giao dịch đặc thù trong kinh doanh bất động sản.

2


Luận án tiến sĩ của Nguyễn Quang Tuyến 2003) “Địa vị pháp lý của người
sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai” nghiên cứu các quy
định của pháp luật, địa vị pháp lý của người sử dụng đất, ảnh hưởng đến các giao
dịch về đất đai cũng như việc quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất
động sản và hoàn thiện pháp luật về đất đai.

Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước của PGS.TS Phạm Hữu Nghị
(2000), Viện nghiên cứu địa chính – Tổng cục Địa chính: “Những quy định về
chuyển quyền sử dụng đất”; Một số đề tài khoa học cấp Bộ doViện nghiên cứu địa
chính thực hiện.
Các bài báo về các vấn đề cụ thể như: Nguyễn Văn Hiến – Tòa án nhân dân
tối cao, “Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam
hiện nay” “Bản chất của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp
luật hiện hành”; ThS. Lê Hồng Hạnh “Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất
trong pháp luật Việt Nam”; …
Nguyễn Thị Nắng Mai (2011), “Thực trạng và giải pháp hoàn thiện thủ tục
hành chính trong quản lý và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá
nhân trong Luật đất đai 2003”; Nguyễn Thị Thu Thuỷ (2004), “Một số vấn đề về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật Việt Nam” (Luận
văn thạc sĩ luật học, TS. Đinh Văn Thanh hướng dẫn)

ưu Quốc Thái 200 , “ ề

giao dịch quyền ử dụng đất theo pháp luật hiện hành”, Tạp chí Nhà nước và pháp
luật; Tác giả Nguyễn Thị Nga với hai chuyên đề: Một số tồn tại, vướng mắc và
những sai phạm phát sinh trong quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và Những nội dung cơ bản của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, Đề tài khoa học cấp trường - Trường Đại học Luật Hà Nội 2011;
ê Văn Thiệp, “Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất và một số kiến nghị”, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Số 24/2012, tr.
37 - 41, 51;

3


Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai, “Một số giao dịch tư lợi trong

thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Nhà nước và Pháp luật. Viện Nhà
nước và Pháp luật, Số 3/2012, tr. 60 – 65;
Trong thời gian qua những vấn đề pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất đã được nhiều học viên, chuyên gia quan tâm nghiên cứu dưới nhiều góc độ
khác nhau. Các cơng trình này đã đi sâu nghiên cứu một số vấn đề lý luận về giao
dịch quyền sử dụng đất, thực trạng pháp luật về các giao dịch dân sự, thương mại về
quyền sử dụng đất, nêu rõ những hạn chế thiếu xót của pháp luật, thực tiễn thi hành
và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao dịch quyền sử dụng đất. Nay trên
cơ sở đó, tác giả có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu một cách có hệ thống,
thơng qua hoạt động thực tiễn từ đó phân tích và đưa ra những nhận định, đánh giá
của mình về các quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ
gia đình và cá nhân ở nước ta. Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng
đất diễn ra trong nền kinh tế thị trường của thời gian vừa qua, cũng như thực tiễn áp
dụng pháp luật về lĩnh vực này, tác giả thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệ
thống và phân tích các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
giữa hộ gia đình và cá nhân để đưa ra biện pháp hồn thiện nó có ý nghĩa rất lớn
trong tình hình hiện nay.
Hơn nữa trong điều kiện nền kinh tế - xã hội đang có những thay đổi, phát
triển khơng ngừng thì kết quả nghiên cứu mà các nhà khoa học pháp lý đã đạt được
vẫn cần phải tiếp tục bổ sung và hoàn thiện. Do vậy, việc đi sâu nghiên cứu đề tài
“Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân từ
thực tiễn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội” là một cơng việc có ý nghĩa lý luận và
mang tính thời sự sâu sắc.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu: Phân tích, đánh giá pháp luật về chuyển nhượng
QSDĐ giữa hộ gia đình và cá nhân, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của
pháp luật về vấn đề này trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành. Trên cơ sở đó sẽ đề

4

xuất định hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về chuyển
nhượng QSDĐ giữa hộ gia đình và cá nhân
Để đạt được mục đích nghiên cứu, Luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên
cứu cụ thể sau:
Một là phân tích, làm sáng tỏ cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất, về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình
và cá nhân. Phân tích những những yếu tố tác động đến pháp luật về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân.
Hai là nêu, phân tích, đánh giá những quy định hiện hành của pháp luật về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân. Nhận diện những
khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình thực thi các quy định về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân.
Ba là tìm hiểu thực tiễn áp dụng các quy định trên tại huyện Mê Linh, thành
phố Hà Nội từ đó đưa những nhận định, đánh giá về tình hình chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân và nguyên nhân.
Bốn là đề xuất định hướng và những kiến nghị nhằm tiếp tục hoàn thiện phát
luật và nâng hiệu quả thực thi các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
giữa hộ gia đình và cá nhân.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu:
à các văn bản pháp luật hiện hành của Trung ương và thành phố Hà Nội
liên quan trưc tiếp tới hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các số liệu thu
thập từ các cơ quan: Văn phịng Cơng chứng, Văn phịng Đăng ký, UBND cấp Huyện
cũng được sử dụng trong việc nghiên cứu, đánh giá về thực trạng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân.
- Phạm vi nghiên cứu:
Do chủ thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật gồm nhiều loại, trong khuôn khổ của một luận văn, tác giả chỉ tập trung

nghiên cứu pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với chủ thể là hộ gia
đình, cá nhân mà không nghiên cứu đối với các chủ thể khác.
5


5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Luận văn được thực hiện dựa trên cơ sở lý luận Mác - Lênin về Nhà nước và
pháp luật; các quan điểm của Đảng về xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường
định hướng XHCN nói chung và quản lý, sử dụng đất đai nói riêng.
Các phương được sử dụng để giải quyết các vấn đề của đề tài luận văn bao
gồm: Phương pháp triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử và các phương
pháp nghiên cứu cụ thể:
- Phương pháp phân tích, phương pháp bình luận, phương pháp diễn dịch.
- Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp tổng hợp
- Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp lập luận logic.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn.
Trên cơ sở nghiên cứu vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia
đình và cá nhân theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng
dẫn thi hành, Luận văn có ý nghĩa trong việc:
- Làm giàu hơn lý luận pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ nói chung và
pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia đình và cá nhân nói riêng. Theo đó,
chỉ rõ tính đặc thù và sự khác biệt về chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia đình, cá
nhân so với các chủ thể khác và những yêu cầu đặt ra cần phải hoàn thiện pháp luật
về lĩnh vực này.
- Từ thực tiễn nghiên cứu các hoạt động chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia
đình và cá nhân trên địa bàn một huyện, nơi có tốc độc đơ thị hóa nhanh chóng
trong thời gian qua là huyện Mê Linh, luận văn phát hiện những tồn tại, bất cập và
những vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện pháp luật về chuyển nhượng
QSDĐ, cũng như như những sai phạm trong quá trình thực hiện hoạt động chuyển
nhượng của của các chủ thể. Trên cơ sở tìm hiểu những nguyên nhân cụ thể của

thực trạng nêu trên và đề xuất một số giải pháp góp phần tiếp tục hồn thiện pháp
luật về chuyển nhượng QSDĐ trong tổng thể pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở,
pháp luật dân sự và pháp luật về đăng ký bất động sản.

6


7. Cơ cấu của luận văn
Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân.
Chương 2: Thực trạng các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân.
Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân.

7


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN
1.1. Lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất.
* Khái niệm quyền sử dụng đất
Theo lý thuyết truyền thống của luật dân sự được khởi nguồn từ học thuyết
cổ La Mã, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt là ba quyền năng cơ
bản trong tập hợp các quyền của chủ sở hữu tài sản. Theo cách hiểu đó, quyền sử
dụng đất trước hết là một quyền năng quan trọng trong ba quyền năng cơ bản thuộc
tập hợp các quyền của chủ sở hữu đất đai, mà ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, pháp luật thực định của Việt Nam vẫn
chưa có định nghĩa chính thức về nội hàm của khái niệm quyền sử dụng đất. Theo
Từ điển uật học năm 200 thì "quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được
khai thác cơng dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao,
cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho...” [28, tr.655]. Trong luận án
“Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở
Việt Nam”, TS. Nguyễn Thị Hồng Nhung có trích dẫn một số quan điểm liên quan
đến khái niệm về quyền sử dụng đất: “Quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của
quyền sở hữu đất. Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước
trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những
quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng
người sử dụng đất, theo hình thức th hoặc giao đất” [22, tr.16]. Trong khi đó,
Giáo trình uật Đất đai của Trường Đại học uật Hà Nội thì cho rằng: "Quyền sử
dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các
mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước” [32, tr.92], theo ý kiến của một số

8


chuyên gia quan niệm: “Quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất khai
thác các thuộc tính của đất đai, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản
một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và quyền chuyển quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật” [8, tr.19,20]. Các quan điểm trên nhìn chung xem
quyền sử dụng đất dưới hai góc độ: Kinh tế và pháp lý. Dưới góc độ kinh tế thì
quyền sử dụng đất là quyền khai thác các lợi ích từ đất của các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân sử dụng đất. Dưới góc độ pháp lý thì quyền sử dụng đất là những quyền
năng mà Nhà nước thông qua công cụ pháp lý để quy định, thừa nhận cho tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân người sử dụng đất được hưởng, được làm trong quá trình sử
dụng đất.

Như vậy, phân tích, xem xét quyền sử dụng đất trên cả hai phương diện trên,
khái niệm quyền sử dụng đất được hiểu là những quyền năng sử dụng đất cụ thể của
người sử dụng đất, được pháp luật ghi nhận, quy định trong các văn bản quy phạm
pháp luật do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành và được Nhà nước đảm bảo
thực hiện đối với các chủ thể sử dụng đất trong quá trình khai thác, sử dụng đất.
Trong phạm vi luận văn này, quyền sử dụng đất được nghiên cứu trong phạm
vi là quyền sử dụng đất của những người sử dụng đất được Nhà nước với tư cách là
chủ sở hữu trao cho.
*Đặc điểm của quyền ử dụng đất
Thứ nhất, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là quyền phái sinh trên
cơ sở quyền sở hữu đất đai của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện hay
còn gọi là quyền phụ thuộc vào Nhà nước .
Hiến pháp năm 2013 Điều 53 và uật Đất đai 2013 Điều 4 ghi nhận: Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý. Việc quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nẩy sinh mâu thuẫn, bởi lẽ với tư
cách là một cộng đồng tồn dân khơng thể đứng ra thực hiện các quyền năng của
chủ sỡ hữu đối với đất cho nên phải cử một người đại diện cho mình để thực hiện
các quyền năng này, người đó là Nhà nước. Trên nền tảng ấy, quyền sử dụng đất do
Nhà nước trao quyền tuy là tài sản của người sử dụng đất nhưng là một tài sản đặc

9


biệt bởi lẽ quyền sử dụng đất không được thực hiện bởi người đại diện chủ sở hữu
đất đai, mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu phải thông qua việc trao quyền cho người
sử dụng đất thì quyền sử dụng đất mới được thực hiện trên thực tế. Như vậy có thể
hiểu, quyền sử dụng đất đai của những người sử dụng đất, trong đó có quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước với
tư cách là chủ sở hữu đại diện. Theo đó, Nhà nước cho phép ai, với quyền sử dụng
đất cụ thể nào được thực hiện giao dịch thì giao dịch đó mới hợp pháp, phát sinh

hiệu lực trên thực tế.
Thứ hai, quyền sở hữu đất là quyền ban đầu có trước , cịn quyền sử dụng
đất là quyền phái sinh có sau xuất hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, nên quyền sử dụng đất này là vĩnh viễn,
trọn vẹn và khơng bị ai hạn chế. Cịn quyền sử dụng đất của người sử dụng xuất
hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử
dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất… và phụ thuộc vào ý chí của Nhà
nước, vì vậy, quyền sử dụng đất của họ bị hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục
đích sử dụng...; nếu như quyền sử dụng đất của Nhà nước mang tính gián tiếp và
trừu tượng thì ngược lại, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất lại mang tính
trực tiếp và cụ thể.
Thứ ba, tuy là một quyền phái sinh nhưng quyền sử dụng đất cũng có tính
độc lập. Theo đó, với mỗi quyền sử dụng đất mà Nhà nước trao hoặc công nhận cho
mỗi chủ thể là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngồi, người Việt Nam định cư ở nước ngồi một cách hợp pháp thì họ
có quyền quyết định cách thức khai thác và sử dụng sao cho có hiệu quả nhất, phù
hợp và linh hoạt nhất đối với mỗi chủ thể sử dụng. Cụ thể, người sử dụng đất có thể
tự mình đầu tư vốn, cơng sức, các tiến bộ của khoa học kỹ thuật và sự sáng tạo của
mình để trực tiếp khai thác, sử dụng đất trên cơ sở mục đích sử dụng đất Nhà nước
đã xác định song người sử dụng đất cũng có lựa chọn một phương thức khai thác
quyền sử dụng đất khác đi, đó là đưa quyền sử dụng đất đó vào thị trường để giao

