Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng thương mại cổ phần á châu (acb

MỤC LỤC
DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ
LỜI MỞ ĐẦU..........................................................................................................1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN
CỦA NHTM.............................................................................................................4
1.1 Ngân hàng thương mại và hoạt động cho vay của NHTM...............................4
1.1.1 Khái niệm, vai trò và các hoạt động có bản của NHTM............................4
1.1.2 Hoạt động cho vay theo dự án tại NHTM..................................................6
1.2 Thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS trong hoạt động cho vay theo dự án
của NHTM...........................................................................................................11
1.2.1 Khái niệm và phân loại các dự án đầu tư BĐS.........................................11
1.2.2 Khái niệm, mục đích và yêu cầu thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS
trong hoạt động cho vay theo dự án của NHTM...............................................13
1.2.3 Quy trình và phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS..........15
1.2.4 Nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS trong hoạtt động cho vay
theo dự án của NHTM......................................................................................19
1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản.........37
1.3.1 Nhân tố chủ quan:......................................................................................38
1.3.2 Nhân tố khách quan....................................................................................41
1.4 Kinh nghiệm thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS của các NHTM khác.........42
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG
TMCP Á CHÂU.....................................................................................................45
2.1 Giới thiệu chung về ngân hàng TMCP Á Châu .............................................45
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Á Châu..........45
2.1.2 Thực trạng về hoạt động cho vay tại ngân hàng TMCP Á Châu..............47
2.2 Thực trạng về thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS trong hoạt động cho vay
theo dự án tại ngân hàng TMCP Á Châu..............................................................50
2.2.1 Thực trạng về quy trình và phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư
BĐS

...........................................................................................................50
2.2.2 Thực trạng về nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS...............55
2.2.3 Ví dụ minh họa “Dự án đầu tư chung cư cao cấp Viettel - Hancic”........59
2.3 Đánh giá, nhận xét về thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS trong hoạt động
cho vay theo dự án của Ngân hàng TMCP Á Châu..............................................77


2.3.1. Những mặt đạt được................................................................................77
2.3.2. Những mặt còn hạn chế..........................................................................78
2.3.3 Nguyên nhân............................................................................................80
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH TÀI
CHÍNH DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO
DỰ ÁN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU......................................................82
3.1 Quan điểm và định hướng hoạt động thẩm định tài chính dự bất động sản
trong hoạt động cho vay tại ngân hàng TMCP Á Châu........................................82
3.1.1 Quan điểm về hoạt động thẩm định tài chính dự án bất động sản tại ngân
hàng TMCP Á Châu..........................................................................................82
3.1.2 Định hướng hoạt động cho vay của Ngân hàng TMCP Á Châu trong thời
gian tới.............................................................................................................. 82
3.2 Định hướng và nhiệm vu hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án đầu
tư BĐS tại ngân hàng TMCP Á Châu...................................................................84
3.2.1 Định hướng..............................................................................................84
3.2.2 Nhiệm vụ.................................................................................................85
3.3 Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định tài sản dự án bất động sản trong
họat động cho vay theo dự án tại ngân hàng TMCP Á Châu................................85
3.3.1 Hồn thiện quy trình và nội dung thẩm định............................................85
3.3.2. Hồn thiện việc thu thập thơng tin..........................................................85
3.3.3 Bố trí cán bộ làm cơng tác thẩm định có trình độ nghiệp vụ và phẩm chất
đạo đức tốt........................................................................................................87
3.3.4. Giải pháp phòng ngừa rủi ro...................................................................88

3.2.5 Tổ chức điều hành cơng tác thẩm định tái chính khoa học, hiệu quả.......89
3.2.6 Nâng cao ứng dụng của công nghệ thông tin...........................................89
3.2.7 Tổ chức phối hợp chặt chẽ giữa các phòng ban nghiệp vụ.......................89
KẾT LUẬN............................................................................................................91
PHỤ LỤC


DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ

Bảng 1.1: Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình nhà ở.............................................22
Bảng 2.1. Tình hình hoạt động cho vay...................................................................48
Bảng 2.2: Tỷ trọng cho vay đầu tư BĐS tại ngân hàng TMCP Á Châu...................48
Bảng 2.3: Quy trình thẩm định dự án đầu tư tại Ngân hàng TMCP Á Châu............51
Bảng 2.3: Thông số đầu vào của dự án chung cư cáo cấp Viettel – Hancic.............63
Bảng 2.4: Tổng mức đầu tư theo quan điểm của chủ đầu tư....................................65
Bảng 2.5: Tổng mức đầu tư do cán bộ tín dụng ACB tính tốn...............................66
Bảng 2.6: Cơ cấu nguồn vốn tài trợ cho dự án chung cư cấp Viettel - Hancic.........67
Bảng 2.7: Kế hoạch trả nợ của dự án chung cư Viettel – Hancic.............................76

Đồ thị 1.1: Xác định điểm hòa vốn bằng phương pháp đồ thị.................................31


1

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Việt Nam sau khi hội nhập nền kinh tế quốc tế đang ngày càng phát triển
mạnh mẽ trên mọi lĩnh vực của nền kinh tế trong đó có lĩnh vực đầu tư. Đầu tư có
hiệu quả để phát triển kinh tế – xã hội có ý nghĩa vơ cùng quan trọng đối với các
quốc gia cũng như các địa phương, nó ảnh hưởng trực tiếp đến việc tăng tiềm lực

lực kinh tế của mỗi quốc gia nói chung hay tiềm lực kinh tế của mỗi ngành, mỗi đơn
vị nói riêng. Trong giai đoạn Việt Nam đang là thành viên của tổ chức thương mại
quốc tế (WTO) thì vấn đề đầu tư mang có hiệu quả lại càng có ý nghĩa cấp thiết hơn
bao giờ hết. Vậy muốn đầu tư mang lại hiệu quả thì trong quá trình lập các dự án
đầu tư chúng ta cần phải đánh giá, xem xét dự án đó. Phân tích tài chính dự án là
một nội dung quan trọng trong quá trình lập các dự án đầu tư, phân tích tài chính dự
án thực hiện việc xem xét, đánh giá dự án dựa vào các nguồn lực của dự án đó, nó
quyết định được tính khả thi của dự án đầu tư.
Hoạt động đầu tư kinh doanh dự án bất động sản (BĐS) là lĩnh vực kinh
doanh đặc biệt: đầu tư kinh doanh BĐS gắn với đất đai, lượng vốn tham gia lớn,
thời gian thu hồi vốn kéo dài, sản phẩm mang tính bền vững cao…vì vậy để dự án
có thể triển khai được thì các doanh nghiệp đầu tư phải có tiềm lực tài chính mạnh.
Song trên thực tế không phải doanh nghiệp nào cũng đủ các điều kiện để thực hiện
dự án đầu tư nên vẫn còn nhiều doanh nghiệp cần đến sự hỗ trợ từ bên ngồi. Nắm
bắt được xu thế đó hiện nay các NHTM đã có những sản phẩm cho vay theo dự án
nhằm đáp ứng nhu cầu của các doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư bất động sản.
Hiện nay thị trường bất động sản ở Việt Nam đang trong giai đoạn đóng băng,
các dự án đầu tư bất động sản gặp rất nhiều khó khăn. Vì vậy cơng tác phân tích tài
chính dự án trong các NHTM ngày càng được quan tâm và thực hiện theo một quy
trình chặt chẽ đảm bảo được sự an tồn của mình cũng như đáp ứng được nhu cầu
về vốn của nhà đầu tư. Tuy nhiên trong thực tế cơng tác phân tích tài chính trong
các NHTM chưa thực sự có được thống nhất cao về cả nhận thức và hành động;
phân tích khơng sát thực tế; gây ra tình trạng: chậm giải ngân thực hiện dự án, dự án
chậm tiến độ hoặc dự án phải tạm dừng giữa chừng.
Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu hiện nay là một trong những Ngân
hàng thương mại hàng đầu tại Việt Nam. Ngân hàng đã có những chính sách thiết
thực hỗ trợ các nhà đầu tư thực hiện dự án, bước đầu cũng có những thành quả nhất


2

định. Vì vây, công tác phân tích tài chính dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư bất
động sản nói riêng đã được nâng cao. Tuy nhiên bên cạnh đó công tác phân tích tài
chính dự án đầu tư bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập như: Hệ thống dữ
liệu, thông tin còn hạn chế, hệ thống cơ sở vật chất ngân hàng còn yếu. Lực lượng
cán bộ trong công ty chưa có nhiều kinh nghiệm….
Xuất phát từ thực trạng trên, tác giả đã chọn đề tài “Thẩm định tài chính dự
án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án tại Ngân hàng
thương mại cổ phần Á Châu (ACB)” để làm Luận văn Thạc sỹ.
2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu:
 Mục tiêu:
-

Nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn về thẩm định tài chính dự án đầu tư
BĐS trong hoạt động cho vay theo dự án tại các NHTM.

-

Nghiên cứu, đánh giá thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS trong
hoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng TMCP Á Châu. Những khó
khăn, hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế đó đối với việc thẩm định
tài chính dự án đầu tư BĐS tại ngân hàng TMCP Á Châu

-

Đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện thẩm định tài chính dự
án đầu tư BĐS trong hoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng TMCP Á
Châu.

 Nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể: Dự kiến trả lời cho các câu hỏi:
-

Các nội dung cơ bản của thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS trong hoạt
động cho vay theo dự án của các NHTM là gì ?

-

Trình tự thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS trong hoạt động cho vay theo
dự án tại ngân hàng TMCP Á Châu được thực hiện như thế nào?

-

Có gì bất cập và gây khó khăn cho việc thẩm định tài chính dự án đầu tư
BĐS trong hoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng TMCP Á Châu ?

-

Cần có các giải pháp nào để tạo điều kiện thuận lợi và hoàn thiện việc thẩm
định tài chính dự án đầu tư BĐS trong hoạt động cho vay theo dự án tại ngân
hàng TMCP Á Châu ?

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:


3
 Đối tượng: Phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động
cho vay theo dự án tại ngân hàng TMCP Á Châu
 Phạm vi nghiên cứu:
-

Không gian: Nghiên cứu các hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư bất

động sản tại ngân hàng TMCP Á Châu.

-

Thời gian: Số liệu phân tích năm 2008-2011

4. Phương pháp nghiên cứu:
-

Phương pháp khảo cứu tài liệu

-

Phương pháp tổng hợp, so sánh, phân tích

-

Phương pháp điều tra, khảo sát

5. Kết cấu luận văn:
Ngoài phần mở đầu và kết luận thì bài luận văn có kết cấu gồm 3 chương:
 Chương 1: Cơ sở khoa học về thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản
trong hoạt động cho vay theo dự án của các NHTM
 Chương 2: Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong
hoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng TMCP Á Châu.
 Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tư
bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng TMCP Á
Châu.

4

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ
ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
THEO DỰ ÁN CỦA NHTM
1.1 Ngân hàng thương mại và hoạt động cho vay của NHTM
1.1.1 Khái niệm, vai trị và các hoạt động có bản của NHTM


Khái niệm NHTM
NHTM là một trong các tổ chức tài chính đóng vai trò quan trọng của nền

kinh tế. Ngân hàng là một trung gian tài chính, đó là một tổ chức, doanh nghiệp, cá
nhân thực hiện các chức năng trung gian giữa hai hay nhiều bên trong một hoạt
động tài chính nhất định. Ở mỗi nước có một cách định nghĩa riêng về NHTM.
- Tại Mỹ: NHTM được xem là một công ty kinh doanh chuyên cung cấp các
dịch vụ tài chính và các hoạt động trong ngàng dịch vụ tài chính
- Tại Pháp: NHTM đó là những xí nghiệp hay cơ sở nào thường xuyên nhận
tiền của công chúng dười hình thức kí thác hay hình thức khác các số tiền mà họ
dùng cho chính họ vào nhiệm vụ triết khấu, tín dụng hay dịch vụ ngân hàng.
- Tại Ấn Độ: NHTM là cơ sở nhận các khoản ký thác để cho vay hay tại trợ
và đầu tư
- Tại Việt Nam: Theo pháp lệnh ngân hàng ngày 23/05/1990 của Hội đồng
Nhà nước Việt Nam xác định: NHTM là tổ chức hoạt động tiền tệ mà hoạt động chủ
yếu và thường xuyên là nhận tiền ký gửi từ khách hàng với trách nhiệm hồn trả và
sử dụng số tiền đó để cho vay, thực hiện nhiệm vụ chiết khấu và làm phương tiện
thanh toán.
Ngân hàng vừa cung cấp đồng vốn, vừa tiêu thụ đồng vốn của khách hàng.
Tất cả các hoạt động mua bán này thường được thông qua một số cơng cụ và nghiệp
vụ ngân hàng. NHTM ln tìm cách tối đa hóa lợi nhuận, NHTM tìm kiếm lợi

nhuận bằng cách cho vay và đi vay. Vì vậy, chúng ta có thể rút ra một số nguyên
tắc kinh doanh mang nét đặc thù của NHTM:
- Dịch vụ tài chính được cung cấp trước hết phải đảm bảo lợi ích cho khách
hàng và trong đó có lợi ích của mình.


5
- Cần thực hiện các biện pháp đảm bảo an tồn trong hoạt động kinh doanh
như: Duy trì mức vốn nhất định nhằm tương hợp ý muốn với người tiết kiệm, có
khả năng chống đỡ với những biến động của thị trường tài chính..
NHTM đóng một vai trị quan trọng trong nền kinh tế, tầm quan trọng của
NHTM được thể hiện qua các chức năng của nó, có thể được nêu ra dưới nhiều khía
cạnh khác nhau, nhưng nhìn chung NHTM có các chức năng cơ bản sau:
- Chức năng trung gian tín dụng: Đây là chức năng đặc trưng và cơ bản nhất
của NHTM, có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc trong việc thúc đẩy nền kinh
tế phát triển. Trung gian tài chính là hoạt động cầu nối giữa cung và cầu vốn trong
xã hội, khơi nguồn vốn từ những người có thể vì lí do gì đó khơng dùng nó một
cách sinh lời sang những người có ý muốn dùng nó để sinh lời.
- Chức năng làm trung gian thanh toán và quản lý các phương tiện thanh
toán: chức năng này là sự kế thừa và phát triển chức năng ngân hàng là thủ quỷ của
các doanh nghiệp đó là ngân hàng tiến hành nhập tiền vào tài khoản hoặc chi trả
theo lệnh của chủ tài khoản.
- Chức năng tạo ra tiền ngân hàng trong hệ thống ngân hàng hai cấp: từ khi
ra đời cho đến nay, hoạt động kinh doanh tiền tệ đã có được bước phát triển mới.
Trong quá trình kinh doanh ngoại tệ, các ngân hàng đã phát hiện các khách hàng đã
sử dụng giấy chứng nhận tiền gửi (chứng thư) mà ngân hàng đã cấp cho họ để chi
trả các khoản nợ . Phát hiện này thúc đẩy các ngân hàng đưa vào lưu thông các loại .
 Các hoạt động cơ bản của NHTM


Thay đổi tiền dự trữ.

Nhìn chung, các NHTM thu lợi nhuộn bằng cách bán các tài sản nợ có một
số đặc tính (một kết hợp riêng về tính lỏng, rủi ro và lợi tức) và dùng tiền thu được
để mua những tài sản có một số đặc tính khác. Như vậy các NHTM cung cấp một số
dịch vụ chuyển một loại tài sản thành một loại tài sản khác cho cơng chúng.
Q trình chuyển các tài sản và cung cấp một loạt dịch vụ như thanh toán
séc, ghi chép sổ sách, phân tích tín dụng... cũng giống như bất cứ quá tŕnh sản xuất
nào khác trong một hãng kinh doanh. Nếu một ngân hàng tạo ra những dịch vụ hữu
ích với chi phí thấp và có được doanh thu nhờ vào tài sản của mình, thì NHTM đó
thu được lợi nhuận. Hoạt động của NHTM là huy động tiền gửi và cho khách hàng
vay hoặc khách hàng rút tiền gửi, lượng tiền này khi đưa vào ngân hàng sẽ được


6
chuyển vào khoản tiền dự trữ của Ngân hàng. Như vậy khi một NHTM nhận thêm
tiền gửi th́ ì tiền dự trữ tăng thêm đúng bằng số tiền gửi đó. Ngược lại khi tiền gửi
rót ra thì nó bị mất một số lượng tiền dự trữ đúng bằng với số tiền gửi rót ra.
 Tạo lợi nhuận từ việc cho vay.
Khi NHTM nhận tiền gửi theo luận định NHTM phải gửi dự trữ bắt buộc một tỷ
lệ nhất định trên tiền gửi đó, phần cịn lại được gọi là dự trữ vượt mức. Vì tiền dự
trữ khơng đem lại tiền tài, NHTM khơng có thu nhập từ số tiền gửi này, do đó muốn
có lợi nhuận NHTM phải sử dụng toàn bộ hoặc một phần số tiền dự trữ quá mức để
cho vay hoặc đầu tư. Như vậy NHTM thu được một khoản tiền lãi từ việc cho vay
do sử dụng những món tiền gửi ngắn hạn để mua, tài sản dài hạn, hay có thể nói
rằng NHTM kinh doanh theo kiều vay ngắn hạn và cho vay dài hạn.
1.1.2 Hoạt động cho vay theo dự án tại NHTM
 Khái niệm hoạt động cho vay theo dự án
Cho vay theo dự án là phương thức cho vay trong đó NHTM chấp nhận cấp tín
dụng cho chủ đầu tư nhằm đáp ứng nhu cầu vốn thực hiện các dự án đầu tư mới, dự

án sản mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, đầu tư dây
chuyền sản xuất, mua sắm máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, văn phòng làm
việc, xây dựng di dời nhà xưởng sản xuất vào khu chế xuất – khu công nghiệp…đầu
tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và các dự án đầu tư phục vụ cuộc sống.
Với loại hình thức cho vay này thì chủ đầu tư là khách hàng vay, các chi phí
của dự án là đối tượng cho vay. Khi thực hiện cho vay theo dự án, những vấn đề
NHTM cần quan tâm nhất đó là:
- Vốn chủ sở hữu tham gia vào dự án: Cho vay theo dự án thường có đặc điểm
là thời gian dài, rủi ro cao. Vì vậy, để muốn giảm thiểu rủi ro, ngoài việc quy định
tài sản bảo đảm, NHTM cho vay cịn quy định khách hàng phải có vốn chủ sở hữu
tham gia vào dự án. Tỷ lệ vốn chủ sở hữu tham gia vào dự án cao hay thấp tùy
thuộc vào độ rủi ro và hiệu quả của dự án.
- Thời hạn trả nợ và nguồn vốn trả nợ.
Thời hạn trả nợ vay phụ thuộc vào tính chất đặc điểm của dự án đầu tư. Nhưng
thời hạn trả nợ vay cũng có thể rút ngắn trong trường hợp hiệu quả của dự án mang
lại cao. Trả nợ trước hạn sẽ giúp NHTM thu được nợ chắc chắn tuy nhiên đôi khi nó


7
ảnh hưởng tới kế hoạch sử dụng vốn của ngân hàng. Các nguồn trả nợ đối với
khoản vay dự án được hình thành từ nhiều nguồn, nhưng chủ yếu là nguồn khấu hao
và một phần từ lợi nhuận của dự án.
- Giải ngân trong cho vay dự án: Khoản cho vay một dự án có thể được giải
ngân một lần (với dự án nhỏ) hoặc nhiều lần (với dự án lớn và dài hạn). Trong
trường hợp giải ngân nhiều lần, NHTM không cho khách hàng rút vốn khi các nhu
cầu chi tiêu trong các dự án chưa phát sinh và nhằm đảm bảo cho các khách hàng sử
dụng vốn vay đúng mục đích. Việc giải ngân có thể được tiến hành căn cứ vào tiến
độ cơn việc hồn thành của dự án.
- Lãi suất cho vay: Lãi suất cho vay theo dự án là lãi suất cho vay trung – dài
hạn nên cao hơn lãi suất cho vay ngắn hạn. Tùy thuộc vào thỏa thuận giữa ngân

hàng và khách hàng mà hợp đồng tín dụng quy định lãi suất thả nổi hay cố định.
Việc thu tiền lãi có thể thu hàng tháng, năm theo số dự nợ thực tế. Khách hàng có
thể trả tiền lãi cùng nợ gốc tại mỗi kỳ hạn trả nợ hoặc trả tiền lãi vào một ngày nào
đó trong kỳ hạn theo thỏa thuận.
- Quy trình thủ tục cho vay và hoạt động thẩm định đon giản, đảm bảo mức
độ chính xác cao: Hiệu quả nổi bật của cho vay theo dự án là giảm đáng kể khối
lượng công việc cho cán bộ ngân hàng. Lựa chọn hình thức cho vay theo hạn mức,
ngồi cơng việc thẩm định cho món vay năm đầu tiên, cán bộ ngân hàng phải tái
thẩm định cho các năm tiếp theo để đánh giá hạn mức tín dụng hợp lý. Theo dõi
hoạt động và tình hình tài chính của doanh nghiệp khách hàng cũng phức tạp và kéo
dài liên tục.
Trong khi đó với hoạt động cho vay theo dự án, cơng việc thẩm định chỉ tiến
hành vào lần đầu cho một dự án kéo dài nhiều năm. Về cơ bản khâu thẩm định dự
án cũng khơng có nhiều khác biệt so với thẩm định tín dụng hạn mức cho vay nằm
đầu tiên của hạn vay. Thậm chí ở một khía cạnh nào đó thẩm định dự án cịn phức
tạp với khối lượng công việc lớn. Bên cạnh những thông tin quan trọng của doanh
nghiệp khách hàng như chứng nhận pháp lý, tình hình tài chính, tài sản bảo
đảm...Thẩm định dự án cịn phải tiến hành phân tích và dự báo dịng tiền, tính tốn
các chỉ tiêu hiệu quả. Tuy nhiên, cơng việc phức tạp đó được hỗ trợ lớn về mặt kỹ
thuận. Với các phần mềm thẩm định và quản lý dự án, khối lượng công việc của cán


8
bộ ngân hàng giảm đáng kể. Bên cạnh đó, việc áp dụng cơng nghệ hiện đại vào quy
trình thẩm định cũng đem lại kết quả chính xác hơn.
- Việc sử dụng vốn vay của khách hàng có đúng mục đích không? Nhu cầu vay

vốn thực sự của khách hàng là bao nhiêu? Đó chính là những câu hỏi ln làm đau
đầu các cán bộ ngân hàng. Hình thức cho vay theo hạn mức thì các cán bộ ngân
hàng rất khó theo dõi tiến độ hoạt động của doanh nghiệp. Một dự án có sự tham gia

