Xây Dựng Mô Hình Thẩm Định Giá Đất Hàng Loạt Cho Địa Bàn Quận Bình Thạnh, Thành Phố Hồ Chí Minh Và Ứng Dụng Cho Công Tác Quản Lý Nhà Nước Về Đất Đai.pdf

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CAO THỊ MỸ LINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Tp Hồ Chí Minh, năm 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CAO THỊ MỸ LINH

CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ PHÁT TRIỂN (THẨM ĐỊNH GIÁ)
MÃ SỐ: 60310105

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN QUỲNH HOA

Tp Hồ Chí Minh, năm 2015


LỜI CAM ĐOAN

Sản phẩm đề tài nghiên cứu “Xây dựng mơ hình thẩm định giá hàng loạt
cho địa bàn quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh và ứng dụng cho công
tác quản lý nhà nước về đất đai” là kết quả quá trình nghiên cứu của tác giả.
Số liệu, hình ảnh và nội dung phân tích tại đề tài là hồn tồn trung thực và
chưa cơng bố trong bất kỳ đề tài nghiên cứu nào.

Tôi cam đoan chịu trách nhiệm về nội dung trên.

Tp. HCM, ngày

tháng

Người cam đoan

Cao Thị Mỹ Linh

năm 2015


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Viết tắc

Diễn giải

AN

An ninh

BĐS

Bất động sản

CTXD

Cơng trình xây dựng

CLCL

Chất lượng cịn lại

DTKV

Diện tích khn viên

ĐVT

Đơn vị tính

HD

Hình dáng

KCMT

Khoảng cách mặt tiền

LTKD

Lợi thế kinh doanh

MT

Mơi trường

QĐ

Quyết định

Tp. HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

TRĐ

Triệu đồng

UBND

Ủy ban nhân dân


DANH MỤC CÁC HÌNH

Diễn giải

Hình
Hình 3.1

Khung phân tích

Hình 3.2

Xác định các vị trí

Hình 3.3

Trường hợp cách lề đường từ 100 m trở lên


DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng

Diễn giải

Bảng 3.1

Bảng diễn giải các biến trong mơ hình nghiên cứu

Bảng 4.1

Kết quả hồi quy mặt tiền lần đầu

Bảng 4.2

Kết quả kiểm định bằng mơ hình hồi quy đơn

Bảng 4.3

Kết quả hồi quy tất cả các biến và khơng có biến trục giao
thơng

Bảng 4.4

Kết quả mơ hình hồi quy mặt tiền lần 2

Bảng 4.5

Bảng ma trận hệ số tương quan (mặt tiền)

Bảng 4.6

Kết quả hồi quy có trọng số

Bảng 4.7

Kết quả hồi quy hẻm lần đầu

Bảng 4.8

Kết quả hồi quy hẻm lần 2

Bảng 4.9

Bảng ma trận hệ số tương quan (hẻm)

Bảng 4.10

Bảng 4.11

Chênh lệch kết quả giữa phương trình hồi quy và phương
pháp so sánh (mặt tiền)
Chênh lệch kết quả giữa phương trình hồi quy và phương
pháp so sánh (hẻm)

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................... 1
1.1.Lý do chọn đề tài.............................................................................................. 1
1.2.Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu .................................................... 2
1.2.1.Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................. 2
1.2.2.Câu hỏi nghiên cứu ................................................................................... 2
1.3.Đối tượng nghiên cứu ...................................................................................... 2
1.4.Phạm vi nghiên cứu.......................................................................................... 2
1.5.Phương pháp nghiên cứu: ................................................................................ 2
1.6.Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 3
1.7.Ý nghĩa của đề tài ............................................................................................ 4
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT

5

2.1.Cơ sở lý luận về đất đai: .................................................................................. 5
2.1.1.Định nghĩa về đất đai:............................................................................... 5
2.1.2.Phân loại đất đai: ...................................................................................... 5
2.2.Thẩm định giá hàng loạt: ................................................................................. 7
2.2.1.Khái niệm về thẩm định giá hàng loạt: ..................................................... 8
2.2.2.Các mơ hình thẩm định giá hàng loạt: ...................................................... 10
2.3.Thẩm định giá hàng loạt và công tác quản lý nhà nước về đất đai: ................. 11
2.3.1.Quản lý nhà nước về đất đai: .................................................................... 11
2.3.2.Nguyên tắc của quản lý Nhà nước về đất đai: .......................................... 12
2.3.3.Xác định giá đất phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai: ..... 13
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU

17

3.1.Tổng quan các bài nghiên cứu có liên quan .................................................... 17
3.1.1.Những nghiên cứu liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất
động sản: ............................................................................................................ 17
3.1.2.Những nghiên cứu liên quan đến xây dựng mô hình thẩm định giá. ....... 19


3.2.Xây dựng mơ hình thẩm định giá hàng loạt trên địa bàn quận Bình Thạnh .... 21
3.2.1.Khung phân tích: ...................................................................................... 21
3.2.2.Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận Bình
Thạnh: ............................................................................................................... 22
3.2.3.Định dạng biến và lựa chọn mơ hình: ...................................................... 26
3.2.3.1.Định dạng biến: ................................................................................... 26
3.2.3.2.Lựa chọn mơ hình:Theo đề tài nghiên cứu này, tác giả sử dụng mơ hình cộng
dựa trên cách tiếp cận so sánh: ........................................................................... 34

3.2.4.Mô tả dữ liệu: ........................................................................................... 36
CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .............................................................. 39
4.1.Mơ hình hồi quy đối với mặt tiền ..................................................................... 39
4.1.1.Kết quả hồi quy: ........................................................................................ 39
4.1.2.Kiểm định mơ hình và khắc phục: ............................................................. 45
4.2.Mơ hình hồi quy đối với hẻm: .......................................................................... 49
4.2.1.Kết quả hồi quy: ........................................................................................ 49
4.2.2.Kiểm định mơ hình và khắc phục: ............................................................. 52
4.3.Ứng dụng ước tính giá đất ở trên địa bàn quận Bình Thạnh ............................ 55
CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................... 58
5.1.Kết luận: .......................................................................................................... 58
5.2.Đề xuất ứng dụng phương pháp thẩm định giá hàng loạt trong công tác quản
lý Nhà nước về đất đai: .......................................................................................... 59
5.2.1.Đề xuất ba lĩnh vực ứng dụng phương pháp thẩm định giá hàng loạt: ........ 59

5.2.2.Đề xuất xây dựng hành lang pháp lý cho thẩm định giá hàng loạt: ............. 60
5.2.3.Đề xuất xây dựng quy trình thực hiện thẩm định giá hàng loạt: ................. 61
5.3.Hạn chế của đề tài: .......................................................................................... 63
5.4.Kiến nghị: ........................................................................................................ 64


1

CHƯƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU
1.1

Lý do chọn đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với quốc gia, là tư liệu sản

xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất và đời sống, là đối tượng
điều chỉnh của các chính sách Nhà nước liên quan như chính sách thuế sử dụng đất,
bồi thường, thu hồi đất, giao thuê đất. Trong quy trình quản lý Nhà nước về đất đai
ngoài những thành tựu đạt được đáng kể, song bên cạnh đó cũng khơng ít những bất
cập, vướng mắc trong quá trình thực hiện. Hiện nay, nước ta đã và đang tiếp tục
hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật về đất đai để khắc phục những bất cập trong
công tác quản lý, công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, cũng như
trong cơng tác tính thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp. Thành phố Hồ Chí Minh nói
riêng là đô thị đặc biệt, là trung tâm kinh tế lớn của khu vực và cả nước, có vai trị
quan trọng trong phát triển kinh tế xã hội của cả nước, sự tăng trưởng của thành phố
có sự đóng góp quan trọng từ nguồn thu nghĩa vụ tài chính từ đất đai. Tuy nhiên,
bảng giá đất nhà nước ban hành hàng năm còn rất thấp chưa phản ánh được giá trị
thị trường của đất gây bất cập trong công tác thu tiền sử dụng đất, đánh thuế đất,
công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Để khắc phục được những bất cập trên
địi hỏi phải nâng cao chất lượng của cơng tác điều tra giá đất hàng năm trên địa bàn
thành phố tạo sự minh bạch, công bằng hơn trong việc xác định nghĩa vụ tài chính

về đất đai, chống thất thoát tài sản Nhà nước, tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước.
Với khối lượng công việc rất lớn trong quá trình xây dựng bảng giá đất, địi
hỏi phải áp dụng một phương pháp, cách thức thực hiện khoa học, tiết kiệm thời
gian, chi phí. Tuy nhiên, hiện nay ở nước ta chủ yếu sử dụng các phương pháp thẩm
định giá truyền thống, trong khi ở một số nước trên thế giới đã áp dụng phương
pháp thẩm định giá hàng loạt, bằng phương pháp phân tích hồi quy có thể thẩm định
giá cho cả một khu vực dựa trên dữ liệu thu thập từ thực tế thị trường một cách
khách quan và khoa học. Phương pháp này đã và đang được sử dụng rộng rãi cho


2

cơng tác quản lý Nhà nước, đặc biệt để tính thuế tài sản. Tiếp bước một số nghiên
cứu trước đây, tác giả tiếp tục nghiên cứu về vấn đề này.
Với những tâm niệm trên, tác giả quyết định chọn đề tài “Xây dựng mơ hình
thẩm định giá đất hàng loạt cho địa bàn quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh”.
1.2

Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu
1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu
Nhận dạng và lượng hóa các yếu tố tác động đến giá đất ở để xây dựng mơ

hình để thẩm định giá đất hàng loạt, từ đó đề xuất ứng dụng kết quả trong công tác
quản lý Nhà nước về đất đai.
1.2.2 Câu hỏi nghiên cứu
 Những yếu tố nào tác động đến giá trị đất ở trên địa bàn quận Bình
Thạnh?
 Khả năng ứng dụng kết quả mơ hình trong cơng tác quản lý nhà nước về
đất đai như thế nào?
1.3

Đối tượng nghiên cứu
 Đối tượng nghiên cứu là các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và mơ hình
thẩm định giá đất ở trên địa bàn quận Bình Thạnh.
 Đối tượng khảo sát là các thơng tin BĐS đã giao dịch thành công và đang
giao dịch trên địa bàn quận Bình Thạnh.

1.4

Phạm vi nghiên cứu
 Phạm vi không gian: Đề tài tập trung nghiên cứu trên địa bàn quận Bình
Thạnh.
 Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu trong khoảng thời gian từ tháng
12/2014 đến tháng 03/2015.

1.5

Phương pháp nghiên cứu:

Tác giả đã sử dụng các phương pháp sau để nghiên cứu đề tài này:


3

 Phương pháp phân tích tổng hợp được dùng để tổng hợp các lý thuyết về
thẩm định giá hàng loạt tại các nước trên thế giới cũng như tổng hợp các
kinh nghiệm ứng dụng phương pháp này trong quản lý Nhà nước về đất
đai nhằm làm cơ sở xây dựng phương pháp thẩm định giá hàng loạt và đề
xuất ứng dụng trong điều kiện Việt Nam.
 Phương pháp nghiên cứu dữ liệu sơ cấp để thu thập và phân tích thông tin

nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận Bình
Thạnh.
 Phương pháp phân tích định lượng để xây dựng mơ hình hồi quy thẩm
định giá hàng loạt cho quận Bình Thạnh.
1.6

Nội dung nghiên cứu
Nội dung bài nghiên cứu gồm 5 chương:
 Chương 1: Chương này tác giả nêu lên lý do chọn đề tài; sau đó xác định
mục tiêu, câu hỏi, đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu cũng
như đưa ra ý nghĩa của đề tài.
 Chương 2: Chương này tác giả trình bày sơ lược những lý thuyết cơ bản
về đất đai; phương pháp thẩm định giá hàng loạt và ứng dụng phương
pháp trong quản lý nhà nước về đất đai.
 Chương 3: Chương này tác giả trình bày tổng quan các bài nghiên cứu có
liên quan, sau đó tiến hành xây dựng mơ hình thẩm định giá hàng loạt cho
địa bàn nghiên cứu là quận Bình Thạnh .
 Chương 4: Tác giả trình bày kết quả đạt được của đề tài nghiên cứu và
ứng dụng kết quả để ước tính giá đất cho địa bàn quận Bình Thạnh.
 Chương 5: Tác giả đưa ra kết luận cho đề tài nghiên cứu, đồng thời đề
xuất ứng dụng phương pháp thẩm định giá hàng loạt cho công tác quản lý
nhà nước về đất đai. Cuối cùng, tác giả nêu lên kiến nghị liên quan đề tài.


4

1.7

Ý nghĩa của đề tài
Hiện nay, công tác thẩm định giá nói chung và cơng tác xây dựng bảng giá

đất hàng năm nói riêng chủ yếu sử dụng các phương pháp thẩm định giá truyền
thống, phương pháp thẩm định giá hàng loạt chưa được sử dụng rộng rãi cũng như
chưa được tiếp cận bởi đa phần thẩm định viên, do hệ thống cơ sở lý luận về
phương pháp này chưa được hồn thiện, các văn bản hướng dẫn cịn chưa có. Việc
nghiên cứu đề tài này nếu thành cơng sẽ góp phần quan trọng trong việc hồn thiện
cơ sở lý luận về phương pháp thẩm định giá hàng loạt tại nước ta, có ý nghĩa rất lớn
trong việc cung cấp một cơng cụ hữu ích, mang tính xác thực phục vụ cho công tác
thẩm định giá đất ở trên địa bàn quận Bình Thạnh và có thể mở rộng cho các quận
trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, đồng thời góp phần hỗ trợ cơng tác quản lý
nhà nước về đất đai.


5

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT
2.1. Cơ sở lý luận về đất đai:
2.1.1 Định nghĩa về đất đai:
Theo Lê Quang Trí (1998): Đất đai là một thực thể tự nhiên dưới đặc tính
khơng gian, địa hình và thường được kết hợp với một giá trị kinh tế được diễn tả
dưới dạng giá đất/ha khi chuyển quyền sử dụng. Rộng hơn, trên quan điểm tổng hợp
và tổng thể thì đất đai cũng bao gồm cả tài nguyên sinh vật và kinh tế - xã hội của
một thực thể tự nhiên.
Theo Brikman và Smyth (1976): Đất đai về mặt địa lý là vùng đất chuyên
biệt trên bề mặt của trái đất, có những đặc tính mang tính ổn định hay có chu kỳ dự
đốn được, trong khu vực sinh khí quyển theo chiều thẳng từ trên xuống dưới trong
đó bao gồm: khơng khí, đất và lớp địa chất, nước, quần thể thực vật và động vật và
kết quả của những hoạt động bởi con người trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ,
hiện tại và trong tương lai.
Theo Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil (1993): Đất

đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng là “diện tích cụ thể của bề
mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và
dưới bề mặt đó, bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (hồ,
sơng, suối, đầm lầy), các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với nước ngầm và khoáng
sản trong lịng đất, tập đồn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con nguời,
những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa
nước, hay hệ thống thoát nước, đường xá, nhà cửa).
2.1.2 Phân loại đất đai: Theo Luật đất đai năm 2013, căn cứ vào
mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:
 Nhóm đất nơng nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:


6

- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn
nuôi, đất trồng cây hàng năm khác;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất rừng sản xuất;
- Đất rừng phòng hộ;
- Đất rừng đặc dụng;
- Đất nuôi trồng thuỷ sản;
- Đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác gồm mục đích sử dụng để xây nhà kính và các
loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt
khơng trực tiếp trên đất; chăn nuôi gia súc gia cầm và các loại động vật
khác được pháp luật cho phép…


Nhóm đất phi nơng nghiệp bao gồm các loại đất:
- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan.
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh;
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công
nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử
dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ
gốm;
- Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng gồm đất giao thơng, thuỷ lợi; đất
xây dựng các cơng trình văn hố, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể
thao phục vụ lợi ích cơng cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam
thắng cảnh; đất xây dựng các cơng trình cơng cộng khác theo quy định
của Chính phủ;
- Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;
- Đất có cơng trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;


7

- Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
- Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;
- Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử
dụng.
2.2. Thẩm định giá hàng loạt:
Hiện nay trên thế giới, về cơ bản thẩm định giá trị đất đai được tiến hành dựa
trên 6 phương pháp gồm: Phương pháp so sánh giá bán; phương pháp chiết trừ;
phương pháp phân bổ; phương pháp vốn hóa tiền thuê đất, phương pháp vốn hóa
thu nhập từ đất và phương pháp thặng dư.
Nguồn: Giáo trình thẩm định giá Bất Động Sản do Nguyễn Ngọc Vinh và
Nguyễn Quỳnh Hoa đồng chủ biên.
Ở Việt Nam hiện nay, hoạt động thẩm định giá và phương pháp xác định giá

đất được hướng dẫn cụ thể tại các văn bản quy phạm pháp luật như Nghị định số
44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 và thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày
30 tháng 06 năm 2014. Các văn bản này thay thế Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
ngày 16 tháng 11 năm 2004; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm
2007 và thông tư số 145/2007/TT-BTC. Nội dung hướng dẫn thẩm định giá trị đất
đai gồm 5 phương pháp cụ thể là: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết
trừ; phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh
giá đất.
Nhìn chung các phương pháp nêu trên đã mang lại nhiều đóng góp tích cực
cho cơng tác thẩm định giá. Tuy nhiên, giới hạn của các phương pháp này là chỉ sử
dụng tốt khi tiến hành thẩm định giá cho các BĐS riêng lẻ mà không thể triển khai
thực hiện công tác thẩm định giá trên diện rộng với quy mô lớn như thẩm định giá
đất cho cả một khu vực. Hiện nay, ở một số nước trên thế giới đã và đang khắc phục
hạn chế này bằng việc áp dụng phương pháp thẩm định giá hàng loạt, dựa trên
phương pháp phân tích hồi quy có thể thẩm định giá cho cả một khu vực dựa trên
dữ liệu thu thập từ thực tế thị trường một cách khách quan và khoa học.


8

2.2.1. Khái niệm về thẩm định giá hàng loạt:
Tại một số nước trên thế giới, thẩm định giá hàng loạt đã được sử dụng và
phát triển từ những năm 1970 (John Q.Ebert 1965 ở Lansing; Michigan 1970 ơ
Spartanbug Country, South Carolina), phương pháp này hầu hết được sử dụng để
xác định thuế cũng như là công cụ quản lý nhà nước về đất đai. Điểm nổi trội của
phương pháp này là sự kết hợp giữa các phép toán và kiểm tra thống kê. Thẩm định
giá hàng loạt được khái quát bởi một số định nghĩa sau:
Theo Hiệp hội quốc tế của nhà thẩm định giá vì mục đích thuế (The
international Association of Assessing officers – IAAO 2012), thẩm định giá hàng
loạt (Mass appraisal) là q trình định giá có hệ thống về một nhóm tài sản vào một

thời điểm nhất định, áp dụng những phương pháp được chuẩn hoá và kiểm tra thống
kê.
Theo Kathman (1993) thẩm định giá hàng loạt là việc thẩm định một loạt các
bất động sản tại cùng một thời điểm cụ thểtheo tính khách quan và sử dụng các
phương pháp kiểm tra thống kê.
Theo Smeltzer (1986) thẩm định giá hàng loạt là quá trình xác định giá trị
một loạt các bất động sản thông qua việc phân tích dữ liệu bởi các phương pháp
kiểm tra thống kê.
Theo Tom Kauko và Maurizio d’Amato (2008) thẩm định giá hàng loạt đề
cập đến đối tượng thẩm định là một nhóm bất động sản thay vì bất động sản riêng
lẻ, với việc ước tính giá trị thơng qua các hệ thống đã được chuẩn hóa.
Theo hướng dẫn số 13 của Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005, thẩm
định giá hàng loạt là quá trình thẩm định giá nhiều tài sản khác nhau tại một thời
điểm xác định, theo một hệ thống đồng nhất về các phương pháp, kỹ thuật thực hiện
để đánh giá và phân tích thống kê số liệu thu được.
Nhìn chung, thẩm định giá hàng loạt là phương pháp thẩm định giá một
nhóm bất động sản với số lượng lớn, thơng qua việc phân tích thơng tin dữ liệu thu
thập từ thị trường bởi các phép tốn, mơ hình kiểm tra thống kê.
 Chức năng của thẩm định giá hàng loạt:


9

Theo Ecker (1990) thẩm định giá hàng loạt gồm ba chức năng chính sau:
Một là tái thẩm định giá. Thơng qua thực hiện q trình phân tích xem giá trị
của bất động sản có phù hợp với thị trường khơng với cơng cụ cơ bản cho việc phân
tích là nghiên cứu, thống kê các hệ số, tỷ lệ để so sánh đối chiếu giữa giá trị thị
trường với giá trị được thẩm định.
Hai là duy trì số liệu. Thơng qua quá trình lưu trữ và cập nhập những thay
đổi về số liệu quá khứ.

Ba là cập nhật giá trị. Thông qua những sự điều chỉnh hàng năm của những
bất động sản liên quan đến quá trình tái thẩm định.
 Phạm vi ứng dụng của thẩm định giá hàng loạt:
Hầu hết các nước trên thế giới (Mỹ, Úc, Thụy Điển, Liên Bang Nga...) sử
dụng phương pháp thẩm định giá hàng loạt để phục vụ cho mục đích tính thuế tài
sản và cung cấp công cụ cho quản lý nhà nước về đất đai.
 Đặc trưng của thẩm định giá hàng loạt:
Đối tượng của phương pháp thẩm định giá hàng loạt là một nhóm bất động
sản có chung một số tiêu chí xác định.
Chủ yếu sử dụng để tính thuế tài sản và quản lý nhà nước về đất đai.
Được sử dụng bởi đa phần các cơ quan nhà nước có liên quan đến cơng tác
quản lý đất đai.
Mức độ chuẩn hóa cao, vận dụng tối đa phương pháp xử lý thống kê số liệu,
các mơ hình vận dụng thường rất phức tạp, tập trung phân tích các yếu tố quan
trọng nhất tác động đến giá trị bất động sản.
Việc kiểm tra kết quả thẩm định giá chủ yếu dựa trên các cơng cụ tốn thống
kê.
 Ưu và nhược điểm của phương pháp thẩm định giá hàng loạt:
Ưu điểm:
Tiết kiệm được chi phí thực hiện, chi phí nguồn nhân lực, thời gian thực
hiện.


10

Đưa ra kết quả thẩm định khách quan hơn, do tính đồng nhất và chung nhất
thể hiện.
Kết quả thẩm định giá của phương pháp này được sử dụng để tính thuế tài
sản một cách phù hợp.
Nhược điểm :

Đòi hỏi số lượng lớn về thông tin thị trường, nếu thiếu thông tin dễ mang lại
kết quả thẩm định với tính chính xác khơng cao.
2.2.2. Các mơ hình thẩm định giá hàng loạt:
Cũng giống như phương pháp thẩm định giá truyền thống, phương pháp
thẩm định giá hàng loạt cũng dựa trên cơ sở tiếp cận là phương pháp so sánh, chi
phí hay thu nhập. Tương ứng với mỗi cách tiếp cận là các mơ hình khác nhau được
sử dụng để thẩm định giá. Tuy nhiên đối với đề tài nghiên cứu này, tác giả chỉ đề
cập đến cách tiếp cận phương pháp so sánh. Theo P.G Grabovy (1999)1 và các cộng
sự thì các mơ hình sử dụng cho cách tiếp cận nay gồm những dạng sau:
 Mơ hình cộng:

V = a0 + a1X1 + a2X2 + …+ anXn
Với : V (giá trị bất động sản) : là biến phụ thuộc.
X1 ; X2 ; … ; Xn : là biến độc lập

a1 ; a2 ;… ; an là hệ số hồi quy
a0 là hệ số chặn
 Mơ hình nhân:

V = b0.Y1b1. Y2b2. ....Ynbn.
Với : V (giá trị bất động sản) : là biến phụ thuộc.
Y1 ; Y2 ; … ; Yn : là biến độc lập

b1 ; b2 ;… ; bn là trọng số của biến độc lập
 Mơ hình hỗn hợp: là sự kết hợp giữa mơ hình cộng và mơ hình nhân

V = Z1b1 .Z2b2 .… . Znbn (A0 + A1Zn+1 + … + AmZm)
1

Dẫn theo Nguyễn Quỳnh Hoa (2013)

11

Với : V (giá trị bất động sản) : là biến phụ thuộc.
Z1 ; Z2 ; … ; Zm : là biến độc lập

A1 ; b1 là các hệ số và trọng số của biến độc lập
2.3. Thẩm định giá hàng loạt và công tác quản lý nhà nước về đất
đai:
2.3.1. Quản lý nhà nước về đất đai:
Hình thức sở hữu toàn dân về đất đai được đánh dấu từ quy định tại Hiến
pháp 1980 đến nay và Nhà nước là người đại diện quyền sở hữu về đất đai, thực
hiện quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Nhà nước có đầy đủ các quyền
của người chủ sở hữu đối với tài sản đặc biệt là đất đai. Đó là quyền chiếm hữu về
đất đai, quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất đai. Để thực hiện các quyền
này Nhà nước đã thực hiện trực tiếp bằng cách thiết lập chế độ pháp lý về quản lý
và sử dụng đất đai, đồng thời xác lập một hệ thống cơ quan Nhà nước do Nhà nước
đảm nhận nhằm bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền lợi
hợp pháp của đối tượng sử dụng đất; sử dụng hợp lý quỹ đất của Quốc gia; tăng
cường hiệu quả sử dụng đất; cải tạo bảo vệ đất. Hoạt động trên thực tế của các cơ
quan Nhà nước nhằm bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai
được thể hiện qua 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai được quy định cụ thể tại
điều 22 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 của Quốc Hội.
Trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai thì quản lý tài chính là nội dung
quan trọng nhất do nó quản lý trực tiếp mọi khoản thu tài chính liên quan trực tiếp
đến đất đai. Việc quản lý tài chính lỏng lẻo để dẫn đến thâm hụt, thất thoát tài sản
Nhà nước. Điều 107 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 của Quốc Hội
quy định các khoản thu tài chính từ đất đai như sau:


Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất
mà phải nộp tiền sử dụng đất.



Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê.



Thuế sử dụng đất.


12



Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.



Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai.



Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử
dụng đất đai.

Chính phủ quy định chi tiết việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền xử

phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại
trong công tác quản lý và sử dụng đất đai.
 Các cơng cụ tài chính trong quản lý Nhà nước về đất đai gồm:
Thuế và các lệ phí liên quan: Đây là cơng cụ tài chính được chủ yếu sử dụng
trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Đối với thuế gồm thuế sử dụng đất,
thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (nếu
có); đối với lệ phí gồm phí trước bạ, phí địa chính.
Giá đất: Được quy định cụ thể tại Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày
14/11/2014 của Chính phủ về quy định khung giá đối với từng loại đất, từng vùng
theo quy định tại điều 113 Luật đất đai làm căn cứ tính giá đất và thu thuế sử dụng
đất; thu tiền khi giao đất, khi cho thuê đất, khi cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất; bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất.
Ngân hàng: Ngân hàng là công cụ quan trọng của quan hệ tài chính trong
việc cung cấp vốn trong việc cải tạo đất, khai hoang đất, kinh doanh tiền tệ.
Tóm lại, quản lý Nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước
đối với đất đai, bao gồm hoạt động ban hành và phổ biến, giáo dục văn bản quy
phạm pháp luật về đất đai; nắm tình hình đất đai; phân phối và phân phối lại đất đai;
thanh tra, giám sát tình hình quản lý và sử dụng đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất.
2.3.2. Nguyên tắc của quản lý Nhà nước về đất đai:
Nhà nước quản lý về đất đai phải tuân thủ 3 nguyên tắc gồm: Đảm bảo sự
quản lý tập trung và thống nhất của Nhà nước; đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa
quyền sở hữu đất và quyền sử dụng đất, giữa lợi ích Nhà nước và người sử dụng;
tiết kiệm và hiệu quả.


13

 Đảm bảo sự quản lý tập trung và thống nhất của Nhà nước:
Theo điều 4 Luật đất đai 2013 thì Đất đai thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước

đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho
người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Không bất kỳ một cá nhân, một
nhóm người nào có thể chiếm đoạt tài sản cơng để làm của riêng được, chỉ có Nhà
nước đại diện hợp pháp cho tồn dân mới có toàn quyền trong việc quyết định số
phận pháp lý của đất đai, thể hiện sự tập trung quyền lực và thống nhất của Nhà
nước trong quản lý nói chung và trong lĩnh vực đất đai nói riêng.
 Đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa quyền sở hữu đất và quyền sử
dụng đất, giữa lợi ích Nhà nước và người sử dụng:
Nhà nước sở hữu về đất đai, nhưng không trực tiếp sử dụng đất đai mà phân
phối cho các đối tượng có nhu cầu với từng mục đích sử dụng đất khác nhau thơng
qua hình thức giao đất, th đất, công nhận quyền sử dụng đất… và thể hiện quyền
sở hữu đất đai thông qua việc thu thuế, thu tiền sử dụng đất. Để sử dụng đất đai có
hiệu quả cần đảm bảo nguyên tắc hài hòa giữa lợi ích Nhà nước và người sử dụng.
 Tiết kiệm và hiệu quả:
Quản lý đất đai cũng là một hình thức quản lý kinh tế, nên cũng cần tuân thủ
nguyên tắc tiết kiệm và hiệu quả thông qua việc xây dựng và giám sát tốt quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Tiết kiệm vẫn đảm bảo và được kế hoạch một cách
hiệu quả.
2.3.3. Xác định giá đất phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất
đai:
Xét tại thời điểm năm 2014 trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, bảng giá
đất các loại được quy định cụ thể tại Quyết định số 60/2013/QĐ-UBND ngày
26/12/2013 theo Luật đất đai 2003 và Nghị định 188/2004/NĐ-CP với giá đất tối đa
là 81.000.000 đồng/m2 tương ứng với mặt tiền đường Đồng Khởi, mức giá chênh
lệch khá cao so với tình hình thị trường thực tế (với các giao dịch giao động khoảng
từ 500.000.000 đồng/m2 trở lên).


14

Hiện nay, bảng giá đất thành phố Hồ Chí Minh được quy định chi tiết tại
quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 theo Luật đất đai 2013, Nghị
định104 đã có một số biến động theo chiều hướng tăng gấp đôi so với Quyết định số
60/2013/QĐ-UBND ngày 26/12/2013, với giá đất cao nhất là 162.000.000 đồng/m2
trên đường Đồng Khởi. Nhìn chung, quyết định này đã phần nào khắc phục tương
đối sự bất cập giữa giá thị trường và giá quyết định. Tuy nhiên, khoảng cách của sự
chênh lệch vẫn còn quá xa. Theo thống kê kinh nghiệm trong q trình thực hiện
cơng tác thẩm định giá cũng như căn cứ theo các văn bản duyệt giá đất của Ủy ban
nhân dân thành phố Hồ Chí Minh (các hồ sơ, văn bản được lưu trữ trong dữ liệu của
Công ty Hồng Đức) với mục đích bán tài sản thuộc sở hữu Nhà nước; mục đích bồi
thường, hỗ trợ, thì giá đất ở theo thị trường trước đây thường cao hơn khoảng 5 – 6
lần so với giá ban hành tại bảng giá đất. Sang năm 2015, khoảng cách này đã được
điều chỉnh thu hẹp lại nhưng vẫn còn chênh lệch khoảng 3 – 4 lần. Do bảng giá đất
chưa sát với thị trường, nên hiện nay thành phố Hồ Chí Minh đang gặp bất cập do
tốn nhiều tiền bạc, công sức để xây dựng nhưng bảng giá đất thực tế chủ yếu chỉ để
tính thuế, khơng có tác dụng tính tiền sử dụng đất cũng như cho các mục đích khác.
Hạn chế đó khiến bảng giá đất khơng cịn là cơng cụ hữu dụng nhất để nhà nước
điều tiết các lợi ích từ đất, quản lý mức biến động giá đất trên thị trường, mà chủ
yếu chỉ dùng để tính thuế. Khi tính tiền bồi thường, hỗ trợ cũng như khi thuê đất,
giao đất phải định giá lại theo giá thị trường.
Bảng giá đất thấp làm thị trường kinh doanh bất động sản không lành mạnh
do dựa vào bảng giá đất khai nộp thuế, ký hợp đồng mua bán (giá giao dịch quá
thấp, giá ảo).
Việc xác định giá đất sát với thị trường góp phần quan trọng trong cơng tác
chống thất thốt tài sản Nhà nước, ổn định nguồn thu lâu dài cho ngân sách Nhà
nước, đảm bảo nguồn lực đất đai được sử dụng theo nguyên tắc tốt nhất, hiệu quả
nhất.
Các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn xác định giá đất gồm Luật Đất
đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013; Luật giá số 11/2012/QH13 ngày

15

20/06/2012 của Quốc hội; Nghị định số 43-44-45-46-47/2014/NĐ-CP ngày
15/05/2014 của Chính phủ (hướng dẫn luật đất đai 2013); Nghị định số
104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ Quy định về khung giá đất;
Thông tư số 36/2014/NĐ-CP ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
Quy định chi tiết phương pháp định giá đất.
Tại thông tư số 36/2014/NĐ-CP ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất, gồm phương pháp so sánh trực
tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; phương
pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Thực tế, đối với cơng tác xác định giá đất thì phương
pháp so sánh và phương pháp chiết trừ được sử dụng phổ biến nhất do quy trình đơn
giản, dễ thực hiện. Tuy nhiên, hai phương pháp này đòi hỏi huy động một đội ngũ
cán bộ công nhân viên thực hiện hùng hậu từ các quận, huyện và thực hiện trong
một thời gian dài. (Quá trình xây dựng bảng giá đất năm 2015 được tiến hành từ
tháng 7/2014 đến tháng 12/2014 để thực hiện công tác điều tra khoảng 3.833 tuyến
đường trên địa bàn 24 quận, huyện tại thành phố Hồ Chí Minh). Mặc dù nhìn thấy
được những bất lợi, gây tiêu hao khá nhiều thời gian, chi phí cũng như nguồn nhân
lực trong cơng tác xác định giá đất, nhưng ngồi những phương pháp thẩm định giá
truyền thống trên, hiện nay ở Việt Nam chưa bắt đầu sử dụng phương pháp nào hiệu
quả hơn.
Đối với các nước trên thế giới hiện nay phương pháp thẩm định giá hàng loạt
đã được sử dụng rất phổ biến và thành công trong công tác quản lý Nhà nước về đất
đai. Liệu theo tình hình, điều kiện ở Việt Nam thì việc áp dụng phương pháp thẩm
định giá hàng loạt có phù hợp và hiệu quả không. Chương tiếp theo, tác giả nghiên
cứu xây dựng mơ hình thẩm định giá hàng loạt cho cơng tác quản lý Nhà nước về
đất đai cụ thể trên diện hẹp tại địa bàn quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh.
Tóm tắt chương 2: Chương này tác giả trình bày những lý thuyết cơ bản về
đất đai, hệ thống pháp luật về thẩm định giá, các phương pháp thẩm định giá đất đai

thường được sử dụng cũng như trình bày phương pháp và mơ hình thẩm định giá
hàng loạt đồng thời trình bày nội dung thẩm định giá hàng loạt và công tác quản lý


16

Nhà nước về đất đai. Những nội dung được trình bày trong chương này nhằm mục
đích tổng quan cung cấp các kiến thức nền tảng và cơ sở khoa học cho những vấn
đề nghiên cứu tiếp theo của đề tài.


17

CHƯƠNG 3 : PHƯƠNG PHÁP VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU
3.1. Tổng quan các bài nghiên cứu có liên quan
3.1.1. Những nghiên cứu liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị
bất động sản:
Anthony Owusu-Ansah (2012) sử dụng mô hình hồi quy Hedonic để phân
tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản ở Kumasi, Ghana. Theo
nghiên cứu tác giả cho rằng có 2 nhóm yếu tố tác động đến giá trị bất động sản:
Vị trí: Chất lượng của khu vực lân cận và các tiện ích xung quanh khu
vực BĐS tọa lạc.
Các yếu tố liên quan đến đặc điểm BĐS như: Kích thước, kết cấu, chất
lượng vật liệu được sử dụng, tuổi thọ và chất lượng của BĐS.
Kết quả nghiên cứu sau quá trình phân tích và kiểm định kết luận rằng: tình
trạng pháp lý; vị trí của bất động sản; tuổi thọ; số phòng ngủ; gara, tường rào, hồ
bơi ảnh hưởng rất lớn đến giá bất động sản, đặc biệt các yếu tố liên quan đến chất
lượng khu dân cư ảnh hưởng rất nhiều đến giá trị BĐS.
Xu Ting (2008) nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở thành phố
Bắc Kinh. Theo nghiên cứu tác giả cho rằng có 3 nhóm yếu tố tác động đến giá nhà

bao gồm:
Nhóm các yếu tố liên quan đến đặc điểm của BĐS: diện tích; số tầng, nội
thất, số phịng ngủ, số phịng khách, tuổi thọ.
Nhóm các yếu tố liên quan đến vị trí của BĐS.
Nhóm các yếu tố liên quan đến đặc điểm người mua như: lịch sử người
mua; tuổi người mua; địa vị người mua; mua bằng tiền vay.
Kết quả của q trình phân tích và kiểm định kết luận rằng các yếu tố liên
quan đến đặc điểm ngôi nhà, vị trí tuyệt đối và lịch sử của chủ hộ ảnh hưởng lớn
đến giá trị nhà.