Cấu trúc vốn trong thực tiễn của các công ty cổ phần ngành Bất động sản niêm yết trên HOSE

ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP













ĐỀ TÀI:

“
Cấu trúc vốn trong thực tiễn của các CTCP
ngành Bất động sản niêm yết trên HOSE”




GVHD : TS. NGUYỄN THỊ UYÊN UYÊN
SVTH : NHÓM 10
Lớp : K19-NH-Đ3





TP.HCM, Tháng 08 năm 2010


MỤC LỤC

Trang
Lời mở đầu 1
Chương 1: Tổng quan về cấu trúc vốn v à đặc điểm ngành bất động sản (BĐS) 2

I. Tổng quan về cấu trúc vốn 2
1. Khái niệm 2
2. Sự cần thiết phải nghiên cứu cấu trúc vốn 2
3. Những nguyên tắc cơ bản khi hoạch định cấu trúc vốn 2
4. Những yếu tố ảnh hưởng đến cấu trúc vốn 4

II. Đặc điểm ngành Bất động sản 10
1. Thị trường BĐS có 4 cấp độ phát triển 10
2. Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị trường
đều có chu kỳ dao động tương tự như ch u kỳ phát triển kinh tế 11
3. Thị trường BĐS man g tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng
trên khắp các vùng miền của đất nước 12
4. Thị trường BĐS của VN có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn 12

5. Tính thanh khoản của ngành BĐS thấp hơn những ngành khác trong khi chi phí xây
dựng cơ bản dở dang lại rất lớn 14
6. Thị trường bất động sản có tính cạnh tranh rất cao 14
7. Tỷ suất lợi nhuận đầu tư vào nhóm ngành BĐS cao hơn các ngành khác 15
8. Thị trường BĐS bị chi phối bởi yếu tố pháp luật 18
9. Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo 19

Chương 2: Tác động của đặc điểm ngành tới chiến lược tài trợ của các doanh nghiệp ngành
BĐS n iêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán TP.HCM (HOSE) 20

I. Tổng quan tình hình tài chính của các doanh nghiệp ngành BĐS đang niêm yết trên Sở
Giao dịch chứng khoán Tp.HCM (HOSE) 20

II. Phân tích một số doanh nghiệp điển hình ngành BĐS đang niêm yết trên Sở Giao dịch
chứng khoán Tp.HCM (HOSE) 24
1. Công ty Cổ phần Vincom (VIC) 24
2. Công ty Cổ phần Licogi 16 (LCG) 30
3. Công ty CP Sudico (SJS) 34
4. Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức (TDH) 38
5. Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh ( BCI) 41

III. Ảnh hưởng của đặc điểm ngành BĐS tới chiến lược tài trợ của các doanh nghiệp
ngành BĐS đang niêm yết trên Sở Giao dịch chứng khoán Tp.HCM (HOSE) 45
Lời kết 47





PHẦN MỞ ĐẦU

Năm 2010 nền kinh tế Việt Nam và thế giới đang trên đường hồi phục sau cuộc
khủng hoảng tài chính toàn cầu. Bước đầu đã đạt được một số thành tựu kinh tế đáng kể
nhưng thị trường tài chính thế giới và Việt Nam vẫn chưa thể hồi phục mặc dù Ngân Hàng
Nhà Nước các quốc gia không chỉ có nỗ lực bơm tiền mạnh tay thông qua các gói giải cứu
hay quyết định cứng rắn nhằm điều chỉnh hệ thống hành chính của các chính phủ.
Đặc biệt là thị trường chứng khoán Việt Nam vẫn tron g tình trạng suy giảm sâu tron g
khi thị trường chứng khoán thế giới đang hồi phục (tham khảo biểu đồ bên dưới so sánh giữa
3 chỉ số chứng khoán của Nhật Bản, Mỹ và Việt Nam). Chính điều này đã làm cho các doanh
nghiệp đang niêm yết trên HOSE không huy động được vốn như mong muốn từ thị trường
chứng khoán để mở hồi phục và mở rộng sản xuất, đặc biệt là các doanh nghiệp trong ngành
bất động sản, một ngành đòi hỏi một lượng vốn lớn, ổn định và dài hạn trong khi n guồn vốn
vay từ ngân hàng khá đắt đỏ.
Như vậy việc huy động vốn từ thị trường chứng khoán khó khăn, vay ngân hàng phải
trả lãi suất cao ảnh hưởng đến rủi ro tài chính tron g khi r ủi ro kinh doanh đang ở mức cao vì
ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng, tất cả những điều này sẽ ảnh hưởng lớn đến cấu trúc vốn
của các doanh nghiệp trong thời kỳ này. Đặc biệt là các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh
vực bất động sản.Chính vì vậy nhóm đã chọn đề tài “Cấu trúc vốn trong thực tiễn của các
CTCP ngành Bất động sản niêm yết trên HOSE” để nghiên cứu. Với khoảng thời gian hạn
chế và năng lực có hạn, nhóm không thể nghiên cứu bao quất hết tất cả các vấn đề liên quan,
do đó trong bài nghiên cứu này nhóm tập trung nghiên cứu đặc điểm của ngành bất động sản
và ảnh hưởng của đặc điểm ngành đến cấu trúc vốn của các doanh nghiệp bất động sản. Rất
mong nhận được sự góp ý của cô giáo.

Tiểu luận Tài chính doanh nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Thị Uyên Uyên
Thực hiện: Nhóm 10 Lớp Ngân hàng đêm 3
Trang
1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CẤU TRÚC VỐN VÀ
ĐẶC ĐIỂM NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
I. Tổng quan về cấu trúc vốn
1. Khái niệm
Cấu trúc vốn được định nghĩa là sự kết hợp của nợ ngắn hạn thường xuyên, nợ dài
hạn, cổ phần ưu đãi và cổ phần thường được dùng để tài trợ cho quyết định đầu tư của một
doanh nghiệp.
2. Sự cần thiết phải nghiên cứu cấu trúc vốn
Bất cứ doanh nghiệp nào cũng hướng đến mục tiêu tối thiểu hóa chi phí, tối thiểu hó a
rủi ro và tối đa hóa giá trị doanh nghiệp.
Cấu trúc vốn tối ưu là một hỗn hợp nợ dài hạn, cổ phần ưu đãi và vốn cổ phần thường
cho phép tối đa hóa EP S, tối thiểu hóa rủi ro và tối thiểu hóa chi phí sử dụng vốn. Với một
cấu trúc vốn có chi phí sử dụng vốn bình quân được tối thiểu hóa, tổng giá trị các chứng
khoán của doanh n ghiệp (và, vì vậy, giá trị của doanh ngh iệp) được tối đa hóa. Do đó cấu
trúc vốn có chi phí sử dụng vốn tối thiểu được gọi là cấu trúc vốn tối ưu.
Trong mỗi giai đoạn hoạt động của chu kỳ sống, doanh nghiệp cần phải xây dựng một
cấu trúc vốn thích hợp với đặc điểm của nền kinh tế và đặc tính riêng có của doanh nghiệp.
Vậy làm thế nào doanh nghiệp xác định được những điều này? Đây cũng ch ính là lý
do cần thiết cho việc nghiên cứu cấu trúc vốn của doanh nghiệp.
3. Những nguyên tắc cơ bản khi hoạch định cấu trúc vốn
Cấu trúc vốn là một phần của cấu trúc tài chính do đó cấu trúc vốn cũng phải tuân thủ
một số nguyên tắc cơ bản trong hoạch định cấu trúc tài chính, sau đây là một số nguyên tắc
cơ bản:
Nguyên tắc tương thích

Đây là một trong những nguyên tắc cơ bản nhất khi doanh ngh iệp xác định cấu trúc
vốn, đảm bảo loại vốn sử dụng phải tương thích hòa hợp với loại tài sản hoạt động mà doanh
nghiệp đang sử dụng.
Ví dụ như các doanh nghiệp tài trợ các tài sản thường xuyên bao gồm “các tài sản lưu
động thường xuyên” bằng các nguồn thường x uyên.
Nếu doanh nghiệp sử dụng các tài sản lưu động tạm thời bằng nguồn vốn của chủ sở
hữu hoặc nợ dài hạn thì số dư tiền mặt nhàn rỗi sẽ thể hiện cho một đầu tư không sinh lợi.
Tiểu luận Tài chính doanh nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Thị Uyên Uyên
Thực hiện: Nhóm 10 Lớp Ngân hàng đêm 3
Trang
2
Trường hợp ngược lại, nếu doanh nghiệp sử dụng các tài sản lưu độn g thường xuyên
bằng nguồn vốn từ các khoản nợ ngắn hạn tạm thời thì sẽ dẫn đến rủi ro về thanh khoản khi
các khoản nợ ngắn hạn này đến hạn thanh toán trong thời gian ngắn.
Những tài sản đáp ứng tiêu chuẩn là tài sản cố định có thời gian sử dụng dài, tham gia
vào nhiều kỳ sản xuất, đòi hỏi phải được đầu hình thành từ nguồn vốn dài hạn, cụ thể là nợ
trung dài hạn hay vốn cổ phần.
Nguyên tắc k iểm soát
Khi hoạch định loại vốn sử dụng, cũng cần phải xem xét đến ý muốn của các chủ sở
hữu còn lại về việc duy trì quyền kiểm soát doanh nghiệp. Như chúng ta đã thấy, các chủ nợ
không có tiếng nói trong việc chọn lựa ban điều hành, và các chủ sở hữu ưu đãi cũng khôn g,
hoặc nếu có thì rất ít. Nếu doanh nghiệp vay vốn từ các ch ủ nợ hay các chủ sở hữu ưu đãi thì
sẽ hy sinh một ít hoặc không hy sinh quyền kiểm soát.
Nếu mục tiêu chính của các chủ sở hữu là nắm quyền kiểm soát thì họ nên huy động
thêm vốn từ các chủ nợ hay các chủ sở hữu ưu đãi. Tuy nhiên, điều này không phải lúc nào
cũng đúng. Nếu doanh nghiệp vay nhiều hơn có thể trả, các ch ủ nợ có thể tịch biên tài sản
của doanh nghiệp để thỏa mãn trái quyền của họ. Trong trường hợp này, chủ sở hữu mất tất
cả quyền kiểm soát. Có thể tốt hơn nếu chủ sở hữu hy sinh bớt một phần quyền kiểm soát
bằng cách tài trợ thêm bằng vốn cổ phần hơn là phải gánh chịu r ủi ro mất tất cả quyền kiểm
soát do v ay mượn quá nhiều.

Tương tự, doanh nghiệp chỉ có thể phát hành thêm cổ phần ưu đãi với hứa hẹn rằng,
nếu doanh nghiệp không thể chi trả cổ tức, doanh nghiệp sẽ cho phép các cổ đông nắm giữ
cổ phần ưu đãi bầu đa số thành viên hội đồng quản trị. Trong trường hợp này, phương án cổ
phần ưu đãi không tốt bằng phương án tăng thêm cổ phần thường.
Nguyên tắc tối đa hóa giá trị doanh nghiệp thông qua sự đánh đổi giữa rủi ro và lợi
nhuận
Kết hợp cả 2 yếu tố rủi ro và tỷ suất sinh lợi để xem chúng tác động như thế nào đến
giá cổ phần cũng chính là giá trị thị trường của doanh nghiệp.
Khi EBIT của doanh nghiệp ở trong triển vọng lạc quan với EBIT dự kiến vượt qua
điểm hòa vốn EBIT làm cho thu nhập trên mỗi cổ phần EPS tăng thì chưa hẳn doanh nghiệp
có thể yên tâm xác lập một cấu trúc tài chính thiên về sử dụng nợ. Lý do là rủi ro tăng thêm
vượt quá tỷ suất sinh lợi mà các cổ đôn g nhận được. Khi đó, các nhà đầu tư trên thị trường sẽ
ấn định một tỷ số giá thu nhập P/E thấp và kết quả là giá cổ phần sẽ giảm đi cho dù EPS có
tăng lên bao nhiêu đi chăng nữa.
Nguyên tắc sử dụng chính sách tài trợ linh hoạt
Tiểu luận Tài chính doanh nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Thị Uyên Uyên
Thực hiện: Nhóm 10 Lớp Ngân hàng đêm 3
Trang
3
Khả năng điều động hay khả năng tài trợ linh hoạt tức là khả năng điều chỉnh nguồn
vốn tăng hay giảm đáp ứng với các thay đổi quan trọng trong nhu cầu vốn. Nợ ngắn hạn cho
phép điều chỉnh nguồn vốn theo thay đổi mang tính mùa vụ của các tài sản lưu động. T uy
nhiên, tổng nhu cầu vốn cũng có thể thay đổi nghiêm trọng qua một thời kỳ nhiều năm.
Nếu doanh nghiệp chuẩn bị sẵn phương án càng có khả năng điều động hay khả năn g
tài trợ linh hoạt thì doanh nghiệp sẽ có càng nhiều phương án mở khi cần mở rộng hay thu
hẹp tổng vốn sử dụng. Nó không chỉ cho phép doanh nghiệp sử dụng loại vốn có sẵn vào bất
kỳ một thời điểm nào đó, mà còn làm tăng năng lực mặc cả của doanh nghiệp khi giao dịch
với một nhà cung cấp vốn tương lai.
Nguyên tắc đ ịnh thời điểm thích hợp
Yếu tố thời gian có liên quan mật thiết với khả năng điều động trong việc xác định

loại vốn sử dụng. Một hậu quả quan trọng của khả năng điều động là nó cho phép doanh
nghiệp nắm bắt các cơ hội sẽ cho phép doanh nghiệp tối thiểu hóa tổng chi phí của nợ và vốn
cổ phần. Thường thì có thể tiết kiệm được các khoản tiền đáng kể bằng cách định thời điểm
thích hợp cho việc phát hành trái phiếu.
Giám đốc tài chính cần phải xem xét việc định thời điểm như tiêu chuẩn quan trọng
trong việc chọn lựa nguồn vốn qua các chu kỳ kinh doanh. Trong giai đoạn đầu của kỳ phục
hồi sau một kỳ suy thoái, doanh nghiệp cần tìm cách chuyển từ nợ ngắn hạn sang nợ dài hạn.
Tại điểm này, lãi suất dài hạn có thể thấp (trừ khi tỷ lệ lạm phát vẫn ở mức cao), và doanh
nghiệp sẽ cần các nguồn vốn này sau này để tài trợ thêm cho tài sản cố định và lưu động
thường xuyên. Khi nền kinh tế đang trong giai đoạn tăng trưởng, tỷ số giá thu nhập của cổ
phần thường có thể tăng, vì thế cuối cùng doanh nghiệp có thể muốn phát hành thêm cổ phần
thường. Việc xác định thời điểm phát hành hợp lý skẽ làm tối thiểu hóa sự pha loãng của các
dòng lưu kim tương lai của mỗi cổ phần.
Tuy nhiên, thời điểm không phải là yếu tố duy nhất cần xem xét. Có nhiều lúc doanh
nghiệp cần vốn và phải có được vốn, ngay cả khi chi phí tương đối cao. Doanh nghiệp phải
duy trì một cân đối đúng giữa nợ và vốn cổ phần thường và có thể cần phải hy sinh việc tăng
thêm nợ vay có chi phí sử dụng vốn thấp hơn trong cẩu trúc tài chính do doanh nghiệp đã có
quá nhiều nợ. Các thỏa thuận với các trái chủ hiện h ữu có thể ngăn cản doanh nghiệp h uy
động thêm vốn bằng một phát hành có chi trả lãi thấp hơn.
Như vậy, việc định thời điểm huy động vốn bị giới hạn bởi thời điểm cần vốn, khả
năng điều động, và các thỏa thuận hiện hữu với các chủ nợ và chủ sở hữu.
4. Những yếu tố ảnh hưởng đến cấu trúc vốn
Chi p hí sử dụng vốn
Trong các nguồn tài trợ của doanh nghiệp thì nợ có chi phí sử dụng vốn thấp nhất do:
Tiểu luận Tài chính doanh nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Thị Uyên Uyên
Thực hiện: Nhóm 10 Lớp Ngân hàng đêm 3
Trang
4
 Nợ có tính đáo hạn, có tình trái quyền đối với lợi nhuận và tính trái quyền đối
với tài sản. Do đó chủ nợ sẽ ít rủi ro hơn so với cổ đông, tỷ suất sinh lợi của chủ nợ ít hơn,

theo nguyên tắc đánh đổi thì khi rủi ro thấp thì chủ nợ sẽ nhận được tiễn lãi ít hơn hay là
doanh nghiệp khi sử dụng nợ sẽ có chi phí thấp hơn so với chi phí sử dụng vốn cổ phần.
 Sử dụng nợ nhà đầu tư nhận được khoản sinh lợi từ lá chắn thuế do quy định
của nhà nước cho phép khấu trừ lãi vay vào lợi tức chịu thuế.
Ví dụ :
Một doanh nghiêp có một khoản vay: 300 triệu đồng, lãi suất r = 10%, thuế suất thuế
thu nhập Doanh Nghiệp là 40%, EBIT = 100 triệu đồng, ta có bảng m ô tả sau:
CHỈ TIÊU
LÃI VAY
ĐƯ
Ợ
C

KHẤU TRỪ THUẾ
LÃI VAY KHÔNG
ĐƯ
Ợ
C

KHẤU TRỪ THUẾ
EBIT

100

10
0

LÃI VAY

30

30

LÃI TR
Ư
Ớ
C THU
Ế

70

100

THU
Ế

28

40

LÃI SAU THU
Ế

42

60
-
30=30

Kết luận : Qua bảng tính ta thấy doanh nghiệp đáng lẽ trả lãi vay là 30 triệu đồng

nhưng do nhận được khoản sinh lợi từ lá chắn thuế (12) nên lãi vay thực trả của doanh
nghiệp chỉ là 18 triệu đồng tương đương với mức lãi suất r = 6%. Do đó Cấu trúc vốn sử
dụng nợ dễ tối ưu hơn so với cấu trúc sử dụng 100% vốn cổ phần nhưng việc sử dụng nợ chỉ
nên đến một giới hạn nào đó mà thôi bởi vì nếu vượt quá giới hạn đó thì việc gia tăng sử
dụng nợ sẽ không còn tốt cho doanh nghiệp (điều này xảy ra trong trường hợp lãi vay phải
trả lớn hơn tấm chắn thuế mà nợ mang lại)
Tỷ lệ nợ trên vốn cổ phần

D :

n
ợ

; r
D

:

t
ỷ

su
ấ
t sinh l
ợ
i c
ủ
a
N
ợ

E :
Vốn cổ
phần
; r
E
: tỷ suất sinh lợi của Vốn cổ
phần



Theo (1) :
- Cấu trúc vốn 100 % vốn cổ phần : r
E
= r
A

r
A
(RO A) =

Lãi ròng

: tỷ suất sinh lợi tài sản
Tài s
ả
n

r
E

= r
A
+ (r
A
– r
D
) x
D
(1)

E

Tiểu luận Tài chính doanh nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Thị Uyên Uyên
Thực hiện: Nhóm 10 Lớp Ngân hàng đêm 3
Trang
5
- Cấu trúc vốn có sử dụng nợ và vốn cổ phần xảy ra 2 trường hợp


+ r
E
> r
A
khi

r
A

: DN ho
ạ

t đ
ộ
ng có lãi (EBIT> 0)


r
E
> r
D

: DN th
ừ
a kh
ả

năng thanh toán l
ãi vay

+ r
E

<
r
A

khi

không th
ỏ
a 2 đi

ề
u ki
ệ
n trên

Xem xét ví dụ :
Cấu trúc vốn gồm 50% nợ và 50% vốn cổ phần,
+ TH1: r
A
= 20%; r
D
= 10% => r
E
= 30%
+ TH2: r
A
= 30%; r
D
= 30% => r
E
= 10%
+ TH3: r
A
= 5%; r
D
= 10% => r
E
= - 20%
 Nhận xét:
- Thuận lợi: Sử dụng nợ và gia tăng nợ (nợ dài hạn) thì sẽ có tác dụng khuếch đại thu

nhập cho cổ đông. Thu nhập của cổ đôn g đã cao thì ngày càng cao hơn n ữa. Tuy nhiên để có
được kết quả này thì doanh nghiệp phải đảm bảo điều kiện hoạt động có lãi và thừa khả năn g
thanh toán lãi vay.
- Bất lợi: Sử dụng v à gia tăng nợ nếu không đảm bảo điều kiện trên (hoạt động có lãi
và thừa khả năng thanh toán lãi vay) thì chính sử dụng nợ sẽ đưa thu nhập của cổ đông xuống
thấp, nghiêm trọng nhất là khi doanh nghiệp hoạt động lỗ, khi đó chính việc sử dụng nợ sẽ
khuếch đại thua lỗ của doanh nghiệp do đó có thể đưa doanh nghiệp đi đến phá sản.
Lợi nhuận trước thuế và lãi
EBIT tạo ra EPS, nhưng không có nghĩa là có EBIT là luôn có EPS vì EBIT đạt được
luôn phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng trước như trả lãi vay, thuế, lợi tức
cho cổ đông ưu đãi, phần còn lại (nếu còn) mới tạo ra EP S. Với cùng một giá trị EBIT nhưng
mỗi cấu trúc vốn khác nhau thì EP S sẽ khác nhau.
Đặc điểm của nền kinh tế
- Các chính sách về lãi suất, tỷ giá, thị trường tiền tệ, thị trường vốn, chính sách thuế
đặc biệt là thuế thu nhập cá nhân.
- Triển vọng của thị trường vốn : Nếu doanh nghiệp dự báo rằng vốn vay sẽ trở thành
quá tốn kém hay hiếm thì khi đó doanh nghiệp có thể muốn tăng độ nghiêng đòn bẩy tài
chính ngay tức khắc. Một dự kiến lãi suất giảm có thể khuyến khích chúng ta tạm hoãn việc
vay tiền nhưng vẫn duy trì một vị thế dễ điều độn g nhằm hưởng lợi của tiền vay rẻ hơn sau
này.
Đặc điểm hoạt động của ngành kinh doanh
Tiểu luận Tài chính doanh nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Thị Uyên Uyên
Thực hiện: Nhóm 10 Lớp Ngân hàng đêm 3
Trang
6
- Mức độ hoạt động kinh doanh: Nếu doanh nghiệp dự kiến mức độ hoạt động kinh
doanh gia tăng, điều đó có n ghĩa là nhu cầu tài sản và vốn để tài trợ việc mua các tài sản n ày
của doanh nghiệp cũng sẽ gia tăng doanh nghiệp phải thay đổi cấu trúc vốn cho phù hợp
với mức độ kinh doanh.
- Các biến động theo mùa v ụ: Các ngành có biến động lớn mang tính mùa vụ tron g

doanh số thường cần các tỷ lệ tương đối lớn nợ vay ngắn hạn linh động.
- Các biến động theo chu kỳ: Khả năng điều động và r ủi ro trở thành các yếu tố chính
cần xem xét trong việc hoạch định các loại vốn sẽ sử dụng nếu doanh thu của một ngành kinh
doanh thay đổi lớn qua một chu kỳ kinh doanh. Phải có chỗ để mở rộng hay thu hẹp dễ dàng
và nhanh chóng các khoản vốn sử dụng. Với biến động lớn trong doanh số, việc tăng thêm
đòn bẩy tài chính cao vào đòn bẩy kinh doanh hiện hữu sẽ là việc làm không khôn ngoan.
Hơn nữa, có r ủi ro là không thể đáp ứng được mức chi trả đòi hỏi trong các năm kinh doanh
kém.
- Tính chất của cạnh tranh: tính chất của cạnh tranh trong ngành cũng có tác động đến
tỷ trọng gắn cho nhiều yếu tố khác nhau ảnh hưởng đến nguồn vốn sử dụng. Các ngành mà
có tính cạnh tranh cao thì thường đặt nặng vốn cổ phần thường hơn nợ do rủi ro quá cao của
việc khôn g thể đáp ứng được các chi phí trả vốn vay. Ngược lại các doanh nghiệp không chịu
sự cạnh tranh hay cạnh tranh thấp, có doanh thu và lợi nhuận ổn định thì thường thiên về sử
dụng nợ hơn là vốn cổ phần.
Ví dụ, trong ngành may mặc, phần lớn cạnh tranh dựa trên thời trang, các doanh
nghiệp trong ngành này thường đặt nặng vốn cổ phần thường hơn nợ do rủi ro quá cao trong
việc không thể đáp ứng chi trả vốn vay. Một doanh nghiệp cung cấp điện cho một khu vực
thường có độc quyền cung cấp dịch vụ này, lợi nhuận thường ổn định hơn và dễ dự báo hơn.
Sự ổn định lợi nhuận này giúp giải thích việc các doanh nghiệp này chú trọng hơn vào việc
sử dụng đòn bẩy tài chính.
- Giai đoạn trong chu kỳ tuổi thọ: Các ngành kinh doanh được sinh ra, phát triển,
trưởng thành và cuối cùng là suy tàn. Nếu ngành kinh doanh đang ở thời kỳ non trẻ, tỷ lệ thất
bại sẽ cao. Nguồn vốn chủ yếu trong trường hợp này là vốn mạo hiểm thường đạt được qua
dịch vụ của những doanh nghiệp chuyên tìm kiếm các nhà đầu tư sẳn lòng đảm nhiệm một
thương vụ mang tính đầu cơ. Chúng ta cần phải tránh tìm kiếm các nguồn quỹ đòi hỏi các
thanh toán cố định. Trong thời kỳ tăng trưởng nhanh, cần chú ý đặc biệt đến khả năng điều
động để đảm bảo khi tăng trưởng chúng ta có thể tìm được vốn khi cần và với các điều kiện
có thể chấp nhận được. Khi ngành kinh doanh đã đạt được mức trưởng thành thì chúng ta
phải chuẩn bị đối phó với các tác động tài chính của các biến động lớn hơn theo mùa vụ và
theo chu kỳ của doanh số.

Tiểu luận Tài chính doanh nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Thị Uyên Uyên
Thực hiện: Nhóm 10 Lớp Ngân hàng đêm 3
Trang
7
Đặc tính của doa nh nghiệp
 Giai đoạn trong ch u kỳ tuổi thọ: Một chu kỳ kinh doanh sẽ trải qua các giai đọan
như mới hình thành, phát triển, trường thành và cuối cùng là suy tàn. Do đó xây dựng m ột
cấu trúc tài chính phù hợp cho mỗi giai đoạn rất quan trọng.
Giai đoạn đầu của ch u kỳ kinh doanh chứa đựng nhiều rủi ro nhất. Bởi vì hầu hết các
sản phẩm khi được đưa ra thị trường ở giai đoạn này đều không thu được như kết quả mong
đợi. Các dòng tiền thu được từ doanh thu không chỉ thấp mà còn chậm, không đủ để bù đắp
chi phí. Do đó ở giai đoạn này tốt hơn hết doanh nghiệp nên chọn cấu trúc tài chính chủ yếu
là vốn chủ sở hữu, hoàn toàn không có nợ thì càng tốt.
Ở giai đoạn tăng trưởng sản phẩm mới của doanh nghiệp đã bắt đầu có chỗ đứng trên
thị trường. Lúc này doanh thu của doanh nghiệp bắt đầu tăng nhanh chóng đồng nghĩa với
việc sụt giảm rủi ro kinh doanh. Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn phải xác định nguồn tài trợ
thích hợp để giữ mức độ rủi ro tài chính thấp, tức là vẫn tiếp tục giữ vốn cổ phần. Hơn nữa ở
giai đoạn này doanh ngh iệp sẽ có những thay đổi lớn. Một trong những thay đổi đó là có sự
chuyển hóa giữa các nhà đầu tư vốn mạo hiểm và các nhà đầu tư vốn cổ phần mới. Các nhà
đầu tư mới muốn đầu tư vào nơi có rủi ro thấp hơn so với các nhà đầu tư mạo hiểm trong giai
đoạn khởi sự. Ở giai đoạn này, công ty đã thực sự hiện hữu cho nên có thể tìm kiếm các nh à
đầu tư trên một cơ sở rộng hơn để huy động nguồn vốn cổ phần mới này bằng các phát hành
rộng rãi ra công chúng.
Tiếp theo giai đoạn tăng trưởng là giai đoạn sung mã của doanh nghiệp. Trong giai
đoạn này, doanh nghiệp sẽ sử dụng tài trợ nợ vì dòng tiền ròn g lúc này dương một cách đáng
kể cho phép trả cả lãi lẫn vốn cho nợ vay. Tuy nhiên, cơ hội tái đầu tư lại giảm đáng kể cho
nên việc v ay nợ thêm là không hiệu quả.
Kết thúc một chu kỳ kinh doanh là giai đoạn suy thái với biểu hiện là các dòng tiền
mặt bắt đầu giảm dần do nhu cầu của sản phẩm giảm. Cho nên ở giai đoạn này nên duy trì
một cấu trúc tài chính cho phép có thể thu hẹp các nguồn vốn sử dụng.

 Hình thức tổ chức:
Hình thức tổ chức tác động đến trách nhiệm của các chủ sở hữu đối với nợ của
Doanh Nghiệp.
Hình thức tổ chức doanh nghiệp cung cấp một tiếp cận dễ dàng với hầu hết các loại
vốn.
Các doanh nghiệp cổ phần thường dễ thu hút vốn hơn các hình thức kinh doanh
không liên kết hay kinh doanh liên kết góp vốn vì các cổ đông chỉ phải chịu rủi ro cho phần
vốn đầu tư ban đầu của mình. Hơn nữa thường họ có thể bán cổ ph ần của mình cho người
khác một cách dễ dàng.
Tiểu luận Tài chính doanh nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Thị Uyên Uyên
Thực hiện: Nhóm 10 Lớp Ngân hàng đêm 3
Trang
8
 Quy mô của doanh nghiệp:
Các doanh nghiệp rất nhỏ phải t ùy thuộc đáng kể vào vốn của chủ sở hữu để tài trợ
tài sản của mình. Các doanh nghiệp này thường khó tìm kiếm các nguồn vốn để tài trợ cho
các quyết định của mình.
Ngược lại các doanh nghiệp rất lớn buộc phải sử dụng nhiều loại vốn. Vì cần quá
nhiều tiền các doanh nghiệp này sẽ khó thỏa mãn tổng nhu cầu của mình với một chi ph í vừa
phải nếu họ giới hạn các nhu cầu của mình vào chỉ một loại vốn.
 Xếp hạng tín nhiệm: Mức tín nhiệm của doanh nghiệp có ảnh hưởng đến khả năng
huy động vốn của doanh nghiệp.
Mức tín nhiệm của doanh nghiệp càng cao thì khả năng h uy động vốn càng lớn và thuận
lợi
Nếu mức tín nhiệm kém cấu trúc vốn nên nh ắm vào cải thiện mức tín dụng v à gia tăng
khả năng huy độn g.
Mức tín nhiệm của doanh nghiệp phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: khả năng thanh toán,
tỷ suất lợi nhuận, lịch sử trả nợ, mức độ nhạy bén của ban lãnh đạo…
 Bảo đảm quyền kiểm soát:
Để bảo đảm quyền kiểm soát của mình các chủ sở hữu thích tài trợ tăng trưởng bằng

nợ, cổ phần ưu đãi, hay lợi nhuận giữ lại h ơn là phát hành thêm cổ phiếu thường. T uy nhiên,
quyền kiểm này có thể được vững chắc hay không còn tùy thuộc vào mối quan hệ giữa doanh
nghiệp với các cổ đông, chính sách chi trả cổ tức v à phương pháp bầu phiếu.
Một số yếu tố khác
 Tác động tín hiệu của thị trường:
Khi doanh nghiệp phát hành chứng khoán mới, sự kiện này có thể được coi là đang
cung cấp một tín hiệu cho thị trường tài chính về viễn cảnh tương lai của doanh nghiệp hay
các hoạt động tương lai do các Giám đốc của doanh nghiệp hoạch định. Những tín hiệu do
các thay đổi cấu trúc vốn cung cấp là đáng tin cậy vì nếu các dòng tiền tương lai không xảy
ra, doanh nghiệp phải chịu số tiền phạt tức chi phí phá sản có thể có. Nói chung, các nghiên
cứu về thay đổi cấu trúc vốn đều cho rằn g các cung ứn g chứng kho án mới đưa tới các đáp
ứng giá chứng khoán giảm. Việc mua lại cổ phần thường là sẽ đưa tới các lợi nhuận được
công bố dương lớn từ cổ phần thường của doanh nghiệp. Các hành động làm tăng đòn bẩy tài
chính thường gắn với thu nh ập cổ phần dương và các hành động làm giảm đòn bẩy tài chính
gắn với thu nhập cổ phần âm. Vì vậy khi một doanh nghiệp thực hiện quyết định thay đổi về
cấu trúc vốn, doanh n ghiệp phải chú ý đến tín hiệu có thể có v ề các viễn cảnh thu nhập tương
lai và hiện tại của doanh nghiệp cũng như các dự định của các giám đốc mà giao dịch đề xuất
sẽ chuyển đến thị trường.
Tiểu luận Tài chính doanh nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Thị Uyên Uyên
Thực hiện: Nhóm 10 Lớp Ngân hàng đêm 3
Trang
9
 Lý thuyết trật tự phân hạng:
Lý thuyết trật tự phân hạng cho rằng có thể không có một cấu trúc vốn mục tiêu riêng
và hàm ý rằng các doanh nghiệp thích tài trợ nội bộ hơn. Các giám đốc điều chỉnh tỉ lệ chi trả
cổ tức để tránh việc bán cổ phần thường ra bên ngoài trong khi tránh các thay đổi lớn trong
số lượng cổ phần. Nếu cần phải có tài trợ từ bên ngoài, các chứng khoán an toàn nhất nên
được phát hành trước. Cụ thể nợ thường là chứng khoán đầu tiên được phát hành và vốn cổ
phần bán ra bên ngoài là giải pháp cuối cùng. Ưu tiên cho tài trợ nội bộ dựa trên ước muốn
tránh các biện ph áp kỷ luật và giám sát sẽ xảy ra khi bán chứng khoán mới ra công chúng.

 Các hàm ý về quản trị của lý thuyết cấu trúc vốn:
Quyết định cấu trúc vốn là một trong những quyết định trọng tâm quan trọng mà các
giám đốc tài chính phải quan tâm. Trước h ết, hầu như chắc chắn rằng các thay đổi tron g cấu
trúc vốn sẽ đưa đến các thay đổi trong giá trị thị trường của doanh nghiệp. Thứ hai, lợi ích
của tấm chắn thuế từ nợ đưa đến giá trị doanh nghiệp gia tăng, ít nhất là đến điểm mà chi phí
đại lý và chi phí phá sản gia tăng làm bù trừ lợi thế về thuế của nợ. Thứ ba, cấu trúc vốn tối
ưu chịu ảnh hưởng nặng nề bởi rủi ro kinh doanh của doanh nghiệp. T hứ tư, khi các giám đốc
thực hiện các thay đổi thể hiện trong cấu trúc vốn của doanh nghiệp, các hành động này sẽ
chuyển các thông tin quan trọng đến các nhà đầu tư.
 Vấn đề đạo đức:
Tác động của mua lại bằng vốn vay (LBO) đối với cổ đôn g, mua lại bằng vốn vay đặt
ra các vấn đề đạo đức quan trọng. Các quyền lợi có tính cạnh tranh của cổ đông sẽ được giải
quyết như thế nào trong các mua lại bằng vốn vay và trong các giao dịch tài chính quan trọn g
khác? Tuy nhiên, các câu hỏ i này ít khi có được câu trả lời đơn giản. Một vài vấn đề cần xem
xét khi thảo luận về tính đạo đức của các mua lại bằng vốn vay:
Có phải việc duy trì số lượng nhân viên và các cơ sở hoạt động không hiệu quả làm
giảm khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp với các doanh nghiệp khác vì lợi ích lâu dài của
nhân viên hay không?
Trong các giao dịch mua lại bằng vốn vay, các trái chủ có thực sự bị thiệt hại khi tính
đến các điều khoản bảo vệ trong hợp đồng ký kết lúc họ mua trái phiếu với mối liên hệ giữa
lợi tức trái ph iếu và thỏa hiệp bảo vệ không.
II. Đặc điểm ngành Bất động sản (BĐS)
1. Thị trường BĐS có 4 cấp độ phát triển: hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị
trường, thị trường BĐS đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá,
tiền tệ hoá và tài chính hoá.
 Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà
của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà
Tiểu luận Tài chính doanh nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Thị Uyên Uyên
Thực hiện: Nhóm 10 Lớp Ngân hàng đêm 3
Trang

10
và được coi là BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các
cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.
 Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong
giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai
cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS.
Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý
xây dựng đón g vai trò quyết định.
 Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này,
sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều k iện bán
BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra
được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàn g đóng vai trò quyết định trong
việc tham gia vào dự án n ày hoặc dự án khác. Các chính sách ngân h àng, các ngân
hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định.
 Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị trường
phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS,
các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đố i với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các
rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế
chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm h uy độn g đa dạng hoá các nguồn
vốn. Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài
chính và các cơ quan quản lý tài chính là những ch ủ thể có vai trò quyết định.
Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BĐS đều tuần
tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị
trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian cũng như không cần phải kết thúc giai đoạn
này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế phát triển đã trải qua cả 4 cấp độ từ
rất lâu. Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản BĐS đã được chứng khoán hoá với tỷ
lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế chuyển đổ i đều áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính
sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường BĐS cũng đã ở cấp độ
tài chính hoá. Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hoá thị trường
BĐS.

2. Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị trường
đều có chu kỳ dao động tương tự như chu kỳ phát triển kinh tế
Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy
thoái (có dấu hiệu chữn g lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồ i (nóng dần lên có thể gây
“sốt”).
Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6
chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BĐS nước Nhật từ năm
1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ
sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7
Tiểu luận Tài chính doanh nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Thị Uyên Uyên
Thực hiện: Nhóm 10 Lớp Ngân hàng đêm 3
Trang
11
năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. T hị trường BĐS Trung Quốc t uy hình thành
chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có
chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất
nhanh trong năm 1994.
Nhìn chung từ năm 1993 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển mạnh
và có tính chu kỳ khoảng 5 - 6 năm lại xuất hiện một đợt sốt về giá cả cũng như về lượng giao
dịch (vào các năm 1993 - 2000 - 2007) những biến động chủ yếu xảy ra tại một số thành phố
lớn
3. Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng
trên k hắp các vùng miền của đất nước.
BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh
hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của
mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt độn g của thị trường BĐS mang
tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền
của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở
vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình

độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các v ùng, các m iền, do điều kiện tự nh iên và
trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của
thị trường BĐS khác nhau. Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh
tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở các đô thị nhỏ, nông thôn, miền núi.
4. Thị trường BĐS của VN có m ối liên hệ mật thiết với thị trường vốn, chịu sự ảnh
hưởng nhiều từ nguồn vốn dài hạn của các tổ chức tín dụng cả các nguồn vốn “nóng”,
chiếm dụng vốn cao
BĐS là một lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có một nguồn vốn ổn định, vững mạnh và
một kế hoạch tài chính dài hạn vì hàng hoá của ngành này đòi hỏi m ột lượng vốn đầu tư lớn,
thời gian dài và giá cả hàng hoá nguyên vật liệu đầu vào rất cao và kỳ thu tiền bình quân của
các doanh nghiệp ngành này rất cao.
Luật kinh doanh BĐS năm 2006 quy định vốn pháp định của doanh nghiệp kinh
doanh BĐS hiện nay chỉ có 6 tỷ đồng. Tuy nhiên, khi bắt tay vào thực hiện một dự án BĐS,
thường số vốn yêu cầu cao gấp rất nhiều lần số vốn pháp định nêu trên. Chính vì thế đương
nhiên nhiều doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn về nguồn vốn bởi vốn tự có thấp.
Hiện tại có ba nguồn vốn chính được huy động cho thị trường BĐS gồm : Vốn chủ sở
hữu, Vốn vay ngân hàng và Vốn huy động từ khách hàng. Theo một số thống kê không chính
thức thì, trong một dự án BĐS, doanh nghiệp thường cơ cấu nguồn vốn đầu tư theo tỷ lệ như
sau: Vốn chủ sở hữu 15-20% (quy định của nhà nước, số vốn tự có tối thiểu khi chủ đầu tư
tham gia dự án BĐS là 15% tổng mức đầu tư), Vốn vay ngân hàng 30-35% và Vốn huy động
từ khách hàng 50%. Về bản chất, ở Việt Nam, nguồn vốn có tính quyết định và giữ vai trò lớn
Tiểu luận Tài chính doanh nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Thị Uyên Uyên
Thực hiện: Nhóm 10 Lớp Ngân hàng đêm 3
Trang
12
nhất cun g cấp cho thị trường BĐS vẫn là Vốn ngân hàng nhưng do nguồn vốn quan trọng này
lại chưa đáp ứng được tốc độ phát triển nhanh của thị trường BĐS hiện nay nên ta thấy tỷ
trọng Vốn huy động từ khách hàng vẫn chiếm vị trí số một trong cơ cấu vốn đầu tư dự án
BĐS.
Thống kê cho thấy, trong năm 2009, tổng dư nợ cho vay BĐS của các ngân hàng chỉ

chiếm 11,76% tổng dư nợ cho vay nền kinh tế tương đương 219.000 tỷ đồng, tăng 36,1% so
với năm 2008. Phần lớn tiền cho BĐS tập trung ở hai thành phố có hạ tầng phát triển nhất là
Hà Nội v à Tp.HCM với 14,5% và 51%. Điều đó cũng gây sức ép tới việc thiếu hụt nguồn vốn
cho các dự án BĐS ở kh u vực địa lý khác. Điều này càng cho thấy đặc điểm mang tính vùng
và tính khu vực sâu sắc của ngành BĐS.
Sang năm 2010, ngân hàng vẫn thắt chặt tín dụng đối với BĐS. Ngân hàng Nhà nước
Việt Nam yêu cầu các tổ chức tín dụng tăng cường đầu tư cho vay vào các lĩnh vực sản xuất
kinh doanh để tạo ra sản phẩm hàng hóa dịch vụ đảm bảo kinh tế phát triển bền vững, không
khuyến khích cho vay vào các lĩnh vực chứng khoán và BĐS. Tại phiên họp thường kỳ tháng
5 mới đây, một nội dung được chú ý là Chính phủ đưa ra yêu cầu Ngân hàng Nhà nước và các
ban ngành liên quan đánh giá lại những biến động bất thường trên thị trường BĐS, trong đó
đặc biệt chú ý ở tình trạng tín dụng. T heo ông Nguyễn Ngọc Bảo, Vụ trưởng Vụ Chính sách
tiền tệ (Ngân hàng Nhà nước Việt Nam) thì tăng trưởng tín dụng BĐS đầu năm 2010 chỉ ở
mức thấp. “Tính đến cuối tháng 5, tăng trưởng dư nợ toàn hệ thống đạt trên 8%. Trong đó, dư
nợ BĐS đạt 192.000 tỷ đồng, tăng 4,54%, chỉ bằng hơn một nửa so với mức tăng trưởng tín
dụng chung. Tỷ trọng tín dụng cho vay BĐS chỉ chiếm 10% trong tổng dư nợ tín dụng”.
Bên cạnh nguồn vốn đầu tư trung và dài hạn từ ngân hàng, các doanh nghiệp ngành
BĐS cũng tìm cách huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp như Vincom, Sông
Đà……nhưng do Việt Nam còn thiếu các quy định pháp lý cần thiết, bên cạnh đó, hành lang
pháp lý cho việc huy độn g các n guồn vốn trun g và dài hạn từ dân cư cho thị trường BĐS cũng
chưa đầy đủ và rõ ràng. Trong khi đó, việc đa dạng hóa các nguồn vốn trung dài hạn cho thị
trường BĐS như hình thành các dạng quỹ đầu tư BĐS, chứng khoán hóa BĐS… vẫn chưa
được triển khai. Để bù đắp sự thiếu hụt nguồn lực tài chính này, thị trường BĐS đã trông cậy
vào nguồn vốn “nóng” (có thời hạn dưới 1 năm), cả chính thức lẫn phi chính thức. Thậm chí
có những giai đoạn, nguồn vốn này còn lấn át nguồn vốn trung và dài hạn trong việc chi phối
sự vận động của thị trường BĐS, gây ra những cơn sốt nóng trên thị trường này. Chuyện
“lách luật” của các chủ đầu tư để huy động vốn hay “bán nhà trên giấy” là không tránh khỏi
và đã gây són g gió cho thị trường nhạy cảm này.
Như vậy, khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường, các giá trị cũng như các quyền
về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ,

thu hồi vốn đầu tư v à mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này ch ứng tỏ thị trường
BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ
sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải
ngân. (Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng
Tiểu luận Tài chính doanh nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Thị Uyên Uyên
Thực hiện: Nhóm 10 Lớp Ngân hàng đêm 3
Trang
13
BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay). Chúng ta có thể thấy điều đặc điểm này thể
hiện rất rõ trong giai đoạn 2008-2009 vừa qua, khi lãi suất cơ bản được quy định ở mức cao,
theo đó lãi suất h uy động và cho vay cũng tăng lên. Nhiều dự án đang xây dựng dở dang của
các doanh nghiệp BĐS phải tạm ngưng vì thiếu vốn (do lãi suất cho vay quá cao trong giai
đoạn này nên doanh nghiệp BĐS không thể đảm đương nổi), trong khi đó, các ngân hàng, tổ
chức tín dụng thì bị ứ đọng nguồn đầu ra mà vẫn phải huy động với mức lãi suất cao. Điều
này gây thiệt hại cho cả hai bên.
Sự tác động của chính sách tiền tệ lên thị trường là rất lớn và bất cứ một động thái nào
về chính sách tiền tệ đều để lại dấu ấn rõ rệt trên thị trường BĐS. Bài toán về vốn tiếp tục trở
thành vấn đề thường trực của thị trường BĐS.
Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó
mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v dao
động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc
dân.
5. Tính thanh khoản của ngành BĐS thấp hơn những ngành khác trong khi chi phí
xây dựng cơ bản dở dang lại rất lớn
Sản phẩm của ngành BĐS có giá trị rất lớn so với mức thu nhập trung bình của người
dân Việt Nam, với kỳ thu tiền bình quân của các doanh nghiệp trong ngành hiện nay là từ 1,5
năm cho đến 3 năm. Do đó tính thanh khoản nói chung của thị trường thấp hơn các ngành
khác. Ngoài ra 90% các giao dịch BĐS hiện nay là giao dịch trên thị trường phi chính thức, và
đa số là đầu cơ. Vì vậy khi thị trường gặp khó khăn về vốn thì tính thanh khoản của thị trường
ở mức thấp thậm chí là rất thấp.

Ngoài ra do chi phí đầu tư vào ngành này rất lớn cộng với thời gian đầu tư dài nên chi
phí xây dựng cơ bản dở dang trong các doanh nghiệp BĐS thường lớn h ơn những n gành khác
rất nhiều.
6. Thị trường bất động sản có tính cạnh tranh rất cao
Hiện nay số lượng doanh nghiệp tham gia vào thị trường BĐS ở VN rất lớn, nếu chỉ
tính riêng các doanh nghiệp niêm yết trên các sàn giao dịch chứng khoán thì con số này là hơn
40 doanh nghiệp, giao dịch trên sàn OTC hơn 20 doanh nghiệp, hơn 10 doanh n ghiệp niêm
yết trên sàn Upcom. Những công ty BĐS được phép niêm yết là những công ty hàng đầu
trong lĩnh vực này, ví dụ như Hoàng Anh Gia Lai (HAG), Vincom (VIC), Nhà Từ Liêm
(NTL), Bình Chánh (BCI), Sông Đà (SJS), Thủ Đức House (TDH), Kinh Bắc
(KBC)… Những công ty này hàng năm cung ứng một lượng hàng hoá rất lớn ra thị trường
với đủ các dòng sản phẩm khác nhau. Mặc dù nhu cầu thực sự hiện nay của thị trường này rất
lớn nhưng vì giá cả loại hàng hoá BĐS còn ở mức quá cao so với năng lực tài chính của người
tiêu dùng và nhà đầu tư nên số lượng giao dịch hàng hóa này còn ở mức thấp. Trong khi đó,
doanh nghiệp nào cũng muốn xoay vòng vốn nhanh để tiếp tục thực hiện các dự án khác, do
Tiểu luận Tài chính doanh nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Thị Uyên Uyên
Thực hiện: Nhóm 10 Lớp Ngân hàng đêm 3
Trang
14
đó nhiều doanh nghiệp đưa ra hàng loạt các biện pháp chiêu thị nhằm mở rộng thị phần làm
cho mức độ cạnh tranh n gày càn g gay gắt.
Trong năm 2009, Hoàng Anh Gia Lai là doanh nghiệp đầu tiên làm chuyện được cho
là “xưa nay hiếm” khi giảm giá bán một số căn hộ mới đến 40% so với trước. Sau khi Hoàng
Anh Gia Lai đột ngột giảm giá, các dự án hạng trung của Thái Sơn, Sadeco chỉ còn khoảng 10
triệu đồng/m2 so với giá trên 24 triệu đồng/m2 trước đây. Dự án làng đại học từ 30 triệu thời
đỉnh điểm nay chỉ còn từ 12 đến 16 triệu đồng/m2. Giá đất dự án tại Nhà Bè có hạ tầng ho àn
chỉnh cũng chỉ dao động trên dưới 7 triệu đồng/m2 so với trên 17 triệu đồng như trước đây.
Giá bất động sản tại Q9, Q. Thủ Đức cũng đã x uốn g dưới 10 triệu đồn g/m2….
Nếu như trước đây, người dân và nhà đầu tư phải xếp hàng (có khi cả ban đêm) hoặc
đăng ký trước cả tháng mới mua được căn hộ thì nay tình hình đã khác. Ngoài việc giảm giá

bán nhà, nhiều doanh nghiệp còn tăng cường khuyến mãi, tích cực tìm các kênh vay vốn cho
khách hàng, tăng thời gian trả góp như DaiA Bank cũng ký hợp đồng với 3 công ty bất động
sản gồm: ThuDuc House v ới sản phẩm là cho vay m ua căn hộ TDH - Trường Thọ tại Quận
Thủ Đức; Công ty TNHH Xây dựng Thành Trường Lộc với sản phẩm cho khách vay mua nhà
dự án Chung cư 4S2 Riverside Linh Đôn g tại Kha Vạn Cân, Linh Đông, Thủ Đức; CTCP
Phát triển BĐS Phát Đạt với sản phẩm căn hộ cao cấp EverRich II tại đường Đào Trí, quận 7,
TP. HCM.
VIB đã liên kết với một số chủ đầu tư dự án như: ThuThiem Star Quận 2; Công ty
TNHH CapitaLand Hoàng Thành với dự án Khu chung cư cao cấp Mulberry Lane, quận Hà
Đông.
Trong những năm tiếp thep, lượng cung căn hộ ra thị trường của các doanh nghiệp
BĐS sẽ còn nhiều hơn tại HCM và HN, do đó mức độ cạnh tranh cũng sẽ n gày càng gay gắt
hơn


7. Tỷ suất lợi nhuận đầ u tư vào nhóm ngành BĐS cao hơn các ngành khác;
Mức sinh lợi trung bình của các nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường BĐS được
đánh giá ở mức từ 20%-35%. Trong giai đoạn cuối năm 2005 đến đầu năm 2009 giá BĐS chỉ
Tiểu luận Tài chính doanh nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Thị Uyên Uyên
Thực hiện: Nhóm 10 Lớp Ngân hàng đêm 3
Trang
15
có tăng giá hoặc đứng giá trong một thời gian ngắn và liên tục bị giới đầu cơ đẩy giá lên cao
để trục lợi. Các chung cư loại trung bình ở nhiều khu vực như Hà Đôn g, Trung Văn - Cầu
Giấy…(Hà Nội) đã được rao bán trên thị trường với mức giá chênh với giá gốc từ 40 - 60%
(so với giá gốc khoảng 12 - 13 triệu đồn g/m2). Với loại căn hộ chung cư có mức giá từ
khoảng trên 1.000 USD/m2 (gần đây nhiều chung cư cao cấp đều được yết giá bằng USD), tỷ
lệ chênh ở mức thấp hơn.
Dự án chung cư cao cấp Đông Nam Trần Duy Hưng do Vinaconex làm chủ đầu có giá
gốc là 24 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đến đầu năm 2009 bị đẩy lên với giá 32 - 38 triệu

đồng/m2 (tùy theo vị trí), nhưng cũng khôn g phải ai cũng mua được. Hoặc n gay như mức giá
được giới đầu tư rao bán cho các căn hộ tại tòa nhà 34 T (Tr ung Hòa - Nhân Chính) hồi cuối
tháng 10/2009 là 30-32 triệu đồn g/m2, nhưng nay cũng đều có giá trên 35 triệu đồng/m2.
Không ch ỉ giá nhà chung cư và đất nền dự án tại các khu vực như An Khánh, Văn
Khê, Mỗ Lao, Hà Đông… đều được chủ đầu tư hoặc các trung tâm môi giới đẩy lên từ 10 -
20% so với giá bán của chủ đầu tư. Sự hấp dẫn của thị trường lại nằm trong vòn g 10 năm tới
với mức tăng trưởng dự báo khoảng 50 - 100%. Hầu hết các nhà đầu tư cả trong và ngoài
nước đều có nhận định: thị trường bất động sản đang là lĩnh vực kinh doanh "hốt bạc". Chính
vì thế, không ít doanh nghiệp "ngoại đạo" thi nhau nh ảy vào kinh doanh bất động sản. Điều
này càng mang lại nhiều bất cập cho thị trường bất động sản Việt Nam. Như đã nêu ở trên
hiện nay tại Tp.HCM, có hơn 6.000 doanh nghiệp hoạt động bất động sản nhưng chỉ có gần
4.200 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh, trong đó chỉ có gần 50 doanh n gh iệp có số vốn trên
100 tỷ. Lợi nhuận cao trước mắt là n guyên nhân khiến các doanh nghiệp thi nhau nhảy vào thị
trường địa ốc.
Mức tăng trưởng thị trường năm 2008 lớn hơn từ 45%- 50% so với năm 2007. Cũng
trong năm 2007 này có khá nhiều doanh nghiệp từ ngành khác đầu tư sang BĐS như Lilama,
Trường Hải, TCT Viglacera, Viettronic Tân Bình, Cơ Điện Lạnh REE, Cáp và VLVT SAM,
Savimex, Chương Dương, Nhiệt điện Phả Lại, Kinh Đô, Giấy Viễn Đông, Sơn Đồng Nai…
Không ít doanh nghiệp này nhờ các dự án địa ốc mà giá cổ phiếu tăng rất mạnh. Các công ty
như Vincom, Hòa Bình, Coteccons, Cotec Gro up, Descon, Toàn Thịnh Phát, Cofico
Ngoài ra, mức độ sinh lợi cao của ngành BĐS còn thu hút một lượng FDI rất lớn trong
năm qua.
Tổng quan số liệu FDI năm 2009

Phân bổ theo ngành của FDI
Tiểu luận Tài chính doanh nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Thị Uyên Uyên
Thực hiện: Nhóm 10 Lớp Ngân hàng đêm 3
Trang
16

Mặc dù hiện nay giá BĐS đang có dấu hiệu chững lại vì đã bị thổi phồng quá mức
trong thời gian vừa qua nhưng mức sinh lợi hấp dẫn của n gành này vẫn làm cho số lượng nhà
đầu tư tham gia vào ngày càng nh iều. Việc kiếm được lợi nhuận cao không còn dễ dàng
nhưng BĐS vẫn là kênh đầu tư được quan tâm nhiều nhất cùng v ới thị trường chứng khoán.
Cổ phiếu ngành bất độn g sản cũng rất được các nhà đầu tư quan tâm, do mức nhạy
cảm và có sức bật mạnh khi thị trường chứng khoán có dấu hiệu phục hồi và tăng trưởng. Sức
hấp dẫn của cổ phiếu bất động sản trên thị trường chứn g khoán xuất phát từ chính khả năng
tăng trưởng và phát triển của các doanh nghiệp ngành bất động sản. Khi dòng tiền có dấu hiệu
quay trở lại với thị trường chứng khoán, thì nhóm cổ phiếu bất động sản luôn là điểm đến ưa
thích và hấp dẫn với nhà đầu tư trong nước cũng như n ước ngoài.
Nhóm cổ phiếu bất độn g sản hấp dẫn không chỉ bởi thanh khoản cao, sinh lời tốt mà
còn nhờ sức bật mạnh mẽ và khả năng tăng trưởng bền vững. Quan sát diễn biến giao dịch của
cổ phiếu bất động sản trong giai đoạn 2009 - 2010 có thể khẳng định, cổ phiếu ngành bất
động sản với ưu thế cả về số lượng và chất lượng có sức ảnh hưởng lớn đến thị trường. Không
chỉ vậy, cổ phiếu bất động sản còn rất nhạy cảm với biến động của thị trường, nhóm cổ
phiếuu bất động sản nhanh chóng bật dậy, ngay khi dòng tiền đổ vào thị trường có dấu hiệu
phục hồi và tăng trưởng, sức bật của nhóm cổ phiếu này cũng nhanh hơn và mạnh hơn so với
thị trường hay các ngành khác. Thống kê năm 2009 cho thấy, tỷ suất lợi nh uận của nhóm cổ
phiếu ngành bất động sản là 41%, nhóm 20 cổ phiếu tăng trưởng nhiều nhất từ đáy (2009) thì
có hơn 50% là các công ty BĐS hay có liên quan đến các dự án BĐS.

Tiểu luận Tài chính doanh nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Thị Uyên Uyên
Thực hiện: Nhóm 10 Lớp Ngân hàng đêm 3
Trang
17


8. Thị trường BĐS bị chi phối bởi yếu tố pháp luật

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác
động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS đều sự
chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS,
đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở.
Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp-
giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các chính sách của Nhà nước. Chính phủ
các nước trên thế giới nói chung và nước ta nói riêng đều quan tâm đến BĐS và thị trường
BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về
BĐS phục vụ các m ục tiêu phát triển kinh tế-xã hội. Ngoài ra, hiện nay quy định về các điều
kiện đối với các doanh nghiệp mới tham gia vào n gành cũng gắt gao hơn.
Thị trường bất động sản luôn đặc biệt nhạy cảm với những cơ chế, chính sách pháp
luật của Nhà nước. Theo giới kinh doanh bất động sản, phần lớn những “trồi, sụt” của thị
trường bất động sản trong những năm qua đều bắt nguồn từ quá trình xây dựng, điều chỉnh
chính sách của các cơ quan Nhà nước như:
- Nghị định 71/2010/NĐ-CP thay thế Nghị định 90/2006/NĐ-CP hướng dẫn thi
hành Luật Nhà ở mà Chính ph ủ vừa ban hành cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở được huy
động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của khách hàng. Nghị định quy định rõ các hình thức chủ
đầu tư được phép huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở (Điều 9, Chương II). Theo quy định
của Nghị định 71/2010/NĐ-CP, chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới
(chủ đầu tư cấp I) có thể huy động vốn đầu tư bằng 5 hình thức. Đó là, chủ đầu tư ký h ợp
đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu theo quy
định của pháp luật để huy động số vốn còn thiếu cho đầu tư xây dựng nhà ở; bên cho vay vốn
hoặc bên mua trái phiếu không được quyền ưu tiên mua hoặc ưu tiên đăng ký mua nhà ở.
- Luật Kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ 1/1/2007 đã quy định rõ “tổ chức, cá
nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản
phải thông qua sàn giao dịch theo quy định của luật này”
- Luật Thuế thu nhập cá nhân (có hiệu lực từ 1/1/2009) đã quy định thuế đối với thu
nhập từ chuyển nhượng bất động sản, nhưng cơ quan chức năng chưa triển khai thu thuế.
Theo hướng dẫn ban đầu của Bộ Tài chính, có hai mức thuế chuyển nhượng bất động sản:
hoặc 25% trên tiền lãi nếu xác định được giá vốn và các chi phí liên quan; hoặc 2% trên giá

chuyển nhượng nếu không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan đã làm cho thị
trường đóng băng trong thời gian này.
Tiểu luận Tài chính doanh nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Thị Uyên Uyên
Thực hiện: Nhóm 10 Lớp Ngân hàng đêm 3
Trang
18
Ngoài ra, đối với các doanh nghiệp BĐS, tình trạng thiếu hụt vốn là vấn đề đa u đầu
nhất. Sự thay đổi các chính sách của Nhà nước về điều tiết nguồn vốn cho các kênh đầu tư,
đặc biệt là nguồn vốn từ hệ thống n gân hàng sẽ trực tiếp ảnh hưởn g đến thị trường BĐS. Hiện
nay, đa phần các dự án BĐS được triển khai nhiều tại Tp.HCM. Tuy nhiên, chính sách về
khung giá đất của Tp.HCM liên tục tăng đã tạo áp lực lớn trong quá trình thực hiện
đền bù. Do vậy, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS sẽ chịu rủi ro khi chi phí đền bù gia tăng
và các dự án có thể sẽ không hoàn thành đúng như kế hoạch.
9. Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ,
thiếu một số tổ chức của thị trường).
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của
điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình
sử dụng BĐS. Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các
giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến
những giao dịch trước. Sự tác động của Nhà n ước là một trong các yếu tố tạo nên tính không
hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũn g đều có sự can thiệp vào thị trường
BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển
chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc
vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn h ảo còn do tính chất không tái tạo được của
đất, nên thị trường BĐS man g tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác.
Tiểu luận Tài chính doanh nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Thị Uyên Uyên
Thực hiện: Nhóm 10 Lớp Ngân hàng đêm 3
Trang
19

CHƯƠNG 2: TÁC ĐỘNG CỦA ĐẶC ĐIỂM NGÀNH TỚI
CHIẾN LƯỢC TÀI TRỢ CỦA CÁC DOANH NGHIỆP NGÀNH
BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN SỞ GIAO DỊCH CHỨNG
KHOÁN TP.HCM (HOSE)
Nhìn chung từ năm 1993 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển mạnh
và có tính chu kỳ khoảng 5 - 6 năm lại xuất hiện một đợt sốt về giá cả cũng như về lượng giao
dịch (vào các năm 1993 - 2000 - 2007) những biến động chủ yếu xảy ra tại một số thành phố
lớn. Bên cạnh những yếu tố tích cực trong quá trình phát triển, thị trường BĐS ở nước ta cũng
tiềm ẩn nhiều rủi ro đáng ngại khi mà "khả năn g trả nợ" của các nhà đầu tư và đầu cơ bất
động sản đã lên đến một giới hạn cực kỳ nguy hiểm. Tại Việt Nam, mức tiết kiệm để m ua nhà
hiện đang trên 80% thu nhập của một hộ trung lưu là một mức dễ gây ra khủng hoảng nợ.
Chính đặc điểm ngành mà doanh nghiệp hoạt độn g sẽ góp phần quyết định cấu trúc
vốn cho doanh nghiệp. Do đó chiến lược tài trợ cho mỗi ngành khác nhau cũng sẽ rất khác
nhau. Chúng ta sẽ xem xét mỗi đặc điểm của ngành BĐS sẽ ảnh hưởng như thế nào đến cấu
trúc vốn cũng như quyết định tài trợ của các doanh nghiệp hoạt động tron g n gành.
III. Tổng quan tình hình tài chính của các doanh nghiệp ngành BĐS đang niêm yết
trên Sở Giao dịch chứng khoán Tp.HCM (HOSE)

Tổng tài sản
0
200000 0000
400000 0000
600000 0000
800000 0000
100000 0000 0
120000 0000 0
140000 0000 0
160000 0000 0
Q2 2 0 09 Q3 2 0 09 Q4 2 00 9 Q1 2 01 0

0.0 0%
10.00%
20.00%
30.00%
40.00%
50.00%
60.00%
T ổng tà i sản T ăng tr ưởng tổng t ài s ản

Tiểu luận Tài chính doanh nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Thị Uyên Uyên
Thực hiện: Nhóm 10 Lớp Ngân hàng đêm 3
Trang
20
0
200 0000 0
400 0000 0
600 0000 0
800 0000 0
1000 0000 0
1200 0000 0
Q2 2009 Q 3 2 009 Q4 2009 Q 1 20 10
Lợi nhuận s a u t huế D o anh t hu t huần

ĐVT: ngàn đồng
Thời kỳ Q1 2010

Q4 2009 Q3 2009 Q 2 2009
Tổng TS

14,535, 763,121

9,637,561,071


6,691,678,613


6,333,114,9 47

1. Tài sản ngắn hạn

6,084,537,761


3,102,835,427


1,582,471,505


1,901,535,3 01

Tiền mặt

247,551,019


1,052,086,125

263,071,051


18,217,280

Đầu tư ngắn hạn

4,768,400,429


1,586,452,880


763,193,575


1,123,004,4 29

Các khoản phải thu

861,913,074


270,515,255


384,503,880

575,209,217

Hàng tồn kho

6,237,383


14,319,779


5,186,859


2,449,865

Tài s ản l ưu động khác

200,435,857


179,461,389


166,516,141


182,654,510

2. TS dài hạn

8,451,225,360


6,534,725,644


5,109,207,107


4,431,579,6 46

Các khoản phải thu dài hạn

-


-


-


-

TSCĐ

5,779,409,071


2,968,150,823

2,542,767,955


2,809,988,9 42

TSCĐ hữu hình

36,432,297


26,842,978


25,922,735


24,890,281

TSCĐ thuê mua TC

-


-


-

-

TSCĐ vô hình

473,621,260


93,358,670


93,451,762


98,924,003

Xây dựng CBDD

5,269,355,514


2,847,949,174


2,423,393,459


2,686,174,6 58

Bất động sản đầu tư

525,435,734


231,630,942


235,038,951


238,446,961

Đầu tư TC Dài hạn

1,730,448,044


3,191,395,285


2,290,446,436


1,182,949,4 89

Tài s ản dài hạn khác

415,932,511

143,548,594


40,953,764


200,194,254

Nguồn vốn

14,535, 763,121


9,637,561,071


6,691,678,613


6,333,114,9 47

1. Nợ phải trả

10,616, 306,005


7,240,499,657


4,325,874,706

4,633,138,1 69

Nợ ngắn hạn




Tiểu luận Tài chính doanh nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Thị Uyên Uyên
Thực hiện: Nhóm 10 Lớp Ngân hàng đêm 3
Trang
21
1,008,992,301

500,836,176

525,476,872

406,361,370

Nợ dài hạn

9,607,313,704


6,739,663,481


3,800,397,833

4,226,776,7 98

Nợ khác

-


-


-


-

2. Nguồn vốn chủ sở hữu

2,112,497,593


2,397,061,414


2,365,803,907


1,553,718,9 57

Vốn chủ sở hữu

2,112,497,593


2,397,061,414


2,365,803,907


1,553,718,9 57

Vốn điều l ệ

1,996,272,380


1,996,272,380


199,627,238


1,199,831,5 60

Lợi n huận chưa phân phối

1,237,509,681

507,456,948


476,199,441


460,555,311

Lợi ích của cổ đông thiểu số

1,806,959,523


-


-


146,257,821


Kết quả kinh doanh


Q1 2010

Q4 2009

Q3 2009

Q 2 2009

Doanh thu thuần

104,359,230


68,274,244


62,384,944


62,569,870

Giá vốn hàng bán

26,895,195


16,194,977


16,065,789


15,496,863

Lợi nhuận gộp

77,464,034


52,079,267


46,319,155


47,073,007

Doanh thu từ HĐTC

177,985,106


59,101,137


121,876,732


108,226,969

Chi phí HĐTC

151,345,837

51,435,280


37,351,906


54,414,651

Chi phí lãi vay

-


-


-


-

Chi phí dự phòng giảm giá CK

-


-

-


-

Lãi lỗ do chênh lệch tỉ giá

-


-


-


-

Chi phí bán hàng

7,079,706


4,187,569


1,278,255


1,917,016

Chi phí quản lý doanh n ghiệp

38,387,873


18,992,323


18,188,850


24,838,014

Lợi nhuận từ HĐSXKD

58,635,724


36,565,233


111,376,876



74,130,295

Thu nhập khác

64,337,855


898,047


298,890


7,092,803

Chi phí khác 66665142.57


335,846


683,194


2,301,707

Lợi nhuận khác

(2,327,287)


562,201

(384,304)

4,791,097

Lợi nhuận trước thu ế

56,308,437


37,127,434


110,992,573


78,921,392

Thuế TNDN

18,094,483


5,869,926


26,005,421


14,829,024

Lợi nhuận sau thuế


38,213,954


31,257,507


84,987,152


64,092,368

Lợi ích của cổ đông thiểu số

4,887,318


-


-


9,057,929

LNST công ty mẹ

33,326,636

31,257,507


84,987,152


55,034,439

Tiểu luận Tài chính doanh nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Thị Uyên Uyên
Thực hiện: Nhóm 10 Lớp Ngân hàng đêm 3
Trang
22





Các ch
ỉ

s
ố

tài chí nh

1. Khả năng thanh toán

KN th anh toán hiện hành (lần)
6.03

6.20

3.01

4.68

KN th anh toán nhanh (lần)
6.02

6.17

3.00

4.67

KN th anh toán b
ằ
ng ti
ề
n (l
ầ
n)

4.97

5.27

1.95

2.81




2. Hi
ệ
u qu
ả

ho
ạ
t đ
ộ
ng









Kỳ thu tiền bình quân (ngày)
743.32

356.60

554.71

827.38

Tiền mặt/Doanh thu (lần)

2.37


15.41


4.22


0.29

Vòng quay h àng tồn kho (lần)

4.31


1.13


3.10


6.33

Vòng quay t ài sản cố định (lần)

0.02


0.02


0.02


0.02

Vòng quay t ổng tài sản (lần)

0.01


0.01


0.01


0.01

Vốn lưu động/Doanh thu (lần)

48.64

38.11


16.94


23.90

Vốn LĐ trừ tiền mặt/Doanh thu
(lần)

46.26


22.70


12.73


23.60

Nợ phải trả/Doanh thu (lần)
101.73

106.05

69.34

74.05




3. Cơ c
ấ
u v
ố
n









Z-Score Altman 1.54

1.89 2.03 1.49
Nợ phải trả/NVCSH
502.55%

302.06%

182.
85%

298.20%

Nợ phải trả/Tổng Tài sản 73.04%

75.13% 64.65% 73.16%



4. Khả năng sinh lời


Lợi nhuận biên gộp
74.23%

76.28%

74.25%

75.23%

Lợi nhuận biên trước thuế 53.96%

54.38% 177.92% 126.13%
Lợi nhuận biên sau thuế 36.62%

45.78% 136.23% 102.43%
ROA
0.26%

0.32%

1.27%

1.01%

ROE
1.81%

1.30%

3.59%

4.13%

ROAA 0.32%

0.38% 1.31% 1.02%
ROAE 1.69%

1.31% 4.34% 4.20%
EBIT

56,308,437


37,127,434


110,992,573

78,921,392

EBIT hiệu chỉnh

207,654,274


88,562,713


148,344,478


133,336,042

EBIT hiệu chỉnh/ Doanh thu
198.98%

129.72%

237.79%

213.10%

EBITDA

90,254,175

-


109,882,840


84,098,751











5. L
ợ
i ích c
ổ

đông

Giá trị sổ sách (cuối kỳ) 6.99

12.69 12.53 14.23
Trailing EPS Cơ bản

1.27


1.13


1.05


1.04

Trailing EPS Điều chỉnh

2.18


0.85


0.84

0.63

EPS cơ bản (Quý)

0.17


0.17


0.57


0.50

EPS điều chỉnh (Quý)

0.17


0.17


0.45


0.50

P/E điều chỉnh (trailing)