(Luận Văn Thạc Sĩ) Đánh Giá Công Tác Giải Phóng Mặt Bằng Dự Án Xây Dựng Đường Trục Chính Nối Trung Tâm Thị Xã Phú Thọ Với Quốc Lộ 2 Và Hạ Tầng Kỹ Thuật Khu Dân Cư Ven Đường (Đường 35 M) Giai Đoạn 2008 - 2013.Pdf

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VIỆT DŨNG

ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG DỰ ÁN
XÂY DỰNG ĐƯỜNG TRỤC CHÍNH NỐI TRUNG TÂM THỊ XÃ
PHÚ THỌ VỚI QUỐC LỘ 2 VÀ HẠ TẦNG KỸ THUẬT
KHU DÂN CƯ VEN ĐƯỜNG (ĐƯỜNG 35M)
GIAI ĐOẠN 2008 - 2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VIỆT DŨNG

ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG DỰ ÁN
XÂY DỰNG ĐƯỜNG TRỤC CHÍNH NỐI TRUNG TÂM THỊ XÃ
PHÚ THỌ VỚI QUỐC LỘ 2 VÀ HẠ TẦNG KỸ THUẬT
KHU DÂN CƯ VEN ĐƯỜNG (ĐƯỜNG 35M)
GIAI ĐOẠN 2008 - 2013
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. ĐẶNG VĂN MINH

THÁI NGUYÊN - 2015


i
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tơi. Các số
liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được
sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này
đã được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Nguyễn Việt Dũng


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập, nghiên cứu và hồn thành Luận văn này, tơi đã
nhận được sự quan tâm giúp đỡ tận tình của nhiều tập thể và cá nhân. Nhân
dịp này tôi xin bày tỏ lời cảm ơn sâu sắc đến:
Tập thể các thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Khoa Sau Đại
học - Trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun đã tận tình giúp đỡ tơi trong q
trình học tập, nghiên cứu và hồn thành Luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo GS.TS. Đặng Văn Minh người đã
tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tơi trong suốt q trình nghiên cứu và hồn thành
luận văn.
Tôi xin trân trọng cám ơn lãnh đạo UBND thị xã Phú Thọ và tập thể

phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Phú Thọ, chi cục Thống kê thị xã Phú
Thọ đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong thời gian nghiên cứu và thực
hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Phú Thọ, ngày

tháng 9 năm 2015

Tác giả luận văn

Nguyễn Việt Dũng


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................... ii
MỤC LỤC ......................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CỤM, TỪ VIẾT TẮT ........................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ................................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................... ix
MỞ ĐẦU............................................................................................................ 1

1.1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................... 1
1.2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................. 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài.................................................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 4

1.1. Cơ sở lý luận công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ....................... 4
1.1.1. Sự cần thiết của cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ............. 4

1.1.2. Đặc điểm của cơng tác giải phóng mặt bằng .................................... 5
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác giải phóng mặt bằng ................ 6
1.2. Các văn bản có liên quan đến cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng .... 10
1.3. Quy trình thực hiện cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng ............ 12
1.4. Chính sách về cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng của các tổ
chức tài trợ và một số nước trên thế giới ..................................................... 13
1.4.1. Trung Quốc ..................................................................................... 13
1.4.2. Thái Lan .......................................................................................... 14
1.4.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của WB và ADB ..... 14
1.4.4. Một số bài học về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số
nước và tổ chức quốc tế ................................................................. 16
1.5. Kinh nghiệm và tình hình thực hiện cơng tác bồi thường, giải
phóng mặt bằng tại một số địa phương ở Việt Nam .................................... 17
1.5.1. Kinh nghiệm cho Việt Nam ............................................................ 17


iv
1.5.2. Tình hình thực hiện cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
tại một số địa phương ở Việt Nam............................................................ 18
1.6. Kết quả giải phóng mặt bằng ở tỉnh Phú Thọ ....................................... 21
Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..... 23

