Quản lí nhà nước về đất đai ở Việt nam

MỤC LỤC
Trang
I. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (QHKHSDĐ) 2
II. Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 5
III. Thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư 6
IV. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp
giấy chứng nhận, thống kê, kiểm kê đất đai
8
V. Tài chính đất đai
9
VI. Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; thanh tra,
kiểm tra và xử lý vi phạm
11
VII. Việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất
12
1
QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM: THỰC TRẠNG VÀ
MỘT SỐ YÊU CẦU, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN
Điều 6, Luật Đất đai 2003 đã thể chế hóa các quy định của Hiến pháp năm
1992 về nội dung quản lý nhà nước về đất đai bằng việc quy định Nhà nước thống
nhất quản lý về đất đai. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm các nội
dung chủ yếu như: ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó; xác định địa giới hành chính, lập và quản lý
hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính; khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân
hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử
dụng đất; quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quản lý việc giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký quyền sử dụng đất, lập và
quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thống kê, kiểm kê
đất đai; quản lý tài chính về đất đai; quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng
đất trong thị trường bất động sản; quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất; thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật

về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; giải quyết tranh chấp về đất đai; giải
quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai; quản lý
các hoạt động dịch vụ công về đất đai. Trong phạm vi chuyên đề này chỉ đề cập đến
những nội dung cơ bản nhất về quản lý Nhà nước về đất đai như sau:
I. Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (QHKHSDĐ)
1- Kết quả thực hiện
Thông qua QHKHSDĐ đã góp phần đảm bảo tính thống nhất trong công tác
quản lý nhà nước về đất đai; thực hiện quyền định đoạt của Nhà nước về đất đai;
đảm bảo cơ sở pháp lý quan trọng cho công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,
chuyển mục đích sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất; quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật; tạo điều kiện thuận lợi cho
việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất, thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo
hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được triển khai khá đồng bộ
theo 04 cấp hành chính (quốc gia, cấp tỉnh, huyện và xã). Quy hoạch sử dụng đất
đến năm 2010 của cả nước đã được Quốc hội Khóa XI, Kỳ họp thứ 5 thông qua
tại Nghị quyết số 29/2004/QH11 ngày 15 tháng 6 năm 2004. Kế hoạch sử dụng
đất 5 năm (2006-2010) của cả nước được Quốc hội Khóa XI, Kỳ họp thứ 9
thông qua tại Nghị quyết số 57/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006. Công
tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2020 tiếp tục được đổi mới.
Từ kinh nghiệm rút ra qua quá trình triển khai thực hiện quy hoạch kế hoạch sử
dụng đất, Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung
về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
trong đó đổi mới về phương pháp lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, quy định
rõ trách nhiệm của các Bộ, ngành, địa phương trong việc lập quy hoạch sử dụng
2
đất; chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất của từng cấp được làm rõ tạo tính linh hoạt,
chủ động của địa phương trong xây dựng kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội. Bộ
Tài nguyên và Môi trường cũng đã ban hành Thông tư số 19/2010/TT-BTNMT
quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng

đất và Chỉ thị số 01/CT-BTNMT về Tăng cường công tác quy hoạch kế hoạch
sử dụng đất.
Cho đến nay việc lập, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các
cấp đã dần đi vào nề nếp, trở thành cơ sở quan trọng để định hướng cho phát
triển, trở thành công cụ để quản lý và trở thành phương tiện để đảm bảo sự đồng
thuận xã hội. Cơ cấu sử dụng đất được chuyển đổi phù hợp với quá trình chuyển
đổi cơ cấu kinh tế, đã đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất trong nông
nghiệp, nông thôn phù hợp với nền kinh tế hàng hóa, tạo điều kiện để kinh tế
nông thôn đã thoát khỏi tình trạng tự cung, tự cấp và chuyển sang sản xuất hàng
hóa, bộ mặt kinh tế - xã hội nông thôn được cải thiện. Quy hoạch sử dụng đất đã
góp phần khôi phục, bảo vệ và phát triển rừng, đất dành cho phát triển công
nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng, chỉnh trang và phát triển đô thị được
mở rộng, cơ bản đáp ứng nhu cầu của giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện
đại hóa đất nước. Nhiều chỉ tiêu sử dụng đất đạt cao so với chỉ tiêu được Quốc
hội duyệt như chỉ tiêu sử dụng đất nông nghiệp đạt 100,02%; đất lâm nghiệp đạt
94,59%; đất khu công nghiệp đạt 100,0%; đất giao thông đạt 94,34%; đất thủy
lợi đạt 96,88%; đất cơ sở y tế đạt 85,71%; đất cơ sở giáo dục- đào tạo 97,62%;
đất di tích, danh thắng 94,44%; khai thác đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng đạt
91,02%.
2- Hạn chế và nguyên nhân
2.1. Hạn chế
Chất lượng, hiệu lực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở một số địa phương
chưa cao, tính khả thi thấp, dự báo quy hoạch trong nhiều trường hợp không sát với
thực tế dẫn đến tình trạng phải điều chỉnh nhiều lần. Việc quản lý, thực hiện quy
hoạch sử dụng đất sau khi được xét duyệt còn bị buông lỏng; tình trạng lấn chiếm, tự
chuyển mục đích sử dụng đất trái phép mặc dù trong thời gian gần đây đã được chấn
chỉnh nhưng vấn còn xảy ra. Mặc dù quy hoạch chỉnh trang phát triển đô thị đã
được quy định tại Điều 82 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP nhưng các địa phương
chưa triển khai được trong thực tế.
2.2. Nguyên nhân chủ yếu

Do nhận thức về vai trò và vị trí của quy hoạch sử dụng đất chưa đầy đủ, chưa
thống nhất, dẫn đến sự phối hợp giữa các ngành, các cấp, các đơn vị và địa phương
còn hạn chế. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa phải là căn cứ duy nhất để quyết
định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất mà còn dựa trên nhiều loại
quy hoạch khác; trong khi quy hoạch của các ngành thường vượt ra ngoài khung của
3
quy hoạch quy hoạch sử dụng đất;
3- Giải pháp
Tiếp tục đổi mới hoàn thiện chính sách đất đai trong đó có quy hoạch sử dụng
đất để quy hoạch sử dụng đất thực sự là công cụ quan trọng trong quản lý đất đai như
tinh thần Hiến pháp theo hướng:
+ Hệ thống quy hoạch sử dụng đất các cấp phải được hoàn thiện để thực sự
trở thành công cụ của phát triển và cơ sở quan trọng đảm bảo hài hòa mọi quan hệ
kinh tế - xã hội và cân đối mọi hoạt động và lợi ích của các ngành trong nền kinh tế
quốc dân.
+ Tăng cường tính chế tài và tính thượng tôn pháp luật trong thi hành quy
hoạch. Đặc biệt là hệ thống chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất các cấp phải trở thành
những chỉ tiêu tổng thể quyết định xu hướng phát triển của mỗi địa phương mà
không mâu thuẫn với lợi ích toàn cục. Các chỉ tiêu này phải được giám sát thường
xuyên một cách chặt chẽ với một cơ chế điều chỉnh linh hoạt, kịp thời, đúng pháp
luật. Phải quản nghiêm ngặt chỉ tiêu đất trồng lúa như xác định ranh giới, cắm mốc
ngoài thực địa đến từng xã, xác định danh tính cụ thể của người lãnh đạo địa phương
chịu trách nhiệm chỉ đạo, xem đây là vùng đầu tư trọng điểm phát triển nông nghiệp
trong quy hoạch xây dựng nông thôn mới với một lộ trình chặt chẽ, công khai, trở
thành vùng trồng lúa “bất khả xâm phạm” để đầu tư cơ sở hạ tầng cho nghề trồng lúa
kỹ thuật cao, người trồng lúa có đời sống chất lượng cao và bền vững. Đồng thời
phải kiểm soát chặt chẽ chỉ tiêu đất khu công nghiệp để đảm bảo quỹ đất hoàn thành
cơ bản quá trình công nghiệp hóa.
+ Tập trung ưu tiên đẩy mạnh phối hợp quy hoạch đất đai với quy hoạch xây
dựng và quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội. Nhất là quy hoạch chi tiết xây

dựng đô thị và điểm dân cư nông thôn, quy hoạch chi tiết xây dựng các khu chức
năng như: quy hoạch các khu công nghiệp, khu đô thị và nhà ở, đồng thời quy định
cụ thể chế độ công khai quy hoạch để nhân dân biết và thực hiện, đồng thời tạo
điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận thông tin về quy hoạch; Khắc
phục sự trùng lặp, chồng chéo giữa quy hoạch xây dựng với các loại quy hoạch khác.
Thu hút đầu tư xây dựng hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ, du lịch
đồng bộ với cơ sở hạ tầng kinh tế, xã hội để khai thác tiềm năng đất đai tại
các vùng trung du, miền núi, ven biển, hạn chế tối đa việc lấy vào đất
chuyên trồng lúa.
+ Rà soát lại các quy hoạch, chỉnh sửa những bất cập, khiếm khuyết, chồng
lấn và thiếu hụt của các quy hoạch đối với một địa bàn cụ thể. Từng bước nghiên
cứu ban hành Luật Quy hoạch trong đó bao gồm các quy hoạch tổng thể phát triển
kinh tế -xã hội, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch
ngành. Đây có thể là một việc làm cần có những điều chỉnh không chỉ về mặt luật
pháp mà còn là sự điều chỉnh về tổ chức bộ máy trong các cơ quan Nhà nước. Chẳng
4
hạn, phần nội dung có liên quan đến quy hoạch đất đai sẽ không nằm trong Luật đất
đai như hiện nay mà sẽ chuyển sang nằm trong Luật Quy hoạch.
+ Sử dụng kỹ thuật hiện đại trong điều tra cơ bản về đất đai, lập quy hoạch sử
dụng đất và quan trắc giám sát kết quả thực hiện quy hoạch trên thực địa và từ các tư
liệu viễn thám.
II. Về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1- Kết quả thực hiện
Việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhìn
chung đã phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được duyệt. Trình tự, thủ tục giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã được thực hiện theo đúng quy định.
Đã từng bước khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, không
đúng đối tượng. Đất được giao, cho thuê, được chuyển mục đích về cơ bản là phù
hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt và quá trình chuyển đổi cơ
cấu đầu tư và cơ cấu lao động và bảo đảm quốc phòng - an ninh.

Tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao cho các đối tượng sử dụng là
24.996 nghìn ha, chiếm 75,53% tổng diện tích tự nhiên cả nước; trong đó: Hộ
gia đình, cá nhân đang sử dụng 14.878 nghìn ha chiếm 59,52% tổng diện tích đã
giao; các tổ chức trong nước sử dụng 9.735 nghìn ha chiếm 38,95 % tổng diện
tích đã giao, cho thuê; tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê sử dụng 56 nghìn
ha (chỉ chiếm 0,22%); cộng đồng dân cư được giao 325 nghìn ha (1,30%).
Thông qua việc giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất, Nhà nước đảm bảo quyền được
hưởng dụng của chủ thể sử dụng đất. Người sử dụng đất yên tâm đầu tư trên diện tích
đất được giao, được thuê để thực hiện tự nguyện đầy đủ quyền và nghĩa vụ.
2- Hạn chế và nguyên nhân
2.1. Hạn chế
Quy định về thời hạn, hạn mức sử dụng đất nông nghiệp còn làm hạn chế đến
việc tích tụ đất đai để đầu tư phát triển sản xuất nông nghiệp hàng hóa trên quy mô
lớn, chưa tạo động lực để ổn định và phát triển nông nghiệp. Tình trạng giao đất, cho
thuê đất tràn lan, chủ đầu tư bao chiếm, găm giữ đất, bỏ hoang gây lãng phí còn xảy
ra khá phổ biến. Việc thu hồi, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất còn bộc lộ nhiều bất cập. Việc giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa được triển khai thực hiện
nghiêm túc.Tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích được giao, sử dụng đất
chậm so với tiến độ còn khá phổ biến ở các các địa phương, mặc dù pháp luật về đất
đai đã có quy định thu hồi đất nhưng chưa thực hiện được nhiều.
2.2. Nguyên nhân
5
Do quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
chưa sàng lọc được nhà đầu tư kém năng lực. Việc định giá đất để tính thu tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường. Việc phân
cấp mạnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
cùng với quy định phân cấp mạnh thẩm quyền quyết định đầu tư của pháp luật về đầu
tư trên thực tế đã bộc lộ nhiều bất cập, đặc biệt là trong việc quyết định việc chuyển
đổi mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng và sử dụng

đất tại các khu vực nhạy cảm của vùng biên giới. Trình tự, thủ tục về giao đất, cho
thuê đất quy định tại Điều 121, 122 của Luật Đất đai chưa gắn với thủ tục thu hồi đất
và chưa quy định rõ về trình tự và thời điểm tính thu nghĩa vụ tài chính.Việc kiểm
tra, xử lý vi phạm sau khi giao đất, cho thuê đất chưa được tiến hành một cách
thường xuyên.
3- Giải pháp
+ Đổi mới quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo hướng phải thể hiện
được nhu cầu sử dụng đất của các dự án đầu tư, của các ngành, lĩnh vực, làm
căn cứ để Nhà nước thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất và xây dựng chính sách tài chính về đất đai.
+ Đảm bảo bình đẳng trong sử dụng đất thông qua cơ chế thu hẹp các đối
tượng được giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất. Việc giao đất, cho
thuê đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội chủ yếu thực hiện thông
qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Đồng thời quy
định chặt chẽ về điều kiện giao đất, cho thuê đất để phát triển kinh tế.
+ Rà soát, sửa đổi thẩm quyền thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất để sửa đổi đảm bảo quyền quản lý thống
nhất của Trung ương, vừa phát huy quyền chủ động của địa phương. Đồng thời
phải tăng cường kiểm soát việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng
lúa, đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ sang đất phi nông nghiệp. Điều chỉnh
thẩm quyền của cấp tỉnh, cấp huyện cho phù hợp với yêu cầu cải cách hành
chính.
+ Phân cấp việc quy định về trình tự, thủ tục hành chính về đất đai và gắn
với trách nhiệm giải quyết của địa phương cho phù hợp với chủ trương, yêu cầu
cải cách thủ tục hành chính và điều kiện cụ thể theo từng giai đoạn.
III. Thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư
1- Kết quả thực hiện
Nhìn chung việc thu hồi đất được thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Diện tích đất được thu hồi, bồi
thường, hỗ trợ tái định cư đã đáp ứng được mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, bảo

đảm quốc phòng, an ninh của địa phương; trình tự, thủ tục thu hồi đất ngày càng rõ
ràng, hoàn thiện hơn; các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từng bước được
6