10


dịch như: cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn hoặc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. Đây là những phương thức khai thác quyền sử dụng đất một cách linh
hoạt, thể hiện sự chủ động, linh hoạt và quyền tự quyết của mỗi chủ thể sử dụng đất
trên mảnh đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình. Đây là tính độc lập tương

đối của quyền sử dụng đất của các chủ thể sử dụng đất. Tuy nhiên, sự độc lập này
phải trong khuôn khổ cho phép của Nhà nước, theo đó, việc thực hiện các giao dịch
về quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng
phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện và tuân thủ các thủ tục được quy định cụ thể
trong uật Đất đai và văn bản hướng dẫn thi hành.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của quyền ử dụng đất của hộ gia đình và cá
nhân.
* Khái niệm quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân
Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 198

đã phát động cơng cuộc đổi

mới tồn diện đất nước, chuyển nền kinh tế sang cơ chế thị trường. Sau đó hàng loạt
nghị quyết, chỉ thị của Đảng về đổi mới cơ chế quản lý kinh tế trong nơng nghiệp
nói chung và xác định vai trị của hộ gia đình, cá nhân là đơn vị kinh tế tựu chủ
trong sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp nói riêng đã lần lượt được ra đời với việc
thực hiện giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, đồng thời mở
rộng các quyền năng của người sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân là thành phần
chiếm phần lớn người sử dụng đất.
Theo kết quả thống kê diện tích đất đai năm 2015, tổng diện tích tự nhiên của
cả nước là 33.123.077 ha, trong đó 31.000.035 ha đất đã được sử dụng vào các mục
đích nơng nghiệp và phi nơng nghiệp, chiếm 93,59% tổng diện tích tự nhiên; cịn
2.123.042 ha đất chưa được sử dụng vào các mục đích, chiếm 6,41% tổng diện tích
tự nhiên. Trong đó, hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng 15.894.447 ha, chiếm
47,99% tổng diện tích tự nhiên.
Từ khi Luật Đất đai đầu tiên ra đời vào năm 1987, “hộ nông dân” là một
trong những đối tượng được Nhà nước giao đất. Đến Luật Đất đai năm 1993, quy
định này rõ hơn: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng

11

ổn định lâu dài” Điều 20 . Mười năm sau, uật Đất đai năm 2003 cụ thể hơn: “Hộ
gia đình, cá nhân trong nước sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ, nhận chuyển quyền sử dụng
đất” Khoản 2 Điều 9).
Theo quy định của Điều 116 Bộ luật Dân sự năm 1995: “Những hộ gia đình
mà các thành viên có tài sản chung để hoạt động kinh tế chung trong quan hệ sử
dụng đất, trong hoạt động sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp và trong một số lĩnh vực
sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định, là chủ thể trong các quan hệ dân
sự đó”. Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Hộ gia đình mà các thành viên có tài
sản chung, cùng đóng góp cơng sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất
nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật
quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”.
Tuy nhiên, pháp luật về đất đai cũng như pháp luật về dân sự trước đây
không xác định thành viên hộ gia đình dựa vào Sổ hộ khẩu hay quan hệ huyết thống
nên gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong các quan hệ, giao dịch. Do vậy, đa số
các cơ quan, tổ chức đều hướng dẫn cho các đương sự khi không xác định được
thành viên hộ gia đình, thì làm đơn đề nghị Văn phịng đăng ký QSDĐ căn cứ vào
hồ sơ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ để xác định thành viên hộ gia đình vào thời điểm
cấp đất cho hộ gia đình.
Để khắc phục những khiếm khuyết trước đây, tại Khoản 29 Điều 3 Luật Đất
đai năm 2013 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hơn
nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hơn nhân và gia đình,
đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Đối với quyền sử dụng đất của hộ gia đình, theo quy định của Luật đất đai
2013, ta cần lưu ý những thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất khơng phải là tất
cả thành viên có tên trong hộ khẩu. Người có tên trong hộ khẩu không phải lúc nào
cũng là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất. Nói cách khác, hộ khẩu không phải

