Một số giải pháp nâng cao chất lượng số công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần cổ phần thẩm định giá thế kỷ

Lời cam đoan:
“ Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu
đưa ra trong luận văn là chính xác, trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế
tại đơn vị thực tập”.
Tác giả luận văn
MỤC LỤC
Danh Mục Viết Tắt
BĐS : BẤT ĐỘNG SẢN
TĐV : THẨM ĐỊNH VIÊN
TĐG : THẨM ĐỊNH GIÁ
NHNN : NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC
TTBĐS : THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Chuyên ngành ĐGTS&KDBĐS Luận Văn Tốt Nghiệp
GCNQSDĐ : GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CTXD : CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
CENGROUP : TẬP ĐOÀN THẾ KỶ
IVSC : ỦY BAN TIÊU CHUẨN TĐG QUỐC TẾ
HĐQT : HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ

Chuyên ngành ĐGTS&KDBĐS Luận Văn Tốt Nghiệp
- 3-
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu.
Định giá bất động sản là một trong những hoạt động quan trọng nhất của
thị trường bất động sản. Trong vài năm trở lại đây, một số hoạt động như
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản
diễn ra khá phổ biến ở hầu hết tỉnh thành trên cả nước. Đó là những nhân tố
tác động làm cho hoạt động định giá bất động sản diễn ra sôi nổi. Tuy nhiên,
thị trường định giá bất động sản ở nước ta mới chỉ ở trong giai đoạn đầu của
quá trình hình thành, bởi vậy nó còn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp. Điển
hình là sự bất hợp lý giữa khung giá đất Nhà nước ban hành lại quá chênh

lệch so với giá thị trường của bất động sản và sự hạn chế do chưa có những
căn cứ pháp lý hay quy định chính thức hướng dẫn chung trong định giá, về
cách sử dụng phương pháp định giá, cách thực hiện định giá theo một qui
trình chuẩn đã khiến cho nhiều tổ chức doanh nghiệp và cá nhân gặp khó
khăn trong việc xác định giá của bất động sản. Bởi vậy việc nghiên cứu
những vấn đề còn tồn tại trong công tác định giá ở nước ta đang trở nên vô
cùng quan trọng và cấp thiết để có thể đưa ra những giải pháp tháo gỡ và tạo
điều kiện cho hoạt động định giá bất động sản ngày càng hoàn thiện và phát
triển.
Công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ hoạt động trong lĩnh vực thẩm
định giá được thành lập theo nghị định số 101/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của
chính phủ . Thời gian hoạt động chưa lâu do vậy công tác định giá của công ty
còn tồn tại nhiều vấn đề cần được Nhà nước và ban lãnh đạo công ty quan
tâm và giải quyết để không những giữ vững uy tín mà còn ngày càng nâng
cao danh tiếng của công ty, tạo sự tín nhiệm với khách hàng và đóng góp vào
quá trình phát triển chung của công ty cũng như hoạt động định giá bất động
sản ở nước ta.
Chuyên ngành ĐGTS&KDBĐS Luận Văn Tốt Nghiệp
- 4-
Từ thực tế công tác định giá bất động sản ở nước ta và quá trình thực tập
tại công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ, em lấy tên đề tài luận văn tốt
nghiệp của mình là: “Giải pháp nâng cao chất lượng công tác định giá bất
động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ”.
2 Mục đích nghiên cứu
Đề tài có ba mục đích nghiên cứu chính sau:
 Nghiên cứu cơ sở khoa học về bất động sản và định giá bất động sản;
 Đánh giá thực trạng công tác định giá BĐS của công ty thẩm định giá
Thế Kỷ
 Đưa ra những giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng công tác
định giá bất động sản ở công ty cũng như đối với hoạt động định giá

