Luận văn thạc sĩ đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện na hang
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (640.71 KB, 77 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
LÊ VĂN TÚ
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN
LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN NA HANG,
TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2018 - 2020
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên - 2021
m
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
LÊ VĂN TÚ
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN NA HANG,
TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2018 - 2020
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 885.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phan Đình Binh
Thái Nguyên - 2021
m
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn
này là hoàn toàn trung thực và không hề sao chép từ một luận văn nào. Các
thơng tin, tài liệu trình bày trong luận văn này đều ghi rõ nguồn gốc./.
Tác giả
Lê Văn Tú
m
i
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Nông
lâm Thái Nguyên, tôi luôn nhận được sự quan tâm dạy dỗ và chỉ bảo ân cần
của các thầy giáo, cô giáo, sự ủng hộ và giúp đỡ nhiệt tình của các bạn đồng
nghiệp, sự động viên kịp thời của gia đình và người thân đã giúp tơi vượt qua
những trở ngại và khó khăn để hồn thành chương trình đào tạo Thạc sỹ
ngành: Quản lý đất đai.
Nhân dịp này, tôi xin được bày tỏ sự chân thành cảm ơn tới PGS. TS.
Phan Đình Binh đã hướng dẫn khoa học và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tơi
trong q trình thực hiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu Nhà trường, Phòng Đào tạo,
các giáo sư, tiến sĩ hợp tác giảng dạy sau Đại học - Trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên.
Xin cảm ơn UBND huyện Na Hang, Phòng Tài nguyên và Môi trường,
UBND các xã, thị trấn và các hộ gia đình, cá nhân tham gia phỏng vấn đã
giúp đỡ tôi trong việc điều tra nghiên cứu thực tế để hồn thành luận văn này.
Trong q trình nghiên cứu thực hiện luận văn, do điều kiện hạn chế về
thời gian, nhân lực và những khó khăn khách quan nên khơng tránh khỏi
những thiếu sót.
Tơi mong muốn nhận được những ý kiến đóng góp q báu của thầy, cơ
giáo, các nhà khoa học và bạn bè đồng nghiệp để luận văn được hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 10 tháng 11 năm 2021
Học viên
Lê Văn Tú
m
ii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... i
MỤC LỤC ........................................................................................................ ii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................ v
DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH ................................................................ vi
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ..................................................................... 2
3. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài .......................................................... 3
3.1. Ý nghĩa lý luận ........................................................................................... 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn. ....................................................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................. 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
1.1.1. Căn cứ pháp lý......................................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở lý luận và thực tiễn ....................................................................... 5
1.2. Vai trò quản lý của nhà nước đối với công tác cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân .................................................................. 7
1.3. Khái quát chính sách liên quan đến quản lý và sử dụng đất lâm nghiệp
của một số nước và của Việt Nam .................................................................... 8
1.3.1. Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước trên thế giới ................... 8
1.3.2. Tình hình công tác cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam từ khi thực
hiện luật đất đai năm 2013 .............................................................................. 15
1.3.3. Tình hình cơng tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang
trước năm 2018: .............................................................................................. 17
1.4. Đánh giá chung về tổng quan ................................................................... 18
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 20
m
iii
2.1. Phạm vi và đối tượng nghiên cứu ............................................................ 20
2.1.1. Phạm vi nghiên cứu:................................................................................. 20
2.1.2. Đối tượng nghiên cứu: .......................................................................... 20
2.2. Nội dung nghiên cứu: ............................................................................... 20
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện Na Hang, tỉnh
Tuyên Quang ................................................................................................... 20
2.2.2. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Na Hang, tỉnh
Tuyên Quang ................................................................................................... 20
2.2.3. Thực trạng công tác cấp CNQSDĐ trên địa bàn huyện Na Hang, tỉnh
Tuyên Quang giai đoạn 2018 - 2020. .............................................................. 20
2.2.4. Ý kiến đánh giá của người dân và cán bộ quản lý về công tác cấp Giáy
chứng nhận QSD đất trên địa bàn huyện........................................................... 20
2.2.5. Đánh giá tồn tại và đề xuất các giải pháp để đẩy nhanh công tác
cấp Giấy chứng nhận. ...................................................................................... 21
2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 21
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập và thừa kế số liệu, tài liệu (Số liệu thứ
cấp) .................................................................................................................. 21
2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu từ người dân, cán bộ làm công tác
quản lý nhà nước thông qua phiếu điều tra (Số liệu sơ cấp):.......................... 21
2.3.3. Phương pháp phân tích, so sánh và tổng hợp số liệu ............................ 22
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 23
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội trên địa bàn huyện Na Hang, tỉnh
Tuyên Quang ................................................................................................... 23
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 23
3.1.2. Điều kiện kinh tế ................................................................................... 27
3.1.3. Tình hình xã hội .................................................................................... 28
3.2. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Na Hang, tỉnh Tuyên
Quang .............................................................................................................. 32
m
iv
3.2.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai.................................................. 32
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất. ......................................................................... 42
3.3. Thực trạng công tác cấp CNQSDĐ trên địa bàn huyện Na Hang, tỉnh
Tuyên Quang giai đoạn 2018 - 2020. .............................................................. 43
3.3.1. Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện
Na Hang giai đoạn 2018-2020 ........................................................................ 43
3.3.2. Tình hình thu nộp ngân sách từ công tác cấp CNQSDĐ quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Na
Hang giai đoạn 2018-2020 .............................. Error! Bookmark not defined.
3.4. Ý kiến đánh giá của người dân và cán bộ quản lý về công tác cấp giấy
CNQSDĐ trên địa bàn huyện .......................................................................... 47
3.5. Đánh giá tồn tại và đề xuất các giải pháp để đẩy nhanh công tác cấp
CNQSDĐ ........................................................................................................ 53
3.5.1. Thuận lợi ............................................................................................... 54
3.5.2. Khó khăn ............................................................................................... 55
3.5.3. Những kết quả đạt được ........................................................................ 56
3.5.4. Đề xuất giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác cấp CNQSDĐ .... 57
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 59
1. Kết luận ....................................................................................................... 59
2. Kiến nghị: .................................................................................................... 60
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 62
m
v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
CP
Chính phủ
CT
Chỉ thị
DT
Diện tích
CNQSDĐQS
Giấy chứng nhận quyền sử dụng
DĐ
đất
NĐ
Nghị định
NQ
Nghị quyết
UBND
Uỷ ban nhân dân
ĐVT
Đơn vị tính
m
vi
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Thực trạng phát triển kinh tế của huyện Na Hang (2018-2020) .... 28
Bảng 3.2: Tình hình dân số, lao động của huyện Na Hang (2018 - 2020) ..... 29
Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng đất đến 01/01/2018 của huyện Na Hang.. Error!
Bookmark not defined.
Bảng 3.4: Hiện trạng sử dụng đất huyện Na Hang năm 2020 ........................... 42
Bảng 3. 5: Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
huyện Na Hang Năm 2018 .............................................................................. 44
Bảng 3.6: Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
huyện Na Hang Năm 2019 .............................................................................. 45
Bảng 3. 7: Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
huyện Na Hang Năm 2020 .............................................................................. 46
Bảng 3. 8: Kết quả thu lệ phí cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Na Hang
giai đoạn 2018 – 2020 ..................................... Error! Bookmark not defined.
Bảng 3. 9: Đánh giá công tác cấp CNQSDĐ QSDĐ cho hộ gia đình cá nhân
thơng qua ý kiến cán bộ chuyên môn .............................................................. 48
Bảng 3. 10: Tổng hợp ý kiến người dân về thực trạng cấp cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
trên địa bàn huyện Na Hang ............................................................................ 49
Bảng 3. 11: Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
trên địa bàn huyện Na Hang ............................................................................ 52
m
vii
DANH MỤC HÌNH
Hình 1: Sơ đồ vị trí huyện Na Hang ............................................................... 23
Hình 2: Biểu đồ cơ cấu đất đai huyện Na Hang năm 2020Error!
not defined.
m
Bookmark
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt.
Trong nền kinh tế thị trường, đất đai đóng vai trị là nguồn lực quan trọng
trong q trình phát triển kinh tế - xã hội. Đất đai có vị trí đặc biệt quan trọng
đối với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân. Như vậy, đất đai không chỉ là
tài sản quý giá của quốc gia mà còn là tài sản của mỗi cá nhân trong xã hội.
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định: “
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của Quốc gia nguồn lực quan trọng phát triển
đất nước, được quản lý theo pháp luật ”. Trong những năm gần đây, cùng với
sự gia tăng dân số, sự phát triển nhanh chóng của kinh tế - xã hội đã làm cho
nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng cao trong khi đó tài nguyên đất là có hạn.
Vì vậy nhà nước ta đã đặt ra những yêu cầu cấp thiết cho công tác quản lý đất
đai. Trước yêu cầu cấp thiết đó Nhà nước đã sớm đưa ra các văn bản pháp
luật quy định về quản lý và sử dụng đất đai để các cấp, các ngành cùng tồn
thể nhân dân lấy đó làm cơ sở để quản lý và sử dụng đất. Luật đất đai năm
2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai trong đó có cơng
tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính (Điều 22). Thực
chất đây là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa
chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để
Nhà nước quản lý tồn bộ diện tích đất đai và người sử dụng đất theo pháp
luật. Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất
đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học.
Na Hang là huyện miền núi của tỉnh Tuyên Quang. Trong giai đoạn
2015-2020 được đầu tư xây dựng để phấn đấu trở thành đô thị loại IV (thị xã
m
2
Na Hang). Trong đó có nhiều dự án đầu tư trọng điểm, có tính chất quan
trọng, quyết định tới việc xây dựng và phát triển kinh tế trên địa bàn huyện.
Song song với việc thực hiện các dự án, UBND huyện Na Hang cũng nhận
thức rõ tầm quan trọng của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Qua đó, vừa đáp ứng được yêu
cầu của nhà nước trong việc thống nhất quản lý đất đai, vừa tránh được sự
chồng chéo, sử dụng đất sai mục đích, gây lãng phí, hủy hoại mơi trường đất.
Bên cạnh đó, các vấn đề liên quan đến đất đai như: Giá đất, tranh chấp, lấn
chiếm đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vấn đề về giấy
chứng nhận là một trong những cơ sở pháp lý quan trọng để giải quyết đúng,
công minh, phù hợp với pháp luật…
Để hiểu rõ thêm về vai trò, tầm quan trọng trong thực trạng công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cũng như những tồn tại hạn chế trong công tác này. Tôi xin
lựa chọn nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa
bàn huyện Na Hang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2018-2020”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Na
Hang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2018-2020.
- Đánh giá thuận lợi, khó khăn và đưa ra định hướng, giải pháp hoàn
thiện pháp luật về đăng ký và cấp CNQSDĐQSDĐ và nâng cao hiệu quả công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Na Hang.
m
3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Luận văn hệ thống hóa và góp phần hồn thiện cơ sở lý luận về pháp
luật đăng ký và cấp CNQSDĐQSDĐ thơng qua việc phân tích các khái niệm
và đặc điểm về đăng ký, cấp CNQSDĐQSDĐ; pháp luật về đăng ký và cấp
CNQSDĐQSDĐ; luận giải cơ sở xây dựng chế định pháp luật này; phân tích
cấu trúc của chế định đăng ký và cấp CNQSDĐQSDĐ; đề xuất định hướng và
giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả thi hành.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Từ kết quả đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn
huyện Na Hang để đưa ra những đề xuất mang tính khả thi, phù hợp với điều
kiện thực tế của địa phương. Qua đó đưa ra được giải pháp phù hợp để nâng
cao hiệu quả trong công tác cấp giấy…
Luận văn là tài liệu tham khảo bổ ích cho đội ngũ cán bộ quản lý nhà
nước về đất đai nói chung và cán bộ quản lý nhà nước về đất đai tại huyện Na
Hang nói riêng trong cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
m
4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Căn cứ pháp lý
1.1.1.1. Các văn bản của Trung ương
- Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;
- Luật Lâm nghiệp năm 2017;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính Phủ Sửa
đổi, bổ sung một số nghị định chi tiết thi hành Luật Đất Đai
- Thông tư 33/2017/TT/BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường Quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017
của Chính Phủ Sửa đổi, bổ sung một số nghị định chi tiết thi hành Luật Đất
Đai và sửa đổi bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật
đất đai
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Mơi trường quy định về hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về bản đồ địa chính;
m
5
1.1.1.2. Các văn bản của tỉnh Tuyên Quang
- Quyết định số 1602/QĐ-UBND ngày 27/12/2018 của UBND tỉnh
Tuyên Quang về việc cơng bố Danh mục thủ tục hành chính thực hiện tiếp
nhận và trả kết quả tại bộ phận một cửa; Danh mục thủ tục hành chính tiếp
nhận trực tuyến trên Cổng dịch vụ công tỉnh thuộc phạm vi chức năng quản lý
nhà nước của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Tuyên Quang
- Quyết định số 40/2019/QĐ-UBND ngày 20/12/2019 của UBND tỉnh
Tuyên Quang Về việc: Ban hành quy định phân loại đường phố, phân loại khu
vực, phân loại vị trí và bảng giá đất 5 năm (2020-2024) trên địa bàn tỉnh
Tuyên Quang.
- Quyết định số 06/2014/QĐ-UBND ngày 16/4/2015 của UBND tỉnh
Tuyên Quang: Ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thuộc
thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích
quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng
trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang.
1.1.2. Cơ sở lý luận và thực tiễn
Giấy chứng nhận QSDĐQSDĐ là chứng thư pháp lý xác lập mối quan
hệ hợp pháp giữa nhà nước và đối tượng sử dụng đất. Vì vậy, CNQSDĐQSDĐ
là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ.
Trong pháp luật về đất đai, CNQSDĐQSDĐ có vai trị quan trọng, là căn cứ để
xây dựng các quy định cụ thể, như các quy định về đăng ký, theo dõi biến
động, kiểm soát các giao dịch về đất đai. Trước đây do các thửa đất chưa có
đầy đủ giấy chứng nhận nên nhà nước khơng thể kiểm soát được sự mua bán
trao đổi đất đai. Nếu các đối tượng sử dụng đất mà có đầy đủ CNQSDĐQSDĐ
thì khi trao đổi mua bán trên thị trường phải trình “ sổ đỏ” với cơ quan quản lý
đất đai của nhà nước. Khi đó nhà nước sẽ kiểm sốt đựơc việc mua bán đó.
CNQSDĐQSDĐ khơng những buộc đối tượng sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ
tài chính mà cịn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi đất đai bị thu hồi.
m
6
Bên cạnh đó CNQSDĐQSDĐ cịn là một trong những căn cứ quan trọng trong
việc xử lý vi phạm về đất đai. (Nguyễn Văn Quý, 2014)
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vấn đề rất cần thiết hiện
nay. Đối với nhà nước: thông qua việc cấp CNQSDĐQSDĐ, nhà nước có thể
quản lý đất đai trên tồn lãnh thổ, kiểm soát được các cuộc mua bán giao dịch
trên thị trường và thu được nguồn tài chính lớn. Hơn nữa, nó là căn cứ để lập
QH, KH sử dụng đất là tiền đề trong việc phát triển KT - XH. Với đối tượng
sử dụng đất: Giúp cho đối tượng sử dụng đất yên tâm đầu tư trên mảnh đất
của mình. Vì trước đây, đất đai không được quy định giá cụ thể. Do đó nhiều
thửa đất cịn ở dạng “ xin - cho”, khơng có giấy tờ chứng thực hoặc mua bán
trao tay (chỉ có giấy tờ viết tay), hoặc đất đai lấn chiếm. Do vậy rất nhiều thửa
đất không đủ điều kiện để cấp CNQSDĐQSDĐ. Luật Đất đai 2013 đã giải
quyết những vướng mắc đó, đã khắc phục những khó khăn trong công tác cấp
CNQSDĐQSDĐ.
Trong những năm qua cùng với tốc độ phát triển KT - XH, tốc độ đô
thị hố diễn ra nhanh chóng làm cho đất đai biến động lớn và các quan hệ đất
đai diễn ra khá phức tạp. Luật Đất đai đã đáp ứng được nhu cầu thực tế và
tăng cường quản lý chặt chẽ đất đai. Cơng tác này có ý nghĩa thiết thực trong
quản lý đất đai của Nhà nước, đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công
dân là được nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thuận tiện giao dịch về đất
đai; tạo tiền đề hình thành và phát triển thị trường Bất động sản công khai
lành mạnh. Cấp CNQSDĐQSDĐ cho các đối tượng sử dụng đất cũng là chủ
trương lớn của Đảng và Nhà nước nhằm tạo động lực thúc đẩy phát triển KT XH đồng thời tăng cường thiết chế nhà nước trong quản lý đất đai.
Bằng việc cấp CNQSDĐQSDĐ thì đối tượng sử dụng đất hợp pháp có
quyền lớn hơn đối với mảnh đất mình đang sử dụng. Điều mà trước đây cịn hạn
chế. Khi có CNQSDĐQSDĐ, người sử dụng đất có các quyền sau: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, và góp vốn liên doanh bằng đất đai,
m
7
trong khuôn khổ mà pháp luật cho phép. Điều này có tác dụng tích cực trong
quản lý đất đai cũng như đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất đai.
1.2. Vai trò quản lý của nhà nước đối với công tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân
Thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai đã góp phần giữ vững ổn
định chính trị, đảm bảo an sinh xã hội, tạo được nhiều việc làm, ổn định đời
sống cho người dân. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được vẫn còn
một số tồn tại sau: Việc chấp hành kỷ luật, kỷ cương trong quản lý, sử dụng
đất chưa nghiêm. Có khơng ít những quy định của pháp luật đất đai và những
quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền liên quan đến đất đai không
được thực thi hoặc thực thi hình thức. Nhiều bản án, quyết định đã có hiệu lực
pháp luật nhưng chưa được thi hành. Chế tài xử lý vi phạm pháp luật về đất
đai còn thiếu và chưa đủ mạnh để răn đe, ngăn chặn các hành vi vi phạm.
Nguồn lực đất đai chưa được khai thác và phát huy đầy đủ để trở thành
nội lực quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Chính sách
thuế chưa thực hiện tốt vai trị điều tiết thị trường bất động sản. Thuế sử dụng
đất phi nơng nghiệp cịn rất thấp, trong khi đây là một nguồn thu chính từ đất
để phát triển kinh tế - xã hội. Việc sử dụng đất ở nhiều nơi cịn lãng phí, hiệu
quả thấp. Các quy định của pháp luật chưa đảm bảo giải quyết hài hịa lợi ích
giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Chất lượng quy hoạch sử dụng đất chưa cao, chưa đồng bộ với các quy
hoạch chuyên ngành, tính kết nối liên vùng, liên tỉnh và quản lý quy hoạch
còn yếu. Nhiều quyết định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thiếu khả thi,
tình trạng quy hoạch "treo" xảy ra ở nhiều nơi, gây bức xúc trong dư luận.
Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát triển thiếu lành
mạnh, giao dịch “ngầm” khá phổ biến. Nhu cầu nhà ở, đất ở cho các đối
tượng chính sách xã hội, cán bộ cơng chức, người có thu nhập thấp chưa được
đáp ứng. Hiện nay Nhà nước mới chỉ quản lý được các thửa đất đã có giấy
m
8
chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa quản lý được các thửa đất khơng có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển quyền sử dụng đất nhưng
không đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.
Theo khảo sát của Ngân hàng Thế giới năm 2010 ở 63 UBND tỉnh, 3
Bộ, 24 UBND huyện, 117 UBND xã, quy định về việc phải công khai, minh 8
bạch thông tin quản lý theo Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản pháp luật
khác có khá nhiều nội dung được thực hiện với tỷ lệ rất thấp. Quy trình lấy ý
kiến của dân đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã gần như không
được thực hiện (Nguyễn Văn Quý, 2014).
Mục tiêu hoàn thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất vào năm 2007 không đạt được, sau nhiều lần gia hạn, đến nay vẫn chưa
hoàn thành. Tại các đơ thị lớn, đất có giá cao, người muốn được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất luôn gặp phải khó khăn. Tại các vùng nơng
thơn, miền núi giá đất thấp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã ký nhưng
người sử dụng đất không muốn nhận do phải nộp tiền.
Theo kết quả khảo sát xã hội học được Thanh tra Chính phủ và Ngân
hàng thế giới cơng bố ngày 20/11/2012, đầu cơ đất đai vượt giới hạn; tình
trạng tham nhũng trong quản lý đất đai được đánh giá là ở nhóm đầu; khiếu
nại, tố cáo liên quan đến đất đai chiếm tỷ lệ cao tới 70-80% tổng số khiếu nại,
tố cáo của công dân (Nguyễn Văn Quý, 2014).
1.3. Khái quát chính sách liên quan đến quản lý và sử dụng đất lâm
nghiệp của một số nước và của Việt Nam
1.3.1. Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước trên thế giới
* Kinh nghiệm của Mỹ
Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,4 triệu km2, dân số hơn 300
triệu, đất đô thị chuyên dùng chiếm 11,9% diện tích tự nhiên. Là một quốc gia
phát triển, Mỹ có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển có khả năng điều
chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất. Luật đất đai của Mỹ
m
9
quy định cơng nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai; các
quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của
cơng dân. Cho đến nay có thể thấy, các quy định này đang phát huy rất có
hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu quả
đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng
đất trong phạm vi toàn xã hội. Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân,
nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn và có vị trí
quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai. Các quyền định đoạt của Nhà
nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất,
quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đơ thị và cơng trình xây dựng; quyền
quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử
dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất; quyền thu hồi đất
thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công
bằng cho người bị thu hồi... Về bản chất quyền sở hữu tư nhân về đất đai ở
Mỹ cũng chỉ tương đương quyền sử dụng đất ở Việt Nam (Nguyễn Trọng
Tuấn, 2010)
* Kinh nghiệm của Trung Quốc
Theo Trung Quốc, quốc gia này đang xây dựng mơ hình phát triển theo
hình thái xã hội XHCN mang đặc sắc Trung Quốc. Với dân số đông nhất thế
giới (1,3 tỷ người năm 2005), trong đó dân số nơng nghiệp chiếm gần 80%.
Tổng diện tích đất đai tồn quốc là 9.682.796 km2, trong đó diện tích đất canh
tác là trên 100 triệu ha, chiếm 7% diện tích đất canh tác tồn thế giới. Trung
Quốc bắt đầu cơng cuộc cơng nghiệp hóa từ năm 1978, cùng với tốc độ tăng
trưởng kinh tế và cách mạng công nghiệp, tốc độ đơ thị hóa ở Trung Quốc
cũng diễn ra rất mạnh mẽ. Vì vậy, việc giải quyết quan hệ xã hội về đất đai ở
Trung Quốc là rất đáng quan tâm. Quản lý đất đai ở Trung Quốc có một số
đặc điểm nổi bật:
m
10
Một là, về quan hệ sở hữu đất đai, Trung Quốc tiến hành cải cách ruộng
đất, chia ruộng đất cho nơng dân từ năm 1949, tuy nhiên, hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai cũng chỉ tồn tại một thời gian ngắn. Sở hữu tập thể và sở hữu
nhà nước về đất đai đã được thiết lập ở Trung Quốc từ thập kỷ 50 của thế kỷ
XX. Năm 1978, Trung Quốc đã khôi phục kinh tế tư nhân, thừa nhận hộ nông
dân là một thành phần kinh tế, Nhà nước tiến hành giao đất cho hộ nông dân
để tổ chức sản xuất, thay cho mơ hình nơng trang tập thể. Điều 10 Hiến pháp
năm 1982 của Trung Quốc và Luật quản lý đất quy định: đất đai ở Trung 10
Quốc thuộc sở hữu nhà nước, gồm sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể, trong
đó tồn bộ đất đai thành thị thuộc về sở hữu nhà nước. Đất nơng thơn và
ngoại ơ thành phố, ngồi đất do pháp luật quy định thuộc về sở hữu nhà nước,
còn lại là sở hữu tập thể.
Hiến pháp năm 1988 (Điều 2) quy định việc Nhà nước giao đất cho tổ
chức, cá nhân sử dụng dưới dạng giao quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất
đã được phép chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp… tức là đã cho
phép người sử dụng đất được quyền định đoạt về đất đai, Nhà nước chỉ khống
chế bằng quy định mục đích sử dụng đất và thời gian sử dụng đất (quy định là
từ 40 - 70 năm). "Đạo luật tạm thời về bán và chuyển nhượng quyền sử dụng
đất nhà nước tại các thành phố và thị trấn”, ban hành năm 1990 quy định cụ
thể điều kiện để chủ sử dụng đất được phép chuyển nhượng sau khi được giao
đất là: nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước; đã được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất; đã đầu tư vào sử dụng đất theo đúng mục đích được giao
(thơng thường là từ 25% trở lên theo dự toán xây dựng cơng trình khi lập hồ
sơ xin giao đất). Chủ sử dụng đất nếu không thực hiện đúng các quy định sẽ
bị thu hồi đất.
Hai là, về quy hoạch sử dụng đất. Luật pháp Trung Quốc quy định, Nhà
nước có quyền và có trách nhiệm xây dựng quy hoạch sử dụng đất trong
phạm vi cả nước và trong từng cấp chính quyền theo đơn vị hành chính lãnh
m