12


là cơ sở pháp lý xác lập quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Để trở thành thành viên
hộ gia đình sử dụng đất phải đảm bảo ba yếu tố:
- Là những người trong hộ gia đình có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi
dưỡng theo quy định của pháp luật về hơn nhân và gia đình
- Đang sống chung trong hộ gia đình
- Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Cá nhân sử dụng đất là chủ thể được Nhà nước trực tiếp cho phép sử dụng
đất thông qua những hình thức nhất định và chủ thể này độc lập chịu trách nhiệm
bằng hành vi của mình trong quá trình thực hiện các quyền và nghĩa vụ khi tham gia
vào các quan hệ pháp luật đất đai. Hiện nay trong văn bản pháp luật đất đai hiện
hành không có khái niệm về quyền sử dụng đất của cá nhân, song bằng những quy
định khác của pháp luật về các phương thức trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể
cho thấy, cơ sở xác lập quyền sử dụng đất cho cá nhân rất đa dạng như: Cá nhân có
được quyền sử dụng đất thơng qua hình thức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
cho phép nhận quyền sử dụng đất hợp pháp thông qua các quyền: nhận chuyển đổi,
nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hoặc cá nhân
được Nhà nước xét công nhận quyền sử dụng đất khi đủ điều kiện quy định tại Điều
100, Điều 101 Luật Đất đai 2013.
Đến đây có thể hiểu một cách chung nhất là: quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân quyền sử dụng đất mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất trên cơ sở
giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận quyền sử dụng đất từ người khác hoặc được
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân được Nhà nước bảo vệ và bảo đảm thực hiện trên thực tế.
* Đặc điểm của quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân
Trên cơ sở các căn cứ pháp lý để xác lập quyền sử dụng đất cho hộ gia đình,

cá nhân, cùng với các quyền và nghĩa vụ được Nhà nước ghi nhận đối với hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất theo Luật Đất đai hiện hành cho thấy, ngoài các đặc điểm

13


chung của quyền sử dụng đất nêu trên, quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
cịn có những đặc điểm riêng khác biệt sau đây:
Thứ nhất, cơ sở để xác lập quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân có
phạm vi rộng hơn so với các tổ chức sử dụng đất, tổ chức nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngồi và người Việt Nam định cư ở nước ngồi.
Thứ hai, với tính chất đặc biệt của việc sử dụng đất của một số đối tượng đặc
biệt và đối với một số loại quyền sử dụng đất đặc biệt mà pháp luật có những chế
định ưu tiên hoặc hạn chế việc sử dụng đất cho chủ thể là hộ gia đình cá nhân, mà
khơng dành cho các tổ chức trong nước hoặc đối tượng sử dụng đất nước ngồi.
Chẳng hạn, đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp thì được
Nhà nước giao đất trong phạm vi hạn mức không phải trả tiền. Song, nếu các hộ gia
đình, cá nhân này khơng sử dụng mà muốn chuyển nhượng thì chỉ được chuyển
nhượng cho các hộ gia đình, cá nhân khác cũng trực tiếp sản xuất nơng nghiệp mà
khơng chuyển nhượng ngồi đối tượng nêu trên.
Thứ ba, việc xác định nguồn gốc và cơ sở để xác lập quyền sử dụng đất cho
hộ gia đình trên thực tế là rất phức tạp và nhiều vướng mắc. Điều này một mặt xuất
phát từ khái niệm hộ gia đình nói chung và hộ gia đình sử dụng đất theo Luật Đất
đai hiện nay chưa chuẩn xác và cịn gây nhiều tranh cãi. Theo đó, Bộ luật Dân sự
2015 khơng cịn điều chỉnh quan hệ chủ thể là hộ gia đình mà chỉ có pháp nhân, thể
nhân, trong khi đó, giao dịch về quyền sử dụng đất, trong đó có giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Mặt khác, việc xác định quyền sử dụng đất của hộ gia
đình sẽ vơ cùng khó khăn nếu áp dụng Điều khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai hiện hành.
Theo đó, giới hạn của quan hệ huyết thống, quan hệ hôn nhân đến đâu để xác định
quyền sử dụng đất trong trường hợp nhiều thành viên thuộc nhiều thế hệ. Cùng với

đó, xác định quan hệ ni dưỡng cũng chưa thực sự rõ ràng bởi khơng có tiêu chí nào
để đánh giá việc ni dưỡng là điều kiện để được xác lập quyền sử dụng đất.
1.1.3. Khái niệm và đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân.
* Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân.

14


Theo từ điển tiếng Việt, thuật ngữ chuyển nhượng và mua bán về bản chất
đều là hoạt động “chuyển quyền sở hữu tài sản”. Trong khoa học pháp lý của Việt
Nam, vì tính chất đặc biệt của quyền sử dụng đất nên pháp luật chỉ cho phép việc
“chuyển nhượng” thay vì “mua bán” quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại BLDS, chuyển nhượng QSDĐ được hiểu là việc chuyển
QSDĐ, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ chuyển giao QSDĐ của
mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho
bên chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ.
Xét về khía cạnh lịch sử, khái niệm “chuyển nhượng QSDĐ” xuất hiện từ khi
chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ra đời và được ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại
Hiến pháp 1980. Trong khi đó, ở các nước tồn tại chế độ sở hữu tư nhân về đất đai,
khái niệm chuyển nhượng QSDĐ không được đặt ra mà thay vào đó là các thuật
ngữ khác như: mua bán đất đai mua bán, chuyển nhượng đất đai,… Điều này có
nghĩa, khái niệm chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta ln được đặt vào mối quan hệ
mật thiết với chế độ sở hữu tồn dân về đất đai. Nói cách khác, sở hữu tồn dân về
đất đai là cái có trước, chuyển nhượng QSDĐ là cái có sau đóng vai trị như một sự
khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại
diện chủ sở hữu, các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ được coi là chủ thể sử dụng
đất và được Nhà nước ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ. Bên cạnh việc ghi
nhận, Nhà nước cũng đóng vai trị là người quản lý việc thực hiện hành vi chuyển
nhượng QSDĐ giữa các bên trong giao dịch. Cụ thể, việc chuyển nhượng QSDĐ

giữa các chủ thế phải được thực hiện theo các điều kiện, cách thức, trình tự, thủ tục
cũng như quyền và nghĩa vụ do Nhà nước quy định.
Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật về đất đai, chuyển nhượng QSDĐ là sự
chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người khác theo một trình tự,
thủ tục, điều kiện nhất định do pháp luật quy định, theo đó, người có QSDĐ bên
chuyển nhượng có nghĩa vụ chuyển giao đất, QSDĐ cho người nhận chuyển
nhượng người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa
vụ về thuế cũng như các khoản lệ phí theo quy định của pháp luật.

15


* Đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá
nhân.
Đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
Thứ nhất, sự chuyển giao cùng lúc đất và quyền sử dụng đất. Khi Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thì quyền sử dụng đất lại được coi là
một loại tài sản, cụ thể là một loại quyền tài sản. Loại tài sản này đặc biệt ở chỗ, nó
là tài sản được xác lập trên một tài sản, và tài sản này ln ln gắn với một tài sản
khác đó là đất đai cho nên khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có nghĩa là sự
chuyển giao cùng lúc đất và quyền sử dụng đất. Từ đặc điểm này tồn tại tính khơng
hồn lại của tài sản chuyển giao, người chuyển nhượng khơng cịn bất kỳ mối liên
hệ nào với đất và quyền sử dụng đất. Khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng
đất hợp pháp, thì người chuyển nhượng sẽ khơng cịn bất kỳ mối liên hệ nào với đất
và quyền sử dụng đất. Mọi yêu cầu xung quanh việc đòi lại quyền sử dụng đất hoặc
những quyền lợi liên quan sẽ khơng có cơ sở để xem xét.
Riêng đối với quyền sử dụng đất của hộ gia đình, thì đây được xác định là tài
sản chung của hộ gia đình, việc định đoạt tài sản theo quy định tại Điều 212 Bộ luật
dân sự 2015 như sau:
“1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các

thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập
quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.
2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia
đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là
bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình
phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng
lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác”.
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì mỗi người trong hộ
gia đình đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với khối tài sản chung này, do đó

16