Bài Giảng Định Giá Bất Động Sản (combo Full Slides 5 chương )

CHƯƠNG I

KHÁI QUÁT CHUNG VỀ

BẤT ĐỘNG SẢN
GV: VŨ THỊ YẾN ANH - KHOA TÀI CHÍNH, HVNH


NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
 Khái niệm tài sản
 Khái niệm Bất động sản
 Đặc điểm Bất động sản
 Phân loại Bất động sản
 Quyền đối với Bất động sản


KHÁI NIỆM TÀI SẢN
❑ TS có thể tồn tại dưới dạng vật chất hoặc phi

vật chất, hữu hình hoặc vơ hình
❑ TS được xác định cho 1 chủ thể nhất định - đặt

dưới sự kiểm soát của 1 chủ thể nào đó.
❑ TS phải hàm chứa những lợi ích mà nó có thể

mang lại cho chủ sở hữu hoặc sử dụng chúng.


KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN
 THEO QUAN NIỆM DÂN GIAN
 THEO BỘ LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

 THEO ỦY BAN TIÊU CHUẨN THẨM

ĐỊNH GIÁ QUỐC TẾ


KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN
Theo điều 174 Luật Dân sự 2005, Bất
động sản là:
▪Đất đai
▪Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với
đất, cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó.
▪Các tài sản khác gắn liền với đất đai
▪Các tài sản khác do pháp luật quy
định


KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN
Theo IVSC: Bất động sản bao
gồm:
▪Đất đai
▪Tất cả mọi thứ gắn vững chắc và
lâu dài với đất đai


CÁCH HIỂU VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
 Là một yếu tố vật chất có ích cho con người
 Được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người
 Có thể đo lường bằng giá trị nhất định
 Khó có thể di dời, việc di dời phải đảm bảo tính chất,

cơng năng, hình thái khơng thay đổi
 Tồn tại lâu dài.


Đặc điểm của Bất động sản
1

3

Tính cố định về vị trí

2

Tính bền vững

4

Tính khan hiếm

Tính khác biệt


Đặc điểm của Bất động sản
5

Chịu ảnh hưởng của VHXH

6

7

Tính ảnh hưởng lẫn nhau

Có giá trị lớn

8

Chịu sự quản lý của Nhà nước


PHÂN LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN
Cơng trình kiến trúc và
Đất đai tự nhiên

Các tài sản
khác gắn liền
với đất đai
Phân loại theo tình trạng sử dụng

tài sản gắn liền với đất


PHÂN LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN

Phân loại theo chức năng sử dụng
 Nhóm 1: Bất động sản xây dựng
 Nhóm 2: Bất động sản khơng đầu tư

xây dựng

 Nhóm 3: Bất động sản đặc biệt


PHÂN LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN
Phân loại theo quyền tài sản:
 BĐS có giấy chứng nhận (quyền sở

hữu nhà ở, quyền sử dụng đất)
 BĐS có hợp đồng (cho thuê, góp vốn,

thế chấp, hứa mua – hứa bán)
 BĐS chưa có giấy chứng nhận


CÁC QUYỀN TÀI SẢN BẤT ĐỘNG SẢN
1

Quyền sử dụng

2

3

Quyền định đoạt

Quyền chiếm hữu

4

Quyền sở hữu

CÁC QUYỀN TÀI SẢN BẤT ĐỘNG SẢN
Đối với đất đai:

Đối với các cơng trình:

• Sở hữu vĩnh viễn

• Sở hữu vĩnh viễn

• Thuê theo hợp đồng

• Thuê theo hợp đồng

• Quyền sử dụng đất


Đọc thêm
1. Luật Đất đai năm 2003 (đã được sửa đổi bổ sung năm 2009 –
2010)
2. Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16-11-2004 của Chính Phủ
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
3. Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03-12-2004 của Chính Phủ
về thu tiền sử dụng đất
4. Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19-10-2009 về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất


CÂU HỎI NGHIÊN CỨU

1. Nêu và phân tích khái niệm bất động sản.
2. Phân tích các đặc điểm của bất động sản và cho ví dụ

minh họa
3. Nêu các cách phân loại bất động sản
4. Trình bày các quyền tài sản bất động sản.
5. Cách xác định nghĩa vụ tài chính phải thực hiện khi hợp

pháp hóa quyền sử dụng đất đối với đất ở.


CHƯƠNG 2

KHÁI QUÁT CHUNG VỀ

THỊ TRƯỜNG BĐS
GV: VŨ THỊ YẾN ANH - KHOA TÀI CHÍNH, HVNH


KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
 Khái niệm thị trường BĐS
 Đặc điểm của TT BĐS

 Phân loạiTT BĐS
 Các chủ thể trên TT BĐS
 Cung và cầu trên TT BĐS
 Các yếu tố ảnh hưởng đến TT BĐS
 Vai trò của TT BĐS trong nền kinh tế

 Quản lý Nhà nước về TT BĐS

KHÁI NIỆM THỊ TRƯỜNG BĐS

Thị trường Bất động sản
là tổng thể các giao dịch
về Bất động sản được
thực hiện thông qua quan
hệ hàng hóa tiền tệ


ĐẶC ĐIỂM CỦA TT BĐS
Khơng có TT trung tâm
B
Giao dịch các
quyền và lợi ích
A
chứa đựng
trong BĐS

Có mối quan
hệ mật thiết
với TT vốn và
TT tiền tệ

C

Là thị
trường đa
phân khúc

Thị
trường
BĐS
E

D

Là TT nhạy cảm
với các biến
động ktế, c.trị,
x.hội


ĐẶC ĐIỂM CỦA TT BĐS
Mang tính khu vực
B
Có sự cách biệt
giữa hàng hóa
A
và địa điểm
giao dịch

Hoạt động phụ
thuộc vào sự
kiểm sốt của
Nhà nước

C

Thị
trường
BĐS
E

D

Thị trường
cạnh tranh
khơng hồn
hảo

Cung BĐS chậm
co giãn khi giá cả
thay đổi


PHÂN LOẠI TT BĐS
Cách 1: Phân loại thị trường theo cơng năng của thị
trường đó
- Thị trường đất đai
- Thị trường nhà ở
- Thị trường căn hộ chung cư
- Thị trường cao ốc văn phịng
- Thị trường cơng trình cơng nghiệp (khu cơng nghiệp)
- Thị trường cơng trình thương nghiệp (khu thương mai,
trung tâm thương mại)
- Thị trường cơng trình đặc biệt (sân bay, bến cảng)

PHÂN LOẠI TT BĐS
Cách 2: Phân loại theo tính chất kinh
doanh của thị trường
- Thị trường mua bán
- Thị trường cho thuê
- Thị trường thế chấp


CÁC CHỦ THỂ TRÊN TT BĐS
1

Nhà nước

2

Nhà đầu tư

3

Người mua và người bán thông thường

4

Người môi giới

5

Các ngân hàng và các tổ chức tín dụng

CUNG VÀ CẦU TRÊN TT BĐS
 CẦU VÀ PHÂN LOẠI CẦU HÀNG HÓA BĐS

 CUNG BẤT ĐỘNG SẢN

 QUAN HỆ CUNG CẦU BĐS