(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Đồng Bẩm thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 2017
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.02 MB, 67 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
BÙI THỊ MAI LY
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG ĐỒNG BẨM, THÀNH PHỐ
THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 - 2017’’
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Quản lý Đất đai
Khoa
: Quản lý Tài nguyên
Khóa học
: 2014 - 2018
Thái Nguyên - 2018
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
BÙI THỊ MAI LY
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG ĐỒNG BẨM, THÀNH PHỐ
THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 – 2017’’
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Quản lý Đất đai
Lớp
: K46 - QLĐD - N01
Khoa
: Quản lý Tài nguyên
Khóa học
: 2014 - 2018
Giáo viên hướng dẫn : PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn
Thái Nguyên - 2018
i
LỜI CẢM ƠN
Được sự nhất trí của Ban giám hiệu nhà trường, thầy cô giáo khoa Quản
lý Tài Nguyên trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, sau khi hoàn thành khóa
học ở trường em đã tiến hành thực tập tốt nghiệp tại địa bàn phường Đồng Bẩm,
thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên với đề tài: “Đánh giá công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Đồng Bẩm, thành
phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017”.
Khóa luận được hoàn thành nhờ sự quan tâm giúp đỡ của các đơn vị, cơ
quan và nhà trường.
Em xin chân thành cảm ơn ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên, nơi đã đào tạo, giảng dạy, giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập,
nghiên cứu tại nhà trường.
Em vô cùng cảm ơn thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn giảng
viên khoa Quản lý Tài Nguyên, người đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo và giúp
đỡ em tận tình trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài.
Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài
Nguyên đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ. Đồng thời em xin chân thành cảm ơn các
cô chú, anh chị đang công tác tại UBND phường Đồng Bẩm đã nhiệt tình giúp
đỡ em trong quá trình nghiên cứu đề tài.
Em xin bày tỏ lòng cảm ơn tới bạn bè và người thân đã động viên, cộng
tác giúp đỡ em thực hiện đề tài này.
Em xin chân thành cảm ơn !
Đồng Bẩm, ngày 06 tháng 06 năm 2018
Sinh viên
Bùi Thị Mai Ly
ii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2017................................................... 29
Bảng 4.2: Kết quả cấp GCNQSD đất năm 2015 của phường Đồng Bẩm ..... 32
Bảng 4.3: Kết quả cấp GCNQSD đất năm 2016 của phường Đồng Bẩm ..... 33
Bảng 4.4: Kết quả cấp GCNQSD đất năm 2017 của phường Đồng Bẩm ...... 35
Bảng 4.5: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSD đất theo các năm trên địa bàn
phường giai đoạn 2015 – 2017 ....................................................... 36
Bảng 4.6: Kết quả cấp GCNQSD đất nông nghiệp trên địa bàn phường giai
đoạn 2015 - 2017 ............................................................................ 38
Bảng 4.7: Kết quả cấp GCNQSD đất ở trên địa bàn phường giai đoạn 2015 2017 ................................................................................................. 40
Bảng 4.8: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSD đất theo loại đất trên địa bàn
phường giai đoạn 2015 - 2017 ........................................................ 41
Bảng 4.9: Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình
giai đoạn 2015 – 2017 ..................................................................... 43
Bảng 4.10: Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân giai
đoạn 2015 – 2017 ............................................................................ 44
Bảng 4.11: Tổng hợp các trường hợp chưa được cấp GCNQSD đất trên địa bàn
phường giai đoạn 2015 – 2017 ....................................................... 47
Bảng 4.12: Đánh giá ý kiến của người dân phường theo các chỉ tiêu của công
tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................................. 48
Bảng 4.13: Đánh giá ý kiến của cán bộ quản lý phường theo các chỉ tiêu của
công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ......................... 50
iii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSD đất theo các năm trên địa bàn
phường giai đoạn 2015 - 2017 ........................................................ 36
Hình 4.2: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSD đất theo loại đất trên địa bàn phường
giai đoạn 2015 - 2017 ..................................................................... 42
Hình 4.3: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình và cá nhân trên
địa bàn phường Đồng Bẩm giai đoạn 2015 - 2017 ......................... 45
Hình 4.4: So sánh trình độ hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về công
tác cấp GCNQSD đất trên địa bàn phường giai đoạn 2015 – 2017 51
iv
DANH MỤC VIẾT TẮT
STT Chữ viết tắt
Chữ viết đầy đủ
1
BNV
Bộ nội vụ
2
BTC
Bộ tài chính
3
BTNMT
Bộ Tài nguyên và Môi trường
4
CT
Chỉ thị
5
CP
Chính phủ
6
ĐKTK
Đăng ký thống kê
7
GCN
Giấy chứng nhận
8
GCNQSD
Giấy chứng nhận quyền sử dụng
9
HĐBT
Hội đồng Bộ trưởng
10
KH
Kế hoạch
11
NĐCP
Nghị định Chính phủ
12
QĐ
Quyết định
13
STT
Số thứ tự
14
THCS
Trung học cơ sở
15
TT
Thông tư
16
TTg
Thủ tướng
17
TTLT
Thông tư liên tịch
18
UBND
Ủy ban nhân dân
19
VPĐKĐĐ
Văn phòng đăng ký đât đai
v
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i
DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................ ii
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................ iii
DANH MỤC VIẾT TẮT ................................................................................. iv
