Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản

Các nội dung chính
I. Tổng quan thị trường bất động sản
II. Phân loại thị trường bất động sản
III. Các yếu tố của thị trường bất động sản
IV. Xu hướng phát triển thị trường bất động sản
V. Vai trò của nhà nước đối với thị trường bất
động sản
VI. Giá trị và giá cả bất động sản
VII. Tình hình thị trường bất động sản năm 2007
và đầu năm 2008

I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản
I.1.1. Khái niệm về bất động sản
•
Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội
nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua
ngày 14/06/2005 thì Bất động sản là các tài sản bao gồm
đất đai; nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài
sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản
khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật
quy định.
•
Theo tiêu chuẩn thẩm sản giá quốc tế 2005 thì bất động
sản được sản nghĩa đất đai và những công trình do con
người tạo nên gắn liền với đất.

I. Tổng quan thị trường bất động sản

I.1. Bất động sản
I.1.2. Khái niệm liên quan khác:
•
+ Bản đồ hiện trạng sử dụng đất: là bán đồ thể hiện sự
phân bố các loại đất tại một thời điểm xác sản, được lập
theo đơn vị hành chính.
•
+ Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bán đồ được lập tại
thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bố các loại
đất tại thời điểm cuốt kỳ quy hoạch.
•
+ Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản (theo luật dân sự 2005)
•
+ Quyền sản đoạt; Là quyền chuyển giao quyền sở hữu
tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó.
•
+ Quyền chiếm hữu: Quyền nắm giữ, quản lý tài sản

I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản
I.I.3. Thuộc tính
- Tính bất động: Đất đai là hàng hoá đặc biệt, dù
được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được
quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất
động sản đó đến một nơi họ muốn, đến một nơi
mà họ đang sinh sống. Quyền sử dụng đất nằm
trong thị trường bất động sản, vị trí của đất đai gắn
liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó
đã tác động đến phương thức sử dụng đất và giá

đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại
khác nhau dù ở vị trí kế cận nhau.

I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản
I.I.3. Thuộc tính
- Tính không đồng nhất: Mỗi người sinh ra trên trái đất đều
cần có một chỗ ở, đất ở gắn liển đến đời sống con người
như thế nào, có ảnh hưởng đến quan điểm và cách nhìn
vào vấn đề của mỗi đối tượng mua, kể cả nhu cầu của họ
nữa. Trong thời kỳ bao cấp cũng như trong thời kỳ mới,
phát triển nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và
phức tạp nên khó thẻ tìm kiếm được 2 tài sản giống hoàn
toàn mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm , chính vì vậy giá cả
của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản.

I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản
I.I.3. Thuộc tính
- Tính khan hiếm: diện tích đất là có hạn so
với sự phát triển của dân số do vậy về lâu
dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên.
Theo tổng cục thống kê tổng diện tích đất
trong cả nước là 329.314,5 km-2 và mật độ
dân số là 253 người/km2.

I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản
I.I.3. Thuộc tính
- Tính bền vững đời sống kinh tế dài: Bất động sản

bao gồm cả đất đai và các công trình trên đất, đất
đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là
tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào
có thể thay thế được. Nó được tham gia vào quá
trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng
cho mục đích nào đi nữa thì nó cũng vẫn mang lại
lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang tính bền
vững.

I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản
I.1.4. Đặc trưng của bất động sản:
Khả năng co giãn của cung bất động sản kém:
•
Nhìn chung cung đối với bất động sản là tương đối kém
đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế
nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:
•
Tổng cung toàn bộ về đất đai và cố định ở đây muốn đề
cập đến vấn đề quỹ đất luôn luôn không thay đổi.
•
Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là
có giới hạn.

I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản
I.1.4. Đặc trưng của bất động sản:
Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao
dịch cao
•

Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao
do vậy việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc
thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường
là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí
mua, bán giao dịch cao.
•
Giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp,
phải qua “cò” như hiện nay nên phải trả thêm chi phí cho
những người môi giới

I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản
I.1.4. Đặc trưng của bất động sản:
Sự can thịệp và quản lý của Nhà nước chặt
chẽ:
•
Chính vì bất động sản có tầm quan trọng đối với
nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia
nên Nhà nước cần phải có những quy định để
điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng
và chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động
sản chịu sự can thịệp trực tiếp của Nhà nước.

I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản
I.1.4. Đặc trưng của bất động sản:
Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt
•
Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có
giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn, do đó việc

chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. Trong nhiều
trường hợp đôi khi chủ sở hữu có một bất động sản nào
đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi
khẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền mặt
ngay được mà phải kéo dài nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ
hội.

I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản
I.1.4. Đặc trưng của bất động sản:
Độ “hút” của BĐS thể hiện biểu hiện hữu hình dưới dạng khác
nhau như:
•
Lợi tức là lợi ích cơ bản của rất nhiều loại dự án.
•
Những kỳ vọng lượng hóa do biến động của XH và nền KT.
•
Lợi ích tài chính dự tính (chi phí cơ hội hiện khi đầu tư).
•
Khả năng tự kiểm soát đầu tư (quyền từ chủ cá nhân)
•
Sự tương tác an toàn trong hoạt động đầu tư BĐS với các biến số
giá cả và lạm phát.
•
BĐS vẫn được coi là tài sản cố định, không có khấu hao hữu hình.
•
BĐS được coi là hạng mục quan trọng trong “giỏ hàng hóa” của các
“tay săn lợi nhuận” trên thị trường đầu tư.

I. Tng quan th trng bt ng sn

I.2. Khỏi nim v th trng bt ng sn
Thị trường BĐS có thể được định nghĩa là nơi
hàng hoá và dịch vụ BĐS được trao đổi nơi
mà cơ chế được ảnh hưởng bởi mong muốn
của những người tham gia trên thị trường cũng
như những can thiệp của chính phủ và hệ
thống chính trị vào thị trường.

I. Tng quan th trng bt ng sn
I.3. c im ca th trng bt ng sn
- Thị trường bất động sản là một thị trường kém hoàn
hảo (thông tin bất đối xứng, phản ứng chậm )
- Giao dịch trong thị trường bất động sản rất phức tạp
- Sự khan hiếm ngày càng cao của đất đai
- Thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ một trong
những yếu tố đầu vào quan trọng nhất của các ngành
sản xuất kinh doanh
- Thị trường bất động sản dễ bị phân khúc
- Thị trường bất động sản rất nhạy cảm

II. Phõn loi th trng bt ng sn
II.1. Cỏc phõn mng ca th trng bt ng sn
theo phõn loi
-
Thị trường bất động sản, về cơ bản được chia thành
hai phân nhóm lớn:
+ Thị trường tài sản
+ Thị trường không gian xây dựng.
-
Thị trường tài sản được chia thành:

+ Thị trường bất động sản để ở
+ Thị trường bất động sản không để ở

II. Phân loại thị trường bất động sản
II.1. Các phân mảng của thị trường bất động sản
theo phân loại
Bất động sản để ở
- Thị trường đất đô thị: Tiền thuê và giá
-
Thị trường nhà đô thị: Cơ cấu đặc trưng và mật
độ
•
Thị trường nhà chung cư: Hộ gia đình, giá và tài
chính
•
Thị trường quản lý nhà ở: Di chuyển, bán và cho
thuê

II. Phõn loi th trng bt ng sn
II.1. Cỏc phõn mng ca th trng bt ng sn
theo phõn loi

Thị trường để ở đô thị được phân nhỏ hơn thành thị trư
ờng nhà ở, chung cư và thị trường quản lý nhà.

Thị trường tài sản không để ở được chia thành thị trư
ờng địa điểm phát triển sản xuất, thị trường văn phòng
cho thuê.

Thị trường không gian xây dựng bao gồm: thị trường

đất nông thôn, thị trường đất đô thị.

II. Phân loại thị trường bất động sản
II.1. Các phân mảng của thị trường bất động sản
theo phân loại
ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n kh«ng ®Ó ë.
- Lựa chọn địa điểm để ở, phi tập trung hoá lao
động và thành phố nhiều trung tâm
- Thị trường địa điểm nhỏ lẻ và thị trường cạnh
tranh
- Quản lí điều hành của thị trường tài sản không
để ở
- Thị trường văn phòng cho thuê tại các thành phố
lớn và thị trường công nghiệp

II. Phân loại thị trường bất động sản
II.2 Thị trường bất động sản theo liệt kê
II.2.1. Thị trường không gian xây dựng theo liệt kê
•
Thị trường khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế
•
Thị trường khu đô thị mới
•
Thị trường căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê
•
Thị trường các khu du lịch, khu vui chơi giải trí
•
Thị trường nhà ở khu đô thị cũ
•
Thị trường nhà ở, đất ở nông thôn

•
Thị trường đất nông nghiệp
•
Thị trường nhà ở xã hội
•
Thị trường nhà cho người lao động các khu công nghiệp
tập trung

II. Phân loại thị trường bất động sản
II.2. Thị trường bất động sản theo liệt kê
II.2.2. Thị trường tài sản theo liệt kê
•
Thị trường trái phiếu bất động sản
•
Thị trường cổ phiếu bất động sản
•
Thị trường tín dụng bất động sản
•
Thị trường thế chấp bất động sản
•
Thị trường thế chấp thứ cấp bất động sản
•
Thị trường cho thuê bất động sản
•
Thị trường quản lý bất động sản
•
Thị trường thông tin bất động sản
•
Thị trường đào tạo bất động sản

II. Phõn loi th trng bt ng sn
II.2. Cỏc hot ng kinh doanh bt ng sn
II.2.1. u t bt ng sn
Nh u t tim nng (Cỏ nhõn, doanh nghip,
u t s dng, u t kinh doanh)
-
Tìm kiếm nguồn vốn
-
Tìm kiếm cơ hội
-
Tìm kiếm nhà đầu tư phát triển
-
Lựa chọn phương án
-
Quyết định đầu tư

II. Phõn loi th trng bt ng sn
II.2. Cỏc hot ng kinh doanh bt ng sn
II.2.1. u t bt ng sn
Nh u t ti chớnh (T chc trong nc,
t chc ngoi nc)
-
Tìm kiếm nguồn tài chính
-
Tìm kiếm người sử dụng tài chính
-
Tính toán lựa chọn phương án,đối tác, đối thủ
-
Quyết định phưưong án đầu tư

II. Phõn loi th trng bt ng sn
II.2. Cỏc hot ng kinh doanh bt ng sn
II.2.1. u t bt ng sn
Nh u t xõy dng (cỏc nh u t trong
nc, cỏc nh u t ngoi nc)
-
Tìm kiếm công nghệ
-
Tìm kiếm nhà đầu tư phát triển
-
Tìm kiếm nguồn vật tư nguyên liệu
-
Tìm kiếm các khách hàng

II. Phõn loi th trng bt ng sn
II.2. Cỏc hot ng kinh doanh bt ng sn
II.2.1. u t bt ng sn
Nh u t phỏt trin (phỏt trin d ỏn trong
nc, phỏt trin d ỏn ngoi nc)
-
Tìm kiếm cơ hội đầu tư
-
Tìm kiếm địa điểm đầu tư
-
Tìm kiếm nguồn tài chính
-
Tìm kiếm khách hàng tiềm năng