Luận văn thạc sĩ đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của xã tiền phong –thị xã quảng yên tỉnh quảng ninh giai đoạn 2011 – tháng 6 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------

BÙI TRỌNG NGHĨA
Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA XÃ TIỀN PHONG –THỊ XÃ QUẢNG YÊNTỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011 - THÁNG 6/2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính mơi trường

Khoa

: Quản lý Tài ngun

Khóa học

: 2011 – 2015

Thái Nguyên, năm 2015

e

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------

BÙI TRỌNG NGHĨA
Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA XÃ TIỀN PHONG –THỊ XÃ QUẢNG YÊNTỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011 - THÁNG 6/2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính mơi trường

Khoa

: Quản lý Tài ngun

Khóa học

: 2011 – 2015

Giảng viên hướng dẫn

: PGS. TS. Trần Văn Điền

Thái Nguyên, năm 2015

e


i
LỜI CẢM ƠN
Sau quá trình học tập tại trường và thời gian thực tập tại UBND xã Tiền
Phong,thị xã Quảng Yên em đã có cơ hội học hỏi , học được nhiều kiến thức
bổ ích và kinh nghiệm thực tế quý báu , đến nay em đã hoàn thành đề tài của
mình. Em xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới ban chủ nhiệm khoa quản lý tài
nguyên cùng với sự giúp đỡ tận tình của thầy giáo PGS.TS Trần Văn Điền và
tồn thể các thầy cơ trong khoa.
Em xin gửi lời cảm ơn đến UBND xã Tiền Phong đã nhiệt tình giúp đỡ ,
chỉ bảo, tạo mọi điều kiện cho em học tập , làm quen với thực tế để em hoàn
thành đề tài..
Do điều kiện thời gian và kinh nghiệm cịn hạn chế, bài khóa luận này
em vẫn cịn nhiều thiếu sót. Em mong muốn nhận được những ý kiến đóng
góp của các thầy cơ để bài khóa luận này được hồn chỉnh hơn
Em xin chân thành cảm ơn
Tiền Phong, ngày…tháng… năm 2015
Sinh viên

Bùi Trọng Nghĩa

e

ii
DANH MC BNG
Bảng 4.1:

Thời tiết x Tiền Phong, thị x Quảng Yên, tỉnh Qung Ninh ... 28

Bảng 4.2:

Cơ cấu các ngành kinh tế của x Tin Phong giai đoạn 20116/2014.......................................................................................... 32

Bảng 4.3:

Tình hình dân số và lao động của x Tin Phong,th x Qung
Yên,tnh Qung Ninh giai đoạn 2011-6/2014 ............................. 34

Bảng 4.4:

Hiện trạng sử dụng đất x Tin Phong nm 2013 ....................... 37

Bảng 4.5:

Công tác cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân .................... 43

Bảng 4.6:

Kết quả cấp GCNQSDĐ cho các tổ chức .................................... 44

Bảng 4.7:

Kết quả cấp GCNQSDĐ đất nông nghiệp giai on 2011- thỏng

6/2014.......................................................................................... 45

Bảng 4.8:

Kết quả cấp GCNQSDĐ đất phi nông nghiệp giai đoạn 2011tháng 6/2014 ................................................................................ 46

Bảng 4.9:

Kết quả cấp GCNQSDĐ của x Tin Phong giai đon 2011
tháng 6/2014 ................................................................................ 47

Bảng 4.10 Sự hiểu biết cơ bản của ngời dân x Tiền Phong về CGCNQSD
đất ................................................................................................ 48

e


iii
DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT
BĐĐC
CP
CT-TTg
CT-BTNMT
CT-UBND
CV
ĐKĐĐ
ĐVT
GCN
GCNQSDĐ
HĐND

NĐ
NĐ-CP
NQ
QĐ-BTNMT
QH
QHSDĐ
QSDĐ
PGS.TS
THCS

:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:

Bản đồ địa chính
Chính phủ
Chỉ thị thủ tướng
Chỉ thị - Bộ Tài nguyên Môi trường
Chỉ thị - Ủy ban Nhân dân
Công văn
Đăng ký đất đai
Đơn vị tính
Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hội đồng nhân dân
Nghị định
Nghị định – Chính phủ
Nghị quyết
Quyết định – Bộ Tài nguyên Môi trường
Quốc hội
Quy hoạch sử dụng đất
Quyền sử dụng đất
Phó giáo sư tiến sĩ
Trung học cơ sở

TN&MT
TT-BTNMT
TT-TCĐC
TT

:
:
:

:

Tài nguyên và Môi trường
Thông tư – Bộ Tài ngun Mơi trường
Tổng cục địa chính
Thơng tư

TW
UBND

:
:

Trung ương
Ủy ban nhân dân

e


iv
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i
DANH MỤC BẢNG ......................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT ....................................................... iii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iv
Phần 1: Mở đầu ........................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1
1.2. Mục đích và yêu cầu................................................................................... 2
1.2.1. Mục đích .................................................................................................. 2
1.2.2. Yêu cầu .................................................................................................... 2

phần 2: Tổng quan tài liệu ................................................................. 3
2.1. Cơ sở pháp lý và khoa học của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ..................................................................................... 3
2.1.1. Cơ sở pháp lý của công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ .............................. 3
2.1.2. Điều kiện đợc đăng ký cấp GCNQSDĐ ................................................ 6
2.1.3. Đối tợng đợc ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ ................................................ 8
2.1.4 Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ ................................................................... 10
2.2 Cơ sở khoa học của công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ ............................. 11
2.2.1 Quy trình ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ ........................................................ 11
2.2.2 Nhiệm vụ của các cấp trong công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ............. 18
2.3. Tình hình cấp GCNQSDĐ trong cả nớc, tỉnh Qung Ninh,th xã Quảng
Yên. ................................................................................................................. 19
2.3.1. T×nh h×nh cÊp giÊy chøng nhËn quyền sử dụng đất trong cả nớc ........ 19
2.3.2. Tình hình cấp GCNQSDĐ của tnh Qung Ninh .................................. 21
2.3.3. Tình hình cấp GCNQSDĐ của th xó Qung Yờn ................................. 23
Phần 3: Đối tợng, nội dung và phơng pháp nghiên cứu 24
3.1. Đối tợng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 24
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 24
3.3. Nội dung nghiªn cøu ................................................................................ 24

e


v
3.4. Phơng pháp nghiên cứu .......................................................................... 24
3.4.1. Thu thp s liệu thứ cấp ........................................................................ 24
3.4.2 Thu thập số liệu sơ cp ........................................................................... 24
Phần 4: Kết quả nghiên cứu .............................................................. 26
4.1. §iỊu kiƯn tù nhiªn, kinh tÕ - x héi cđa x Tiền Phong,thị xã Quảng
n,tỉnh Quảng Ninh ...................................................................................... 26

4.1.1. §iỊu kiện tự nhiên ................................................................................. 26
4.1.2. Điều kiện kinh tế - x hội ...................................................................... 30
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của x Tin Phong .............................. 36
4.2.1. Thực trạng công tác quản lý đất đai của x ........................................... 36
4.2.2 Tình hình sử dụng đất đai ....................................................................... 36
4.3. Vài nét về công tác quản lý nhà nớc về đất đai của x Tin Phong,th xó
Qung Yờn,tnh Qung Ninh........................................................................... 40
4.4.2 Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ®Êt theo mơc
®Ých sư dơng giai ®o¹n 2011-Tháng 6/2014 .................................................... 44
4.4.3: Đánh giá sự hiểu biết chung của người dân xã Tiền Phong về những quy
định chung của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....................... 48
4.5. Những thuận lợi, khó khăn và một số giải pháp khắc phục khó khăn cho
công tác cấp GCNQSDĐ của x Tin Phong .................................................. 50
4.5.1. Những thuận lợi ..................................................................................... 50
4.5.2. Khó khăn ............................................................................................... 51
4.5.3. Một số giải pháp khắc phục................................................................... 51
Phần 5: Kết luận và đề nghị ............................................................. 53
5.1. Kết luận .................................................................................................... 53
5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 53
Tài liệu tham khảo ............................................................................... 55
PHIẾU ĐIỀU TRA VỀ CÔNG TÁC CẤP GCNQSD ĐẤT

e


1
Phần 1
Mở đầu
1.1. Đặt vấn đề
Đối với bất kỳ quốc gia nào đất đai cũng luôn giữ vị trí quan trọng trong

quá trình phát triển kinh tế và ổn định chính trị x hội.
Đất đai là sản phẩm tự nhiên, là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của
mỗi quốc gia, là t liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trờng sống, là nơi sinh sống, lao động của con ngời. Đất đai là
nguồn tài nguyên có hạn về số lợng, về diện tích và có tính cố định về vị trí.
Dân tộc Việt Nam đ trải qua hàng ngàn năm lịch sử dựng nớc và giữ
nớc. Biết bao mồ hôi, xơng máu của thế hệ cha ông đ phải đổ để gĩ mảnh
đất quê hơng, đất nớc. Thế hệ chúng ta là những ngời đợc thừa hởng
những thành quả đó, chúng ta cần phải sử dụng, bảo vệ, quản lý và khai thác
một cách có hiệu quả.
Hiện nay đất đai luôn nhận đợc sự quan tâm của ngời dân và toàn x
hội. Việc đăng ký đất đai (ĐKĐĐ) và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(GCNQSDĐ) là việc làm hết sức cần thiết, nó liên quan tới quyền lợi của
ngời dân. Hơn nữa để quản lý tốt nguồn tài nguyên đất thì công tác đăng ký
đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất càng chở nên quan trọng hơn
bao giờ hết.
Để quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả không phải vấn đề đơn giản
mà ngợc lại đây là vấn đề hết sức phức tạp. Bên cạnh những địa phơng đ
thực hiện tốt việc quản lý và sử dụng đất đai theo pháp luật, thì vấn còn không
ít địa phơng công tác quản lý đất đai còn buông lỏng. Vì vậy để khắc phục
những tồn tại đó, việc làm cần thiết là thực hiện tốt công tác cấp GCNQSDĐ,
quy chủ cho các thửa đất để quản lý và sử dụng đất có hiệu quả và theo đúng
pháp luật của Nhà nớc quy định.

e


2
Từ yêu cầu thực tiễn trên,tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của xã Tiền Phong –thị

xã Quảng Yên- tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 – tháng 6/2014”.
1.2.Mục đích v yờu cu
1.2.1. Mục đích
- Đánh giá kết quả đăng ký ®Êt ®ai, cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng
®Êt t¹i xã Tiền Phong,thị xã Quảng Yên,tỉnh Quảng Ninh giai on 2011thỏng 6/2014
- Xác định những mặt thuận lợi, khó khăn trong công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tại x Tin Phong.
- Đề xuất những giải pháp thích hợp để khắc phục những khó khăn hoàn
thiện công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ góp phần quản lý đất đai có hiệu quả
hơn trong thời gian tới.
1.2.2. Yêu cầu
- Các số liệu thu đợc phải chính xác, phản ánh khách quan, trung thực công
tác đăng ký đất đai, cấp giy chứng nhận quyền sử dụng đất của địa phơng.
- Những giải pháp đa ra phải rõ ràng, phù hợp với thực trạng của địa
phơng, đáp ứng đợc yêu cầu trong công tác quản lý nhà nớc về đất đai theo
luật hiƯn hµnh.

e


3
phần 2
Tổng quan tài liệu

2.1. Cơ sở pháp lý và khoa học của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất
2.1.1. Cơ sở pháp lý của công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ
ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ là một trong 13 nội dung về quản lý nhà nớc
về đất đai đợc quy định rõ tại khoản 2 điều 6 luật đất đai năm 2003(Nxb
Chính trị quốc gia,Hà Nội.,2003) nh sau [9]:

Nội dung quản lý nhà nớc về đất đai bao gồm:
a, Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
b, Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ địa giới hành chính.
c, Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản
đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
d, Quản lý quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.
đ, Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
e, Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp
GCNQSDĐ.
g, Thông kê, kiểm kê đất đai.
h, Quản lý tài chính về đất đai.
i, Quản lý và phát triển thị trờng quyền sử dụng đất trong thị trờng
bất động sản.
k, Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ng−êi sư dơng.
l, Thanh tra, kiĨm tra viƯc chÊp hµnh các quy định của pháp luật về đất
đai và xử lý các vi phạm về pháp luật đất đai.

e


4
m, Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi
phạm trong việc quản lý dụng đất đai.
n, Quản lý các dịch vụ công về đất đai.
Nh vậy ta thấy công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ là một trong những
nội dung quan trọng trong quản lý nhà nớc về đất đai. Qua đó xác định mối
quan hệ giữa nhà nớc và ngời sử dụng đất đai, nhằm thực hiện mục tiêu

quản lý đất đai chặt chẽ, đúng mục đích, đúng quy hoạch, kế hoạch và đúng
pháp luật. Đặc biệt đối với ngời trực tiếp sử dụng đất thỡ công tác này có ý
nghĩa rất lớn giúp ngời sử dụng đất yên tâm sử dụng, đầu t sản xuất để đạt
hiệu quả cao nhất và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với nhà nớc theo quy
định của pháp luật, đợc cấp GCNQSDĐ cũng là quyền lợi ngời sử dụng đất.
Với mục tiêu quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất, nhà nớc ta đ ban hành
nhiêu văn bản pháp luật nhằm quản lý toàn diện tới từng thửa đất, từng chủ sử
dụng đất. Đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ là một trong những nội dung đợc
quan tâm nhiều nhất trong công tác quản lý nhà nớc về đất đai. Vì nó có mối
quan hệ chặt chẽ với các nội dung về công tác quản lý nhà nớc về đất đai, do
vậy nếu công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ đợc thực hiện tốt sẽ góp phần quan
trọng trong công tác quản lý nhà nớc về đất đai để đất đai đợc sử dụng tiết
kiệm và hiệu quả.
Trớc yêu cầu đổi mới của đất nớc, nhà nớc ta ban hành nhiều văn
bản mang tính chất chiến lợc trong việc sử dụng đất nhằm đem lại hiệu quả
kinh tế nh việc thực hiện chủ trơng giao khoán ruộng đất theo chỉ thị
100/CT-TW, tiếp đến là giao khoán ruộng đất ổn định lâu dài theo nghị quyết
10/NQ-TW của bộ chính trị. Thành công của việc thực hiện nghị quyết
10/NQ-TW của bộ chính trị khẳng định đờng lối đúng đắn của Đảng và nhà
nớc ta, tạo tiền đề để Nhà nớc ta ban hành nhiều văn bản pháp quy làm cơ
sở giúp cho công tác quản lý nhà nớc về đất đai toàn diện hơn nh:
- Nghị định 64/CP của chính phủ ngày27/09/1993 quy định về việc giao đất
cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định vào mục đích sản xt n«ng nghiƯp.

e


5
- Nghị định 02/CP của chính phủ ngày 15/01/1994 về việc giao đất lâm
nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục

đích lâm nghiệp.
- Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở tại đô thị.
- Nghị định số 85/1999/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của bản
quy định về giao đất nông nghiệp cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn
định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ sung việc giao đất làm
muối cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài.
- Nghị định 163/199/NĐ-CP của chính phủ về giao đất, cho thuê đất
lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài.
- Nghị định số 04/2000/NĐ-CP của chính phủ về thi hành, sửa ®ỉi, bỉ
sung mét sè ®iỊu cđa lt ®Êt ®ai.
- ChØ thị 05/2004/CT-TTg thủ tớng chính phủ ngày 09/02/2004 về
triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP của chính phủ ngày 9/10/2004 về thi
hành luật đất đai.
Để đạt đợc mục tiêu quản lý chặt chẽ. toàn diện và có hiệu quả hơn
nữa đến từng thửa, từng chủ sử dụng đất thì một nội dung quan trọng không
thể thiếu đựơc đó là công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ. Nhận thức đợc vai trò
của công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, Đảng và Nhà nớc ta đ có những quan
tâm chỉ đạo đúng đắn với công tác này thể hiện qua các văn bản sau:
- Quyết định số 499/QĐ-ĐC ngày 27/01/1995 của tổng cục địa chính
quy định các mẫu sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp GCNQSDĐ, sổ theo dõi
biến động đất đai.
- Thông t 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của tổng cục địa
chính hớng dẫn về thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ.

e


6

- ChØ thi 18/1999/CT-TTg ngµy 29/03/1999 cđa thđ t−íng chÝnh phủ về
một số biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thiện cấp GCNQSDĐ nông nghiệp, lâm
nghiệp, đất ở nông thôn vào năm 2000.
- Thông t số 147/1999/TTNT-TCĐC-BTC ngày 21/07/1999 của liên bé
tµi chÝnh vµ tỉng cơc tµi chÝnh h−íng dÉn cÊp GCNQSDĐ theo chỉ thị
18/1999/CT-TTg.
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của bộ tài
nguyên và môi trờng ban hành quy định về cấp GCNQSDĐ.
- Thông t số 29/2004/ TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của bộ tài nguyên
và môi trờng hớng dẫn lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính.
Trên đây là một số văn bản đẩy mạnh công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ
trong cả nớc nhằm quản lý chặt chẽ quỹ đất quốc gia. Đồng thời làm cho
ngời sử dụng đất yên tâm đầu t sản xuất và thực hiện đầy đủ các quyền,
nghĩa vụ của mình đối với nhà nớc.
2.1.2. Điều kiện đợc đăng ký cấp GCNQSDĐ
a, Có đầy đủ các giấy tờ hợp pháp hoặc đang sử dụng đất ổn định đợc
uỷ ban nhân dân x nơi có đất xác nhận. Những giấy tờ hợp pháp bao gồm:
- Giấy tờ do chính quyền cách mạng giao đất trong cải cách ruộng ®Êt
mµ chđ sư dơng vÉn sư dơng tõ tr−íc ®Õn nay.
- Giấy tờ giao đất hoặc cho sử dụng đất do cơ quan nhà nớc có thẩm
quyền xét duyệt thuộc thời kỳ nhà nớc Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính
phủ cách mạng lâm thời miền nam Việt Nam, nhà nớc cộng hoà x hội chủ
nghĩa Việt Nam trong quá trình thực hiện các chính sách về đất đai mà ngời
sử dụng đất vẫn đang sử dụng ổn định từ đó đến nay.
- Những giấy tờ chuyển nhợng từ năm 1980 trở về trớc của chủ sử
dụng hợp pháp đ đợc chính quyền địa phơng khi chuyển nhợng xác nhận.
- Những giấy tờ chuyển đổi, chuyển nhợng, thừa kế quyền sử dụng đất
từ sau ngày 15/10/1993 đ đợc cấp có thÈm qun x¸c nhËn.

e

7
- Các quyết định giao đất cho thuê đất của cơ quan nhà nớc có thẩm
quyền theo quy định của pháp luật đất đai.
- GCNQSDĐ tạm thời do cơ quan có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong
sổ địa chính mà không có tranh chấp.
- Giấy tờ do cơ quan nhà nứơc có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho
ngời sử dụng đất mà ngời đó vẫn sử dụng từ trớc đến nay mà không có
tranh chấp.
- Giấy tờ thừa kế, tặng cho nhà ở gắn liền với đất mà đợc uỷ ban nhân
dân cấp x nơi có đất xác nhận và đất đó không có tranh chấp.
- Bản án hoặc quyết định của toà án nhân dân d có hiệu lực pháp luật
hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nớc có thẩm
quyền đ có hiệu lực pháp luật.
- Giấy tờ giao nhà tình nghĩa.
- Giấy tờ chuyển nhợng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo chuyển
nhợng quyền sử dụng đất đợc UBND x nơi có đất thẩm tra là đất không có
tranh chấp và đợc UBND cấp huyện xác nhận kết qu¶ thÈm tra cđa UBND
cÊp x .
- GiÊy tê cđa hợp tác x sản xuất nông nghiệp cấp đất ở cho hộ gia
đình, x viên của hợp tác x từ trớc ngày 28/06/1971 (trớc ngày ban hành
nghị định 125/CP).
b, Trờng hợp ngời sử dụng đất đ có một trong các loại giấy tờ nói
trên mà đất đó nằm trong quy hoạch xây dựng đ đợc cơ quan nhà nớc có
thẩm quyền phê duyệt nhng cha có quyết định thu hồi để thực hiện quy
hoạch đó thi vẫn đợc cấp GCNQSDĐ nhng phải chấp hành đúng những quy
định về xây dựng.
c, Trờng hợp khi ngời sử dụng đất đ có một trong các loại giấy tờ
trên mà đất đó nằm trong phạm vi bảo vệ an toàn công trình nhng cha cã

e


8
quyết định thu hồi đất thì đợc cấp GCNQSDĐ nhng phải chấp hành đúng
luật quy định về bảo vệ an toàn công trình theo quy định của pháp luật.
d, Ngời sử dụng đất ổn định nhng không có giấy tờ hợp pháp. Trờng
hợp này phải đợc UBND cấp x xác nhận trong những trờng hợp sau:
- Có giấy tờ hợp pháp nhng thất lạc do thiên tai, chiến tranh, còn
chứng lý trong hồ sơ lu trữ của cơ quan nhà nớc hoặc đợc hội đồng ĐKĐĐ
cấp x xác nhận.
- Ngời đợc thừa kế của tổ tiên qua nhiều thế hệ.
- Ngời đợc chia tách, chuyển nhợng quyền sử dụng đất từ ngời sử
dụng đất hợp pháp nhng cha làm thủ tục sang tên trớc bạ.
- Ngời tự khai hoang đất từ năm 1980 trở về trớc đến nay vẫn sử dụng
đất phù hợp với quy hoạch.
- Trờng hợp có nguồn gốc khác nhng nay đang sử dụng ổn định phù
hợp với quy hoạch và chấp hành đúng pháp luật của Nhà nớc trong quá trình
sử dụng đất.
2.1.3. Đối tợng đợc ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ
Theo thông t 1990 thì đối tợng đợc kê khai ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ
là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất (gọi chung là ngời sử dụng
đất) có quan hệ trực tiếp với Nhà nớc trong việc thực hiện các quyền và nghĩa
vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Tất cả các trờng hợp chịu trách nhiệm kê khai đăng ký đất đai đai
UBND x , phờng, thị trấn nơi có đất. Bao gồm:
- Chủ hộ hay ngời đợc chủ hộ uỷ quyền thay mặt cho gia đình kê
khai đăng ký quyền sử dụng đất.
- Cá nhân hoặc ngời đợc uỷ quyền hợp pháp.

- Tổ chức trong nớc sử dụng đất do ngời đứng đầu hoặc ngời đợc tổ
chức đó uỷ quyền đại diện việc kê khai dăng ký quyền sử dụng ®Êt.

e


9
Tổ chức trong nớc bao gồm: Cơ quan Nhà nớc, tỉ chøc chÝnh trÞ,
chÝnh trÞ-x héi, tỉ chøc x héi nghề nghiệp, tổ chức kinh tế.
- Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất do thủ trởng hoặc ngời đợc
thủ trởng của đơn vị đầu mối thuộc bộ quốc phòng, bộ công an uỷ quyền đại
diện thực hiện việc kê khai đăng ký quyền sử dụng đất.
+ Đơn vị đầu mối thuộc bộ quốc phòng bao gồm: Tổng cục, quân khu,
quân đoàn quân chủng, bộ t lệnh, học viện, các truờng thuộc bộ quốc phòng,
các cơ quan, đơn vị khác trực thuộc bộ quốc phòng.
+ Đơn vị đầu mối thc bé c«ng an bao gåm: Tỉng cơc, bé t− lệnh, văn
phòng bộ công an, cục quản lý trại giam, cơ sở giáo dục thuộc bộ công an,
công an các tỉnh thành phố trực thuộc trung ơng.
- Cơ sở tôn giáo sử dụng đất quy định tại điểm 1 thông t liên tịch số
1646/2000/TTLT-TCĐC-TGCP ngày 30/10/2000 của tổng cục địa chính và ban
tôn giáo Chính phủ do ngời đứng đầu kê khai đăng ký quyền sử dụng đất.
- Cộng đồng dân c sử dụng đất có các công trình đình, đền, miếu, am,
từ đờng, nhà thờ họ hoặc các công trình khác phục vụ lợi ích công cộng của
cộng đồng dân c đó thì cử ngời đại diện thực hiện việc kê khai đăng ký
quyền sử dụng đất.
- Tổ chức nớc ngoài sử dụng đất đai tại Việt Nam do ngời đứng đầu
tổ chức đó hoặc ngời đợc ngời đứng đầu tổ chức đó uỷ quyền đại diện việc
thực hiện kê khai đăng ký quyền sử dụng đất.
Tổ chức nớc ngoài sử dụng đất tại Việt Nam bao gồm: Cơ quan đại
diện ngoại giao, cơ quan l nh sự, cơ quan đại diện khác có chức năng ngoại

giao của nớc ngoài tại Việt Nam, cơ quan đại diện của liên hợp quốc, các tổ
chức liên Chính phủ, các tổ chức đầu t vào Việt Nam theo luật đầu t của
nớc ngoài tại Việt Nam.
- Cá nhân nớc ngoài, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài đầu t vào
Việt Nam, sử dụng đất tại Việt Nam, ngời Việt Nam định c− ë n−íc ngoµi

e


10
mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tai Việt Nam đựơc thực hiện kê khai
đăng ký quyền sử dụng đất.
Đối tợng đợc ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ đợc nêu rõ ở điều 46 luật đất
đai năm 2003(Nxb Chính trị quốc gia,Hà Nội.,2003) nh sau [9]:
Việc đăng ký quyền sử dụng đất đợc thực hiện tại văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất trong những trờng hợp sau đây:
1. Ngời ®ang sư dơng ®Êt ch−a ®ùc cÊp GCNQSD§;
2. Ng−êi sư dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, thừa
kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ®Êt; thÕ chÊp, b¶o l nh, gãp
vèn b»ng qun sư dụng đất tại luật này;
3. Ngời nhận chuyển quyền sử dụng đất;
4. Ngời sử dụng đất đ có GCNQSDĐ đợc cơ quan Nhà nớc cho
phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc
có thay đổi ranh giới thửa đất;
5. Ngời đợc sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà àn nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giả quyết
tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền đ đợc thi hành.
2.1.4 Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ
GCNQSDĐ là chứng th pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
của chủ sử dụng đất để họ yên tâm đầu t, cải tạo để nâng cao hiệu quả sử

dụng đất và thực hiện các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật.
Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ đợc ghi rõ tại điều 48 Luật Đất đai năm
2003(Nxb Chính trị quốc gia,Hà Nội.,2003) nh sau [9]:
1. GCNQSDĐ đợc cấp cho ngời sử dụng ®Êt theo mét mÉu thèng
nhÊt trong c¶ n−íc ®èi víi mọi loại đất.
Trờng hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó đợc ghi nhận trên
GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy
định của pháp luật về đăng ký bất động sản.

e


11
2. GCNQSDĐ do bộ Tài nguyên & Môi trờng phát hành.
3. GCNQSDĐ đợc cấp theo từng thửa đất.
Trờng hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì
GCNQSDĐ phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.
Trờng hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử
dụng thì GCNQSDĐ đợc cấp cho từng cá nhân, từng gia đình, từng tổ chức
đồng quyền sử dụng.
Trờng hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân c
thì GCNQSDĐ đợc cấp chung cho cộng đồng dân c và trao cho ngời đại
diện hợp pháp của cộng đồng dân c đó.
Trờng hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thi
GCNQSDĐ đợc cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho ngời có trách nhiệm cao
nhất của cơ sở tôn giáo đó.
Chính phủ quy định cụ thể việc cấp GCNQSDĐ cho nhà chung c, nhà
tập thể.
4. Trờng hợp ngời sử dụng đất đ đợc cấp GCNQSDĐ, giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị thì không phải đổi

giấy chứng nhận đó sang GCNQSDĐ theo quy định của luật này. Khi chuyển
quyền sử dụng đất thì ngời nhận chuyển quyền sử dụng đất đó đợc cấp
GCNQSDĐ theo quy định của luật này.
2.2 Cơ sở khoa học của công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ
2.2.1 Quy trình ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ
2.2.1.1 Đăng ký ban đầu
Đăng ký ban đầu đợc thực hiện cho các chủ sử dụng đất cha đăng ký
kê khai quyền sử dụng đất và cha đợc cấp GCNQSDĐ.
Quy trình ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ gồm các b−íc nh− sau:

e


12
Bớc 1: Chuẩn bị
- Thành lập hội đồng ĐKĐĐ x , phờng, thị trấn. Hội đồng đăng ký đất
đai là tỉ chøc t− vÊn cho UBND x , ph−êng, thÞ trấn trong việc đăng ký quyền
sử dụng đất tại cấp x .
- Thành phần của hội đồng ĐKĐĐ có từ 5 đến 7 thành viên bao gồm
các thành viên bắt buộc nh sau:
+ Chủ tịch hoặc phó chủ tịch UBND x : Chủ tịch hội đồng
+ Cán bộ phụ trách t pháp: Phó chủ tịch hội đồng
+ Cán bộ địa chính x : Th ký Hội đồng
+ Chủ tịch HĐND: Uỷ viên Hội đồng
+ Trởng thôn, bản, ấp, tổ trởng dân phố: Uỷ viên Hội đồng.
Những thành viên này chỉ tham gia xét duyệt đơn đối với các đối tợng
thuộc phạm vi quản lý.
Ngoài thành viên bắt buộc nói trên tuỳ tình hình cụ thể của mỗi địa
phơng mà UBND quận, huyện, thị x , thành phố thuộc tỉnh có thể bổ sung
thêm những thành viên cần thiết khác, khi cần thiết hội đồng đợc phép mời

thêm những ngời am hiểu về tình hình đất đai của địa phơng, có những hiểu
biết về pháp luật đất đai.
Các thành viên hội đồng ĐKĐĐ x phải đợc sự nhất trí phê duyệt của
UBND cấp huyện.
- Thành lập tổ chuyên môn giúp việc (gọi tắt là tổ ĐKĐĐ). Nhiệm vụ
của tổ ĐKĐĐ là trùc tiÕp gióp UBND x triĨn khai thùc hiƯn toµn bộ công
việc chuyên môn trong quá trình tổ chức kê khai đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa
chính, chuẩn bị hồ sơ để trình lên cấp có thẩm quyền xét duyệt cấp
GCNQSDĐ.
Tổ đăng ký đất đai gồm các thành viên sau:
+ Cán bộ địa chính x : Tổ truởng
+ Các thành viên khác trong tổ gồm các cán bộ UBND x am hiểu tình
hình đất đai của địa phơng nh: Cán bộ kế hoạch, cán bộ thống kê, cán bé

e


13
thuế, chủ nhiệm hoặc phó chủ nhịêm hợp tác x , đội trởng đội sản xuất, và
một số ngời có khả năng tiếp thu nhanh kỹ thuật chuyên môn, viết chữ đẹp.
Số lợng ngời tuỳ thuộc vào quy mô của địa bàn ĐKĐĐ và công nghệ
lập hồ sơ địa chính của mỗi địa phơng.
- Xây dựng phơng án, kế hoạch kê khai ĐKĐĐ của x cho phù hợp với
chủ trơng chung của tỉnh, huyện và đặc điểm của mỗi địa phơng.
- Thu thập các tài liệu có liên quan phục vụ công tác kê khai ĐKĐĐ và
tổ chức xét duyệt hồ sơ.
- Chuẩn bị vật t kỹ thuật, biểu mẫu, sổ sách, văn phòng phẩm cần thiết.
- Tập huấn nghiệp vụ chuyên môn cho các cán bộ tham gia.
- Quán triệt chủ trơng, kế hoạch và biện pháp thực hiện trong tổ chức
Đảng, chính quyền đến các tổ chức quần chúng, từ cán bộ l nh đạo đến từng

ngời dân, tuyên truyền phổ biến để tất cả các chủ sử dụng đất nhận thức rõ
tránh nhiệm và nghĩa vụ để tự giác chấp hành.
Bớc 2: Kiểm tra, đánh giá các tài liệu hiện có
Trớc khi bớc vào triển khai phải tiến hành đánh giá các tài liệu đất
đai hiện có ở địa phơng để chọn lựa tài liệu có thể khai thác sử dụng và chỉnh
lý sai sót hoặc biến động cho phù hợp với hiện trạng sử dụng đất đáp ứng đợc
yêu cầu ĐKĐĐ.
Các tài liệu cần kiểm tra, đánh giá gồm:
+ Đối với bản đồ mới đo đạc cần kiểm tra hình thể, diện tích các thửa
đất, có ý kiến phản ánh, khiếu nại của các cán bộ và nhân dân địa phơng.
Ngoài ra cần rà soát lại tên chủ sử dụng đất, loại đất và ký hiệu loại đất thể
hiện theo quy định của bộ Tài nguyên và Môi trờng.
+ Đối với các loại bản đồ tài liệu đo đạc đ lâu thì không tổ chức đăng
ký ngay mà cần kiểm tra, rà soát các nội dung và cần kiểm tra phát hiện, đo
đạc chỉnh lý các trờng hợp biến động đất đai.

e