đánh giá và quyết định đầu tư tài sản cố định

Tiểu luận: Tài chính doanh nghiệp 2
Lời giới thiệu
Đánh giá và quyết định đầu t vào một dự án đầu t vốn nói chung và đầu t vào tài sản
cố định nói riêng là một quyết định đầu t quan trọng trong quản trị tài chính công ty.
Quyết định này quan trọng vì nó ảnh hởng rất lớn đến việc làm gia tăng giá trị công ty
hay không. Để đánh giá một dự án có đáng đầu t hay không chúng ta có thể sử dụng
nhiều phơng pháp khác nhau, nhiều chỉ tiêu đánh giá khác nhau nh: thời gian hoàn vốn,
hiện giá thuần, tỷ suất sinh lời nội bộ, chỉ số lợi nhuận để đo lờng và đánh giá các dự
án. Tuy nhiên các chỉ số này chỉ đánh giá chính xác một cách tơng đối. Vì vậy, các
doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với rủi ro, dù cho có phân tích đến đâu chăng nữa cũng
chẳng ai biết đợc chuyện gì sẽ xảy ra cho đén khi dự án đợc thực hiện và hoàn thành.
Chính vì vậy, đánh giá và quyết định đầu t tài sản chỉ mang tinh tơng đối song không thể
thiếu trong mỗi doanh nghiệp. Nó là cơ sở cho kết quả tơng lai hoạt động sau này của
doanh nghiệp. Nhận biết đợc tầm quan trọng của việc đánh giá và quyết định đầu t vào
một dự án vốn, em xin trình bày tiểu luận về vấn đề này.
Tên đề tài:
Đánh giá và quyết định đầu t tài sản cố định
.
Với các nội dung chính nh sau:
Phần 1: Lý luận về đề tài
Phần 2: Liên hệ thực tiễn
Dự án liên hệ - Dự án đầu t xây dựng công trình chợ nông
sản Tân Trung
Khái quát trung về dự án
Đánh giá hiện trang của dự án
Khái quát tính toán kỹ thuật của dự án
Phân tích tài chính và hiệu quả đầu t
Trong quá trình làm bài tiểu luận em đợc sự hớng dẫn chỉ bảo tận tình của cô giáo :
Đỗ Thị Thuỳ Trang. Em xin chân thành cảm ơn cô!
Vì kiến thức là vô hạn, với những kiến thức nhỏ bé thu nhận đợc từ quá trình học tập
trong trờng cũng nh thực tiễn ngoài xã hội của mình, đề tài em làm còn nhiều thiếu sót,

kính mong các thầy, các cô bỏ qua cho em!
Em xin chân thành cảm ơn!
Phần 1
Lý luận về đề tài
I. Đánh giá và quyết định đầu t tài sản cố định:
1. Các loại dự án đầu t trong công ty
Trong hoạt động của công ty, các nhà quản lý, đặc biệt là giám đốc tài chính thờng
gặp phải những dự án dầu t vốn nói chung và đầu t vào tài sản cố định nói riêng. Dựa vào
các mục đích các dự án đầu t vốn có thể phân loại thành:
1
Tiểu luận: Tài chính doanh nghiệp 2
- Dự án đầu t mới tài sản cố định
- Dự án thay thế nhằm dua trì hoạt động sản xuất kinh doanh hoặc cắt giảm
chi phí
- Dự án mở rộng sản phẩm hoặc thị trờng hiện có sang sản phẩm thị trờng
mới
- Dự án an toàn lao động hoặc bảo vệ môi trờng
- Dự án khác
ý tởng về một dự án đầu t thờng xuất phát từ mục đích của dự án đó. Tuy nhiên khi
phân tích có lên đầu t vào một dự án hay không ngời ta không chỉ xem xét đến mục đích
mà còn xem xét đến hiệu quả về mặt tài chính của dự án. Đôi khi nhiều dự án đều có
hiệu quả tài chính đều đợc đề xuất cùng một lúc. Khi đó việc phân loại dự án theo mục
đích để phân tích và ra quyết định đầu t không quan trọng bằng việc phân loại dựa vào
mối quan hệ của các dự án. Dựa vào mối quan hệ các dự án có thể có thể phân chia
thành:
- Dự án độc lập là dự án mà việc chấp nhận hay bác bỏ dự án ko ảnh hởng gì đến
những dự án khác không đợc xem xét.
- Dự án phụ thuộc là dự án mà việc chấp nhận hay bác bỏ dự án phụ thuộc vào việc
chấp nhận hay bác bỏ một dự án khác.
- Dự án loại trừ nhau là những dự án khong thể đợc chấp nhận đồng thời, nghĩa là

chỉ đợc chọn một trong các dự án đó mà thôi.
2. Quy trình phân tích và quyết định đầu t.
Phân tích và ra quyết định đầu t là quá trình lập kế hoạch cho một khoản chi đầu t
có sinh lời kỳ vọng liên tục trong nhiều năm. Việc thực hiện các dự án trên sẽ ảnh hởng
đến dòng tiền chung của công ty ngay bây giờ và trong tơng lai. Vì vậy cơ sở để đánh
giá hiệu quả việc thực hiện dự án là dòng tiền tăng thêm của công ty khi có dự án so với
dònh tiền của công ty khi không có dự án và chiết khấu hợp lý dựa vào đó để quy đổi
dòng tiền ở những thời điểm khác nhau về cùng một mốc chung để so sánh. Quy trình
phân tích và ra quyết định đầu t thể hiện qua mô hình sau:
3. Ước lợng dòng tiền.
2
Ra quyết định:
Chấp nhận hay từ
chối dự án
Xác định dự án:
Tìm cơ hội và đ a ra
đề nghị đầu t vào dự
án
Lựa chọn tiêu
chuẩn quyết định:
Lựa chọn luật quyết
định (NPV,IRR. PI )
Đánh giá dự án:
Ước l ợng dòng tiền
liên quan và suất
chiết khấu hợp lý
Tiểu luận: Tài chính doanh nghiệp 2
Dòng tiền hay dong tiền tệ là bảng dự toán thu chi trong suốt thời gian tuổi thọ của
dự án nó bao gồm những khoản thực thu (những khoản thu vào) và thực chi (những
khoản chi ra) của dự án tính theo từng năm. Quy ớc ghi nhận dòng tiền vào và dòng tiền

ra đều đợc xác định vào thời điểm cuối năm. Trong phân tích đánh giá dự án, ngời ta sử
dụng dòng tiền chứ không sử dụng lợi nhuận để làm cơ sở đánh giá dự án.
3.1 Xử lý các biến số dòng tiền:
- Chi phí cơ hội: Là những khoản thu nhập mà công ty phải mất đi do sử dụng
nguồn lực của công ty vào dự án. Chi phí cơ hội không phải là một khoản thực chi
nhng vẫn đợc tính vào vì đó là một khoản thu nhập mà công ty mà công ty phải
mất đi khi thực hiện dự án đó.
- Chi phí chìm: Là những chi phí đã phát sinh trớc khi có dự án. Vì vậy, việc
thực hiện dự án này hay không thì chi phí này đã xảy ra rồi. Do đó chi phí chìm
không đợc tính vào dòng tiền của dự án.
- Chi phí lịch sử: Là những chi phí tài sản có sẵn ở công ty, đợc sử dụng cho
dự án. Chi phí này đợc tính vào dòng tiền dòng của dự án hay không là tuỳ theo
chi phí cơ hội của tài sản.
- Vốn lu động: Là nhu cầu vốn của dự án cần phải chi để tài trợ cho nhu cầu
tồn quỹ tiền mặt, các khoản phải thu, tồn kho sau khi trừ đi các khoản bù đắp từ
các khoản phải trả.
- Thuế thu nhập công ty
- Các chi phí gián tiếp
3.2 Xử lý lạm phát.
Lạm phát cũng ảnh hởng rất lớn đến kết quả một dự án. Vì vậy khi ớc lợng dòng
tiền của dự án cần ớc lợng tỷ lệ lạm phát kỳ vọng, vì lạm phát cao có thể làm cho lợi ích
mang lại của dự án trong tơng lai không đủ bù đắp khoản đầu t hôm nay. Lạm phát sẽ
làm tăng chi phí thực tế và thu nhập thực tế của dự án và đồng thời cũng làm tăng chi phí
cơ hội của vốn.
Công thứ lạm phát
= + +
3.3 Tách biệt quyết định đầu t và quyết định tài trợ.
Dự án có thể thực hiện một phần từ vốn vay, một phần từ vốn cổ đông. Tuy nhiên
khi xem xét đầu t, ngời ta chỉ xem xét dự án trong trờng hợp giả định đợc đầu t hoàn toàn
bằng vốn chủ sở hữu. Vì vậy ta sẽ không da khoản vay hay trả nợ gốc và lãi vào dòng

