Báo cáo thực tập tổng hợp hoàn thiện quy trình định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá thế kỷ
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (207.94 KB, 39 trang )
Đề án môn học
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
MỤC LỤC
PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU 1
PHẦN II :NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 3
CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
3
1. Tổng quan về bất động sản :
3
1.1.Khái niệm về bất động sản........................................................................3
1.2 Đặc điểm của bất động sản:......................................................................3
1.3 Phân loại bất động sản:.............................................................................4
2.Tổng quan về định giá
4
2.1.Các quan điểm về định giá bất động sản...................................................4
2.2.Các quy định của nhà nước về hoạt động định giá bất động sản:.............5
2.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản:................................7
2.4. Sự cần thiết của định giá bất động sản ....................................................9
2.5.Các căn cứ định giá bất động sản:.............................................................9
2.6.Các nguyên tắc định giá bất động sản:....................................................10
3. Quy trình định giá: 10
3.1.Xác định nhiệm vụ định giá bất động sản:..............................................11
3.2.Khảo sát hiện trường, thu thập thơng tin bất động sản............................11
3.3 Phân tích thơng tin về bất động sản........................................................12
3.4. Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản.......................................13
3.5. Xác định giá bất động sản:.....................................................................13
3.6. Lập hồ sơ và chứng thư định giá............................................................14
4.Các phương pháp định giá 14
4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp:...............................................................14
4.2. Phương pháp chi phí:.............................................................................18
4.3 Phương pháp vốn hố..............................................................................21
4.4.Phương pháp thặng dư:...........................................................................23
4.5. Phương pháp lợi nhuận:.........................................................................25
CHƯƠNG II: HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN 27
THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ
27
1. Quy trình định giá tại công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ
27
2. Hạn chế:
30
PHẦN III: KẾT LUẬN: 31
TÀI LIỆU THAM KHẢO 36
SV: Vũ Thị Minh Thuyết
Lớp: BĐS 50B
Đề án môn học
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
DANH MỤC VIẾT TẮT
BĐS
: Bất động sản.
TT BĐS
: Thị trường bất động sản.
BĐSSS
: Bất động sản so sánh.
BĐSMT
: Bất động sản mục tiêu.
TNHH
: Trách nhiệm hữu hạn.
K.H
: Khách hàng.
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất.
TT
: Thị trường.
GCN
: Giấy chứng nhận.
XD
: Xây dựng.
SV: Vũ Thị Minh Thuyết
Lớp: BĐS 50B
Đề án môn học
1
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU
1.Lý do nghiên cứu:
Trong những năm gần đây, nền kinh tế thế giới đang có những bước tiến
mới. Cùng với sự đổi mới đó, kinh tế Việt Nam cũng thực sự phát triển và ngày
càng vững mạnh. Đặc biệt, chúng ta phải kể đến đó là khi Việt Nam gia nhập tổ
chức thương mại thế giới WTO. Sự hội nhập mạnh mẽ vào nền kinh tế thế giới
đã giúp cho nước ta có những chuyển biến tích cực phù hợp với q trình vận
động chung của tồn cầu. Cùng với xu thế phát triển kinh tế, thì thị trường bất
động sản ln là vấn đề nóng. Nhu cầu về vốn để sử dụng cho việc kinh doanh,
đầu tư bất động sản… của các cá nhân, tổ chức doanh nghiệp ngày càng gia tăng.
Kéo theo sự phát triển của các ngân hàng và nghiệp vụ tín dụng, có thể kể đến
nghiệp vụ định giá bất động sản. Tuy định giá bất động sản còn là một ngành
nghề mới mẻ cả về lý thuyết lẫn thực tiễn song đã sớm khẳng định vai trị hết sức
quan trọng của mình đối với thị trường bất động sản, tài chính nói riêng cũng như
nền kinh tế nói chung. Đây chính là khâu rất quan trọng để hỗ trợ nghiệp vụ tín
dụng trong các Ngân hàng. Ngoài ra, hoạt động định giá bất động sản là dịch vụ
nòng cốt hỗ trợ tất cả các dịch vụ khác như tư vấn, môi giới, đấu giá, quảng cáo
bất động sản phát triển.
Hiện nay ở nước ta, nghiệp vụ định giá chưa được kiểm soát chặt chẽ, các tổ
chức được hình thành một cách tự phát, chưa có tính chun nghiệp cao, trình độ
chun mơn của các nhân viên định giá còn kém, chưa được đào tạo bài bản. Do
đó nguồn thơng tin về bất động sản cũng thiếu chính xác nên kết quả định giá
chưa sát với thực tế. Các văn bản pháp luật còn chưa đầy đủ, thống nhất, phải sửa
đổi thường xuyên. Tất cả những điều đó dẫn đến chất lượng định giá chưa cao.
Đây luôn là vấn đề được nhiều người quan tâm.
Trong quá trình học tập, em đã nhận thấy được tầm quan trọng của hoạt
động định giá .Chính vì vậy em đã chọn đề tài: “Hồn thiện quy trình định giá
bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ” để viết đề án của mình
nhằm hồn thiện hơn quy trình, chất lượng định giá ở Việt Nam.
Đề án môn học
2
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
2. Mục tiêu nghiên cứu đề án:
Về mặt lý thuyết, làm rõ cơ sở lý luận của định giá: khái quát về định nghĩa,
đặc điểm về bất động sản, định giá bất động sản. Trên cơ cở đó, nghiên cứu kỹ
hơn quy trình định giá bất động sản, so sánh sự khác nhau giữa quy trình định giá
trên lý thuyết với quy trình định giá trên thực tế tại công ty cổ phần thẩm định giá
Thế Kỷ. Từ đó, em có đề xuất những giải pháp để hồn thiện quy trình định giá
bất động sản.
3.Phương pháp nghiên cứu :
Đề án sử dụng kết hợp các phương pháp như : Phương pháp phân tích,
phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh…
4. Kết cấu nội dung đề án :
Đề án gồm 2 chương :
* Chương 1 : Cơ sở lý luận của định giá bất động sản.
* Chương 2 : Hoạt động định giá bất động sản tại công ty
thẩm định giá Thể Kỷ.
Em rất mong sự góp ý của các thầy, cơ giáo trong khoa để bài viết của
em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn thạc sĩ Nguyễn Thắng Trung đã tận tình
hướng dẫn, chỉ bảo để giúp em hồn thiện tốt đề án này.
Đề án môn học
3
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
PHẦN II :NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1. Tổng quan về bất động sản :
1.1.Khái niệm về bất động sản
Theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước ta quy định: “ Bất động sản là các
tài sản không thể di dời được”. Như vậy, BĐS trước hết phải là tài sản, nhưng
khác với tài sản khác là chúng khơng thể di dời được. Hay nói cách khác, BĐS là
đất đai và những vật thể cố định gắn với đất đai. Những vật thể gắn với đất đai
là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể được sử dụng trong trạng thái
khơng tách rời đất hoặc là những vật thể mà khi di chuyển sẽ bị hư hại ( tính
chất, cơng năng, hình thái sẽ thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như
các cơng trình kiến trúc, cơng trình lắp ghép…
Khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp
luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc
gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong
pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định
cụ thể danh mục các tài sản này
1.2 Đặc điểm của bất động sản:
Thứ nhất, bất động sản là hàng hố có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa
điểm và khơng có khả năng di dời được.
Thứ hai, bất động sản là loại hàng hố có tính lâu bền.
Thứ ba, hàng hố bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm.
Thứ tư, hàng hoá bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm
lý xã hôi.
Thứ năm, bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau.
Đề án môn học
4
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
Thứ sáu, hàng hố bất động sản có chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật
và chính sách của Nhà nước.
Thứ bẩy, hàng hoá bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý.
1.3 Phân loại bất động sản:
Theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước ta thì BĐS bao gồm:
- Thứ nhất là đất đai:
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền.
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị
- Thứ hai là nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài
sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời khơng đáng kể:
+ Các cơng trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu
cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ… được xây dựng gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với cơng trình xây dựng đó:
máy điều hịa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của cơng
trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho cơng trình
+ Các cơng trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị
theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định.
- Thứ ba là các tài sản khác gắn liền với đất đai:
+Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;
+ Các cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối;
+ Các cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao…
+Một số cơng trình khai thác hầm mỏ..
+Các tài sản khác do pháp luật quy định.
2.Tổng quan về định giá
2.1.Các quan điểm về định giá bất động sản
Khái niệm định giá:
Đề án môn học
5
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
Theo giáo sư W.Seabrooke- Viện đại học Portmouth, Vương quốc Anh :
“Định giá là ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái
tiền tệ cho mục đích đã được xác định”
Theo từ điển Oxford: “Định giá tài sản là sự ước lượng của các quyền sở
hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường , tại một thời điểm,
theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định”
Khái niệm về định giá bất động sản :
Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản
Australia (AVO): “Định giá giá trị bất động sản là việc xác định giá trị của bất
động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích
của định giá giá trị bất động sản đó. Do đó, định giá giá trị của bất động sản là
áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá bất động sản thu
nhập và được phân tích chúng, sau đó so sánh với các tài sản được yêu cầu định
giá để hình thành giá trị của chúng”.
Theo GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản Quốc tế và
giám đốc công ty định giá tài sản Singapo: Định giá giá trị bất động sản là một
nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích
cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và
những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản bao gồm cả lĩnh vực
đầu tư thay thế .
2.2.Các quy định của nhà nước về hoạt động định giá bất động sản:
Quy định của Nhà nước về hoạt động định giá được thể hiện trong Luật kinh
doanh bất động sản ngày 29/06/2006. Tại mục định giá bất động sản có các quy
định về nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản; chứng thư định giá bất động
sản; quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân định giá bất động sản. Cụ thể như sau:
Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản (điều 51)
Tổ chức cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải thành
lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo
quy định pháp luật.
Đề án môn học
6
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
Việc định giá bất động sản phải dựa trên những tiêu chuẩn kỹ thuật, tính
chất, vị trí, quy mơ, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm
định giá .
Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ
theo pháp luật.
Chứng thư định giá bất động sản (điều 52)
Chứng thư đinh giá bao gồm những nội dung sau đây:
+ Bất động sản được định giá;
+ Vị trí, quy mơ của bất động sản;
+ Tính chất và thực trạng của bất động sản được định giá;
+ Các hạn chế của bất động sản;
+ Phương pháp định giá bất động sản;
+ Thời điểm định giá bất động sản;
+ Giá bất động sản;
+ Các nội dung khác;
Chứng thư định giá bất động sản là căn cứ để các bên tham khảo khi đàm phán
và quyết định mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản.
Chứng thư định giá bất động sản được thành lập thành ba bản, có giá trị
pháp lý như nhau, hai bản giao cho khách hàng, một bản lưu tại tổ chức, cá nhân
định giá bất động sản.
Quyền của tổ chức, cá nhân định giá bất động sản (điều 53):
Thực hiện dịch vụ định giá theo quy định của Luật này và các quy định
khác của pháp luật khác có liên quan.
u cầu khách hàng cung cấp thơng tin, tài liệu có liên quan đến bất động
sản làm cơ sở cho việc định giá.
Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Đề án môn học
7
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
Yêu cầu khách hàng trả tiền dịch vụ theo thoả thuận hợp đồng .
Thuê tổ chức, cá nhân định giá khác thực hiên việc định giá bất động sản
trong phạm vi hợp đồng định giá bất động sản với khách hàng nhưng phải chịu
trách nhiệm trước khách hàng về kết quả định giá.
Đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng định giá bất động sản khi
khách hàng vi phạm điều kiện. Điều kiện này do hai bên thoả thuận trong hợp
đồng hoặc theo quy định của pháp luật.
Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
Nghĩa vụ của tố chức, cá nhân định giá bất động sản (điều 54):
Thực hiện thoả thuận theo hợp đồng định giá bất động sản với khách hàng.
Giao chứng thư định giá bất động sản cho khách hàng và chịu trách nhiệm về
chứng thư đó .
Mua bán bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp định giá bất động sản.
Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật, chịu sự thanh tra,
kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về định giá bất động sản .
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định pháp
luật.
Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
2.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản:
Có ba nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá trị BĐS, cụ thể là:
Nhóm yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS:
Các yếu tố tự nhiên:
* Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao
thì giá trị của BĐS càng lớn.
Đề án mơn học
8
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
* Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lơ đất: một kích thước và
diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân
cư trong vùng.
* Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các
BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS.
* Hình thức (kiến trúc) bên ngồi của BĐS: Nếu 2 BĐS có giá xây dựng
như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn
và ngược lại.
* Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất
thổ nhưỡng, tính chất vật lý…).Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị
của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất.
* Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên
tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
* Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những
vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc
nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.
Các yếu tố kinh tế:
* Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS
mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra
thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
* Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều
hồ nhiệt độ, thơng tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng
càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
Các yếu tố liên quan đến thị trường:
* Tính hữu dụng của BĐS;
* Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.
Nhóm yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:
*Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có.
Đề án môn học
9
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
* Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và cơng trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình
trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu
nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung .
Nhóm yếu tố chung bên ngồi:
Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mơ:Tình hình cung cầu trong khu vực, mức
độ tăng trưởng GDP hàng năm, thu nhập bình quân hành năm của người dân
trong vùng so với các vùng khác, tỷ lệ thuế và mức thuế suất, mức độ lạm phát
chung….
Các yếu tố xã hội: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề
an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS.
2.4. Sự cần thiết của định giá bất động sản .
- Hoạt động định giá bất động sản sẽ số lượng giao dịch BĐS diễn ra trên
thị trường được dễ dàng và phổ biến hơn. Từ hoạt động thẩm định giá sẽ giúp
đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường..
- Định giá giá đất có tác dụng làm cơng khai minh bạch về giá đất, đảm bảo
thông tin đến với người có nhu cầu là chính xác và khách quan.
- Thông qua hoạt động này Nhà nước tăng cường sức mạnh của mình bằng
việc bảo đảm các nguồn thu cho ngân sách Nhà nước đầy đủ, ổn định dưới các
hình thức thuế, lệ phí mà người sở hữu, chuyển nhượng đất và BĐS phải nộp
theo quy định của pháp luật
2.5.Các căn cứ định giá bất động sản:
- Các yếu tố cơ bản tạo ra BĐS: Đó là các yếu tố đất đai, lao động và các
nguyên vật liệu.
- Chi phí cơ hội của sử dụng đất và cơng trình: so sánh với các sử dụng thay
thế khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của BĐS tại thời
điểm định giá.
- Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế: Các thay đổi có thể là chính sách
của Nhà nước liên quan đến BĐS, các biến động của thị trường, các thay đổi nhu
Đề án môn học
10
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
cầu của người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất, tinh thần của người dân… ảnh
hưởng đến giá trị BĐS.
- Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào quần thể BĐS trong khu
vực: Căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng BĐS, giữa bản
thân BĐS với quần thể BĐS xung quanh và sự đóng góp của BĐS xung quanh
làm tăng giá trị của BĐS cần định giá.
- Dựa vào các yếu tố cấu thành của BĐS: Căn cứ vào giá trị đóng góp của
từng bộ phận cấu thành của BĐS vào tổng giá trị của BĐS.
- Dựa vào khả năng cạnh tranh của BĐS: Căn cứ vào cạnh tranh trong việc
sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất và sự cạnh tranh trong cung, cầu, giữa cung và
cầu trong thị trường.
- Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS: Giá trị của BĐS
được xác định dựa vào các lợi ích hiện tại và cả những lợi ích tương lai mà nó
mang lại cho chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá trị tương lai của BĐS
mang lại khi định giá.
2.6.Các nguyên tắc định giá bất động sản:
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất.
- Nguyên tắc cung - cầu.
- Nguyên tắc thay đổi.
- Nguyên tắc cân bằng.
- Nguyên tắc phù hợp.
- Nguyên tắc cạnh tranh.
- Nguyên tắc đóng góp.
- Nguyên tắc thay thế.
- Nguyên tắc dự báo.
- Nguyên tắc ngoại ứng.
3. Quy trình định giá:
Đề án mơn học
11
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
Q trình định giá bắt đầu từ khi người định giá xác định vấn đề định giá và
kết thúc khi họ gửi báo cáo định giá cho khách hàng. Một bất động sản là duy
nhất nhưng lại có nhiều loại giá trị khác nhau. Nhiệm vụ chung của định giá là
thực hiện các ước lượng giá trị thị trường của bất động sản. Quá trình định giá
bao gồm tất cả các bước để thực hiện nhiệm vụ định giá. Các bước định giá sau
đây cung cấp khung lý thuyết cho tất cả nhiệm vụ định giá
3.1.Xác định nhiệm vụ định giá bất động sản:
Trong bước này cần xác định tổng quát về BĐS cần định giá và loại hình
giá trị làm cơ sở định giá. Cụ thể:
-
Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế về kỹ thuật của
BĐS cần định giá.
-
Mục đích định giá: định giá viên phải xác định và nhận thức
mục đích định giá của khách hàng. Mục đích định giá phải được nêu rõ trong
báo cáo định giá.
-
Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những
người sử dụng kết quả định giá.
-
Những điều kiện hạn chế và ràng buộc trong xác định đối
tượng định giá.
* Lưu ý trong quá trình định giá, nếu định giá viên thấy được những điều kiện
hạn chế ràng buộc đưa ra là khơng chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và
thông báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức định giá và cho khách hàng.
-
Xác định thời điểm định giá.
- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá .
Việc xác định giá trị làm cơ sở cho định giá phải phù hợp với những quy
định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do các cơ quan
nhà nước có thẩm quyền ban hành.
-
Lập kế hoạch định giá.
Đề án môn học
12
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
Việc lập kế hoạch một cuộc đinh giá nhằm xác định rõ những bước công
việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước cơng việc cũng như tồn bộ thời
gian cho cuộc định giá.
3.2.Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin bất động sản
3.2.1 Khảo sát hiện trường:
Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường: Đối với BĐS, định giá
viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:
- Vị trí thực tế của BĐSSS so với vị trí của BĐS trên bản đồ địa chính, các
mơ tả pháp lý liên quan đến BĐS.
- Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS.
- Đối với cơng trình xây dựng dở dang, định giá viên phải kết hợp giữa khảo
sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng cơng trình.
Trong q trình khảo sát, để có đầy đủ chứng thư cho việc định giá, định
giá viên cần chụp ảnh BĐS theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác
nhau.
3.2.2 Thu thập thông tin:
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, định giá viên
phải thu thập các thông tin sau:
- Các thơng tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu thập của BĐS so sánh.
- Các thông tin về yếu tố cung- cầu, lực lượng tham gia thị trường, động
thái người mua-người bán tiềm năng.
- Các thông tin về tình trạng pháp lý của BĐS.
- Với các BĐS cần thu thập thêm thông tin về những điều kiện tự nhiên,
kinh tế, xã hội và môi trường tác động đến giá trị BĐS cần định giá.
- Để thực hiện định giá, định giá viên phải dựa trên những thông tin thu thập
từ các nguồn khác nhau. Định giá viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo
định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thơng tin.
3.3 Phân tích thơng tin về bất động sản.
Đề án mơn học
13
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
Là q trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của BĐS cần
định giá:
- Phân tích những thơng tin từ khảo sát hiện trường BĐS.
- Phân tích những đặc trưng của thị trường BĐS cần định giá.
+ Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường.
+ Xu hướng cung -cầu trên thị trường BĐS.
- Phân tích về khách hàng
- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu của BĐS.
3.4. Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản
Dựa trên loại BĐS và hệ thống thông tin thu thập được định giá viên lựa chọn
phương pháp định giá phù hợp để áp dụng rút ra chỉ số giá trị của BĐS. Cần nêu rõ
các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của BĐS cần định giá.
Định giá viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương
pháp trong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của BĐS và với
mục đích định giá.
Định giá viên cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nào
được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử dụng để
kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá.
3.5. Xác định giá bất động sản:
Trên cơ sở áp dụng các phương pháp định giá trong bước này người định
giá cần thực hiện hoà hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị BĐS cần định giá.
Trong phương pháp so sánh thường sử dụng so sánh nhiều BĐS tương tự
BĐS cần định giá để tính ra chỉ số giá so sánh của các BĐS khác nhau. Các chỉ
số giá so sánh này có thể được thể hiện ở dạng giá toàn bộ BĐS, theo giá đơn vị
m2 đất sử dụng, m2 xây dựng, lô đất…Định giá viên cần sử dụng các kỹ thuật
hoà hợp các chỉ số giá trị của các BĐS so sánh để rút ra giá trị của BĐS mục tiêu
bằng cách sử dụng phương pháp tính trọng số hoặc tính mức bình qn của các
chỉ số giá so sánh.
Đề án môn học
14
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
Trong trường hợp dùng nhiều hơn một phương pháp để định giá, mỗi
phương pháp sẽ có chỉ số giá khác nhau, do đó cần thực hiện hoà hợp chỉ số giá
của các phương pháp khác nhau thành một chỉ số giá của BĐS mục tiêu. Để làm
việc này chúng ta cần áp dụng các kỹ thuật hoà hợp chỉ số giá để rút ra giá BĐS
mục tiêu.
Người định giá có thể sử dụng nhiều phương pháp định giá cho nhiệm vụ
định giá BĐS cụ thể, nhưng trong đó có một phương pháp chính và các phương
pháp khác chỉ mang tính tham khảo thì cần chỉ rõ phương pháp nào được sử dụng
là chính, phương pháp nào mang tính tham khảo. Khi so sánh chỉ số giá trị rút ra
từ mỗi phương pháp cần giải thích được sự khác biệt trong chỉ số giá khi áp dụng
các phương pháp định giá khác nhau.
Giá trị cuối cùng của BĐS có thể được xác định có thể là một con số cụ thể,
có thể nằm trong khoảng giá trị. Q trình hồ hợp các chỉ số giá để rút ra giá trị
của BĐS cần định giá phải được trình bầy đầy đủ trong báo cáo định giá.
3.6. Lập hồ sơ và chứng thư định giá
Nhiệm vụ định giá chỉ hoàn chỉnh cho đến khi kết luận được sự phát biểu
trong báo cáo và trình bày cho khách hàng. Báo cáo định giá tự nó chứa đựng tất
cả những số liệu được xem xét và được phân tích, các phương pháp áp dụng và
những nguyên nhân dẫn đến ước lượng giá trị cuối cùng. Phân tích giá trị hoà
hợp cho phép người đọc hiểu vấn đề và số liệu thực tế được trình bày và để theo
dõi những lý do đằng sau kết luận giá trị của người định giá.
Chứng thư định giá trình bầy tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá,
những điều kiện ràng buộc có ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị BĐS và sử
dụng kết quả định giá.
4.Các phương pháp định giá
Tại Việt Nam theo Thông tư 17/2006/TT-BTC ngày 13/03/2006 về hướng
dẫn thực hiện nghị định số 101/2005/N Đ-CP ngày 03/08/2005 của chính phủ về
thẩm định và theo Quyết định số 129/2008/Q-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài
Chính về hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam có các phương pháp chủ
yếu sử dụng trong định giá sau:
* Phương pháp so sánh trực tiếp
Đề án môn học
15
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
* Phương pháp thu nhập
* Phương pháp chi phí
* Phương pháp thặng dư
* Phương pháp vốn hoá
4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp:
Như chúng ta đã biết, BĐS được chia làm nhiều loại với đặc điểm và tính
năng sử dụng khác nhau. Vì thế, việc định giá BĐS cũng được thực hiện với các
phương pháp khác nhau để phù hợp với nhiều loại BĐS và cho nhiều mục đích
khác nhau.
4.1.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp so sánh:
Khái niệm: Phương pháp so sánh trực tiếp còn gọi là phương pháp thị
trường. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá của BĐS được
đối chiếu so sánh với giá của các BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường
trong thời gian gần đây hoặc đang hình thành giá giao dịch trên thị trường.
Ý nghĩa:
+ Được áp dụng rộng rãi vì khơng gặp khó khăn về kỹ thuật.
+ Định giá được giá trị thị trường của BĐS và là cơ sở vững chắc để các cơ
quan công nhận.
4.1.2.Cơ sở của phương pháp so sánh:
Các nguyên tắc cơ sở của phương pháp so sánh:
-Nguyên tắc thay thế.
-Nguyên tắc đóng góp.
4.1.3. Yêu cầu:
- Chỉ so sánh được với các BĐS tương tự trong vùng, có tính đồng nhất.
- So sánh với những giao dịch được thực hiện thời gian gần đây.
- Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm kiến thức thị trường.
Đề án mơn học
16
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
- Khơng có mơ hình cố định mà phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch
trên thị trường.
- Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được.
- Thị trường cần ổn định.
4.1.4. Các bước tiến hành:
Bước 1 : Tìm kiếm các những BĐSSS, đã được bán gần thời điểm định giá, và
có thể so sánh được với BĐS cần định giá về các mặt kiểu cách, điều kiện, vị trí…
Bước 2 : Tiến hành kiểm tra các BĐS có thể so sánh, để xác định giá trị của
các BĐS này có thể so sánh được.
Bước 3 : Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh được (ít nhất ba BĐSSS)
Bước 4 : Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và
xấu hơn) của mỗi một BĐSSS với BĐSMT và tiến hành điều chỉnh (tăng lên
hoặc giảm giá).
Bước 5 :Ước tính giá trị của BĐS cần định giá trên cơ sở giá bán có thể so
sánh được sau khi đã điều chỉnh .
4.1.5. Quá trình điều chỉnh:
Các yếu tố so sánh
Các yếu tố so sánh là đặc tính của BĐS và các giao dịch làm cho giá của các
BĐS khác nhau như: Vị trí mặt bằng, địa điểm, tình trạng pháp luật của bất động
sản, các cơng trình trên đất, điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường.
Phương pháp điều chỉnh:
Lấy BĐS cần thẩm định giá làm chuẩn, nếu giá của BĐS so sánh tốt hơn thì
điều chỉnh giá của BĐS so sánh xuống và ngược lại.
Có 2 loại điều chỉnh:
+ Điều chỉnh số tiền tính gộp.
+ Điều chỉnh % trên cơ sở cộng hoặc trừ đơn giản hay trên cơ sở tính tích lũy.
Đề án môn học
17
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
Kỹ thuật định lượng và xác định các điều chỉnh: Có các kỹ thuật phân tích
định tính và định lượng khác nhau được sử dụng để xác định và ước lượng các
điều chỉnh. Các điều chỉnh mang tính định lượng phát triển bằng số tiền tính gộp
hoặc tỷ lệ phần trăm của các yếu tố khác biệt của BĐSMT tốt hơn hay kém hơn.
Trình tự điều chỉnh:
Bước 1: Xác định yếu tố so sánh ảnh hưởng đến giá trị của BĐS
Bước 2: So sánh những đặc điểm của BĐSSS với BĐSMT và ước lượng sự
khác biệt trong mỗi yếu tố so sánh.
Bước 3: Xác định số lượng điều chỉnh thuần của mỗi BĐSSS và áp dụng
cho mỗi đơn vị giá bán và giá bán của các BĐSSS để có được khoảng giá bán
hoặc đơn vị giá bán cho BĐSMT.
Bước 4: Thực hiện sắp xếp đồng hạng của các BĐSSS với BĐSMT.
Bước 5: Thực hiện sự hòa hợp dãy giá trị với các BĐSMT.
4.1.6. Hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp.
+ Giá trị thị trường hiện tại có thể bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố mà các
giao dịch trước đó ảnh hưởng đến các yếu tố này. Do đó các bằng chứng trước
đây có thể chỉ là sự trợ giúp rất hạn chế hoặc trong những hồn cảnh nhất định có
thể dẫn đến sai sót.
+ Đối với BĐS tạo thu nhập thì số liệu về các BĐS tạo thu nhập có thể so
sánh được rất hạn chế đối với người định giá. Do khơng đầy đủ số liệu sẽ rất khó
khăn trong việc rút ra các chỉ số đáng tin cậy đối với giá trị của BĐSMT.
+ Khi TT yếu, số lượng các giao dịch trong TT khơng đủ, thì việc áp dụng
phương pháp so sánh rất hạn chế. Ví dụ phương pháp so sánh hiếm khi áp dụng
đối với BĐS đặc biệt vì có rất ít BĐS tương tự như vậy được bán trong TT.
+ Các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng cũng làm hạn chế
tính thực tiễn của phương pháp so sánh. Có thể nói phương pháp này ln chậm
sau thị trường, do đó kết quả định giá dựa trên thông thông tin lỗi thời, người
định giá sẽ gặp khó khăn trong việc tìm kiếm các thông tin dựa trên các điểu
chỉnh của các thay đổi trong thị trường
Đề án môn học
18
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
+ Đối với các những BĐS được đổi mới đầu tiên trong một số khu vực đang
xuống cấp hoặc đối với một loại BĐS cụ thể thì cũng rất ít số liệu có thể so sánh
được. Do đó người định giá phải mở rộng tìm kiếm các giá bán đối với những
khu vực so sánh khác.
+ Để đảm bảo tính thực tiễn của các kết luận về giá trị được đưa ra phân tích
so sánh, người định giá phải thay đổi những số liệu nhận được và hiểu một cách
đầy đủ các đặc điểm hành vi của người bán và người mua tham gia giao dịch.
Cần cẩn thận khi số liệu về cuộc bán được một người nào đó khơng tham gia
giao dịch cung cấp, điều này có thể dẫn đến các kết luận thiếu chính xác nếu
người định giá dựa vào những số liệu như vậy.
4.2. Phương pháp chi phí:
4.2.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp chi phí:
Khái niệm: Phương pháp chi phí là phương pháp định giá BĐS căn cứ
vào các chi phí hiện tại để tạo ra một BĐS tương tự với BĐS cần định giá trừ
đi hao mòn của tài BĐS sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường của
BĐS cần định giá.
Ý nghĩa: Phương pháp chi phí thường được áp dụng định giá trong các
trường hợp:
+ Định giá các BĐS có tính riêng biệt, ít trao đổi trên thị trường như: bệnh
viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc
dầu…
+ Định giá cho mục đích bảo hiểm.
+ Định giá đất để tham gia đấu thầu các dự án, giải tỏa, đền bù đất khi mà
bất động sản bị thu hồi một cách bắt buộc hoặc đối với những người thay đổi
chỗ ở và định giá để xây dựng một ngôi nhà mới chứ không phải mua nhà có
sẵn.
+ Định giá BĐS để đánh thuế và thuế suất được đánh lên chi phí xây dựng
cơng trình và giá trị của địa điểm .
4.2.2 Nguyên lý chung và nguyên tắc áp dụng:
