Chuyên đề thực tập tìm hiểu thực trạng thực hiện các phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần định giá và đầu tư việt

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU..........................................................................................................1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN.............5

1.1. Tổng quan về thẩm định giá và thẩm định giá Bất động
sản 5
1.1.1. Tổng quan về thẩm định giá......................................................................5
1.1.2. Tổng quan về thẩm định giá Bất động sản................................................6

1.2. Quy trình thẩm định giá Bất độngsản: 13
1.2.1. Khái niệm:...............................................................................................13
1.2.2. Vai trò:....................................................................................................13
1.2.3. Các bước thực hiện:................................................................................14
1.2.4. Sơ đồ quy trình thẩm địnhgiá:................................................................14

1.3. Các phương pháp thẩm định giá: 21
1.3.1. Khái niệm:..............................................................................................21
1.3.2. Cơ sở lựa chọn phương pháp:.................................................................21
1.3.3. Các phương pháp thẩm định:..................................................................21
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VẬN DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM
ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIỆT..........33

2.1. Giới thiệu Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Việt. 33
2.1.1. Quá trình hình thành, phát triển, chức năng nhiệm vụ của Công ty Cổ
phần Định Giá và Đầu tư Việt..........................................................................33
2.1.2. Cơ cấu quản lý........................................................................................37
2.1.3. Đánh giá khái quát kết quả hoạt động của Công ty Cổ phần Định Giá và
Đầu tư Việt năm qua.........................................................................................37
2.1.4. Phương hướng phát triển.........................................................................40

2.2. Thực trạng thẩm định giá Bất động sản tại Công ty Cổ

phần Định giá và Đầu tư Việt 40
2.2.1. Quy trình thẩm định giá tại Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Việt. .40


2.2.2. Thực trạng thẩm định giá Bất động sản tại Công ty Cổ phần Định giá và
Đầu tư Việt.......................................................................................................43
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH
GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIỆT....................................................................................61

3.1. Quan điểm: 61
3.2. Một số kiến nghị: 62
3.3. Bài học kinh nghiệm: 64
KẾT LUẬN............................................................................................................65
PHỤ LỤC............................................................................................................... 67


LỜI MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài:
Trên thế giới, thẩm định giá đã xuất hiện từ những năm 1940 và được thừa
nhận là có vai trị quan trọng trong nền kinh tế, nó phục vụ nhu cầu xác định giá trị
thị trường một cách khoa học, tại thời điểm, địa điểm cụ thể cho các giao dịch cần
đến tính độc lập, khách quan khơng chịu ảnh hưởng của bên bán hoặc bên mua
trong các lĩnh vực về xác định quyền sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm,
cho thuê, cầm cố, thế chấp … Thẩm định giá có mặt ở nước ta từ cuối những năm
90 của thế kỷ XX, khi mà nền kinh tế bắt đầu chuyển đổi từ cơ chế kinh tế kế hoạch
hoá tập trung sang cơ chế thị trường theo định hướng XHCN. Trong thời kỳ đầu,
thẩm định giá ở nước ta chủ yếu phục vụ cho các nhu cầu chi tiêu của ngân sách
như đấu thầu, mua sắm và đặc biệt là phục vụ cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà
nước. Thẩm định giá chính thức phát triển mạnh trên tồn quốc vào khoảng giữa

năm 2005, các tỉnh, thành phố liên tiếp cho thành lập các trung tâm thẩm định giá
trực thuộc các Sở Tài chính theo tinh thần nghị định 101/2005/NĐ-CP và dần
chuyển sang mơ hình doanh nghiệp vào đầu năm 2008 theo quy định tại Thông tư
67/2006/TT-BTC của Bộ Tài chính.
Thẩm định giá ra đời có ảnh hưởng lớn, thay đổi về bản chất khi nó đưa giá
trị của các tài sản được thẩm định gần sát hơn với thực tế và đảm bảo phục vụ các
nhu cầu khác nhau về giá mà trước đây phải phụ thuộc nặng nề vào Nhà nước dưới
hình thức áp đặt đối tượng, trường hợp, khoảng thời gian áp dụng bằng các quyết
định hành chính như khung giá hoặc kết quả định giá của Hội đồng định giá được
hình thành theo từng mực đích cụ thể, cịn nặng thủ tục hành chính, mất thời gian và
chưa đảm bảo được các yếu tố khoa học phù hợp với các tiêu chuẩn thẩm định giá
mới ban hành khi không đủ nhân lực, thời gian đầu tư, nghiên cứu chi tiết thị trường
của từng tài sản, địa điểm, thời gian cần xác định giá cụ thể theo đúng yêu cầu về
tính chất, mục đích yêu cầu thẩm định của các giao dịch trong xãhội.
Hiện nay, thẩm định giá tại Việt Nam đã dần đi vào cuộc sống, dịch vụ thẩm
định giá đã được mọi thành phần kinh tế trong xã hội quan tâm, sử dụng như một
cơng cụ tài chính phục vụ cho các hoạt động giao dịch về dân sự, kinh tế, tư pháp,
1


tài chính, ngân hàng … nó đã và đang đem lại nhiều tiện ích, bảo vệ quyền lợi chính
đáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng được các yêu cầu đa dạng của các thành
phần trong xã hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế.
Như vậy, thẩm định giá ra đời là một tất yếu, khách quan và phù hợp với quá
trình đổi mới, xu thế hội nhập quốc tế, góp phần xây dựng một nền kinh tế thị
trường đầy đủ theo định hướng XHCN ở nước ta.
Thị trường bất động sản không chỉ liên quan đến lĩnh vực nhà ở dân sinh mà
còn bao gồm cả tài sản cố định (đất đai) của tất cả các doanh nghiệp, cơ quan, tổ
chức đang hoạt động. Việc định giá bất động sản là yếu tố quan trọng đối với thị
trường bất động sản nói riêng, nền kinh tế nói chung và là rào chắn giá ảo tự phát. Ở

nước ta, những năm gần đây, cùng với sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, hội nhập
kinh tế quốc tế thì những giao dịch về bất động sản như chuyển nhượng, chuyển
đổi, thế chấp, góp vốn diễn ra rất sơi động. Tuy nhiên, thị trường bất động sản ở
nước ta mới phát triển ở giai đoạn đầu, còn rất thiếu và yếu ở nhiều khâu, nhiều
dịch vụ hỗ trợ thị trường, trong đó có hoạt động định giá bất động sản. Việc áp dụng
các phương pháp xác định giá trị bất động sản trong thực tiễn nước ta hiện nay là
chưa đầy đủ và còn thiếu chuyên nghiệp. Số lượng phương pháp đánh giá giá trị đất
đai, bất động sản được áp dụng trong thực tế chưa nhiều và chưa linh hoạt với các
trường hợp cụ thể.Chính vì vậy việc tìm hiểu thực trạng thực hiện các phương pháp
thẩm định giá Bất động sản là rất cần thiết,từ đó đề suất ý kiến để góp phần nâng
cao hiệu quả của cơng tác thẩm định. Qua đó thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát
triển hơn.
Nhận thức được tầm quan trọng của việc nâng cao chất lượng công tác thẩm
định giá tại Việt Nam nói chung và tại Cơng ty cổ phần định giá và đầu tư Việt nói
riêng. Do vậy, em đã chọn đề tài: “Tìm hiểu thực trạng thực hiện các phương
pháp thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổ phần định giá và đầu tư Việt ”
làm đề tài chuyên đề thực tập tốt nghiệp nhằm góp phần nhỏ bé vào việc hoàn thiện
các phương pháp thẩm định, từ đó nâng cao hiệu quả thẩm định nhằm phát triển
cơng tác thẩm định giá ở nước ta nói chung cũng như ở Công ty cổ phần định giá và
đầu tư Việt nói riêng.

2


2. Mục tiêu nghiên cứu:
Tìm hiểu các phương pháp Thẩm định giá Bất động sản tại thị trường Hà Nội
và các tỉnh phía Bắc từ đó đề xuất kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác Thẩm định
giá Bất động sản tại thị trường Hà Nội và các tỉnh phía Bắc.
Mục tiêu cụ thể:
 Nghiên cứu các cơ sở lý luận liên quan đến thẩm định giá nói chung, thẩm

định giá bất động sản nói riêng.
 Tìm hiểu, phân tích thực trạng cụ thể thẩm định BĐS tại Công ty cổ phần
định giá và đầu tư Việt.
 Tiếp xúc, học hỏi kinh nghiệm thực tế trong việc thẩm định giá BĐS.
3. Đối tượng và phạm vi nghiêncứu:
- Đối tượng nghiên cứu:
+ Các phương pháp thẩm định giá BĐS.
+ Quy trình thẩm định giá BĐS.
+ Một số ví dụ thực tế cơng tác thẩm định giá BĐS.
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Lý luận và thực tiễn về các phương pháp dùng Thẩm định giá trị Bất động
sản tại thị trường Hà Nội và các tỉnh lân cận.
+ Dùng số liệu của Doanh nghiệp yêu cầu thẩm định giá Bất động sản.
4. Phương pháp nghiêncứu:
Đề tài được nghiên cứu dựa trên cơ sở các phương pháp:
 Phương pháp quan sát.
 Phương pháp phân tích, đánh giá.
 Phương pháp thu thập thơng tin.
 Phương pháp tổng hợp.
 Phương pháp phỏng vấn….
5. Kết cấu của luận văn:
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung của luận văn bao gồm 3 chương:
 Chương 1 : Cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản.
 Chương 2 : Thực trạng vận dụng các phương pháp thẩm định giá Bất động
sản tại Công ty cổ phần định giá và đầu tư Việt.
3


 Chương 3 : Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện phương pháp thẩm định giá
Bất động sản tại Công ty cổ phần định giá và đầu tư Việt.

6. Những đóng góp của luậnvăn:
Luận văn cho ta cái nhìn tổng quát về tầm quan trọng của thẩm định giá
trong nền kinh tế hiện nay,biết được thực trạng việc vận dụng các phương pháp
thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổ phần định giá và đầu tư Việt. Thông qua
việc tìm hiểu thực trạng từ đó đề suất ý kiến nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định
giá bất động sản tại Hà Nội và các tỉnh phía Bắc nói riêng, thẩm định giá bất động
sản Việt Nam nói chung để ngày càng khẳng định vai trị quan trọng khơng thể
thiếu của nó, qua đó góp phần thúc đẩy nền kinh tế nước nhà phát triển.

4


CHƯƠNG 1:
CƠ SỞ LÝ LUẬN THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Tổng quan về thẩm định giá và thẩm định giá Bất động sản
1.1.1. Tổng quan về thẩm định giá
a. Khái niệm:
 Khái niệm thẩm định giá:
Hiện nay có rất nhiều định nghĩa về thẩm định giá, nhưng em xin giới thiệu
ba định nghĩa về thẩm định giá như sau:
1/. Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định (Giáo sư W. Seabrooke Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh).
2/. Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một
mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả
những đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản
của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn (Giáo sư Lim Lan Yuan - Trường
Xây dựng và Bất động sản - Đại học Quốc gia Singapore).
3/. Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác
định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp
với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất

định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.(Luật giá 2012).
 Thẩm định viên: Thẩm định viên về giá là người có phẩm chất, năng lực
và kinh nghiệm cần thiết để tiến hành công việc thẩm định giá trị tài sản, hoạt động
với tư cách là một thẩm định viên nên có giấy phép hành nghề.
 Doanh nghiệp thẩm định giá:
Doanh nghiệp thẩm định giá, doanh nghiệp có chức năng hoạt động thẩm
định giá (sau đây gọi chung là doanh nghiệp thẩm định giá) được thành lập và hoạt
động theo quy định của Luật Doanh nghiệp nhà nước, Luật Doanh nghiệp và Luật
Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Và chịu sự quản lý của Bộ Tài Chính. Để thành
lập một cơng ty thẩm định giá cần phải có ít nhất 03 thẻ thẩm định viên.

5


Việc thành lập, tổ chức, quản lý hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá
phải tuân theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp.
Khi thay đổi tên gọi, thay đổi trụ sở, danh sách thẩm định viên thì chậm nhất
là 10 ngày sau khi thực hiện việc thay đổi, doanh nghiệp thẩm định giá phải thông
báo bằng văn bản cho Bộ Tài chính.
b. Vai trị của thẩm định giá:
 Giúp cho các giao dịch mua bán, thế chấp,… có tính cơng bằng hơn.
 Tạo điều kiện để nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường.
 Giúp minh bạch hóa thị trường, tránh thất thốt cho Nhà nước.
 Chống phá giá hàng hóa, góp phần xây dựng một thị trường cạnh tranh
lành mạnh.
 Là cơ sở cho người sử dụng kết quả thẩm định thực hiện việc mua sắm,
vay vốn, khấu hao…, xác định giá trị của 1 tài sản.

1.1.2. Tổng quan về thẩm định giá Bất động sản.
a.

Khái niệm thẩm định giá Bất động sản:

Thẩm định giá Bất động sản là sự ước tính giá trị bất động sản phù hợp với
thị trường tại một địa điểm,thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc theo
thông lệ quốc tế.
b.

Cơ sở và nguyên tắc thẩm định giá Bất động sản:

b.1. Cơ sở giá trị để thẩm định giá:
b.1.1 Cơ sở giá trị thị trường:
 Khái niệm:
 Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm
thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn
sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thơng tin, các bên tham gia
hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và khơng bị ép buộc. Trong đó:
 Thời điểm, địa điểm thẩm định giá là thời gian, không gian cụ thể tương
ứng với thời gian, không gian mà giá trị của tài sản thẩm định giá được thẩm định
viên xác định gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường.
 Người mua sẵn sàng mua là người có khả năng thanh tốn và có nhu cầu
mua tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường.
6