tiền dự án. Nh vậy, ta mới tách biệt đợc quyết định đầu t và quyết định tài trợ vốn. Việc
tách bạch quyết địng tài trợ ra khỏi quyết dịnh đầu t nhằm hiểu rõ hơn bản chất khả thi
về tài chính của bản thân dự án, tức là dự án có sinh lợi và đáng để đầu t hay không là do
bản thân của dong tiền sinh ra từ nội bộ dự án chứ không phải do tác động viện trọ từ
dòng tiền bên ngoài.
3.4 Phơng pháp ớc lợng dòng tiền.
- Phơng pháp trực tiếp:
3
Suất chiết
khấu danh
nghĩa
Suất chiết khấu
thực
Lạm phát (Suất chiết
khấu thực x
Lạm phát)
Tiểu luận: Tài chính doanh nghiệp 2
Dòng tiền ròng của hoạt động bao gồm:
+ Dòng tiền vào tạo ra từ các hoạt động của dự án
+ Trừ đi dòng tiền ra cho các hoạt động của dự án
- Phơng pháp gián tiếp:
Dòng tiền dòng hoạt động bao gồm:
+ Lợi nhuận sau thuế
+ cộng khấu hao
+ Cộng hoặc trừ thay đổi vốn lu động
4. Các chỉ tiêu đánh giá dự án.
4.1 Hiện giá ròng. (NPV)
Đây là chỉ tiêu cơ bản để đánh giá hiệu quả một dự án đầu t. Vì nó thể hiện giá trị
tăng thêm mà dự án đem lại cho công ty. Giá trị hiện tại ròng (NPV) là tổng hiện giá
ròng của dòng tiền của dự án với suất chiết khấu phù hợp.

NPV =

=
+
n
t
t
r
NCFt
0
)1(
Trong đó:
NCFt : Dòng tiền ròng năm t
R: Suất chiết khấu của dự án
N: tuổi thọ của dự án
NPV > 0 : Dự án có suất sinh lời cao
NPV < 0 : Dự án có suất sinh lời thấp
NPV = 0 : Dự án có mức sinh lời bằng với chi phí sử dụng vốn
Ưu điểm của tiêu chuẩn NPV:
- Có tính đến thời giá của tiền tệ.
- Xem xét toàn bộ dòng tiền của dự án.
- Đơn giản và có tính chất cộng: NPV (A+B) = NPV(A) + NPV(B)
- Có thể so sánh giữa các dự án có quy mô khác nhau
Nhợc điểm:
Việc tính toán xá định chỉ tiêu này phụ thuộc vào suất chiết khấu, do đó, đòi hỏi
phải quyết định suất chiết khấu phù hợp mới áp dụng đợc tiêu chuẩn này.
4.2 Suất sinh lời nội bộ (IRR).
Suất sinh lời nội bộ là suất chiết khấu để NPV của dự án bằng không. Để xác đinh
suất sinh lời nội bộ IRR ta thiết lập giả định:
NPV = 0

Khi đó:
NPV =

=
+
n
t
t
IRR
NCFt
0
)1(
= 0
Sau đó giải phơng trình để tìm IRR.
Nếu IRR lớn hơn chi phjí sử dụng vốn thì ở suất chiết khấu bằng chi phí sử dụng
vốn NPV > 0. Hay nói cách khác đi, tín hiệu IRR lớn hơn chi phí sử dụng vốn cũng đồng
nghĩa với tín hiệu NPV > 0. Do đó chúng ta chấp nhận dự án có NPV > 0, tức là chấp
nhận dự án có IRR lớn hơn chi phí sử dụng vốn và ngợc lại.
Ưu điểm của chỉ tiêu IRR:
- Có tính đến thời giá tiền tệ
- Có thể tính IRR mà không cần biết suất chiết khấu
- Tính đến toàn bộ dòng tiền
4
Tiểu luận: Tài chính doanh nghiệp 2
Nhợc điểm:
Có thể một dự án có nhiều IRR. Khi dòng tiền của dự án đổi dấu nhiều lần, dự án có
khả năng có nhiều IRR, vì vậy không biết chọn IRR nào.
4.3 Thời gian hoàn vốn (PBP)
Thời gian hoàn vốn là thời gian để dòng tiền tạo ra từ dự án đủ bù đắp chi phí đầu t
ban đầu. Cơ sở chấp nhận dự án dựa trên tiêu chuẩn thời gian hoàn vốn là thời gian hoàn

vốn phải thấp hơn hoặc bằng thời gian hoàn vốn yêu cầu hay còn gọi là ngỡng thời gian
hoàn vốn.
4.3.1 Thời gian hoàn vốn không chiết khấu.
Để áp dụng phơng pháp thời gian hoàn vốn, trớc tiên cần tính số năm hay thời gian
hoàn vốn của dự án. Công thức tính thời gian hoàn vốn nh sau:
PBP =
1
0
+
=

+
n
n
t
t
NCF
NCF
n
Trong đó:
N: số năm để dòng tiền tích luỹ của dự án < 0 , nhng dòng tiền tích luỹ sẽ dơng khi
đến năm n+1
Ưu điểm hoàn vốn không chiết khấu:
- Đơn giản
- Thể hiện khả năng thanh khoản và rủi ro của dự án (nếu thời gian hoàn vốn
ngắn cho thấy tính thanh khoản của dự án càng cao và rủi ro đối với vốn đầu t
càng thấp)
Nhợc điểm:
Không xem xét đến dòng tiền sau thời gian hoàn vốn, vì vậy sẽ gặp sai lầm khi lựa
chọn và xếp hạng dự án theo tiêu chuẩn này. Mặt khác, chỉ tiêu này không quan tam đến

giá trị của tiền theo thời gian. Cuối cùng thời gian hoàn vốn yêu cầu mang tính chủ quan,
không có cơ sở nào để xác định.
4.3.2 Thời gian hoàn vốn có chiết khấu.
Để khắc phục nhợc điểm không quan tâm tới thời giá tiền tệ của chỉ tiêu hoàn vốn
không chiết khấu, ngời ta có thể sử dụng phơng pháp thời gian hoàn vốn có chiết khấu.
Thời gian hoàn vốn có chiết khấu đợc tính toán giống nh công thức xác định thời gian
hoàn vốn không chiết khấu, nhng dựa trên dòng tiền có chiết khấu.
5. Suất sinh lời bình quân trên giá trị sổ sách.
Suất sinh lời bình quân trên giá trị sổ sách đợc xác định dựa vào lợi nhuận ròng bình
quân hàng năm chia cho giá trị sổ sách ròng của vốn bình quân đầu t.
=
Giá trị sổ sách ròng của vốn đầu t bằng tổng giá trị còn lại trên sổ sách của vốn đầu
t. (Giá trị còn lại của tài sản cố định chia cho thời gian sử dụng).
Ưu điểm:
- Đơn giản
5
Suất sinh lời bình
quân
Lợi nhuận ròng
bình quân năm
Giá trị sổ sách ròng
bình quân năm
Tiểu luận: Tài chính doanh nghiệp 2
Nhợc điểm:
Nhợc điểm lớn nhất của phơng pháp nbày là không xem xét giá trị của tiền tệ theo
thời gian do nó chỉ dựa vào lợi nhuận trung bình chứ không quan tâm đến quy mô lợi
nhuận ở những năm khác nhau. Mặt khác, quy mô lợi nhuận ở những năm khác nhau lại
phản ánh không chính xác thu nhập thực tế của dự án vì nó phụ thuộc vào phơng pháp và
thời gian khấu khao.
6. Chỉ số lợi nhuận (PI).

Chỉ tiêu lợi nhuận hay còn gọi là chỉ số lợi ích - chi phi là tỷ số tổng hiện giá của
chi phí đầu t ròng của dự án.
=
Hay:
PI =
1
)1(
)1(
1
0
0
+
+
+
=+


=
=
m
t
t
t
n
t
t
t
r
NINV
r

NCF
ICO
NPV
Trong đó:
ICO: Tổng hiện giá đầu t ròng
NINVt : Giá trị đầu t vào năm t
Nguyên tắc đa ra quyết định dựa trên:
PI

1: Chấp nhận dự án
PI < 1 : Bác bỏ dự án
Chỉ tiêu PI cũng có những u nhợc điểm của NPV. Tuy nhiên NPV là một số đo tuyệt
đối lợi nhuận hay số của cải tăng lên của một dự án, trong khi PI là số đo tơng đối, biểu
thị của cải tạo ra trên một đồng đầu t.
Phần 2
Liên hệ thực tiễn
A. Khái quát chung.
I. Giới thiệu về dự án:
Dự án liên hệ - Dự án đầu t xây dựng công trình chợ nông sản Tân Trung.
1. Tên dự án: Chợ Nông sản Tân Trung.
2. Địa điểm công trình: xã Tân Trung, huyện Phú Tân, tỉnh An Giang
3. Cơ quan đề xuất dự án:
6
PI
Tổng PV (Lợi ích ròng)
Tổng PV (Chi phí đầu t ròng)
Tiểu luận: Tài chính doanh nghiệp 2
- Tên cơ quan: Sở Thơng mại An Giang.
- Địa chỉ liên hệ: số 10 đờng lê Triệu Kiết, phờng Mỹ Bình, thành phố Long Xuyên,
tỉnh An Giang.

4. Qui mô đầu t: 10.000 m
2
.
5. Hình thức đầu t: xây dựng mới.
6. Tổng mức đầu t: 19.389 triệu đồng.
7. Phơng thức đầu t: Giao đất hoặc cho thuê đất hoặc BOT.
II. Cơ sở pháp lý lập dự án:
Căn cứ Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự
án đầu t xây dựng công trình.
Căn cứ Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 16/2005/NĐ-CP về quản lý dự án đầu t xây dựng
công trình.
Căn cứ Quyết định số 27/2006/QĐ-UBND ngày 06/6/2006 của ủy ban Nhân dân
Tỉnh về việc Quy định trình tự thủ tục trong quản lý dự án đầu t xây dựng công trình sử
dụng vốn ngân sách Nhà nớc trên địa bàn tỉnh An Giang.
Công văn số 2667/UBND-KT ngày 23/8/2006 của UBND tỉnh An Giang về việc
thông qua Danh mục các dự án lập đề cơng chi tiết kêu gọi đầu t.
Công văn số 470/KHĐT-ĐKKD ngày 09/10/2006 của Sở Kế hoạch và Đầu t về việc
thông báo danh mục dự án lập đề cơng chi tiết kêu gọi đầu t.
III. Sự cần thiết phải đầu t và mục tiêu đầu t:
1. Sự cần thiết đầu t:
Trong những năm qua, sản lợng hàng nông sản ngày càng nâng cao về số lợng và
chất lợng, thị trờng xuất khẩu nông sản ngày càng mở rộng, thông qua các chơng trình
liên doanh, liên kết giữa nhà doanh nghiệp và ngời sản xuất, các sản phẩm nông nghiệp
của Việt Nam ngày càng có mặt nhiều nơi trên thế giới.
Sự ra đời của một trung tâm sản xuất, mua bán nông sản giữa vùng nguyên liệu, tạo
điều kiện vô cùng thuận lợi cho ngời nông dân, các nhà chế biến và các doanh nghiệp
xuất khẩu. Với địa thế liền lộ, liền sông, khu vực dự án rất thuận lợi cho việc xây dựng
một khu công nghiệp kiểu nhỏ chuyên về sản xuất mua bán nông sản.
2. Mục tiêu đầu t:

Xây dựng Chợ Nông sản Tân Trung nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp đầu t
xây dựng các cơ sở sản xuất, tạo công ăn việc làm cho ngời dân và góp phần phát triển
nền kinh tế tỉnh nhà.
B. Đánh giá hiện trạng của dự án.
I. Điều kiện tự nhiên.
1. Vị trí địa lý:
Công trình đợc xây dựng dự kiến thuộc xã Tân Trung, huyện Phú Tân, tỉnh An
Giang, vị trí cụ thể nh sau:
- Phía Bắc giáp đờng dự kiến.
- Phía Nam giáp sông Vàm Nao.
- Phía Đông giáp đất ruộng.
7
Tiểu luận: Tài chính doanh nghiệp 2
- Phía Tây giáp lộ phà Thuận Giang.
2. Khí tợng - thuỷ văn:
a. Khí tợng:
* Khí hậu : Mang đặc điểm chung của khí hậu vùng Đồng Bằng Sông Cửu Long là
khí hậu nhiệt đới gió mùa, nóng ẩm quanh năm rất thích hợp cho sự phát triển của các
loại cây trồng.
- Nhiệt độ trung bình năm : 26,8#27,3
o
C.
- Nhiệt độ bình quân tháng : 28,5
0
C
- Lợng ma trung bình năm: 1.407 mm.
b. Thủy văn:
Khu vực dự án nằm phía Tây Sông Hậu, mạng lới thủy văn phục vụ cho nghiên cứu
chế độ thủy văn của vùng quy hoạch gồm các trạm:
+ Trên Sông Tiền: Tân Châu - Chợ Mới.

+ Trên sông Hậu: Châu đốc Long Xuyên.
Các trạm quan trắc thủy văn trên đều dùng máy tự ghi, qua phân tích đánh giá thì số
liệu của các trạm trên là đáng tin cậy.
Kết quả đo đạc thủy văn cho thấy khu vực dự án chịu ảnh hởng của hệ thống Sông
Cửu Long và chế độ bán nhật triều Biển Đông.
c. Nguồn nớc: Nguồn nớc phục vụ sinh hoạt trong khu vực khá dồi vào, có nhà máy
nớc của thị trấn Phú Mỹ cung cấp nớc sạch cho sinh hoạt dân c.
II. Đánh giá hiện trạng dự án.
1. Hiện trạng sử dụng lao động:
Tổng số hộ đang định c trong khu vực là 04 hộ tơng đơng 20 nhân khẩu. Nhân dân
trong khu vực này sồng bằng nghề nông chủ yếu là trồng cây màu.
2. Hiện trạng khu đất dự kiến xây dựng:
Hiện trạng diện tích khu đất hiện nay chủ yếu là đất hoa màu và vờn tạp. Với tứ cận
nh sau:
- Phía Bắc giáp đờng dự kiến.
- Phía Nam giáp sông Vàm Nao.
- Phía Đông giáp đất ruộng.
- Phía Tây giáp lộ phà Thuận Giang.
3. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật:
a. Giao thông:
- Đờng bộ: Khu vực dự kiến xây dựng nằm dọc theo trục lộ từ phà Thuận Giang đi
thị trấn Phú Mỹ đây là hai tuyến giao thông chính nối khu vực xây dựng dự án với các đ-
ờng khác trong huyện.
- Đờng thủy: Phía Nam khu vực dự án giáp sông Vàm Nao, đây là tuyến giao thông
thủy rất quan trọng của vùng ĐBSCL nói chung và tỉnh An Giang nói riêng. Hiện nay đ-
ờng thủy vẫn là đờng giao thông đi lại và vận chuyển hàng hóa chủ yếu của nhân dân.
b. Cấp nớc sinh hoạt: Nguồn nớc chủ yếu là từ trạm cấp nớc sinh hoạt hiện có của
thị trấn Phú Mỹ.
8
Tiểu luận: Tài chính doanh nghiệp 2

c. Hệ thống thoát nớc và vệ sinh môi trờng: hiện nay khu vực dự án cha có hệ thống
thoát nớc, cần phải đầu t.
d. Hệ thống cấp điện: Trong khu vực có đờng dây trung thế chạy dọc theo lộ phà
Thuận Giang.
e. Hệ thống PCCC: kết hợp phơng án PCCC thị trấn Phú Mỹ.
C. Khái quát tính toán kỹ thuật dự án:
I. Phơng án bố trí mặt bằng:
Hạng mục Diện
tích
Tỷ lệ
Nhà lồng chợ 2.000 20,00%
Kho chứa (04 kho) 4.000 40,00%
Nhà điều hành 35 0,35%
Bãi tập kết nguyên liệu 1.000 10,00%
Nhà vệ sinh 65 0,65%
HT giao thông, công viên, cây
xanh 2.900 29,00%
TổNG CộNG 10.000 100%
Các hạng mục công trình xây dựng:
- San lấp mặt bằng: Diện tích san lấp: 10.000 m
2
, khối lợng san lấp 40.000 m
3
.
- Hệ thống giao thông sân bãi, công viên, cây xanh
- Hệ thống cấp nớc chung của toàn khu.
- Hệ thống thoát nớc chung của toàn khu.
- Cấp điện chung của toàn khu.
II. Giải pháp kiến trúc:
- San lấp mặt bằng:

+ Dùng tổ hợp máy đào #0,8 m
3
, máy ủi #110 CV đào đất từ phía trong khu vực san
lấp, sau đó dùng máy đầm, máy ủi đắp đê bao xung quanh.
+ Cát khai thác từ nơi khác, vận chuyển đến khu vực xây dựng công trình, sau đó,
dùng máy bơm công suất nhỏ bơm cát vào khu vực san lấp.
+ Dùng máy ủi 110CV, máy đầm 9 tấn san đầm và vỗ máy taluy đạt yêu cầu thiết
kế.
- Hệ thống giao thông, sân bãi, công viên, cây xanh: Mặt đờng rộng 6m, vĩa hè
mỗi bên rộng 3m. Kết cấu mặt đờng trải đá cấp phối, láng nhựa.
9
Tiểu luận: Tài chính doanh nghiệp 2
- Hệ thống cấp nớc: Sử dụng nguồn nớc từ đờng ống dọc theo lộ phà Thuận Giang
với tiêu chuẩn cấp nớc cho khu công nghiệp 40 m3/ha, mạng lới đờng ống sử dụng bằng
ống PVC hoà mạng với khu dân c trong khu vực, đồng thời bố trí trụ cứu hoả.
- Hệ thống thoát nớc: Sử dụng cống tròn BTCT đúc sẳn đợc bố trí dọc theo vĩa hè,
hớng thoát nớc chính đổ ra sông Vàm Nao, hố ga xây bằng gạch thẻ, nắp dale hố ga sử
dụng kết cấu BTCT đúc sẳn.
- Hệ thống cấp điện: Lắp trạm biến áp và đờng dây điện dạng treo trên không.
- Nhà lồng chợ: 01 khối nhà cấp IV, khung thép hình, mái tole màu, nhà lồng chợ
bố trí hợp khối, khối nhà đơn giản, gọn nhẹ.
- Kho chứa: 04 kho, kích thớc 10m x 100m, công trình cấp IV, tờng xây gạch, mái
lợp tole.
III. Khái toán kinh phí đầu t xây dựng công trình:
Diện tích Đơn giá Thành tiền
San lấp mặt bằng

35.000

35.000

1.225.000.000
Nhà lồng chợ

2.000

2.200.000

4.400.000.000
Kho chứa (04 kho)

4.000

1.800.000

7.200.000.000
Nhà điều hành

35

2.200.000

77.000.000
Bãi tập kết nguyên liệu

1.000

1.000.000

1.000.000.000

Nhà vệ sinh

65

5.000.000

325.000.000
HT giao thông, công viên, cây
xanh

2.900

450.000

1.305.000.000
Hệ thống cấp điện chung toàn
khu

1

200.000.000

200.000.000
Hệ thống cấp nớc chung toàn
khu

1

80.000.000

80.000.000
Hệ thống thoát nớc chung toàn
khu

1

200.000.000

200.000.000
Chi phí xây dựng

16.012.000.000
Chi phí lập DA

66.372.360
Chi phí thiết kế

350.927.726
Chi phí quản lý dự án

736.781.467
10
Tiểu luận: Tài chính doanh nghiệp 2
Chi phí kiến thiết cơ bản khác

1.154.081.552
Chi phí bồi hoàn (tạm tính)

2.000.000.000
Dự phòng phí

222.954.078
Tổng cộng

19.389.035.630
Tổng mức đầu t xây dựng: 19.389 triệu đồng
- Chi phí xây dựng : 16.012 triệu
đồng
- Kiến thiết cơ bản
khác
: 1.154 triệu
đồng
- Bồi hoàn : 2.000 triệu
đồng
- Dự phòng : 223 triệu đồng
D. Phân tích tài chính và hiệu quả đầu t .
I. Phân tích tài chính:
1. Tổng mức đầu t xây dựng: 19.389 triệu đồng
- Chi phí xây dựng : 16.012 triệu đồng
- Kiến thiết cơ bản khác : 1.154 triệu đồng
- Bồi hoàn : 2.000 triệu đồng
- Dự phòng : 223 triệu đồng
2. Nguồn vốn đầu t: dự kiến nh sau:
- Vốn tự có (50% chi phí xây dựng + bồi hoàn): 10.006 triệu đồng.
- Vốn vay (còn lại) : 9.383 triệu đồng.
11
Tiểu luận: Tài chính doanh nghiệp 2
3. Phơng thức thu hồi vốn:
Sau khi nhà đầu t vào khai thác sẽ hoàn lại nguồn vốn đầu t ban đầu của doanh
nghiệp, phần còn lại sẽ tính doanh thu, cụ thể nh sau:

(1) Tổng mức đầu t của dự án.
(2) Tổng doanh thu: từ tiền thuê đất, các dịch vụ liên quan
(3) Hình thức kinh doan thu hồi vốn tính cho vốn đầu t xây dựng các công trình đợc
tính nh sau:
Chi phí xây dựng công trình 16.012 triệu đồng
Chi phí kiến thiết cơ bản khác 1.154 triệu đồng
Chi phí bồi hoàn (tạm tính) 2.000 triệu đồng
Tổng cộng 19.166 triệu đồng
- Tổng diện tích cho thuê: 7.000 m
2
.
- Chi phí đầu t: 2.738.012 đồng/m
2
.
- Giá cho thuê bình quân trong 20 năm: Nhà lồng chợ 4.000.000 đ/m
2
; Kho chứa:
3.000.000 đồng/m
2
; Bãi tập kết nguyên liệu: 1.500.000 đồng/m
2
.
4.Ước lợng doanh thu: (ĐVT: triệu đồng)
Nội dung Khối lợng Giá cho
thuê
Doanh thu
Năm 1 Năm 2
Nhà lồng chợ 2.000 m
2
4

6.400 1.600
Bãi tập kết nguyên liệu 1.000 m
2
1,5
9.600 2.400
Kho chứa 4.000 m
2
3
1.200 300
Tổng cộng
17.201 4.300
II. Phân tích hiệu quả đầu t:
1. Ước lợng kết quả kinh doanh (Hiệu quả kinh tế):
Tổng mức đầu t 19.389 triệu đồng
Tổng doanh thu 21.501 triệu đồng
Tổng lợi nhuận dự án 2.332 triệu đồng.
Nộp thuế 25%
583 triệu đồng
Lãi ròng của dự án 1.749 triệu đồng.
2. Tính toán hiệu quả của dự án (IRR, NPV):
Từ các số liệu tài chính trên, ta tính đợc hiệu quả của dự án và đợc tổng hợp vào bảng
sau:
Chỉ tiêu Đơn vị Giá trị
Ngân lu vào Triệu đồng 21.501
Ngân lu ra Triệu đồng 19.389
Suất sinh lời nội bộ (IRR)
% 12.5
12
Tiểu luận: Tài chính doanh nghiệp 2
Hiện giá ròng (NPV)

Triệu đồng 18687.31
PBP - Thời gian hoàn vốn đầu t (tính
theo dòng tiền không chiết khấu)
Năm 2
PBP - Thời gian hoàn vốn đầu t (tính
theo dòng tiền có chiết khấu)
Năm 2.3
3. Hiệu quả về xã hội:
Dự án hoàn thành sẽ góp phần tạo cơ sở để thu hút các nhà đầu t vào khu vực, tạo
công ăn việc làm cho nhiều lao động, góp phần phát triển kinh tế của khu vực và tỉnh.
4. Chính sách khuyến khích và u đãi đầu t: Theo quy định hiện hành hoặc liên hệ
Sở Kế hoạch và Đầu t tại địa chỉ: Số 8/18 Lý Thờng Kiệt, phơng Mỹ Bình, thành phố
Long Xuyên, tỉnh An Giang - Điện thoại: 076.854692.
Nhận xét:
Qua việc xem xét khái quát chung về dự án, điều kiện, thực trạng của dự án ta
nhận thấy đợc sự phù hợp và cần thiết của dự án này. Đồng thời qua các thông số kỹ
thuật của dự án để từ đó tiến hành phân tích tài chính tài chính và tính toán hiệu quả
đầu t dự án ta thấy đợc tính khả thi của dự án. Doanh nghiệp có thể thu lại số vốn bỏ
ra ban đầu trong thời gian ngắn (2năm) đồng thời đem lại 1số lợi nhuận nhất định
ban đầu (2.332triệu đồng) cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp nên đầu t vào dự án, vì
đây là một dự án khả thi, thiết thực, khả năng đem lại lợi nhuận lớn đồng thời đợc hỗ
trợ nhiều u đãi từ phía xã hội.
Kết luận
Đánh giá và quyết định đầu t vào một dự án đầu t vốn nói chung và đầu t vào tài sản
cố định nói riêng là một trong những quyết định chủ yếu của doanh nghiệp. Nó ảnh hởng
một cách trực tiếp tới kết quả thành bại kinh doanh của công ty trong tơng lai.
Vì vậy, khi xem xét đánh giá vào một dự án nào đó đòi hỏi các nhà quản trị doanh
nghiệp phải xem xét đánh giá một cách kỹ lỡng và chính xác các vấn đề của dự án, đặc
biệt là các chỉ số thu hồi vốn, hiện giá ròng, tỷ suất lợi nhuận của dự án đem lại nếu
doanh nghiệp thực hệ dự án đó.

Việc phân tích tài chính và đánh giá hiệu quả đầu t là một trong những bớc quan
trọng nhất trong đánh giá và đa ra quyết định đầu t của dự án. Nó có ảnh hởng trực tiếp
tới quyết định có đầu t hay không đầu t của doanh nghiệp hay không.
Nhận thấy đợc tầm quan trọng của những vấn đề trên, em thực sự rất mún tìm hiểu
thêm thật sâu và kỹ về vấn đề này. Nhng do điều kiện về thời gian cũng nh kiến thức còn
hạn hẹp của mình, bài tiểu luận của em còn nhiều thiếu sót. Kính mong các thầy cô giáo
bỏ qua cho em!
Em xin chân thành cảm ơn!
13