bất động sản ở nước ta nói chung.
3 Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là: Công tác thẩm định giá bất động
sản cả về lý luận và thực tế
4 Phạm vi nghiên cứu
Công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá
Thế Kỷ.
5 Phương pháp nghiên cứu
Trong luận văn này, em đã sử dụng phương pháp duy vật biện chứng,
duy vật lịch sử làm cơ sở phương pháp luận để xem xét vấn đề
Ngoài ra, luận văn còn sử dụng các phương pháp như: phương pháp điều
tra, phân tích, thống kê, so sánh nhằm phản ánh đúng thực trạng công tác định
giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ và từ đó đưa ra các
giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao công tác chất lượng công tác định giá bất
động sản tại công ty.
6 Kết cấu của luận văn gồm 3 chương
Ngoài lời mở đầu và kết luận, nội dung luận văn gồm 3 chương:
 Chương 1: Cơ sở lý luận về BĐS và thẩm định giá BĐS.
Chuyên ngành ĐGTS&KDBĐS Luận Văn Tốt Nghiệp
- 5-
 Chương 2: Thực trạng công tác định giá BĐS tại công ty cổ phần thẩm
định giá Thế Kỷ.
 Chương 3: Các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác thẩm định
giá BĐS tại công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ.
Chuyên ngành ĐGTS&KDBĐS Luận Văn Tốt Nghiệp
- 6-
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÍ LUẬN VÈ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.1 Khái niệm
Ngày nay, khái niệm bất động sản đã trở lên hết sức phổ biến, có ảnh
hưởng quan trọng tới nhiều mặt của đời sống kinh tế - xã hội. Vì vậy, việc
hiểu một cách đầy đủ và chính xác thế nào là bất động sản là rất quan trọng.
Hiện nay, còn có sự khác nhau trong quan niệm về bất động sản. Tuy
nhiên, có một điểm tương đối thống nhất: bất động sản là những tài sản gắn
liền với đất đai và không di dời được.
Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 đã xác định khái niệm BĐS như sau:
“BĐS là các tài sản không di dời được, bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
1.1.2 Đặc điểm cơ bản của bất động sản
Hàng hóa bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, vì vậy ngoài những đặc
điểm chung của hàng hóa thông thường, hàng hóa bất động sản còn có những
đặc điểm riêng sau:
1.1.2.1 Tính cố định về vị trí
Đặc điểm này là do hàng hóa bất động sản luôn gắn liền với đất đai nên
cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả
năng tăng thêm về số lượng, diện tích. Bên cạnh đó, đất đai là nguồn tài
nguyên do thiên nhiên ban tặng, nên có hạn và bị giới hạn về không gian. Vấn
Chuyên ngành ĐGTS&KDBĐS Luận Văn Tốt Nghiệp
- 7-
đề vị trí của hàng hóa bất động sản có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị
của bất động sản. Vị trí của hàng hóa bất động sản bao gồm các yếu tố như:
địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hóa- xã hội và môi trường
cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của hàng hóa bất
động sản.

1.1.2.2 Tính bền vững
BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này xem xét trên cả
góc độ kỹ thuật và kinh tế từ đó đặt ra vấn đề:
- Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ
vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.
- Khi định giá BĐS phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ
vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó.
- Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng
giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu
nhập có xu hướng giảm. Do vậy, phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với
các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyết định sự
tồn tại của chu kỳ vật lý.
1.1.2.3 Tính khác biệt
Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, bởi có sự khác nhau về vị trí
của BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với
BĐS.Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư, cũng thường quan tâm đến
tính dị biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng. Từ đó đặt ra vấn đề:
sự khác biệt này có thể là một yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khai thác,
song sẽ trở thành một yếu tố bất lợi nếu không biết khai thác. Do đó:
- Trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm tăng
giá trị của các BĐS, đồng thời đáp ứng được nhu cầu về tính khác biệt của
người tiêu dùng.
Chuyên ngành ĐGTS&KDBĐS Luận Văn Tốt Nghiệp
- 8-
- Khi thẩm định giá trị BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so
sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau.
1.1.2.4 Tính khan hiếm
Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn
và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí. Điều này đặt ra vấn đề: Quan hệ
cung - cầu BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, từ

đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS. Nhà nước, với tư cách là người quản lý
vĩ mô nền kinh tế, cần có chính sách chống đầu cơ BĐS, chống tình trạng giá
ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế.
1.1.2.5 Có giá trị lớn
Giá trị BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và
chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn. Do vậy:
- Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài
hạn.
- Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh.
- Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán.
- Khi thẩm định giá trị BĐS phải hết sức cẩn thận và có sự am hiểu nhất
định về BĐS.
1.1.2.6 Tính ảnh hưởng lẫn nhau
BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, cả về mặt vật lý lẫn kinh tế. Giá trị
của một BĐS có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp
Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng
xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị đất đai và các công trình xây
dựng trong khu vực đó. Từ đó đặt ra vấn đề:
- Nhà nước phải thống nhất quản lý về BĐS.
- Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh
hưởng tới các công trình khác.
- Khi thẩm định giá trị BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu có
các công trình BĐS khác ra đời.
Chuyên ngành ĐGTS&KDBĐS Luận Văn Tốt Nghiệp
- 9-
Như vậy, hoạt động thẩm định giá chịu sự chi phối rất lớn của các đặc
điểm của BĐS. Do đó, việc nghiên cứu, phân tích, đánh giá các đặc điểm này
là không thể thiếu khi tiến hành thẩm định giá trị BĐS.
1.1.3 Phân loại bất động sản
Có rất nhiều cách khác nhau để phân loại BĐS. Tuỳ theo từng tiêu thức,

BĐS được chia thành nhiều loại khác nhau. Một số cách phân loại phổ biến:
1.1.3.1 Theo đặc tính vật chất
BĐS được chia thành 3 loại, bao gồm:
- Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.
- Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
1.1.3.2 Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất
BĐS được chia thành 2 loại, gồm: đất đai và công trình kiến trúc. Trong
đó:
- Công trình kiến trúc: 5 loại:
 Nhà ở dùng để cho thuê hoặc bán.
 Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất.
 Công trình kiến trúc có tính chất thương mại.
 Khách sạn và văn phòng cho thuê.
 Công trình kiến trúc khác.
- Đất đai: Theo điều 13 của Luật đất đai 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng,
đất đai được chia thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miền
núi. Trong mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm:
 Nhóm đất nông nghiệp.
 Nhóm đất phi nông nghiệp
 Nhóm đất chưa sử dụng, chưa xác định được mục đích sử dụng.
Chuyên ngành ĐGTS&KDBĐS Luận Văn Tốt Nghiệp
- 10-
Ngoài ra còn có nhiều cách phân loại BĐS khác như: theo tính chất pháp
lý( BĐS sở hữu vĩnh viễn và sở hữu có thời hạn) hay theo khả năng phát triển
(BĐS có khả năng và không có khả năng phát triển).
1.1.4 Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản
1.1.4.1 Khái niệm thị trường bất động sản
Hiện nay có rất nhiều cách hiểu khác nhau về TTBĐS. Tuy nhiên, một
cách tổng quát nhất, TTBĐS có thể được hiểu như sau:

“TTBĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua quan
hệ hàng hoá tiền tệ”.
1.1.4.2 Đặc điểm thị trường bất động sản
Bởi hàng hoá BĐS mang những nét đặc trưng riêng nên TTBĐS cũng vì
thế mà có những đặc điểm riêng, khác với thị trường các hàng hoá khác.
1.1.4.2.1 Có sự tách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch
BĐS có vị trí cố định, không thể di dời được, quan hệ giao dịch BĐS
thường kéo dài trải qua ba khâu chủ yếu: đàm phán, kiểm tra thực địa, đăng
ký pháp lý. Do đó quan hệ giao dịch bất động sản thường kéo dài, các động
thái của thị trường và yếu tố tâm lý có nhiều cơ hội phát sinh trong quá trình
đàm phán. Vì vậy, việc định giá dựa vào cơ sở giá trị trường có nguy cơ sai số
lớn, rủi ro đối với nghề TĐG là cao, đòi hỏi thẩm định viên phải có sự am
hiểu về chuyên môn cũng như kinh nghiệm nghề nghiệp.
1.1.4.2.2 TTBĐS là thị trường mang tính khu vực
TTBĐS thường được tạo ra từ hàng loạt các thị trường nhỏ mang tính địa
phương với quy mô, mức độ và động thái giao dịch khác nhau. Vì vậy, các
quan hệ cung – cầu, giá cả BĐS thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của
vùng, địa phương nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc chậm ảnh hưởng đến các
vùng, địa phương khác. Điều này đặt ra vấn đề: khi xem xét quan hệ cung –
Chuyên ngành ĐGTS&KDBĐS Luận Văn Tốt Nghiệp
- 11-
cầu, sự vận động của giá cả BĐS cần phải gắn với các điều kiện kinh tế – văn
hóa – xã hội của một vùng, một khu vực cụ thể.
1.1.4.2.3 TTBĐS là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo
TTBĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo do đó đòi hỏi sự can
thiệp trực tiếp của nhà nước, sự không đồng nhất về thông tin, các thông tin
về BĐS và TTBĐS không phổ biến, không sẵn có các BĐS cùng loại để so
sánh, số lượng người tham gia trên thị trường không nhiều, giao dịch bất động
sản chủ yếu là giao dịch ngầm. Do đó, trong quá trình phân tích các các chứng
cứ giao dịch cần phân tích xem chúng có đáp ứng yêu cầu là bằng chứng về

giá trị thị trường và có thể sử dụng được để so sánh, ước tính giá trị cho tài
sản mục tiêu hay không.
1.1.4.2.4 Cung và cầu về bất động sản ít co giãn và lạc hâu so với giá cả
Trên TTBĐS, khi cung cầu thay đổi, tất yếu dẫn đến sự thay đổi về giá
cả BĐS. Tuy nhiên, do quan hệ cung cầu BĐS thường không cân đối theo
hướng cung nhỏ hơn cầu, việc tăng cung về BĐS thường mất nhiều thời gian
vì vậy việc tăng hoặc giảm cung BĐS thường có một độ trễ nhất định so với
các mặt hàng khác. Do vậy, trong quá trình định giá cần có sự cân nhắc thận
trọng đến đặc điểm này để ước tính một cách hợp lý giá trị BĐS.
1.1.4.2.5 Hoạt động của TTBĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước
BĐS chủ yếu là đất đai là một loại tài nguyên quý giá, thuộc sở hữu toàn
dân. Mặt khác, TTBĐS là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo
– thiếu tính hiệu quả. Vì vậy, sự can thiệp của Nhà nước đối với TTBĐS là
cần thiết, nhằm giảm thiểu những ảnh hưởng bất lợi đến các mục tiêu kinh tế
vĩ mô.
Sự kiểm soát của Nhà nước vào TTBĐS trong nhiều trường hợp là sự
kiểm soát một cách trực tiếp, cụ thể và rõ ràng. Do đó, muốn đánh giá một
cách hợp lý giá trị BĐS, đòi hỏi thẩm định viên phải am hiểu về các cơ chế
Chuyên ngành ĐGTS&KDBĐS Luận Văn Tốt Nghiệp
- 12-
chính sách quản lý của Nhà nước về BĐS cũng như cập nhật một cách
thường xuyên các chế độ quản lý của Nhà nước về BĐS trong mỗi thời kỳ.
Như vậy, không giống như nhiều thị trường khác, TTBĐS có những nét
đặc trưng riêng có. Điều này đòi hỏi thẩm định viên trong quá trình thẩm định
giá cần phải có sự phân tích đánh giá một cách cụ thể từng yếu tố của thị
trường để có được những kết luận chính xác nhất.
1.2 Thẩm định giá bất động sản
1.2.1 Khái niệm thẩm định giá
Điều 4 pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/05/2002 đưa ra định nghĩa
“Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài san phù hợp

với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt
Nam hoặc thông lê Quốc tế”.
Mặc dù có thể còn nhiều định nghĩa khác, song những nét đặc trưng cơ
bản của thẩm định giá cần được thừa nhận là:
- Thẩm định giá là công việc ước tính.
- Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.
- Giá trị của tài sản được tính bằng tiền.
- Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là
BĐS.
- Xác định tại một thời điểm cụ thể.
- Xác định cho một mục tiêu nhất định.
- Dữ liệu sử dụng tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường.
Khái quát hóa những đặc trưng nêu trên, có thể định nghĩa: “ Thẩm định
giá là việc ước tình bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản
mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định”.
1.2.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản
1.2.2.1 Đối với cá nhân
Chuyên ngành ĐGTS&KDBĐS Luận Văn Tốt Nghiệp
- 13-
Trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hoá nói chung, của bất
động sản nói riêng được hình thành và vận động dưới sự chi phối của các qui
luật khách quan, và chịu sự tác động của nhiều nhân tố. Cùng một loại bất
động sản ở một thời điểm, nhưng ở các thị trường khác nhau có giá thị trường
khác nhau. Hoặc cùng loại bất động sản, cùng thị trường (nông thôn/thành
thị/vùng) nhưng ở những thời điểm khác nhau, có giá thị trường khác nhau.
Chưa kể đến các bất động sản có các đặc tính kỹ thuật, xây dựng, kiến trúc
phức tạp và rất khác nhau. Trong khi đó, giá cả của bất động sản phụ thuộc rất
lớn vào các yếu tố này. Cá nhân người mua hoặc bán bất động sản không phải
lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và am hiểu về tính năng và cấu trúc của bất
động sản, và vì thể, không đánh giá đúng giá trị thị trường của Bất động sản.

Điều này, có thể gây thiệt hại cho các cá nhân tham gia thị trường bất
động sản, nếu các quyết định của họ thiếu thông tin, không phản ánh đúng giá
trị bất động sản.
Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và mức giá ước lượng giá
của họ phản ánh đúng giá trị thị trường, các cá nhân được tư vấn khi tham gia
TTBĐS sẽ không bị thiệt thòi trong các giao dịch mua bán hoặc trao đổi, thừa
kế, thế chấp, bảo hiểm v.v. Ở đây vai trò của người định giá như là một thành
viên trung gian để đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho thị trường bất
động sản.
1.2.2.2 Đối với Nhà nước
Nhà nước, với tư cách là chủ sở hữu của một khối lượng rất lớn các loại
bất động sản, sẽ bị ảnh hưởng rất lớn (bị thất thoát tài sản, thiệt hại về lợi ích
kinh tế hoặc gây tổn hại cho người khác) nếu định giá không đúng các loại bất
động sản mà nhà nước sở hữu. Cho đến nay, việc định giá các tài sản này
đang được thực hiện bởi các cán bộ định giá thuộc hệ thống nhà nước (như
cán bộ thuộc các sở Tài chính, cán bộ thuế…). Với một khối lượng công việc
Chuyên ngành ĐGTS&KDBĐS Luận Văn Tốt Nghiệp
- 14-
lớn, việc sử dụng hoạt động tư vấn định giá từ các doanh nghiệp hoạt động
trong lĩnh vực kinh doah dịch vụ bất động sản là tất yếu.
Chính vì vậy, hoạt động định giá (của nhà nước và các doanh nghiệp
định giá) có vai trò vô cùng quan trọng đối với nhà nước. Các bất động sản
nhà nước phải định giá bao gồm:
- Định giá đất làm cơ sở cho việc thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển
quyền sử dụng đất, thuế tài sản, thuế trước bạ,…
- Định giá các bất động sản cho mục đích cổ phần hoá, sáp nhập, bán,
khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước
- Định giá bất động sản (đặc biệt là đất đai) cho các hoạt động đấu giá
- Định giá đất đai, nhà xưởng của các doanh nghiệp nhà nước khi tham
gia liên doanh liên kết sản xuất

- Định giá bất động sản để thanh lý tài sản
- Định giá bất động sản cho các mục đích thế chấp, bảo hiểm…
Việc định giá BĐS phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác dụng lớn
trong việc đảm bảo nguồn thu cho Nhà nước, đảm bảo tính công bằng xã hội.
Đồng thời, định giá đúng giá trị BĐS, trong đó đặc biệt là đất đai, sẽ tạo động
lực cho việc phân bố đất đai – như là một nguồn lực xã hội – một cách hợp lý
và hiệu quả. Nói một cách khác, đất đai sẽ được phân bố vào người “sử dụng
tốt nhất và hiệu quả nhất”. Khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá
theo giá trị thị trường và không có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm
người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất. Trên
thực tế hiện nay ở nước ta, còn rất nhiều cơ quan, doanh nghiệp nhà nước
được “bao cấp” về giá đất khi tính toán các nghĩa vụ liên quan đến đất. Vì
vậy, mặc dù đất đai là sở hữu toàn dân, nhưng loại tài sản quí giá này đang bị
lãng phí vì sự “chiếm giữ” không hợp lý của các cơ quan nhà nước, đặc biệt là
đất đai ở những vị trí tốt, thuận lợi. Nguyên nhân chính là “giá đất” để tính
toán các nghĩa vụ này không sát với giá thị trường, vì vậy cơ quan này không
Chuyên ngành ĐGTS&KDBĐS Luận Văn Tốt Nghiệp
- 15-
có động lực rời khỏi khu vực này để tìm đến những khu vực có giá đất rẻ hơn
để thuê trụ sở hoặc nơi sản xuất kinh doanh. Nói một cách khác, nguyên tắc
“sử dụng tốt nhất và hiệu nhất” không được đảm bảo.
1.2.3 Cơ sở của thẩm định giá bất động sản
Cơ sở của thẩm định giá bất động sản chính là giá trị thị trường và giá
trị phi thị trường của bất động sản đó.
1.2.3.1 Giá trị thị trường
Theo tiêu chuẩn định giá số 01 ban hành kèm theo Quyết định số 24 /
2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ tài chính có đưa
ra khái niệm giá trị thị trường: "Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá
ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa
một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán,

trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương
mại bình thường"
Khái niệm trên được hiểu như sau:
- Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán
trên thị trường " là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị
trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thoả mãn
những điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá”.
- Vào thời điểm thẩm định giá " là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến
hành thẩm định giá, được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức
mua trên thị trường khi thực hiện thẩm định giá trị tài sản.
- "Giữa một bên là người mua sẵn sàng mua " là người đang có khả
năng thanh toán và có nhu cầu mua tài sản được xác định giá trị thị trường.
- "Và một bên là người bán sẵn sàng bán " là người bán đang có quyền
sở hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với
mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường.
Chuyên ngành ĐGTS&KDBĐS Luận Văn Tốt Nghiệp
- 16-
- "Điều kiện thương mại bình thường" là việc mua bán được tiến hành
khi các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu
tác động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển
quá nóng ; thông tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên
thị trường.
- Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai
và cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường
quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số
lượng hạn chế người mua, người bán.
- Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán
và bên mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân
nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị
trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hòan

tòan tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức.
1.2.3.2 Giá trị phi thị trường
Theo tiêu chuẩn định giá số 02 ban hành kèm quyết định số
77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ tài chính có đưa ra khái niệm phi
thị trường: “Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác
định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán,
trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản
đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt,
giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị
tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính
thuế ”.
Theo Giáo trình định giá tài sản- Học Viện Tài chính năm 2011 có đưa ra
khái niệm giá trị phi thị trường: “ Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của
một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa
vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường.
Chuyên ngành ĐGTS&KDBĐS Luận Văn Tốt Nghiệp
- 17-
Để đảm bảo không nhầm lẫn giữa giá trị thị trường và giá trị phi thị
trường, IVSC quy định Thẩm đinh viên khi thẩm định giá trị tài sản dựa theo
tiêu chuẩn phi thị trường, phải tuân theo một quy trình, bao gồm:
- Xác định rõ tài sản sẽ được thẩm định giá.
- Xác định rõ các quyền lợi pháp lý gắn với tài sản đó.
- Xác định rõ mục đích, ý đồ của thẩm định là gì.
- Định nghĩa giá trị sẽ được thẩm định.
- Khảo sát tài sản và bảo đảm các bước công khai cần thiết.
- Công khai những điều kiện hoặc tình huống bị hạn chế trong thẩm
định.
- Xác định thời gian hiệu lực của thẩm định.
- Phân tích các số liệu, tình huống phù hợp với nhiệm vụ thẩm định.
- Nếu dựa vào cơ sở phi thị trường, thì giá trị thu được là giá trị phi thị

trường.
- Dù cho khái niệm, các bước tiến hành tìm ra giá trị thị trường là thích
hợp thì thẩm định viên cũng không diễn giải kết quả tìm được như là giá trị
thị trường.
1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến thẩm định giá trị bất động sản
Định giá bất động sản là một công việc ước tính. Kết quả định giá
thường là một ý kiến có tính chất tư vấn cho đến khi giao dịch diễn ra, kết quả
đó không phải là một giao dịch được chứng minh. Để nâng cao độ tin tưởng
đối với kết quả định giá, khi ước tình giá trị bất động sản, nhất thiết phải xem
xét và phân tích một cách kỹ lưỡng các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động
sản. Nhìn chung có thể chia các yếu tố này thành 4 nhóm:
1.2.4.1 Các yếu tố mang tính vật chất
Các yếu tố này thể hiện tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà bất động sản
có thể mang lại cho người sử dụng:
Chuyên ngành ĐGTS&KDBĐS Luận Văn Tốt Nghiệp
- 18-
- Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng
cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí,
vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị
trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS.
Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn
hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị
trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao
thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí
tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng,
đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và
diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số
dân cư trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và
diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ

10m-15m.
- Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các
BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực
thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì
giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là
các công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS
nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược
lại.
- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính
chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…): mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên
đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ
của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích
nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
Chuyên ngành ĐGTS&KDBĐS Luận Văn Tốt Nghiệp
- 19-
- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên
tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
- Các nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng
thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc
nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.
1.2.4.2 Các yếu tố về tình trạng pháp lý
Tình trạng pháp lý của bất động sản quy định quyền của con người đối
với việc khai thác các thuộc tính của bất động sản trong quá trình sử dụng.
Tình trạng pháp lý ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của bất động sản. Chẳng hạn,
giá của một mảnh đất xen kẹt rẻ hơn rất nhiều so với giá của những mảnh đất
khác trong cùng khu vực. Thông thường, tình trạng pháp lý của bất động sản
bao gồm:
-Các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây
dựng,… hiện có.

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn
chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với
bất động sản: tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung …
1.2.4.3 Các yếu tố mang tính kinh tế
Yếu tố mang tính kinh tế đó là quy luật cung và cầu. Đây là hai yếu tố
tạo ra đặc tính khách quan của giá trị. Giả thiết các yếu tố khác là cố định,
BĐS được mua bán tuỳ thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu, vào độ nhạy của
cung cầu BĐS trên thị trường.
Để có cơ sở đánh giá và ước lượng giá trị BĐS một cách hợp lý, trong
hoạt động thẩm định giá nhất thiết phải tiến hành thu thập, lưu trữ các thông tin
có liên quan đến giao dịch mua bán tài sản, hình thành nên các ngân hàng dữ
liệu để phục vụ cho chuyên ngành thẩm định giá. Ngoài ra, các TĐV cần được
trang bị kiến thức về kỹ thuật xử lý, phân tích, dự báo về sự biến động của giá
Chuyên ngành ĐGTS&KDBĐS Luận Văn Tốt Nghiệp
- 20-
cả thị trường nhằm giúp TĐV trong việc tư vấn, đồng thời giảm thiểu rủi ro đối
với việc hành nghề thẩm định giá.
1.2.4.4 Các yếu tố khác
Những yếu tố đã nêu là những yếu tố thể hiện một cách trực quan và rõ
ràng ảnh hưởng đến giá trị tài sản.Tuy nhiên còn có những yếu tố khác như:
chất lượng dịch vụ y tế, an ninh, trình độ dân trí của khu vực có bất động sản
hay những vấn đề liên quan đến thuyết phong thủy, tập quán dân cư…. Một
mảnh đất có thể đắt với người này nhưng lại dễ chấp nhận với người khác. Điều
này đòi hỏi thẩm định viên phải am hiểu về tập quán dân cư cũng như có sự
phân tích về yếu tố tâm lý trong một không gian văn hóa nhằm xác minh giá cả
của giao dịch chứng cớ có thể coi là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
1.2.5 Các nguyên tắc định giá bất động sản
Nguyên tắc thẩm định giá là những quan điểm, quan niệm đã được thừa
nhận một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế – xã hội; là cơ sở

quan trọng để đưa ra các tiêu chí và xây dựng nên các phương pháp thẩm định
giá khoa học. Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, có rất nhiều các nguyên
tắc thẩm định giá, tuy nhiên có 5 nguyên tắc cơ bản chi phối đến mọi hoạt
động thẩm định giá là:
1.2.5.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
- Nội dung nguyên tắc: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và
đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa
nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Theo quan điểm của IVSC nguyên tắc sử dụng
tốt nhất và hiện quả nhất phải thỏa mãn là khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản
trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật, và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao
nhất cho tài sản.
Chuyên ngành ĐGTS&KDBĐS Luận Văn Tốt Nghiệp
- 21-
Con người luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc khai thác một cách tối đa
lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ ra. Cơ sở để người ta
đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi ích cao nhất mà tài sản có thể mang
lại. Vì vậy, giá trị của một tài sản được thừa nhận trong điều kiện nó được sử
dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động thẩm định giá đòi hỏi TĐV phải
chỉ ra được chi phí cơ hội của tài sản, phân biệt được các giả định tình huống sử
dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặt tài chính. Đồng
thời khẳng định tình huống nào hay cơ hội sử dụng nào là tốt nhất và hiệu quả
nhất, sẽ là cơ sở để ước tính giá trị tài sản.
1.2.5.2 Nguyên tắc thay thế
- Nội dung nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không
vượt quá chi phí để có một tài sản tương tự.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Nguyên tắc này được xây dựng trên quan niệm:
một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó, nếu anh ta tốn ít
tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương tự như vậy để thay thế.

- Tuân thủ nguyên tắc: Nguyên tắc thay thế là một nguyên tắc cơ bản và
quan trọng trong lý thuyết thẩm định giá. Tuân thủ nguyên tắc này trong hoạt
động thẩm định giá, đòi hỏi TĐV phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi
phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để
so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần thẩm định
giá.
Tuy nhiên, trên thực tế, trong nhiều trường hợp rất khó tìm được 2 BĐS
tương tự hoặc giống nhau để có thể so sánh về giá bán hay chi phí sản xuất. Do
vậy, để vận dụng nguyên tắc này, đòi hỏi TĐV nhất thiết phải được trang bị các
kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản, nhằm đảm bảo
tính chất có thể thay thế hay so sánh với nhau về giá cả hay chi phí sản xuất, làm
chứng cớ hợp lý cho việc ước tính giá trị tài sản cần thẩm định.
Chuyên ngành ĐGTS&KDBĐS Luận Văn Tốt Nghiệp
- 22-
1.2.5.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những
lợi ích mà tài sản mang lại cho nhà đầu tư.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài sản
là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó
tại một thời điểm nhất định. Hơn nữa, thẩm định giá về thực chất cũng là công
việc dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại trong tương lai.
- Tuân thủ nguyên tắc: Để thẩm định giá một cách hợp lý và chính xác,
thẩm định viên phải dự kiến được những lợi ích và phải dựa vào các khoản lợi
ích đó để ước tính giá trị tài sản. Tuân thủ nguyên tắc này, cả người bán và
người mua đều phải dự đoán về các điều kiện của thị trường tương lai, như: các
yếu tố thuận lợi, bất lợi, dòng thu nhập và rủi ro cho người nắm giữ tài sản.
1.2.5.4 Nguyên tắc đóng góp
- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu
thành một tài sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá
trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản là
biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể. Đó là cơ
sở để người ta chấp nhận giá trị đóng góp.
- Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể hiện
giá trị toàn bộ tài sản, nhưng giá trị của bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa giá
trị toàn bộ và giá trị của các bộ phận tài sản còn lại.
1.2.5.5 Nguyên tắc cung cầu
- Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài
sản. Trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừa
nhận có tính khách quan của thị trường về giá trị tài sản. Trong các thị trường
Chuyên ngành ĐGTS&KDBĐS Luận Văn Tốt Nghiệp
- 23-
khác, dưới sức ép của cung-cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá
trị thực. Vì vậy, khi so sánh các tài sản với nhau, phải phân tích tác động của yếu
tố cung-cầu ảnh hưởng đến giá trị tài sản cần thẩm định.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm
định giá trị tài sản là dựa vào giá thị trường của tài sản. Giá thị trường của tài sản
tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung. Hai yếu tố này luôn luôn
thay đổi theo thời gian. Vì vậy, một nhiệm vụ quan trọng của TĐV là phải đánh
giá được tác động của yếu tố này đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo
ảnh hưởng của chúng trong tương lai, nhằm xác minh tài sản cần thẩm định nên
đánh giá trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
- Tuân thủ nguyên tắc: Trước khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu
chứng cớ thị trường, cần phải xác minh một cách rõ ràng xem chúng có phản
ánh cung- cầu bị ép buộc hay có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật thay thế so
sánh hay không. Thực hiện đánh giá, dự báo tương lai về cung-cầu và giá cả,
đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật thẩm định giá dựa
vào dòng thu nhập.
Nguyên tắc cung - cầu còn là sự bổ sung quan trọng và là sự giải thích một
cách cụ thể hơn cho các nguyên tắc khác. Do đó, đây là nguyên tắc được ưu tiên

trong quá trình vận dụng để thẩm định đối với hầu hết các loại tài sản cũng như
cho các mục đích sử dụng khác nhau.
Các nguyên tắc thẩm định giá trên là cơ sở lý luận quan trọng để xây dựng
các tiêu chuẩn, hình thành nên các quy trình và phương pháp thẩm định giá trị
BĐS một cách hợp lý và có cơ sở khoa học. Nó cho phép TĐV có thể tiếp cận
và ước lượng một cách hợp lý giá trị BĐS. Vì thế, trong quá trình thẩm định giá,
TĐV phải tuân thủ những nguyên tắc này.
1.2.6 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản
1.2.6.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
Chuyên ngành ĐGTS&KDBĐS Luận Văn Tốt Nghiệp
- 24-
- Cơ sở lý luận: Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu
dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế, đó là: một người mua thận trọng sẽ
không bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài
sản tương đương để thay thế.
Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể
ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được.
Như vậy, xét về mặt kỹ thuật, theo phương pháp này người ta không cần thiết
phải xây dựng các công thức hay mô hình toán học, mà chỉ cần đi tìm các
bằng chứng đã được thừa nhận về giá trị của BĐS tương đương có thể so sánh
được trên thị trường.
- Các bước tiến hành: Trên thực tế không có hai BĐS hoàn toàn giống
nhau và giá trị của chúng thường thay đổi theo thời gian. Vì vậy, để tiến hành
so sánh, TĐV phải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các
BĐS giống hoặc tương đối giống so với BĐS mục tiêu; sau đó, tiến hành phân
tích giá mua bán, phân tích các giá trị đã giao dịch và làm những điều chỉnh
cần thiết để tìm ra giá trị hợp lý của BĐS mục tiêu. Có thể chia thành 5 bước
cụ thể:
 B
ước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời

gian gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt, các
yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị, như: kiểu cách, điều kiện môi
trường, vị trí, Cụ thể, TĐV phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau để so
sánh:
• Tình trạng vật chất của BĐS.
• Đặc điểm về mặt bằng,
• Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên
quan.
• Đặc điểm về vị trí hay địa điểm.
• Tình trạng pháp lý.
• Thời gian giao dịch.
• Các điều khoản và điều kiện của giao dịch.
Chuyên ngành ĐGTS&KDBĐS Luận Văn Tốt Nghiệp
- 25-
 B
ước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm
đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu. Để thực hiện
tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường TĐV
cần phải làm rõ:
• Nguồn gốc các giao dịch thị trường.
• Đánh giá đặc điểm và tính chất của các giao dịch
thị trường.
 B
ước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. Thông
thường người ta lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh.
 B
ước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS
chứng cớ. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành điều
chỉnh giá trị của các BĐS.
 B

ước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã
điều chỉnh.
- Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng
 Ưu điểm:
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp phổ biến rộng rãi và
được sử dụng nhiều nhất trong thực tế bởi nó có những ưu điểm cơ bản:
• Là phương pháp thẩm định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật
• Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường, vì vậy nó có cơ
sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
• Là phương pháp đầu vào của các phương pháp khác như phương
pháp chi phí, phương pháp thặng dư,…
• Phương pháp cho kết quả đáng tin cậy khi có sự trợ giúp của các
phương tiện kỹ thuật.
 Nhược điểm:
• Cần thiết phải có thông tin về các giao dịch BĐS tương tự trong
cùng khu vực thị trường.
Chuyên ngành ĐGTS&KDBĐS Luận Văn Tốt Nghiệp