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................ 23
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..................................................................... 23
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................ 23
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................ 23
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 23
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội liên quan tới cơng tác GPMB ...... 23
2.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn Thị xã Phú Thọ ..... 23
2.3.3. Thực trạng công tác bồi thường GPMB trong dự án đường trục

chính nối trung tâm thị xã Phú Thọ với Quốc lộ 2 và hạ tầng
kỹ thuật khu dân ven đường (đường 35 m) .................................... 23
2.3.4. Đánh giá ảnh hưởng của việc GPMB đến đời sống người dân
thuộc dự án đường trục chính nối trung tâm thị xã Phú Thọ với
Quốc lộ 2 và hạ tầng kỹ thuật khu dân ven đường (đường 35 m) ..... 24
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi
thường GPMB trên địa bàn Thị xã Phú Thọ ................................... 24
2.4. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 24
2.4.1. Phương pháp kế thừa ...................................................................... 24
2.4.2. Phương pháp điều tra ...................................................................... 25
2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu điều tra ........................... 25
2.4.4. Phân tích và xử lý số liệu ................................................................ 26
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................... 27

3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội liên quan tới công tác GPMB ...... 27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên........................................................................... 27
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội................................................................ 30
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thị xã.... 36
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thị xã Phú Thọ ....... 37


v
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ................................................................ 37
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất Thị xã Phú Thọ .......................................... 42
3.3. Thực trạng công tác bồi thường GPMB trong dự án đường trục
chính nối trung tâm thị xã Phú Thọ với Quốc lộ 2 và hạ tầng kỹ thuật
khu dân cư ven đường (đường 35m) ............................................................ 43
3.3.1. Giới thiệu về nội dung dự án .......................................................... 43
3.3.2. Đánh giá quy trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ..................... 49
3.3.3. Đánh giá việc bồi thường ................................................................ 50

3.3.4. Đánh giá việc hỗ trợ........................................................................ 63
3.3.5. Đánh giá việc tái định cư ................................................................ 63
3.4. Đánh giá ảnh hưởng của việc GPMB đến đời sống người dân
thuộc dự án đường trục chính nối trung tâm thị xã Phú Thọ với Quốc
lộ 2 và hạ tầng kỹ thuật khu dân ven đường (đường 35 m) ......................... 64
3.4.1. Đánh giá ảnh hưởng của việc GPMB đến đời sống người dân
về mặt kinh tế ................................................................................ 64
3.4.2. Đánh giá ảnh hưởng của việc GPMB đến đời sống người dân
về mặt xã hội ................................................................................. 66
3.4.3. Đánh giá ảnh hưởng của việc GPMB đến đời sống người dân
về mặt gia đình .............................................................................. 67
3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi
thường GPMB trên địa bàn thị xã Phú Thọ ................................................. 69
3.5.1. Những khó khăn, tồn tại ................................................................. 69
3.5.2. Nguyên nhân của những khó khăn, tồn tại ..................................... 71
3.5.3. Một số giải pháp khắc phục ............................................................ 71
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .............................................................................. 77

1. Kết luận .................................................................................................... 77
2. Đề nghị ..................................................................................................... 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 79
PHỤ LỤC ........................................................................................................ 82


vi
DANH MỤC CÁC CỤM, TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết đầy đủ

Chữ viết tắt

CNH - HDH

: Cơng nghiệp hố - Hiện đại hóa

CSHT

: Cơ sở hạ tầng

ĐTH

: Đơ thị hố

DV

: Dịch vụ

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

KCN

: Khu công nghiệp

QĐ

: Quyết định

QLNN

: Quản lý Nhà nước

TBCN

: Tư bản chủ nghĩa

THCS

: Trung học cơ sở

THPT

: Trung học phổ thông

TM - DV

: Thương mại - Dịch vụ

TN&MT

: Tài nguyên và Môi trường

TTCN

: Tiểu thủ công nghiệp

UBND

: Uỷ ban Nhân dân

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Một số chỉ tiêu kinh tế giai đoạn 2008 - 2014 của TX Phú Thọ .... 31
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất thị xã Phú Thọ tính đến 01/01/2014 ......... 42
Bảng 3.3: Tổng hợp diện tích đất bị thu hồi của Dự án xây dựng cơng
trình Đường trục chính nối thị xã Phú Thọ với đường Quốc lộ
2 và hạ tầng kỹ thuật khu dân cư ven đường ................................. 45
Bảng 3.4: Tổng hợp chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Dự án ...... 48
Bảng 3.5: Bảng giá đất ở nông thơn các vị trí cịn lại Nhà nước .................... 52
Bảng 3.6. Giá đất ở ven trục đường giao thơng chính đoạn qua khu dự
án Nhà nước áp dựng tính giá bồi thường năm 2013 .................... 53
Bảng 3.7. Giá đất ở ven trục đường giao thơng chính đoạn qua xã Hà
Lộc, TX Phú Thọ ........................................................................... 53
Bảng 3.8. Giá đất ở ven trục đường giao thơng chính đoạn qua xã Phú
Hộ, TX Phú Thọ ............................................................................ 54
Bảng 3.9. Giá đất ở ven trục đường giao thơng chính đoạn qua .................... 54
Bảng 3.10. Giá đất ở ven trục đường giao thơng chính đoạn qua .................. 55
Bảng 3.11: Bảng giá đất ở giai đoạn 2008-2013 trên địa bàn các xã
phường nghiên cứu ........................................................................ 57
Bảng 3.12: Tổng hợp đơn giá bồi thường về tài sản tại các xã, phường

của Dự án ....................................................................................... 60
Bảng 3.13: Đơn giá bồi thường di chuyển mồ mả .......................................... 61
Bảng 3.14. Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc xác định giá bồi
thường và tài sản trên đất tại dự án................................................ 62
Bảng 3.15: Tổng hợp các khoản hỗ trợ của dự án đường nối thị xã Phú
Thọ với Quốc lộ 2 theo điều tra, phỏng vấn .................................. 63
Bảng 3.16: Thu nhập bình quân của hộ dân trước và sau khi dự án thu
hồi đất ............................................................................................ 64
Bảng 3.17: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị dự án thu hồi đất ......... 65


viii
Bảng 3.18. Thu nhập bình quân nhân khẩu/năm phân theo nguồn thu nhập........ 66
Bảng 3.19: Tình hình an ninh trật tự xã hội khu vực dân cư sau khi thu
hồi đất thực hiện dự án .................................................................. 67
Bảng 3.20: Quan hệ nội bộ gia đình của các hộ dân sau khi bị thu hồi đất .... 67
Bảng 3.21: Tình hình sử dụng tiền bồi thường của người dân bị thu ............. 68
Bảng 3.22: Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các
chính sách hỗ trợ ............................................................................ 68


ix
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Quy trình thực hiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư...... 49
Hình 3.2: So sánh giá đất ở bồi thường các xã, phường thực hiện Dự án ...... 52
Hình 3.3: So sánh giá đất ven trục đường giao thơng chính ........................... 55
Hình 3.4: So sánh giá đất đất ở trước và sau thực hiện dự án......................... 58


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thực hiện đường lối đổi mới và chiến lược phát triển kinh tế - xã hội
trong những năm qua, hàng ngàn các dự án được đầu tư xây dựng trên các
lĩnh vực như cơng trình giao thơng, thủy lợi, hệ thống điện, hệ thống thơng tin
liên lạc; các cơng trình xây dựng và phát triển các ngành kinh tế, thể dục thể
thao, khoa học, kỹ thuật, các dự án xây dựng và phát triển các khu công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu đô thị mới và các dự án xây
dựng, phát triển cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ,... đã và đang triển khai
thực hiện ở khắp các Tỉnh, Thành phố trong cả nước. Đặc biệt, ở Phú Thọ
trong những năm gần đây nhu cầu đất đai cho việc phát triển, xây dựng các
cơng trình theo mục đích trên là rất lớn và xu hướng ngày càng tăng, đặt ra
nhiệm vụ hết sức nặng nề đối với công tác giải phóng mặt bằng (GPMB), đảm
bảo tiến độ các dự án và đảm bảo an sinh xã hội.
Tuy nhiên, công tác giải phóng mặt bằng được tiến hành nhanh gọn,
được nhân dân đồng tình ủng hộ lại phụ thuộc vào chính sách đền bù thiệt hại
của nhà nước đối với đối tượng trong diện giải tỏa. Do bị ảnh hưởng trực tiếp,
sự thay đổi mọi mặt về sản xuất sinh hoạt, đời sống khi bị thu hồi đất, do đó
đối tượng bị giải tỏa chỉ chịu chấp hành khi họ nhận được khoản bồi thường
hợp lý. Các phương án đề bù được thực hiện như: Đền bù bằng tiền, bằng nhà
ở, đất ở,... hay bố trí những đối tượng này vào các khu tái định cư (TĐC).
Nhưng xem ra công tác GPMB vẫn gặp phải những vấn đề hết sức khó khăn,
nan giải, phức tạp.
Trong những năm gần đây, xu hướng của đối tượng bị giải tỏa nhận
đền bù thông qua việc nhận nhà, nhận đất TĐC tăng lên, bởi theo quan niệm
của người Việt Nam là “an cư” mới “lập nghiệp”, do vậy chỉ khi có được chỗ
ở ổn định thì mới có thể n tâm sản xuất, làm ăn.

2

Mục đích của việc xây dựng quỹ nhà, quỹ đất TĐC là đảm bảo việc
bố trí dân cư theo quy hoạch vào các khu TĐC, đảm bảo ổn định đời sống
sinh hoạt, đảm bảo chỗ ở tốt cho người dân bị di dời, đồng thời còn đảm bảo
cơ hội ổn định về việc làm, duy trì thu nhập sau khi bị di dời đến nơi ở mới.
Nhận thức được tầm quan trọng của cơng tác GPMB, bố trí đất ở TĐC
phục vụ công tác di dân khu vực bị giải tỏa, Thị ủy, HĐND, UBND Thị xã
Phú Thọ đã chủ động chỉ đạo, tập trung xây dựng, phát triển quỹ nhà ở, đất ở
TĐC và xây dựng các khu đô thị để bố trí chỗ ở mới cho các đối tượng thuộc
diện giải toả tạo tiền đề, đảm bảo tiến độ cho cơng tác GPMB.
Qua q trình làm việc và được tham gia trực tiếp trong cơng tác giải
phóng mặt bằng tại UBND thị xã Phú Thọ, tôi được tiếp xúc và nghiên cứu
các nghị định và chính sách đền bù giải phịng mặt bằng. Tơi được dự các
cuộc tổng kết đánh giá về cơng tác giải phóng mặt bằng của địa phương. Tôi
thấy được rằng tầm quan trọng cũng như ý nghĩa của công tác này tại thời
điểm hiện nay đối với sự phát triển kinh tế, xã hội của địa phương là một
nhiệm vụ hàng đầu và rất quan trọng vì muốn làm bất cứ một dự án gì thì
cũng phải có mặt bằng. Do vậy, được sự hướng dẫn trực tiếp của PGS, TS
Đặng Văn Minh, tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác giải
phóng mặt bằng dự án xây dựng đường trục chính nối trung tâm thị xã
Phú Thọ với quốc lộ 2 và hạ tầng kỹ thuật khu dân cư ven đường (đường
35 m) giai đoạn 2008 - 2013”.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng cơng tác giải phóng mặt bằng. Từ đó, đề xuất các
giải pháp nâng cao hiệu quả cơng tác giải phóng mặt bằng, ổn định đời sống
cho người dân khi nhà nước thu hồi đất.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được thực trạng cơng tác giải phóng mặt bằng của Thị xã.

- Đánh giá những ưu điểm, hạn chế và những bất cập của chính sách hỗ
trợ, bồi thường và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất mà UBND Thị xã Phú
Thọ đang thực hiện.


3

- Xác định được những ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng
đến đời sống xã hội của người dân trong khu vực.
- Đề xuất những giải pháp nâng cao hiệu quả cơng tác giải phóng mặt
bằng và đồng thời rút ra được bài học kinh nghiệm trong công tác GPMB,
tham gia thảo luận phản ánh những bất cập đến các cơ quan có thẩm quyền để
xây dựng chính sách ngày càng hoàn thiện hơn.
3. Ý nghĩa của đề tài
* Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
Việc nghiên cứu đề tài giúp tôi bổ sung những kiến thức chuyên ngành
Quản lý đất đai, đền bù GPMB, rèn luyện khả năng nghiên cứu, viết một báo
cáo khoa học, góp phần nâng cao trình độ chun mơn, phục vụ tốt cho công
tác sau này.
* Ý nghĩa trong thực tiễn
- Đề tài nghiên cứu một cách toàn diện và có hệ thống về hệ thống
những chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất trên địa bàn Thị xã Phú Thọ và đề xuất hướng hồn thiện chính
sách kèm theo các giải pháp thực hiện.
- Góp phần hồn thiện chính sách, phương thức đền bù thiệt hại của
UBND Thị xã Phú Thọ khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thị xã.
- Góp phần hạn chế, giải toả những bức xúc về khiếu kiện của người
dân bị thiệt hại do phải giải phóng mặt bằng, bàn giao đất để triển khai các dự
án trên địa bàn.
- Làm tài liệu cơ sở cho công tác quản lý ở địa phương.

4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
1.1.1. Sự cần thiết của cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
1.1.1.1. Thế nào là thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng
Thu hồi là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị
trấn quản lý theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 [4].
Công tác bồi thường, GPMB được thực hiện sau khi Nhà nước có quyết
định thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phịng an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích cơng cộng, mục đích phát triển kinh tế nhằm đảm bảo quyền
lợi cho những tổ chức cá nhân có đất bị thu hồi.
Theo từ điển tiếng Việt, “Bồi thường” có nghĩa là trả lại tương xứng giá
trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ
thể khác. “Giải phóng mặt bằng” có nghĩa là di dời, dọn dân đi nơi khác để
lấy mặt bằng xây dựng cơng trình.
Như vậy, khơng phải mọi khoản đều bồi thường bằng tiền, có thể thay
thế bằng hiện vật tương xứng về giá trị hoặc công lao. Sự mất mát của người
bị thu hồi đất không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều trường hợp còn mất mát
cả về mặt tinh thần, đặc biệt đối với trường hợp người sử dụng đất phải di
chuyển đến chỗ ở mới.
Việc bồi thường có thể vơ hình hoặc hữu hình, có thể do các quy định
của pháp luật điều tiết, hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể.
Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường nói trên thì cịn có một hình
thức bồi thường khác gọi là hỗ trợ. Nhà nước cần phải có các chính sách hỗ
trợ để người bị thu hồi đất ổn định cuộc sống trong thời gian đầu.

1.1.1.2. Nhu cầu thu hồi đất trong công cuộc CNH - HĐH đất nước
Cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa và đơ thị hố là con đường phát triển
của mọi quốc gia trên thế giới. Sức ép về việc phân bổ quỹ đất phù hợp để có


5

thể phục vụ quá trình sản xuất cũng như phục vụ cuộc sống sinh hoạt của
người dân.
Vì vậy việc sử dụng quỹ đất đai hợp lý phục vụ cho nền kinh tế luôn là
nhiệm vụ hàng đầu và công tác quản lý, sử dụng vốn đất quốc gia cũng cần
được nâng cao trước xu thế vận động của nền kinh tế.
Xuất phát từ những lý do trên mà việc thu hồi đất để phục vụ q trình
cơng nghiệp, hóa hiện đại hóa là vấn đề tất yếu và khơng thể tránh khỏi. Công
cuộc GPMB, thu hồi đất đang diễn ra mọi nơi, song còn tồn tại nhiều bất cập:
+ Chưa đảm bảo được cân bằng giữa lợi ích chung (Nhà nước, xã hội,
cộng đồng) và lợi ích riêng (cá nhân, hộ gia đình, tổ chức bị ảnh hưởng).
+ Kinh phí dùng để bồi thường GPMB từ ngân sách Nhà nước trong
khi lợi ích cho phát triển mang lại chưa trở thành nguồn thu đầy đủ, ổn định
và hợp pháp của nhà đầu tư.
+ Việc dựa vào chứng cứ pháp lý để giải quyết bồi thường chưa thỏa
đáng vì hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, chồng chéo.
Xuất phát từ thực tiễn trên, chúng ta cần hiểu rõ bản chất của việc bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đó là việc Nhà nước đảm bảo cho lợi ích
của những người dân phải di chuyển: phải được có chỗ ở ổn định, có điều
kiện sống và tiện nghi bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ tạo điều kiện cho người
dân sống ổn định và phát triển.
1.1.2. Đặc điểm của công tác giải phóng mặt bằng
Q trình bồi thường, GPMB mang tính đa dạng và phức tạp, cụ thể
như sau:

* Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên địa bàn khác
nhau với điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và trình độ dân trí nhất định.
Đối với khu vực trung tâm, mật độ dân cư cao, giá trị đất và tài sản lớn,
dẫn đến quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng có những thuận lợi, khó
khăn khác với khu vực ven đơ.


6

* Tính phức tạp thể hiện
- Ở khu vực nơng thôn, dân cư sống chủ yếu nhờ sản xuất nông nghiệp.
Đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng, đặc biệt là khi trình độ dân trí, trình độ
sản xuất của người dân còn hạn chế, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp không
cao. Công tác tuyên truyền, vận động dân cư di chuyển là rất khó khăn, việc
hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp rất cần thiết. Mặt khác, công tác định giá bồi
thường trên khu vực này gặp nhiều khó khăn, do cây trồng, vật nuôi vừa đa
dạng vừa không tập trung.
- Việc bồi thường đối với đất ở có nhiều phức tạp hơn vì: Đất ở có giá
trị lớn, liên quan trực tiếp tới đời sống người dân. Bên cạnh đó là tâm lý
khơng muốn di chuyển chỗ ở, thay đổi mơi trường sống của người dân.
Nguồn gốc hình thành đất khác nhau, tình trạng lấn chiếm trái phép gây nên
khó khăn trong việc xác định diện tích đủ điều kiện bồi thường.
Từ những điểm trên có thể nhận thấy công tác BT, GPMB tại những
khu vực khác nhau thì sẽ có những đặc điểm khác nhau và cần phải có
phương án bồi thường sao cho phù hợp, thoả đáng.
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng
1.1.3.1. Việc ban hành văn bản và thực hiện các văn bản
Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, Chính phủ đã
ba lần trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai
năm 1998, 2001 và 2003 nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất

nước. Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng ln được Chính phủ
khơng ngừng hồn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai.
Với những đổi mới về pháp Luật Đất đai, đã cơ bản đáp ứng được tính ổn
định, thống nhất của pháp Luật Đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi
thường, GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai
cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có
ảnh hưởng rất lớn đến cơng tác bồi thường, GPMB.


7

Việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc
tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trị rất quan trọng. Kết quả kiểm
tra thi hành Luật Đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho
thấy: Nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản
lý đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung cịn hạn chế; trong
khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt.
Nhận thức pháp luật chưa đến nơi đến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán
bộ quản lý đất đai cùng với việc áp dụng pháp luật cịn thiếu dân chủ, khơng
cơng khai, cơng bằng ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu
lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu
tư và ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB.
1.1.3.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà
Nhà nước đóng vai trị tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào
đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu
cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng
đất không chỉ là công cụ cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất
thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hố về công bằng, dân chủ, văn minh

trong bồi thường GPMB và cũng là công việc mà hoạt động quản lý Nhà nước
có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường
GPMB trên hai phương diện:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, mà theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, việc giao đất, cho thuê đất
chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng.


8

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tác động tới giá đất
tính bồi thường.
1.1.3.3. Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng
ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai,
người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất
của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể,
làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết
các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất. Trong công tác bồi thường
GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là căn cứ để xác
định loại đất, diện tích đất, đối tượng tính bồi thường. Hiện nay, công tác
đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn hạn chế, đặc biệt là đăng ký biến động về
sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hồn tất.
Chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm
tốt cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cơng

tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
1.1.3.4. Yếu tố giá đất và định giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường,
GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy
định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy
định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây:
- Do UBND các tỉnh, thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp
tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và
khung giá đất do Chính phủ quy định) và được cơng bố công khai vào ngày
01 tháng 01 hàng năm.


9

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có
những hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh
tế nhằm tính tốn lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm
khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định
giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái
tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 (Quốc hội nước CHXHCN
Việt Nam, 2003) [4], nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường
trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất
cho các địa phương quy định và công bố đều khơng theo đúng ngun tắc đó,

dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu
kiện. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường cho thấy trong 17.480 đơn tranh chấp khiếu nại, tố cáo về đất đai
thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường GPMB chiếm
70,64%. Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường, GPMB thì có tới 70%
là khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển
nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá đất ở được giao tại nơi TĐC lại quá
cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi.
Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được
làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư,
làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư.
1.1.3.5. Thị trường bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế. Ngày nay thị trường bất động
sản đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị
trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và
thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai.