Xây dựng chiến lược đầu tư bất động sản giai đoạn từ 2012 đến 2020 tại công ty cổ phần địa ốc mb (mbland

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu độc lập của tôi. Số liệu
được nêu trong luận văn là trung thực và có trích nguồn. Kết quả nghiên cứu
trong luận văn là trung thực và chưa được cơng bố trong bất kỳ cơng trình
nghiên cứu nào khác.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Ninh Quang Ngọc


MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG, BIỂU VÀ HÌNH VẼ
CHƯƠNG 1. MỞ ĐẦU.......................................................................................I
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ
BẤT ĐỘNG SẢN...............................................................................................9
2.1. Chiến lược đầu tư................................................................................................9
2.1.1.Khái niệm chiến lược 9
2.1.2. Vai trò, phân loại chiến lược

11

2.1.3. Quy trình xây dựng chiến lược

15

2.1.4. Công cụ xây dựng chiến lược

24

2.2. Chiến lược đầu tư bất động sản..........................................................................31
2.2.1 Bất động sản, đầu tư bất động sản 31
2.2.2. Khái niệm chiến lược đầu tư BĐS 35
2.2.3 Đặc điểm của chiến lược đầu tư bất động sản.

36

2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến xây dựng chiến lược đầu tư BĐS.......................37
2.3.1. Nhân tố khách quan 37
2.3.2. Nhân tố chủ quan

38

CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC MB GIAI ĐOẠN 2012 - 2020 39
3.1. Giới thiệu về công ty cổ phần địa ốc MB............................................................39
3.2. Thực trạng quá trình xây dựng chiến lược của cơng ty cổ phần địa ốc MB..........42
3.2.1. Mục tiêu - Định hướng của MBLand đến năm 2020
3.2.2. Phân tích mơi trường bên ngồi

48

3.2.3.Phân tích môi trường bên trong

81

43

3.2.4. Lập chiến lược đầu tư bất động sản của Công ty MBLand đến năm2020
86

3.3. Đánh giá q trình xây dựng chiến lược của cơng ty đến 2020............................98


CHƯƠNG 4: CÁC ĐỊNH HƯỚNG CƠ BẢN VÀ GIẢI PHÁP XÂY DỰNG
CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TỪ 2012 ĐẾN 2020 TẠI CÔNG TY
CỔ PHẦN ĐỊA ỐC MB (MBLAND)...............................................................100
4.1. Các định hướng cơ bản để hoàn thiện việc xây dựng chiến lược đầu tư bất động
sản..........................................................................................................................100
4.1.1 Tăng cường tính hiệu quả của công tác dự báo thị trường bất động sản 100
4.1.2 Tập trung phát phát triển dự án BĐS

100

4.1.3. Xây dựng chiến lược tập trung khai thác đầu tư bất động sản BĐS

101

4.1.4. Xây dựng chiến lược phát triển thị trường 101
4.1.5. Xây dựng chiến lược nâng cao năng lực cạnh tranh

101

4.1.6. Xây dựng chiến lược liên doanh liên kết 102
4.2. Giải pháp hoàn thiện việc xây dựng chiến lược đầu tư bất động sản......102
4.2.1. Giải pháp về cơ cấu bộ máy tổ chức

102

4.2.2. Giải pháp về Marketing 103
4.2.3. Giải pháp xây dựng thương hiệu.

4.2.4. Giải pháp nguồn nhân lực

104

105

4.2.5. Giải pháp về tài chính. 106
KẾT LUẬN....................................................................................................107
TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................................108


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

MBLAND

: Công ty Cổ phần Địa ốc MB

TTTM

: Trung tâm thương mại

CC

: Chung cư

CBRE

: Công ty Bất động sản CBRE

GS

: Giáo sư

HCM

: Hồ Chí Minh

HN

: Hà Nội

KS

: Khách sạn

WTTC

: Hội đồng Du lịch và Lữ hành thế giới

IHG

: Inter Contineutal Hotels Group


DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH VẼ
Bảng 2.1: Ma trận cơ hội – nguy cơ / điểm mạnh - điểm yếu (SWOT)...................27
Bảng 2.2: Ma trận chiến lược chính..........................................................................28

Bảng 2.3: Ma trận QSPM..........................................................................................29
Bảng 3.1: Tốc độ tăng trưởng GDP của một số nước Châu Á.................................49
Bảng 3.2 : Tổng quan tình hình kinh tế Việt Nam các năm gần đây và dự kiến năm
2011...........................................................................................................................50
Bảng 3.3. Kịch bản cho nền kinh tế Việt Nam năm 2012........................................52
Bảng 3.4: Tóm tắt đánh giá tác động của môi trường kinh tế đến đầu tư bất động sản
BĐS...........................................................................................................................55
Bảng 3.5. Tóm tắt các yếu tố về chính sách tác động đến đầu tư bất động sản bất
động sản (BĐS).........................................................................................................57
Bảng 3.6: Tác động của môi trường xã hội...............................................................67
Bảng 3.7. Ma trận đánh giá mơi trường bên ngồi của MBland.............................79
Bảng 3.8: hiện trạng về số lượng lao động của MBLand.........................................84
Bảng 3.9: Phân tích SWOT tại MBLand..................................................................88
Bảng 3.10: Phân tích SWOT cho phân khúc thị trường nhà ở..................................92
Bảng 3.11: Phân tích SWOT cho phân khúc thị trường bán lẻ.................................94
Bảng 3.12: Phân tích SWOT cho phân khúc Thị trường Văn phịng.......................96
Bảng 3.13: Phân tích SWOT cho phân khúc Thị trường khách sạn.........................97
Biểu đồ 3. 1: Tăng trưởng GDP (dự báo năm 2011)................................................51
Biểu đồ 3.2: Thu nhập bình quân đầu người.............................................................53
Biểu đồ 3.3: Diễn biến tình hình lạm phát từ năm 2000 đến 2008...........................54
Biểu đồ 3.4: FDI cam kết vào Việt Nam từ năm 2001 đến 06 tháng đầu năm 2010....54
Biểu đồ 3.5: Thành phần dân cư...............................................................................63
Biểu đồ 3.6: Tốc độ tăng trưởng thành thị và nông thôn..........................................64
Biểu đồ 3.7: Dân số thành thị cả nước – Hà Nội – Thành phố Hồ Chí Minh...........64
Hình 2-1: Mơ hình năm tác lực cạnh tranh của Michael Porter..............................21
Hình 2-2: Tiến trình xây dựng ma trận EFE...........................................................25
Hình 2-3: Tiến trình xây dựng ma trận IFE.............................................................26
Hình 3.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức MBLand.................................................................83

i

TÓM TẮT LUẬN VĂN
Sự kiện trở thành thành viên thứ 150 của Tổ chức Thương mại thế giới
(WTO) đã mở ra những cơ hội cũng như nhiều thách thức vô cùng to lớn đối với
nền kinh tế Việt Nam nói chung, cũng như trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh bất
động sản nói riêng. Luận văn có nội dung chính là xây dựng quy trình hoạch định
chiến lược đầu tư BĐS của MBLand trên cơ sở phân tích và đánh giá các yếu tố môi
trường bên trong và bên ngoài ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư và kinh doanh BĐS
của Cơng ty, từ đó rút ra được những điểm mạnh, điểm yếu, những cơ hội và nguy
cơ. Bằng cách sử dụng các công cụ xây dựng chiến lược như ma trận SWOT, IFE,
EFE... để hình thành và lựa chọn các chiến lược đầu tư tối ưu nhằm phát huy các thế
mạnh để tận dụng các cơ hội cũng như hạn chế các nguy cơ, khắc phục các điểm
yếu…
Luận văn “Xây dựng chiến lược đầu tư bất động sản giai đoạn từ 2012
đến 2020 tại công ty Cổ phần địa ốc MB (MBLand)” gồm các các chương sau:
Chương 1: Mở đầu.
Chương 2: Cơ sở lý luận về xây dựng chiến lược đầu tư bất động sản.
Chương 3: Thực trạng xây dựng chiến lược đầu tư bất động sản tại Công ty
Cổ phần Địa ốc MB.
Chương 4: Các định hướng cơ bản và giải pháp xây dựng chiến lược đầu tư
bất động sản giai đoạn từ 2012 đến 2020 tại Công ty Cổ phần Địa ốc MB.
Kết luận.


ii

CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU
Tác giả đã khái quát về tổng quan tình hình nghiên cứu thị trường BĐS
ngồi nước, việt nam, tình hình nghiên cứu về chiến lược.

CHƯƠNG 2 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ XÂY DỰNG
CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
Cơ sở lý luận về xây dựng chiến lược đầu tư bất động sản, tác giả đã dẫn
chứng các khái niệm về chiến lược, vai trò của chiến lược như vai trò hoạch định,
vai trò dự báo hay vai trò điều khiển và được phân loại cụ thể.Từ đó thấy được mợt
quy trình xây dựng chiến lược

Phân tích và dự
báo về mơi trưịng
kinh doanh bên
ngồi

Đánh giá và phán
đốn đúng mơi
trường bên trong
của doanh nghiệp

Tổng hợp kết quả phân
tích và dự báo về mơi
trường kinh doanh bên
ngồi

Tổng hợp kết quả phân
tích và dự báo về mơi
trường kinh doanh bên
ngồi

Hình
thành

(các)
phương
án chiến
lược

Quyết
định
chiến
lược tối
ưu phù
hợp với
phương
pháp sử
dụng

Xác
định các
nhiệm
vụ
nhằm
thực
hiện
chiến
lược lựa
chọn

Tổng hợp kết quả phân
tích và dự báo về mơi
trường kinh doanh bên
ngồi

Phân tích và đánh giá mơi trường bên ngồi
+ Mơi trường vĩ mơ: yếu tố kinh tế, yếu tố luật pháp và chính trị, yếu
tố xã hội ,những yếu tố tự nhiên,yếu tố công nghệ và kỹ thuật, yếu tố quốc tế
+ Môi trường vi mô: Sự cạnh tranh giữa các công ty đang hoạt động trong
ngành, sự cạnh tranh của các đối thủ tiềm năng. Sự cạnh tranh của các công ty sản
xuất sản phẩm thay thế, sức ép của nhà cung cấp và sức ép từ phía khách hàng


iii

Phân tích và đánh giá mơi trường bên trong: Nguồn nhân lực, tài
chính và hoạt động quản trị
Các cơng cụ xây dựng chiến lược gồm: Ma trận đánh giá các yếu tố mơi
trường bên ngồi (EFE – External Factors Environment),Ma trận đánh giá môi
trường bên trong (IFE – Internal Factors Environment), Ma trận SWOT và Ma
trận chiến lược chính.
Trước khi tiếp cận đến chương 3 tác giả cũng đã trình bày về khái niệm bất
đợng sản: là q trình bỏ vốn để phát triển các loại BĐS với mục đích thu được
những lợi ích lớn hơn trong tương lai dưới dạng giá trị (thu nhập hoặc lợi nhuận),
Chiến lược đầu tư bất động sản là: Chiến lược là những phương tiện để đạt tới
những mục tiêu dài hạn, và có thể gồm có sự phát triển về địa lý, đa dạng hóa hoạt
động, sở hữu hóa, phát triển sản phẩm, thâm nhập thị trường, cắt giảm chi tiêu,
thanh lý và liên doanh và các đặc điểm của chiến lược gồm: Tính tồn cục nghĩa là
mang tính tồn diện và hệ thống, chiến lược phải có tầm nhìn xa, bao qt, tính
cạnh tranh, tính rủi ro, tính chuyên nghiệp, sáng tạo và tính tương đối.

CHƯƠNG 3:THỰC TRẠNG XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC
ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN
ĐỊA ỐC MB GIAI ĐOẠN 2012 - 2020

3.1. Giới thiệu về công ty cổ phần địa ốc MB
Tên công ty

: Công ty Cổ phần Địa ốc MB

Tên tiếng Anh

: MB Real Estate Stock Company.

Tên viết tắt

: MBLand

Địa chỉ trụ sở chính: Số 6 - 8 Chùa Bộc, Quận Đống Đa, TP. Hà Nội.

Logo:


iv

Công ty Cổ phần Địa ốc MB (MBLand) là công ty BĐS được thành lập năm
2008 bởi hai cổ đông sáng lập là Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB) và Tổng công
ty trực thăng Việt Nam (VNH). Số vốn điều lệ hiện nay là 654 tỷ đồng. MBLand trở
thành công ty con thuộc hệ thống ngân hàng MB.

3.2. Thực trạng q trình xây dựng chiến lược của cơng ty cổ phần địa ốc
MB.
Trên cơ sở nhiệm vụ và sứ mạng của cơng ty đã được xác định, q trình
xây dựng chiến lược của công ty MBLand được thực hiện theo quy trình sau gồm 4
bước sau:

Sơ đồ:

- Bước đầu MBLand đã xác định được mục tiêu tiếp đó
- Tổng hợp kết quả phân tích và dự báo về mơi trường bên ngồi gồm mơi
trường vĩ mơ và mơi trường ngành sẽ chỉ ra các cơ hội hay thách thức tác động đến
lĩnh vực đầu tư bất động sản bất động sản nói chung. Phân tích cung cầu các phân
khúc trong môi trường ngành sẽ xác định được xu hướng/dự báo của thị trường
tương lai từ đó định hướng sản phẩm của cơng ty.
- Phân tích dự đốn mơi trường bên trong doanh nghiệp nhằm chỉ ra các
điểm mạnh, điểm yếu của MBLand và đánh giá mức độ ảnh hưởng của nó đến việc
đầu tư bất động sản như thế nào. Trong phần này sẽ đi sâu phân tích năng lực cốt lõi
và lợi thế cạnh tranh (hiện có hoặc sẽ có) của MBLand dựa trên mơ hình chuỗi giá
trị đầu tư bất động sản BĐS từ đó tìm ra cách thức xây dựng lợi thế cạnh tranh cho
MBLand.


v

- Lập chiến lược trên cơ sở đánh giá lại các mục tiêu, triết lý kinh doanh
cũng như quan điểm của lãnh đạo doanh nghiệp, từ đó cụ thể hố các mục tiêu chiến
lược thành các chương trình, phương án, dự án.
Các công cụ phân tích đánh giá chiến lược:
Ma trận đánh giá mơi trường bên ngồi
Từ những phân tích, tổng hợp nêu trên, tác giả lập danh mục các yếu tố có
vai trị quyết định tới sự thành cơng của MBland, kết hợp tham khảo ý kiến của các
trưởng phòng ban MBland, các chuyên gia trong ngành.
Nhận xét: Tổng số điểm quan trọng của MBLand là 2,85 cho ta thấy các
chiến lược MBland vận dụng cơ hội hiện có cũng như tối thiểu hóa những nguy
cơ có thể có mối đe dọa bên ngồi ở mức trên trung bình. MBland cần phải
nghiên cứu một số kênh huy động vốn khác và có những chiến lược phù hợp để

đem lại ưu thế cạnh tranh cho MBland trong tương lai.
Công tác lập chiến lược đầu tư bất động sản của Công ty MBLand đến năm2020
Bước 1: Trên cơ sở sứ mệnh, tầm nhìn và phân tích mơi trường bên ngồi
(OT) và bên trong (SW) để xác định mục tiêu cho giai đoạn 2012-2020.
Bước 2: Từ mục tiêu và phân tích SWOT sẽ xác định các chiến lược phù
hợp/tối ưu
Phân tích SWOT được dựa trên các điểm mạnh điểm yếu của công ty và các
cơ hội thách thức từ bên ngoài mang lại. Chi tiết từng điểm mạnh điểm yếu và cơ
hội thách thức đã trình bày ở trên. Với mục đích phân tích SWOT để xác định chiến
lược đầu tư bất động sản bất động sản của công ty MBLand, bảng ma trận SWOT
dưới đây sẽ tổng kết lại những điểm mạnh và điểm yếu cơ bản nhất cũng như các cơ
hội và thách thức có tác động trực tiếp đến hoạt động đầu tư bất động sản bất động
sản của cơng ty.
Qua phân Phân tích SWOT tại MBLand tại các phân khúc thị trường
MBLand dựa trên điểm mạnh yếu của doanh nghiệp và các cơ hội thách thức trên
thị trường, MBLand đã chọn lựa phân khúc thị trường mục tiêu theo thứ tự ưu tiên
như sau:


vi

 Nhà ở (căn hộ để bán & nhà đất)
 Mặt bằng Bán lẻ cho thuê
 Văn phòng
 Khách sạn
Phân tích SWOT cho các phân khúc thị trường và các mục tiêu mà cơng ty
đã chọn để tìm ra chiến lược đầu tư bất động sản cho phân khúc đó.

3.3. Đánh giá q trình xây dựng chiến lược của cơng ty đến 2020
MBLand bắt đầu hoạt động trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có

những biến động rất lớn, do vậy quá trình xây dựng chiến lược của công ty mới
dừng lại ở mức độ đề ra những kế hoạch ngắn hạn nhằm đạt được những mục tiêu
trước mắt. Tuy nhiên, có thể đưa ra một số những đánh giá sơ bộ:
Điểm mạnh: Với quan điểm “Biết người biết ta, trăm trận trăm thắng“,
MBLand đã có những bước nghiên cứu, phân tích kỹ càng, khách quan những yếu
tố của mơi trường bên ngồi, như tình hình trong nước và quốc tế, môi trường đầu
tư, đối thủ cạnh tranh..., mặt khác, MBLand cũng có những đánh giá thấu đáo về nội
lực như khả năng tài chính, tình hình nhân sự... nhằm tiến tới đích đến trong tương
lai là xây dựng được một chiến lược đầu tư tổng thể mang tính bền vững hạn chế
được rủi ro, thực hiện được mục tiêu đề ra
Điểm yếu: Chưa thể đưa ra chiến lược đầu tư dài hạn cho giai đoạn 2012 2020 cũng chính là điểm yếu của cơng tác xây dựng chiến lược của MBLand, bởi lẽ
chiến lược đầu tư dài hạn là “kim chỉ nam”, là “sợi chỉ đỏ” xuyên suốt mọi hoạt
động của công ty.


vii

CHƯƠNG 4: CÁC ĐỊNH HƯỚNG CƠ BẢN
VÀ GIẢI PHÁP XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ
BẤT ĐỘNG SẢN TỪ 2012 ĐẾN 2020 TẠI CÔNG TY
CỔ PHẦN ĐỊA ỐC MB (MBLAND)
4.1. Các định hướng cơ bản để hoàn thiện việc xây dựng chiến lược đầu
tư bất động sản.
Trên cơ sở nghiên cứu về cơ hội thị trường bất động sản đang trên đà tăng
trưởng, nhu cầu về bất động sản cao cấp đang rất lớn. Định hướng xây dựng
chiến lược đầu tư bất động sản phải tạo ra một hướng đi riêng cho công ty. Việc
hoàn thiện phải đảm bảo mấy định hướng sau:
- Tăng cường tính hiệu quả của cơng tác dự báo thị trường BĐS
- Tập trung phát phát triển dự án BĐS
- Xây dựng chiến lược tập trung khai thác đầu tư BĐS

- Xây dựng chiến lược phát triển thị trường
- Xây dựng chiến lược nâng cao năng lực cạnh tranh
- Xây dựng chiến lược liên doanh liên kết

4.2.

Giải pháp hoàn thiện việc xây dựng chiến lược đầu tư bất

động sản.
4.2.1. Giải pháp về cơ cấu bộ máy tổ chức
Hoàn thiện cơ cấu bộ máy tổ chức của Mbland thông qua việc xây dựng và
áp dụng hệ thống quản lý chất lượng ISO 9001 trong công ty. Nâng cao hiệu quả
quản lý hơn nữa trên cơ sở phân cấp, phân quyền hợp lý, tạo điều kiện để cán bộ
công nhân viên phát huy được hết khả năng của mình.
Thành lập Phòng Marketing chịu sự quản lý trực tiếp từ Ban Giám đốc công
ty thực hiện các công việc, chức năng Marketing và chuyển Phòng Kinh doanh về
đúng chức năng kinh doanh của mình.
Thành lập cơng ty quản lý bất động sản hoạt động độc lập với
Mbland


viii

4.2.2. Giải pháp về Marketing
Bộ phận Marketing cần phối hợp với bộ phận Phát triển dự án nghiên cứu thị
hiếu, nhu cầu của khách hàng để đưa ra các sản phẩm bất động sản phù hợp.
Cơng tác chăm sóc khách hàng và dịch vụ hậu mãi đối với khách hàng sử
dụng các sản phẩm bất động sản của Mbland cần được chú trọng.

4.2.3. Giải pháp xây dựng thương hiệu.

- Xây dựng hình ảnh Mbland trên thị trường bất động sản bằng cách
đảm bảo chất lượng cao cấp tuyệt đối cho các sản phẩm bất động sản do
công ty thực hiện.
- Thường xuyên cải tiến giao diện và cập nhật mới thông tin về hoạt động
của công ty trên website.
- Xây dựng mối quan hệ tốt với cơ quan báo đài nhằm giải quyết kịp thời
các phản ánh, nhận thức, xuyên tạc không đúng về công ty.

4.2.4. Giải pháp nguồn nhân lực
Tuyển dụng thông qua các công ty quốc tế chuyên cung cấp nhân sự cao cấp,
đảm bảo được chất lượng.
Có chính sách đào tạo và phát triển nguồn nhân lực.

4.2.5. Giải pháp về tài chính.
Xây dựng kế hoạch sử dụng vốn định kỳ hàng quý, hàng tháng, hàng tuần
nhằm quản lý và sử dụng hiệu quả các dòng vốn.
Thực hiện chính sách kiểm sốt và quản lý chi phí hiệu quả, nâng cao khả
năng cạnh tranh.
Linh hoạt trong việc huy động các nguồn vốn để thực hiện các dự án.
Sử dụng hiệu quả nguồn vốn ứng trước của khách hàng. Triển khai thực hiện
dự án nhanh chóng, đúng tiến độ tránh tình dự án kéo dài phát sinh chi phí rất lớn,
mặc khác khi dự á đã hoàn tất đưa vào khai thác thì đem lại nguồn thu đáng kể.

KẾT LUẬN
TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

CHƯƠNG 1. MỞ ĐẦU

1. Sự cần thiết của luận văn
Nền kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn hội nhập và phát triển. Hàng loạt
những sự kiện nổi bật như Việt Nam gia nhập WTO vào cuối tháng 12/2006... đã có
những tác động mạnh mẽ, góp phần tạo cơ hội cho Việt Nam trở thành điểm đầu tư
hấp dẫn trong khu vực đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước, đặc biệt là trong
đầu tư bất động sản. Nhiều dự án đầu tư kinh doanh bất động sản vào thị trường
Việt Nam, với những loại hình đầu tư rất đa dạng như chung cư cao cấp, văn phòng
cao ốc cho thuê, khu trung tâm thương mại.... tạo ra động lực vô cùng lớn cho sự
phát triển nền kinh tế xã hội, và đã từng ngày làm thay đổi bộ mặt đơ thị Việt Nam.
Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia. Thị
trường bất động sản là một trong những thị trường nguồn lực đầu vào quan trọng
của hệ thống kinh tế quốc dân, có mối liên hệ trực tiếp với các thị trường nguồn lực
đầu khác như thị trường lao động, thị trường tài chính..., vì vậy, phát triển thị
trường bất động sản một cách lành mạnh có vai trị vừa góp phần phát triển kinh tế,
vừa góp phần ổn định xã hội.
Trong bối cảnh của nền kinh tế thị trường tồn cầu hóa như hiện
nay, phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh phù hợp với mơ hình
kinh tế - xã hội là một nhiệm vụ vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế đang trong
giai đoạn hội nhập của Việt Nam. Bất động sản là một lĩnh vực đầu tư rất đặc thù,
đòi hỏi những điều kiện đặc biệt như nguồn tài chính vững mạnh, khả năng huy
động vốn, mối quan hệ tốt với các cơ quan chức năng quản lý chuyên
ngành, định hướng cũng như là tầm nhìn dài hạn của lãnh đạo doanh
nghiệp. Hoạt động đầu tư bất động sản bất động sản mang tính chu kỳ, nên rủi ro
rất lớn, tuy nhiên đi kèm với rủi ro lớn chính là lợi nhuận rất hấp dẫn, do đó lĩnh
vực đầu tư bất động sản ngày càng thu hút các doanh nghiệp tham gia. Việt Nam
nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng đang trên đà phát triển nhanh, nhu cầu về
các sản phẩm bất động sản như nhà ở, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại,


2

khách sạn... là rất lớn, và đây cũng chính là cơ hội và cũng là thách thức lớn đối
với các doanh nghiệp đầu tư bất động sản. Đứng trước những cơ hội lớn để xây
dựng và phát triển đồng thời cũng phải đối mặt với nhiều nguy cơ tiềm ẩn, để tồn
tại và phát triển, các doanh nghiệp cần phải xây dựng cho mình những định
hướng, chiến lược đầu tư bất động sản phù hợp trên cơ sở nghiên cứu, phân tích
mơi trường đầu tư bất động sản bên ngồi, mơi trường bên trong của mình để có
thể tận dụng các cơ hội, giảm thiểu các nguy cơ từ môi trường kinh doanh,
cũng như phát huy các điểm mạnh và hạn chế các điểm yếu của doanh
nghiệp.
Từ đó cho thấy, đối với các doanh nghiệp đầu tư bất động sản quá trình xây dựng
chiến lược đầu tư bất động sản có ý nghĩa rất quan trọng, mang tính sống cịn, đảm
bảo cho doanh nghiệp chiếm được ưu thế trong cạnh tranh và phát triển được
thương hiệu của mình.
Chính vì những lý do đó mà tác giả đã chọn đề tài: “Xây dựng chiến lược
đầu tư bất động sản giai đoạn từ 2012 đến 2020 tại công ty Cổ phần địa ốc MB
(MBLand)” làm luận văn bảo vệ thạc sỹ của mình.
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu

Tình hình nghiên cứu thị trường BĐS ngồi nước
Các cơng trình nghiên cứu ngồi nước về thị trường BĐS được phân
theo hai nhóm chính: nhóm thứ nhất nghiên cứu có tính chất hàn lâm; nhóm
thứ hai có tính chất nghiên cứu chun sâu về thị trường BĐS.
Tác giả của các cơng trình này thuộc nhóm thứ nhất là các nhà nghiên
cứu ở các viện nghiên cứu, các trường đại học. Schmitz và cộng sự (2001)
nghiên cứu các công cụ cần thiết để đánh giá xu hướng và tìm hiểu các yếu tố
chính tác động đến thị trường BĐS.Trong ấn phẩm của mình, các tác giả đã
đề cập đến mơ hình phát triển thị trường BĐS khác nhau, tương ứng với mỗi
thị trường, các tác giả tiếp cận từ giới thiệu về mơ hình, hệ thống thơng tin về
BĐS trong từng mơ hình và cách thu thập thông tin; và việc ứng dụng các kỹ

3

thuật phân tích cơ bản về thị trường BĐS. Với cách tiếp cận sử dụng mơ hình
phân tích BĐS động (mơ hình Fisher - DiPasquake-Wheaton), Renaud và
cộng sự (1997) nghiên cứu về thị trường BĐS của Hồng Kông, một trong
những thị trường BĐS sôi động nhất thế giới. Các tác giả nghiên cứu sự vận
động của thị trường BĐS Hồng Kơng trong bối cảnh tồn cầu hố diễn ra
mạnh mẽ và với Hồng Kông là nền kinh tế mở. Các tác giả nhấn mạnh nghiên
cứu của họ không nhằm mục đích miêu tả thị trường BĐS Hồng Kơng, vì tất
cả các thông tin về thị trường BĐS Hồng Kông luôn sẵn có, và thị trường
BĐS rất đáng tin cậy, nếu so với các thị trường BĐS của các nước phát triển
khác.
Các cơng trình nghiên cứu thuộc nhóm hai có tính chất nghiên cứu
chuyên sâu về thị trường BĐS. Tác giả của các cơng trình nghiên cứu thuộc
nhóm này rất đa dạng, từ các nhà nghiên cứu ở các viện nghiên cứu hàn lâm,
đến các cơ quan quản lý nhà nước, các công ty kinh doanh BĐS, các nhà môi
giới BĐS, các công ty chuyên về nghiên cứu thị trường... Một số các cơng
trình nghiên cứu như: Đầu tư vào bất động sản (Investing in Real Estate) của
Gary W. Eldred (2009), cuốn Lập kế hoạch mua bất động sản (Plan Your
Estate) của Denis Clifford, Cora Jordan (2006); cuốn Cẩm nang chiến lược
đầu tư: Làm thế nào để am hiểu thị trường, các rủi ro, lợi ích và hành vi
(Guide to Investment Strategy: How to Understand Markets, Risk, Rewards,
and Behavior) của Peter Stanyer (2006). Xét về kết cấu, các cơng trình nghiên
cứu nhóm này khơng mang mang tính truyền thống, mà mang kết cấu của một
đề án nghiên cứu thị trường hay một kỹ thuật trên thị trường BĐS. Xét về
mục đích, các cơng trình nghiên cứu nhóm này mang tính nghiên cứu ứng
dụng, triển khai. Nhìn chung, các cơng trình nghiên cứu thị trường ngồi nước
cho dù thuộc nhóm có tính hàn lâm hay nhóm có tính ứng dụng đều chứa

đựng những nội dung kỹ thuật về thị trường.


4

Tình hình nghiên cứu về thị trường BĐS Việt Nam
Các cơng trình nghiên cứu về thị trường BĐS ở Việt Nam có thể phân
thành hai nhóm chính: nhóm thứ nhất là của các tác giả Việt Nam; nhóm thứ
hai là các nghiên cứu của tác giả nước ngoài về thị trường BĐS Việt Nam.
Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam (2003) tập trung nêu và phân tích
các khái niệm, đặc điểm, vai trị, cấu trúc và tính tất yếu phải tồn tại của thị
trường BĐS. Sau đó, các tác giả đã đi sâu nghiên cứu sự hình thành, các yếu
tố cũng như quá trình hoạt động, phát triển và các chủ trương, chính sách ở
tầm vĩ mơ về BĐS và thị trường BĐS của Việt Nam.
Lê Xuân Bá (2003) nghiên cứu thị trường BĐS qua một số vấn đề
mang tính phương pháp luận và qua khảo cứu kinh nghiệm quốc tế trong việc
hình thành và phát triển thị trường BĐS. Từ đó, các tác giả đã đi sâu phân tích
hai thị trường nhánh của thị trường BĐS ở Việt Nam đó là thị trường QSDĐ
và thị trường nhà ở. Trên cơ sở đó chỉ ra quan điểm, định hướng và nêu một
số giải pháp tiếp tục phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam.
Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) đã xây dựng một giáo
trình về thị trường BĐS. Giáo trình này tóm lược những kiến thức cơ bản về
thị trường BĐS, chính sách pháp luật của thị trường này. Các tác giả cũng đã
nêu lên thực trạng của thị trường BĐS ở một số nước và ở Việt Nam; trong đó
cũng xem xét khá kỹ về định giá BĐS, đăng kí, thơng tin và kinh doanh BĐS.
Hồng Văn Cường và cộng sự (2006) ngoài việc nêu rõ khái niệm, đặc
điểm của BĐS, thị trường BĐS và vai trò của thị trường này trong nền kinh tế
quốc dân; và cũng đi vào phân tích quan hệ cung - cầu BĐS, vai trò quản lý của
Nhà nước đối với thị trường này; đồng thời nêu lên kinh nghiệm của một số
nước trên thế giới trong việc quản lý, phát triển thị trường BĐS. Từ đó các tác

giả cũng đề xuất định hướng, giải pháp phát triển thị trường BĐS ở nước ta.


5

Đàm Văn Nhuệ (2006) xem xét các công cụ điều tiết vĩ mô, đặc biệt là
thuế trong lĩnh vực đất đai, nhằm để quản lý và điều tiết đối với thị trường
này. Tác giả cũng đã nêu lên sự hình thành và phát triển thị trường BĐS ở
Việt Nam.
Thời gian gần đây, các cơng trình nghiên cứu ngồi nước về thị trường
BĐS ở Việt Nam cũng đã xuất hiện, cả ở tầm vi mô và vĩ mô. Ở tầm vĩ mơ có
các cơng trình nghiên cứu các chính sách của Việt Nam trong việc thực thi
các nguyên tắc của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) hay thực hiện các
hiệp định song phương và đa phương khác. Trong các chính sách thực thi của
Việt Nam bao gồm các nội dung về BĐS. Trong số các cơng trình nghiên cứu
phải kể đến cuốn Cẩm nang về thay đổi chính sách thương mại của Việt Nam
của Trung tâm nghiên cứu pháp luật và thương mại Philips Fox phối hợp với
Hội đồng Thương mại Hoa Kỳ - Việt Nam (2005). Cuốn sách này đánh giá
một loạt những yếu kém về thể chế liên quan đến giao dịch BĐS ở Việt Nam.
Ở tầm vi mơ, các cơng ty BĐS nước ngồi tiến hành nghiên cứu thăm
dò thị trường BĐS ở Việt Nam trên các giác độ: chính sách; nhu cầu người
tiêu dùng; khả năng thanh khoản; sở thích về nơi ở; nhu cầu văn phịng...
Ngày 23/8/2008, Cơng ty CB Richard Ellis - một tập đồn BĐS lớn ở Mỹ và
đã thành lập cơng ty BĐS ở Việt Nam, đã đưa ra một báo cáo có tiêu đề “Hà
Nội mở rộng: Cơ hội và Thách thức”, phân tích tồn diện và có cách nhìn sâu
về tình hình thị trường BĐS, chủ yếu là nhà ở, văn phịng và khu cơng nghiệp
(KCN) của Hà Nội mới.
Như vậy, các cơng trình nghiên cứu về thị trường BĐS ở Việt Nam
hoặc quá nghiên cứu chung chung về thể chế, hoặc quá đi chi tiết vào thị
trường. Các công trình đó chưa cập nhật những tư tưởng chủ đạo của các luật

hiện hành và các dự thảo luật sắp tới điều chỉnh hoạt động của thị trường BĐS


6

Việt Nam. Chính vì lẽ đó, một cơng trình nghiên cứu có tính xun suốt, cập
nhật và tổng hợp về thị trường BĐS Việt Nam hiện nay là cần thiết.
Tình hình nghiên cứu về chiến lược
Nhà kinh tế học M.E.Potter (sinh năm 1947 - giáo sư chiến lược hàng
đầu tại Trường Kinh doanh Harvard) đã viết :
"Môi trường hãng hoạt động trong một ngành nào đó đều có chiến
lược cạnh tranh của mình, dù là cơng khai hay ngầm định. Chiến lược này có thể
được xây dựng cơng khai thơng qua một q trình kế hoạch hóa hoặc có thể phát
triển một cách ngấm ngầm thông qua hoạt động của các phòng ban chức năng
trong hãng. [18, Tr. 45]
Theo Michael Porter:
“Chiến lược kinh doanh để đương đầu với cạnh tranh là sự kết hợp
giữa những mục tiêu cần đạt tới và những phương tiện mà doanh nghiệp cần
tìm để đạt tới mục tiêu.
Nếu để họ tự xoay xở, mỗi phòng ban chức năng chắc chắn sẽ đi theo
những con đường khác nhau phù hợp với phương thức và động lực nghề
nghiệp của họ. Tuy nhiên, hiếm khi tổng của những cách tiếp cận bộ phận đó
lại trở thành một chiến lược tối ưu"). [20, Tr.11]
Nếu một nhà kinh doanh không nhận biết được những thay đổi của thị
trường để đề ra được chiến lược khai thác thích hợp thì rất dễ bị thất bại trong
cạnh tranh và bị loại khỏi thương trường. Vậy thế nào là chiến lược và chiến
lược kinh doanh. M.E.Porter đã viết: "Nói một cách cơ đọng, xây dựng một
chiến lược cạnh tranh chính là xây dựng một mơ hình tổng thể về việc hàng sẽ
cạnh tranh như thế nào, mục tiêu của hãng nên làm gì, và những chính sách
nào cần có đề thực hiện những mục tiêu đó" [20, Tr. 15]. Để xây dựng chiến

lược thị trường cần phải đánh giá đúng thực lực của doanh nghiệp và sự vận
động của thương trường. Các nhà kinh tế học đã chỉ ra 2 giới hạn để làm tiêu


7

chuẩn xây dựng chiến lược thị trường, đó là: giới hạn nội tại và giới hạn bên
ngồi. Có thể điểm qua một số quan điểm đang được chú ý về khái niệm này:
- Afred Chandler (1918 – 2007; giáo sư lịch sử kinh doanh tại
Trường Kinh doanh Harvard và Đại học Johns Hopkins) định nghĩa: Chiến
lược là tiến trình xác định các mục tiêu cơ bản dài hạn của một tổ chức,
đồng thời lựa chọn cách thức hoặc tiến trình hành động và phân bổ các tài
nguyên thiết yếu để thực hiện các mục tiêu đó. [5, Tr. 13]
- Theo James B. Quinn: Chiến lược là một dạng thức hoặc một kế
hoạch phối hợp các mục tiêu chính, các chính sách và các trình tự hành
động thành một tổng thể kết dính lại với nhau. [22, Tr. 253]
- Theo William J. Glueck: Chiến lược là một kế hoạch mang tính thống
nhất, tính tồn diện và tính phối hợp, đuợc thiết kế để đảm bảo rằng các mục
tiêu cơ bản của công ty sẽ được thực hiện. [10, Tr. 180]
- Theo Tập đồn Tư vấn Boston (Boston Consulting Group - BCG,
cơng ty tư vấn toàn cầu và cố vấn hàng đầu thế giới về chiến lược kinh
doanh): Chiến lược kinh doanh là những xác định sự phân bổ nguồn lực sẵn
có với mục đích làm thay đổi thế cân bằng cạnh tranh và chuyển lợi thế về
phía mình. [2, Tr. 25]
3. Mục đích nghiên cứu:
Nghiên cứu cơ sở lý luận về quy trình xây dựng chiến lược đầu tư bất động
sản, đánh giá khả năng, cơ hội và thách thức, từ đó đưa ra những giải pháp xây
dựng phương án chiến lược đầu tư bất động sản tại Công ty Cổ phần Địa ốc MB
(MBLand).
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

Cách thức và quy trình xây dựng chiến lược đầu tư bất động sản của Công ty Cổ
phần Địa ốc MB (MBLand) trong giai đoạn từ 2012 đến 2020.