MỤC LỤC ......................................................................................................... v
PHẦN 1. MỞ ĐẦU .......................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề................................................................................................ 1
1.2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................. 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................... 2
1.3.1. Ý nghĩa trong khoa học ..................................................................... 2
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ...................................................................... 2
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU.................................... 3
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài........................................................................ 3
2.1.1. Cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....... 3
2.1.2. Cơ sở thực tiễn của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ...... 5
2.1.3. Cơ sở pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ
địa chính ...................................................................................................... 6
2.2. Khái quát về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............. 9
2.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất ............................................................... 9
2.2.2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........................................ 10
2.2.3. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ...................... 14
2.2.4. Trình tự thủ tục hành chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại phường ............................. 16
2.2.5. Nhiệm vụ của các cấp trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.....17
2.2.6. Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........ 19
vi
2.3. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên ở Việt Nam .. 20
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .... 23
3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu............................................................. 23
3.2. Địa điểm, thời gian nghiên cứu ............................................................. 23
3.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 23
3.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 24
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ............................................. 24
3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ............................................... 24
3.4.3. Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu, phân tích và biểu đạt ........... 25
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................... 26
4.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu phường Đồng Bẩm ................................ 26
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................... 26
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................ 26
4.1.3. Tình hình quản lý đất đai của phường Đồng Bẩm giai đoạn 2015 - 2017.......27
4.1.4. Hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý đất đai tại phường Đồng Bẩm ....29
4.2. Đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
phường Đồng Bẩm giai đoạn 2015 - 2017 ................................................... 32
4.2.1. Đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thời
gian của phường Đồng Bẩm giai đoạn 2015 - 2017 ................................. 32
4.2.2. Đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo loại
đất của phường Đồng Bẩm giai đoạn 2015 - 2017.................................... 38
4.2.3. Đánh giá công tác cấp GCNQSD đất theo đối tượng trên địa bàn
phường Đồng Bẩm giai đoạn 2015 - 2017 ................................................ 43
4.3. Đánh giá ý kiến của người dân và cán bố quản lý về công tác cấp
GCNQSD đất tại phường Đồng Bẩm giai đoạn 2015 – 2017 ...................... 48
4.3.1. Đánh giá ý kiến của người dân về công tác cấp GCNQSD đất tại
phường Đồng Bẩm giai đoạn 2015 – 2017 ............................................... 48
vii
4.3.2. Đánh giá ý kiến của cán bộ quản lý về công tác cấp GCNQSD đất tại
phường Đồng Bẩm giai đoạn 2015 – 2017 ............................................... 50
4.3.3. So sánh kết quả trình độ hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về công
tác cấp GCNQSD đất tại phường Đồng Bẩm giai đoạn 2015 – 2017................51
4.4. Những khó khăn, tồn tại và giải pháp khắc phục công tác cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tại phường Đồng Bẩm trong thời gian tới............. 52
4.4.1. Khó khăn, tồn tại ............................................................................. 52
4.4.2. Một số giải pháp khắc phục công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
đất của phường Đồng Bẩm, Thành phố Thái Nguyên .............................. 53
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ........................................................... 55
5.1. Kết luận ................................................................................................. 55
5.3. Đề nghị .................................................................................................. 55
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 57
1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều
kiện tồn tại và phát triển con người và các sinh vật khác trên trái đất, đó là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống,
là địa bàn phân bố của các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã
hội, an ninh quốc phòng. Mỗi quốc gia, mỗi địa phương có một quỹ đất đai nhất
định được giới hạn bởi diện tích, ranh giới việc sử dụng và quản lý quỹ đất đai
này được thực hiện theo quy định của Nhà nước, tuân thủ Luật Đất đai và những
văn bản pháp lý có liên quan.
Luật Đất đai năm 2013 chính thức có hiệu lực năm 2014 đã xác định đất
đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước thống nhất quản lý. Để đảm bảo tính
thống nhất trong công tác quản lý đất đai thì công tác đăng ký và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất phải được thực hiện nghiêm túc. Công tác này không
chỉ đảm bảo sự thống nhất quản lý mà còn đảm bảo các quyền lợi và nghĩa vụ
cho người sử dụng, giúp cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản xuất, xây
dựng các công trình.
Công tác cấp GCNQSD đất ở nước ta vẫn còn chậm và thiếu sự đồng
đều ở các vùng khác nhau và những tiến trình thực hiện cũng khác nhau do
những nguyên nhân chủ quan và khách quan của từng địa phương.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự nhất trí của Ban giám hiệu
trường, Ban giám hiệu khoa Quản lý tài nguyên, trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Đồng Bẩm, thành phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017’’ để có cái nhìn đúng đắn
về công tác cấp GCNQSD đất, phát huy điểm mạnh và khắc phục những tồn tại
2
trong công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn phường Đồng Bẩm
trong thời gian tới.
1.2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá được công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn phường Đồng Bẩm giai đoạn 2015 - 2017 theo thời gian, loại đất và đối
tượng sử dụng đất.
- Đánh giá được ý kiến người dân và cán bộ Quản lý về công tác cấp
GCNQSD đất tại phường Đồng Bẩm.
- Đánh giá được khó khăn, tồn tại và đề xuất giải pháp khắc phục công
tác GCNQSD đất trên địa bàn phường Đồng Bẩm trong thời gian tới.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa trong khoa học
- Kết quả nghiên cứu của đề tài là những cơ sở khoa học có độ tin cậy
cao về tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường
Đồng Bẩm, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn 2015 2017 để cung cấp cho các nghiên cứu khoa học khác và chuyên sâu hơn trong
lĩnh vực quản lý đất đai.
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
- Bổ xung hoàn thiện những kiến thức đã học trong Nhà trường cho bản
thân đồng thời tiếp cận thấy được những thuận lợi và khó khăn trong công tác
cấp GCNQSD đất.
Đề xuất ý kiến nhằm giúp cơ quan chức năng ở địa phương có những
phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa phương.
3
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.1.1.1. Các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai
Năm 2013, Quốc hội khóa XIII đã thông qua Luật Đất đai ngày
29/11/2013 và có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2014. Luật Đất đai năm 2013 có
14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết
được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm
2003. Luật đất đai 2013 đó sửa đổi từ 13 nội dung thành 15 nội dung Quản lý
nhà nước về đất đai cho phù hợp với tình hình mới. Tại Điều 22 Luật Đất đai
2013 [2] quy định:
1. Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện văn bản đó.
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,
lập bản đồ hành chính.
3. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất
và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây
dựng giá đất.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4
8. Thống kê, kiểm kê đất đai.
9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.
12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy
định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong
quản lý và sử dụng đất đai.
15. Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.
Như vậy, công tác CGCNQSD đất là một trong những nội dung quan
trọng và được quan tâm nhiều nhất trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Qua đó xác định mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất,
nhằm thực hiện mục tiêu quản lý đất đai chặt chẽ, đúng mục đích, đúng đối
tượng, đúng theo quy hoạch, kế hoạch và theo đúng pháp luật. Và đặc biệt đối
với trực tiếp người sử dụng đất thì công tác này có ý nghĩa rất lớn, giúp người
sử dụng đất yên tâm sử dụng, đầu tư sản xuất để đạt hiệu quả cao và thực hiện
nghĩa vụ đầy đủ đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật. Được cấp
GCNQSD đất cũng là quyền lợi của người sử dụng đất (Luật Đất đai 2013) [2].
2.1.1.2. Quyền của người sử dụng đất
Điều 166 Luật đất đai 2013 [2] quy định người sử dụng đất có các quyền
sau đây:
- Được cấp GCNDSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
5
- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải
tạo đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất
nông nghiệp.
- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp
pháp về đất đai của mình.
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng
đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
2.1.2. Cơ sở thực tiễn của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đối với mỗi quốc gia, đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá và quan
trọng bậc nhất với mỗi quốc gia. Là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất,
là tư liệu sản xuất đăc ̣biêṭ trong nông nghiêp,̣ là thành phần quan trọng nhất của
môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, công trình kinh tế, văn hóa,
xã hội, an ninh, quốc phòng. Song thực tế đất đai có diện tích giới hạn, có vị trí
cố định trong không gian. Cùng với thời gian giá trị sử dụng của tài nguyên đất
có sự biến đổi tốt hay xấu phụ thuộc vào việc khai thác sử dụng và quản lý của
con người. Do vậy đất đai cần được quản lý chặt chẽ.
Trong những năm gần đây, Việt Nam đang tiến hành công nghiệp hoá,
hiện đại hoá đất nước, chuyển từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang
nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước đặc biệt là việc gia nhập
WTO. Nó đã góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển mạnh mẽ đồng
thời nhu cầu sử dụng đất cũng tăng lên và làm cho công tác quản lý sử dụng đất
hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm cũng ngày càng trở nên phức tạp. Chính vì thế công
tác quản lý sử dụng đất đã và đang được Đảng và Nhà nước ta quan tâm sâu
sắc. Trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai thì công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính có vai trò rất
6
quan trọng. Thông qua công tác ĐKĐĐ Nhà nước nắm bắt các thông tin về điều
kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và pháp lý của thửa đất để nắm chắc được tình
hình sử dụng đất và quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật.
Từ đó bảo vệ được lợi ích của Nhà nước, cộng đồng cũng như lợi ích của
nhân dân. Do đó, việc thực hiện công tác đăng ký, cấp GCN và lập hồ sơ địa
chính đến từng thửa đất là nhiệm vụ không thể thiếu của tất cả mọi người khi
tham gia sử dụng đất.
2.1.3. Cơ sở pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ
địa chính
Văn bản trước Luật đất đai 2003 có hiệu lực:
- Luật Đất đai 1993
- Nghị định số 64/CP ngày 27 tháng 09 năm 1993 của Chính phủ quy
định về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất lâu dài.
- Nghị định số 60/CP ngày 5 tháng7 năm 1994 của Chính phủ về quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị.
- Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16 tháng 03 năm 1998 của Tổng cục
Địa chính hướng dẫn thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCN, lập hồ sơ địa chính.
- Luật Sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 02 tháng 12
năm 1998.
- Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21 tháng 12 năm 1999 của Chính
phủ về lệ phí .
- Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg ngày 01 tháng 7 năm 1999 của Chính phủ
về một số biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thiện công tác cấp GCN QSDĐ nông
nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở nông thôn vào năm 2000.
- Nghị định số 38/NĐ-CP ngày 23 tháng 8 năm 2000 của Chính phủ về
thu tiền sử dụng đất.
7
- Luật Sửa đổi bổ sung một số điều Luật Đất đai ngày 29 tháng 06 năm
2001.
- Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30 tháng 11 năm 2001 của
Tổng cục Địa chính hướng dẫn các thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCN và lập hồ sơ địa
chính (thay thế cho Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16 tháng 03 năm 1998)
- Nghị định số 12/2002/NĐ-CP ngày 22 tháng 01 năm 2001 của Chính
phủ về hoạt động đo đạc và lập bản đồ.
Văn bản sau Luật đất đai 2003 có hiệu lực:
- Luật Đất đai 2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai 2003.
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính.
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 ban
hành về quy định sử dụng đất.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về hướng dẫn thực hiện Nghị định 198/2004/NĐ-CP.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính
phủ quy định bổ sung về việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất; trình tự thủ tục bồi thường, hổ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi và
giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09 tháng 04 năm 2008 về sửa đổi
bổ sung một số điều của Nghị định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất.
8
Văn bản sau Luật đất đai 2013 có hiệu lực:
- Luật Đất đai năm 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013.
- Nghị quyết số 755/2003/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 04 năm 2005
của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định giải quyết đối với một số trường hợp
cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và
chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 07 năm 1991 làm cơ
sở xác định điều kiện cấp GCN đối với trường hợp đang sử dụng nhà, đất thuộc
diện thực hiện các chính sách quy định tại Điều 2 của Nghị quyết
số23/2003/QH11.
- Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27 tháng 07 năm
2006 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác
lập trước ngày 01 tháng 07 năm 1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài
tham gia làm cơ sở xác định đối tượng được cấp GCN trong những trường hợp
có tranh chấp.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai.
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ quy định về giá đất.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
9
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng
nhận).
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về bản đồ địa chính.
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng
Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính
hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm
2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
2.2. Khái quát về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
đối với một thửa đất xác định vào HSĐC nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất.
ĐKĐĐ gồm hai loại là đăng ký lần đầu và đăng ký biến động. Đăng ký
lần đầu là hình thức đăng ký đất đai đối với những người đang sử dụng đất mà
chưa đăng ký lần nào với chính quyền địa phương. Đăng ký biến động là hình
thức đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất đã có GCNQSD đất nhưng trong
quá trình sử dụng có sự thay đổi (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8].
2.2.1.1. Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất
Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 [2] tại
điều 5 và điều 169 bao gồm:
- Các tổ chức trong nước.
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước.
10
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất (đối với đất nông nghiệp và công
trình tín ngưỡng).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về
quốc tịch.
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh,
doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua
lại theo quy định của pháp luật về đầu tư (Luật Đất đai 2013) [2].
2.2.1.2. Người chịu trách nhiệm việc đăng ký
Thực hiện quy định tại Điều 7 Luật Đất đai 2013 [2], người chịu trách
nhiệm thực hiện việc đăng ký bao gồm:
a) Người đứng đầu của tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng đất
b) Thủ trưởng đơn vị quốc phòng, an ninh
c) Chủ tịch UBND cấp xã đối với đất do UBND cấp xã sử dụng
d) Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình
e) Cá nhân, người Việt định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử
dụng đất
f) Người đại diện cộng đồng dân cư sử dụng đất do UBND cấp xã chứng
thực
g) Người đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất
h) Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm
người có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó.
2.2.2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
*Khái niệm về GCNQSDĐ
GCNQSD đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất, là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước
với người sử dụng.
11
GCNQSD đất cấp theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi
loại đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành. GCN được cấp theo từng
thửa đất gồm 2 bản, trong đó một bản cấp cho người sử dụng đất, một bản lưu
tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Quá trình cấp GCN là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ nhất để
giải quyết mọi vấn đề liên quan đến quan hệ đất đai (giữa Nhà nước với người
sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau) theo đúng pháp luật [8].
Các mẫu GCNQSDĐ đang được sử dụng hiện nay:
Loại thứ nhất: GCN đang được cấp theo Luật Đất đai 1998 do Tổng cục
địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) ban hành theo mẫu quy định
tại Quyết định 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất
cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở có màu đỏ.
Loại thứ hai: GCN quyền sở hữu nhà ở tại đô thị do Bộ Xây Dựng phát
hành theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/07/1994 của Chính
phủ và theo Luật Đất đai 1993. GCN có hai mầu: Màu hồng giao cho sử dụng đất
và màu trắng lưu tại Sở Địa chính (nay là Sở Tài nguyên và Môi trường).
Loại thứ ba: GCN được lập theo quy định của Luật Đất đai 2003, mẫu
giấy chứng nhận theo Quyết định số 24/2004/BTNMT ngày 1/11/2004 và
Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 sửa đổi quyết định số
24/2004/BTNMT. Giấy có hai mầu: Màu đỏ giao cho chủ sử dụng đất và mầu
trắng lưu tại cơ quan Tài nguyên và Môi trường cấp huyện, tỉnh.
Loại thứ tư: GCN được cấp theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày
19/10/2009 và Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định mẫu
giấy chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy có
màu hồng cánh sen và có 01 bản.
12
2.2.2.1. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại
các điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai 2013.
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai
2013 có hiệu lực thi hành.
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận
quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu
hồi nợ.
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành công đối với tranh
chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi
hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu
nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc
các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp
nhất quyền sử dụng đất hiện có.
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị
mất (Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014) [10].
13
2.2.2.2. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thẩm quyền cấp GCN quy định theo Luật Đất đai 2013, chương VII,
mục 2, Điều 105 như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện
dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và
môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên
và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ [2].
2.2.2.3. Hồ sơ đăng ký đất đai, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hồ sơ đăng kí gồm có:
+ Đơn xin đăng kí quyền sử dụng đất: 02 bản, nộp tại UBND xã, phường
nơi có đất (gọi chung là UBND cấp xã); UBND cấp xã giữ một bản cho người
sử dụng đất nơi có đất, người đó cầm tờ đơn tới cơ quan TN&MT.
+ Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất: 01 bản (bản sao có công chứng)
14
+ Bản đồ địa chính khu đất được giao hoặc thuê: 01 bản (có xác nhận của
sở TN&MT).
+ Hợp đồng thuê đất: 01 bản (đối với tổ chức thuê đất, bản sao có công chứng).
+ Tờ khai sử dụng đất (đối với tổ chức trong nước chuyển sang thuê đất,
đã khai theo Chỉ thị 245-TTg).
Sau khi nhận đủ hồ sơ, trong thời hạn 5 ngày UBND cấp xã, phường phải
hoàn thành việc xem xét và đăng kí vào sổ địa chính tại phường, xã cập nhật
những biến động trên bản đồ, sổ sách, xác nhận đã đăng kí đất đai vào đơn đăng
kí quyền sử dụng đất (phần ý kiến của UBND xã) thu lệ phí theo quy định và
phải trả lại chủ sử dụng một tờ đơn để nộp Sở TN&MT hoặc Phòng TN&MT
để được cấp GCNQSD đất.
Cán bộ Địa chính xã báo cáo phòng TN&MT, sở TN&MT để cập nhật những
thay đổi vào hồ sơ địa chính lưu ở từng cấp (Nghị định 43/2014/NĐ-CP) [4].
2.2.3. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Được quy định tại Chương VII, mục 2, Điều 98 ( Luật đất đai, 2013) [2]:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang
sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu
cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của
những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp
các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và
trao cho người đại diện.
15
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật.
- Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được
miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và
họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên
một người.
-Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp
chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ,
tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với
số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng
nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh
giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp
với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện
16
tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không
phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
2.2.4. Trình tự thủ tục hành chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại phường
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 [4] "Hộ gia
đình cá nhân nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất một (01) bộ hồ sơ
gồm có:
1. Hộ gia đình, cá nhân nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
- Đơn xin cấp GCNQSD đất.
- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản
1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).
- Văn bản uỷ quyền xin cấp GCNQSD đất (nếu có).
2.Việc cấp GCNQSD đất được quy định như sau:
a) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ,
xác minh thực địa khi cần thiết; lấy ý kiến xác nhận của UBND phường về tình
trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất; trường hợp người đang sử dụng đất
không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều
50 của Luật Đất đai thì lấy ý kiến của UBND phường về nguồn gốc và thời
điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù hợp với
quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; công bố công khai danh sách các
trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp GCNQSD đất tại Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất trong thời gian mười lăm (15) ngày; xem xét các ý
kiến đóng góp đối với các trường hợp xin cấp GCNQSD đất;
b) Văn phòng đăng ký có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ xác nhận vào đơn
xin cấp GCNQSD đất đối với những trường hợp đủ điều kiện cấp GCNQSD
đất và ghi ý kiến đối với trường hợp không đủ điều kiện; trường hợp đủ điều
kiện cấp GCNQSD đất thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính
