hợp đồng chuyển nhượng đất thực tiễn áp dụng tại huyện văn lâm tỉnh hưng yên từ năm 2009-2012

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của
lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống. Đất đai
có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác động vào nó thường
xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho
mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là
một quy luật vận động tất yếu để phù hợp với thực tiễn trong xã hội. Luật đất đai
năm 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong
việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện
thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Tuy
nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra trong nền
kinh tế thị trường, các quy định pháp luật này tỏ ra không thật phù hợp và còn nhiều
điểm hạn chế khi áp dụng trên thực tế. Do đó, Luật đất đai năm 1993 đã được Quốc
hội sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và năm 2001 để phù hợp với tình hình thực
tế. Mặc dù vậy các văn bản này đã được chỉnh sửa để phù hợp và điều chỉnh các
điều khoản chưa hợp lý, tuy nhiên vẫn còn bộc lộ nhiều điểm chưa thật phù hợp với
nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất. Ngày 26/11/2003, Quốc
hội thông qua Luật đất đai với nhiều điểm mới, tiến bộ hơn so với Luật đất đai năm
1993, đặc biệt trong đó các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có
nhiều điểm mới, và tiến bộ hơn so với những quy định trong luật trước đây. Chuyển
quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành
vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ
thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 bao gồm chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong các hình thức này, chuyển nhượng quyền sử
dụng đất là hình thức giao dịch phổ biến và sôi động nhất trong các giao dịch về đất
đai. Luật đất đai xác định người sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp có đủ
điều kiện theo quy định của pháp luật có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1

của mình cho người khác. Nhờ thế người sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khai
thác, sử dụng còn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu
về một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó, đất đai trở thành tài sản có giá và
quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, trong thời gian qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng giữa các
bên trong hợp đồng diễn ra khá phức tạp, tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trái pháp luật vẫn diễn ra khá phổ biến do nhiều nguyên nhân khác nhau. Đây
cũng là lý do chứng minh cho sự cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu bản chất pháp lý
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam
hiện nay. Sự nhận thức đúng đắn, đầy đủ các quy định về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp luật và
vận dụng pháp luật của các chủ thể tham gia trong quá trình thực hiện hợp đồng
cũng như trong hoạt động xét xử của Toà án khi xảy ra các tranh chấp liên quan đến
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Xuất phát từ tính thực tiễn và những điều trình bày trên chính là lý do tác giả
chọn đề tài "Hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất - thực tiễn áp dụng tại
Huyện Văn Lâm-Tỉnh Hng Yên từ năm 2009 đến năm 2012” làm đề tài khóa luận
tốt nghiệp của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có một số nhà khoa học, nhà quản lý
nghiên cứu thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, qua đó các tác giả có đưa ra những đánh giá, nhận xét
hoặc thậm chí làm cơ sở cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nói chung. Nay trên cơ sở đó, tác giả đã có sự tổng hợp, học hỏi,
tham khảo và kế thừa các nghiên cứu khoa học đó, để nghiên cứu bài khóa luận của
mình một cách có hệ thống theo tư duy của riêng mình, từ đó phân tích và đưa ra
những nhận định, đánh giá của mình về các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta.
Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
thực tiễn của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trong nền kinh tế

thị trường thời gian vừa qua, cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật về lĩnh vực này,
2
tác giả thấy rằng việc nghiên cứu và phân tích các quy định của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất để đưa ra biện pháp hoàn thiện nó có ý nghĩa rất lớn để
hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện nay.
3. Mục đích, phạm vi và đối tượng nghiên cứu của đề tài
Pháp luật hiện hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng
đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, tặng
cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất. Tác giả đã lựa chọn nghiên cứu một loại
quan hệ được coi là phổ biến và quan trọng nhất trọng nhất trong chuyển quyền sử
dụng đất đó là quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Mục đích nghiên cứu của đề tài: là phân tích, đánh giá, những quy định về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện nay, để
trên cơ sở đó đưa ra những phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và
cơ chế áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời
góp phần làm lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu các văn bản pháp luật áp dụng để giao kết,
thực hiện, quản lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nghiên cứu thực
tiễn việc giải quyết các tranh chấp trong hoạt động chuyển nhượng như những vi
phạm về hình thức của hợp đồng, vi phạm về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng, vi
phạm về thời hiệu của hợp đồng…, trên địa bàn huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên (từ
năm 2009 đến năm 2012), để từ đó làm rõ các yêu cầu của đề tài đặt ra.
Đối tượng nghiên cứu: Đề tài đề cấp đến những nét chính về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật dân sự Việt Nam, những quy định của
pháp luật trong việc giải quyết các tranh chấp phát sinh trong hoạt động chuyển
nhượng theo pháp luật dân sự và thực trạng giải quyết các tranh chấp đó hiện nay
tại huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên.
4. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu đề tài khóa luận là chủ nghĩa
duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh và đường

lối của Đảng, Nhà nước về quản lý và sử dụng đất đai.
3
Trong quá trình nghiên cứu đề tài, tác giả đã sử dụng các phương pháp như so
sánh, phân tích, tổng hợp, thống kê…dựa trên các tài liệu nghiên cứu, số liệu đã qua
xử lý để cho quá trình nghiên cứu đề tài khóa luận được hiệu quả và thiết thực.
5. Ý nghĩa của kết quả nghiên cứu
Các kết quả nghiên cứu đề tài khoa học này giúp tác giả hoàn thiện kiến thức
của mình một cách vững chắc, có hệ thống những quy định của pháp luật về hợp
đồng chuyển nhượng và đề tài có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo, đánh giá
cho những độc giả đam mê tìm hiểu và nghiên cứu về các vấn đề có liên quan đến
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự
Việt Nam.
6. Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của đề tài khóa luận gồm 2 chương:
Chơng 1: “Những quy định về hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam”.
Chơng 2: “Thực tiễn áp dụng hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất
tại Huyện Văn Lâm – Tỉnh Hng Yên từ năm 2009 đến năm 2012”.
4
CHƯƠNG 1
NHỮNG QUY ĐỊNH VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM
1.1. Khái quát về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm về hợp đồng
Khi con người sống trong cộng đồng phải biết thiết lập các mối quan hệ nhất
định nhằm thỏa mãn những nhu cầu vật chất, tinh thần của mình thông qua những
hành vi của các chủ thể về một tài sản hoặc một công việc của mình thì đã hình
thành quan hệ hợp đồng. Hợp đồng là công cụ chủ yếu để xác lập quan hệ giữa
người với người liên quan đến tài sản trong một xã hội có tổ chức. Các quan hệ đó

không chỉ hình thành trong lĩnh vực dân sự mà cả trong lĩnh vực thương mại, lao
động, thậm chí trong lĩnh cả lĩnh vực hành chính. Mỗi loại hợp đồng trong mỗi lĩnh
vực, có những đặc điểm riêng và do đó được chi phối bởi những quy định riêng.
Các quan hệ xã hội ngày càng phát triển phong phú và đa dạng, đó là những quan hệ
giữa cá nhân với pháp nhân, giữa các tổ chức với nhau, giữa cá nhân với nhà nước,
giữa pháp nhân, tổ chức với nhà nước… Để cho những quan hệ đó phát triển bình
thường và để thoả mãn các nhu cầu vật chất, tinh thần của mình thông qua những
hành vi của chủ thể. Khi có sự thoả mãn giữa các bên có tư cách pháp nhân hoặc giữa
những người có đầy đủ năng lực hành vi nhằm xác lập, thay đổi, phát triển hay chấm
dứt quyền, quyền lợi và nghĩa vụ của mỗi bên.
Tuy nhiên, là sản phẩm của sự gặp gỡ ý chí tất cả các hợp đồng đều hình thành
và vận hành trên cơ sở nguyên tắc đó, một hệ thống các nguyên tắc, chuẩn mực hợp
lý được xây dựng và tạo thành luật các quan hệ về khế ước hay còn gọi chung về
hợp đồng.
Hợp đồng dân sự bắt đầu có từ Luật La Mã với những thuật ngữ khác nhau:
+ Consensus: Là sự thoả thuận có tính chất tự do, không bị ràng buộc giữa
các cá nhân với nhau.
+ Contractus: Sự thoả thuận trong khuôn khổ pháp luật (được nhà nước bảo
vệ)
+ Pactum: Sự thoả thuận về hành vi của các bên (về lối nói, ý chí…)
5
+ Convention: Giống như contractus nhưng có trình tự ký kết chặt chẽ.
Với tư cách như một cơ sở phát sinh nghĩa vụ, hợp đồng chỉ có thểt có nếu
bên ký hợp đồng có chủ ý xác lập các mối quan hệ trách nhiệm.
La Mã cổ đại phân biệt hai loại hợp đồng là khế ước và giao ước. Khế ước chỉ
những hợp đồng được công nhận và được pháp luật bảo vệ và chỉ có một khế ước mới
được coi là hợp đồng. Còn giao ước là sự thoả thuận không chính thức vói nội dung đa
dạng các giao ước không được pháp luật bảo vệ.
Luật Việt Nam quy định về hợp đồng dân sự khá chi tiết, các bộ dân luật Bắc,
Trung, Nam đều có quy định về hợp đồng dân sự. Nhìn chung, pháp luật của ta xem

hợp đồng dân sự là một hành vi nhằm ghi nhận, biểu lộ ý chí của các bên. Việc biểu
lộ ý chí vừa là hành vi vừa là yếu tố tạo nên nội dung hợp đồng. Cả hành vi và ý chí
đều có mục đích, hướng đến lợi ích nhất định. Ý chí và sự thể hiện ý chí của các
bên phải tiến tới sự thoả thuận có tính chất xây dựng, thiết lập một quan hệ pháp lý
trên cơ sở những quy định những nguyên tắc của pháp luật. Trong Pháp lệnh hợp
đồng dân sự 1991 nêu rõ “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc
xác lập hoặc thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ
mua bán, thuê, vay, mợn, tặng cho tài sản, làm hoặc không làm một việc dịch vụ
hoặc các thỏa thuận khác mà trong đó một hoặc một bên nhằm đáp ứng nhu cầu
sinh hoạt tiêu dùng”. Tuy nhiên khái niệm trên chỉ mang tính liệt kê mà không bao
quát hết các quan hệ pháp luật rộng lớn khác như pháp luật về hợp đồng.
Để phù hợp với tình hình thực tế nhà nước ta đã phải tiến hành sửa đổi luật, thì
theo quy định tại Điều 394 - Bộ luật Dân sự 1995 và Điều 388 - Bộ luật Dân sự
2005 khái niệm Hợp đồng được quy định một cách khái quát: “Hợp đồng dân sự là
sự thoả mãn của các bên về việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân
sự”
Từ khái niệm trên cho ta thấy: Hợp đồng dân sự được xác lập trên nguyên tắc
tự do giao kết hợp đồng, tức là các bên tự do thoả thuận về nội dung hợp đồng,
nhưng không được trái pháp luật hoặc đạo đức xã hội.
Hợp đồng dân sự có thể được xác lập bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng
hành vi cụ thể, Ví dụ: ở chợ người ta có thể mua bán hàng hoá, thực phẩm thông
thường bằng miệng…
6
Phương thức giao kết hợp đồng là: một bên đề nghị và bên kia chấp nhận. Khi
hai bên đã thoả thuận thì hợp đồng có hiệu lực, trừ trường hợp hai bên thoả thuận
giao kết hợp đồng bằng hình thức nhất định thì hợp đồng chỉ được coi là đã giao kết
khi đã tuân thủ hình thức đó. Ví dụ: hai bên thoả thuận miệng nhưng nhất trí là phải
làm hợp đồng bằng văn bản.
Trong trường hợp pháp luật có quy định là hợp đồng dân sự phải được thể
hiện bằng văn bản, phải được chứng nhận của công chứng nhà nước, đăng ký hoặc

xin phép, thì hợp đồng chỉ được coi là đã giao kết khi tuân thủ những thể thức,
quy định đó. Ví dụ: Hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất …
Việc thực hiện hợp đồng dân sự phải tuân theo nguyên tắc giao kết hợp đồng,
được quy định tại điều 389 Bộ luật Dân sự 2005.
Hợp đồng dân sự chấm dứt trong các trường hợp được quy định tại Điều 424
Bộ luật Dân sự 2005.
Quy định trên của pháp luật Việt Nam có sự thừa kế của Pháp luật La Mã.
Theo pháp luật La Mã hợp đồng được coi là căn cứ phát sinh, thay đổi hoặc chấm
dứt hợp đồng chặt chẽ hơn với nhau. Thứ nhất, là có sự thoả thuận, thứ hai là xuất
phát từ đặc thù của nó, sự thoả thuận đó xuất phát từ mục đích nhất định mà các bên
muốn đạt được. Hợp đồng là phương tiện đạt được mục đích, mục đích là cơ sở vật
chất của hợp đồng, mục đích có thể là mong muốn tặng cho, tiếp nhận một nghĩa vụ
hoặc bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ, hay nói cách khác là mong muốn đạt được
mục đích pháp lý nào đó. Không có sự mong muốn đạt được một mục đích nào đó
thì không thể có một ý chí đích thực để xác định hợp đồng. Mặt khác hợp đồng sẽ
không có hiệu lực nếu mục đích của hợp đồng đó bị pháp luật cấm hoặc trái với đạo
đức xã hội.
Cũng xuất phát từ những mục đích pháp lý khác nhau của hợp đồng dân sự mà
người ta có thể phân loại các hợp đồng dân sự thông dụng khác nhau như các loại
hợp đồng liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán tài sản, hợp
đồng dịch vụ, hợp đồng gia công… Trong đó, Bộ luật Dân sự 2005 quy định về các
loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất là trong những hợp đồng phổ biến nhất và quan trọng nhất, nó chiếm một
7
vị trí quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội của các chủ thể khi tham gia chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm pháp lý của Hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất
Từ xưa đến nay, đất đai chiếm một vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế,

văn hóa, chính trị và xã hội của mỗi dân tộc, mỗi nhà nước. Đất đai là một loại tài
sản đặc biệt, được khai thác, quản lý và sử dụng một cách khác nhau ở mỗi nhà
nước trên thế giới. Từ thực tiễn lịch sử cho thấy rằng, ở mỗi chế độ chính trị xã hội
khác nhau thì việc chiếm hữu đất đai cũng khác nhau. Trong chế độ phong kiến, tư
bản đất đai thuộc sở hữu tư nhân, giai cấp thống trị chiếm hữu hầu hết diện tích đất
đai của đất nước. Dưới chế độ xã hội chủ nghĩa đất đai phục vụ lợi ích chung của
nhân dân lao động và toàn thể xã hội. Ở nhà nước ta, để hiện thực tư tưởng, quan
điểm của Đảng và nhà nước trong vấn đề quản lý, sử dụng đất thì những tư tưởng,
quan điểm đã được cụ thể hóa trong các bản pháp quy có giá trị cao nhất của nhà
nước như Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992. Theo quy định của Hiến pháp năm
1992 (sửa đổi, bổ xung năm 2001) thì “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài
nguyên trong lòng đất, nguồn lợi của vùng biển, thềm lục địa và vùng trời… đều
thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 17). Dựa trên chủ trương, chính sách, tư tưởng của
Đảng và nhà nước về quản lý, sử dụng đất đai, Luật đất đai năm 1993 và năm 2003(
sửa đổi bổ xung năm 2009) ra đời đã cụ thể hóa để điều chỉnh những quy định này.
Với tư cách là chủ sở hữu đất đai, Nhà nước đã thực hiện các quyền năng để sở hữu
đất đai thể hiện trên ba quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với toàn bộ đất
đai của mình. Nhưng trên thực tế, nhà nước ta không trực tiếp sử dụng đất đai mà
giao cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đồng thời quy định các quyền và
nghĩa vụ của các chủ thể trong quá trình sử dụng đất của nhà nước. Các cá nhân, tổ
chức, hộ gia đình chỉ được phép sử dụng đất trong phạm vi nhà nước cho phép.
Cùng với những cải cách quan trọng về kinh tế của đất nước trong giai đoạn
cải cách từ 1986 đến nay và để phù hợp với hội nhập kinh tế quốc tế và để bảo đảm
quyền lợi của chủ thể sử dụng đất đồng thời tạo điều kiện cho các quan hệ dân sự về
đất đai được lưu thông phù hợp theo cơ chế thị trường, nhà nước cho phép các chủ
thể được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua các quy định của pháp luật.
8
Theo quy định tại Điều 697 Bộ luật dân sự 2005 thì: “Hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển
nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận

chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo
quy định của bộ luật này và pháp luật về đất đai”.
Sự hình thành, tồn tại và phát triển của khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nói riêng và chuyển quyền sử dụng đất nói chung luôn gắn liền
với sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu nhà nước về đất đai.
Xét về mặt lịch sử thì khái niệm Hợp đồng chuyển nhương quyền sử dụng đất
chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần
đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp 1980. Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi tồn tại
đa hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, thì khái niệm
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được đặt ra mà thay vào đó là
khái niệm “mua bán đất đai” hoặc “mua bán, chuyển nhượng đất đai” hoặc “mua
bán, chuyển nhượng ruộng đất”. Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở nước ta hiện nay luôn đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở
hữu toàn dân về đất đai. Điều này có nghĩa, khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai là
cái có trước, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cái có sau và
nó được xác định trên cơ sở sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn
dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được nhà nước thừa nhận có quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ
thể này do Nhà nước quy định cả điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia trong
quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong quan hệ chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, vì những lý do khác nhau mà người sử dụng đất (do nhà nước giao, cho
thuê, hoặc thừa nhận việc sử dụng đất hợp pháp) không có khả năng thực hiện hoặc
không còn nhu cầu sử dụng nữa, khi đó mục đích của họ là chuyển nhượng cho
người khác thực sự có nhu cầu sử dụng để thu lại cho mình một khoản lợi ích vật
chất nhất định. Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chấm
dứt quan hệ sử dụng trước nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên chuyển
9
nhượng và Nhà nước thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới, đó là quan hệ giữa

người sử dụng và Nhà nước. Việc chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng đất nói trên
phải thông qua chủ quản lý đất đai và đại diện chủ sở hữu đất đai đó là Nhà nước.
Nhà nước với vai trò vừa là người đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa là người quản
lý việc sử dụng đất đã đưa ra những quy định rất chặt chẽ, để việc chấm dứt hay
thiết lập các quan hệ luôn luôn thực hiện theo một trình tự nhất định.
Về bản chất chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đây là giao dịch dân sự, tuy
nhiên đối tượng chuyển nhượng ở đây không phải là chuyển nhượng đất đai mà đối
tượng của giao dịch là quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
đây tức là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác theo
quy định của bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Và chuyển nhượng quyền sử
dụng tức là quyền sử dụng đất được đưa vào lưu thông dân sự mà không phải là đất,
bởi lẽ đất đai là sở hữu toàn dân. Do đó, quyền sử dụng đất là một quyền dân sự đặc
thù.
Đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp sang
chủ thể khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó,
người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao và
quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng),
người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người
chuyển nhượng còn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận
chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định
của pháp luật.
Như vậy, dựa vào khái niệm quy định tại Điều 697 Bộ luật dân sự 2005 nêu
trên thì hợp đồng chuyển nhượng có những đặc điểm sau:
Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sự thỏa thuận của
các bên chủ thể chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng như giá cả, phương thức
thanh toán, thời điểm công chứng, chứng thực, thời điểm chuyển giao quyền sử
dụng đất, Đây là yếu tố đầu tiên thể hiện sự thống nhất ý chí của các chủ thể khi
tham gia để xác lập hợp đồng chuyển nhượng, sự thỏa thuận là cơ sở để xác lập sự
tự nguyện của các bên chủ thể khi tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng. Ví dụ,

10
khi trong quá trình giao kết hợp đồng giữa bên bán và bên mua trong quá trình
chuyển nhượng, nếu một trong hai bên không có sự tự nguyện mà bị ép buộc từ một
phía, hay trong quá trình giao kết mà một bên đưa ra các thông tin không chính xác
về quyền sử dụng đất như đang thế chấp, bị kê biên để thi hành án… thì hợp đồng
dù có được giao kết nhưng cũng không được pháp luật thừa nhận, bảo về và không
có giá trị pháp lý. Do đó chỉ khi ý chí các bên không bị lừa dối hay cưỡng ép mà
hoàn toàn tự nguyện thì quan hệ hợp đồng chuyển nhượng mới được hình thành và
có hiệu lực.
Thứ hai, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ đúng
những trình tự thủ tục đã được quy định trọng bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Ví dụ, trong quá trình chuyển nhượng sử dụng đất các bên giao kết hợp đồng nhưng
vì lý do chủ quan hay khách quan mà các bên không mang đi công chứng, chứng
thực hay trong hồ sơ chuyển nhượng thiếu các giấy tờ liên quan đến việc chuyển
nhượng… thì hợp đồng cũng chưa được xác lập và không có giá trị pháp lý. Do
quyền sử dụng đất là một quyền dân sự đặc biệt, vì vậy hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất phải hợp pháp, không vi phạm các điều cấm của pháp luật thì
hợp đồng mới có hiệu lực và có giá trị pháp lý trong quá trình giao kết.
1.1.3. Ý nghĩa pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Xuất phát từ đặc điểm, tính chất, mục đích… của đất đai cho thấy đất đai là tài
sản đặc biệt của quốc gia, là một tư liệu phục vụ sản xuất nông lâm ngư nghiệp,
phục vụ đời sống sinh hoạt của nhân dân… đặc biệt quan trọng, vì thế trong quá
trình quản lý, khai thác, và sử dụng đất đai nhà nước ta đã ban hành những quy
phạm pháp luật đặc thù để điều chỉnh phù hợp với loại tài sản đặc biệt này trong quá
trình quản lý, sử dụng. Thông qua việc quy định chặt chẽ của pháp luật về các vấn
đề pháp lý của Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói chung và đặc biệt là hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, có giá trị lớn trong quá trình
quản lý của nhà nước, quá trình bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể khi tham
gia giao kết hợp đồng, quyền lợi của bên thứ ba trong hợp đồng (nếu có). Trong quá
trình áp dụng vào thực tiễn cuộc sống những quy định chặt chẽ của pháp luật về

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đạt được những ý nghĩa cơ bản sau:
11
Một là, thông qua Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cơ sở để các
chủ thể khi tham gia thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm thỏa
mãn nhu cầu, mục đích của mình. Vì khi tham gia giao kết Hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất các chủ thể luôn luôn hướng đến những mục đích, động
cơ khác nhau sao cho có hiệu quả nhất với ý chí của mình đặt ra. Cho dù đó là mục
đích của các bên trong hợp đồng là gì thì cũng đều phải thông qua hợp đồng để đạt
được mục đích đó. Chính vì thế, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là
phương tiện để hiện thực hóa mục đích cuối cùng mà các chủ thể tham gia vào hợp
đồng chuyển nhượng mong muốn đạt được khi tham gia giao kết hợp đồng.
Hai là, quy định của pháp luật trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất không những bảo vệ quyền lợi của các chủ thể tham gia kí kết hợp đồng mà
trong một số trường hợp còn bảo về quyền và nghĩa vụ hợp pháp của bên thứ ba có
liên quan đến việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng. Ví dụ, như trong các trường
hợp chủ thể sử dụng một mảnh đất vừa tiến hành chuyển nhượng cho một chủ thể
này, nhưng lại lập một hợp đồng chuyển nhượng khác với mảnh đất đó cho chủ thể
khác để chuyển nhượng thì trong trường hợp này, Hợp đồng chuyển nhượng là căn
cứ và có vai trò quan trọng bảo vệ quyền lợi của chủ thể tham gia ký kết hợp đồng
mảnh đất đó trước pháp luật. Ngoài ra, đây còn là biện pháp để duy trì an ninh trật
tự an toàn xã hội, và tạo ra sự an toàn, bảo đảm trong giao kết hợp đồng.
Ba là, việc các quy phạm pháp luật điều chỉnh trong pháp của nhà nước ta quy
định chặt chẽ về Hợp đồng chuyển nhượng đất có vai trò to lớn trong quá trình phát
triển kinh tế xã hội, tạo ra cơ chế thông thoáng trong nền kinh tế thúc đẩy sự phát
triển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, theo định hướng xã hội chủ nghĩa mà Đảng
và Nhà nước đã đề ra, đồng thời nó còn phù hợp với quy luật phát triển kinh tế, là
bàn đạp để đưa nền kinh tế nước ta phát triển.
Bốn là, bên cạnh việc tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể thực hiện các quyền
cơ bản của mình, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia giao
kết hợp đồng thì chế định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn là công

cụ hữu hiệu để nhà nước thông qua đó quản lý đất đai một cách hợp lý, khoa học và
để điều chỉnh các vấn đề cần thiết của đất nước.
12
1.2. Quy định về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật Việt Nam
1.2.1. Chủ thể của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng là sự thỏa thuận của các chủ thể, từ định nghĩa về hợp đồng cho
thấy thông thường trong bất cứ một hợp đồng nào đều có sự tham gia của các bên
khi tham giao kết. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cũng là một dạng của hợp
đồng, nên khi giao kết hợp đồng thì phải có sự tham gia của các bên trong hợp đồng
thì hợp đồng mới được xác lập. Xuất phát từ đặc điểm xã hội, tình hình thực tế, mục
đích của chủ thể tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì
bản chất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự nhằm
thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác. Do đó,
chủ thể đóng một vai trò quan trọng trong hợp đồng, vì không những tham gia hợp
đồng hướng tới những mục đích khác nhau, chủ thể còn là đối tượng chủ yếu chịu
sự điều chỉnh của hợp đồng, hay thể hiện tính pháp lý của hợp đồng có hợp pháp
hay không khi xảy ra các tranh chấp pháp lý, hay là điều kiện để cơ quan pháp luật
bảo vệ quyền lợi cho các bên khi các mâu thuẫn xảy ra. Trong hợp đồng chuyển
nhượng các bên khi tham gia ký kết hợp đồng ngoài những mục đích, lợi ích hướng
tới, hay các quy định như đối tượng hợp, hình thức của hợp đồng… phải phù hợp
với quy định của pháp luật thì còn phải đáp ứng các điều kiện của pháp luật về chủ
thể được quyền tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng. Trong hợp đồng
chuyển nhượng thì chủ thể trong hợp đồng là bên chuyển giao quyền sử dụng đất
(gọi là Bên chuyển nhượng) và bên được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (gọi là
Bên nhận chuyển nhượng).
• Thứ nhất, Bên chuyển nhượng
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 110; Khoản 2, Khoản 3 Điều 112; Khoản 1
Điều 119 và Khoản 1 Điều 120 Luật đất đai 2003 (được sửa đổi bổ xung năm 2009),
thì các chủ thể sau đây được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải đất thuê;
- Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất
đã được trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
13
- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc
nhận chuyển nhượng đó không có nguồn từ ngân sách nhà nước;
- Tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền
sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất không
có nguồn từ ngân sách nhà nước;
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật
đất đai năm 2003 (được sửa đổi, bổ xung năm 2009) có hiệu lực thi hành mà đã trả
tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền trước thuê đất cho nhiều năm mà
thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm (05) năm thì được chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn đã trả tiền thuê đất;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt
Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất
trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
Tuy nhiên, ngoài những quy định trên về chủ thể có quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, thì trong một số trường hợp nhất định vì các lý do và điều kiện
khác nhau mà nhà nước có những điều chỉnh, quy định cụ thể đối với những chủ thể
này để hạn chế quyền chuyển nhượng. Theo quy định tại Điều 104/ Nghị định số
181/2004/NĐ-CP thì có ba trường hợp pháp luật quy định một số hạn chế đối với
chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đó là:
- Hộ gia đình, cá nhân đã được nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông
nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển
nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được nhà nước giao đất lần
thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử
dụng đất thì không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn

mười (10) năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai;
- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm
ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện
chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
14
đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho
hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó;
- Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp
trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu
vực rừng phòng hộ đó.
• Thứ hai, Bên nhận chuyển nhượng
Theo quy định của pháp luật, thì bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất, trừ trường
hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy
định tại Điều 103 của NĐ181/2004/NĐ-CP, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được nhận chuyển quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao,
khu kinh tế. Theo đó, các chủ thể sau đây không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất;
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân trừ
trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đã được xét duyệt;
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước;
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền
sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục

hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh
sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó;
Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi
đăng ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp không được
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên.
15
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì được nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa phương
khác, trừ trường hợp pháp luật quy định không được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.
Đối với người Việt Nam ở nước ngoài, với quy định tại Điều 126 của Luật nhà
ở 2005 và Điều 121 Luật đất đai 2003, thì chỉ hạn chế một số lượng người Việt Nam
định cư ở nước ngoài mua được nhà và được nhận chuyển quyền sử dụng đất tại
Việt Nam. Các đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài không đủ điều kiện
mua nhà tại Việt Nam thường “lách luật” bằng cách gửi tiền về nhờ người thân,
bạn bè quen đứng tên mua nhà ở tại nước ta. Với cách thức này rủi ro xảy ra đối với
người Việt Nam định cư ở nước ngoài là rất lớn. Bởi vì, giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở không mang tên người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, nên khi xảy ra tranh chấp về mặt pháp lý liên quan đến các vấn đề quyền sử
dụng đất họ không được pháp luật Việt Nam thừa nhận và bảo vệ. Do đó, để phù
hợp với tình hình thực tế và điều chỉnh những điểm chưa hợp lý thì tại kỳ họp thứ 5,
Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam đã thông qua luật sửa đổi, bổ sung Điều 126
của luật nhà ở 2005 và Điều 121 của Luật đất đai năm 2003 (sửa đổi bổ xung năm
2009). Theo quy định mới này, kể từ ngày 01/9/2009, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam
cho phép cư trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở cho bản
thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:
- Người có quốc tịch Việt Nam;
- Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo
pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn

hóa, người có kĩ năng đặc biệt mà cơ quan tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và
đang làm việc tại Việt Nam, người có vợ có chồng là công dân Việt Nam sinh sống
ở trong nước;
Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định trên được cơ quan
có thẩm quyền của Việt Nam cấp giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt
Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ, hoặc một căn hộ
16
chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại
Việt Nam.
Khi được mua nhà tại Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Như vậy, quy định của pháp luật về điều kiện để các chủ thể tham gia trong
giao kết hợp đồng chuyển nhượng, thì không phải là tất cả các chủ thể đều được
tham gia vào quá trình chuyển nhượng, chủ thể trong một số trường hợp bị hạn chế
tham gia giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng là để bảo vệ lợi ích hợp
pháp của các bên khi phát sinh quan hệ chuyển nhượng, phù hợp với điều kiện kinh
tế, xã hội, an ninh quốc phòng; đảm bảo giao kết hợp đồng đúng mục đích và có ý
nghĩa thực tiễn.
1.2.2. Đối tượng của Hợp đồng chuyển nhượng
Xuất phát từ đặc điểm pháp lý của hợp đồng, thì đối tượng của hợp đồng đóng
vai trò quan trọng trong việc thực hiện, giao kết hợp đồng. Đối tượng của hợp đồng
là cái mà các chủ thể muốn hướng tới trong quá trình thực hiện giao kết. Trong Hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì đối tượng ở đây chính là quyền sử dụng
đất. Ở đây, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự mang tính
vận động, là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng sang bên
nhận chuyển nhượng. Khi đó, bên chuyển nhượng sử dụng đất có hành vi giao đất
và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng và đây là việc chuyển quyền và
nghĩa vụ thông qua một hợp đồng dân sự.
Tuy nhiên, sẽ là sai lầm khi chúng ta nhìn nhận và quan niệm rằng việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất này là hợp đồng mua bán đất đai. Bởi vì, chế độ pháp lý

về đất đai cũng như những quy định về quyền sử dụng đất xuất phát từ việc đất đai
thuộc sở hữu toàn dân đã được khẳng định và cụ thể hóa trong Hiến pháp năm
1992(sửa đổi bổ xung năm 2001) “ Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nớc, tài
nguyên trong lòng đất, nguồn lợi của vùng biển, thềm lục địa và vùng trời,… đều
thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 17) của nhà nước ta. Như vậy, bản thân đất đai không
được coi là hàng hóa mà chỉ đưa vào thị trường “quyền sử dụng đất”, do đó đất đai
không phải là đối tượng chuyển dịch mà là đối tượng chuyển dịch quyền sử dụng
đất.
17
Khi được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên tham gia trong hợp
đồng phải tuân thủ mọi thủ tục mà pháp luật quy định khi thực hiện việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được
lập thành văn bản, được công chứng, chứng thực và đăng ký theo đúng trình tự, thủ
tục của pháp luật.
Tuy nhiên, trong một số trường hợp không phải tất cả các loại đất đều là đối
tượng được của Hợp đồng chuyển nhượng vì các lý do, mục đích khác nhau mà
pháp luật nước ta quy định cấm được chuyển nhượng, hay hạn chế chuyển nhượng
về vấn đề này. Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2005 và Luật đất đai 2003( được
sửa đổi, bổ xung năm 2009) chỉ cho phép người sử dụng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất với các loại đất: Nhóm đất nông nghiệp và đất ở, đất sản xuất kinh doanh
phi nông nghiệp trong nhóm đất phi nông nghiệp (trừ trường hợp không được nhận
chuyển nhượng theo quy định tại Điều 103, 104 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP
như đã phân tích trong phần chủ thể).
Bộ luật dân sự 2005 không quy định cụ thể về điều kiện chuyển nhượng và
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các điều kiện này do pháp luật đất đai
được quy định (được quy định tại Điều 106 luật Đất đai 2003, sửa đổi bổ xung năm
2009, từ Điều 100 đến Điều 104 của Nghị định 184/2004/NĐ-CP đã được sửa đổi
bổ xung bởi Nghị định số 17/2006/NĐ-CP. Điều 24 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.
Theo đó:
• Điều kiện đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất: phải

đáp ứng các điều kiện chung của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được
quy định tại Điều 106 Luật đất đai 2003 sửa đổi, bổ xung năm 2009. Đó là:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên
và Môi trường phát hành và cấp cho người sử dụng theo một mẫu thống nhất trong
phạm cả nước đối với mọi loại đất. Đây là căn cứ xác lập một cách đầy đủ mối quan
hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng, thông qua giấy chứng nhận quyền sử
18
dụng đất, người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp khi
xảy ra tranh chấp hoặc bị xâm hại.
- Đất không có tranh chấp: Ở đây, chỉ những thửa đất không xảy ra tranh chấp
mới được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các tranh chấp có thể bao gồm
tranh chấp về ranh giới các thửa đất, tranh chấp về quyền sử dụng đất (như về thừa
kế, thi hành án, ). Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra thì sau khi giải quyết
xong mọi bất đồng, mâu thuẫn thì mới được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng
đất. Quy định này góp phần quan trọng bảo vệ quyền lợi của bên nhận chuyển
nhượng, để tránh những hợp đồng giao kết bị lừa dối, đồng thời góp phần đảm bảo
an ninh, trật tự xã hội để tránh các trường hợp tranh chấp xảy ra sau này.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án: Đối với những
thửa đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì không được chuyển nhượng.
Nhà nước quy định điều này, ngoài mục đích đảm bảo quyền lợi của chủ thể trong
bản áp có hiệu lực pháp luật trước đó còn nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi tham gia giao kết hợp đồng,
đồng thời thuận tiện để cơ quan nhà nước thi hành bản án có hiệu lực pháp luật
trước đó.
- Trong thời hạn sử dụng đất: Đối với những loại đất có quy định thời hạn sử
dụng thì người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng trong thời hạn sử dụng đất. Ví
dụ, theo quy định tại Điều 67 Luật đất đai 2003 thì thời hạn giao đất trồng cây hàng

năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân là hai mươi(20)
năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là năm (05) năm, … thì chỉ được thực
hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi bên chuyển nhượng còn
thời hạn sử dụng đất thì mới được xem là hợp pháp khi thực hiện giao kết hợp đồng;
• Điều kiện đối với bên nhận chuyển quyền sử dụng đất nông
nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh
phi nông nghiệp khi có các điều kiện sau:
- Mục đích sử dụng diện tích đất chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
19
- Được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử
dụng đất;
- Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất
theo quy định của pháp luật đất đai và quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng
đất;
Đối với các dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phí nông nghiệp mà
người sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày Nghị định
181/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, nhưng trong quyết định xét duyệt dự án hoặc
trong quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là 50 năm kể từ ngày quyết
định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có hiệu lực thi hành.
• Điều kiện đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê:
- Đối với các thành phố, thị xã, các khu đô thị mới của các thành phố, thị xã hoặc các
khu đô thị mới được quy hoạch phát triển thành thành phố, thị xã không cho phép
chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân dưới hình thức bán nền
mà chưa xây dựng nhà ở. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho
tổ chức kinh tế đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng đồng bộ hạ

tầng theo dự án được xét duyệt, hoặc theo dự án thành phần của dự án đầu tư đã
được xét duyệt; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử
dụng đất đúng mục đích, đúng nội dung xây dựng và tiến độ ghi trong dự án đó;
- Đối với các khu vực khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các dự án
đầu tư kinh doanh nhà ở được thực hiện như quy định trên, trường hợp có dự án đầu
tư xây dựng đồng bộ hạ tầng khu dân cư thì chủ đầu tư phải hoàn thành đúng với
nội dung dự án đã được phê duyệt thì mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất
gắn với hạ tầng đó cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân.
Trường hợp người thực hiện dự án đầu tư không thể tiếp tục thực hiện dự án
thì nhà nước thu hồi đất; phần còn lại của tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá trị đã
đầu tư trên đất thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất được giải quyết theo quy định
của pháp luật.
• Đối với tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư nước ngoài, tổ
chức kinh tế có một trăm phần trăm phần trăm (100%) vốn nước ngoài (gọi chung
20
là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài) được nhận chuyển nhượng dự án có sử
dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước trong các trường hợp sau đây:
- Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp và
khu kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất;
- Dự án đầu tư thuộc khu kinh tế, khu công nghệ cao;
- Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu đô thị, khu dân cư nông thôn;
- Dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh;
- Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở đã hoàn thành đầu tư xây dựng đồng bộ hạ
tầng dùng chung của dự án;
Việc chuyển nhượng dự án có sử dụng đất theo quy định trên được thực hiện
theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và theo các quy định sau:
- Trường hợp dự án được chuyển nhượng mà trong đó bên chuyển nhượng là tổ chức
kinh tế trong nước được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất mà số tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển quyền sử dụng
đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì giá trị quyền sử dụng

được tính chung trong tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng dự án;
- Trường hợp dự án được chuyển nhượng mà trong đó bên chuyển nhượng là tổ chức
kinh tế trong nước được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất mà số tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc thuê đất thuê của nhà
nước hoặc đất được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất để góp vốn bằng
quyền sử dụng đất thì giá trị quyền sử dụng đất không được tính trong tổng giá trị
hợp đồng chuyển nhượng dự án;
- Trường hợp đất của dự án đã nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất được sử
dụng có thời hạn thì thời hạn thuê đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
là thời gian còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển nhượng; trường
hợp đất có nguồn gốc là đất được sử dụng ổn định lâu dài thì thời hạn thuê đất là
bảy mươi (70) năm kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng dự án được ký kết và nếu
có nhu cầu thì được gia hạn sử dụng nhiều lần, mỗi lần không quá bảy mươi (70)
năm; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không phải nộp tiền thuê đất cho
thời gian được gia hạn.
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án xây
dựng kinh doanh nhà ở của tổ chức kinh tế trong nước đã được Nhà nước giao sử
dụng ổn định lâu dài và đã nộp tiền sử dụng đất mà khoản tiền đã nộp không có
21
nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, thì khi bán nhà ở không phải nộp cho Nhà nước
số tiền chên lệch giữa tiền sử dụng đất và tiền thuê đất theo quy định tại Khoản 2
Điều 81 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, người mua nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở được sử dụng đất ổn định lâu dài.
1.2.3. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Giá là một yếu tố quan trọng của hợp đồng mua bán chuyển nhượng, là một
đặc tính không thể tách rời hợp đồng chuyển nhượng. Nếu thiếu đi yếu tố này thì sẽ
không có hợp đồng chuyển nhượng mà nó sẽ trở thành một hợp đồng khác và không
có giá trị pháp lý. Giá của hợp đồng là số tiền (hoặc tài sản khác được định giá bằng
tiền) mà người mua phải trả cho người bán được các bên thoả thuận trong hợp đồng.

Các bên chủ thể thoả thuận về giá dựa vào giá trị thực của đất trong vấn đề khai
thác, sử dụng đất được tính toán trên thực tế, số diện tích đất, vị trí mảnh đất
Ngoài ra nó còn phụ thuộc vào nhu cầu, sự thiện chí của hai bên và khả năng thanh
toán của người mua.
Các bên tự thoả thuận giá nhưng giá đó phải được xác định và ghi vào trong
hợp đồng. Bên bán và bên mua có thể thỏa thuận phương thức thanh toán một lần
hoặc nhiều lần tại các thời điểm khác nhau; có thể thanh toán bằng tiền đồng Việt
Nam, cũng có thể thanh toán theo giá vàng hoặc ngoại tệ. Việc thanh toán có thể
thực hiện trực tiếp hoặc thanh toán qua ngân hàng là hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí
của các bên khi tham gia kí kết hợp đồng. Do đó, giá chuyển nhượng là một trong
những nội dung quan trọng thể hiện ý chí của các chủ thể tham gia trong hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì giá chuyển nhượng đã được quy định tại
Khoản 5 Điều 698 Bộ luật dân sự 2005 trong nội dung của hợp đồng.
Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện này thì hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là một dạng trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất, do
đó giá chuyển quyền sử dụng đất cũng bao gồm giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất. Do đó, theo quy định tại Điều 690 Bộ luật dân sự 2005: “giá chuyển quyền sử
dụng đất do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định”
Trước đây, theo quy định tại Điều 694 Bộ luật dân sự 1995 quy định “các bên
thỏa thuận giá chuyển quyền sử dụng đất trên cơ sở bảng giá do ủy ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng ban hành theo khung giá của chính phủ quy
22
định”. Quy định này của Bộ luật dân sự 1995 là không phù hợp với thực tiễn trong
quá trình chuyển nhượng của các chủ thể và không đi vào thực tế bởi bất cứ địa
phương nào trong cả nước thì bảng giá về chuyển nhượng quyền sử dụng đất do Ủy
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành luôn thấp hơn nhiều
so với giá trên thị trường thực tế và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nói
riêng) mà các bên trong hợp đồng thỏa thuận. Chính vì thế việc quy định các bên
tham gia giao dịch về quyền sử dụng đất chỉ được thỏa thuận theo khung giá do nhà

nước quy định là bất hợp lý, không những thất thu cho ngân sách nhà nước (gây
thiệt hại cho chủ sở hữu đất đai) mà còn tạo ra thói quen “lập hợp đồng giả tạo”
của các bên tham gia giao dịch. Quy định này sẽ tạo ra sự thiếu minh bạch của các
giao dịch dân sự, khi xảy ra tranh chấp khó có thể xác định đâu là giao dịch dân sự
mà các bên mong muốn xác lập.
Do đó, cùng với sự thay đổi cách thức xác lập khung giá đất theo quy định
Luật đất đai 2003 theo nguyên tắc sát với giá thị trường “giá chuyển quyền sử dụng
đất do thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định” đã phù hợp hơn với bản chất của các
giao dịch dân sự so với quy định về nội dung của bộ luật dân sự 1995. Tuy nhiên,
theo quy định của pháp luật hiện hành vẫn tồn tại hai giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất:
Một là, giá chuyển nhượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất;
Hai là, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất dựa trên khung giá do Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng
năm để xác định nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện đối với nhà
nước (là giá để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền
sử dụng đất…) hoặc để tính giá trị tài sản của doanh nghiệp.
Vấn đề cơ bản được đặt ra ở đây là việc các cơ quan nhà nước có thẩm quyền
có xác định được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất sát với giá thị trường (tức
là sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương) để các quy định
pháp luật về đất đai vừa đảm bảo quyền và lợi ích của các chủ thể tham gia giao
dịch dân sự vừa bảo đảm quyền và lợi ích của chủ sở hữu đất đai. Để giải quyết vấn
đề này các Điều 6, 7 và 15 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của
23
Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất (được sửa đổi
bổ sung bởi Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007) đã quy định:
- Căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép
cao hơn không quá 20% so với mức tối đa và thấp hơn không quá 20% so với mức

giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại do chính phủ quy định;
- Trường hợp cá biệt, tại các vùng sâu vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế xã
hội khó khăn, điều kiện hạ tầng yếu kém, khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường địa phương trong điều kiện bình thường thấp hơn mức giá tối
thiểu của khung giá đất cùng loại quy định thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định
mức giá cụ thể áp dụng tại địa phương và gửi Bộ tài chính để báo cáo;
- Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường của một
số hoặc tất cả các loại đất trong các bảng khung giá đất có biến động liên tục kéo
dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, trên phạm vi rộng (nhiều tỉnh, thành phố), gây
nên chênh lệch lớn: tăng từ 30% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 30% trở lên
so với giá tối thiểu trong khung giá mà chính phủ đã quy định thì Bộ tài chính có
trách nhiệm chủ trì xây dựng một số hoặc tất cả khung giá đất trình Chính phủ điều
chỉnh cho phù hợp. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải điều chỉnh khung giá đất trong
các trường hợp sau: khi có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch kế hoạch xây dựng,
thay đổi mục đích sử dụng đất, loại đô thị, loại đường phố và loại vị trí đất thì ủy
ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào những quy định hiện hành để điều chỉnh lại khung
giá đất tại khu vực có thay đổi cho phù hợp.
- Đối với trường hợp nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông
qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, nhà
nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa
chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời
điểm giao đất, thời điểm có quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị
doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên
thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn
cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng thực tế trên thị trường tại địa phương để
ra quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp không bị giới hạn bởi các quy định của
24
Chính phủ. Mọi trường hợp điều chỉnh giá đất thuộc thẩm quyền tại một số vị trí,
một số khu vực, loại đất trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng phương án
trình xin ý kiến Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp trước khi quyết định và

báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp tại kỳ họp gần nhất.
Để căn cứ cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng giá các loại đất, Nghị định
số 123/NĐ-CP ngày 27-7-2007 đã ban hành kèm theo bảng khung giá các loại đất
như sau:
BẢNG 1: KHUNG GIÁ ĐẤT CÂY TRỒNG HÀNG NĂM
Đơn vị tính: nghìn đồng/ m
2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Mức giá
Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa
4,00 135,00 3,00 105,00 1,00 71,00
BẢNG 2: KHUNG GIÁ ĐẤT CÂY TRỒNG LÂU NĂM
Đơn vị tính: nghìn đồng/ m
2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Mức giá
Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa
5,00 158,00 3,50 98,00 0,80 68,00
BẢNG 3: KHUNG GIÁ ĐẤT RỪNG SẢN XUẤT
Đơn vị tính: nghìn đồng/ m
2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa
25