Thực trạng công tác lập dự án tại Công ty cổ phần đầu tư và Thương mại thủ đô

Chương I:
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU
TƯ VÀ THƯƠNG MẠI THỦ ĐÔ
1.1Khái quát chung về công ty
1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển.
• Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THƯƠNG MẠI THỦ
ĐÔ
• Tên giao dịch: THU DO INVESTMENT AND TRANDING
• JOINT STOCK COMPANY
• Tên viết tắt: TDT.,JSC
• Địa chỉ trụ sở chính: số 07 Hoàng Quốc Việt, phường Nghĩa Đô, quận
Cầu Giấy, thành phố Hà Nội
• Công ty được thành lập ngày 23 tháng 12 năm 2004
• Mã số đăng kí kinh doanh: 0103006289
• Đăng kí thay đổi 5 lần: ngày 02 tháng 02 năm 2010
• Mã số doanh nghiệp: 0101530595
• Năm 2004 Công ty chưa đi vào hoạt động tháng 5 năm 2005 công ty
chính thức hoạt động
• Người đại diện theo pháp luật của công ty: Ông Đỗ Đức Đạt – Giám Đốc
công ty.
• Hình thức góp vốn: công ty được hình thành từ cổ phần của các cổ công
sáng lập.
- Vốn điều lệ ban đầu 30 tỷ đồng.
- Số tài khoản: 421101001269 tại Ngân Hàng Công Thương, chi nhánh
quận Cầu Giấy
** Qua quá trình nghiên cứu kỹ lưỡng thị trường công ty cổ phần đầu tư và
thương mại Thủ Đô chính thức ra đời.Với các ngành nghề kinh doanh:
1
- Kinh doanh đầu tư trong lĩnh vực bất động sản;
- Thiết kế quy hoạch tổng mặt bằng, kiến trúc, nội ngoại thất đối với công trình
xây dựng dân dụng, công nghiệp, kỹ thuật hạ tầng đô thị, khu đô thị, khu nhà ở,

khu chế xuất, khu công nghệ cao;
- Thiết kế xây dựng công trình điện : Đường dây và trạm biến áp từ 35 KV trở
xuống và hệ thống điều khiển điện công trình xây dựng;
- Thiết kế công trình giao thông, thiết kế cầu cấp III, đường cấp II ;
- Thiết kế kết cấu công trình dân dụng,công nghiệp ;
- Thiết kế công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị;
- Xây dựng dân dụng, công nghiệp, hạ tầng cơ sơ và các công trình giao thông,
thuỷ lợi;
- Xây dựng lắp đặt hệ thống cấp thoát nước ;
- Giáo dục đào tạo các cấp: mầm non, tiểu học, trung học cơ sở, đào tạo nghề,
lao động kỹ thuật, lao động phổ thông, lao động xuất khẩu;
- Đầu tư xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng, nhà chung cư cao tầng, văn
phòng và nhà ở khách sạn, khu đô thị, trung tâm thương mại, siêu thị, khu công
nghiệp;
- Buôn bán máy móc, vật tư, thiết bị công nghiệp, giao thông thuỷ lợi, hàng nội
thất, ngoại thất, đồ gỗ gia dụng, vật liệu xây dựng, thiết bị văn phòng, thiết bị
điện, điện tử, điện lạnh, tin học,viễn thông;
- In và các dịch vụ liên quan đến in;
- Xuất nhập khẩu các sản phẩm kinh doanh của công ty;
- Giám sát thi công loại công trình dân dụng và công nghiệp lĩnh vực chuyên
môn xây dựng và hoàn thiện;
- Giám sát thi công loại công trình cấp thoát nước và xử lý chất thải, lĩnh vực
chuyên môn giám sát xây dựng và hoàn thiện, lắp đặt thiết bị cấp thoát nước;
- Kinh doanh quản lý khai thác bến bãi đỗ xe;
- Trang trí nội, ngoại thất;
- Tư vấn đầu tư (không bao gồm tư vấn pháp luật và tài chính);
2
- Tư vấn lập hồ sơ mời thầu, tư vấn đấu thầu, tư vấn thẩm định công trình, tư
vấn dự án, quản lý dự án đầu tư xây dựng (không bao gồm dịch vụ thiết kế công
trình);

- Sản xuất mua bán vật liệu xây dựng, hàng trang trí nội, ngoại thất;
- Đại lý mua, bán, ký gửi hàng hoá, bán vé máy bay;
- Quảng cáo thương mại ;
- Quảng cáo và các dịch vụ liên quan đến quảng cáo;
- Đào tạo ngoại ngữ tin học, hàn điện hàn hơi, cơ khí, sữa chữa ô tô, xe máy
(doanh nghiệp chỉ hoạt động sau khi được cơ quan có thẩm quyền cho phép )
• Phạm vi kinh doanh và hoạt động.
- Công ty được phép lập kế hoạch và tham gia vào tất cả các hoạt động kinh doanh
theo quy định của Giấy chứng nhận Đăng ký kinh doanh và Điều lệ này tiến hành tất
cả các biện pháp khác có ích hoặc thích hợp để đạt được các mục tiêu của Công ty.
- Công ty có thể tiến hành bất kỳ hình thức kinh doanh theo các ngành nghề
trong đăng ký kinh doanh, liên doanh liên kết mà pháp luật không cấm nếu Hội
đồng quản trị xét thấy có lợi nhất cho Công ty
.
• Hình thức hoạt động:
+ Công ty được phép lập kế hoạch và tiến hành các hoạt động kinh doanh theo
quy định của giấy chứng nhận dăng kí kinh doanh và điều lệ phù hợp với quy
định của pháp luật và thực hiện các biện pháp thích hợp để đạt được mục tiêu
của công ty.
+ Công ty có thể thay đổi hình thức và mục tiêu chức năng sản xuất kinh
doanh, vốn điều lệ và các nội dung khác trong hồ sơ đăng kí kinh doanh khi hội
đồng quản trị xét có lợi nhất đồng thời phải khai báo với sở kế hoạch đầu tư Hà
Nội để cấp giấy chứng nhận dăng ký kinh doanh và phải dăng báo để thông báo.
• Công ty được thành lập với các thành viên cùng với chức vụ như sau:
• Tổng giám đốc: Đỗ Đức Đạt
• Phó Tổng Giám đốc: Nguyễn mạnh hải
Lê Huy
3
• Trưởng phòng tài chính kế toán: Nguyễn Văn Cương
• Trưởng phòng hành chính tổng hợp: Nguyễn Thu Huyền

• Trưởng phòng kinh doanh: Vũ Hoàng Tùng
• Trưởng phòng phát triển dự án: Nguyễn Thị Thuy Huyền
• Trưởng phòng giải phóng mặt bằng: Hà Văn Thảo
• Trưởng phòng tư vấn và quản lý kĩ thuật: Nguyễn Tuấn Tú
• Phụ trách phòng đào tạo: Nguyễn Thị Thu Thuỷ
Trong đó giám đốc đồng thời là chủ tịch HĐQT.
Công ty hoạt động trên hình thức công ty cổ phần và hoạt động chủ yếu là tư
vấn dự án và trực tiếp đầu tư.
Giá trị cốt lõi - Triết lý Thương Hiệu - Quan điểm phát triển
Thành công của công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô đạt được dựa
trên nền tảng giá trị cốt lõi luôn được vun đắp, tuân thủ như một nguyên lý
chung của tất cả các thành viên trong công ty.
GIÁ TRỊ CỐT LÕI
Những giá trị cốt lõi mà TD chúng tôi tôn trọng và cùng nhau vun đắp là:
• Đạo đức
• Tri thức
• Niềm tin
• Sự nỗ lực không ngừng nghỉ
TRIẾT LÝ THƯƠNG HIỆU
• Vì cộng đồng phát triển bền vững
• Hoạt động có trách nhiêm với xã hội
• Luôn đột phá – Tiên phong
• Liên tục đổi mới
QUAN ĐIỂM PHÁT TRIỂN
• Phát triển có định hướng
• Chú trọng đầu tư cơ sở hạ tầng
• Đầu tư nhanh – Phát triển nhanh
4
• Con người là nhân tố chính cho sự phát triển
1.1.2 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ các phòng ban

1.1.2.1 Cơ cấu tổ chức công ty:
Thành viên của TD., JSC bao gồm một đội ngũ đông đảo, gồm trên 30
cán bộ đều là Tiến sĩ, Thạc sĩ, Kỹ sư, Cử nhân, có kinh nghiệm trong nhiều lĩnh
vực, từ Đầu tư, Đào tạo, Tài chính, Xây dựng, Kỹ thuật & Thương mại… Ngoài
ra, chúng tôi luôn nhận được sự hợp tác từ đội ngũ cộng tác viên có uy tín.
SƠ ĐỒ TỔ CHỨC CÔNG TY
5
1.1.2.2chức năng nhiệm vụ các phòng ban
a, Hội đồng quản trị:
Là cơ quan quản lý công ty, có toàn quyền nhân danh công ty để quyết định và
thực hiện các quyền hợp pháp của công ty.
Quyết định chiến lược, kế hoạch phát triển trung hạn và kế hoạch kinh doanh
hằng năm của công ty. Quyết định phương án đầu tư và dự án đầu tư. Quyết định
giải pháp phát triển thị trường, tiếp thị và công nghệ.
b, Ban giám đốc:
Trong công ty ban giám đốc là một số người trong hội đồng quản trị, có chức
năng quản lý điều hành trực tiếp công việc kinh doanh hằng ngày của công ty.
c, Phòng hành chính - tổng hợp:
Là phòng nghiệp vụ thực hiện công tác tổ chức cán bộ và đào tạo tại chi
nhánh theo đúng chủ trương chính sách của nhà nước và công ty. Thực hiện
công tác quản trị và văn phòng phục vụ hoạt động kinh doanh tại công ty, thực
hiện công tác bảo vệ, an ninh an toàn chi nhánh.
d, Phòng kinh doanh:
Là phòng nghiệp vụ tham mưu cho giám đốc công ty dự kiến kế hoạch kinh
doanh, tổng hợp phân tích đánh giá tình hình hoạt động kinh doanh, thực hiện
báo cáo hoạt động hàng năm của công ty.
e, Phòng kế toán
Là phòng nghiệp vụ tham mưu cho Ban giám đốc thực hiện các nghiệp vụ và
các công việc liên quan đến công tác quản lý tài chính, chi tiêu nội bộ tại cña
công ty theo đúng quy định hiện hành.

f, Ban dự án:
Là nơi tiếp nhận các dự án do các công ty khác gửi
đến và giúp họ viết hoặc hoàn thiện dự án, qua đó gửi các dự án cho ngân hàng
để giúp họ vay vốn.
6
Mặc dù mỗi phòng ban có 1 chức năng và nhiệm vụ riêng nhưng đều có
những mối quan hệ công viếc mật thiết giúp cho công ty hoạt động được hiệu quả
và khoa học.
1.1.3 Tổng quan về hoạt động của công ty công ty.
1.1.3.1Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty
Công ty CP Đầu tư và thương mại Thủ Đô được thành lập năm 2004. Sau
6 năm hoạt động, các mảng hoạt động chính của công ty hiện nay là: Đầu tư bất
động sản, Giáo dục đào tạo, Thương mại…
Hoạt động đầu tư xây dựng:
Công ty Cổ phần Thương mại và Đầu tư Thủ đô là công ty có số lượng
công trình khá lớn, trong những năm qua, hàng loạt các dự án được triển khai,
tạo ra hàng nghìn công ăn việc làm cho người lao động có thu nhập ổn định, góp
phần an sinh xã hội, các dự án mà công ty đã đang đầu tư xây dựng như: Các
toàn cao ốc văn phòng cho thuê tại các Quận nội thành của Thành phố Hà Nội,
và các tỉnh, thành khác, …cùng các dự án nhà chung cư cho hầu hết các đối
tượng: cao cấp, trung bình và thu nhập thấp phù hợp với từng thị trường, từng
khu vực và qui mô dự án.
Tư vấn thiết kế:
Với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm, được học tập và tu nghiệp ở các
quốc gia phát triển đang là một trong những điểm mạnh của công ty, Tuy nhiên,
trong giai đoạn hiện tại, bộ phận tư vấn thuộc tổng công ty chủ yếu là đơn vị tư
vấn cho một số các dự án mà công ty đang triển khai nhắm đáp ứng nhu cầu cấp
thiết và hiệu quả đầu tư của công ty.
Tư vấn thiết kế
Tư vấn đầu tư

Tư vấn xây dựng, …
Hoạt động đầu tư và xúc tiến đầu tư nước ngoài
7
Công ty Cổ phần thương mại và đầu tư thủ đô là doanh nghiệp tiên phong
trong công tác thu hút đầu tư nước ngoài từ những quốc gia mới như Mỹ, Anh,
Úc, Đức bên cạnh là những nguồn đầu tư truyền thống như: Nhật, Hàn Quốc,
Singapore, …
Thủ đô tự hào là cầu nối uy tín hiệu quả và trách nhiệm trong công tác xúc tiến
thu hút đầu tư trong và ngoài nước trong thời gian qua
Tư vấn đầu tư
Tư vấn xúc tiến đầu tư (các dự án BĐS, các dự án kinh doanh thương mại và
dịch vụ và các dự án giáo dục và xúc tiến đầu tư giáo dục)
Giáo dục – Đào tạo
Công ty Thủ đô là đơn vị tiên phong hưởng ứng công tác “xã hội hóa giáo
dục” của Đảng và Nhà nước phát động, Thủ Đô luôn mang lại nhiều công trình
dân sinh cho xã hội hơn cả, cùng các dự án nhà ở dân sinh, các dự án giáo dục
cũng luôn được chú trọng đầu tư về qui mô và chất lượng; các trường đào tạo
nghề, ngôn ngữ
Hoạt động thương mại và xuất nhập khẩu:
Thủ Đô là một trong những đơn vị mạnh trong lĩnh vực hoạt động thương
mại, hiện nay công ty đang triển khai các hợp động thương mại độc quyền như:
Nhập khẩu và phân phối công nghệ và thiết bị giáo dục
Xuất nhập khẩu công nghệ và thiết bị xây dựng dân dụng và công nghiệp
Kinh doanh bất động sản
1.1.3.2Tình hình thực hiện vốn đầu tư
• Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty được thể hiện qua
bảng doanh thu qua các năm như sau:
8
Bảng 1: Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh
đ v: triệu đồng

STT
Năm
Chỉ tiêu
2005 2006 2007 2008 2009
1 Doanh thu 0 0 0 4.332,25 4.899,26
2 Chi phí 712,06 602,60 39,34 3.059,13 3.279,88
3 = 1- 2 LN trước thuế -712,06 -602,60 -39,34 1.273,12 1619,38
4
LN từ hoạt
động tài chính
0 0 0 0 0
5 LN bất thường 0 0 0 0 0
6 Thuế phải nộp 0 0 0 356,47 453,43
7 LN sau thuế -712,06 -602,60 -39.34 916,65 1.165,95
8
LN bình quân/
lao động
5,19 1,67 4,92 22,9 23,32
Nguồn: Báo cáo tài chính các năm
Công ty từ lúc mới thành lập gặp rất nhiều khó khăn song trong giai đoạn này
đã đi vào ổn định và tăng trưởng mạnh mẽ. Ngành nghề kinh doanh được bổ
sung thêm nhi ều lĩnh v ực.
• Tình hình thực hiện vốn đầu tư.
9
Bảng : Quy mô và tốc độ tăng vốn đầu tư thực hiện.
Đơn vị: triệu đồng
STT Chỉ tiêu ĐVT 2005 2006 2007 2008 2009
1 Tổng vốn Đầu tư
thực hiện
triệu

đồng
442.3 163.5 205 397.3 498
2 Lượng tăng tuyệt
đối liên hoàn
triệu
đồng
-278.8 41.5 192.3 100.7
3 Tốc độ tăng liên
hoàn
% -63.03 25.38 93.8 25.34
4 Tốc độ tăng định
gốc
% -63.03 9.38 43.47 22.76
Biểu đồ: Quy mô vốn đầu tư thực hiện giai đoạn 2005– 2009 (triệu đồng)
0
100
200
300
400
500
2005 2006 2007 2008 2009
Qua đây ta thấy do đa số hoạt động của công ty là hoạt động tư vấn và các
dự án đều mới trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư nên vốn đầu tư không nhiều. Sau
5 năm hoạt động thì tổng vốn đầu tư thực hiện của công ty vào năm 2005 đạt
cao nhất với 442.3 triệu đồng, do năm nay là năm mà công ty ra đời do đó phải
đầu tư nhiều máy móc thiết bị cũng như là cơ sở hạ tầng. Năm 2006 khi đã đi và
10
hoạt động ổn định hơn thì công ty lại gặp khó khăn khi một số cổ đông sang lập
rời bỏ công ty, điều này gây ra khó khăn lớn cho công ty. Từ năm 2007 đến nay,
vốn đầu tư thực hiện đều tăng, năm 2008 lượng tăng liên hoàn cao nhất đạt

93.8% và tốc độ tăng định gốc đạt 43.47%
Bảng : Vốn đầu tư thực hiện của công ty theo nguồn vốn
Đơn vị: triệu đồng
STT
Năm
Chỉ tiêu
2005 2006 2007 2008 2009
1
Tổng vốn đầu tư
thực hiện
442.3 163.5 205 379.3 498
2 Vốn tự có 256.2 98.1 105 113.7 144.7
3 Vốn vay 177.1 65.4 100 283.6 353.3
nguồn: Báo cáo tài chính qua các năm
Cơ cấu về vốn đầu tư của công ty quan các năm được thể hiện qua bảng sau:
Bảng cơ cấu vốn đầu tư của công ty CP Đầu Tư & Thương Mại Thủ Đô
Đơn vị: %
STT
Năm
Chỉ tiêu
2005 2006 2007 2008 2009
1 Vốn tự có 60 60 51.2 30 29.05
2 Vốn vay 40 40 48.78 70 70.95
nguồn: Báo cáo tài chính qua các năm
11
Biểu đồ : Cơ cầu nguồn vốn đầu tư của công ty TDT 2005 – 2009
0%
10%
20%
30%

40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2005 2006 2007 2008 2009
vốn vay
vèn tù cã
Qua các năm công ty đầu tư bằng vốn tự có có xu hướng giảm xuống cả về
số lượng lẫn tỷ trọng vốn. Công ty không liên doanh, liên kết với doanh nghiệp
nào mà chỉ kinh doanh bằng vốn tự có và vốn vay. Các hoạt động đầu tư chủ yếu
của công ty là về đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và đầu tư phát triển, do đó công
ty đã được hưởng chế độ vay ưu đãi của nhà nước. Vì vậy tỉ trọng vốn vay năm
2008 và 2009 tăng đáng kể.
1.2 Công tác lập dự án tại công ty.
1.2.1 Đặc điểm các dự án của công ty
Sứ mệnh của Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô là:
"MANG ĐẾN ĐỘNG LỰC CHO SỰ PHÁT TRIỂN"
Tầm nhìn “… Hoài bão của chúng tôi là trở thành một tập đoàn đầu tư lớn
mạnh, phát triển mũi nhọn trong các lĩnh vực: Đầu tư các dự án bất động sản, Giáo
dục đào tạo, Thương mại, bằng những nỗ lực không ngừng nghỉ để thực thi sứ mệnh
đặt ra, nhằm góp phần mang đến động lực cho sự phát triển của các khách hàng, đối
tác, cho con người trong tổ chức cũng như cho toàn xã hội…”
Do đó, các dự án của công ty phần lớn là đầu tư bất động sản: xây dựng
các văn phòng, cao ốc, các trung tâm văn hoá, thể thao, bãi đỗ xe.. Và các dự án
12
liên quan đến giáo dục đào tạo : xây dựng hệ thống trường học uy tín chất
lượng, tiêu chuẩn quốc tế…

1.2.2 Thực trạng công tác lập dự án tại công ty
1.2.2.1Quy trình lập dự án tại công ty
Quy trình lập dự án tại công ty là các bước thưc hiện nhằm có thể hoàn tất
một dự án từ khâu tiếp nhận một dự án đến khi kết thúc dựa án.
* Quy trình lập dự án tại công ty được thể hiện qua sơ đồ sau:
Quan hệ quản lý
Thứ tự quy trình lập dự án
*Giải thích sơ đồ:
13
Tiếp nhận dự án
Đánh giá dự án
Nghiên cứu thị
trường
Tổ chức lập dự án
Lập dự án
Kiểm tra đánh giá dự
án
Kết thúc dự án
BAN GIÁM ĐỐC
TRƯỞNG BAN DỰ ẦN
- Tiếp nhận dự án:
Đây là công đoạn đầu tiên của công tác lập dự án tại công ty. Trưởng ban dự
án là người trực tiếp đứng ra tiếp nhận các dự án từ đối tác. Trong giai đoạn này
thì trưởng ban dự án và một và thành viên khác trong ban dự án nắm bắt một số
thông tin chính về chủ đầu tư của dự án, loại hình dự án, địa điểm thực hiện dự
án, mục tiêu của chủ đầu tư trong dự án được tiếp nhận… Sau khi tiếp nhận
trưởng ban dự án tổ chức cho các nhân viên trong ban dự án đánh giá dự án.
- Đánh giá dự án:
Các nhân viên cùng trưởng ban dự án đánh giá, nhận xét từ tổng quan cho tới
chi tiết dự án tiếp nhận. Từ những thông tin sơ bộ có được sau khi tiếp nhận dự

án các thành viên cùng xem xét yêu cầu của chủ đầu tư về dự án với các nội
dung trong dự án, định hướng phương pháp lập dự án cho phù hợp với yêu cầu.
Sau ®ã trưởng ban dự án căn cứ v công vià ệc của từng người tæ chøc cho c¸c
th nh viªn ban dà ự án thực hiện nghiªn cøu thÞ trêng.
- Thực hiện nghiên cứu thị trường.
Là công đoạn quan trọng cũng nhất tốn kém nhất cả về thời gian và chi phí.
Giai đoạn này ban dự án tiến hành thu thập và xử lý thông tin trên thị trường,
phục vụ công tác lập dự án. Những người được phân công làm công tác nghiên
cứu thị trường thường là những người đã hoàn thành công việc của mình tại dự
án trước và họ cũng là người tham gia chủ yếu vào công tác lập dự án của dự án
họ đang nghiên cứu thị trường.
Công việc đầu tiên của công tác nghiên cứu thị trường là trưởng ban dự án
cùng các thành viên được phân công xuống trụ sở của đối tác và địa điểm thực
hiện dự án để làm việc trực tiếp với đối tác và thu thập các thông tin cần thiết
khác phục vụ công tác lập dự án. Trong trường hợp thiếu những thông tin mà
ban dự án không có được thì yêu cầu họ chuẩn bị và gửi thông tin cho mình sau.
Sau đó dựa vào những nội dung và yêu cầu của chủ đầu tư thì thành viên
trong ban dự án sẽ tiến hành nghiên cứu đầy đủ để tiến hành lập dự án hoàn
14
chnh. Cụng tỏc nghiờn cu th trng ny cú th c tin hnh song song vi
vic lp d ỏn sau ny.
- Tụ chc lõp d an:
Trong giai on ny trng ban d ỏn cựng cỏc thnh viờn nghiờn cu th
trng cn c vo cụng vic c th ca tng ngi phõn cụng cụng vic vit d
ỏn cho hp lý v phự hp vi th mnh ca tng thnh viờn. Cụng vic c
phõn cụng ch yu da vo ni dung ca d ỏn, cựng vi vic thu thp, x lý
thụng tin cú c t cụng tỏc nghiờn cu th trng.
- Lõp d an.
Từ các thông tin có đợc ở các giai đoạn trên và phối hợp với các chuyên gia về
kỹ thuật, ban dự án tiến hành lp d ỏn hon chnh theo tng ni dung ó c

phõn cụng.
- Kiờm tra anh gia.
Sau khi viờt xong, d an se c trng ban d an va cac thanh viờn kiờm tra
ờ khc phuc cac thiờu sot va hoan thiờn d an. Sau ú d ỏn c trỡnh giỏm
c xem xột v thụng qua.
- Kt thỳc d ỏn:
Trng ban d ỏn s tin hnh tng hp c quỏ trỡnh lp d ỏn, ch ra nhng
thiu sút cng nh cỏc thnh tu ó t c trong cụng tỏc lp d ỏn va hũan
thnh rỳt kinh nghip cho cỏc d ỏn sau.
s nờu trờn thỡ mi tờn nột t th hin quan h qun lý trong ú ta thy
ban giỏm c qun lý trong cụng on tip nhn d ỏn, kim tra ỏnh giỏ d ỏn
khi d ỏn hon thnh, cũn lai l trng ban d ỏn phi tin hnh qun lý ton b
quy trỡnh lp d ỏn.
1.2.2.2Phng phỏp lp d ỏn ti cụng ty
1.2.2.2.1 Phng phỏp phõn tớch ỏnh giỏ.
Phng phỏp phõn tớch ỏnh giỏ c ỏp dng hu ht trong ni dung cng
nh quy trỡnh lp d ỏn ti cụng ty. T cỏc thụng tin m i tỏc cung cp v s
15
liệu do công ty nghiên cứu có được, qua đó phân tích, đánh giá phục vụ dự án.
Một số phương pháp phân tích đánh giá được công ty sử dụng như:
- Phân tích theo chỉ tiêu.
Theo phương pháp này dự án được căn cứ và các chỉ tiêu nhất định qua đó
các thành viên trong ban dự án chọn lọc các thông tin cần thiết và đưa ra phương
án tốt nhất cho dự án. Trong nội dung phân tích tài chính thì bắt buộc trong các
chỉ tiêu xác định hiệu quả phải đạt được những chỉ tiêu nhất định thì dự án mới
khả thi. Trong phân tích chỉ tiêu tài chính các chỉ tiêu thường được sử dụng đó
là: Giá trị hiện tại thuần NPV, chỉ số hoàn vốn nội bộ IRR, chỉ tiêu lợi ích trên
chi phí B/C, Thời gian thu hồi vốn T. Trong phân tích hiệu quả kinh tế xã hội thì
các chỉ tiêu mà công ty sử dụng trong quá trình lập dự án đó là: Số lao động thu
hút được, Mức đóng góp và ngân sách địa phương, Mức đóng góp thuế, và một

số chỉ tiêu về bảo vệ môi trường.
- Phân tích rủi ro.
Công tác lập dự án tại công ty luôn phải xác định được những rủi ro trong quá
trình thực hiện dự án và đề ra được những phương án tốt nhất cho dự án để hạn
chế tối đa mà dự án gặp phải. Công việc phân tích rủi ro trong quá trình lập dự
án ban dự án của công ty luôn phải phối hợp chặt chẽ với chủ đầu tư để cùng
bàn bạc, trao đổi sau đó cùng nhau đưa ra các rủi ro mà dự án có thể gặp phải và
các biện pháp đối phó. Có thể nói dự án nào cũng chứa đựng những yếu tố rủi ro
nhất định, các rủi ra thường được nêu ra như: Sự biến động của thời tiết, biến
động của thị trường , biến động nhân sự trong cơ cấu làm việc, biến động chính
sách và môi trường đầu tư… Khi phân tích rủi ro bao giờ ban dự án cũng như
chủ đầu tư đều cần phải áp dụng phối hợp với phương pháp dự báo.
1.2.2.2.2 Phương pháp dự báo và phương pháp so sánh
Dự án tại công ty bao giờ cũng có thời gian từ 15 năm trở lên, do vậy phương
pháo dự báo là rất quan trọng và nó cũng đã được các thành viên trogn quá trình
lập dự án áp dụng linh hoạt và triệt để. Phương pháp dự báo đòi hỏi phải căn cứ
vào những cơ sở thực tiễn và sự nhạy bén với những biến động của thị trường.
16
Phương pháp này được công ty áp dụng khá tốt. Bên cạnh đó công ty còn áp
dụng cả phương pháp so sánh và lập dự án có nghĩa là so sánh đối chiếu các nội
dung trong dự án với các chỉ tiêu nhất định và so sánh các phương án, các dự án
với nhau.
1.2.2.3Trình tự, nội dung nghiên cứu và công tác tổ chức soạn thảo dự án đầu
tư
1.2.2.3.1 Nghiên cứu cơ hội đầu tư
Đây là giai đoạn hình thành dự án, là bứơc nghiên cứu sơ bộ nhằm xác định
triển vọng đem lại hiệu quả và sự phù hợp với thứ tự ưu tiên trong chiến lược
sản xuất kinh doanh của công ty.
Nội dung của việc nghiên cứu cơ hội đầu tư là xem xét nhu cầu, khả năng
cho việc tiến hành một công cuộc đầu tư, các kết quả và hiệu quả sẽ đạt được

nếu thực hiện đầu tư.
Phòng kế hoạch đầu tư chủ trì :Qui trình xúc tiến lựa chọn dự án đầu tư.
Các bước thực hiện
STT
Bộ phận
thực hiện
Tên Qui trình Thời
gian
thực
hiện
Mã hiệu,
tài liệu
đi kèm
1
QLĐT chủ
trì
Xúc tiến lựa chọn dự án đầu tư. QT-04
Phòng Phát
triển dự án
Tìm kiếm các cơ hội đầu tư.
Phòng
PTDA, hoặc
đơn vị tư vấn
đầu tư
Điều tra hiện trạng (Hiện trạng đất đai,
hiện trạng xã hội...)Thu thập thông tin (đất
đai, văn bản pháp lý,...) Lập tờ trình
17
Phòng Quản
lý Đầu tư, các

phòng được
hỏi ý kiến.
Thẩm tra, thẩm định, đóng góp ý kiến và
lập báo cáo thẩm tra, dự thảo Quyết định
của Tổng Giám đốc xem xét cho phép lập
phương án đầu tư.
Thẩm định phương án đầu tư của Phòng
Phát triển dự án: Xin ý kiến phòng kỹ
thuật về Qui hoạch và các chỉ tiêu
Xin ý kiến Phòng Kinh doan đóng góp ý
kiến về phương án kinh doanh sơ bộ
Xin ý kiến phòng GPMB về khả năng
GPMB Xin ý kiến phòng Tài chính
kế toán về khả năng thu xếp vốn
Tổng hợp ý kiến, lập báo cáo trình hội
đồng Quản trị xin cho phép thực hiện dự
án đầu tư bao gồm:
+ Tên dự án
+ Địa điểm xây dựng
+ Phương án đầu tư
+ Qui mô, công suất
+ Khả năng kinh doanh
+ Khả năng thực hiện đền bù GPMB
+ Khả năng thu xếp vốn đầu tư.
+ Kèm thiết kế sơ bộ, các chỉ tiêu qui
hoạch trong khu vực,
7 ngày
Tổ trợ lý
Kiểm tra hồ sơ, vào sổ trình lãnh đạo
Công ty

1 ngày
Lãnh đạo
Công ty
Xem xét chấp thuận ký duyệt cho phép
xây dựng phương án đầu tư
Không chấp thuận yêu cầu dừng triển khai
dự án hoặc chuyển Phòng PTDA sửa lại.
1 ngày
18
Phòng
PTDA, hoặc
đơn vị tư vấn
đầu tư
Lập kế hoạch xúc tiến các công tác chuẩn
bị đầu tư và lập phương án đầu tư
10
ngày
Phòng Quản
lý Đầu tư, các
phòng được
hỏi ý kiến.
Thẩm định kế hoạch, lập báo cáo, Lập báo
cáo xin phê duyệt chủ trương đầu tư gửi
TGĐ, lập tờ trình của Lãnh đạo Công ty
Gửi HĐQT xin phê duyệt chủ trương đầu
tư, dự thảo Quyết định của HĐQT cho
phép CBĐT
2 ngày
Tổ trợ lý
Kiểm tra hồ sơ, vào sổ trình lãnh đạo

Công ty
1 ngày
Lãnh đạo
Công ty
Xem xét chấp thuận ký tờ trình gửi HĐQT
cho phép đầu tư
Không chấp thuận yêu cầu Phòng PTDA
sửa lại.
1 ngày
HĐQT
Xem xét chấp thuận ký duyệt cho phép
thực hiện dự án
Không chấp thuận yêu cầu dừng triển khai
dự án hoặc sửa lại.
3 ngày
Phòng HCNS
In ấn tài liệu, đóng hồ sơ , vào sổ hồ sơ đi,
lưu hồ sơ, giao hồ sơ cho phòng Phát triển
dự án, chuyển văn bản (foto) cho phòng
Quản lý đầu tư theo dõi.
1 ngày
Kết quả
Quyết định của Hội đồng Quản trị giao
triển khai dự án đầu tư.
Lưu hồ sơ tại
Phòng
HCNS bản
gốc, phòng
QLĐT,
- Vào sổ hồ sơ nội bộ; Lưu hồ sơ gồm

(Quyết định của hội đồng quản trị và hồ
sơ xin lựa chọn dự án đầu tư)
19
PTDA bản
sao.
1.2.2.3.2 Nghiên cứu tiền khả thi:
Nghiên cứu cơ hội đầu tư là bước đầu tiên của quá trình lập dự án đầu tư.
Tuy nhiên Công ty cổ phần đầu tư và thương mại Thủ Đô là công ty cổ phần là
nơi tổ chức lập dự án và đồng thời cũng là chủ đầu tư, công ty không thực hiện
các dự án trọng điểm của quốc gia, nên không phải lập Lập Báo cáo đầu tư xây
dựng công trình (Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi)trình Quốc hội xem xét, quyết
định về chủ trương đầu tư (theo điều 5 NĐ12/2009/NĐ-CP về quản lý dự án đầu
tư xây dựng công trình)
Nhưng công ty vẫn lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi để Xin Chấp
thuận lần đầu cho nhà đầu tư nghiên cứu lập dự án đầu tư tại địa điểm xác
định.
Nội dung nghiên cứu của giai đoạn này gồm các vấn đề sau:
• Nghiên cứu khía cạnh kinh tế xã hội, pháp lỹ coa ảnh hưởng đến quá trình
thực hiện đầu tư và giai đoạn vận hành khai thác kết quả đầu tư như: xem
xét các điều kiện tự nhiên, nguồn tài nguyên thiên nhiên, nguồn lao đông,
các quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, phát triển ngành, vùng có liên
quan đến dự án , các điều kiện pháp lý.. để đưa ra được nhuẽng căn cứ xác
định sự cần thiết đầu tư.
• Nghiên cứu thị trường
• Nghiên cứu kỹ thuật
• Nghiên cứu khía cạnh tổ chức quản lý
• Nghiên cứu khía cạnh tài chính
• Nghiên cứu khía cạnh kinh tế - xã hội
Theo quy chế quản lý đầu tu và xây dựng hiện nay, nội dung của báo cáo
nghiên cứu khả thi (báo cáo đầu tư xây dựng công trình) gồm:

20
+ Sự cần thiết phải đầu tư xây dựng công trình, các điều kiện thuận lợi và
khó khăn; chế độ khai thác và sử dụng tài nguyên quốc gia nếu có;
+ Dự kiến quy mô đầu tư: công suất, diện tích xây dựng; các hạng mục
công trình thuộc dự án; dự kiến về địa điểm xây dựng công trình và nhu cầu sử
dụng đất;
+ Phân tích, lựa chọn sơ bộ về công nghệ, thông số kỹ thuật; các điều kiện
cung cấp vật tư thiết bị, nguyên liệu, năng lượng, dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật;
phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư nếu có; các ảnh hưởng của dự án đối
với môi trường, sinh thái, phòng, chống cháy nổ, an ninh, quốc phòng;
+ Hình thức đầu tư, xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, thời hạn thực hiện dự
án, phương án huy động vốn theo tiến độ và hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án
và phân kỳ đầu tư nếu có.
1.2.2.3.3 Nghiên cứu khả thi (Dự án đầu tư):
Đây là bước sàn lọc cuối cùng để lựa chọn được dự án tối ưu. Ở giai đoạn
này phải khẳng định cơ hội đầu tư có khả thi hay không? Có vững chắn, có hiệu
quả hay không?
Nội dung nghiên cứu của giai đoạn này gồm những vấn đề sau:
 Nghiên cứu các điều kiện vĩ mô ảnh hưởng đến sự hình thành và việc thực
hiện của dự án đầu tư
 Nghiên cứu các vấn đề về thị trường tiêu thụ sản phẩm hoặc tiến hành các
hoạt động dịch vụ của dự án
 Nghiên cứu khía cạnh tổ chức quản lý và nhân sự của dự án
 Phân tích khía canhk tài chính của dự án
 Phân tích khía cạnh kinh tế - xã hội của dự án
Theo quy chế quản lý đầu tư và xây dựng hiện nay, nội dung chủ yếu của báo
cáo nghiên cứu khả thi gồm: Phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở.
• Nội dung phần thuyết minh dự án:
Sự cần thiết và ục tiêu đầu tư
Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình

21
Các giải pháp thực hiện bao gồm: phương án giải phóng mặt bằng, phương
án thiết kế kiến trúc, phương án khai thác và sử dụng lao động, phân đoạn thực
hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án
Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng, chống cháy nổ và yêu
cầu an ninh quốc phòng
Tổng mức đầu tư của dự án, khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn theo cấp độ,
phương án hoàn trả…
• Nội dung thiết kế cơ sở của dự án.
Nội dung thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiện được giải pháp thiết kế chủ
yếu, đảm bảo đủ điều kiện để xác định tổng mức vốn đầu tư và triển khai các
bước tiếp theo, bao gồm thuyết minh và bản vẽ.
Các bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:
- Bản vẽ công nghệ thể hiện sơ đồ dây truyền công nghệ với các thông số kỹ
thuật chủ yếu
- Bản vẽ xây dựng thể hiện các giải pháp về thoỏng thể mặt bằng, kiến trúc, kết
cấu, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật công trình với các kích thước và khối
lượng chủ yếu, các mốc giới, toạ độ và cao độ xây dựng
- Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng cháy, nổ
Thuyết minh thiết kế cơ sở được trình bày riêng hoặc trình bày trên các bản
vẽ để diễn giải thiết kế với các nội dung sau:
- Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế; giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với
quy hoạch xây dựng tại khu vực; điều kiện tự nhiên, trọng tải và tác động; danh
mục các quy chuẩn tiêu chuẩn được áp dụng.
- Thuyết minh công nghệ: giới thiệu tóm tắt phương án công nghệ và sơ đồ
côngnghệ, danh mục thiết bị côngnghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu liên
quan đến xây dựng
- Thuyết minh xây dựng:
Khái quát về tổng mặt bằng: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tổng mặt bằng,
cao độ và toạ độ xây dựng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các điểm đấu nối, diện

22
tích sử dụng đất, diện tích cây xanh, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, cao độ
san nền và các nội dung khác.. Đối với công trình xây dựng theo tuyến thì giới
thiệu tóm tắt đặc điểm tuyến công trình, cao độ và toạ độ xây dựng, phương án
xử lý chướng ngại vật chính trên tuyến; hành lang bảo vệ tuyến nếu có. Đối với
công trình có yêu cầu kiến trúc: giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với
quy hoạch xây dựng tại khu vực và các công trinhg lân cận, ý tưởng của phương
án thiết kế kiến trúc, màu sắc công trình, các giải pháp thiết kế phù hợp với điều
kiện khí hậu, môi trường, văn hoá , xã hội tại khu vực xây dựng.
Phần kỹ thuật: giới thiệu tóm tắt đặc điểm địa chất công trình, phương án
gia cố nền, móng, các kết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ
thuật, san nền, đào đắp đất, danh mục các phần mềm sử dụng trong thiết kế.
Giới thiệu tóm tắt phương án phòng chống cháy nổ và bảo vệ môi trường.
Dự tính khối lượng các công tác xây dựng, thiết bị để lập tổng mức đầu tư
và thời gian xây dựng công trình.
1.2.2.3.4 Công tác soạn thảo dự án đầu tư
Công tác soạn thảo dự án phải đảm bảo dự án được lập ra phù hợp cới các
quy định của pháp luật, tiêu chuẩn, quy phạm, quy định của các cơ quan quảm lý
Nhà nước, tiêu chuẩn và thông lệ quốc tế; phải đảm bảo độ tin cậy và mức chuẩn
xác cần thiết của các thông số phản ánh các yếu tố kinh tế, kỹ thuật của dựn án;
đánh giả được tính khả thi của dự án trên các phương diện, trên cơ sở đưa ra các
phương án, so sánh lựa chọn phương án tốt nhất.
• Các căn cứ để soạn thảo dự án:
Các căn cứ pháp lý:
- Chủ trương, quy hoạch, kế hoạch, chính sách phát triển kinh tế xã hội của Nhà
nước va địa phương
- Về mặt pháp lý, dự án đầu tu được lập căn cứ vào chủ trương, quy hoạch phát
triển được duyết của ngành, địa phương hay các nhiện vụ cụ thể được Nhà nước
giao
- Hệ thống văn bản pháp quy

23
Các tiêu chuẩn, quy phạm và định mức trong từng lĩnh vực kinh tế kỹ thuật cụ
thể (trong và ngoài nước)
Các quy ước, thông lệ quốc tế và kinh nghiệm thực tế trong và ngoài nước
• Lập nhóm soạn thảo dự án
• Lập quy trình, lịch trình soạn thảo dự án
- Nhận dạng dự án
- Lập đề cương dự án
- Phân công công việc cho các thành viên soạn thảo
- Các công việc chính khi tiến hành soạn thảo dự án
- Mô tả dự án và trình bày với ban giám đốc về dự án
- Hoàn tất các văn bản dự án
• Lập lịch trình soạn thảo dự án
Các bước công việc của quy trình soạn thảo dự án nêu trên phải được tiến
hành theo một lịch trình chặt chẽ được hoạch định ngay sau khi xác định quy
trình soạn thảo
Có thể lập lịch trình theo nhiều cách, công ty sử dụng cấch thông thường và
đơn giản nhất là lập lịch trình thưo biểu đồ GANTT
1.2.2.4Trình bày một dự án đầu tư (báo cáo nghiên cứu khả thi)
1.2.2.4.1 Mục lục
Trình bày tên và các phần của hồ sơ
1.2.2.4.2 Tóm tắt dự án
• Giới thiệu tổng quan về dự án gồm:
Tên dự án
Chủ dự án
Đặc điểm đầu tư
Mục tiêu, nhiệm vụ chủ yếu của đầu tư
• Những căn cứ để xác định đầu tư
Các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội có liên quan đến dự án
Thị trường về sản phẩm dịch vụ của dự án

24
• Khía cạnh kỹ thuật của dự án
Hình thức đầu tư
Chương trình sản xuấ và các yếu tố đáp ứng
Phương án địa điểm
Phương án kỹ thuật công nghệ
Các giải pháp xây dựng
Thời gian khởi công công trình, thời gian hoàn thành
• Khía cạnh tổ chức quản lý và nhân sự dự án
Hình thức tổ chức quản lý
Nhân sự của dự án
• Khía cạnh tài chính
Tổng vớn đầu tưvà nguông vốn huy động
Hiệu quả tài chính
• Khía cạnh kinh tế xã hội
Hiệu quả kinh tế xã hội
1.2.2.4.3 Phần thuyết minh và thiết kế cơ sở của dự án
Phần này trình bày chi tiết nội dung và kết quả nghiên cứu khả thi dự án trên
khía cạnh phân tích
Các nội dung trình bày trong dự án phải làm rõ:
• Những căn cứ xác định đầu tư
• Trình bày khía cạnh kỹ thuật
• Trình bày khía cạnh tổ chức quản lý và nhân sự của dự án
• Trình bày khía cạnh tài chính
• Trình bày khái cạnh kinh tế - xã hội
1.2.2.4.4 Trình bày kết luận và kiến nghị
• Tính khả thi về từng khía cạnh nội dung nghiên cứuvà kết luận chung về
tính khả thi của dự án
25