Hạn chế rủi ro cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương việt nam

LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập của tôi.
Các thông tin, số liệu trong luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng, cụ thể.
Kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong
bất kỳ cơng trình nghiên cứu nào khác.

Học viên

Nguyễn Thị Xuân Thu


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ
TÓM TẮT LUẬN VĂN
PHẦN MỞ ĐẦU......................................................................................................1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CHO VAY TIÊU DÙNG THẾ CHẤP BẤT
ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI...............................................3
1.1. Tổng quan về ngân hàng thương mại.....................................................................3
1.1.1 Khái niệm.........................................................................................................3
1.1.2 Chức năng........................................................................................................3
1.1.3 Các hoạt động cơ bản của ngân hàng thương mại.............................................5
1.2. Cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản của ngân hàng thương mại.....................8
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản....................8
1.2.2. Vai trò của cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản.......................................9
1.2.3. Phân loại cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản........................................11
1.3. Rủi ro cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản của ngân hàng thương mại............14
1.3.1. Khái niệm......................................................................................................14
1.3.2. Dấu hiệu nhận biết rủi ro cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản...............14

1.3.3. Đo lường rủi ro cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản..............................18
1.3.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến rủi ro cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản..26
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG RỦI RO TRONG CHO VAY TIÊU DÙNG THẾ
CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ
THƯƠNG VIỆT NAM..........................................................................................32
2.1. Giới thiệu sơ lược về hoạt động của ngân hàng....................................................32
2.1.1. Cơ cấu tổ chức của ngân hàng.......................................................................33
2.1.2. Kết qủa hoạt động kinh doanh của ngân hàng...............................................35
2.2. Thực trạng rủi ro trong cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản tại ngân hàng
thương mại cổ phần Kỹ thương Việt nam...................................................................40
2.2.1. Chính sách cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản..........................................40
2.2.2. Quy trình cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản...........................................42
2.2.3. Phương thức xác định độ an toàn đối với cho vay tiêu dùng thế chấp bất động
sản ...................................................................................................................... 47


2.2.4. Kết quả cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản..........................................49
2.3. Đánh giá rủi ro trong cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản tại ngân hàng thương
mại cổ phần Kỹ thương Việt nam..............................................................................54
2.3.1. Những kết quả đạt được.................................................................................54
2.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân.....................................................................55
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HẠN CHẾ RỦI RO TRONG
CHO VAY TIÊU DÙNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM....................................60
3.1. Định hướng hoạt động cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản tại ngân hàng
thương mại cổ phần Kỹ thương Việt nam...................................................................60
3.1.1. Định hướng....................................................................................................60
3.1.2. Mục tiêu.........................................................................................................61
3.2. Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hạn chế rủi ro trong cho vay tiêu dùng thế
chấp bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt nam..................61

3.2.1. Hoàn thiện hệ thống đo lường rủi ro..............................................................61
3.2.2. Xây dựng chính sách tín dụng hiệu quả.........................................................66
3.2.3. Nâng cao chất lượng thẩm định và phân tích tín dụng...................................68
3.2.4. Kiểm sốt chặt chẽ q trình giải ngân và sau khi cho vay............................68
3.2.5. Nâng cao vai trò của cơng tác kiểm sốt nội bộ.............................................69
3.2.6. Đầu tư, hiện đại hóa hệ thống cơng nghệ ngân hàng.....................................71
3.2.7. Tăng cường cơng tác trích lập dự phịng rủi ro và xử lý tài sản đảm bảo......72
3.2.8. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực............................................................73
3.3. Kiến nghị...........................................................................................................75
3.3.1 Kiến nghị với Ngân hàng nhà nước................................................................75
3.3.2 Kiến nghị với chính phủ.................................................................................77
KẾT LUẬN............................................................................................................79
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..............................................................81
PHỤ LỤC


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Tên viết tắt

Nội dung

Techcombank

Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt nam

NHTM

Ngân hàng thương mại

TSĐB

Tài sản đảm bảo

CIC

Trung tâm thơng tin tín dụng

HSBC

Ngân hàng Hong Kong - Thượng Hải

ĐHCĐ

Đại hội cổ đông

HĐQT

Hội đồng quản trị

CN/PGD

Chi nhánh/ Phịng giao dịch

PQLTD

Phịng quản lý tín dụng

CVKH

Chun viên khách hàng

RCC

Trung tâm thẩm định và phê duyệt tín dụng cá nhân

CVXLHS

Chuyên viên xử lý hồ sơ.

CGPD

Chuyên gia phê duyệt

CCA

Trung tâm kiểm sốt tín dụng và hỗ trợ kinh doanh

PQLCT

Phịng quản lý chứng từ

PTN-BC

Phòng thu nợ, báo cáo

NHNN

Ngân hàng Nhà nước

DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1: Đặc điểm sản phẩm................................................................................40
Bảng 2.2: Sơ đồ quy trình phê duyệt tín dụng tập trung..........................................42
Bảng 2.3: Sơ đồ quy trình định giá TSĐB tại trung tâm định giá TSĐB................40
Bảng 2.4: Sơ đồ quy trình kiểm sốt tập trung tại CCA...........................................46
Bảng 2.5: Các tiêu chí chấm điểm khách hàng........................................................48
Bảng 2.6: Bảng hạng điểm khách hàng...................................................................49
Bảng 2.7: Số lượng khoản vay, dư nợ.....................................................................49
Bảng 2.8: Lượng khách hàng theo kỳ hạn...............................................................50
Bảng 2.9: Lượng khách hàng theo lãi suất...............................................................51
Bảng 2.10: Chi phí và lợi nhuận..............................................................................52
Bảng 2.11: Tỷ lệ nợ xấu..........................................................................................53
Bảng 3.1: Mức độ rủi ro tương ứng với các hạng....................................................64
Bảng 3.2: So sánh giữa hai hệ thống xếp hạng........................................................65


DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 2.1: Tổng tài sản.........................................................................................35
Biểu đồ 2.2: Vốn chủ sở hữu...................................................................................36
Biểu đồ 2.3: Tiền gửi tiết kiệm................................................................................37
Biểu đồ 2.4: Cho vay khách hàng............................................................................38
Biểu đồ 2.5: Lợi nhuận............................................................................................39
Biểu đồ 2.6: Dư nợ & số khoản...............................................................................50
Biểu đồ 2.7: Lượng khách hàng theo kỳ hạn...........................................................51
Biểu đồ 2.8: Lượng khách hàng theo lãi suất...........................................................52
Biểu đồ 2.9: Chi phí & lợi nhuận.............................................................................53
Biểu đồ 2.10: Tỷ lệ nợ quá hạn &xấu......................................................................54


i

TĨM TẮT LUẬN VĂN
TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Ngân hàng bán lẻ là loại hình ngân hàng chuyên phục vụ cho đối tượng khách
hàng là cá nhân. Các sản phẩm dịch vụ được cung cấp phổ biến bao gồm tiết kiệm,
kiểm tra tài khoản, cho vay cá nhân, thẻ ghi nợ, thẻ tín dụng và rất nhiều dịch vụ
khác. Một trong những sản phẩm chiếm tỉ trọng cao trong hoạt động của ngân hàng
bán lẻ, đó là cho vay tiêu dùng thế chấp bằng bất động sản.
Cho vay tiêu dùng thế chấp bằng bất động sản đã xuất hiện ở các nước phát
triển từ những năm 1970 của thế kỉ trước. Ở Việt Nam, hoạt động này mới chỉ được
các ngân hàng thương mại chú ý từ những năm 1995 trở lại đây và hiện nay, đây là
mảng thị trường tiềm năng mà tất cả các ngân hàng đều hướng tới. Việt Nam với dân
số khoảng 85 triệu người và mức thu nhập của người dân ngày càng tăng hứa hẹn sẽ là
sân chơi bán lẻ rộng mở cho các ngân hàng thương mại nói riêng và tất cả các tổ chức
tín dụng nói chung.
Đối với ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt nam mảng bán lẻ đang
chiếm một thị phần lớn. Hằng năm số lượng sản phẩm dịch vụ ra đời để đáp ứng
nhu cầu vay vốn của khách hàng được nghiên cứu và tung ra thị trường khá phong
phú, cũng như số lượng khoản vay được giải ngân ngày một tăng lên theo thời gian.
Một trong những sản phẩm chiếm thị phần khá lớn trong mảng bản lẻ chính là cho
vay tiêu dùng thế chấp bất động sản, với mục đích xây sửa nhà, du lịch, chữa bệnh.
được thế chấp bằng bất động sản. Khi thị trường cho vay sản phẩm này càng phát
triển, cùng với đó đặt ra các mối quan tâm đối với các nhà quản lý về hạn chế rủi ro
cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản. Do vậy, đề tài: "Hạn chế rủi ro cho vay tiêu
dùng thế chấp bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt nam“
đã được lựa chọn nghiên cứu trong khoảng thời gian từ năm 2009 đến tháng 6/ 2012.


ii

Chương 1: Tổng quan về cho vay tiêu dùng thế chấp động sản của ngân
hàng thương mại.
1.1 Tổng quan về ngân hàng thương mại
Theo như giáo trình quản trị ngân hàng thương mại của PGS.TS Phan Thị Thu
Hà có thể định nghĩa ngắn gọn về ngân hàng thương mại như sau: ngân hàng là các
tổ chức tài chính cung cấp một danh mục các dịch vụ tài chính đa dạng nhất đặc biệt
là tín dụng, tiết kiệm và dịch vụ thanh tốn và thực hiện nhiều chức năng tài chính
nhất so với bất kỳ một tổ chức kinh doanh nào trong nền kinh tế.
Ngân hàng thương mại có các chức năng như ngân hàng là tổ chức trung gian
tài chính với hoạt động chủ yếu là chuyển tiết kiệm thành đầu tư, địi hỏi sự tiếp xúc
của hai nhóm cá nhân và tổ chức trong nền kinh tế. Ngân hàng có tiền làm phương
tiện thanh tốn, các ngân hàng thì không tạo ra được tiền kim loại, nhưng họ lại tạo
phương tiện thanh toán khi phát hành giấy nhận nợ với khách hàng. Ngân hàng là
trung gian thanh toán, thay mặt khách hàng, ngân hàng thực hiện thanh toán giá trị
hàng hóa và dịch vụ.
Các hoạt động cơ bản của ngân hàng thương mại bao gồm có huy động vốn từ
vốn chủ sở hữu gia tăng trong quá trình hoạt động, tiền gửi của tổ chức, cá nhân và
các tổ chức tín dụng khác; vay vốn của các tổ chức tín dụng khác; vay vốn ngắn hạn
của ngân hàng nhà nước; các hình thức huy động vốn khác theo quy định của Ngân
hàng Nhà nước. Các hình thức cho vay bao gồm cho vay thương mại theo hình thức
chiết khẩu thương phiếu, cho vay tiêu dùng và cho vay tài trợ dự án. Ngồi ra ngân
hàng cịn cung cấp dịch vụ mua bán ngoại tệ, bảo quản tài sản, cung cấp các tài
khoản giao dịch và thực hiên thanh toán, quản lý ngân quỹ, bảo lãnh tài trợ cho các
hoạt động của chính phủ, cung cấp dịch vụ ủy thác và tư vấn, cung cấp các dịch vụ
bảo hiểm
1.2. Cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản của ngân hàng thương mại
Cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản là khoản vay nhằm tài trợ cho nhu
cầu chi tiêu của người tiêu dùng, bao gồm cá nhân và hộ gia đình. Sản phẩm này
nhằm hỗ trợ nguồn tài chính cho các nhu cầu mua sắm vật dụng gia đình, sửa chữa

iii

nhà ở, sửa xe cơ giới, làm kinh tế hộ gia đình, thanh tốn học phí, đi du lịch, chữa
bệnh, ma chay, cưới hỏi và các nhu cầu thiết yếu khác trong cuộc sống. Tiêu dùng
thế chấp bất động sản khác với những loại hình cho vay tiêu dùng khơng thế chấp
TSĐB ở những điểm sau: giá trị cho vay khá lớn, đây là hình thức cho vay dựa trên
giá trị tài sản đảm bảo bằng bất động sản. Lãi suất của cho vay tiêu dùng thế chấp
bất động sản cũng tương đương với với các khoản cho vay mua nhà hay cho vay
mua ơ tơ vì cùng theo hình thức có tài sản đảm bảo.
Cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản có thể được chia ra thành nhiều loại,
nhiều hình thức cho vay khác nhau tùy thuộc vào hình thức đảm bảo tiền vay và
cách thức cho vay. Các hình thức cho vay căn cứ theo mục đích vay, căn cứ vào
thời gian hồn trả, căn cứ vào nguồn gốc của khoản nợ, và căn cứ vào tài sản đảm
bảo.
1.3 Rủi ro trong cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản của ngân hàng
thương mại
1.3.1. Khái niệm
Rủi ro trong cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản là khoản lỗ trong trường
hợp ngân hàng không thể thu được cả gốc và lãi theo đúng kỳ hạn của khoản vay.
Những thiệt hại, mất mát mà ngân hàng gánh chịu do người vay vốn hay người sử
dụng vốn không trả đúng hạn, không thực hiện đúng nghĩa vụ cam kết trong hợp
đồng tín dụng vì bất kể lý do gì.
1.3.2. Dấu hiệu nhận biết rủi ro trong cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản
Nhận biết rủi ro trong cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản dựa vào những
dấu hiệu thường thấy từ phía khách hàng như khơng có ý thức trả nợ khi đến hạn,
dấu hiệu từ phía ngân hàng bao gồm quy trình cho vay khơng tn thủ theo đúng
quy định của ngân hàng, dấu hiệu từ phía khoản vay đó là hồ sơ vay vốn của khách
hàng có những thơng tin sai lệch, khơng đúng và có dấu hiệu lừa đảo.
1.3.3. Đo lường rủi ro trong cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản

Đo lường rủi ro trong cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản thơng qua mơ
hình định tính và mơ hình định lượng. Mơ hình định tính dựa vào tư cách khách


iv

hàng, vốn tự có của họ, năng lực trả nợ, tài sản đảm bảo đảm bảo cho khoản vay.
Mơ hình định lượng đựa vào các chỉ tiêu về tình hình nợ q hạn, tỷ lệ trích lập dự
phịng, hệ số khả năng bù đắp rủi ro tính trên số liệu thực tế của ngân hàng. Chúng
ta cũng có thể đo lường mức độ rủi ro cho ngân hàng thông qua hệ thống xếp hạng
tín dụng nội bộ của ngân hàng dựa vào nguồn dữ liệu là lịch sử trả nợ của khách
hàng đã từng đến vay tại ngân hàng trong một khoảng thời gian nhất định. Và đây
cũng là hướng phân tích trọng tâm của đề tài.
1.3.4. Các nhân tố ảnh hưởng tới cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản
Các nhân tố tác động tới rủi ro trong cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản
như những nhân tố thuộc về bản thân ngân hàng như quy trình, chính sách tín dụng,
nguồn nhân lực, cơng nghệ, các nhân tố về khách hàng và những nhân tố khác để từ
đó đưa ra những biện pháp nhằm hạn chế rủi ro trong cho vay tiêu dùng thế cháp
bất động sản.

Chương 2: Thực trạng rủi ro trong cho vay tiêu dùng thế chấp bất
động sản tại ngân hàng thương mại Kỹ thương Việt nam
2.1 Giới thiệu sơ lược về hoạt động của ngân hàng
Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt nam là ngân hàng thương mại
cổ phần hàng đầu của Việt nam với 19 năm hoạt động và phát triển. Với mạng lưới
chi nhánh rộng khắp, ngân hàng luôn đi đầu trong đầu tư công nghệ trong việc quản
lý tín dụng, hạch tốn thanh tốn cũng như đầu tư phát triên sản phẩm dịch vụ của
ngân hàng do vậy ngân hàng đang có thị phần khá lớn trong mảng khách hàng bán
lẻ. Techcombank là ngân hàng gặt hái được khá nhiều giải thưởng uy tín được các
tạp chí danh tiếng bình chọn như giải thưởng ngân hàng tốt nhất Việt nam 2011,

ngân hàng quản lý tiền tệ tốt nhất Việt nam 2011, ngân hàng cung cấp ngoại hối tốt
nhất năm 2011 . Đội ngũ lãnh đạo giàu kinh nghiệm có tầm nhìn chiến lược, cùng
mơ hình tổ chức hoạt động của các khối, trung tâm phân chia chức năng, nhiệm vụ
rõ ràng đã làm nên một ngân hàng ngày càng vững mạnh.


v

Kết quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng tính đến tháng 6/2012. Về chỉ số
tổng tài sản tính đến tháng 6/2012 lên tới 192 nghìn tỷ, một con số khá lớn. Vốn chủ
sở hữu tăng trưởng tới hơn 14 ngìn tỷ. Lượng tiền gửi qua các năm đều tăng và do
vậy cho vay khách hàng cũng tăng theo. Mặc dù năm 2011 và nửa đầu năm 2012 là
năm khó khăn với ngân hàng, nhưng với hướng đi đúng, Techcombank vẫn đạt lợi
nhuận ấn tượng tính đến tháng 6/2012 là 4 nghìn tỷ đồng.
2.2 Thực trạng rủi ro trong cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản
Theo quyết định số 0084/2010 của ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương
Việt nam thì tiêu dùng thế chấp bất động sản là sản phẩm cho vay có tài sản đảm
bảo của Techcombank dành cho khách hàng cá nhân, theo đó Techcombank nhận
tài sản đảm bảo là bất động sản và tài trợ vốn để khách hàng sử dụng với các mục
đích tiêu dùng.
2.2.1. Chính sách cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản
Chính sách cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản với những điều kiện là
khách hàng chưa từng bị nợ xấu, có điểm xếp hạng tín dụng từ B trở lên, có đủ năng
lực trả nợ. Khách hàng có thể vay tối đa là 3 tỷ đồng, thời hạn vay tương đối lớn lên
đến 180 tháng. Lãi suất vay cố định trong kỳ đầu và được công thêm biên độ vào kỳ
thanh toán sau. Khách hàng chỉ cần đơn đề nghị vay vốn kiêm phương án trả nợ; hồ
sơ nhân thân khách hàng ;Hồ sơ chứng minh nguồn trả nợ; hồ sơ tài sản đảm bảo là
bất động sản là có thể tiến hành vay vốn tại Techcombank.
2.2.2. Quy trình cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản
Quy trình cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản từ khi khách hàng nộp hồ

sơ vay vốn tại chi nhánh, hồ sơ được CVKH tiếp nhận và kiểm tra thơng tin trước
khi hồ sơ được trình lên trung tâm phê duyệt và thẩm định tín dụng thẩm định cụ
thể và chi tiết những thông tin khách hàng khai trong hồ sơ vay vốn. Khi xác thực
được những thông tin khách hàng đưa ra là đúng và đầy đủ. Khách hàng được chấm
điểm theo hệ thống chấm điểm tín dụng khách hàng với những thơng tin mà khách
hàng có, khách hàng đạt hạng từ B trở lên sẽ được vay vốn. Sau đó ngân hàng tiến
hành định giá TSĐB của khách hàng đảm bảo cho khoản vay đó. Định giá tài sản


vi

đảm bảo có thể đi th ngồi hoặc có thế tiến hành định giá tại trung tâm định giá
TSĐB, hồ sơ tài sản đảm bảo được định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp
hoặc theo phương pháp chi phí để xác định giá trị thực của TSĐB đó. Sau khi khoản
vay được xác định giá trị vay thông qua giá trị TSĐB được định giá, hồ sơ khoản
vay được chuyển tới trung tâm quản lý và kiểm soát giải ngân , ở đây khách hàng sẽ
được tiến hành giải ngân khoản vay theo từng bước và được kiểm soát chặt chẽ,
TSĐB của khách hàng được nhập kho, khoản vay được hạch toán trên hệ thống
phần mềm ngân hàng. Hồ sơ giải ngân được lưu lại để tiện thẩm định lại khi cần,
khoản vay của khách hàng sẽ được theo dõi theo từng tháng, và được nhắc trả nợ
gốc và lãi khi đến kỳ thanh toán tại trung tâm thu nợ.
2.2.3. Kết quả cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản
Chỉ tiêu\Năm
Số khoản vay
Tổng dư nợ

2009

2010

2011

Tháng
6/2012

2.200

6.698

11.000

11.583

485.400

3.336.137

6.863.949

7.168.300

Do tình hình kinh tế có nhiều biến động xấu, tình trạng bất động sản gặp
nhiều khó khăn, nên các khách hàng vay vốn cung gặp khó khăn trong vấn đề trả nợ
dẫn tới tình trạng nợ xấu tăng cao, tỷ lệ nợ xấu và nợ quá hạn lần lượt là 13,5% và
26,86% đến tháng 6 năm 2012.
2.3 Đánh giá rủi ro trong cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản
2.3.1. Những kết quả đạt được
Trong năm qua cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản của ngân hàng đã
đạt được nhiều kết quả khả quan. Sản phẩm không chỉ tăng trưởng về quy mơ mà
cịn nâng cao dần về chất lượng. Tình hình dư nợ, doanh số cho vay tăng trưởng

đúng kế hoạch đề ra, tốc độ tăng trưởng qua các năm nhanh và đều. Đặc biệt công
tác hạn chế rủi ro trong cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản được chú trọng và
đã có những thành tựu đạt được là ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt
nam đã đánh giá được tầm quan trọng của công tác quản trị rủi ro tín dụng và đã


vii

tích cực thực hiện các giải pháp nhằm nâng cao khả năng phịng ngừa và phát hiện
rủi ro tín dụng cho các sản phẩm bán lẻ nói chung và sản phẩm tiêu dùng thế chấp
bất động sản nói riêng. hệ thống thơng tin tín dụng ngày càng được hồn thiện, ngân
hàng sử dụng phần mềm quản lý T24 với nhiều tính năng ưu việt đã mang tới một
nguồn dữ liệu phục vụ phân tích số liệu rất hữu ích của sản phẩm tiêu dùng thế chấp
bất động sản. Ngân hàng đã có hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ cho sản phẩn tiêu
dùng thế chấp bất động sản, tuy mới là sơ khai nhưng đã góp phần nào vào công tác
đánh giá khách hàng khi đến vay sản phẩm, ngân hàng đang kiên quyết thực hiện
các giải pháp đồng bộ để giảm nợ xấu.
2.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân
Mặc dù đã đạt được những kết quả khả quan, song hoạt động quản trị rủi ro
trong cho vay đối với sản phẩm tiêu dùng thế chấp bất động sản của ngân hàng vẫn
còn một số hạn chế cần khắc phục. Hệ thống đo lường rủi ro còn nhiều hạn chế,
chưa có những tiêu chí đánh giá khách hàng tốt, những khách hàng có điểm cao
chưa chắc năng lực trả nợ đã tốt và ngược lại. Chất lượng của các loại báo cáo phân
tích của ngân hàng khơng cao, số liệu giữa các phịng ban cung cấp cịn khơng trùng
khớp với nhau do sai sót. Nguyên nhân của những bất cập trên là quy trình cấp tín
dụng cịn bất cập, sự tn thủ quy trình tín dụng thiếu đúng đắn, hệ thống cơng nghệ
cịn yếu, vai trị của kiếm tốn nội bộ cịn yếu, năng lực cán bộ tín dụng còn thấp.

Chương 3: Một số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro trong cho vay tiêu
dùng thế chấp bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ

thương Việt nam
3.1 Định hướng hoạt động cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản tại
ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt nam
Các công tác trọng tâm của hạn chế rủi ro cho vay tiêu dùng thế chấp bất
động sản thời gian tới là tiếp tục hoàn thiện một cách thống nhất quy trình, chính
sách cho vay theo một trình tự nhất định, có sự tham gia đầy đủ từ chi nhánh, trung
tâm thẩm định và phê duyệt tín dụng, trung tâm kiểu soát sau giải ngân, trung tâm
quản trị rủi ro, trung tâm thu nợ; hoàn thiện và sửa đổi hệ thống xếp hạng tín dụng


viii

cũ, thay thế bằng hệ thống xếp hạng tín dụng mới hoàn chỉnh hơn áp dụng với
khách hàng đến xin cấp mới khoản vay
Hạn chế rủi ro dựa trên cơ sở nâng cao chất lượng tín dụng nhưng phải đảm
bảo tăng trưởng theo chính sách và định hướng tín dụng đã đề ra. Mục tiêu về chất
lượng tín dụng thể hiện ở tỷ lệ nợ xấu dưới 1.5%, tăng trưởng dư nợ đạt mức 25 30%/năm.
- Phải có một chế tài xử lý nợ xấu linh hoạt, uyển chuyển và hiệu quả, đảm
bảo giữ được sự hợp tác của khách hàng trong quá trình xử lý nợ xấu, giảm tổn thất
do rủi ro gây ra.
- Tăng cường khả năng phòng ngừa rủi ro cho sản phẩm này dựa vào nâng
cao chất lượng thẩm định và phê duyệt tín dụng trước phát vay
3.2 Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hạn chế rủi ro trong cho vay tiêu
dùng thế chấp bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương
Việt nam
3.2.1. Hoàn thiện hệ thống đo lường rủi ro
Đây là giải pháp áp dụng theo cuốn basel 2 về xây dựng hệ thống xếp hạng
nội bộ bao gồm 7 bước chính là làm sạch dữ liệu, chọn mẫu dữ liệu, phân tích thuộc
tính của các biến, mơ hình hóa dữ liệu, xác định hạng điểm và xác đinh mức hạng
mà từ đó khách hàng có thế vay vốn đối với tiêu dùng thế chấp bất động sản. Theo

như cách tiếp cận này, tác giả đưa ra một mẫu dữ liệu là những khách hàng vay vốn
và đang được theo dõi trên hệ thống ngân hàng. So sánh với những tiêu chí xếp
hạng cũ của ngân hàng cho thấy hệ thống mới được tác giả đề xuất có phần hiện quả
hơn, các biến số có điểm số khác nhau tùy thuộc vào mức độ quan trọng của từng
biến số, điều này giải quyết được nhược điểm của hệ thống xếp hạng cũ lỗi thời.
3.2.2. Đầu tư hiện đại hóa công nghệ ngân hàng
Ngân hàng cần đầu tư hiện đại hóa hệ thống ngân hàng, như đầu tư hệ thống
LOS trong thẩm định và phê duyệt khoản vay từ chi nhánh đến trung tâm phê duyệt,
thẩm định đến giải ngân khách hàng. Hệ thống T24 quản lý toàn bộ danh mục tín


ix

dụng ngân hàng, hệ thống quản lý sản phẩm thẻ tín dụng cần hiện đại hơn đáp ứng
nhu cầu sử dụng thẻ ngày càng gia tăng hiện nay.
3.2.3. Xây dựng chính sách tín dụng hiệu quả
Những giải pháp khác nhằm hạn chế rủi ro trong cho vay tiêu dùng thế chấp
bất động sản cần chú trọng như cần phải xây dựng chính sách tín dụng hiệu quả,
chuẩn hóa quy trình, chính sách trước khi áp dụng vào thực tế của sản phẩm.
3.2.4. Nâng cao chất lượng thẩm định và phân tích tín dụng
Rủi ro tín dụng bắt đầu từ những phân tích và thẩm định tín dụng khơng cẩn
trọng và thiếu chính xác dẫn đến những quyết định cho vay sai lầm. Đây là bước
cực kỳ quan trọng và đảm bảo hạn chế rủi ro tín dụng với hiệu quả cao nhất, ít tổn
thất nhất.
3.2.5. Kiểm sốt chặt chẽ q trình giải ngân và sau vay
Thực hiện giải ngân theo đúng các quyết định cấp tín dụng của cấp phê
duyệt, đối chiếu giữa mục đích vay, yêu cầu giải ngân và cơ cấu các chi phí trong
nhu cầu vốn của khách hàng, đảm bảo việc sử dụng vốn vay có đầy đủ chứng từ
chứng minh và hợp lệ.
3.2.6. Nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ

Bên cạnh những giải pháp về quy trình, cơng nghệ, ngân hàng cần phải chú
trọng giải pháp cho tươn lai mang tính bền vững hơn là đầu tư vào con người,
những người thực hiện quá trình cản tiến hệ thống, cải tiến quy trình vì con người là
yếu tố trung tâm, vừa là nền tảng để phát hiện, đánh giá và hạn chế kịp thời những
rủi ro tín dụng nhưng đồng thời cũng là nguyên nhân gây ra tổn thất tín dụng từ
những rủi ro xuất phát từ yếu tố đạo đức, năng lực yếu kém
3.3 Kiến nghị
3.3.1. Kiến nghị với ngân hàng nhà nước
Kiến nghị với ngân hàng nhà nước ban hành các quy định về chống sự cạnh
tranh kém lành mạnh giữa các ngân hàng thương mại cổ phần với nhau như tranh
giành khách hàng vay vốn giữa các ngân hàng như cho vay để hoàn trả các khoản
vay của các ngân hàng khác, hạ thấp các tiêu chuẩn, điều kiện vay vốn dẫn đến


x

nguy cơ rủi ro tín dụng tăng cao. Hệ thống giám sát ngân hàng được hoàn thiện theo
hướng nâng cao chất lượng phân tích tình hình tài chính và phát triển hệ thống cảnh
báo sớm những tiềm ẩn trong hoạt động kinh doanh. Nghiên cứu và triển khai các
công cụ bảo hiểm tín dụng như hốn đổi tín dụng (Credit swap). Đây là các công cụ
của một thị trường tài chính phát triển cao nhằm giúp các ngân hàng thương mại
phịng ngừa và bảo hiểm rủi ro tín dụng, san sẻ rủi ro và tạo tính linh hoạt trong
quản lý danh mục các khoản cho vay của mỗi ngân hàng. Hồn thiện và nâng cao hệ
thống thơng tin tín dụng của Trung tâm CIC Ngân hàng Nhà nước, giúp cảnh báo
cho các ngân hàng thương mại cổ phần những khách hàng có lịch sử tín dụng xấu.
3.3.2. Kiến nghị với chính phủ
Kiến nghị với chính phủ hồn thiện các quy định pháp luật liên quan đến
quyền chủ nợ của ngân hàng và bảo đảm tiền vay nhằm giúp cho các ngân hàng
thuận lợi khi phải thực hiện các biện pháp xử lý tài sản để thu hồi nợ, tránh tình
trạng dây dưa, kéo dài, ảnh hưởng đến sự lành mạnh tài chính của các ngân hàng.

