Bài giảng môn kinh tế đô thị

/>Chương 1: Tổng quan về đô thị
I. Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu môn học
1. Mục tiêu của môn học
Những nội dung lý thuyết và thực hành trong chương trình môn học Kinh tế đô thị sẽ
góp phần nâng cao trình độ và năng lực ứng dụng kinh tế học đô thị vào quản lý đô thị,
cũng như giúp học viên có thể tham gia kinh doanh, đầu tư trong các lĩnh vực phát triển đô
thị và/ hoặc tư vấn quản lý đô thị, có thêm kỹ năng nghiên cứu và có thể vận dụng cho
việc nghiên cứu, viết và bảo vệ luận văn tốt nghiệp.
1. Khái niệm và đặc điểm về đô thị hóa
- Khái niệm: Đô thị hóa là sự mở rộng của đô thị, tính theo tỉ lệ phần trăm giữa số dân
đô thị hay diện tích đô thị trên tổng số dân hay diện tích của một vùng hay khu vực. Nó
cũng có thể tính theo tỉ lệ gia tăng của hai yếu tố đó theo thời gian. Nếu tính theo cách đầu
thì nó còn được gọi là mức độ đô thị hóa; còn theo cách thứ hai, nó có tên là tốc độ đô thị
hóa
- Đô thị hoá là sự quá độ từ hình thức sống nông thôn lên hình thức sống đô thị của các
nhóm dân cư->sự thay đổi cơ cấu dân cư, cơ cấu lao động
- Đô thị hoá là một quá trình biến đổi về phân bố các lực lượng sản xuất trong nền kinh
tế quốc dân, bố trí dân cư những vùng không phải đô thị thành đô thị đồng thời phát triển
các đô thị hiện có theo chiều sâu. Đó cũng chính là quá trình tăng mật độ dân cư, chuyển
dịch cơ cấu kinh tế theo hướng tăng tỷ trọng các ngành công nghiệp và dịch vụ, nâng cao
trình độ cơ sở hạ tầng kỹ thuật, tăng vai trò thúc đẩy trong khu vực
- đô thị hoá là quá trình biến đổi và phân bố các lực lượng sản xuất trong nền kinh tế
quốc dân, bố trí dân cư, hình thành, phát triển các hình thức và điều kiện sống theo kiểu đô
thị đồng thời phát triển đô thị hiện có theo chiều sâu trên cơ sở, hiện đại hoá cơ sở vật chất
kỹ thuật và tăng quy mô và mật độ dân số.
- Về bản chất : đô thị hoá là qúa trình phát triển lực lượng sản xuất và sự đổi mới về
quan hệ sản xuất mà nguồn gốc là sự phát triển khoa học kỹ thuật.
 Yêu cầu cơ bản của quá trình đô thị hoá
/>- Quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội hoạt động mang tính chất quản lý, mở đường cho
sự phát triển kinh tế và xã hội.
- Chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng tăng tỷ trọng các ngành công nghiệp và dịch

vụ. Thực chất sự chuyển dịch này là phát triển công nghiệp, thương mại, dịch vụ.
- Khả năng tài chính đạt đến một mức đô nhất định để phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật
và xã hội.
- Nâng cao đời sống dân cư, thay đổi lối sống, cách thức làm việc và tiến tới thay đổi
về mặt xã hội.
2. Các tiêu thức phân loại đô thị
 Phân loại dựa vào các tiêu thức:
- chức năng hoạt động:
+ Chức năng kinh tế xã hội:
 đô thị công nghiệp,
 đô thị thương mại,
 đô thị hành chính,
 đô thị du lịch
Ví dụ: Thành phố Amsetdan nổi tiếng về du lịch với các hình thức đi du lịch bằng
thuyền trên các con sông trong thành phố
Hà lan nổi tiếng với hoa tuylip, cối xay gió
- quy mô dân số, cơ cấu lao động: Quy mô dân số: 5 loại
+ Đô thị có quy mô dân số rất lớn> 1 triệu dân
+ Đô thị có quy mô dân số lớn: 35 vạn - 1 triệu
+ Đô thị có quy mô dân số trung binh: 10 vạn - 35 vạn
+ Đô thị có quy mô dân số trung bình nhỏ: 3 vạn - 10 vạn
+ Đô thị có quy mô dân số nhỏ: Dưới 3 vạn
Vis dụ: Việt nam là đô thị có quy mô dân số tương đối lớn, đứng thứ 13 trên thế giới và
đứng thứ 3 trong khu vực đông nam á với số dân năm 2010 là :
Một số nước có dân số chỉ vài triệu: nhưng tương đối phát triển như: Đan Mạch
/>Một số nước có dân số rất lớn, vài chục triệu như Hà lan, đức
- tính chất hành chính: Hành chính chính trị: Thủ đô; Thành phố; Thị xã; Thị trấn
- mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng.: Không gian
Thành phố được chia thành: nội thành phố và vùng ngoại thành phố (được gọi tắt là nội
thành, ngoại thành).

Thị xã được chia thành: nội thị xã và vùng ngoại thị xã (được gọi tắt là nội thị, ngoại
thị).
Thị trấn không có vùng ngoại thị trấn.
- kiến trúc cảnh quan đô thị…
II. Phân loại các đô thị ở việt nam
Ở việt nam phân loại bằng cách tổng hợp các chỉ tiêu và sự biến động theo thời gian qua
các năm nên tiêu chuẩn thường cao hơn. Cụ thể có 6 loại đô thị:
Các yếu tố cơ bản phân loại đô thị:
a) Chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy
sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước hoặc một vùng lãnh thổ nhất định;
b) Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động tối thiểu là 65%;
c) Cơ sở hạ tầng phục vụ các hoạt động của dân cư tối thiểu phải đạt 70% mức tiêu
chuẩn, quy chuẩn quy định đối với từng loại đô thị;
d) Quy mô dân số ít nhất là 4.000 người;
đ) Mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô thị.
1. Đô thị loại đặc biệt
 Thủ đô hoặc đô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học -
kỹ thuật, đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có
vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước;
 Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 90% trở lên;
 Có cơ sở hạ tầng được xây dựng về cơ bản đồng bộ và hoàn chỉnh;
 Quy mô dân số từ 1,5 triệu người trở lên;
 Mật độ dân số bình quân từ 15.000 người/km2 trở lên
/> Kiến trúc cảnh quan đô thị: Thực hiện xây dựng phát triển đô thị theo cơ chế quản lý
kiến trúc đô thị. Các khu đô thị mới phải đạt tiêu chuẩn đô thị kiểu mẫu và trên 60% các
trục tổ chính, đô thị phải đạt tiêu chuẩn tuyến phố văn minh đô thị.Có các không gian công
cộng, phục vụ đời sống tinh thần nhân dân, có các tổ hợp kiến trúc tiêu biểu mang ý nghĩa
quốc tế và quốc gia.
2. Đô thị loại 1
 Đô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, du

lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế có vai trò thúc đẩy sự
phát triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc của cả nước;
 Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 85% trở lên;
 Có cơ sở hạ tầng được xây dựng nhiều mặt đồng bộ và hoàn chỉnh;
 Quy mô dân số từ 50 vạn người trở lên;
 Mật độ dân số bình quân từ 12.000 người/km2 trở lên
3. Đô thị loại 2
 Đô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, du
lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong vùng tỉnh, vùng liên tỉnh hoặc cả nước,
có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc một
số lĩnh vực đối với cả nước;
 Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 80% trở lên;
 Có cơ sở hạ tầng được xây dựng nhiều mặt tiến tới tương đối đồng bộ và hoàn chỉnh;
 Quy mô dân số từ 25 vạn người trở lên;
 Mật độ dân số bình quân từ 10.000 người/km2 trở lên.
4. Đô thị loại 3
 Đô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, dịch
vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong tỉnh hoặc vùng liên tỉnh, có vai trò thúc đẩy sự phát
triển kinh tế - xã hội của một tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với vùng liên tỉnh;
 Tỷ lệ lao động phi NN trong tổng số lao động từ 75% trở lên;
 Có cơ sở hạ tầng được xây dựng từng mặt đồng bộ và hoàn chỉnh;
 Quy mô dân số từ 10 vạn người trở lên;
/> Mật độ dân số bình quân từ 8.000 người/km2 trở lên.
5. Đô thị loại 4
 Đô thị với chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc chuyên ngành về chính trị, kinh tế, văn
hoá, khoa học kỹ thuật, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong tỉnh, có vai trò thúc đẩy
sự phát triển kinh tế - xã hội của một tỉnh hoặc một vùng trong tỉnh;
 Tỷ lệ lao động phi NN trong tổng số lao động từ 70% trở lên;
 Có cơ sở hạ tầng đã hoặc đang được xây dựng từng mặt đồng bộ và hoàn chỉnh;
 Quy mô dân số từ 5 vạn người trở lên;

 Mật độ dân số bình quân từ 6.000 người/km2 trở lên
6. Đô thị loại 5
 Đô thị với chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc chuyên ngành về chính trị, kinh tế,
văn hoá và dịch vụ, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của một huyện hoặc
một cụm xã;
 Tỷ lệ lao động phi NN trong tổng số lao động từ 65% trở lên;
 Có cơ sở hạ tầng đã hoặc đang được xây dựng nhưng chưa đồng bộ và hoàn chỉnh;
 Quy mô dân số từ 4.000 người trở lên;
 Mật độ dân số bình quân từ 2.000 người/km2 trở lên.
III.Sự hình thành và phát triển đô thị
a. Xu hướng phát triển dân cư nông thôn và đô thị trên thế giới
b. Sự hình thành đô thị

100
80
60
40
20
0 %

1800 1900 2000 2100
Văn minh nông thôn Giai đo?n quá đ? Văn minh đô th?
Dân cư nông thôn Dân cư đô th?
/>- Tôn giáo
- Kinh tế
- An ninh
- Cách mạng công nghiệp: phương tiện giao thông, phương pháp xây dựng¸…-> tăng
quy mô đô thị
c. Phát triển đô thị ở Việt nam
- Giai đoạn 1945-1975

+ DO chiến tranh nên số đô thị cũng k tăng hơn so với thời kì pháp thuộc
+ Miền Bắc: Những thành phố mới được xây dựng như: Việt trì, Thái Nguyên, Uông
Bí…Thời này nhà nước ta k dám xây dựng các đô thị lớn bởi vì do chiến tranh nên các đô
thị dễ bị phá hủy gây lãng phí tài nguyên cho đất nước. Từ năm 1965 – 1972 Mỹ leo thang
chiến tranh đánh phá nước ta nên quá trình đô thị hóa bị chững lại.
+ Miền Nam: Đô thị hình thành nhanh chóng nhờ có sự viện trợ của Mỹ, cùng với
những căn cứ quân sự, các thị tứ hình thành cùng với các ấp chiến lược. Đồng thời Mỹ ra
sức tách người dân ra khỏi vùng nông thôn và ra khỏi LLCM để giảm sự viện trợ của
người dân cho cách mạng.
- Giai đoạn 1975-1996
+ Giải phóng Miền nam thống nhất dất nước, số dân đô thị nước ta phát triển chậm do
hậu quả chiến tranh, kinh tế trong giai đoạn cải tạo tư sản và chính sách di dân, chế độ
quản lý hộ khẩu chặt chẽ.
+ Đổi mới 1986: Phát triển nền kinh tế nhiều thành phần, tăng cường hợp tác và thu hút
vốn đầu tư nước ngoài bằng các chính sách khuyến khích đầu tư nước ngoài, khuyến khích
các thành phần trong nền kinh tế phát triển. Từ đó hình thành đủ các loại hình đô thị: Đô
thị công nghiệp, Đô thị Cảng, Đô thị hành chính, đô thị du lịch… song quy mô còn nhỏ bé
nhưng có tác dụng thúc đẩy sự phát triển của vùng đó và cả nước.
- Giai đoan 1996 – nay:
+ Năm 1996 các đô thị công nghiệp bắt đầu phát triển khoảng 500 đô thị ( tỷ lệ đô thị
hóa vào khoảng 17 – 18%)
/>+ Bây giờ Việt nam có khoảng 760 đô thị, tỷ lệ người dân sống ở đô thị vào khoảng 30
-31% trong đso có 2 đô thị loại đặc biệt là Hà Nội và Thành phố Hồ CHí Minh; 11 đô thị
loại I, 11 đô thị loại II, 47 đô thị loại III và 54 đô thị loại IV và hàng tram đô thị loại V…
+ Theo chiến lược 2020 tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam sẽ đạt khoảng 45%, trên 45 triệu
dân đô thị, hệ thống đô thị khoảng 940 đô thị gồm: @ ĐT loại đặc biệt, các đô thị từ loại I
– Loại IV là 318 đô thị, 620 đô thị loại V và hình thành them 204 đô thị mới.
Tuy nhiên chỉ tiêu phân loại đô thị ở nước ta chưa phản ánh được khả năng phát triển
của đô thị và đời sống người dân vì vậy cần phải bổ sung 7hem 1 số chỉ tiêu khác như: thu
nhập BQDN, diện tích bqdng là bao nhiêu người trên 1 km

2
Ví dụ: Đô thị Phú Mỹ hung ngày trước chỉ là khu đầm lầy. Được công nghệ hiện đại
đầu tư vào nên phát triển đô thị thúc đẩy giá nhà, giá đất gia tăng nhanh chóng.
d. Mô hình hóa sự phát triển đô thị
 Mô hình làn sóng:
1. Khu vực trung tâm: Hành chính, dịch vụ thương mại
2. Khu chuyển tiếp: dân cư có mức sống thấp, thương mại, công nghiệp đan xen nhau
3. Dân cư có mức sống trug bình
4. Dân cư có mức sống cao
5. Vùng ngoại ô
a. Các khu vực đều có xu hướng mở rộng
/> Mô hình thành phố đa cực
1. Trung tâm ;
2. Khu công nghiệp nhẹ;
3. Khu dân cư hỗn hợp;
4. Khu dân cư có thu nhập trung bình;
5. Khu dân cư có thu nhập dưới trung bình;
6. Khu công nghiệp nặng;
7. Khu thương mại ngoại thành;
8. Khu ở ngoại thành chất lượng cao;
9. Khu công nghiệp ngoại thành
/> Mô hình phát triển theo khu vực
Đặc điểm của mô hình :
- Từ trung tâm thành phố được mở rộng
- Thành phố bao gồm các khu vực
- Sự tăng trưởng hướng vào vùng còn trống
- Sự phát triển nhanh theo các trục giao thông làm cho thành phố có hình sao
/>e. Lợi thế của đô thị
Các khu có mối liên hệ mật thiết với nhau, k đô thị nào đứng độc lập dc mà phải biết tận
dụng lợi thế của từng đô thị

- Lợi thế so sánh tạo ra quan hệ thương mại giưã các vùng
- Lợi thế sản xuất hàng hóa theo quy mô cho phép các nhà máy SX ra nhiều hàng hóa
hiệu quả hơn cá nhân
- Lợi thế tổng hợp( vị trí, ngành, lao động, truyền thông, đô thị) trong SX và marketing
làm các hãng tập trung tại các thành phố -=> phát triển thành phố lớn
f. Hãng thương mại và thành phố thương mại
- Quyết định về vị trí của hãng thương mại tạo ra thành phố thương mại.
- Hãng thương mại: mua hàng hóa từ nhà cung cấp và bán cho người tiêu dùng -> Việc
làm cho người bán hàng, các trung gian.
- Vị trí hãng thường ở các điểm cảng, gần điểm giao cắt các con sông, tuyết đường
sắt… để thuận lợi giao nhận, và phân phối hàng hóa -> cần nhân lực ngành vận tải
/>- Hãng cung cấp các dịch vụ kinh doanh (ngân hàng, bảo hiểm…) có vị trí gần các
hãng thương mại và hãng vận tải mà họ cung cấp dịch vụ
 Hãng công nghiệp định hướng vận tải
- Hãng định hướng nguồn lực
- Hãng định hướng thị trường
 Hãng định hướng đầu vào địa phương
- Lao động
- Năng lượng
- Thuận lợi của vị trí: gần trường học chất lượng cao, môi trường sạch, tỷ lệ tội phạm
thấp, thời tiết tốt….
- Thuế và dịch vụ công cộng địa phương
Chương II: Tăng trưởng kinh tế theo đô thị
I. Nền kinh tế đô thị và cơ cấu kinh tế đô thị
1. Khái niệm nền kinh tế đô thị và cơ cấu kinh tế đô thị
2. Cơ cấu kinh tế đô thị theo ngành
Cơ cấu kinh tế đô thị theo ngành ở Việt nam (Quyết định số 10/2007/QĐ-TTg)
- Nhóm A: Nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản.
- Nhóm B: Khai khoáng.
- Nhóm C: Công nghiệp chế biến, chế tạo.

- Nhóm D: Sản xuất và phân phối điện, khí đốt, nước nóng, hơi nước và điều hòa
không khí
- Nhóm E: Cung cấp nước, hoạt động quản lý và xử lý rác thải, nước thải.
- Nhóm F: Xây dựng.
- Nhóm G: Bán buôn và bán lẻ, sửa chữa ô tô, mô tô, xe máy và xe có động cơ khác.
- Nhóm H: Vận tải kho bãi.
- Nhóm I: Dịch vụ lưu trú và ăn uống.
- Nhóm J: Thông tin và truyền thông.
- Nhóm K: Hoạt động tài chính, ngân hàng và bảo hiểm.
/>-
- Nhóm U: Hoạt động của các tổ chức và cơ quan quốc tế.
3. Cơ cấu kinh tế đô thị theo 3 khu vực
- Khu vực thứ nhất : hoạt động kinh tế chủ yếu của lĩnh vực này gồm nông nghiệp, ngư
nghiệp, lâm nghiệp, khai mỏ, khai khoáng và khai thác đá.
- Khu vực thứ hai : các ngành chế tạo và xây dựng.
- Khu vực thứ ba: hoạt động dịch vụ
4. Cơ cấu kinh tế đô thị theo thành phần kinh tế
- Kinh tế nhà nước
- Kinh tế tập thể
- Kinh tế tư nhân
- kinh tế cá thể,tiểu chủ
- Kinh tế tư bản nhà nước
- Kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
II. Tăng trưởng kinh tế đô thị
1. Khái niệm tăng trưởng kinh tế đô thị
Tăng trưởng kinh tế đô thị là quá trình tích tụ, tập trung và lớn lên về quy mô kinh tế xã
hội đô thị. . Quá trình tăng trưởng và tập trung kinh tế đô thi diễn ra theo 2 hướng: Chiều
rộng và chiều sâu. Theo chiều rộng chính là sự đô thị hóa – là sự mở rộng quy mô tăng dân
số đô thị ; theo chiều sâu chính là sự tăng tổng việc làm ở đô thị, thay đổi cơ cấu kinh tế đô
thi và nâng cao khả năng, hiệu quả sản xuất.

- Trên quan điểm dân số: Tỷ trọng dân số đô thị trong tổng số dân (%)tăng có nghĩa là
đô thị tăng trưởng.
- Trên quan điểm GDP của khu vực đô thị: GDP tính theo lãnh thổ, trên phạm vi đô thị
tăng biểu hiện kinh tế đô thị tăng trưởng.
- Trên quan điểm quy mô các ngành: Tăng quy mô các ngành biểu hiện qua sự tăng
việc làm, tăng lao động và tăng kết quả sản xuất.
- Trên quan điểm tăng thu nhập của người lao động: tăng tỷ lệ tổng thu nhập của dân
số đô thị /Tổng thu nhập dân số nông thôn, tăng mật độ dân số đô thị
/>- Trên quan điểm tốc độ tăng trưởng kinh tế và vai trò kinh tế đô thị: để đo lường tăng
trưởng kinh tế đô thị ta sử dụng các chỉ số phản ánh tốc độ tăng GDP và tỷ trọng GDP ở
đô thị trong kinh tế quốc dân.
2. Những nhân tố làm tăng trưởng kinh tế đô thị
- Chuyển đổi cơ cấu các ngành kinh tế đô thị
- Khuyến khích xuất khẩu và thay thế nhập khẩ
- Gia tăng tư bản và lao động
- Phát triển khoa học kỹ thuật
- Khuyến khích sự ra đời của các doanh nghiệp mới.
- Gia tăng chất lượng cuộc sống đô thị
- Tăng cường tính kinh tế nhờ kết hợp
 Nhân tố kinh tế
- Nhân tố tác động đến tổng cung:
o Vốn(K)
o Lao động(L)
o Tài nguyên, đất đai (R)
o Công nghệ kỹ thuật (T)
- Nhân tố tác động đến tổng cầu:
o Chi tiêu dùng cá nhân (C)
o Chi tiêu của chính quyền(G)
o Đầu tư (I)
o Xuất nhập khẩu( NX=X-M)

 Nhân tố phi kinh tế
- Đặc điểm văn hoá, xã hội
- Thể chế chính trị-kinh tế- xã hội
- Cơ cấu dân tộc, tôn giáo
- Nhóm cộng đồng
-
/>3. Ảnh hưởng của các chính sách công cộng đến tăng trưởng kinh tế
- Các chính cách công cộng bao gồm: chính sách giáo dục, y tế, phục vụ công cộng,
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kinh doanh, chính sách thuế kinh doanh … Các chính sách
này đều có ảnh hưởng tới cung, cầu lao động trong đô thị
- Thuế địa phương
- Chương trình trợ cấp
- Công trái công nghiệp
- Vay mượn và đảm bảo vay mượn
- Tạo địa điểm
4. Dự đoán tăng trưởng kinh tế
• Đường cầu lao động
- Độ dốc âm
- Các nhân tố làm dịch chuyển đường cầu lao động:
+ Cầu xuất khẩu
+ Năng suất lao động
+ Thuế kinh doanh
+ Dịch vụ công nghiệp công cộng
+ Chính sách sử dụng đất
• Đường cung lao động
- Độ dốc dương
- Các nhân tố làm dịch chuyển đường cung lao động:
o Chất lượng môi trường
o Thuế dân cư
o Dịch vụ công cộng đô thị

III.Lợi ích và các vấn đề của tăng trưởng đô thị
1. Tăng trưởng đô thị và chất lượng môi trường
- Chương trình giảm ô nhiễm của đô thị (dùng thuế ô nhiễm)
- Dịch chuyển đường cầu sang trái
/>- Giảm ô nhiễm
- Dịch chuyển đường cung sang phải
- Tổng việc làm: tăng hay giảm?
IV. Sự hình thành các khu đô thị mới
1. Sự cần thiết khách quan của việc xây dựng các khu đô thị mới
2. Lựa chọn vị trí xây dựng đô thị mới theo quan điểm kinh tế
Chương III. Đất đai và nhà ở đô thị
I. Đất đai và sử dụng đất đai đô thị
1. Khái niệm và đặc điểm đất đai đô thị
- Đất đô thị là đất được các cấp có thẩm quyền phê duyệt cho việc xây dựng đô thị.
- Đất đô thị là đất có mạng lưới hạ tầng cơ sở về đường sá, cống thoát nước, hệ thống
cấp nước sạch, cấp điện…
 Phân loại theo mục đích sử dụng
- Đất sử dụng vào các công trinh công cộng
- Đất sử dụng cho an ninh, quốc phòng
- Đất ở
- Đất chuyên dùng
- Đất nông lâm nghiệp
- Đất chưa sử dụng
2. Các quan hệ kinh tế trong sử dụng đất đai đô thị
- Giao đất
- Thuê đất
- Thu hồi đất
- bù thu hồi đất đô thị
- ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị
- Xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất đô thị

- Chuyển quyền sử dụng đất đô thị
- Thẩm quyền và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
/>- Những điều kiện đựợc chuyển quyền chuyển quyền sử dụng đất đô thị
3. Thị trường đất đô thị
 Nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
- Vị trí của lô đất
- Cơ sở hạ tầng xung quanh lô đất
- Chức năng của lô đất
- Tính chất hợp pháp
 Phương pháp định giá đất
- Phương pháp đánh giá trực tiếp: so sánh lô đất hiện tại với những lô đất xung quanh
đã được mua bán, trao đổi
- Phương pháp thu nhập: giá trị hiện tại của các luồng thu nhập cho thuê đất
- Phương pháp trừ dần
- …
 Hàm định giá thuê đất
• Hàm định giá thuê đất cho các doanh nghiệp sản xuất công nghiệp
• Q tấn hàng bán với giá P đ/tấn, tổng thu nhập là P *Q ; Diện tích đất thuê là S m2, giá
thuê là R đ/m2
• chi phí sản xuất không phải đất đai là C
• quãng đường k km với giá z đ/t/km; chi phí vận chuyển là Q *k*z
Thị trường cạnh tranh hoàn hảo
LN = P*Q – C – Q*z*k – R*S
R*S = P*Q – C – Q*z*k
R= (P*Q – C – Q*z*k )/S
 Hàm định giá thuê đất cho văn phòng
- A cuộc tư vấn
- chi phí không phải đất là C
- công sở cách trung tâm thành phố k km
- mất t phút để đi 1 km, và tiền lương của ông ta cho 1 phút là W đồng

- chi phí đi lại của 1 nhà tư vấn: t*W*k
/>LN= Pa*A-C-R*S-t*W*A*k
R=(Pa*A-C-t*W*A*k)/S
 Hàm định gía đất dân cư
- Hàm định giá thuê đất với tỷ lệ các yếu tố đầu vào để xây nhà là cố định
- hàng năm DN xây được Q m2 nhà ở với giá P (k) đ/m2, tổng thu nhập là Q *P(k)
- P(k) là giá thuê 1 m2 nhà và là một hàm số phụ thuộc vào khoảng cách đến trung
tâm thành phố. Lợi nhuận DN bằng tổng thu nhập trừ đi các khoản chi phí
LN = Q*P(k) – C – R*S
• C là chi phí không thuộc về đất, R giá thuê đất tính cho 1 m2,
• S là diện tích đất thuê; R*S là tổng chi phí thuê đất
• R= (Q*P(k) C )/S
• Hàm định giá thuê đất với khả năng thay thế các yếu tố đầu vào
• Khi các yếu tố đầu vào thay đổi, các công ty xây dựng có thể xây dựng các ngôi nhà
cao hơn trong các trung tâm, với kỹ thuật hiện đại, vật liệu rẻ hơn do đó họ sẵn sàng trả giá
thuê đất cao hơn ở khu vực trung tâm và vẫn đảm bảo lơị nhuận kinh tế bằng 0
 Hàm giá nhà
- Hàm gía nhà đừờng thẳng: không có hàng hóa tiêu dùng thay thế
- Các chỗ ở có diện tích xác định: đều là 100 m2
- Ngân sách chi tiêu cố định: hàng tháng chi 300.000 đ cho nhà ở và chi phí đi lại.
- Chi phí đi lại: khỏang 20.000đ/tháng nếu nhà cách trung tâm thành phố 1km và
40.000 đ nếu cách trung tâm 2km
- HGD sẽ trả bao nhiêu cho nhà ở tại các địa điểm khác nhau?
- Hàm gía nhà đường cong: có hàng hóa tiêu dùng thay thế
- Thực tế diện tích các ngôi nhà khác nhau nên tiêu dùng nhà ở phụ thuộc vào giá nhà,
nghĩa là HGĐ cũng tuân theo luật cầu: khi giá nhà tăng ->khối lượng giảm (diện tích nhà
giảm)
 Cân bằng tổng thể sử dụng đất
- Phân tích cân bằng tổng thể được dùng để phân tích sự tương tác giữa thị trường đất
dân cư và thị trường đất kinh doanh, và thị tường lao động đô thị

/>- Tác động cân bằng tổng thể của việc tăng giá hàng xuất khẩu và tăng khối lượng xuất
khẩu
- Tổng cầu lao động = diện tích đất khu CBD * số việc làm trung binh /km2 (hay là
mật độ việc làm trung binhh).
- Tổng cung lao động = Diện tích đất khu SRD * mật độ hộ gia đinh trung binh (giả sử
có 1 lao độngg / hộ gia đinh)
- Trong ngắn hạn, việc tăng giá bán làm tăng lợi nhuận của hãng sản xuất. Nhu cầu đất
tại CBD tăng lên do:
+ Hãng sản xuất tăng sản lượng
+ Các hãng mới nhảy vào tham gia thị trường sản xuất.
- Tăng nhu cầu đất tại trung tâm CBD làm dịch chuyển hàm định giá thuê đất kinh
doanh lên phía trên
/>- Hàm định giá thuê đất kinh doanh dịch lên phía trên làm cho diện tích khu trung tâm
CBD tăng lên lấn sang khu dân cư: nên bán kinh khu CBD tg từ 2km lên 2,5 km, bán kính
khu dân cư giảm từ 4km xuống 3,5km
- Tổng nhu cầu lao động tăng lên do 2 nguyên nhân sau:
+ Tác động của đất CBD: diện tích của CBD tăng từ 12, 56km2 lên 19,63km2
+ Tác động mật độ việc làm: Việc tg giá tương đối của đất làm cho hãng sản xuất thay
đất bằng các yếu tố khác), tăng mật độ lao động (số lao động /km2) mật độ lao động là
20000 người, tăng lên 22000
+ 2 tác động này làm tăng tổng cầu lao động từ 251200 lên 431,750 người
- dịch chuyển hàm định giá đất kinh doanh làm giảm tổng cung lao động: khu CBD lấn
đất của khu dân cư và làm giảm tổng cung lao động từ 251.200 xuống 186438
- cầu lao động tăng và tổng cung lao động giảm do đó gây ra dư cầu lao động gây ra
tăng lương trong thành phố
- việc tăng lương sẽ tạo ra tăng số lượng cung lao động do 2 nguyên nhân sau:
+ Tác động lên đất dân cư SRD:Tăng lương làm tăng độ hấp dẫn của thành phố. Người
lao động từ các nơi khác trong vùng chuyển đến thành phố, làm tăng giá nhà ở và đất đô
thị . Rh dịch chuyển lên phía trên, làm tăng quy mô của khu dân cư SRD khi dân cư trả giá
cao hơn nông dân (đối với đất gần vành đai thành phố) và trả giá cao hơn các hãng sản

xuất (đối với đất gần vành đai khu CBD
+ Tác động đến mật độ hộ gia đinh: giá nhà tăng lên làm tiêu dùng về nhà ở của các hộ
gia đinh giảm xuống, các nhà phát triển thay thế đất dân cư bằng vốn (nhà xây cao hơn với
kỹ thuật hiện đạin, tốn ít đất hơn) dien tích đất cho mỗi đơn vị nhà ít hơn -> giảm tiêu
dùng đất làm tăng mật độ nhà ở (số hộ gia đinh và số lao độngs /km2), làm tăng tổng cung
lao động
- Tăng lương làm giảm cầu lao động do 2 nguyên nhân:
+ Tác động đến đất khu kinh doanh CBD: tăng lương làm tăng chi phí sản xuất. Một số
hãng phải giảm sản lượng, một số hãng phải đóng cửa, giảm nhu cầu về đất nên hàm định
giá thuê đất kinh doanh sụt giảm ->khu kinh doanh bị giảm đất cho khu dân cư, tổng cầu
lao động giảm
/>+ Tác động đến mật độ việc làm
 Tóm lại, tăng lương làm giảm số lượng cầu lao động do 2 nguyên nhân là quy mô và
mật độ của khu kinh doanh CBD giảm xuống. Tiền lương tiếp tục tăng lên cho đến khi
cân bằng tổng thể được phục hồi
 Bài học từ phân tích cân bằng tổng thể của việc tăng lên giá bán hàng xuất khẩu
- Các tương tác thị trường. thay đổi trên CBD (thị trường đât kinh doanh) tác động đến
thị trường lao động thành phố và thị trường đât dân cư. Hàm định giá đât kinh doanh dịch
chuyển lên phía trên làm tăng quy mô và mật độ của CBD, làm dư cầu lao động. Kết quả
làm tăng lương dẫn đến dịch chuyển hàm định giá đât dân cư lên phía trên, làm tăng quy
mô và mật độ khu dân cư SRD
- Dịch chuyển các hàm định giá thuê đất. Tăng giá hàng xuất khẩu làm dịch chuyển
hàm định giá đất kinh doanh lên phía trên (tác động của cân bằng cục bộ). Kết quả của
việc tăng tiền lương làm dịch chuyển hàm định giá thuê đất kinh doanh xuống phía dưới
(tác động của cân bằng tổng thể)
- Tiền thuê đất. Tăng giá hàng xuất khẩu làm tăng tiền thuê đất trên phạm vi thành phố.
Tăng sản lượng xuất khẩu làm tăng nhu cầu về đất cho cả khu CBD và khu dân cư vi vậy
chủ đất có lợi từ việc tăng doanh thu xuất khẩu.
- Tác động của tăng doanh thu xuất khẩu đến phúc lợi. Trong cân bằng tổng thể, người
dân của thành phố không có lợi gi hơn khi mở rộng thành phố. Tăng lương sẽ bị đánh đổi

bởi tăng giá nhà và giá đất làm cho độ thỏa dụng của người dân không thay đổi. Tăng
doanh thu xuất khẩu chỉ làm tăng số dân chứ không tăng độ thỏa dụng của người dân.
 Ngoại ô hóa và các thành phố hiện đại
- Ngoại ô hóa sản xuất
+ Xe tải trong thành phố: làm giảm chi phí vận tải hàng hóa về trung tâm XK trong
thành phố, hãng hướng về vùng ngoại ô có mức tiền lương thấp,
/>+ Hàm định giá thuê đất của hãng CN bớt dốc hơn -> tăng bán kính khu vực sản xuất ->
nhu cầu LĐ tăng -> dư cầu LĐ -> tiền lương tăng ->dịch chuyển hàm định giá đất dân cư
lên trên (tăng cung LĐ do quy mô và mật độ khu dân cư tăng>dịch chuyển hàm định giá
đất CN xuống (do giảm số lượng cầu LĐ khi giảm quy mô và mật độ hàm định giá đất
CN. Các thay đổi này trên thị trường đất đô thị và thị trường LĐ tiếp diễn cho đến khi cân
bằng tổng thể được thiết lập
+ Xe tải liên tỉnh /thành phố: cải tiến về xe tải giúp quãng đường dài vận chuyển bằng
xe tải trở nên dễ dàng, việc mở rộng các đường cao tốc liên tỉnh cũng thúc đẩy vận chuyển
bằng xe tải. Có thể cạnh tranh với tàu và thuyền về vận chuyển liên tỉnh /thành phố.
+ Ô tô cũng góp phần ngoại ô hóa sản xuất
+ Nhà máy một tầng: khi sử dụng các công nghệ sản xuất mới (dây chuyền sản xuất, kỹ
thuật sử lý nguyên liệu như bốc xếp hàng hóa) đòi hỏi xây dựng nhà máy 1 tầng -> nhu
cầu đất tăng ->hãng hướng về ngoại ô có chi phí đất thấp và tiền công rẻ
+ Sân bay ngoại ô: hãng có chi phí vận chuyển hàng không lớn ->hãng ở gần sân bay ->
nhiều việc làm gần sân bay
/> Ngoại ô hóa dân cư: 5 lý do chính
- Tăng thu nhập thực tế có 2 tác động ngược: tăng chi phí cơ hội của việc đi lại, nếu đi
làm ở CBD thì nhà gần trung tâm sẽ hấp dẫn hơn ( hiệu ứng chi phí cơ hội). Tăng nhu cầu
về đất khi tăng lương-> giá đất ngoại ô thấp sẽ hấp dẫn ( hiệu ứng tiêu dùng)
- Giảm chi phí đi lại: khi phát triển hệ thống giao thông hiện đại nối ngoại ô và khu
trung tâm làm giảm CF đi lại-> độ dốc hàm định giá đất dân cư bớt dốc(dịch lên trên)->
tăng quy mô và mật độ khu dân cư-> tăng cung lao động-> giảm tiền lương-> hàm định
giá đất kinh doanh dịch lên trên-> tăng cầu LD khi quy mô và mật độ khu CBD tăng
- Giảm tiền lương-> hàm định giá đất dân cư dịch xuống-> giảm cung LD khi quy mô

và mật độ khu dân cư giảm. Tiền lương tiếp tục giảm đến khi cung LD= cầu LD
- Các vấn đề trong trung tâm thành phố: Nhà ở khu trung tâm xuống cấp-> các HGD
chuyển ra ngoại ô nơi có nhiều nhà mới sẵn có,thuế cao ở khu trung tâm->chuyển ra ngoại
ô thuế thấp, tội phạm khu trung tâm cao
/>4. Phân khu và kiểm soát sử dụng đất đô thij
 Kiểm soát tăng trưởng dân số
Ranh giới dịch vụ đô thị: không cung cấp các dịch vụ đô thị ngoài ranh giới dịch vụ đô
thị, nó sẽ làm giảm sự tg trưởng của khu vực ngoài ranh giới.
 Tác động cân bằng tổng thể của ranh giới dịch vụ đô thị
- Lương của thành phố ->tạo ra sự hấp dẫn của thành phố nên có dòng người di dân tới
thành phố do đó làm tăg giá nhà và giá đất.
- Tổng cung lao động tăng do 2 nguyên nhân:
+ Tăng mật độ dân cư. Tăng giá nhà và giá đất -> HGD sống trong các c hộ nhỏ hơn,
các nhà xây dựng sẽ xây các căn nhà chiếm diện tích đất ít hơn.
/>+ Tăng quy mô khu dân hàm định giá đất dân c dịch chuyển lên phía trên: HGD trả giá
cao hơn cho khu đất kinh doanh gần ranh giới CBD và khu dân cư quy mô khu đất dân cư
được mở rộng hứơng về phía trung tâm thành phố.
- Tăng lương -> các tác động lên thị trường đất kinh doanh. Chi phí sản xuất tg lên ->
giảm sự hấp dẫn của thành phố về địa điểm sản xuất -> cầu về đất tại khu kinh doanh CBD
giảm -> sự dịch chuyển xuống phía dưới của hàm định giá đất kinh doanh. Khối lợng cầu
lao động giảm xuống do 2 nguyên nhân:
+ Giảm mật độ việc làm. Việc tăng giá lao động một cách tương đối so với các yếu tố
khác làm giảm mật độ việc làm thành phố (số lượng việc làm trên 1 km2)
+ Giảm quy mô khu kinh doanh. Khu kinh doanh CBD bị co lại do bị giảm đất cho khu
dân cư.
 Tiền lương thành phố tiếp tục tăng lên cho đến khi điểm cân bằng tổng thể được thiết
lập lại (tổng cung lao động bằng tổng cầu lao động).
 Ai có lợi và ai bị thiệt do ranh giới dịch vụ đô thị?
- Người sở hữu đất ngoài ranh giới dịch vụ đô thị bị thiệt: cho đất nằm giữa bán kính
6km và 8km, đất thuê tại khu vực này bị giảm xuống hàm định giá thuê đất nông nghiệp,

giảm giá trị thị trường của đất.
- Người sở hữu đất trong ranh giới dịch vụ đô thị có lợi: tăng nhu cầu về đất dân cư
( do tăng lương) ->tăng giá đất trong ranh giới dịch vụ đô thị.
- Người sở hữu đất trong khu kinh doanh CBD bị thiệt: giảm nhu cầu thuê đất kinh
doanh (do tăng giá lương) nên làm giảm giá đất kinh doanh.
 Cấp giấy phép xây dựng
- Chính quyền thành phố có thể kiểm soát tăng trởng dân số bằng cách hạn chế số
lượng giấy phép xây dựng
- chính sách hạn chế giấy phép xây dựng làm tăng giá cân bằng nhà ở
- Chính sách hạn chế giấy phép xây dựng cũng làm giảm chi phí sản xuất nhà ở. Chính
sách hạn chế giấy phép xây dựng làm giảm số lượng nhà được xây, nên làm giảm nhu cầu
về đất ->giảm giá thị trường của đất nên làm giảm chi phí sản xuất nhà ở
/>- Thành phố cũng có thể cấp các giấy phép xây dựng cho các dự án phát triển nhằm
khuyến khích các mục đích nhất định. Nếu thành phố khuyến khích phát triển nhà ở mật
độ cao -> thành phố sẽ cấp giấy phép cho các dự án nhà ở mật độ cao. Tương tự, thành
phố có thể cấp giấy phép xây dựng cho 1 dự án tại khu vực đã định sẵn.
 Phân vùng ngoại ứng
- mục đích nhằm chia tách các khu đất có mục đích sử dụng xung khắc nhau
- nhà máy sản xuất A thường tạo ra các ô nhiễm không khí do đó cách đơn giản để giải
quyết ô nhiễm là chuyển nhà máy này vào khu công nghiệp cách xa khu dân cư
- Ngoại ứng công nghiệp :
+ hãng công nghiệp-> các ngoại ứng tiêu cực như tiếng ồn, khí thải, khói, bụi…. Phân
vùng tách khu dân cư và khu công nghiệp giảm ô nhiễm tiếng ồn và không khí. C/s này
không làm giảm đi tổng lượng ô nhiễm mà chỉ di chuyển ô nhiễm từ chỗ này sang chỗ
khác.
+ C/s này không khuyến khích các doanh nghiệp giảm ô nhiễm
+ Biện pháp khác thay cho phân vùng công nghiệp: Phí xả thải theo không gian
- Phí xả thải có hiệu quả hơn chính sách phân vùng do 2 nguyên nhân sau:
- Phí xả thải cho phép các hãng có thể lựa chọn vị trí để tối thiểu hóa chi phí sản xuất.
Trên góc độ xã hội: vị trí địa điểm mới hiệu quả hơn bởi vì lượng giảm chi phí đi lại cao

hơn so với lượng tăng lên trong chi phí ô nhiễm
- Chính sách phí xả thải buộc các hãng phải trả phí ô nhiễm -> ô nhiễm sẽ giảm xuống
đến điểm tối ưu.
Hỏi: TP vẫn sử dụng phân vùng công nghiệp dù đã có phí xả thải để kiểm soát ô
nhiễm công nghiệp?
- Phân vùng công nghiệp đơn giản hơn so với 1 hệ thống phí xả thải không gian. thiết
lập được phí xả thải: chính quyền thành phố phải xác định đợc chi phí ô nhiễm ngoại ứng
cận biên tại các vị trí khác nhau trong thành phố và để thu được phí xả thải thành phố lại
cần phải giám sát các hãng.
- Thay đổi từ phân vùng công nghiệp sang phí xả thải có thể làm tăng ô nhiễm lên vùng
lân cận nhà máy, mặc dù nhà máy sản xuất ít ô nhiễm hơn (do tác động của phí xả thải)