Tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận hoàng mai, thành phố hà nội

1

MỤC LỤC
Danh mục các từ viết tắt
Danh mục hình, bảng, biểu đồ và sơ đồ
Tóm tắt luận văn

LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ HIỆU LỰC QUẢN
LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI ......................................................... 9
1.1. ĐẤT ĐAI VÀ SỰ CẦN THIẾT QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI ........ 9

1.1.1. Đất đai và vai trò của đất đai trong phát triển kinh tế - xã hội ..... 9
1.1.2. Sự cần thiết quản lý nhà nước về đất đai ..................................... 11
1.2. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ HIỆU LỰC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI
VỚI ĐẤT ĐAI ................................................................................................... 17
1.3. KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ ĐỊA PHƯƠNG TRONG VIỆC TĂNG
CƯỜNG HIỆU LỰC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI............................ 30

1.3.1. Kinh nghiệm quản lý nhà nước về đất đai của một số địa phương .... 30
1.3.2. Bài học rút ra cho quận Hoàng Mai trong việc tăng cường hiệu lực
quản lý nhà nước về đất đai .................................................................. 33
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HIỆU LỰC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ
ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI................................... 35
2.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA QUẬN HỒNG MAI
CĨ LIÊN QUAN ĐẾN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI ......................... 35

2.1.1 Điều kiện tự nhiên ........................................................................ 35
2.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội ............................................................... 40
2.2. THỰC TRẠNG HIỆU LỰC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN
ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI........................................................................ 44

2.2.1 Hiệu lực quản lý nhà nước trong công tác giao đất, cho thuê và thu
hồi đất ................................................................................................... 44
2.2.2 Hiệu lực quản lý nhà nước trong công tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ).......................................................... 48
2.2.3 Hiệu lực quản lý nhà nước trong cơng tác tài chính về đất đai...... 50


2

2.2.4 Hiệu lực quản lý nhà nước trong công tác thanh tra, kiểm tra việc
chấp hành luật pháp và giải quyết khiếu nại, tố cáo............................... 52
2.2.5 Hiệu lực quản lý nhà nước trong các công tác khác ...................... 54
2.3. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HIỆU LỰC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT
ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI ..................................................... 56

2.3.1. Kết quả đạt được ......................................................................... 56
2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân .............................................................. 60
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG
HIỆU LỰC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN
HOÀNG MAI .............................................................................................. 66
3.1. DỰ BÁO XU HƯỚNG BIẾN ĐỘNG CỦA ĐẤT ĐAI VÀ PHƯƠNG
HƯỚNG TĂNG CƯỜNG HIỆU LỰC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI............................................................. 66

3.1.1 Xu hướng biến động của đất đai trên địa bàn quận Hoàng Mai .... 66
3.1.2 Phương hướng tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai
trên địa bàn quận Hoàng Mai ................................................................ 72
3.2. CÁC GIẢI PHÁP CHỦ YẾU NHẰM TĂNG CƯỜNG HIỆU LỰC QUẢN
LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI ........... 76

3.2.1 Hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai ............. 76
3.2.2. Tăng cường công tác tuyên truyền, phố biến chính sách pháp luật
về đất đai .............................................................................................. 80
3.2.3. Kiện tồn hệ thống thơng tin quản lý nhà nước về đất đai ........... 82
3.2.4. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất
đai ......................................................................................................... 84
3.2.5 Nâng cao năng lực chuyên môn nghiệp vụ và phẩm chất của đội
ngũ cán bộ làm công tác quản lý nhà nước về đất đai........................... 85
KẾT LUẬN ................................................................................................. 88
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................... 90


3

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

CNH

Cơng nghiệp hố

CQĐP

Chính quyền địa phương

CQTW

Chính quyền trung ương

ĐĐ

Đất đai

ĐP

Địa phương

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐND

Hội đồng Nhân dân

HĐH

Hiện đại hoá

KT – XH

Kinh tế - xã hội

NN

Nhà nước

NSNN

Ngân sách Nhà nước

QLNN

Quản lý Nhà nước

QLĐĐ

Quản lý đất đai

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TW

Trung ương

UBND

Uỷ ban Nhân dân

UBNDTP

Uỷ ban Nhân dân thành phố


4

DANH MỤC BẢNG, BIỂU, ĐỒ THỊ
I. HÌNH
Hình 1.1: Nội dung quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận ............... 18
Hình 1.2: Các cơng cụ quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận .......... 25
Hình 1.3: Bốn nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về đất đai . 30

II. BẢNG

Bảng 2.1 Diện tích các loại đất trên địa bàn quận năm 2008......................... 36
Bảng 2.2 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn quận năm 2008 .. 37
Bảng 2.3 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp trên địa bàn quận năm 2008
..................................................................................................................... 38
Bảng 2.4 Biến động cơ cấu đất đai trên địa bàn quận ................................... 39
Bảng 2.5 Số liệu các dự án có quyết định thu hồi đất trên địa bàn quận........ 46
Bảng 2.6 Kết quả công tác GPMB trên địa bàn quận .................................... 47
Bảng 2.7 Kết quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........... 48
Bảng 2.8. Thu ngân sách nhà nước về đất đai của quận Hoàng Mai ............ 52
Bảng 2.9 Xử lý vi phạm về đất đai của quận Hoàng Mai ............................. 53
Bảng 3.1 Chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất quận Hoàng Mai đến năm 2010 ..... 70

III. BIỂU

Biểu đồ 2.1: Cơ cấu các loại đất trên địa bàn quận Hoàng Mai ..................... 37

IV. SƠ ĐỒ
Sơ đồ 3.1 Kế hoạch chu chuyển đất quận Hoàng Mai đến năm 2010 ............ 71


1

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt khơng
gì thay thế được của một quốc gia. Nguồn lực này còn là thành phần quan
trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các
cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phịng. Đất đai gắn bó với con
người chặt chẽ trong sản xuất và đời sống. Đây được xem là một trong những
vấn đề của mọi thời đại, phản ánh những biến động về chính trị, kinh tế, xã
hội trong suốt chiều dài lịch sử của mỗi nước.
Là một nguồn tài nguyên quý giá nhưng đất đai cũng là nguồn tài
nguyên có hạn, tăng việc sử dụng đất vào mục đích này thì sẽ giảm diện tích
đất sử dụng vào mục đích khác. Việc sử dụng đất đai lãng phí, khơng hiệu
quả, huỷ hoại đất đai cũng như tốc độ gia tăng về dân số đặc biệt là ở các khu
vực đô thị nơi tập trung dân cư đông đúc khiến cho đất đai ngày càng trở nên
khan hiếm. Trong khi đó, quản lý Nhà nước (QLNN) về đất đai ở các cấp
chính quyền đặc biệt là ở cấp cơ sở (quận, huyện, phường, xã) đã bộc lộ nhiều
vấn đề bất cập và là mối quan tâm hàng đầu của tồn xã hội. Vì vậy, việc
quản lý đất đai (QLĐĐ) chặt chẽ, sử dụng hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả là rất
cần thiết. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay, tăng cường hiệu lực QLNN về
đất đai càng có ý nghĩa quan trọng và cấp bách trong công cuộc đổi mới, phát

triển kinh tế xã hội của đất nước.
Là một đơn vị hành chính mới được thành lập từ cuối năm 2003, chính
thức đi vào hoạt động từ 01/01/2004 nhưng trong những năm qua, quận
Hoàng Mai đã đạt được những thành tích đáng kể trong phát triển kinh tế xã
hội. Sau hơn 5 năm thành lập, kinh tế xã hội trên địa bàn quận đạt tốc độ tăng
trưởng cao, cơ sở hạ tầng kỹ thuật bước đầu đã được hiện đại hoá, nhiều khu


2

dân cư và khu đô thị mới được thành lập, phát triển theo dáng dấp của những
đô thị hiện đại.
Cùng với quá trình hình thành và phát triển, hoạt động QLNN về đất
đai trên địa bàn quận đã đạt được nhiều thành tích đáng ghi nhận. Đất đai
được quản lý chặt chẽ, hiệu quả hơn, quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng
đất (người SDĐ) được tôn trọng và thực thi theo đúng pháp luật. Hoạt động
QLNN về đất đai bước đầu đã đi vào nề nếp, có nhiều chuyển biến tích cực
nhất là sau khi Luật Đất đai được ban hành năm 2003. Công tác QLNN về đất
đai bước đầu đã giúp chính quyền các cấp sử dụng quỹ đất hợp lý, hiệu quả
theo quy hoạch và kế hoạch được duyệt.
Tuy nhiên, QLNN về đất đai là một vấn đề khá phức tạp, nhạy cảm với
nhiều nội dung và liên quan đến quyền lợi của người dân đặc biệt là những
người có đất thuộc diện thu hồi để triển khai các dự án. Bên cạnh những kết
quả đạt được, hoạt động QLNN về đất đai trên địa bàn Quận thời gian qua
vẫn bộ lộ nhiều hạn chế cần sớm khắc phục. Nhiều nội dung QLNN về đất đai
thực hiện chưa tốt, q trình tổ chức triển khai cịn lúng túng, chưa chủ động,
việc kiểm soát, điều chỉnh của chính quyền quận, phường chưa kịp thời, hiệu
quả dẫn đến tranh chấp đất đai, lấn chiếm đất công diễn ra ở một số nơi song
chậm được giải quyết, ảnh hưởng đến đời sống, sinh hoạt của người dân, uy
tín và vai trị của chính quyền đối với xã hội.

Là một cán bộ đang công tác tại Trung tâm Phát triển quỹ đất và Quản
lý duy tu hạ tầng đô thị quận Hoàng Mai, sau khi được trang bị những kiến
thức ở nhà trường, tôi chọn đề tài: “Tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước
về đất đai trên địa bàn quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội” làm luận
văn tốt nghiệp cao học của mình.
2. Mục đích nghiên cứu
Hệ thống hố và góp phần hồn thiện lý luận về hiệu lực quản lý Nhà
nước đối với đất đai trong đó xác định rõ nội dung, vai trò quản lý Nhà nước


3

về đất đai và các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu lực quản lý Nhà nước về đất đai
để vận dụng vào điều kiện cụ thể của quận Hoàng Mai.
Phân tích thực trạng hiệu lực quản lý Nhà nước về đất đai trên địa
bàn quận Hoàng Mai, đánh giá những thành tựu, hạn chế, làm rõ cơ sở
khoa học và thực tiễn để đề xuất những giải pháp nhằm tăng cường hiệu
lực quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Hoàng Mai thời gian tới.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu của luận văn tập trung vào những nội dung cơ
bản của hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai.
- Phạm vi nghiên cứu:
Hoạt động QLNN về đất đai trên địa bàn quận Hoàng Mai từ khi thành
lập đến nay (từ năm 2004 đến nay)
4. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu của chủ nghĩa duy vật
biện chứng, duy vật lịch sử, phương pháp tiếp cận hệ thống, phương pháp
thống kê, phương pháp so sánh
Số liệu được luận văn sử dụng từ 2 nguồn: (i) thứ cấp: từ các báo cáo

của quận và các thông tin qua sách báo, thư viện; (ii) số liệu sơ cấp được thu
thập bằng phương pháp điều tra và phỏng vấn.
Trong q trình phân tích, luận văn sử dụng các nghiên cứu của
Ngân hàng thế giới (WB) trong việc đánh giá hoạt động QLNN về đất đai,
từ đó rút ra những thành tựu và hạn chế trong hoạt động QLNN về đất đai
trên địa bàn Quận.
Luận văn vận dụng đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước để đề
xuất những quan điểm, định hướng và các giải pháp.


4

5. Những đóng góp của luận văn
Về lý luận:
Luận văn hệ thống hoá những lý luận cơ bản về hoạt động QLNN đối
với đất đai đặc biệt xem xét ở cấp quận với những đặc trưng cơ bản, làm rõ
các quan hệ trong quản lý và sử dụng đất trên địa bàn. Phân tích và luận bàn
về lý luận và thực tiễn hiệu lực QLNN về đất đai của chính quyền quận,
những nhân tố ảnh hưởng đến hiệu lực QLNN về đất đai.
Về thực tiễn:
Phân tích thực trạng hiệu lực QLNN về đất đai trên địa bàn quận Hoàng
Mai, một trong những quận mới được thành lập. Luận văn đánh giá những
thành tựu và hạn chế trong hoạt động QLNN về đất đai, tìm hiểu ngun
nhân. Trên cơ sở đó, đề xuất những giải pháp phù hợp nhằm tăng cường hiệu
lực QLNN về đất đai trên địa bàn quận, tạo sự ổn định và góp phần thúc đẩy
phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn quận trong thời gian tới.
6. Tổng quan tình hình nghiên cứu
Trong quá trình tìm hiểu viết đề tài, tơi đã thu thập và có những đánh
giá tổng quan về các kết quả nghiên cứu như sau:
Các cơng trình nước ngồi:

Đối với lĩnh vực QLNN về đất đai trên thế giới đã có nhiều cơng
trình và các nhà khoa học nghiên cứu như: “Land policy“ (2003) và “Local
land use policy and invesment incentives“ (2004) của Ngân hàng Thế giới
(WB) là những nghiên cứu đưa ra chính sách quản lý đất đai, cảnh báo về
những quy định, phương thức quản lý và sử dụng đất của chính quyền địa
phương có thể làm ảnh hưởng đến tốc độ và sự phát triển của đơ thị. Cơng
trình

“Land

policies

for

growth

and

poverty

reduction” (2004) của WB nghiên cứu mối quan hệ về chính sách
QLNN đối với đất đai, khuynh hướng sử dụng đất đến sự phát triển của các


5

quốc gia. Ngồi ra cịn có một số cơng trình khác nhưng mức độ nghiên
cứu hạn chế hơn những công trình đã đề cập ở trên. Đây là những nguồn tài
liệu, tư liệu nước ngồi rất hữu ích cho việc nghiên cứu đề tài.
Các cơng trình trong nước:

Luật Đất đai năm 1987 được ban hành trong điều kiện công cuộc đổi
mới toàn diện ở Việt Nam tiến hành từ năm 1986 đã đạt được những thành
tựu ban đầu đặc biệt về kinh tế. Nội dung QLNN về đất đai trong nền kinh
tế thị trường định hướng XHCN được nghiên cứu khá toàn diện. Tuy nhiên,
nội dung QLNN về đất đai ở các cấp chính quyền cơ sở (quận, huyện,
phường, xã) trong q trình đơ thị hố với sự phát triển của nền kinh tế thị
trường và hội nhập kinh tế quốc tế cịn chưa có nhiều cơng trình nghiên
cứu có hệ thống và sâu sắc.
Trên giác độ nghiên cứu lý luận về quan hệ sở hữu đất đai trong thời kỳ
quá độ lên CNXH, trong điều kiện nền kinh tế thị trường đã có nhiều cơng
trình nghiên cứu quan trọng của các Bộ, các Viện nghiên cứu, các nhà khoa
học như: Đề tài nghiên cứu “C¬ së khoa häc cho việc hoạch
định các chính sách đất đai và sử dụng hợp lý quỹ
đất đai nm 2000 ca Tng cc a chính và Viện nghiên cứu Địa
chính do TS Chu Văn Thỉnh làm chủ nhiệm đề tài; đề tài ”Lý luËn địa
tô và vận dụng để giải quyết một số vấn ®Ị vỊ ®Êt
®ai ë ViƯt Nam”- năm 2005, đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ thuộc
Bộ Tài chính do Hà Quý Tình làm chủ nhiệm ...Nhìn chung, các nghiên cứu
đã đề cập đến nội dung sở hữu toàn dân về đất đai gắn liền với nền kinh tế thị
trường ở Việt Nam, với mục tiêu tìm hiểu cơ sở khoa học, tham mưu cho Nhà
nước ban hành các chính sách tài chính về đất đai phù hợp trong giai đoạn
hiện nay.


6

Về nội dung đất đai với tính chất là nguồn lực quan trọng của q trình
cơng nghiệp hố (CNH), hiện đại hoá (HĐH) đất nước, trong điều kiện nền
kinh tế thị trường cũng đã được nhiều tổ chức, cá nhân các nhà khoa học quan
tâm nghiên cứu như: các công trình nghiên cứu của GS.TSKH Lê Đình Thắng

(Đại học Kinh tế quốc dân); GS.TS Nguyễn Đình Hương (Đại học Kinh tế
quốc dân); GS.TSKH Lê Du Phong (Đại học Kinh tế quốc dân), TS Nguyễn
Dũng Tiến (Viện nghiên cứu địa chính), Bi bỏo Công tác địa
chínhư nhà đất một thời bất cập với thị trường BĐS,
nm 2006 hoc bi Quan hệ sử dụng hợp lý đất đai khu vực
nông thôn, một biện pháp vừa có tính trước mắt, vừa
có tính lâu dài nhằm xoá đói giảm nghèo và phát
triển bền vững ë ViÖt Nam” (năm 2005).....Các nghiên cứu này
chủ yếu đề cập đến nội dung phân bổ đất đai cho các ngành kinh tế và quản lý
đất đai, khai thác hiệu quả để phục vụ cho công cuộc phát triển kinh tế của đất
nước.
Nhiều bài viết như: “Một số vấn đề lý luận về thị trường Bất động sản”
– Hội thảo khoa học “Nghiên cứu thị trường Bất động sản ở Việt Nam”, “Một
số ý kiến nhằm khắc phục sự trầm lắng của thị trường Bất động sản giai đoạn
hiện nay”, năm 2006 của GS.TS Tô Xuân Dân (Viện nghiên cứu phát triển
kinh tế xã hội); đề cập phát sinh mâu thuẫn về quyền lợi giữa người SDĐ bị
thu hồi đất với quyền lợi của Nhà nước trong các chính sách về bồi thường,
hỗ trợ khi thu hồi đất trong quá trình cơng nghiệp hố - hiện đại hố đất nước.
Về QSDĐ trong thị trường bất động sản (BĐS) ở Việt Nam hiện nay và
vấn đề QLNN về đất đai cũng đã được nhiều nhà khoa học, nhiều tổ chức
quan tâm nghiên cứu và đạt được nhiều kết quả. Viện nghiên cứu Địa chính
thuộc Bộ Tài ngun và Mơi trường đã tổ chức hai cuộc hội thảo lớn ở thành
phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh vào năm 2006 với tiêu đề: “Địa chính


7

với thị trường Bất động sản, lý luận và thực tiễn ở Việt Nam”. Đã có nhiều ý
kiến tham gia với Nhà nước nhằm bình ổn giá đất và phát triển thị trường
BĐS ở nước ta như: các nghiên cứu của TS. Phạm Sỹ Liêm (Hội xây dựng

Việt Nam); GS.TSKH Lê Đình Thắng (ĐH Kinh tế quốc dân); PGS.TS
Nguyễn Đình Kháng (Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh)….trong đó
có đề tài nghiên cứu cấp Bộ do TS. Trần Kim Chung là chủ nhiệm với tiêu đề:
“Môi trường đầu tư bất động sản ở Việt Nam – Cơ sở lý luận, thực trạng và
giải pháp” – năm 2006, đề cập khá tồn diện.
Sách “Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường Bất động sản Việt
Nam”, năm 2006, tác giả Lê Xuân Bá và Trần Kim Chung thuộc Viện nghiên
cứu Quản lý kinh tế Trung ương xem xét về QLNN về đô thị; Đề tài“ Nghiên
cứu một số nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất đô thị trên thị trường
và đề xuất phương pháp xác định giá đất đô thị phù hợp với nước ta” (2005)
của tác giả Bùi Ngọc Tuân; đề tài “Giải pháp phát triển thị trường Bất động
sản ở Hà Nội”, (2005) của GS.TSKH Lê Đình Thắng nghiên cứu về quản lý
sử dụng đất đơ thị trong đó chủ yếu đề cập đến giá quyền sử dụng đất đô thị
và các bài viết trong các hội thảo khoa học bàn về các biện pháp, cơ chế trong
chỉ đạo, tổ chức thực hiện chính sách quản lý đất đai của Nhà nước.
Luận án tiến sĩ kinh tế của Trần Tú Cường (2007) “Tăng cường vai trò
quản lý của Nhà nước đối với đất đai trong q trình đơ thị hố ở Thành phố
Hà Nội” phân tích, đánh giá thực trạng quản lý Nhà nước về đất đai trong q
trình đơ thị hố ở một số đơn vị hành chính cụ thể là Thành phố Hà Nội.
Các nghiên cứu về QLNN đối với đất đai giai đoạn hiện nay phần lớn
tập trung đề cập đến cơ chế, chính sách quản lý đất đai trong điều kiện nền
kinh tế thị trường ở nước ta đang trong quá trình hội nhập sâu rộng với nền
kinh tế thế giới. Các vấn đề khai thác nguồn lực trong nước đặc biệt là nguồn
lực đất đai khi nền kinh tế hội nhập sâu rộng là những nội dung được đề cập


8

và luận bàn sôi nổi trên nhiều diễn đàn trong nước. Điều đó cho thấy tầm
quan trọng của QLNN về đất đai ở Việt Nam trong bối cảnh hiện nay.

Trước những đòi hỏi về phát triển kinh tế - xã hội, u cầu của q
trình đơ thị hố, đất đai và quản lý Nhà nước về đất đai có ý nghĩa quan trọng,
là một trong những vấn đề được toàn thể xã hội quan tâm. Vì vậy, việc lựa
chọn đề tài nghiên cứu làm luận văn của mình thực sự xuất phát từ nhu cầu
của thực tiễn. Hiệu quả, hiệu lực và những tác động của hoạt động quản lý
Nhà nước về đất đai đặc biệt là trên phạm vi vùng lãnh thổ nhỏ như cấp quận
sẽ phát huy tốt nếu: (i) Hoạt động QLNN về đất đai được nghiên cứu một
cách tồn diện và khoa học, (ii) Vị trí và vai trò của người dân được coi trọng
trong hoạt động QLNN về đất đai, (iii) Những đề xuất về giải pháp được điều
chỉnh, bổ sung kịp thời trong quá trình thực hiện QLNN về đất đai.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài lời mở đầu và kết luận, nội dung luận văn được chia làm 3
chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về hiệu lực quản lý nhà nước đối với
đất đai
Chương 2: Thực trạng hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn
quận Hoàng Mai
Chương 3: Phương hướng và giải pháp chủ yếu nhằm tăng cường hiệu lực
quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Hoàng Mai thời gian tới


9

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ HIỆU LỰC
QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI
1.1. ĐẤT ĐAI VÀ SỰ CẦN THIẾT QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI

1.1.1. Đất đai và vai trò của đất đai trong phát triển kinh tế - xã hội
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt khơng
gì thay thế được của một quốc gia. Nguồn lực này cịn là thành phần quan

trọng của mơi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các
cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh quốc phịng. Đất đai gắn bó với con người một
cách chặt chẽ cả trong sản xuất và trong đời sống. Thái độ về sở hữu, sử dụng
và hưởng lợi từ đất được xem là một trong những vấn đề của mọi thời đại,
phản ánh những biến động về chính trị, kinh tế, xã hội trong suốt chiều dài
lịch sử của mỗi nước.
Đất đai có vai trị quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế xã hội
của mỗi quốc gia. Đây là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là giá đỡ cho
toàn bộ sự sống của con người. Đất đai là sản phẩm của sự tác động đồng thời
của nhiều yếu tố tự nhiên và kinh tế xã hội. Nguồn lực này có nguồn gốc tự
nhiên, là tặng vật mà tự nhiên dành cho loài người, tiếp đến là thành quả do
sự tác động khai phá của con người. Dưới góc độ giá trị lịch sử xã hội, đất đai
là ‘giang sơn gấm vóc’ của mỗi quốc gia thể hiện sự thiêng liêng quý giá khó
có thước đo nào định giá được.
Đất đai là tài nguyên quý giá. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai
được xem là một hàng hố đặc biệt. Với tính khơng lưu động và đơn nhất về
giá trị của đất đai đã tạo ra sự khá phức tạp của thị trường đất đai. Tính đặc
biệt của đất đai cịn thể hiện ở chỗ yếu tố tự nhiên và yếu tố xã hội đan quyện
vào nhau. Về mặt tự nhiên, con người không tự mình tạo ra đất đai. Họ có thể
xây dựng nhà máy, nơi sản xuất, nơi ở, chế tạo ra các loại hàng hố, sản phẩm
nhưng khơng ai có thể sáng tạo ra đất đai. Về mặt xã hội, đất đai luôn gắn liền


10

với phạm vi của chính quyền địa phương. Trong quá trình sử dụng đất đai
phát sinh nhiều mâu thuẫn xã hội về lợi ích. Do vậy trong q trình xây dựng
các chính sách về đất đai, quyền sở hữu, định đoạt, sử dụng đất phải chú ý đến
những tính chất khác biệt này.
Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được xem là một hàng hoá đặc

biệt. Tuy nhiên đây khơng phải là hàng hố thị trường hồn tồn như các hàng
hoá khác, đưa ra thị trường với cung cầu, mua bán ngang giá tự do không cần
sự can thiệp của Nhà nước. Đất đai là nguồn tài nguyên, là tư liệu sản xuất
đặc biệt do vậy cần được quản lý, sử dụng hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả.
Chính vì vậy, bất kỳ quốc gia nào cũng cần đến sự can thiệp và điều tiết của
Nhà nước đối với đất đai - một trong những yếu tố cơ bản của nền kinh tế.
Vai trị của đất ®ai trong phát triển kinh tế - xã hội được thể hiện
ở những nội dung sau:
Thø nhÊt, đất đai là nguồn tài nguyên q giá, có vai trị quan
trọng trong q trình phát triển kinh tế xã hội. Nguồn tài nguyên này có hạn,
khơng tăng mà có nguy cơ bị giảm đi trong tương lai. Do vậy, việc sử dụng
đất đai một cách hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả là vấn đề mà mọi quốc gia đều
quan tâm hướng tới đặc biệt trong điều kiện sự gia tăng dân số và tốc độ đơ
thị hố cao ở các thành phố trung tâm.
Thø hai, đất đai là không gian cơ bản trong sản xuất và sinh hoạt
của con người và có tính chất khan hiếm. Mặt khác trong quá trình sử dụng
đất sẽ phát sinh nhiều mẫu thuẫn về lợi ích như: mâu thuẫn giữa sự phát triển
nhanh chóng của nền kinh tế với sự khan hiếm của đất đai, mâu thuẫn giữa lợi
ích tư nhân và lợi ích cộng đồng, mâu thuẫn giữa hiệu quả và bình
đẳng…Chính sự phức tạp này địi hỏi trong quá trình quản lý đất đai, Nhà
nước cần quan tâm đến những tính chất đặc biệt của đất đai để xây dựng cơ
chế, chính sách phù hợp, kịp thời.


11

Thø ba, đất đai luôn gắn liền với phạm vi lãnh thổ của chính quyền
địa phương. Những biến động về đất đai, sự vận động của thị trường đất đai,
thị trường bất động sản địi hỏi các cấp chính quyền cần nắm bắt được, xây
dựng những chính sách phù hợp và có những điều chỉnh kịp thời, sử dụng đất

đai hiệu quả, đảm bảo lợi ích của các thành phần trong nền kinh tế.
Cuối cùng, đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt trong nền kinh tế thị
trường. Với tính chất khan hiếm, khơng lưu động của đất đai dẫn đến việc xác
định giá trị thực của đất cũng rất khó khăn. Tuy nhiên đây cũng là một loại thị
trường yếu tố khá đặc biệt, khác biệt so với các loại hàng hoá khác. Do vậy,
thị trường đất đai cần được quản lý và định hướng phát triển đúng với vai trị
quan trọng của nó. Đất đai được xác định là một vấn đề lớn, cần được quan
tâm trên cả phương diện lý luận và thực tiễn, ở tầm vi mô và vĩ mô, ở việc
xây dựng và thực thi chính sách, đối với người dân và các cấp chính quyền.
1.1.2. Sự cần thiết quản lý nhà nước về đất đai
Với vai trò quan trọng của đất đai do vậy để sử dụng đất đai hợp lý, hiệu
quả rất cần đến sự can thiệp và điều tiết của Nhà nước. Sự can thiệp, điều tiết
của Nhà nước sẽ góp phần giảm thiểu các chi phí cho việc cung cấp hàng hố
dịch vụ cơng cộng gắn liền với đất (như các kết cấu hạ tầng: điện, cấp thốt
nước, giao thơng cơng cộng, bưu chính viễn thơng, y tế giáo dục, bảo vệ môi
trường...), đảm bảo việc phân bổ và sử dụng đất hợp lý và hiệu quả. Ở tầm vĩ
mô, quản lý Nhà nước về đất đai là cần thiết và cũng là một nội dung quan
trọng trong quản lý Nhà nước về kinh tế.
Sự can thiệp và điều tiết của Nhà nước sẽ góp phần điều hồ các mâu
thuẫn trong việc sử dụng đất do tính chất khan hiếm của đất đai. Những mâu
thuẫn này là không thể tránh khỏi trong quá trình sử dụng đất. Tuy nhiên, với
sự can thiệp của Nhà nước những mâu thuẩn này có thể được giải quyết phù
hợp, đảm bảo mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo lợi ích của các
thành phần kinh tế theo đúng định hướng đề ra.


12

Bên cạnh đó, sự hạn chế của thị trường đất đai đòi hỏi Nhà nước cần
phải can thiệp và điều tiết quá trình vận hành của thị trường đất đai. Đây

khơng phải là một thị trường cạnh tranh hồn hảo. Với tính cố định của đất
đai, sự độc chiếm quyền tài sản đất đai và hiện tượng tập trung đất đai vào
một số ít người... đã làm cho thị trường đất đai tiềm ẩn yếu tố độc quyền.
Chính vì vậy rất cần sự can thiệp có định hướng của Nhà nước để có thể điều
tiết kịp thời trong việc sử dụng và phân bổ đất đai.
Từ những phân tích trên, chúng ta có thể thấy rằng tăng cường vai trị
quản lý nhà nước về đất đai là một yêu cầu tất yếu khách quan, đặc biệt trong
nền kinh tế thị trường cùng với q trình đơ thị hố nhanh như Việt nam hiện
nay. Tăng cường vai trò quản lý nhà nước về đất đai hiện nay ở Việt Nam
thực chất là tiến hành thực hiện tốt các chức năng, nhiệm vụ của nhà nước
được cụ thể hoá bằng các nội dung cơ bản của QLNN về đất đai.
1.1.2.1 Khái niệm, mục đích quản lý nhà nước về đất đai
Với vai trị và vị trí đặc biệt của đất đai - nguồn tài nguyên quốc gia vô
cùng quý giá, do vậy QLNN về đất đai - một nội dung quan trọng của QLNN
về kinh tế, là một vấn đề cấp thiết hiện nay. QLNN đối với đất đai trong nền
KTTT ở nước ta hiện nay chính là chức năng của Nhà nước thực hiện quyền
đại diện sở hữu toàn dân, tham gia trực tiếp vào vận hành thị trường đất đai,
nâng cao hiệu quả hoạt động của hệ thống dịch vụ đất đai do đất đai là một
loại hàng hoá BĐS có giá trị lớn.
QLNN về đất đai là việc Nhà nước sử dụng quyền lực của mình để điều
chỉnh các quan hệ sở hữu và sử dụng đất - một nguồn lực rất quan trọng của
sản xuất và đời sống theo mục tiêu Nhà nước đã lựa chọn.
Như vậy, QLNN đối với đất đai là sự tác động liên tục, có định hướng
mục tiêu của bộ máy nhà nước lên đối tượng SDĐ nhằm thực hiện mục tiêu
chung đề ra trong những điều kiện và môi trường kinh tế nhất định trên
nguyên tắc cao nhất Nhà nước là đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, trực tiếp
tham gia vận hành thị trường đất đai, thực hiện quyền về kinh tế của sở hữu


13

và các chức năng khác của Nhà nước. Khai thác, sử dụng hợp lý, hiệu quả
nguồn tài nguyên đất đai đồng thời có biện pháp bảo vệ đất và mơi trường
sống theo hướng sử dụng bền vững quỹ đất là mục tiêu mà QLNN về đất đai
cần hướng tới. Do vậy, việc quản lý và sử dụng tài nguyên đất đai đúng quy
hoạch, kế hoạch, khoa học, hợp lý và đạt hiệu quả kinh tế cao, khai thác thế
mạnh của đất đai đặc biệt là đất đơ thị có giá trị kinh tế cao, có thể tạo ra nguồn
vốn đầu tư lớn cho q trình phát triển của đơ thị cần được các cấp chính quyền
thực hiện đồng bộ và hiệu quả.
Nhà nước với quyền lực và bộ máy chuyên biệt thực hiện chức năng
quản lý xã hội bằng các công cụ: pháp luật, quy hoạch, kinh tế và hành chính
nhằm thể hiện và bảo vệ quyền lợi của các thành phần trong nền kinh tế.
Nhà nước CHXHCN Việt Nam là Nhà nước của dân, do dân và vì dân, vì
vậy Nhà nước pháp quyền XHCN có chức năng phục vụ nhân dân, bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của công dân. Nhà nước thực hiện quyền lực tập
trung của nhân dân để tổ chức và quản lý các hoạt động của xã hội vì hạnh
phúc chung của nhân dân.
Đối với nước ta, quản lý Nhà nước về đất đai có những nét khác biệt
với nhiều nước trên thế giới là: đất đai thuộc sở hữu tồn dân, có nghĩa là
QLNN về đất đai phải thể hiện được vai trị làm chủ của người dân thơng
qua các hoạt động kiểm tra, giám sát, sử dụng đất nhằm đem lại hiệu quả lớn
nhất cho người dân, cho cộng đồng và cho xã hội. Nhà nước trong đó có
chính quyền địa phương các cấp là Nhà nước của dân, do dân bầu và thực
hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai trên địa bàn theo quy
định của pháp luật.
Với những phân tích ở trên, chúng ta thấy rằng QLNN về đất đai là một
công việc phức tạp, khá nhạy cảm được quản lý trực tiếp và gián tiếp bởi
nhiều cơ quan và các cấp độ khác nhau (theo ngành và theo lãnh thổ)
QLNN về đất đai trên địa bàn quận là sự phối hợp để thực hiện tốt các
nhiệm vụ quản lý được giao của chính quyền quận với các đơn vị khác thuộc

hệ thống QLNN về đất đai được pháp luật quy định, nhằm mang lại môi


14

trường thuận lợi nhất cho người sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền
lợi và nghĩa vụ của mình đối với đất đai, đảm bảo đất đai được sử dụng hiệu
quả cao cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội vì con người, cộng đồng, xã
hội cũng như bảo vệ môi trường sống bền vững trên địa bàn quận.
QLNN về đất đai được phân thành chủ thể, khách thể quản lý và đối
tượng quản lý. Chủ thể quản lý được lập ra theo yếu tố chủ quan của con
người sẽ tác động lên đối tượng quản lý. Khách thể quản lý là người, đối tượng
SDĐ thông qua môi trường quản lý. Đối tượng quản lý là đất đai. Môi trường
quản lý là tổng thể các thể chế quy định về các mối quan hệ đất đai theo quy
định của pháp luật và chịu ảnh hưởng của cơ sở hạ tầng xã hội, chế độ chính trị
và mục tiêu phát triển xã hội. Sự tác động này là q trình hoạt động mang tính
quyền lực của Nhà nước, của chủ thể quản lý và khách thể quản lý lên đối tượng
quản lý và được thực hiện bằng các công cụ quản lý, theo những nguyên tắc,
phương pháp nhất định, tuỳ thuộc vào từng thời điểm cụ thể do hồn cảnh kinh
tế chính trị xã hội quy định.
* Mục đích quản lý nhà nước về đất đai
Sự quản lý, can thiệp và điều tiết của Nhà nước bằng các cơng cụ và chính
sách thích hợp nhằm phát huy tính tích cực và hạn chế những tiêu cực của thị
trường đất đai, một thị trường được xem là khá nhạy cảm trong quản lý đơ thị.
Đối với cấp hành chính quận, phân cấp quản lý Nhà nước về đất đai hiện cịn
nhiều bất cập, cần được hồn chỉnh, bổ sung cho phù hợp và thích nghi với tình
hình thực tiễn của từng địa phương. Thực tế ở Việt Nam đây là lĩnh vực quản lý
chủ yếu của chính quyền địa phương. Sự biến động về đất đai trong nền kinh tế
thị trường diễn ra trên địa bàn quận cần được nắm bắt và giải quyết kịp thời
nhằm đảm bảo sử dụng hiệu quả đất đai, ổn định và phát triển kinh tế - xã hội

trên địa bàn quận. Do vậy, QLNN đối với đất đai có vai trị rất quan trọng đặc
biệt là ở các cấp chính quyền cơ sở (quận, huyện, phường, xã). QLNN về đất đai
trên địa bàn quận nhằm đảm bảo các mục đích sau:


15

Thứ nhất, QLNN về đất đai trên địa bàn quận nhằm góp phần sử dụng đất
có hiệu quả. Đất đai là một tài nguyên quý giá, là tài sản, là tư liệu sản xuất đặc
biệt...không tái tạo được. Do vậy, đất đai cần được sử dụng một cách khoa học,
tiết kiệm nhằm mang lại nguồn lợi ích cao nhất về mặt vật chất và tinh thần cho
mọi người, đảm bảo đất đai được sử dụng lâu dài theo đúng mục đích, đúng quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt. Ngồi ra, sự can thiệp của chính
quyền cấp quận cịn nhằm phát huy những tích cực và hạn chế những tiêu cực
trong quản lý và sử dụng đất. Trong thực tế, quản lý và sử dụng đất xảy ra nhiều
trường hợp mâu thuẫn về lợi ích thường được gọi là hiệu ứng ngoại lai mà tự bản
thân thị trường không giải quyết được như việc ô nhiễm môi trường, tác động
xấu đến cộng đồng dân cư, việc không tuân thủ theo quy hoạch về chiều cao,
mật độ xây dựng của các cơng trình hay như việc q chú trọng đến lợi ích về cá
nhân mà khơng quan tâm đến lợi ích cộng đồng, những ảnh hưởng tới cảnh quan
chung của khu vực. Chính quyền quận cần có biện pháp can thiệp để đảm bảo
việc quản lý và sử dụng đất được thực hiện theo đúng quy hoạch nhằm bảo vệ
lợi ích cộng đồng.
QLNN về đất đai có hiệu quả sẽ góp phần giảm thiểu chi phí của các yếu
tố đầu vào và gia tăng kết quả đạt được. Điều này địi hỏi các cấp chính quyền
phải quan tâm đến chất lượng của từng công việc, đảm bảo các mục tiêu QLNN
về đất đai được thực hiện một cách linh hoạt, sáng tạo và phân định rõ ràng về
trách nhiệm cho từng tổ chức, cá nhân.
Thứ hai, QLNN về đất đai trên địa bàn quận nhằm đảm bảo tính cơng
bằng trong quản lý và sử dụng đất. Sự công bằng được thể hiện ở việc chính

quyền các cấp cần đảm bảo các quyền của người sử dụng đất được Nhà nước
cho phép, mọi người đều có cơ hội bình đẳng trước pháp luật về đất đai. Chính
quyền quận thay mặt cho Nhà nước quản lý đất đai và giao đất lâu dài, ổn định
cho hộ gia đình và cá nhân, khuyến khích họ khai thác và sử dụng đất đai hiệu
quả cũng như xử lý các sai phạm nếu có. Khi cần thu hồi đất cho các mục đích
kinh tế xã hội, chính quyền quận thay mặt Nhà nước thực hiện những chính sách


16

đền bù thoả đáng. Quyền lợi của người bị thu hồi đất được đảm bảo, Nhà nước
sẽ bù đắp những thiệt hại bị mất đi vì lợi ích chung, giúp cho người sử dụng yên
tâm đầu tư phát triển đất đai. Chính sách đất đai của Nhà nước cần có những ưu
đãi đối với người nghèo, người có thu nhập thấp, dân tộc thiểu số. Các chính
sách của Nhà nước cần đảm bảo điều hồ lợi ích, tạo sự cơng bằng, tạo điều kiện
cho mọi tầng lớp dân cư tiếp cận với việc sử dụng đất dễ dàng.
Cuối cùng, QLNN về đất đai trên địa bàn quận nhằm đảm bảo tạo nguồn
thu cho ngân sách quận. Nhà nước có chính sách phát huy nguồn vốn đất đai,
đảm bảo các nguồn thu tài chính từ đất đai cho ngân sách. Nhà nước điều tiết
hợp lý các khoản thu, chi ngân sách, phần giá trị tăng thêm của đất do quy
hoạch, các khoản thu do đầu tư thu được từ đất đai. Các khoản thu bao gồm: tiền
sử dụng đất, thuế, các khoản thu nhập khác từ đất như cho thuê, góp vốn bằng
đất hoặc trực tiếp tham gia đầu tư và kinh doanh đất....
1.1.2.2 Vai trò quản lý nhà nước về đất đai
Để thực hiện được các mục đích trong quản lý và sử dụng đất đai, vai trò
của Nhà nước là rất quan trọng đặc biệt ở cấp chính quyền cơ sở (quận, huyện,
phường, xã). Vai trò của Nhà nước trong quản lý và sử dụng đất đai được thể
hiện ở những nội dung sau:
Thứ nhất, Nhà nước thực hiện quyền đại diện sở hữu tồn dân về đất đai
đó là các quyền định đoạt đối với đất đai (quyết định quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất, giá đất...), thực hiện các quyền lợi về kinh tế trong quản lý sử dụng đất,
tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất...(Nhà nước tham gia trực tiếp vào quá trình
vận hành thị trường đất đai). Với sự tham gia của Nhà nước sẽ góp phần đảm
bảo sự ổn định của thị trường đất đai, giải quyết hài hoà các mâu thuẫn về lợi ích
của người sử dụng đất, đảm bảo nguồn tài nguyên này được khai thác và sử dụng
tiết kiệm và hiệu quả.
Thứ hai, Nhà nước thực hiện chức năng của mình thống nhất quản lý đất
đai trong phạm vi cả nước nhằm sử dụng đất hợp lý, hiệu quả, tiết kiệm và bảo
vệ nguồn tài nguyên đất đai. Nhà nước với quyền lực và bộ máy của mình sẽ