Hồn chỉnh các quy định pháp luật có liên quan trực tiếp và gián tiếp đến hoạt động
cấp tín dụng của ngân hàng như quy định về giao dịch bảo đảm, đăng ký giao dịch
bảo đảm, quy định về cấp các giấy tờ sở hữu tài sản.


xi

KẾT LUẬN
Hạn chế rủi ro trong cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản không phải là
vấn đề mới, tuy nhiên đây là vấn đề luôn được Nhà nước và các ngân hàng quan
tâm hàng đầu. Ở Việt Nam hiện nay, Techcombank đi đầu trong công tác hạn chế
và xử lý nợ quá hạn trong cho vay tiêu dùng thế chấp bất động, song nâng cao năng
lực tín dụng để đối mặt với những thử thách do môi trường kinh doanh mang lại
trong thời gian tới như đối mặt với sự cạnh tranh trong hệ thống ngân hàng Việt
Nam, đối mặt với sự cạnh tranh của các Ngân hàng nước ngồi ; Để trở thành ngân
hàng có mảng tín dụng lành mạnh, địi hỏi Techcombank cần phải có những giải
pháp để đảm bảo sự an toàn trong trong cho vay tiêu dùng thế chấp bất động. Do đó,
nâng cao chất lượng tín dụng trong cho vay tiêu dùng thế chấp bất động thông qua
những biện pháp hạn chế rủi ro tín dụng cho vay tiêu dùng thế chấp bất động là nhiệm
vụ quạn trọng hiện nay của ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt nam.
Qua những phân tích ở trên cho thấy hạn chế rủi ro đối với tiêu dùng thế chấp
bất động sản là một vấn đề bức thiết. Đề tài này đã khái quát được những vấn đề lý
thuyết cơ bản nêu rõ vai trò của tiêu dùng thế chấp bất động sản đối với xã hội nói
chung và đối với tín dụng ngân hàng nói riêng; những số liệu phân tích thực trạng
cho vay của sản phẩm thông qua các chỉ số kinh tế từ năm 2009 đến nửa đầu năm
2012, những thành tựu đạt được và những khó khăn mà sản phẩm cho vay này đang
gặp phải và hệ thống hóa những giải pháp được đưa ra nhằm giảm thiểu đến mức
thấp nhất tình hình nợ xấu của sản phẩm tập trung vào hai mảng lớn đó là xây dựng
hệ thống xếp hạng trước phát vay và hồn thiện hệ thống cơng nghệ ngân hàng bằng
cách áp dụng quy trình quản lý và phê duyệt tín dụng theo cơng nghệ quốc tế.

Đề tài được viết trên cơ sở kết hợp lý thuyết về rủi ro tín dụng trong kinh
doanh ngân hàng cùng với kinh nghiệm thực tiễn trong công tác quản lý rủi ro tín
dụng của tác giả. Tuy nhiên do hạn chế về mặt kiến thức lý thuyết và thực tiễn trong
môi trường kinh doanh đang thay đổi nhanh chóng, nên đề tài nghiên cứu đã khơng
tránh khỏi những thiếu sót – hạn chế, rất mong sự đóng góp ý kiến của các Thầy,
Cô và các anh, chị, em đồng nghiệp. Qua đây tơi xin chân thành cảm ơn cơ
TS.Đồn Phương Thảo, người đã tận tình hướng dẫn tơi hồn thành luận văn này./.


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Ngân hàng bán lẻ là loại hình ngân hàng chuyên phục vụ cho đối tượng khách
hàng là cá nhân. Các sản phẩm dịch vụ được cung cấp phổ biến bao gồm tiết kiệm,
kiểm tra tài khoản, cho vay cá nhân, thẻ ghi nợ, thẻ tín dụng… và rất nhiều dịch vụ
khác. Một trong những sản phẩm chiếm tỉ trọng cao trong hoạt động của ngân hàng
bán lẻ, đó là cho vay tiêu dùng.
Cho vay tiêu dùng đã xuất hiện ở các nước phát triển từ những năm 1970 của
thế kỉ trước. Ở Việt Nam, hoạt động này mới chỉ được các ngân hàng thương mại
chú ý từ những năm 1995 trở lại đây và hiện nay, đây là mảng thị trường tiềm năng
mà tất cả các ngân hàng đều hướng tới. Việt Nam với dân số khoảng 85 triệu người và
mức thu nhập của người dân ngày càng tăng hứa hẹn sẽ là sân chơi bán lẻ rộng mở cho
các ngân hàng thương mại nói riêng và tất cả các tổ chức tín dụng nói chung.
Đối với ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt nam mảng bán lẻ
đang chiếm một thị phần lớn. Hằng năm số lượng sản phẩm dịch vụ ra đời để đáp ứng
nhu cầu vay vốn của khách hàng được nghiên cứu và tung ra thị trường khá phong phú,
cũng như số lượng khoản vay được giải ngân ngày một tăng lên theo thời gian. Một
trong những sản phẩm chiếm thị phần khá lớn trong mảng bản lẻ chính là cho vay tiêu
dùng thế chấp bất động sản, với mục đích xây sửa nhà, du lịch, chữa bệnh được thế

chấp bằng bất động sản. Khi thị trường cho vay sản phẩm này càng phát triển, cùng với
đó đặt ra các mối quan tâm đối với các nhà quản lý về hạn chế rủi ro cho vay Tiêu
dùng thế chấp bất động sản. Do vậy, đề tài: "Hạn chế rủi ro cho vay Tiêu dùng thế
chấp bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt nam“ đã được
lựa chọn nghiên cứu trong khoảng thời gian từ năm 2009 đến tháng 6/ 2012.

2. Mục tiêu nghiên cứu
- Hệ thống hoá các vấn đề lý luận về hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay
tiêu dùng thế chấp bất động sản của ngân hàng thương mại
- Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động hạn chế rủi ro trong cho vay tiêu
dùng thế chấp bất động sản tại tại ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt
nam, từ đó đưa ra được những thành tựu cũng như những hạn chế trong hoạt động
nhằm giảm thiểu rủi ro trong cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản ở
Techcombank


2

- Đề xuất hệ thống giải pháp nhằm giảm thiểu rủi ro trong cho vay tiêu dùng thế
chấp bất động sản tại tại ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt nam, những
kiến nghị với với ngân hàng nhà nước và với chính phủ nhằm góp phần nâng cao
hiệu quả hạn chế rủi ro cho sản phẩm này.

3. Đối tượng nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Tín dụng, hoạt động rủi ro tín dụng cho vay tiêu dùng
thế chấp bất động sản của ngân hàng thương mại.
- Phạm vi nghiên cứu: Rủi ro trong cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản tại
ngân hàng tại ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt nam trong giai đoạn từ
năm 2009 đến tháng 6/2012.

4. Phương pháp nghiên cứu
Để phù hợp với nội dung, yêu cầu, mục đích của đề tài đề ra, phương pháp
được thực hiện trong quá trình nghiên cứu gồm phương pháp phân tích thống kê dữ
liệu về quá trình trả nợ của khách hàng trong khoảng thời gian từ năm 2009 đến
tháng 6/2012; tổng hợp dữ liệu từ nhiều nguồn thông tin đã được thẩm định của
khách hàng khác nhau thông qua đơn xin vay của khách hàng, thơng tin từ bảng xếp
hạng tín dụng khách hàng, thơng tin từ lịch sử tín dụng thơng qua hệ thống CIC; sử
dụng hàm logit để lượng hóa chuỗi thông tin về nhân thân, khả năng trả nợ, uy tín
giao dịch của khách hàng, kết hợp với phần mềm thống kê SAS để đánh giá được
chất lượng khách hàng thơng qua hạng tín dụng. Bên cạnh đó, đề tài cũng vận dụng
kết quả nghiên cứu của các cơng trình khoa học liên quan để làm phong phú và sâu
sắc hơn các cơ sở khoa học và thực tiễn của đề tài.

5. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần Lời mở đầu, phần Kết luận và Phụ lục luận văn gồm có 3 chương:
Chương 1: Tổng quan về cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản của ngân
hàng thương mại
Chương 2: Thực trạng hạn chế rủi ro cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản
tại ngân hàng tại ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt nam
Chương 3: Một số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro cho vay tiêu dùng thế chấp
bất động sản tại ngân hàng tại ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam


3

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CHO VAY TIÊU DÙNG THẾ
CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Tổng quan về ngân hàng thương mại
3.3.1.1 Khái niệm
Ngân hàng thương mại (NHTM) đã hình thành và phát triển gắn liền với sự

phát triển của kinh tế hàng hóa. Sự tồn tại và phát triển của NHTM có tác động rất
lớn và quan trọng đến sự phát triển của nền kinh tế hàng hóa, mặt khác kinh tế hàng
hóa phát triển đến cao trào của nó đó chính là kinh tế thị trường thì NHTM cũng
ngày càng được hồn thiện hơn và trở thành những định chế tài chính khơng thể
thiếu được.
Theo như giáo trình quản trị ngân hàng thương mại của PGS.TS Phan Thị Thu
Hà có thể định nghĩa ngắn gọn về ngân hàng thương mại như sau: ngân hàng là các
tổ chức tài chính cung cấp một danh mục các dịch vụ tài chính đa dạng nhất đặc biệt
là tín dụng, tiết kiệm và dịch vụ thanh toán và thực hiện nhiều chức năng tài chính
nhất so với bất kỳ một tổ chức kinh doanh nào trong nền kinh tế.

3.3.1.2

Chức năng

Thứ nhất, ngân hàng là tổ chức trung gian tài chính với hoạt động chủ yếu là
chuyển tiết kiệm thành đầu tư, địi hỏi sự tiếp xúc của hai nhóm cá nhân và tổ chức
trong nền kinh tế: Các cá nhân và tổ chức tạm thời thâm hụt chi tiêu, tức là chi tiêu
cho tiêu dùng và đầu tư vượt quá mức thu nhập của họ và vì thế họ chính là người
cần bổ sung nguồn vốn; hay các cá nhân và tổ chức có thặng dư trong chi tiêu, tức
là thu nhập hiện tại của họ lớn hơn so với các khoản chi tiêu cho hàng hóa, dịch vụ
và do vậy họ có tiền để tiết kiệm. Trên thực tế, khơng phải người có tiền dư thừa và
người có nhu cầu về tiền lúc nào cũng gặp được nhau, do sự không phù hợp về quy
mô, thời gian, không gian. Điều này cản trở quan hệ trực tiếp giữa hai đối tượng
trên phát triển và là điều kiện nảy sinh trung gian tài chính. Đây chính là chức năng
quan trọng của ngân hàng. Trung gian tài chính do có q trình chun mơn hóa
cao, khơng chỉ làm giảm thiểu chi phí giao dịch mà cịn làm tăng thu nhập cho