Tương quan thị trường bất động sản Hà nội

TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI
22/2/2006
CHỦ ĐỀ:
Tổng quan Thị trường Bất động sảnHàNội–Q1/2006
Xu hướng phát triểncủaThị trường Bất động sảnHàNội
Sựảnh hưởng củacácVănbảnphápluậtgần đây tới
Thị trường Bất động sảnHàNội
THUYẾT TRÌNH:
Ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc- Công ty CB Richard Ellis
Ông NguyễnQuốcTuấn, Trưởng phòng Nghiên cứuThị trường
và Tư vấn đầutư- Công ty CB Richard Ellis
CB Richard Ellis | Page 2
Nội dung
¾ THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG
¾ THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHO THUÊ
¾ THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ
¾ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở
¾ CÁC XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
HÀ NỘI
¾ SỰẢNH HƯỞNG CỦA CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT MỚI BAN HÀNH
GẦN ĐÂY TỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI
¾ CÁC DỰ ÁN MỚI TẠI HÀ NỘI
CB Richard Ellis | Page 3
THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG
Hạng A & B
Tổng tích luỹ diện tích và lượng cung mới văn phòng
Hạng A & B tại Hà Nội
0
100,000
200,000

300,000
2004 Q1
2004 Q2
2004 Q3
2004 Q4
2005 Q1
2005 Q2
2005 Q3
2005 Q4
m²
Lượng cung mới tại thời điểm c uối mỗi quý
Tổng diện tích văn phòng tại thời điểm đầu mỗi quý
CB Richard Ellis | Page 4
THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG
Hạng A & B
Diện tích cho thuê và Diện tích còn trống tại các toà
nhà văn phòng Hạng A & B tại Hà Nội
-5,000
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
2004 Q1
2004 Q2
2004 Q3
2004 Q4
2005 Q1

2005 Q2
2005 Q3
2005 Q4
m²
-2.50
0.00
2.50
5.00
7.50
10.00
12.50
15.00
Tỷ lệ còn trống (%)
Diện tích cho thuê trong quý Tỷ lệ còn trống
CB Richard Ellis | Page 5
THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG
Hạng A & B
Chỉ số giá thuê tại các toà nhà văn phòng Hạng A & B
tại Hà Nội
20.00
40.00
60.00
80.00
100.00
120.00
140.00
2001 Q1
2001 Q2
2001 Q3
2001 Q4

2002 Q1
2002 Q2
2002 Q3
2002 Q4
2003 Q1
2003 Q2
2003 Q3
2003 Q4
2004 Q1
2004 Q2
2004 Q3
2004 Q4
2005 Q1
2005 Q2
2005 Q3
Index (Q12001=100)
CB Richard Ellis | Page 6
THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG
Hạng A & B
Triểnvọng thị trường trong 4 Quý tới:
9 3.500m² văn phòng Hạng A sẽđivàohoạt động vào
cuốinăm 2006 và 18.500m² sẽđi vào hoạt động vào
đầunăm 2007
9 Khoảng 110.000m² văn phòng Hạng B & C sẽđivào
hoạt động trong năm2006
9 Các nhân tố kích Cầu: Tăng trưởng kinh tế; Tăng
trưởng FDI; Lộ trình WTO; Sự thành lậpmớicác
văn phòng công ty đaquốcgia; Sự mở rộng văn
phòng của các công ty đaquốcgiađang hoạt động
tạiViệ

tNam; Sự mở rộng củacáccôngtylớncủa
ViệtNam;
9 Nhu cầuvề diện tích văn phòng Hạng A tiếptụctăng
9 Hệ số sử dụng tại các toà nhà văn phòng Hạng A
giữởmứccao
9 Số lượng lớncácvăn phòng Hạng B sẽđivàohoạt
động trong năm 2006
9 Dự báo giá thuê tại các toà nhà văn phòng Hạng B
sẽ giảmnhẹ
Năm dự kiến hoàn
thành
Số lượng dự
án
Tổng diện
tích dự
kiến
2006 25 111,500
2007 7 48,500
2008 3 62,000
2009 2 50,000
TỔNG 37 272,000
CB Richard Ellis | Page 7
THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG
Hạng A & B
Mộtsố toà nhà văn phòng điểnhình
sẽđivàohoạt động trong năm 2006:
9Opera Business Centre: 2 Tràng
Tiền, CBD (3.500m² văn phòng Hạng A)
9VIT Tower: 519 Kim Mã (17,000m² văn
phòng Hạng B)

9North Asia Tower: 9 Đào Duy Anh
(12.500m² văn phòng Hạng B)
9Hoa Binh Int’l Towers: 104 Hoàng
QuốcViệt (20.000m² văn phòng Hạng B)
9Pacific Place: 83B Lý Thường Kiệt,
CBD (18.500m² văn phòng Hạng A)
Diện tích văn phòng trong tương lai ước tính
111,500
48,500
62,000
50,000
0
50,000
100,000
150,000
2006 2007 2008 2009
m²
CB Richard Ellis | Page 8
THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHO THUÊ
Tổng số cănhộ: 1,222
Tổng tích lũy và lượng cung mới Căn hộ cho thuê
Hạng A & B tại Hà Nội
0
500
1,000
1,500
1996 1998 2000 2002 2004
Căn
Lượng cung mới tại thời điểm cuối năm
Số lượng căn hộ tại thời điểm đầu năm

CB Richard Ellis | Page 9
THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHO THUÊ
Hệ số sử dụng: 1,65%
Lượng cho thuê & Tỷ lệ trống
-10
0
10
20
30
Q3/2004
Q4/2004
Q1/2005
Q2/2005
Q3/2005
Q4/2005
Căn hộ
-2%
0%
2%
4%
Tỷ lệ còn trống (%)
Lượng cho thuê Tỷ lệ còn trống
CB Richard Ellis | Page 10
THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHO THUÊ
Các nhân tố kích Cầu:
9Tăng trưởng kinh tế và FDI
9Lộ trình WTO
9Sự thành lậpmới các công ty đaquốcgia/ Tổ
chức Phi chính phủ/ Cơ quan ngoạigiao
9Sự mở rộng củacáccôngtyđaquốcgiahiện

đang hoạt động tạiViệtNam
9 Số lượng ngườinước ngoài đếnViệtNam
làm việcvàsinhsống tăng nhanh
9 Các tiện nghi và dịch vụ tốthơn
9 Ngân sách thuê cao hơn
Triểnvọng thj trường:
9Hệ số sử dụng cao tại các toà nhà cao cấp
9Nhu cầuvề cănhộ chothuêtiếptụctăng
9Các tiện nghi trong toà nhà được nâng cấp
9Các nhà đầutư trong nước đầutư vào các
dự án hạng trung
Các dự án trong tương lai:
9Skyline: 4 Đặng Dung (87 cănhộ- Q2/2006)
9Elegant Suites: Phố Hạ Hồi(44 cănhộ- Q2/2006)
9DMC Tân Long: Phố Kim Mã (64 cănhộ- Q3/2006)
9Atlanta: 49 Hàng Chuối(52 cănhộ- Q4/2006)
9Syrena: Phố Xuân Diệu (150 cănhộ- Q2/2007)
Lượng cung trong tương lai
247
520
352
0
100
200
300
400
500
600
2006 2007 2009
Căn

CB Richard Ellis | Page 11
THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ
Mộtsốđiểmnổibậtcủathị trường bán lẻ Hà
Nội trong Q1/05 và Q1/06:
9Nhu cầuvề trung tâm thương mạicao
9Giáthuêcao
9Các nhân tố kích Cầu: Các thương hiệuquốctế;
Tăng trưởng kinh tế; Tăng trưởng thu nhậpcá
nhân; Xu hướng tiêu dùng;
Triểnvọng thị trường:
9Diện tích Khu thương mạicaocấptăng
9Nhu cầutiếptụcgiatăng
9Các thương hiệuquốctế tìm đếnthị trường ViệtNam
9GiáthuêtạicácKhuthương mạicaocấptăng
Các dự án trong tương lai:
9Hoa Binh Int’l Towers: 104 Hoàng QuốcViệt
Tổng diệntíchsànKhuthương mại: 7.000m²;
Năm hoàn thành: Q3/2006
Thái Thịnh Plaza: 102 Thái Thịnh
Tổng diệntíchsànKhuthương mại: 11.000m²
Năm hoàn thành: Q4/2006
Opera Business Centre: 2 Tràng Tiền
Tổng diện tích Khu thương mại: 1.070m²
Năm hoàn thành: 12/2006
9Pacific Place: 83B Lý Thường Kiệt
Tổng diệntíchsànKhuthương mại: 7.500m²
Năm hoàn thành: Q1/2007
9The Garden: MỹĐình
Tổng diệntíchsànKhuthương mại: 20.500m²
Năm hoàn thành: Q1/2007

9Viet Tower: 1 Thái Hà
Tổng diệntíchsànKhuthương mại: 15.000m²
Năm hoàn thành: Q2/2007
9Ciputra Mall: Khu đôthị Nam Thăng Long
4 tầng: 130.000m² và 1ầng hầm: 71.000m²
Năm hoàn thành: 2009
Các Trung tâm thương mại tại Hà Nội
0
5,000
10,000
15,000
20,000
Tràng Tiền
Plaz a
Tháp Hà NộiV-Tower VKO Vincom City
Tow ers
Big C Thăng
Long
m²
$-
$20.00
$40.00
$60.00
$80.00
$100.00
Diện tích cho thuê thực tính Giá chào thuê (US$/m²/tháng)
CB Richard Ellis | Page 12
THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ
CB Richard Ellis | Page 13
THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ

CB Richard Ellis | Page 14
THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ
CB Richard Ellis | Page 15
THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ
CB Richard Ellis | Page 16
THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ
CB Richard Ellis | Page 17
THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CAO CẤP
Triểnvọng thị trường:
9 Tình hình kinh doanh rấttốttạicácdự án có chất
lượng cao
9 Nhu cầutiếptụcgiatăng
9 Nhu cầucaovề cănhộ cao cấptạicácvị trí trung tâm
9 Dịch vụ hỗ trợ tài chính cho ngườimua
9 Nâng cấpcơ sở hạ tầng
Giá bán tại một số Khu căn hộ cao cấp
(US$/m²)
1,800
1,500
800
1,200
800
1,600
0
500
1,000
1,500
2,000
Pacific
Place

The
Manor
Chelsea
Park
Hoa Binh
Int'l
Towers
Ciputra Golden
Westlake
Số căn hộ cao cấp trong tương lai
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
2005 2006 2007 2008 2009 2010
Căn
CB Richard Ellis | Page 18
MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ TÁC ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI
• Nghịđịnh 17/2006/ND-CP của Chính phủ, ban hành ngày 27/1/2006, sửa đổi, bổ sung mộtsố
điềucủa các Nghịđịnh hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
9 Đốivớicácdự án nhà ở thuộccáckhuvực ngoài thành phố, thị xã, Chủđầutư có thể chia lô bán
nềnkhiđãhoànthiện xong cơ sở hạ tầng.
9 Đốivớicácdự án nhà ở thuộccáckhuvực thành phố, thị xã hoặccáckhuđôthị mới, Chủđầutư
chỉ có thể chuyểnnhượng quyềnsử dụng đấtchocáctổ chức, cá nhân sau khi đã hoàn thành
đồng bộ dự án.

9 Chủđầutưđượcchuyểnnhượng quyềnsử dụng đấtchotổ chứckinhtếđốivớidiện tích đất đã
hoàn thành việc đầutư xây dựng đồng bộ hạ tầng theo dự án được xét duyệthoặctheodự án
thành phầncủadự án đầutưđã đượcxétduy
ệt; tổ chứckinhtế nhậnchuyểnnhượng quyềnsử
dụng đấtphảisử dụng đất đúng mục đích, đúng nội dung xây dựng và tiến độ ghi trong dự án đó.
 Nghịđịnh 17 vớimộtsốđiềuchỉnh sẽ làm cho thị trường bất động sảnsôiđộng trở lại, đặc
biệt đốivớithị trường nhà ở:
9 Trường h
ợpdự án đã hoàn thành giai đoạncơ sở hạ tầng mà Chủđầutư không có khả năng
tiếptụcdự án thì được chuyểnnhượng cho nhà đầutư thứ cấptiếptụcthựchiệndự án theo quy
hoạch đã đượcphêduyệt.
9 Thúc đẩythị trường bất động sản phát triển lành mạnh, nhấtlàđốivớicácdự án bịđóng băng từ
năm 2004 tạ
icáckhuvực ngoài thành phố, thị xã.
9 Các nhà đầutư có thể nộptiềnsử dụng đấttheotiến độ giao đấtghitrongdự án đầutưđã được
xét duyệt, có thể sử dụng vốn để thựchiệnviệc đầutư xây dựng.
CB Richard Ellis | Page 19
MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ TÁC ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI
• Nghịđịnh 02/2006/ND-CP của Chính phủ, ban hành ngày 5/1/2006, về Quy chế khu đôthị mới
9 Dự án khu đôthị mới đượclậpcóquymôchiếm đấttừ 50ha trở lên. Trường hợpdiệntíchđất để
danh cho dự án nằm trong quy hoạch đất đôthị nhưng bị hạnchế bởicácdự án khác hoặcbởi
các khu đôthịđang tồntại thì cho phép lậpdự án khu đôthị mớicóquymôdưới 50ha nhưng
không đượcnhỏ hơn 20ha.
9 Có vốn đầutư thuộcsở hữucủaChủđầutư tham gia vào dự án không nhỏ hơn20% tổng mức
đầutư dự án.
9 Không cho phép sử dụng dự án nhà ở chưatriểnkhaiđầutưđểhuy động, chiếmdụng vốncủa
người mua nhà dướimọihìnhthức.
9 Dự án sẽ bị thu hồiquyềnsử dụng đấtnếutrongthờ
ihạn 12 tháng, kể từ ngày nhận bàn giao đất

mà Chủđầutư không triểnkhaithựchiệndự án.
CB Richard Ellis | Page 20
CÁC XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TẠI HÀ NỘI
9 Các nhà đầutư nước ngoài quan tâm đến các dự án lớn
9 Các nhà đầutư Hàn Quốcrấtnăng động và sẽ là nhân tố chính
trong tương lai. Các nhà đầutư NhậtBảncũng đang rấtquantâm
đếnthị trường ViệtNam
9 Các nhà đầutư trong nướcchiếm ưuthếởnhững dự án vừavà
nhỏ
9 Thị trường sẽ đượccủng cố và vài doanh nghiệp trong nướcsẽ
trở thành những nhà
đầutư/phát triển quan trọng
9 Các quỹđầutư bắt đầunhắmvàothị trường bất động sản
CB Richard Ellis | Page 21
CÁC TIÊU CHÍ PHÂN LOẠI CAO ỐC VĂN PHÒNG
Cao ốcvăn phòng Hạng A
Mộtcaoốc đạttiêuchuẩn này đượcphảixemlàmột điểmnhấnvới
thiếtkế kiếntrúcnổibật, tọalạctạimộtvị trí nổibậtvàdễ tiếpcận.
Cao ốcHạng A có hệ thống quảnlývàbảodưỡng thuộchạng nhất,
và thường được các khách hàng có uy tín thuê.
1. Nằmtạivị trí nổibậtvàdễ tiếp
cận
2. Có kiếntrúc, vậtliệuvàchất
lượng xây dựng đạttiêuchuẩn
quốctế
3. Tiềnsảnh có điều hòa
4. Hệ thống thang máy đượclập
trình tựđộng hóa
5. Hệ thống phòng cháy và an toàn
đạtchuẩnquốctế theo hợp

đồng với các công ty dịch vụđạt
chuẩn
6. Có chỗđậuxe
7. Hệ thống M&E có chấtlượng
tố
tnhấtvàđượcbảotrìmột
cách chuyên nghiệp, thường
xuyên
8. Mạng thông tin vớibăng
thông rộng phụcvụ nhu cầu
củatừng khách thuê
9. Quảnlýđạttiêuchuẩnquốc
tế
10. Đốitượng khách thuê được
sắpxếpmộtcáchthậntrọng,
đảmbảohoạt động thuậntiện
cho tấtcả các khách thuê
CB Richard Ellis | Page 22
CÁC TIÊU CHÍ PHÂN LOẠI CAO ỐC VĂN PHÒNG
Cao ốcvăn phòng Hạng B
9 Thường được cho là có thiếtkếđạtchuẩn ở mứcbìnhthường.
9 Diện tích sàn hợplýtừ 500m2 trở lên
9 Diện tích thay đổilinhhoạtthuậntiệnchohoạt động của khách
thuê
9 Dịch vụ bảodưỡng, trình độ quảnlý, dịch vụ và bố trí khách thuê
hợp lý.
9 Các cao ốchạng B hấpdẫnnhững khách thuê có nhu cầuthấp
hơnvề chấtlượ
ng dịch vụ, các khách thuê có khả năng tài chính
thấphơn và không đòi hỏiphảinằmtạicácvị trí thậtcaocấp.

9 Có dịch vụ kếtnốimạng theo băng thông rộng
9 Thang máy có sứcchứalớn
9 Độ cao trầnhợp lý, từ 2,7m trở lên
CB Richard Ellis | Page 23
CÁC TIÊU CHÍ PHÂN LOẠI CAO ỐC VĂN PHÒNG
Cao ốcvăn phòng Hạng C
9 Thường nằmtạicácvị trí kém thuậnlợihơn và không dễ tiếp
cận.
9 Thiếuchỗđậuxe.
9 Có cao ốc không năng về mặt trang trí thiếtkế, chỉđơnthuần
cung cấpmặtbằng.
9 Không có kếtnốimạng theo băng thông rộng
9 Trình độ quảnlývàdịch vụ bảodưỡng dướimức trung bình.
9 Không có khách thuê là các công ty lớn
9 Thang máy và hệ thống máy móc/thi
ếtbịđiệnchấtlượng thấp.
9 Dựavàogiáthuêthấphơn để thu hút khách thuê.
9 Độ cao trầnthấp.
CB Richard Ellis | Page 24
CÁC DỰ ÁN MỚI
Địa điểm:
9 Đào Duy Anh, Quận Đống Đa, Hà Nội
Chủđầutư:
Công ty Xây dựng VạnNiên
Marketing & Quảnlý:
Công ty CB Richard Ellis ViệtNam
Mô tả Dự án:
Toà nhà văn phòng 16 tầng và 1 tầng hầm
dành cho bãi đậuxe.
Ngày hoàn thành & Đưavàosử dụng:

Q2/2006
Diệntích:
Tổng diện tích sàn - 17.000m²
Diện tích cho thuê thực tính - 12.600m²
Giáthuêdự kiến:
US$17- US$20 + VAT (m²/tháng)
Khai trương
Q3/2006
THÁP BẮC Á
CB Richard Ellis | Page 25
CÁC DỰ ÁN MỚI
Địa điểm:
519 Kim Mã, QuậnBaĐình, Hà Nội
Chủđầutư:
Công ty TNHH Đầutư Công nghiệpvàThương mại
Marketing:
Công ty CB Richard Ellis ViệtNam
Mô tả Dự án:
Toà nhà văn phòng 19 tầng
Ngày hoàn thành & Đưavàosử dụng:
Q2/2006
Diệntích:
Tổng diện tích sàn – 17.100m²
Diện tích sàn - x
ấpxỉ 900m²
Giáthuêdự kiến:
US$17- US$20 + VAT (m²/tháng)
Khai trương
Q3/2006
THÁP VIT