Luận văn định hướng chiến lược kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần đầu xây dựng và kinh doanh nhà hà nội số 35 giai đoạn 2011 2020

5939
LV. ThS
dhktqd


TRl/ONG DAI
KINHTE QUOC DAN
■ HOC
■
------------- ——

D*l HOC KTQD
TT THONG TIN THLfViEN

DO Tin THANH HUYEN

DINH HUONG CHIEN LUUC KINH DOANH DAT DONG SAN CUA

CONG TY CO PHAN DAU TV XAY DONG VA KINH DOANH NHA
HA NOISO 35 GIAI DOAN 2011-2020

HOACH PHAT TRlf-N

CHUYfiN NGANH:

LUAN VAN THAC SY KINH Tt
•

•

Ngifd'i htfdng dan khoa hoc:

TS. Lt QUANG CANH

HANOI, NAM 2011


W-

CAM DOAN
Sau khi tham gia khoa dao tao bac Thac sy kinh te tai Truong Dai hoc Kinh

dupe trong thoi gian hoc da truyen cam hung va anh huong den each suy ngh? cua
toi trong each giai quyet cac van de.

Toi muon nhan co hoi nay de bay to long bict on chan thanh nhat den Thay
huong dan toi, Tien sT Le Quang Canh, da nhiet tinh ho tro va dong gop nhung y

kien quy bau cho viec hoan thien luan van nay. Dong thoi, toi muon cam on tat ca
nhung y kien dong gop cua cac thay cd Khoa Ke hoach va Phat trien da giup toi
dinh huong ro huong di cua luan van va nhin nhan nhieu van de mot each dung dan.

Cudi cung toi xin cam on lanh dao Cong ty CP Dau tu Xay dung va Kinh
doanh nha Ha Noi so 35 va nhung ngudi da tham cac cuoc dieu tra. Neu khong cd
su giup do cua ho, toi se khong the thu thap nhung du lieu co gia tri nhu cay de
hoan thanh luan van.

Toi xin cam ket ve tinh xac thuc va tinh cong khai cua cac thong tin su
dung trong luan van. Noi dung cua luan van hoan toan do ca nhan toi tu viet, khong
sao chep, copy tai lieu khac. Nhung quan diem dua ra trong luan van hoan toan la

quan diem cua ca nhan toi.

Hoc vien xac nhan:

D6 Thi Thanh HuySn


MLC
LLC
•
•
CAM DOAN

DANH MUC HINH VE
DANH MUC BANG

LOI MO DAU....................................... <............................................................................ 1
1. Su can thiet cua luan van......................................................................................... 1

2. Muc dich nghien cuu................................................................................................ 2
3. Doi tugng va pham vi nghien cuu......................................................................... 2

4. Phuong phap nghien cuu....................................................................................... 2
4.1. Quy trinh nghien cuu........................................................................................... 2

4.2. Thu thap so lieu.................................................................................................... 4
4.3. Phuong phap phan tich so lieu........................................................................... 5

5. Bo cue luan van.......................................................................................................... 6
CHUONG 1: CO SO LY THUYET VE DINH HUONG CHIEN LUOC KINH

DOANH TRONG DOANH NGHIEP................................................................. ......... 7

1.1. Ly thuyet ve dinh huong chien luoc kinh doanh trong doanh nghiep......7
1.1.1. Khai niem ve dinh huong chien luge va chien luge kinh doanh................ 7
1.1.2. Moi quan he giua dinhhudng chien luge va chien luge.............................. 8

1.1.3. Vai tro cua dinhhudng chien luge.................................................................. 8

1.1.4. Quy trinh xay dung dinh huong chien luge kinh doanh trong doanh nghiep....... 9
1.2. Mot so van de ly luan ve thi truong bat dong san........................................ 19

1.2.1. Khai niem, dac diem bat dong san............................................................... 19
1.2.2. Khai niem, dac diem thi truong bat dong san............................................. 21
CHUONG 2: PHAN TICH MOI TRUONG KINH DOANH BAT DONG SAN
CUA CONG TY HOUSINCO..................................................................................... 25

2.1. Gid’i thieu chung ve Cong ty Housinco.......................................................... 25
2.1.1. Thong tin chung ve Cong ty Housinco...................................................... 25
2.1.2. Nganh nghe kinh doanh va pham vi hoat dong.......................................... 25

2.1.3. Co cau to chuc cua Cong ty Housinco.........................................................26

2.1.4. Hoat dong san xuat kinh doanh cua Cong ty Housinco..................................27

2.2. Phan tich moi truong kinh doanh cua Cong ty Housinco.......................... 31
2.2.1. Thue trang thi truong bat dong san Viet Nam........................................... 31


W-

2.2.2. Phan tich moi truong vT mo.......................................................................... 34
2.2.3. Phan tich moi truong vi mo.......................................................................... 44
2.2.4. Cd hoi. thach thue tren thi truong kinh doanh bat dong san..................... 52

2.3.Phan ti'ch moi truong noi bo Cong ty Housinco............................................ 53
2.3.1. Phan tich ngudn lure cua Cong ty Housinco................................................ 53

2.3.2. Diem manh, diem yeu cua Cong ty Housinco............................................ 60

CHU’ONG 3: DINH HlJONG CHIEN LUOC KINH DOANH BAT DONG SAN

CUA CONG TY HOUSINCO.........................................................................................61
3.1. Co so lira chon dinh huong chien luoc..........................................................61
3.1.1. Dinh huong phat trien va muc tieu cua Cong ty Housinco.................... 61

3.1.2. Du bao nhu cau ve nha chung cu va van phdng cho thue.........................62

3.1.3. Du bao ngudn cung ve nha chung cu va van phdng cho thue khu vuc Ha Noi 64
3.1.4. Xu huong van dong cua thi truong nha chung cu va van phdng cho thue.... 67
3.1.5. Ma tran SWOT danh gia moi truong kinh doanh va moi truong noi bo
doanh nghiep.............................................................................................................. 71
3.2. Xac dinh dinh huong chien luoc kinh doanh bat dong san cua Cong ty

Housinco........................................................................................................................ 73
3.2.1. Mot so phuong an dinh huong chien luge cua Cong ty Housinco.......... 73
3.2.2. Lua chon dinh huong chien luge.................................................................. 77

3.3. Muc tieu dinh huong chien luoc lua chon..................................................... 80

3.4. Giai phap thue hien theo dinh huong chien luoc......................................... 80

3.4.1. Giai phap ve von............................................................................................. 80
3.4.2. Giai phap ve ngudn nhan luc........................................................................ 82

3.4.3. Giai phap ve xay dung va phat trien thuong hieu...................................... 82
3.4.4. Giai phap ve san xuat................................................................................... 83
3.4.5. Giai phap tieu thu san pham.......................................................................... 87

3.5. Kien nghi.............................................................................................................. 89
3.5.1. Xay dung va hoan thien khung phap ly ve thi truong BDS......................90
3.5.2. Cong tac quy hoach do thi.............................................................................91
3.5.3. Nang cao hieu qua chinh sach boi thuong giai phdng mat bang.............. 92

3.5.4. Nang cao tinh minh bach cua thi truong nha d........................................... 92

KET LUAN.................................................................................

94

DANH MUC TAI LIEU THAM KHAO................................................................. 95

PHU LUC 1...............

97


DANH MUC CHU VIET TAT

BBS

Bat dong san

CBRE

Tap doan CB Richard Ellis

Cong ty Housinco

Cong ty CP Dau tu Xay dung va Kinh doanh nha Ha Noi so 35

FD1

Dau tu true tiep nude ngoai

GDP

Tong san pham quoc noi

J1CA

To chuc hop tac Quoc te Nhat ban

ODA

Von ho trp phat trien chinh thuc

PEST

Chinh tri, kinh te, xa hoi, cong nghe

SWOT

Diem manh, diem yeu, co hoi. thach thuc

wss

Cong ty CP chung khoan pho Wall

WTO

To chuc thuong mai the gidi


DANH MUC HINH VE
Hinh 0.1

Quy trinh dinh huong chien luoc

09

Hinh 1.1

Moi quan he giua dinh huong chien luoc va chien luoc

14

Hinh 1.2

Cac yeu to chu yeu cua moi truong kinh doanh

16

Hinh 1.3

MatranTOWS

25

Hinh 2.1

Co cau to chuc Cong ty Housinco

33

Hinh 2.2

Ty le vay no cua mot so nhom nganh

42

Hinh 2.3

Ty le do thi hoa khu vuc Ha Noi

47

Hinh 2.4

Co cau nhan su theo trinh do cua Cong ty Housinco

62

Hinh 2.5

Vai tro cua cac yeu to trong su thanh cong cua doanh
nghiep dau tu kinh doanh BDS

Hinh 3.1

Hinh 3.2

66

Thu nhap hang thang va muc gia mua nha lua chon cua
khach hang tiem nang

86

Ty le khach hang lua chon theo dien tich can ho

93


DANH MUC BANG
Bang 0.1

Phuong phap thu thap so lieu

11

Bang 2.1

Mot so chi tieu tai chinh qua cac nam cua Cong ty Housinco

36

Bang 2.2

Mot so chi tieu kinh te cua Ha Noi

41

Bang 2.3

Dan so trung binh qua cac nam

45

Bang 2.4

Ty le va so luong ngubi di cu den Ila Noi qua cac nam

45

Bang 2.5

Bang tong hup nguon cung nha chung cu va van phong cho

thue khu vuc Ha Noi nam 2010
Bang 2.6

56

Mot so chi tieu tai chinh cua Cong ty Housinco giai doan

2008-2010

63

Bang 3.1

Du bao nhu cau nha d khu vuc Ha Noi

69

Bang 3.2

Ty le ho co nha a chia theo hinh thuc so huu

70

Bang 3.3

So luong doanh nghiep va toe do phat trien doanh nghiep

khu vuc Ha Noi hang nam

71

Bang 3.4

Mo hinh SWOT - Ma tran TOWS cua Cong ty Housinco

79

Bang 3.5

Tong hop muc do quan trong cua cac yeu to trong nhu cau
khach hang tiem nang

97



1

Lpl MO DAU
1. Sy can thiet cua luan van
Cung vdi su van dong cua nen kinh te the gidi, kinh te Viet Nam dang co

nhung buoc phat trien manh me, toe do tang truong luon duy tri d muc cao va on
dinh, nen san xuat trong nude ngay cang co sue canh tranh hon tren thi truong the
gidi ... Them vao do, Viet Nam da gia nhap to chuc Thuong mai the gidi WTO nen
cac doanh nghiep trong nude ngay cang co nhieu co hoi hoi nhap va phat trien tren

mot thi truong rong ldn hon. Song hanh vdi co hoi la nhung kho khan, thach thurc

ma cac doanh nghiep trong nude phai doi mat. Trude tinh hinh do, cac doanh

nghiep can phai xay dung cho minh mot chien luoc kinh doanh, tao dupe cho minh
mot khung hinh huong dan tu duy hanh dong, nham huong toi nhung muc tieu cu

the. Cd nhu vay, doanh nghiep mdi co kha nang thich nghi vdi nhung dien bien

phuc tap cua thi truong va chien thang trong cuoc chien canh tranh khoc liet.
Kinh doanh bat dong san la mot nganh mdi phat trien d Viet Nam trong

nhung nam gan day nhung da co nhung buoc phat trien manh me. Thi truong nay
hura hen nhieu co hoi cho cac doanh nghiep hoat dong trong linh vuc kinh doanh bat

dong san.

La mot doanh nghiep mdi tren thi truong kinh doanh bat dong san, Cong ty
CP Dau tu Xay dung va Kinh doanh nha Ha Noi so 35 (Housinco) phai doi mat vdi

rat nhieu kho khan. Trong nhung nam trade, khi van de tieu thu san pham khong
qua kho khan doi vdi cac doanh nghiep kinh doanh bat dong san thi viec xac dinh

dinh huong chien luoc kinh doanh khong dupe quan tam dung muc. Tuy nhien
trong hien tai va tuong lai, khi ngay cang nhieu doanh nghiep tham gia vao thi

truong bat dong san, nguon cung ngay cang tang, viec tieu thu san pham ngay cang
kho khan thi van de xac dinh dinh huong chien luoc kinh doanh tro len quan trong

hon het. Cong ty Housinco cung chiu anh huong manh cua xu huong kinh doanh do.

Trade nhu cau cap thiet cua qua trinh phat trien, ddi hoi Cong ty can phai

xac dinh dinh huong chien luoc dung dan dong vai trd la kim chi nam cho cac hoat

11

dong dau tu kinh doanh bat dong san cua minh. tir do de tai: Dinh huong chien luge
kinh doanh bat dong san cua Cong ty CP Dau tu Xay dung va Kinh doanh nha Ha
Noi so 35 (Housinco) giai doan 2011 - 2020 da dugc trien khai nghien cuu va hoan thien.

2. Muc ch'ch nghien cuu
He thong hoa co so ly luan ve dinh huong chien luge lam tien de de phan
tich cac yeu to anh huong den moi truong hoat dong kinh doanh bat dong san cua

cong ty.
Phan tich. du bao cac yeu to tac dong va xay dung mot so kich ban. lua chon dinh

huong chien luge kinh doanh bat dong san cua Cong ty Housinco giai doan 2011 - 2020.
De xuat cac giai phap nham thuc hien thanh cong dinh huong chien luge

kinh doanh da luc chgn.

3. Doi tuong va pham vi nghien ciru
Doi tugng nghien ciru: Linh vuc kinh doanh bat dong san cua Cong ty

Housinco bao gom: kinh doanh nha chung cu va van phong cho thue.
Pham vi nghien cuu: Thi truong Kinh doanh bat dong san o Thanh pho Ha

Noi. tu do xay dung dinh huong chien luge kinh doanh bat dong san cho Cong ty

Housinco trong giai doan 2011 - 2020.

4. Phuong phap nghien cuu
4.1. Quy trinh nghien cuu

Qua trinh xay dung dinh huong chien luge ap dung trong de tai dugc thuc

hien qua 5 bubc nhu sau: Phan tich moi truong KD => Phan tich moi truong noi bo

DN => Su dung cac cong cu phan tich: Danh gia, du bao... de xu ly nguon thong tin
=> Tien hanh xay dung cac dinh huong chien luge tuong ung vbi cac tinh huong co
the xay ra => Lua chgn dinh huong chien luge phu hgp va de xuat cac dieu kien

nham thuc hien thanh cong dinh huong chien luge da lua chgn


Ill

4.2. Thu thap so lieu

Luan van sir dung mot so phuong phap thu thap so lieu sau: Phuong phap
thong ke; Phuong phap phong van sau; Phuong phap dieu tra (dua tren ung dung
cua Google document) va Phuong phap quan sat.
r

4.3. Phuong phap phan tich so lieu

Cac so lieu da thu thap dugc dua qua giai doan xtr ly, chon loc nhung du lieu
phu hop nhat. Tir do. ket hop voi cac phuong phap phan tich tong hop, so sanh. ve

bieu do ... de bien chung thanh nhung du lieu huu ich phuc vu cho luan van.

5. Bo cue luan van
Can cir vao nhung noi dung can nghien ciru. luan van dugc chia thanh 03 chuong,

bao gom:
Chuong 1: Co so ly thuydt ve dinh hudng chien luge kinh doanh trong doanh nghiep.

Chuong 2: Phan tich moi trubng kinh doanh bat dong san cua Cong ty Housinco.
Chuong 3: Dinh huong chien luge kinh doanh bat dong san cua Cong ty CP

Dau tu Xay dung va Kinh doanh nha Ha Noi so 35 giai doan 2011 - 2020.


IV

■ypT’-i

CHUONG 1: CO SO LY THUYET VE DINH HUONG
CHIEN LUOC
KINH DOANH TRONG DOANH NGHIEP
•
•
Chuong mot, chung ta tap trung phan tich cac van de ly thuyet, la cu so ly
luan de giai quyet cac van de nghien ctru sau nay, trong do bao gom hai noi dung

chinh: Ly thuyet ve dinh hudng chien luuc kinh doanh trong doanh nghiep va Mot
so van de ly luan ve thi trudng bat dong san.
Ly thuyet ve dinh hudng chien luuc giai quyet cac van de ly thuyet nhu:
Khai niem ve dinh huung chien luuc, chien luuc kinh doanh; Moi quan he giua dinh

huung chien luuc va chien luuc; Vai tro cua dinh huung chien luuc; Phan tich cac

yeu to tac dong den dinh huung chien luuc cua doanh nghiep dau tu kinh doanh bat

dong san; Dong then phan tich mot so cong cu nhu Mo hinh SWOT. Ma tran TOWS
trong viec ung dung tong hup cac phuong an dinh huung chien luuc.
Khi xay dung dinh hudng chien luuc cho moi doanh nghiep can phai tinh

den nhung veu to dac thu cua nganh, linh vyc ma doanh nghiep do hoat dong. Do

do. de co cu scr xay dung dinh huong chien luuc kinh doanh cho Cong ty Housinco,

trong phan Mot so van de ly luan ve thi trudng bat dong san tap trung lam ro cac
van de: Khai niem. dac diem bat dong san: Khai niem, dac diem cua thi trudng bat
dong san Viet Nam.


V

CHVONG II: PHAN TICH MOI TRUONG KINH DOANH

BAT DONG SAN CUA CONG TY HOUSINCO
r

>

'

Tren -co so ly thuyet ve quy trinh xay dung dinh huong, Chuong 2 tap trung
phan tich, lam ro cac van de mang tinh thuc tien lien quan den viec xay dung dinh

huong chien luoc kinh doanh bat dong san cua Cong ty Housinco.

Truoc het, Chuong 2 gioi thieu chung ve Cong ty Housinco voi cac thong tin

ve nganh nghe, linh vuc hoat dong; Co cau to chuc... Dong thoi, phan tich tinh hinh

hoat dong san xuat kinh doanh cua Cong ty qua cac nam nham lam ro doi tuong can
nghien cuu cua de tai.

Tiep theo, chung ta di vao phan tich sau moi truong kinh doanh bat dong san
cua Cong ty Housinco, trong do bao gom: Moi truong kinh doanh va moi truong

noi bo Cong ty.

* Moi truong kinh doanh bat dong san de cap toi ba nhom van de chinh:

Thuc trang thi truong bat dong san Viet Nam, nhung thanh cong cua thi

truong bat dong san cung nhu nhung veu to dac thu cua thi truong nay duoc phan
tich cu the trong phan nay.

Moi truong vi mo, cac veu to cua moi truong vi mo co the anh huong truc
tiep hoac gian tiep den su ton tai va phat trien cua mot nganh kinh doanh. De lam ro

tac dong cua cac yeu to vi mo den nganh dau tu kinh doanh bat dong san, chung ta

tap trung phan tich 04 nhom yeu to cua Mo hinh PEST la: Economics - Kinh te

(GDP va GDP/nguoi khu vuc Ha Noi; Lai suat cho vay; Anh huong cua cac thi
truong von khac); Political - Chinh tri, phap luat; Sociocultrural - Van hoa, xa hoi
(Dan so; Hon nhan va gia dinh; Yeu to tam ly khach hang; Anh huong cua qua trinh

do thi hoa; Su phat trien cua he thong doanh nghiep), Technological - Cong nghe,

dong thoi mo rong phan tich veu to hoi nhap o Thanh pho Ha Noi (Dau tu truc tiep

nuoc ngoai; von ho tro phat trien chinh thuc).
Moi truong vi mo, trong phan tich cac van de cua moi truong vi mo, chung ta
su dung Mo hinh 5 ap luc cua M.Porter de phan tich, Long do bao gom: Doi thu


VI

tiem an (Sue hap dan cua nganh; Cac rao can), Khach hang, Nha cung cap (Ve dat
xay dung; Vemguyen vat lieu), San pham thay the va Canh tranh noi bo nganh.

Tu nhung phan tich tren, chung ta da tong hop, danh gia nhung co hoi, thach

thuc tren thi truong kinh doanh bat dong san ma Cong ty Housinco co the phai doi mat.

* Moi truong noi bo Cong ty
Moi truong noi bo tap trung phan tich nguon luc cua Cong ty Housinco voi

cac nhom veu to chinh: Nang luc chu dau tu (So lupng, quy mo cac du an Cong ty
da dupc giao lam chu dau tu, day la mot trong nhung lpi the quan trong doi voi mot
cong ty hoat dong trong linh vuc dau tu kinh. doanh bat dong san); Nang luc tu van

(Kinh nghiem trong linh vuc tu van nhieu gop phan giup Cong ty giam thoi trien

khai thu tuc lap du an va tiet kiem chi phi dau tu); Nguon nhan luc (Voi trinh do

chuyen mon cao va dong deu la nguon luc quan trong giup Cong ty tao nen lpi the
canh tranh); Nang luc tai chinh (Nguon von chu so huu va cac nguon doanh thu bo

sung han che la mot trong nhung diem yeu cua Cong ty); Nang luc lanh dao, quan
ly va kha nang mo rong cac moi quan he (Day la mot trong nhung the manh cua

Cong ty ma khong phai doanh nghiep dau tu kinh doanh bat dong san nao cung co
the co dupc).

Phan tich moi truong noi bo Cong ty giup chung ta rut ra dupc nhung diem

manh, diem yeu cua Cong ty Housinco.


vii

CHUONG III: DINH
HUONG CHIEN LUOC
KINH DOANH
•
•

BAT DONG SAN CUA CONG TY HOUSINCO
Nham tang them co so cho viec xay dung dinh huong chien luge kinh doanh

bat dong san cua Cong ty Housinco, trong Chuong 3 chung ta di vao phan tich. du
bao nhu cau - nguon cung ve nha chung cu va van phdng cho thue khu vuc Ha Noi.
Dong thoi danh gia xu huong van dong cua thi truong nha chung cu va van phdng
cho thue khu vuc Ha Noi dua tren nhung diem tuong dong voi thi truong khu vuc

Thanh pho Ho Chi Minh.

Qua phan tich sau ve moi truong ben ngoai, moi truong noi bo Cong ty ket

hop voi nhung du bao ve cau nha chung cu, van phdng cho thue khu vuc Ha Noi va

xu huong phat trien cua thi truong. chung ta cd the thay duoc nhirng co hoi, thach
thuc ma Cong ty co the doi mat tren thi truong. Dong thoi nhan ra nhung diem
manh. diem yeu con ton tai cua Cong ty Housinco. Tren co so van dung Mo hinh

SWOT va Ma tran TOWS trong viec tong hop cac yeu to lien quan. chung ta dua ra
dupc 5 phuong an dinh huong chien luge.

Qua phan tich nhung uu. nhugc diem cua ttrng phuong an, chung ta cd the
nhan thay phuong an dinh huong chien luge kinh doanh bat dong san cua Cong ty

Housinco theo huong: Ket hop giiia phan khuc nha chung cu trung cap, b'inh dan
va van phdng cho thue hang B la phu hgp

nhat.

De thuc hien thanh cong dinh huong chien luge voi nhung muc tieu de xuat,

Cong ty can tap trung vao cac nhom giai phap nhu: Giai phap ve von (Huy dong
von thong qua phat hanh trai phieu; Huy dong tir khach hang mua nha; Nang cao
nguon thu tir cac hoat dong tu van); Giai phap ve nguon nhan luc; Giai phap ve xay

dung va phat trien thuong hieu; Giai phap ve san xuat (Giai phap ve lua chgn nha

cung cap; Giai phap ve cong nghe; Giai phap ve thiet ke; Giai phap trong qua trinh
xay dung); Giai phap tieu thu san pham (Chia nho cac dgt gop von: ca ve gia tri gop

von va so lan gop von; To chuc tot cac dich vu tu van kien true cho khach hang;

Tao dieu kien cho nguoi dan tham gia qua ly toa nha).


viii

Cudi chuong la mot so kien nghi doi vdi cac co quan Nha nude nham xay

dung mot thr truong bat dong san lanh manh, hieu qua, mang lai loi ich khong chi
cho Nha nude ma con cho cac thanh phan cua xa hoi.


ix

KET LUAN
•
Dau tu kinh doanh nha chung cu va van phong cho thue la mot linh vuc co
budc phat trien manh me trong thdi gian qua. Rieng khu vuc Ha Noi co the noi

dang trong giai doan bung no ve so luong san pham du an. Mac du vay, thi trudng
khu vuc Ha Noi van dugc cac chuyen gia trong va ngoai nunc danh gia cao ve kha
nang phat trien trong thcri gian tai. Bod mot luong “cau that” van chua dugc dap

ung. Trude tinh hinh do, cac cong ty dau tu kinh doanh bat dong san noi chung va

Cong ty Housinco noi rieng can phai xac dinh dugc cho minh mot dinh hudng chien

luge kinh doanh phu hgp trong tuong lai de co the de dang nam bat co hoi cung nhu
vugt qua nhung thach thuc cua thi trudng.
Trude nhu cau cap thiet can cd mot dinh hudng chien luge kinh doanh phu

hgp cho Cong ty Housinco trong thcri gian tdi, luan van “Dinh hudng chien luge

kinh doanh bat dong san cua Cong ty co phan Dau tu Xay dung va Kinh doanh nha
Ha Noi so 35 giai doan 2011 - 2020” da dugc nghien cuu va hoan thien. Do la

nhung phan tich khai quat ve moi trudng ben ngoai va moi trudng nganh. tu do
phan nao lam rd han nhung ca hoi. thach thuc tren thi trudng doi vdi cac doanh
nghiep dau tu kinh doanh bat dong san noi chung va Cong ty Housinco noi rieng.
Dong thcri bao gom nhung phan tich ve tinh hinh noi bo Cong ty, chi ro nhung diem

manh. diem yeu. nhung kho khan, han che con ton tai, tir do gop phan giup Cong ty
hinh dung dugc vi tri tren thi trudng. Qua tat ca nhung phan tich do, luan van da de

xuat mot so phuong an dinh hudng chien luge phu hgp vdi tinh hinh thi trudng, kha
nang cua Cong ty va da lua chgn mot dinh hudng chien luge ma tac gia cho la thich

hgp nhat, cd the mang lai hieu qua cao nhat cho hoat dong dau tu cua Cong ty.



1

LOI MO DAU
1. Su can tftiet cua luan van
Cung vdi sir van dong cua nen kinh te the gidi, kinh te Viet Nam dang co

nhung buoc phat trien manh me, toe do tang truong luon duy tri d mire cao va on
dinh, nen san xuat trong nude ngay cang co sue canh tranh him tren thi truong the

gidi ... Them vao do, Viet Nam da gia nhap to chuc Thuong mai the gidi WTO nen

cac doanh nghiep trong nude ngay cang co nhieu co hoi hoi nhap va phat trien tren
mot thi truong rong Ion hon.

Tuy nhien, khi nen kinh te thi truong ngay cang phat trien tinh canh tranh se
trd nen gay gat him. do do, su phan cue cung dien ra nhanh chong, quyet liet hon.

Mat khac, khi tham gia to chuc Thuong mai the gidi WTO, Viet Nam phai cam ket
xoa bo dan nhung uu dai nham bao ho nen san xuat trong nude. Day la mot trong
nhung kho khan rat Ion ma cac doanh nghiep trong nude phai doi mat. Trude tinh

hinh do, cac doanh nghiep can phai xay dung cho minh mot chien luge kinh doanh.
tao dupe cho minh mot khung hinh hudng dan tu duy hanh dong, nham hudng tdi

nhung muc tieu cu the. Cd nhu vay. doanh nghiep moi co kha nang thich nghi vdi
nhung dien bien phuc tap cua thi truong va chien thang trong cuoc chien canh tranh

khoc liet.
Kinh doanh bat dong san la mot nganh moi phat trien d Viet Nam trong

nhung nam gan day nhung da cd nhung buoc phat trien manh me. Theo cac ket qua

nghien cuu thi truong cua cac cong ty tu van bat dong san va tac gia cho thay, nhu
cau ve nha d va van phong cho thue van edn rat cao. Vi vay, thi truong nay hua hen

nhieu co hoi cho cac doanh nghiep hoat dong trong linh vuc kinh doanh bat dong san .

La mot doanh nghiep moi tren thi truong kinh doanh bat dong san, Cong ty
CP Dau tu Xay dung va Kinh doanh nha Ha Noi so 35 (Housinco) phai doi mat vdi

rat nhieu kho khan. Trong nhung nam trudc, khi van de tieu thu san pham khong

qua kho khan doi vdi cac doanh nghiep kinh doanh bat dong san thi viec xac dinh

dinh hudng chien luge kinh doanh khong dugc quan tarn dung muc. Tuy nhien
trong hien tai va tuong lai, khi ngay cang nhieu doanh nghiep tham gia vao thi


2

trudng bat dong san, nguon cung ngay cang tang, viec tieu thu san pham ngay cang
kho khan thi van de xac dinh dinh hudng chien luoc kinh doanh trd nen quan trong

hcm het. Cong ty Housinco cung chiu anh hudng manh cua xu hudng kinh doanh do.
Trudc nhu cau cap thiet cua qua trinh phat trien, doi hoi Cong ty can phai

xac dinh dinh hudng chien luoc dung dan dong vai tro la kim chi nam cho cac hoat
dong dau tu kinh doanh bat dong san cua minh, tu do de tai: Dinh hudng chien luoc
kinh doanh bat dong san cua Cong ty CP Dau tu Xay dung va Kinh doanh nha Ha
Noi so 35 (Housinco) giai doan 2011 - 2020 da duoc trien khai nghien cuu va hoan thien.

2. Muc dich nghien cuu
He thong hoa co sd ly luan ve dinh hudng chien luoc lam tien de dg phan
tich cac veu to anh hudng den moi trudng hoat dong kinh doanh bat dong san cua
l

cong ty.
Phan tich, du bao cac yeu to tac dong va xay dung mot so kich ban, lua chon dinh

hudng chien luoc kinh doanh bat dong san cua Cong ty Housinco giai doan 2011 - 2020.

De xuat cac giai phap nham thuc hien thanh cong dinh hudng chien luoc
kinh doanh da luc chon.

3. Doi twang va pham vi nghien cu u
Doi tuong nghien cuu: Linh vuc kinh doanh bat dong san cua Cong ty
Housinco bao gom: kinh doanh nha chung cu va van phong cho thue.

Pham vi nghien cuu: Thi trudng Kinh doanh bat dong san d Thanh pho Ha
Noi, tu do xay dung dinh hudng chien luoc kinh doanh bat dong san cho Cong ty

Housinco trong giai doan 2011 - 2020.
4. Phuong phap nghien cuu
4.1. Quy trinh nghien cdu
Qua trinh xay dung dinh hudng chien luoc ap dung trong de tai duoc thuc

hien qua 5 budc (duoc minh hoa trong hinh dudi) vdi noi dung cu the tung budc
nhu sau:


3

W*
Bude 1: Tien hanh phan tich moi truong kinh doanh cua doanh nghiep, trong
do bao gdm phan tich moi truong vi mo va moi truong vi mo (Moi truong nganh)

de tim ra nhfrng co hoi, thach thuc ma doanh nghiep co the doi mat.
Bude 2: Tien hanh phan tich moi truong noi bo doanh nghiep nham tim ra
A
e '
nhung diem manh, diem yeu edn ton tai.

9

7

r

Bude 3: Su dung cac cong cu phan tich, du bao de xu ly nguon thong tin, du
lieu thu thap dupe trong qua trinh nghien cuu trudc.

Bude 4: Tu he thong co so du lieu da duoc phan tich, tien hanh xay dung cac
dinh huong chien luge tuong ung voi cac tinh huong cd the xay ra.

Bude 5: Lua chon dinh huong chien luge phu hgp va de xuat cac dieu kien

nham thuc hien thanh cong dinh huong chien luge da lua chgn.

Hinh 0.1: Quy trinh dinh huong chien luoc


4

,

4.2. Thu thap so lieu

W--

So lieu la mot trong nhung yeu to quan trong quyet dinh su thanh cong cua

luan van. Vi vay, luan van nay da ket hop nhieu phuong phap -thu thap du lieu nham

thu duoc luong du lieu tot nhat. Mot so phuong phap thu thap du lieu da duoc ap

dung trong qua trinh nghien cuu la:
* Phuong phap thOng ke: phuong phap thong ke la mot trong nhung phuong

phap truyen thong hieu qua duoc ap dung rong rai phuc vu cac nghien cuu. Trong
luan van da su dung phuong phap thong ke tu hai nguon chinh: nguon noi bo va

nguon ben ngoai.

- Nguon noi bo bao gom cac bao cao, ke hoach san xuat kinh doanh hang
nam cua Cong ty Housinco (tu nam 2008 den nay);

- Nguon ben ngoai bao gom: so lieu cong bo cua Tong cuc Thong ke; bao,
tap chi, Internet; Kgt qua nghien cuu cua cac cong ty tu van bat dong san, cong ty
chung khoan nhu CBRE; Chung khoan pho Wall...
* Phuong phap Phong van sau: Cuoc phong van sau duoc tien hanh voi
Giam doc Cong ty Housinco nham tim hieu tam nhin, dinh huong dai han va nhung

danh gia ve tinh hinh noi bo Cong ty (diem manh, diem yeu).
* Phuong phap Dieu tra: voi muc tieu gop phan lam ro nhung co hoi, thach

thuc cua thi truong mot cach khach quan, luan van da ap dung bien phap dieu tra
bang hoi doi voi mot so nhom doi tuong cu the nhu sau:

- Nhom khach hang tiem nang: duoc tien hanh tren tong so 50 khach hang
tiem nang nham giup luan van dinh huong duoc thi truong muc tieu.

- Nhom cac doi tuong khac: duoc tien hanh tren tong so 20 nguoi, ho la

nhung ca nhan dang lam viec trong nhung linh vuc lien quan den bat dong san
nham gop phan danh gia nhung co hoi, thach thuc cua thi truong.
Trong do, phuong phap Dieu tra duoc tien hanh dua tren ung dung Google

Docs: Tac gia thiet ke he thong bang hoi tren Google Docs va gui mail dubng link
den cac doi tuong dieu tra. Duong link cua cac bang hoi nhu sau:
Duong dan den Bang hoi dieu tra cac khach hang tiem nang:


5

/>
sW!Z5Z19faHN4Z2dsV3c6MQ
Duong dan den Bang hoi dieu tra cac doi tuong khac:
:=dEhk

ROtpeTFvek 1 PbHQONVF 1 S3RJOGc6MQ

* Phuong phap quan sat: Tac gia da lam viec tai Cong ty Housinco dupc gan
04 nam va phu trach ve mang kinh doanh bat dong san cua Cong ty. Do do vdi

nhung kinh nghiem da co tir thuc te va quan sat hang ngay, tac gia da co dupe cai
nhin chi tiet ve tinh hinh hoat dong cua Cong ty cung nhu nhung hieu biet trong linh

vuc dau tu kinh doanh bat dong san.
Bang 0.1. Phuong phap thu thap so lieu

Nguon noi bo

Nguon ben

ngoai

Phdng van sau

Cac bao cao, ke hoach san xuat kinh doanh hang nam cua Cong ty Housinco
(tu nam 2008 den nay)
- Mot phan du lieu dupc thu thap tir cac bao, tap chi, Internet hoac cac cong
ty tu van bat dong san nhu CBRE, Savills, vv...
- Cac thong tin khac hoac cac so lieu nhu FD1, GDP dupc thu thap tir cac
nguon cong bo chinh thuc nhu Tong cue Thong ke cua Viet Nam.
De hieu dupc lam nhin, dinh
huong, quan diem quan ly va
Giam doc Cong ty Housinco 01 ngudi
nhung danh gia ve noi bo Cong
ty Housinco

50 ngubi

De dinh huong thi trubng muc
tieu

Cac doi tuong khac (nhung
ngubi hoat dong trong linh 20 ngubi
vuc lien quan)

De co nhung danh gia khach
quan ve thi trubng, tu do gop
phan tim ra nhung co hoi, thach
thuc

Khach hang tiem nang
Dieu tra

Tu quan sat

De co dupc cai nhin tong quat ve Cong ty Housinco cung nhu nhung dien
bien cua thi truong

4.3. Phuong phap phan tich so lieu


6

Cac so lieu da thu thap dugc dua qua giai doan xu ly, chon loc nhung du lieu
phu hop nhat. Tu do. ket hop vdi cac phuong phap phan tich tong hop, so sanh, ve

bieu do ... de bicn chung thanh nhung du lieu huu ich phuc vu cho luan van.

5. Bo cue luan van
Can cu vao nhung noi dung can nghien cuu, luan van dugc chia thanh 03 chuong,
bao gom:

Chuong 1: Co so ly thuyet ve dinh hudng chien luge kinh doanh trong doanh
nghiep. Khai quat co so ly thuyet lam tien de phan tich cho cac noi dung cua cac chuong sau.

Chuong 2: Phan tich moi truong kinh doanh bat dong san cua Cong ty Housinco.
Phan tich chi liet cac van de lien quan den hoat dong dau tu kinh doanh bat dong san cua
Cong ty tu do tim ra nhung diem manh, diem yeu hay co hoi, thach thirc tren thi truong ma
Cong ty phai doi mat.

Chuong 3: Dinh hudng chien luge kinh doanh bat dong san cua Cong ty CP

Dau tu Xay dung va Kinh doanh nha Ha Noi so 35 giai doan 2011 - 2020. Phan tich

co so xay dung va lua chgn dinh hudng chien luge cho Cong ty, dong thdi phan tich

cac giai phap nham thuc hien thanh cong dinh hudng chien luge da lua chgn.