 Người bán sẵn sàng bán là người có tài sản hợp pháp và có nhu cầu muốn
bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường.
 Giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thơng tin là giao dịch giữa các bên
khơng có mối quan hệ đặc biệt gây ảnh hưởng đến giá giao dịch của tài sản và các
bên tham gia có đủ thời gian cần thiết để khảo sát, tiếp cận đầy đủ thông tin về tài

sản và thị trường tài sản sau q trình tiếp thị thích hợp.
 Các mối quan hệ đặc biệt ảnh hưởng đến giá giao dịch của tài sản bao gồm:
 Quan hệ gia đình ruột thịt: Bố, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột.
 Quan hệ gia đình trực tiếp: Vợ, chồng và những người trong mối quan hệ
bố, mẹ, con, anh, chị, em ruột và những người khác chịu sự phụ thuộc về kinh tế.
 Quan hệ mạng lưới công ty: Các tổ chức chịu sự kiểm soát, quyền sở hữu
hoặc quản lý chung của một công ty hoặc bất cứ tổ chức nào mà bên thứ ba dễ dàng
kết luận được đó là một phần của công ty trong phạm vi quốc gia hoặc quốc tế, như
công ty mẹ, công ty, chi nhánh, văn phòng đại diện.
 Các mối quan hệ đặc biệt khác theo quy định của pháp luật có liên quan.
 Hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và khơng bị ép buộc là khi
tham gia giao dịch các bên đều có năng lực hành vi dân sự, cân nhắc đầy đủ các cơ
hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thơng tin trên thị trường trước khi đưa ra
quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hồn tồn tự nguyện, khơng nhiệt
tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức, không bị bất cứ sức ép nào buộc phải bán
hoặc mua để có được mức giá phù hợp nhất cho cả hai bên.
 Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường cơng khai và
cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế,
có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế
người mua, người bán.
 Trường hợp có sự hạn chế đối với việc xác định giá trị thị trường của tài
sản (thông tin, dữ liệu trên thị trường, điều kiện thẩm định giá hoặc các hạn chế
khác), thẩm định viên nêu rõ nguyên nhân, biện pháp khắc phục (nếu có) và thể
hiện mức độ ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá do sự hạn chế này trong báo cáo
kết quả thẩm định giá.

7


 Căn cứ để xác định giá trị thị trường:

Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:
 Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản; giá
chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường.
 Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả
nhất cho tài sản. Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ
liệu liên quan đến tài sản trên thị trường.
 Kết quả khảo sát thực tế.
b.1.2 Cơ sở giá trị phi thị trường:
 Khái niệm:
Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của một tài sản tại thời điểm, địa
điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào đặc điểm kinh
tế - kỹ thuật, chức năng, cơng dụng của tài sản, những lợi ích mà tài sản mang lại
trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao
dịch trong điều kiện hạn chế, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giá đặc biệt
và các giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác. Giá trị phi thị trường bao gồm:
giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế
hoặc các giá trị khác…
 Căn cứ xác định giá trị phi thị trường:
 Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ
thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên
thị trường của tài sản đó.
  Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là tổng số tiền thu về từ bán tài sản trong
điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản q ngắn so với thời gian bình thường
cần có để thực hiện giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn
sàng bán hoặc bán không tự nguyện. Giá cả trong những cuộc mua bán tài sản như
vậy gọi là giá trị tài sản bắt buộc phải bán, không phản ánh giá trị thị trường.
 Giá trị đặc biệt là giá trị của tài sản có những đặc tính đặc biệt chỉ thu hút
sự quan tâm của những người mua đặc biệt hoặc người sử dụng đặc biệt. Giá trị đặc
biệt có thể được hình thành do vị trí, tính chất, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, yếu tố
pháp lý và các yếu tố đặc biệt khác của tài sản. Giá trị đặc biệt bao gồm: Giá trị tài

8


sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị tài sản
chuyên dùng và giá trị đặc biệt khác.
Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng là giá trị phi thị trường được xem
xét từ giác độ một người sử dụng riêng biệt tài sản vào một mục đích riêng biệt, do
đó khơng liên quan đến thị trường. Khi tiến hành thẩm định giá loại tài sản này,
thẩm định viên tập trung chủ yếu vào khía cạnh tham gia, đóng góp của tài sản vào
hoạt động của một dây chuyền sản xuất, một doanh nghiệp, hoặc một tài sản khác
không xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu của tài sản hoặc số tiền có
thể có từ việc bán tài sản đó trên thị trường.
 Giá trị tài sản có thị trường hạn chế là giá trị của tài sản do tính đơn chiếc,
hoặc do những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm
cho tài sản này ít có khách hàng tìm mua, tại một thời điểm nào đó. Đặc điểm quan
trọng cần phân biệt của tài sản này không phải là khơng có khả năng bán được trên
thị trường cơng khai mà để bán được địi hỏi một q trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn
nhiều chi phí và thời gian hơn so với những tài sản khác.
 Giá trị đầu tư là giá trị của một tài sản đối với nhà đầu tư theo những mục
tiêu đầu tư đã xác định.
Giá trị đầu tư là khái niệm có tính chủ quan liên quan đến những tài sản cụ
thể đối với một nhà đầu tư riêng biệt với những mục tiêu và/hoặc tiêu chí đầu tư xác
định. Sự khác biệt giữa giá trị đầu tư và giá trị thị trường của một tài sản là động lực
để nhà đầu tư tham gia vào thị trường.
 Giá trị để tính thuế là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên quan
đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp.
 Một số lưu ý khi xác định cơ sở giá trị thị trường và giá
trị phi thị trường
 Đối với giá trị thị trường:
 Trường hợp có sự hạn chế thơng tin, dữ liệu trên thị trường (ví dụ thẩm

định giá một số loại máy móc, thiết bị, vật tư chuyên dùng nào đó), thẩm định viên
phải nêu rõ thực trạng này và phải báo cáo mức độ ảnh hưởng hay không ảnh hưởng
đến kết quả thẩm định giá trị do sự hạn chế các số liệu đó.
 Thẩm định viên phải thận trọng trong phân tích và phản ánh trạng thái của
9


thị trường, thông báo đầy đủ kết quả các cuộc điều tra, khảo sát và những phát hiện
của mình trong báo cáo kết quả thẩm định giá khi giá cả thị trường tăng hoặc giảm
bất thường/đột biến, tạo nên rủi ro trong thẩm định giá do đánh giá giá trị tài sản
quá cao hoặc quá thấp.
 Thẩm định viên phải nêu rõ những thông tin, dữ liệu (quy định tại điểm 07
của Tiêu chuẩn này) đã sử dụng làm căn cứ để tìm ra giá trị thị trường, mục đích
của việc thẩm định giá, tính hợp lý của các thơng số để phân tích, lập luận và bảo vệ
cho các ý kiến, kết luận và kết quả thẩm định mà thẩm định viên nêu ra trong báo
cáo kết quả khi thẩm định giá trị thị trường của tài sản.
 Đối với giá trị phi thị trường
- Tùy theo từng mục đích thẩm định giá cụ thể, thẩm định viên có thể sử
dụng giá trị phi thị trường làm cơ sở cho việc thẩm định giá. Trong quá trình thẩm
định giá, thẩm định viên phải dựa trên các dữ liệu và điều kiện thực tế để xác định
giá trị phi thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
- Báo cáo kết quả và chứng thư thẩm định giá dựa trên giá trị phi thị
trường phải nêu rõ những điều kiện hạn chế ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá.
Thẩm định viên không được sử dụng những hạn chế này để làm sai lệch kết quả
thẩm định giá.
- Khi tiến hành thẩm định giá dựa trên giá trị phi thị trường, thẩm định viên
không được đưa ra những giả thiết mâu thuẫn với những số liệu làm cơ sở cho thẩm
định giá. Mọi giả thiết, các phân tích và phương pháp thẩm định giá phải được nêu
ra một cách công khai trong báo cáo kết quả và chứng thư thẩm định giá.
- Khi thẩm định giá dựa trên giá trị phi thị trường, thẩm định viên phải cơng

khai hố tồn bộ các nguồn tài liệu tham khảo mà thẩm định viên dựa vào đó để đưa
ra ý kiến của mình về giá trị tài sản trong báo cáo kết quả thẩm định giá.
b.2 Nguyên tắc thẩm định giá:
b.2.1 Khái niệm:
Nguyên tắc thẩm định giá là những hướng dẫn cần thiết tạo cơ sở cho thẩm
định viên về giá phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của
tài sản để đưa ra ý kiến về giá trị của tài sản cần thẩm định giá.
10


11


b.2.1 Nội dung nguyên tắc thẩm định:
b.2.1.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất:
Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng
tối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính trong những hoàn
cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử
dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.
b.2.1.2 Nguyên tắc cung -cầu:
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản
đó trên thị trường. Đồng thời, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu
về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về
tài sản. Các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với
những thuộc tính của các tài sản khác cũng được phản ánh trong cung - cầu và giá
trị tài sản.
b.2.1.3 Nguyên tắc thay đổi:
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành và
tác động đến giá trị của nó.

Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục
phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị.
Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm
định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân
tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng
tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
b.2.1.4 Nguyên tắc thay thế:
Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá
trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn
nhau của tài sản này đến tài sản khác.
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp
nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng
được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều
kiện khơng có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người mua
12


thận trọng sẽ khơng trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một
thị trường và một thời điểm.
b.2.1.5 Nguyên tắc cân bằng:
Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt được sự cân bằng thì tài sản đạt được
khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử
dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích về sự cân bằng của
các yếu tố cấu thành của tài sản cần thẩm định giá.
b.2.1.6 Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm:
Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất
định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ
giảm dần.
Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
b.2.1.7 Nguyên tắc phân phối thu nhập:

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của q trình sản xuất (đất đai,
vốn,lao động,quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc phân
phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập cịn lại sau khi
đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.
b.2.1.8 Nguyên tắc đóng góp:
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn bộ
tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc
vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của tồn bộ tài sản,có
nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị tồn bộ là bao nhiêu. Khi xem xét
giá trị của tài sản bộ phận, thẩm định viên cần phải xem xét nó trong mối quan hệ
với tài sản tổng thể.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc
đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất
và có hiệu quả nhất.
b.2.1.9 Nguyên tắc tuân thủ:
Tài sản cần phải phù hợp với mơi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời
tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài
13


sản đó có phù hợp với mơi trường hay khơng khi thẩm định viên xác định mức sử
dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
b.2.1.10 Nguyên tắc cạnh tranh:
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, đồng thời, cạnh tranh quá
mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể khơng cịn lợi nhuận. Đối với tài
sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa
tài sản này với tài sản khác. Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần xem
xét, đánh giá tác động của yếu tố cạnh tranh đến thu nhập của tài sản, đặc biệt khi
sử dụng cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị của tài sản.

b.2.1.11 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai:
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi
trong tương lai.
Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những
người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này
cũng ảnh hưởng đến giá trị.
Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai,
lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.

1.2. Quy trình thẩm định giá Bất động sản:
1.2.1. Khái niệm:
Quy trình thẩm định giá tài sản là trình tự mang tính hệ thống mà thẩm định
viên về giá tuân thủ theo các bước đi nhằm trả lời cho câu hỏi của khách hàng về
giá trị thị trường của tài sản.

1.2.2. Vai trị:
- Quy trình được thiết kế để thẩm định viên về giá thực hiện nhiệm vụ của
mình một cách có hệ thống là xác định giá trị của tài sản.
- Quy trình cung cấp một khn mẫu để nghiên cứu thị trường, phân tích số
liệu, áp dụng các kỹ thuật cần thiết nhằm xác định giá trị của tài sản cần thẩm định.
- Quy trình là cơng cụ để thẩm định viên và khách hàng kiểm tra kết quả
thẩm định. Quy trình này ln tuân thủ theo những yêu cầu trong tiêu chuẩn thẩm
định giá quốc tế và tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

14


1.2.3. Các bước thực hiện:
Theo TCTĐGVN, Tiêu chuẩn 05 (ký hiệu TĐGVN05) - Quy trình thẩm
định giá, ban hành kèm theo Thơng tư số: 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của

Bộ Tài chính,doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân theo
đầy đủ trình tự sáu (6) bước sau đây:
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị
thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm địnhgiá.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thơng tin. Bước 4: Phân tích thơng tin.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư kết quả thẩm định giá
và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

1.2.4. Sơ đồ quy trình thẩm địnhgiá:
Xác định vấn đề
Lập kế hoạch thẩm định giá
Thu thập số liệu thực tế
Vận dụng số liệu thực tế và phân tích
Xác định giá trị tài sản thẩm định giá
Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá
Sơ đồ 1.1: Quy trình thẩm định giá BĐS
 Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định và loại hình giá
trị làm cơ sở thẩm định giá
 Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế kỹ thuật của tài
sản cần thẩm định.
 Mô tả đặc điểm tài sản về pháp lý (đối với bất độngsản):
15


- Bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà: những nội dung Giấy chứng nhận (bao gồm số lô đất, tên địa phương và tên nước,
ngày cấp và số đăng ký của Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản).
- Bất động sản chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền

sở hữu nhà: nguồn gốc tài sản (nhà, đất), tổ chức, cá nhân giao tài sản, ngày làm
giấy tờ chuyển dịch tài sản, các giấy tờ kèm theo.
- Có tranh chấp hay khơng với các chủ bất động sản liền kề.
- Những lợi ích kinh tế thu được từ bất động sản (trường hợp bất động sản
đang cho thuê: giá thuê, thời hạn thuê, hợp đồng thuê, thu nhập hàng tháng từ người
thuê bất động sản để mở cửa hàng, cửa hiệu, văn phòng đại diện).
- Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của bất động sản.
 Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kinh tế, kỹ thuật (đối với bất động sản):
- Vị trí của bất động sản.
+ Vị trí địa lý và hành chính của bất động sản.
+ Đối với đất ở: số lơ đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại đường phố,
nhóm đất.
+ Đối với đất nơng nghiệp, lâm nghiệp: số lơ đất, số địa chính, diện tích đất,
phân loại nhóm đất, điều kiện thời tiết, đặc điểm địa hình, hệ thống giao thơng, hệ
thống tưới và tiêu nước.
+ Đối với cơng trình kiến trúc trên đất (nhà cửa, đường xá, cầu cống): loại
2

nhà, cấp nhà, hạng nhà, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng (m ), chất lượng
nhà (% cịn lại, tuổi đời), mục đích sử dụng, cấu trúc nhà, số phịng, diện tích sử
dụng từng phịng, hệ thống điện, hệ thống cấp và thốt nước; loại, hạng đường xá,
cầu cống…
+ Vị trí của bất động sản trong mối tương quan với những trung tâm khu vực
gần nhất, điều kiện tự nhiên và môi trường xung quanh, hình dạng của thửa đất,
khoảng cách từ đó đến những địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trường học,
cơng viên, bệnh viện, những trục đường chính.
- Tác động của quy hoạch, phân vùng đến giá trị của đất đai, nhà cửa và
cơng trình kiến trúc trên đất.
- Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản có theo đúng mục đích được
16

phép sử dụng theo qui hoạch phân vùng và mang lại giá trị tối ưu cho bất động sản
hay không.
 Mục đích thẩm định giá:
Thẩm định viên phải xác định và nhận thức mục đích thẩm định giá của
khách hàng. Mục đích thẩm định giá phải được nêu rõ trong báo cáo thẩm định giá.
Các mục đích thẩm định giá bao gồm:
- Thẩm định giá cho mục đích chuyển giao quyền sở hữu.
- Thẩm định giá cho mục đích tài chính và tín dụng.
- Thẩm định giá cho mục đích phát triển bất động sản và đầu tư.
- Thẩm định giá cho mục đích thuê theo hợp đồng.
- Thẩm định giá tài sản của công ty.
- Thẩm định giá theo luật pháp.
 Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá:
Thẩm định viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế
đối với: những yêu cầu và mục đích thẩm định giá của khách hàng; những yếu tố
ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về: tính pháp lý, công dụng
của tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên
theo hợp đồng thẩm định giá.
 Xác định thời điểm thẩm định giá. (là theo yêu cầu của khách hàng,
khách hàng muốn thời điểm quá khứ, hiện tại hay tương lai)
Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần thẩm
định giá phải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá và ý kiến
đánh giá về giá trị của tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của
hợp đồng.
 Thẩm định viên phải xác định ngày tháng ý kiến về giá trị tài sản có hiệu
lực vì những yếu tố tác động đến giá trị tài sản không cố định, mà thay đổi (làm giá
trị tài sản thay đổi theo).
 Ý kiến về giá trị tài sản có hiệu lực tại một thời điểm cụ thể. Thời điểm có

hiệu lực là ngày, tháng tương ứng với thời điển đánh giá giá trị của tài sản. Đó có
thể là thời điểm trong quá khứ, hiện tại hoặc tương lai tùy thuộc vào mục đích sử
17


dụng kết quả thẩm định giá của khách hàng.
 Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá.
 Xác định cơ sở giá trị của tài sản.
Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần thẩm định
giá, thẩm định viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc thẩm định
giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
 Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
 Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước
công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ
thời gian cho cuộc thẩm định giá.
 Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
- Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các
quyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh.
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin
cậy và phải được kiểm chứng.
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ
liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.

 Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
 Khảo sát hiện trường.
Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường:
- Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền cơng nghệ: Thẩm định viên phải khảo sát
và thu thập số liệu về tính năng kỹ thuật (cơng suất, năng suất, cơng dụng) vị trí, đặc điểm,

quy mơ, kích thước, độ mới, cũ của tài sản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh.
- Đối với bất động sản, thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:
+ Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các
mơ tả pháp lý liên quan đến bất động sản.
+ Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và
cơng trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thốt nước, viễn
thơng, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng
18


duy tu, sửa chữa…
+ Đối với cơng trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa
khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng cơng trình.
- Trong q trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá,
thẩm định viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng
khác nhau.
 Thu thập thông tin.
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, thẩm định viên
phải thu thập các thông tin sau:
- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh.
- Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái
người mua - người bán tiềm năng.
- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản.
- Với bất động sản cần thu thập thêm các thông tin:
+ Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá
trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực
tài sản thẩm định giá toạ lạc và khu vực lân cận.
+ Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục
đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành
chính, cơ sở hạ tầng…).

- Để thực hiện thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa trên những thông tin
thu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào,
giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua phỏng
vấn các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ
chức tín dụng; thơng tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa phương, trung ương
và của các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường tài sản; thông tin trên các văn bản
thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật
của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến tài sản.
Thẩm định viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo thẩm định giá và phải được
kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thơng tin.
 Bước 4: Phân tích thơng tin.
Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cần
19


thẩm định.
 Phân tích những thơng tin từ khảo sát hiện trường tài sản.
 Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá.
 Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường.
- Đối với tài sản thương mại hoặc công nghiệp, bao gồm: đặc điểm của mỗi
lĩnh vực (thương mại hoặc cơng nghiệp) hình thành nên những nhóm cung và cầu
về tài sản, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trường (công ty tư nhân hay
sở hữu nhà nước, liên doanh…); mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này với
những người mua tiềm năng.
-

Đối với tài sản là nhà cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác, cơ cấu gia đình, mức

độ thu nhập của nhóm cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường tài sản loại
này với những người mua tiềm năng.

 Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản.
- Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của
những tài sản tương tự hiện có trên thị trường.
- Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản đang thẩm định giá.
 Phân tích về khách hàng.
- Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng.
- Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mơ, chức năng và môi trường xung
quanh tài sản.
- Nhu cầu, sức mua về tài sản.
 Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản.
Thẩm định viên cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối
cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao
nhất cho tài sản.
 Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức
giá trị của tài sản cần thẩm định giá.
Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương
pháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và
với mục đích thẩm định giá.
20


Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định
giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được sử
dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định.
 Bước 6: Lập báo cáo kết quả và chứng thư thẩm định giá.
 Báo cáo kết quả thẩm định giá.
 Khái niệm:
Báo cáo kết quả thẩm định giá là văn bản do thẩm định viên lập để nêu rõ ý kiến
chính thức của mình về quá trình thẩm định giá, mức giá thẩm định (thể hiện bằng tiền

hoặc vật ngang giá khác) của tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định giá.
 Yêu cầu của báo cáo kết quả thẩm định giá :
-Báo cáo kết quả thẩm định giá phải thể hiện những thơng tin đúng theo thực
tế, mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh về mức giá của
tài sản qua thẩm định giá.
- Những thơng tin này phải được trình bày theo một trình tự lơ-gíc, hợp lý,
từ mơ tả về tài sản đến những yếu tố tác động tới giá trị thị trường của tài sản, phân
tích những dữ liệu thu thập trên thị trường để có được kết quả thẩm định giá.
- Báo cáo kết quả phải thể hiện được những lập luận, cách thức, phương
pháp được áp dụng trong q trình thẩm định và giải thích một cách rõ ràng tất cả
những vấn đề có tác động đến giá trị tài sản.
 Chứng thư thẩm định giá.
 Khái niệm:
Chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá
lập nhằm công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên
quan đến kết quả thẩm định giá tài sản.
Chứng thư thẩm định giá phải lập thành ba bản có giá trị pháp lý như nhau,
hai bản giao khách hàng, một bản lưu tại hồ sơ thẩm định giá của doanh nghiệp ,tổ
chức thẩm định giá (nếu khách hàng yêu cầu nhiều hơn thì sẽ phát hành thêm).
 Hình thức, nội dung của chứng thư thẩm định giá đất đai, cơng trình
kiến trúc trên đất (xem phụ lục)
 Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá trị tài sản do thẩm định
viên về giá lập dựa trên tiêu chuẩn 06 (ký hiệu : TĐGVN 06) được ban hành kèm
21


theo Thơng tư số 28/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính.

1.3. Các phương pháp thẩm định giá:
1.3.1. Khái niệm:

Phương pháp thẩm định giá là cách thức, kỹ thuật mà các thẩm định viên về
giá sử dụng để thẩm định giá trị tài sản.

1.3.2. Cơ sở lựa chọn phương pháp:
Yêu cầu rất cơ bản của cơng tác thẩm định giá là phải có các phương pháp
thẩm định giá rõ ràng, có khả năng áp dụng phù hợp và khả năng nhận biết được
không chỉ bởi các thẩm định viên mà còn bởi những người sử dụng báo cáo thẩm
định giá.
Những phương pháp chủ yếu để tiến hành thẩm định giá bao gồm:
1. Phương pháp so sánh trực tiếp.
2. Phương pháp chi phí
3. Phương pháp thu nhập
4. Phương pháp thặng dư
Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành thẩm định giá, khơng
có phương pháp nào là phương pháp chính xác riêng rẽ, mà chỉ có phương pháp
thích hợp nhất, cịn các phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra kết quả
của phương pháp thích hợp nhất.
Việc xác định phương pháp thích hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tố sau:
- Thuộc tính của tài sản
- Sự tin cậy và khả năng sử dụng của các tài liệu thị trường
- Mục đích và mục tiêu của việc thẩm định giá.

1.3.3. Các phương pháp thẩm định:
a) Phương pháp so sánh:
Khái niệm:
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích
mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành
công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với
thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Trường hợp áp dụng:

22


- Phương pháp so sánh thường được sử dụng để thẩm định giá trị tài sản
trong các trường hợp sau:
+ Các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà
cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng
và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phịng và nhóm cửa hiệu.
+ Đất trống.
- Phương pháp so sánh thường được coi là đầu vào cho các phương pháp
thẩm định giá khác.
 Nguyên tắc phương pháp so sánh:
- Nguyên tắc thay thế.
- Nguyên tắc đóng góp.
- Nguyên tắc cung cầu.
 Các bước tiến hành:
Bước 1: Tìm kiếm thơng tin về những tài sản được giao dịch trong thời gian
gần đây có thể so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định giá
Bước 2: Thẩm định hiện trạng của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh.
Bước 3: Phân tích và thực hiện điều chỉnh các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến
giá tài sản
Bước 4: Ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá
Căn cứ vào giá bán đã được điều chỉnh, kết hợp với động thái thị trường và
động thái người mua tìm năng để ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá.
 Điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh căn cứ vào chêch lệch các
yếu tố so sánh.
 Đối tượng điều chỉnh.
Quy đổi giá bán (giá giao dịch thành công) về đơn vị so sánh chuẩn.
- Đất đai, trang trại: giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn: giá/m2, giá/mét dài

mặt tiền, giá/sào…
- Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m2
- Kho hàng: giá/m3, giá/m2
- ......
 Căn cứ điều chỉnh.

23