của chủ dự án, ngân hàng với tư cách là nhà tài trợ và các cơ quan quản lý nhà
nước. Đồng thời tiến độ công việc luôn phải được báo cáo cụ thể và chi tiết. Khoản
vay chỉ được giải ngân khi có những chi phí liên quan tới những dự án này sinh.
Tồn bộ món vay phải được sử dụng đúng mức đích và dự án đúng tiến độ mới có
thể tiếp tục được giải ngân.
 Đặc điểm hoạt động cho vay theo dự án:
Cho vay theo dự án là một loại hình cho vay cơ bản của NHTM trên thị trường
tài chính và có những đặc điểm sau đây
Thứ nhất: Có sự chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ người sở hữu sang
người sử dụng. Người sở hữu vốn có thể là chính phủ, các tổ chức, cá nhân trong
nước và nước ngoài. Họ là những người có nguồn vốn chưa sử dụng và có nhu cầu
vay vốn để lấy một phần lợi tức do nguồn vốn đó mang lại. Bên vay đó là những tổ
chức cá nhân có những dự án, kế hoạch sản xuất kinh doanh hiệu quả, có khả năng
sinh lời cao, tuy nhiên lại thiếu vốn để phục vụ cho mục đích thực hiện dự án đó.
NHTM là tổ chức trung gian tài chính làm cầu nối cho các chủ thể trên gặp nhau.
NHTM đứng ra huy động các khoản tiền tiết kiệm trong nền kinh tế, tập hợp lại và
với những kinh nghiệm, chun mơn của mình để đứng ra cho các tổ chức, cá nhân
có nhu cầu vay. Do đặc thù riêng biệt và chuyên nghiệp này, NHTM sẽ thu một
phần lợi nhuận nhờ sự chênh lệch giữa lãi suất huy động và lãi suất cho vay phần
vốn đó
Thứ hai: Sự chuyển nhượng các dự án trong hoạt động cho vay là có thời hạn.
Thời hạn có thể ngắn hoặc dài tùy vào nhu cầu của người vay, chính sách cho vay
và khả năng cho vay của bản thân NHTM. Việc xác định thời hạn của vốn vay theo
dự án giúp NHTM hoạch định được chính sách cho vay vốn của mình, từ sự dịch


9
chuyển của luồng tiền cho vay, lãi suất và các biên pháp thu hồi nợ đối với người
vay.
Ba là: Sự chuyển nhượng quyền sử dụng vốn vay này thường có kèm theo chi

phí. Chi phí đó chính là lãi suất cho vay. Đối với bất kỳ một khoản vay nào của các
NHTM đều phải có một lãi suất cho vay nhất định. Lãi suất phụ thuộc vào nhiều
yếu tố khác nhau đó là đối tượng khách hàng, giá trị khoản vay, thời hạn của khoản
vay, khả năng trả nợ của người vay cũng như những biến động của nền kinh tế. Và
đương nhiên, lãi suất đó cũng sẽ phải đảm bảo là đem lại nguồn thu cho NH lớn hơn
khoản chi phí huy động mà ngân hàng phải bỏ ra. Đứng trên giác độ của loại hình
cho vay theo dự án đầu tư thì khoản cho vay này những đặc trưng nổi bật riêng như:
- Lượng vốn ban đầu để đầu tư cho dự án là rất lớn vì vậy chủ dầu tư dự án
phải huy động từ nhiều nguồn vốn trong đó nguồn tài trợ từ cho vay theo dự án của
các NHTM là rất quan trọng. Tuy nhiên, NHTM khơng tài trợ tồn bộ vốn đầu tư
mà u cầu chủ đầu tư phải có lượng vốn tự có với một tỷ lệ nhất định và đồng thời
căn cứ vào các thông tin dữ liệu về dự án để xác định mức cho vay hợp lý đối với
từng dự án cụ thể: Khối lượng vốn NHTM tài trợ cho dự án được xác định theo
nguyên tắc.
Số tiền cho vay = Nhu cầu vốn đầu tư – VCSH tham gia vào dự án – các vốn khác
- Trong hoạt động cho vay theo dự án ngoài mức lãi suất cho vay theo dự án
cao thì việc phân tích dự án trước khi cho vay cũng nhưng việc quản lý khoản vay
khá chặt chẽ. Thời hạn cho vay của dự án thường kéo dài nhiều năm chủ yếu là các
khoản cho vay trung và dai hạn. Đặc tính của dự án là cần một lượng vốn đầu tư lớn
và được thực hiện trong khoảng thời gian dài. Chính vì vậy, hoạt động cho vay theo
dự án có tiềm ẩn rũi ro cao. Do đó các NHTM địi hịi một mức lãi suất cho vay cao
và chặt chẽ để bù đắp và hạn chế rùi ro.
- Một dự án được lập và phân tích cho dù kỹ đến đâu vẫn thể hiện rõ tính chủ
quan của phía chủ đầu tư, một khi quyết định đầu tư vào dự án bao giờ chủ đầu tư
cũng có cái nhìn lạc quan đối với dự án, vì vậy hồ sơ dự án có thể khơng đánh giá
hết các khía cạnh liên quan đến dự án như các thông tin số liệu hồ sơ kỹ thuật, các
yếu tố chi phí, lợi nhuận, khơng dự báo hết các vấn đề trong dài hạn...Hơn nữa,
trong hoạt động NHTM nhiều lúc xảy ra tình trạng thơng tin khơng cân xứng do đó

10
những thông tin về dự án mà khách hàng cung cấp khơng phải lúc nào cũng chính
xác.
Ngun tắc cho vay của NHTM là phải dựa trên sự hiệu quả của dự án, vì sự
thất bại của dự án sẽ ảnh hưởng đến khả năng trả nợ, tác động tiêu cực trực tiếp đến
hoạt động kinh doanh của bản thân NHTM cho vay, nó khơng chỉ đơn thuần làm
giảm lợi nhuận mà cịn làm giảm khả năng thanh tốn của NHTM. Nếu nghiêm
trọng và hiện tượng xảy ra hàng loạt sẽ tác động xấu đến cả hệ thống, khơng loại trừ
tình hình khủng hoảng cả hệ thống NHTM. Nhận thức tầm quan trọng của sự thất
bại đối với các dự án, đứng trên giác độ là nhà tài trợ, các NHTM trước hết phải
thẩm định dự án đầu tư một cách nghiêm túc, có quyết định chính xác theo quan
điểm của mình liệu dự án có kết quả kinh tế hay khơng và có khả năng trả nợ đúng
hạn hay khơng để từ đó đưa ra các quyết định cho vay chính xác.
 Các hình thức cho vay theo dự án đầu tư:
Các dự án đầu tư được NHTM cho vay với các hình thức như sau:
- Cho vay trực tiếp: đó là hình thức cho vay mà trong đó NHTM có đủ tiềm
lực về tài chính và khơng bị hạn chế hạn mức tín dụng đối với tổ chức cho vay, sau
khi tiến hành thẩm định dự án phù hợp, NHTM có khả năng bỏ hồn tồn nguồn
vốn của mình ra để trực tiếp cho vay. Các công đoạn trong quá trình cho vay và việc
giải ngân, thu nợ đều do NHTM trực tiếp đứng ra thực hiện. Toàn bộ lãi suất thu
được từ việc cho vay và những rủi ro có thể xảy ra do cho vay đều thuộc NHTM
cho vay vốn. Tuy nhiên, việc cho vay trực tiếp địi hỏi NHTM phải có đủ tiềm lực
về vốn khi tiến hành cho vay, đặc biệt là các dự án lớn, nhu cầu vốn cho vay nhiều.
Việc cho vay phải bảo đảm khoản vay đó khơng vượt q 15% vốn điều lệ của
NHTM.
- Ủy thác cho vay: Là việc bên ủy thác giao vốn cho bên nhận ủy thác thông
qua hợp đồng ủy thác cho vay để trực tiếp cho vay đến các đối tượng khách hàng,
trong đó bên ủy thác trả phí ủy thác cho bên nhận ủy thác (Quyết định số
742/2002/QĐ-NHNN quy định về ủy thác và nhận ủy thác cho vay vốn của các tổ
chức tín dụng)

- Đồng tài trợ dự án của NHTM : Là quá trình cho vay, bảo lãnh của hai hay
nhiều NHTM cho một dự án trong đó có một NHTM làm đầu mối phối hợp các bên


11
tài trợ để thực hiện, nhằm nâng cao năng lực và hiệu quả trong hoạt động – sản xuất
kinh doanh của doanh nghiệp và các tổ chức tín dụng.
1.2 Thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS trong hoạt động cho vay theo dự
án của NHTM
1.2.1 Khái niệm và phân loại các dự án đầu tư BĐS
 Khái niệm dự án đầu tư BĐS
Trước hết chúng ta định nghĩa về đầu tư: đó là q trình sử dụng các nguồn
lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt động nhằm thu được các kết quả, thực hiện các
mục tiêu nhất định trong tương lai.
Kinh doanh BĐS là toàn bộ hay một khâu của quá trình đầu tư nhằm mục đích
sinh lời vì vậy hoạt động đầu tư BĐS gắn liền với kinh doanh BĐS. Việc đưa ra
khái niệm tương đối về dự án đầu tư BĐS được dựa trên cơ sở: khái niệm dự án đầu
tư và khái niệm kinh doanh BĐS.
Theo Luật đầu tư năm 2005: “Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn
trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong
khoảng thời gian xác định”.
Theo Luật kinh doanh BĐS năm 2006: Hoạt động kinh doanh BĐS gồm có:
kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS. Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu
tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Kinh doanh dịch vụ
bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS
Ta xem xét dự án đầu tư kinh doanh BĐS được ở một số giác độ sau: [1]
- Về mặt hình thức: dự án đầu tư BĐS là tập hợp các hồ sơ tài liệu trình bày
một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí liên quan tới q trình tạo
lập BĐS theo một kế hoạch nhằm đạt được những kết quả và thực hiện những mục

tiêu nhất định trong tương lai.
- Về giác độ quản lý: dự án đầu tư BĐS là một công cụ quản lý trong việc sử
dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra BĐS nhằm đem lại các kết quả tài chính, kinh
tế xã hội trong một thời gian dài.
- Trên góc độ kế hoạch hóa: Dự án đầu tư BĐS là một cơng cụ thể hiện kế
hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuát, kinh doanh, phát triển kinh tế – xã
hội, làm tiền đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ.


12
- Về mặt nội dung: dự án đầu tư BĐS là tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn,
được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo
những đối tượng là BĐS nhằm mục đích tăng trưởng về số lượng, cải tiến hoặc
nâng cao chất lượng của BĐS trong một khoảng thời gian xác định.
Như vậy, dự án đầu tư BĐS được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết
lập mơ hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ BĐS.
 Phân loại các dự án đầu tư BĐS
Dự án đầu tư bất động sản thường được phân loại theo tiêu thức sau:
- Theo cơ cấu tái sản xuất:
+ Dự án đầu tư theo chiều rộng: đòi hỏi khối lượng vốn lớn, thời gian thực
hiện đầu tư và thời gian cần hoạt động để thu hồi đủ vốn lâu, tính chất kỹ thuật phức
tạp, độ mạo hiểm cao.
+ Dự án đầu tư theo chiều sâu: đòi hỏi khối lượng vốn ít hơn, thời gian thực
hiện đầu tư không lâu, độ mạo hiểm cũng thấp hơn so với đầu tư theo chiều rộng.
- Theo lĩnh vực hoạt động trọng xã hội.
+ Dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh
+ Dự án đầu tư phát triển khoa học xã hội
+ Dự án đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng
- Theo các giai đoạn hoạt động của các dự án đầu tư trong quá trình tái sản
xuất xã hội:

+ Dự án đầu tư thương mại: là loại dự án đầu tư có thời gian thực hiện đầu tư
và hoạt động của các kết quả đầu tư để thu hồi vốn đầu tư ngắn hạn, tính chất bất
định khơng cao lại dễ dự đốn và dự đốn dễ đạt được kết quả cao.
+ Dự án đầu tư sản xuất: là loại dự án có thời hạn hoạt động dài hạn (từ 5 năm
trở lên), vốn đầu tư lớn, thu hồi vốn chậm, thời gian thực hiện đầu tư lâu, độ mạo
hiểm cao, tính chất kỹ thuật phức tạp, chịu tác động của nhiều yếu tố bất động khó
lường trong tương lai.
- Theo thời gian thực hiện và phát huy tác dụng để thu hồi đủ vốn bỏ ra:
+ Dự án đầu tư ngắn hạn
+ Dự án đầu tư dài hạn
+ Dự án đầu tư phát triển khoa học kỹ thuật, xây dựng cơ sở hạ tầng.


13
- Theo sự phân cấp quản lý dự án:
+ Dự án quang trọng quốc gia: do quốc hội quyết định chủ trương đầu tư:
+ Dự án nhóm A
+ Dự án nhóm B
+ Dự án nhóm C
- Theo cấp độ nghiên cứu:
+ Dự án tiền khả thi: là kết quả của giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi
+ Dự án khả thi: là kết quả của giai đoạn nghiên cứu khả thi.
- Theo nguồn vốn:
+ Dự án đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước
+ Dự án đầu tư bằng nguồn vốn tín dụng đầu tư phát triển của nhà nước, vốn
tín dụng do nhà nước bão lãnh.
+ Dự án đầu tư bằng nguồn vốn huy động của doanh nghiệp và các nguồn vốn
khác.
+ Dự án đầu tư bằng các nguồn vốn hỗn hợp
- Theo vũng lãnh thổ: theo tỉnh, vùng kinh tế của đất nước.

1.2.2 Khái niệm, mục đích và yêu cầu thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS
trong hoạt động cho vay theo dự án của NHTM
1.2.2.1 Khái niệm
Ta xem xét khái niệm tài chính dự án đầu tư, tài chính dự án đầu tư là: “tất cả
những quan hệ về tiền tệ trong quá trình triển khai thực hiện một dự án đầu tư. Bao
gồm từ khâu quan hệ về vốn, thu chi, phân phối”. [2]
Vậy phân tích tài chính dự án đầu tư là: tính tốn đánh giá phân tích các chỉ
tiêu đo lường các mối quan hệ tài chính của một dự án đầu tư BĐS nhằm giúp cho
các nhà đầu tư lựa chọn và ra các quyết định phù hợp và hiệu quả nhất.
1.2.2.2 Mục đích thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS trong hoạc động cho
vay theo dự án của NHTM
Phân tích tài chính là một nội dung kinh tế quan trọng trong quá trình soạn
thảo dự án. Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài
chính thơng qua việc:


14
- Xem xét nhu cầu và đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện có
hiệu quả dự án đầu tư (như là: xác định quy mô vốn, cơ cấu nguồn vốn, các nguồn
tài trợ cho dự án…).
- Dự tính các khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án dưới góc
độ hạch tốn kinh tế của đơn vị thực hiện dự án. Tức là xem xét tất cả các chi phí sẽ
phải thực hiện kể từ khi soạn thảo cho đến khi kết thúc dự án, những lợi ích mà dự
án mang lợi. Trên cơ sở đó xác định các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính dự án.
- Đánh giá được độ an tồn về mặt tài chính của dự án đầu tư. Độ an tồn về
mặt tài chính của dự án được thể hiện thơng qua: an tồn về nguồn vốn huy động,
khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính, khả năng trả nợ, hoặc an tồn cho các
kết quả tính tốn…[3]
1.2.2.3. Vai trị

Phân tích tài chính dự án đầu tư không chỉ quan trọng đối với chủ đầu mà cịn
quan trọng với các cơ quan có thẩm quyền quyết định của Nhà nước, các cơ quan
tài trợ vốn cho dự án. [4]
- Đối với chủ đầu tư: Phân tích tài chính dự án cung cấp các thơng tin cần thiết
cho chủ đầu tư đưa ra quyết định có nên đầu tư hay từ bỏ dự án. Vì mục tiêu của các
chủ đầu tư là đầu tư vào đâu để thu lại lợi nhuận thích đáng nhất. Hay đối với các tổ
chức kinh doanh phi lợi nhuận, phân tích tài chính cũng là một nội dung quan trọng
và rất được trú trọng. Vì các tổ chức này muốn có được các phương án đầu tư hợp
lý dựa trên cơ sở chi phí tài chính rẻ nhất nhằm đạt được mục tiêu cơ bản. Ví dụ:
những dự án phúc lợi xã hội (trường học, y tế, giao thông…công cộng) cần phải
phân tích để sao cho chi phí là thấp nhất nhưng vẫn đáp ứng được nhu cầu xã hội
(chứ không vì mục tiêu lợi nhuận).
- Đối với các cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư của Nhà nước: Phân
tích tài chính là một trong các căn cứ để xem xét cho phép đầu tư hay không đối với
các dự án có sử dụng vốn ngân sách.
- Đối với các cơ quan tài trợ vốn: Phân tích tài chính là căn cứ quan trọng để
quyết định tài trợ cho dự án. Dự án có khả năng trả nợ khi nó được đánh giá khả thi
về mặt tài chính. Điều đó có nghĩa dự án phải đạt hiệu quả tài chính và có độ an
tồn cao về mặt tài chính.


15
- Phân tích tài chính là cơ sở để tiến hành phân tích kinh tế xã hội. Cả hai nội
dung phân tích đều phải dựa trên việc so sánh giữa các khoản chi phí bỏ ra và các
lợi ích thu lại.
1.2.2.4 Yêu cầu thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS trong hoạc động cho
vay theo dự án của NHTM
- Để phân tích tài chính phát huy được vai trị quan trọng thì trong q trình
tiến hành phân tích tài chính dự án cần phải đảm bảo các yêu cầu sau: [5]
- Số liệu sử dụng phân tích tài chính phải đầy đủ và đảm bảo độ tin cậy cao.

- Sử dụng phương pháp phân tích phù hợp, hệ thống chỉ tiêu phải phản ánh
đầy đủ các khía cạnh tài chính của dự án. Đưa ra được nhiều phương pháp từ đó lựa
chọn phương án tối ưu.
1.2.3 Quy trình và phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS
1.2.3.1 Quy trình thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS
Bước1: Thu thập số liệu thông tin về đơn vị vay vốn và về các khía cạnh liên
quan đến dự án đầu tư:
- Đơn vị sẽ lập hồ sơ vay vốn rồi nộp cùng hồ sơ pháp lý của mình, của dự án,
và các báo cáo tài chính…
- NHTM sẽ tra cứu thu thập các thông tin pháp lý báo cáo của cơ quan ngành
báo chí về doanh nghiệp, thông tin do trung tâm nghiên cứu doanh nghiệp cung cấp.
Bước2: Xử lý và đánh giá thông tin thu thập được.
Xem xét tính chính xác của thơng tin, tính toán các chỉ tiêu, so sánh chỉ tiêu,
hỏi ý kiến chuyên gia tư vấn về những lĩnh vực cán bộ NHTM chưa rõ…để có kết
quả thẩm định tối ưu.
Bước3: Sau khi thẩm định, cán bộ thẩm định cho ý kiến của mình rồi trình bày
giám đốc, phó giám đốc NHTM có cho vay hay khơng ? Nếu có thì các điều khoản
như thế nào?
1.2.3.2 Phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản
Các phương pháp sử dụng khi thẩm định dự án đầu tư.
Việc đánh giá sự hiệu quả về mặt tài chính của dự án đầu tư về lí thuyết cũng
như thực tế, người ta thường phải sử dụng các phương pháp (hay các chỉ tiêu sau
đây).


16


Giá trị hiện tại ròng (NPV:Net Present Value)

Giá trị hiện tại ròng của một dự án đầu tư là số chênh lệch giữa giá trị hiện tại
các nguồn thu nhập ròng trong tương lai với giá trị hiện tại của vốn đầu tư.
Cơng thức tính:
NPV = Co + PV
Trong đó:
NPV là giá trị hiện tại ròng
Co là vốn đầu tư ban đầu vào dự án, Co mang dấu âm (do là khoản đầu tư)
PV là giá trị hiện tại của các luồng tiền dự tính mà dự án mang lại trong thời
gian hữu ích của nó. PV được tính
PV = C1/1+r + C2/(1+r)2 +. . . . . +Ct/(1+r)t
Ct là các luồng tiền dự tính dự án mang lại ở các năm t
r là tỷ lệ chiết khấu phù hợp của dự án
Chỉ tiêu NPV có ý nghĩa là đo lường phần giá trị tăng thêm dự tính mà dự án
đem lại cho nhà đầu tư với mức độ rủi ro cụ thể của dự án… Việc xác minh chính
xác tỷ lệ chiết khấu của mỗi dự án đầu tư là khó khăn. người ta có thể lấy bằng với
lãi suất đầu vào, đầu ra thị trên trường… Nhưng thông thường là chi phí bình qn
của vốn. Tuỳ từng trường hợp, người ta còn xem về biến động lãi suất trên thị
trường, và khả năng giới hạn về vốn của chủ đầu tư khi thực hiện dự án…
Sử dụng chỉ tiêu NPV để đánh giá dự án đầu tư theo nguyên tắc:
- Nếu các dự án đầu tư thì tuỳ thuộc theo quy mơ nguồn vốn
+ Các dự án có NPV≥0 đều được chọn (Sở dĩ dự án NPV=0 vẫn có thể chọn vì
khi đó có nghĩa là các luồng tiêu thụ của dự án vừa đủ để hoàn vốn đầu tư và cung
cấp một tỷ lệ lãi suât yêu cầu cho khoản vốn đó).
+ Ngược lại NPV<0 => bác bỏ dự án
- Nếu các dự án loại trừ nhau thì dự án nào có NPV≥ 0 và lớn nhất thì được
chọn.
Sử dụng phương pháp NPV để đánh giá, lựa chọn dự án đầu tư có các ưu
nhược điểm sau:
Ưu điểm:
- Tính tốn dựa trên cơ sở dịng tiền có chiết khấu (tức là hiện tại hố dịng

tiền) là hợp lý vì tiền có giá trị theo thời gian.


17
- Việc lựa chọn dự án theo chỉ tiêu NPV là thích hợp vì nó cho phép chọn dự
án nào có làm tối đa hố sự giàu có của chủ đầu tư.
- Theo phương pháp này ngầm giả định rằng tỷ lệ lãi suất mà tại các luồng có
tiền có thể được tái đầu tư là chi phí sử dụng vốn, nó là giả định thích hợp nhất.
Nhược điểm:
- Nó phụ thuộc nhiều vào tỷ lệ chiết khấu r được lựa chọn. Cụ thể: r càng nhỏ
 NPV càng lớn và ngược lại. Trong khi đó, việc xác định đúng r là rất khó khăn.
- Nó chỉ phản ánh được quy mô sinh lời (số tương đối: hiệu quả của một đồng
vốn bỏ ra là bao nhiêu).
- Đối với các dự án có thời gian khác nhau, dùng NPV để lựa chọn dự án là
khơng có ý nghĩa. Muốn so sánh được, phải giả định rằng dự án có thời gian ngắn
hơn sẽ được đầu tư bổ sung với số liệu lặp lại như cũ để sao cho các dự án có thời
gian bằng nhau. Thời kỳ phân tích dự án là bội số chung nhỏ nhất của các thời gian
dự án. Đây là việc tính tốn phức tạp mất thời gian.
 Chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR: Internal Rate of Return)
Tỷ suất hoàn vốn nội bộ hay là lãi suất hoàn vốn nội bộ là một lãi suất mà
chiết khấu với mức lãi suất đó làm cho giá trị hiện tại của các khoản tiền thuần hàng
năm trong tương lai do đầu tư mang lại bằng với vốn đầu tư ban đầu. Theo một cách
nói khác thì tỷ suất hồn vốn nội bộ là một lãi suất mà chiết khấu với mức lãi suất
để làm cho giá trị hiện tại thuần (NPV) của khoản đầu tư bằng O, tức là thu nhập
ròng hiện tại đúng bằng giá trị hiện tại của vốn đầu tư. đối với dự án đầu tư có thời
gian là T năm, ta có cơng thức:

Chỉ tiêu IRR có ý nghĩa là:IRR đối với dự án chính là tỉ lệ sinh lời càn thiết của
dự án. IRR được coi bằng mức lãi suất tiền vay cao nhất mà nhà đầu tư có thể chấp
nhận mà khơng bị thua thiệt nếu tồn bộ số tiền đầu tư cho dự án đều là vốn vay (cả

gốc và lãi cộng dồn) được trả bằng nguồn tiền thu được từ dự án mỗi khi chúng phát
sinh.
Để tính IRR chúng ta sử dụng hai cách:
Cách tính trực tiếp: Đầu tiên chọn 1 lãi suất chiết khấu bất kì, tính NPV.