Quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản

Báo cáo thực tập quản lý điều hành sàn giao dich
bất động sản
Vic phõn loi ti sn thnh bt ng sn v ng sn cú ngun gc t
Lut c La Mó, theo ú bt ng sn khụng ch l t ai, ca ci trong lũng
t m cũn l tt c nhng gỡ c to ra do sc lao ng ca con ngi trờn
mnh t. Bt ng sn bao gm cỏc cụng trỡnh xõy dng, mựa mng, cõy
trng v tt c nhng gỡ liờn quan n t ai hay gn lin vi t ai,
nhng vt trờn mt t cựng vi nhng b phn cu thnh lónh th.
Phỏp lut ca nhiu nc trờn th gii u thng nht ch coi bt ng sn
(BS) gm t ai v nhng ti sn gn lin vi t ai. Tuy nhiờn, h thng
phỏp lut ca mi nc cng cú nhng nột c thự riờng th hin quan im
phõn loi v tiờu chớ phõn loi, to ra cỏi gi l khu vc giỏp ranh gia hai
khỏi nim bt ng sn v ng sn.
Hu ht cỏc nc u coi BS l t ai v nhng ti sn cú liờn quan n
t ai, khụng tỏch ri vi t ai, c xỏc nh bi v trớ a lý ca t
(iu 517, 518 Lut Dõn s Cng ho Phỏp, iu 86 Lut Dõn s Nht Bn,
iu 130 Lut Dõn s Cng ho Liờn bang Nga, iu 94, 96 Lut Dõn s
Cng ho Liờn bang c). Tuy nhiờn, Nga quy nh c th bt ng sn l
mnh t ch khụng phi l t ai núi chung. Vic ghi nhn ny l hp lý
bi t ai núi chung l b phn ca lónh th, khụng th l i tng ca giao
dch dõn s.
Tuy nhiờn, mi nc li cú quan nim khỏc nhau v nhng ti sn gn lin
vi t ai c coi l BS. iu 520 Lut Dõn s Phỏp quy nh mựa
mng cha gt, trỏi cõy cha bt khi cõy l BS, nu ó bt khi cõy c
coi l ng sn. Tng t, quy nh ny cng c th hin Lut Dõn s
1
Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100
Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất
đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức
đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được

coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về
khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn
liền với đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt
đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một
mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác,
đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm
tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật
không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…”
cũng là các BĐS.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình
xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp
luật quy định”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi
quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS
trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các
quy định cụ thể danh mục các tài sản này
2
Phn I : giới thiệu về sàn dao dịch
1.Giới thiệu chung vè sàn giao dịch.
Tên: công ty cổ phần đầu t tài chính Hà nội
Địa chỉ:
Giấy phép đăng ký kinh doanh :
Cơ quan chủ quản:
Quy mô hoạt động:
Tri qua hn 20 nm hỡnh thnh v phỏt trin, Tp on Nam Cng
ó cú nhng bc phỏt trin khụng ngng.

Mựa xuõn nm 1984, vi tờn gi ban u l T hp dch v vn ti
Xuõn Thy, hot ng trong lnh vc kinh doanh vn ti thy ni a
cỏc mt hng phõn bún, xi mng, st thộp phc v cho nhu cu cỏc
tnh min Bc Vit Nam.
Sau 10 nm hot ng, T hp dch v vn ti Xuõn Thy c i
tờn thnh Cụng ty TNHH Nam Cng vo nm 1994.
Nm 1996, cụng ty c i tờn thnh Cụng ty TNHH Thng mi v
Du lch Nam Cng.
Nm 1998 Cụng ty i tờn thnh Cụng ty Thng mi v Du lch Nam
Cng.
T nm 2001, Cụng ty Thng mi Du lch Nam Cng tng s vn
iu l lờn 1.111 t ng v hot ng theo giy phộp ng ký s
07020000148 do s k hoch u t Tnh Nam nh cp.
3
Ngày 25/01/2008, Chính thức đổi tên thành Tập đoàn Nam Cường
Tên giao dịch quốc tế: Nam Cuong Group
Trụ sở công ty tại Lô 24 - đường Đông A - khu ĐTM Hoà Vượng
- TP. Nam Định.
Văn phòng giao dịch: 70 Linh Lang - Ba Đình - Hà Nội.
Với tiêu chí “Chữ tín” làm phương châm phát triển, Tập đoàn Nam
Cường luôn phấn đấu trở thành đối tác tin cậy và hiệu quả trên mọi
lĩnh vực từ đầu tư xây dựng dân dụng công nghiệp, khu đô thị mới
đến lĩnh vực thương mại du lịch. Những thành công đã đạt được đã
tạo nên nền tảng vững chắc cho công ty phát triển thêm nhiều về mọi
mặt.
Trong xu thế hội nhập của nền kinh tế, Tập đoàn Nam Cường luôn
mong muốn được hợp tác, liên doanh, liên kết với các đối tác trong và
ngoài nước để được cống hiến nhiều hơn nữa trong quá trình Công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Hình ảnh về công ty

Thủ tướng Phan Văn Khải đến thăm và làm việc
với công ty(31/1/2004)
4
5
Phó Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng thăm Hải
Dương (3/9/2003)
6
7
Bài mới
2.Lịch sử hình thành và phát triển
1984. Tổ hợp dịch vụ vận tải Xuân Thủy. Đặt trụ sở tại Bùi Chu –
Xuân Ngọc – Xuân Trường – Nam Định.
1994. Đổi tên thành Công ty TNHH Nam Cường.
Mở cửa văn phòng tại Hải Phòng
1996. Đổi tên thành Công ty TNHH Thương mại và Du lịch Nam
Cường.
Mở cửa văn phòng tại Hà Nội.
1998. Đổi tên thành Công ty Thương mại và Du lịch Nam Cường.
1998.28.10 Mở cửa khách sạn 4 sao Tray – Thành phố Hải Phòng.
2001 Chính thức mang tên Công ty Thương mại – Du lịch Nam
Cường
2003. 16.04 Khởi công khu đô thị mới thành phố Hải Dương.
2003. 29.08 Khởi công khách sạn Quốc tế 5 sao Nacimex Đồ Sơn.
2003. 21.09 Khởi công khu đô thị mới Hòa Vượng – Thành phố Nam
Định
2003. 13.12 Bàn giao lấy chứng nhận QSD đất lần 1 tại khu Đô thị mới
Phía Đông thành phố Hải Dương.
8
2004. 15.07 Bàn giao giấy chứng nhận QSD đất lần 1 tại khu Đô thị
mới Hòa Vượng thành phố Nam Định.

2004. 29.10 Bàn giao quảng trường trung tâm thành phố Hải Dương.
2005. 19.12 Khởi công Trung tâm thương mại Hội Đô.
2005. 16.04 Khởi công khách sạn quốc tế 4 sao Nacimex Nam Định.
2005 17.04 Bàn giao giấy chứng nhận QSD đất lần 1 tại khu Đô thị
mới phía Tây thành phố Hải Dương.
2005. 25.06 Bàn giao giấy chứng nhận QSD đất lần 1 tại Trung tâm
thương mại phố chợ Hội Đô thị mới phía Tây thành phố Hải Dương.
2005. 15.09 Đạt giải thưởng Sao vàng Đất việt.
2005 12.12 Khởi công xây dựng cầu Lộ Cương nối đại lộ 30/10 với
quốc lộ 5 hiện tại và đường 5 mới.
2006. 01.01 Khai trương nhà đa năng khách sạn Nacimex Hải Dương
2006 01.06 Mở cửa khách sạn 4 sao Nacimex Hải Dương
2006 01.08 Mở bán khu dân cư Vạn Phúc, Vạn Lộc - TP Hải Dương
2007 Giải phóng mặt bằng khu đô thị mới Cổ Nhuế và xây dựng khu
văn phòng cho thuê.
2008.02.01 Mở bán Khu dân cư An Phú (Tây mở rộng) - TP Hải
Dương
2008.20.01 Khởi công xây dựng Khu ĐTM Dương Nội - TP Hà Đông -
9
Hà Tây
2008.25.01 Chính thức đổi tên thành Tập đoàn Nam Cường
3. Mô hình cơ cấu bộ máy tổ chức.
10

11
Phần II: Nội dùng hoạt động
1.Tình hình hoạt động trong quá khứ, hiện tại, và xu
hướng phát triển trong tương lai.
- ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG GIAI ĐOẠN ĐẨY MẠNH CÔNG NGHIỆP HOÁ ĐẤT NƯỚC

(Tài liệu sử dụng cho bài nói chuyện "Chính sách, pháp luật đất đai
với kinh tế thị trường ở Việt Nam"
của Gs. TsKh. Đặng Hùng Võ tại Chương trình Giảng dậy Kinh tế
Fulbright)
Điểm đột phá của quá trình Đổi mới đã được Đảng ta lựa chọn là đổi mới
chính
sách đất đai trong kinh tế nông nghiệp: đất sản xuất nông nghiệp từ hợp tác
xã, tập
đoàn sản xuất được giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.
Điểm đột
phá này đã đưa nước ta từ tình trạng thiếu lương thực trở thành nước thuộc
nhóm 3
nước xuất khẩu gạo hàng đầu thế giới. Thành công bước đầu này đã chứng
minh tính
đúng đắn của chủ trương Đổi mới của Đảng ta. Việc lựa chọn điểm đột phá
như vậy
đã thể hiện sự tính toán toàn diện từ lý luận tới thực tiễn. Đất nước ta là nước
nông
nghiệp, vậy cần lựa chọn điểm đột phá trong khu vực kinh tế nông nghiệp; đất
đai là
tư liệu sản xuất nông nghiệp, vậy cần lựa chọn điểm đột phá là chính sách đất
đai.
12
Sau 20 năm đổi mới, kinh tế nông nghiệp nước ta đã phát triển tốt trong nền
kinh tế hàng hoá, hàng loạt nông sản, thuỷ sản nước ta đã chiếm vị trí cao
trong
xuất khẩu trên thế giới. Hiện nay, đất nước ta đang trong giai đoạn đẩy mạnh
công
nghiệp hoá, hiện đại hoá. Kết quả lao động của toàn dân tộc trong giai đoạn
này sẽ

quyết định việc đất nước có trở thành nước công nghiệp vào năm 2020 hay
không.
Sự nghiệp Tiếp tục đổi mới trong giai đoạn này đòi hỏi Đảng ta, nhân dân ta
lựa
chọn điểm đột phá mới, chính sách mới để tạo bước nhẩy mới trong quá trình
chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ đất nước nông nghiệp thành đất nước công
nghiệp
(có người đề nghị nên gọi là Đổi mới lần II). Để chủ đạo quá trình đầu tư làm
chuyển dịch cơ cấu kinh tế, Nhà nước cần chủ đạo 3 thị trường nguồn lực đầu
vào
của nền kinh tế, đó là thị trường bất động sản (đất đai và tài sản gắn liền với
đất),
thị trường lao động và thị trường vốn. Như vậy, cần tìm động lực cho 3 thị
trường
nguồn lực đầu vào này và tìm mối liên hệ để tạo sự đồng bộ giữa 3 thị trường
đó.
Đường lối của Đảng ta về đầu tư phát triển là phát huy nội lực như một nhân
tố
quyết định, đồng thời coi trọng các nguồn ngoại lực nhằm tạo ra sức mạnh
tổng
hợp để phát triển đất nước nhanh và bền vững. Đất đai và lao động là 2 nguồn
13
hoàn toàn từ nội lực, vốn là nguồn lực chưa nhìn thấy rõ tính chủ động từ nội
lực,
nhiều người còn nghĩ trong nước không thể có vốn lớn mà phải trông chờ vào
vốn
đầu tư từ nước ngoài. Đến nay, một luận thuyết được nhiều người chú ý đã
chứng
minh rằng các nước đang phát triển có thể tự đầu tư công nghiệp hoá bằng
nguồn

vốn trong nước đang tiềm ẩn trong bất động sản. Nếu khơi dậy được kênh lưu
thông giữa thị trường bất động sản (vốn tiềm ẩn) với thị trường vốn (vốn hoạt
động) thì sẽ chuyển được vốn ở dạng "thế năng" sang vốn ở dạng "động
năng" để
có được nguồn vốn đầu tư lớn từ nội lực. Việc "đánh thức" vốn tiềm năng của
bất
động sản chính là tạo cơ chế thật hợp lý để người có bất động sản thực hiện
các
quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản. Nếu làm tốt cơ chế này
thì
chúng ta sẽ có vốn cũng là nguồn chủ động từ nội lực. Đến đây, có thể hình
dung
được điểm đột phá về kinh tế trong giai đoạn Tiếp tục đổi mới hay Đổi mới
lần II
phải là chính sách đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế phi nông nghiệp tập
trung
vào khơi dậy vốn tiềm ẩn trong bất động sản để tạo vốn hoạt động trong đầu
tư
công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
Quá trình nhận thức của chúng ta về đất đai và bất động sản trong tiến trình
14
đổi mới quả là vất vả. Giai đoạn 1986 - 1992, mới chỉ đổi mới được chế độ sử
dụng đất sản xuất nông nghiệp dựa trên chính sách giao đất cho hộ gia đình,
cá
nhân trực tiếp sản xuất để sử dụng ổn định lâu dài trong quán tính của tư duy
bao
cấp. Giai đoạn 1993 - 2003, trong vài năm đầu trọng tâm đổi mới chính sách
đất
đai vẫn chỉ tập trung chủ yếu vào kiến tạo nền sản xuất hàng hoá trong nông
nghiệp trên cơ sở Nhà nước trao cho người sử dụng đất sản xuất nông nghiệp,

đất ở
5 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và xác định
đất có
giá do Nhà nước quy định (Luật Đất đai 1993). Báo cáo chính trị tại Đại hội
Đảng
khoá VIII (1996) đã quyết định chủ trương phát triển thị trường bất động sản
với
nội dung chủ yếu là quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản; thực
hiện
đúng Luật Đất đai và hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai; xác định đúng
giá
đất trong giao đất, cho thuê đất; khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những
tiêu
cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất; chǎm lo giải quyết vấn đề nhà ở
cho
nhân dân; phát triển các doanh nghiệp nhà nước và khuyến khích các thành
phần
kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của
Nhà
15
nước. Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khoá IX (2001) đã quyết định chủ
trương
về thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu là hình thành và phát triển thị
trường bất động sản theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất
động sản cho người nước ngoài tham gia đầu tư. Chủ trương đã có điều chỉnh
nhằm tạo vốn phát triển hàng hoá bất động sản từ ngoại lực. Dấu mốc đổi mới
quan trọng về thị trường bất động sản là Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày
12/3/2003
của Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành TƯ Đảng khoá IX về tiếp tục đổi
mới

chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện
đại
hoá đất nước. Nghị quyết đã quyết định nhiều nội dung đổi mới, trong đó có
nội
dung quan trọng là đất đai không chỉ là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc
biệt, mà còn là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước. Chủ trương đã
tìm
thấy nguồn vốn đầu tư từ nội lực đang tiềm ẩn trong đất đai và bất động sản.
Luật
Đất đai năm 2003 đã quyết định áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất
trên
thị trường trong điều kiện bình thường và đã đưa ra hệ thống chính sách đất
đai
nhằm đẩy mạnh quá trình đầu tư phát triển kinh tế phi nông nghiệp, đồng thời
bảo
đảm đời sống, việc làm cho người sản xuất nông nghiệp bị thu hồi đất.
Thị trường bất động sản nước ta hiện nay được nhiều người cho là đang ở
16