Luận văn tốt nghiệp quản lý đất đai xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận ô môn, thành phố cần thơ

TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÂY ĐÔ
KHOA SINH HỌC ỨNG DỤNG

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ NGÀNH 52850103

XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN Ô MÔN
THÀNH PHỐ CẦN THƠ

SINH VIÊN THỰC HIỆN
VÕ THỊ KHÁNH BĂNG
MSSV: 13D850103014
LỚP: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI K8

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN
LA THANH TOÀN

2017


LỜI CẢM TẠ
Qua thời gian học tập và thực hiện đề tài đến nay, Luận văn tốt nghiệp của em
đã hoàn thành. Với sự nỗ lực phấn đấu của bản thân cùng với sự giúp đỡ, động viên
của gia đình, bạn bè và đặc biệt là sự nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn của quý Thầy cô
trường Đại Học Tây Đơ đã giúp em hồn thành khóa học một cách tốt đẹp.
Em xin cảm ơn:
Ban Giám hiệu nhà trường, Ban Chủ nhiệm khoa Sinh học Ứng dụng cùng tất
cả quý Thầy cô đã tạo điều kiện thuận lợi cho em học tập và rèn luyện thật tốt.
Cố vấn học tập Thầy Mai Linh Cảnh và quý Thầy cô Bộ môn Quản lý đất đai

đã hết lòng quan tâm, chỉ dạy và truyền đạt cho em những kiến thức, kinh nghiệm sống
vô cùng quý báu.
Đặc biệt xin chân thành gửi lời biết ơn sâu sắc đến Thầy La Thanh Toàn đã
tận tình hướng dẫn và cho em những lời khuyên bổ ích trong việc nghiên cứu và
hoàn thành đề tài này.
Con xin cảm ơn gia đình đã ni dạy con lớn khôn và tạo điều kiện tốt nhất
cho con học tập. Đã quan tâm và không ngừng động viên con cố gắng hoàn thành
Luận văn tốt nghiệp này.
Em xin gửi lời cảm ơn đến Ban Lãnh đạo, các anh chị trong phịng Tài ngun
và Mơi trường, Văn phịng đăng ký đất đai và Trung tâm Phát triển Quỹ đất quận
Ơ Mơn đã cung cấp tài liệu, số liệu và giúp đỡ em trong q trình xử lý thơng tin.
Mặc dù đã nỗ lực cố gắng hoàn thiện Luận văn bằng tất cả sự nhiệt tình và
năng lực, nhưng do điều kiện về vật chất và thời gian còn hạn chế nên đề tài khơng thể
tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được ý kiến đóng góp quý báu của
quý Thầy cô và các bạn.
Xin chân thành cảm ơn!

Võ Thị Khánh Băng

i


TÓM TẮT
Đề tài “Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn quận Ơ Mơn
Thành phố Cần Thơ” được thực hiện nhằm mục tiêu tìm hiểu sự chênh lệch giá đất ở
theo khung giá Nhà nước và giá thực tế trên thị trường tại địa bàn quận Ơ Mơn, đồng
thời xác định các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở nơi đây để phục vụ cho cơng
tác định giá đất, qua đó đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác quản lý Nhà
nước về giá đất ở trên địa bàn. Đề tài thực hiện bằng phương pháp điều tra phỏng vấn
trực tiếp và phân tích tổng hợp để thu thập số liệu trên địa bàn nghiên cứu. Xử lý số

liệu bằng phương pháp thống kê, so sánh để tìm ra tỷ lệ chênh lệch giá đất và mức độ
ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất ở.
Qua kết quả khảo sát cho thấy: Khung giá đất ở đô thị do Nhà nước ban hành tại
quận Ơ Mơn so với giá đất thực tế trên thị trường có sự chênh lệch khá cao, vị trí 1
ln là vị trí có giá cao nhất tại mỗi tuyến đường, mức độ giao động giá thị trường so
với giá quy định là 1,4 đến 3,3 lần. Các yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất đến giá đất ở là
yếu tố vị trí, khả năng sinh lợi và cơ sở hạ tầng, hai yếu tố hình dạng và diện tích chưa
được chú trọng. Mặc khác, yếu tố tâm lý cũng là yếu tố ảnh hưởng khơng nhỏ đến giá
đất, vì theo tâm lý của người Việt Nam nói chung là tâm lý đám đơng và nóng vội, khi
giá đất lên cao thì người ta thường đổ xơ đi mua vì lo sợ những thửa đất có khả năng
sinh lời cao sẽ bị người khác mua nên vì vậy càng đẩy giá đất lên cao hơn.
Giá đất do cơ quan Nhà nước định giá rất phù hợp với mức thu nhập của người
dân, nhưng đối với giá trên thị trường thì chênh lệch khá cao. Điều này càng gây khó
khăn cho nhu cầu về nhà ở của những người có thu nhập thấp đến trung bình. Từ đó,
địi hỏi phải thực hiện nhiều giải pháp đồng bộ và từng bước tháo gỡ vướng mắc và bất
cập, tuy nhiên vấn đề cơ bản nhất về cơ chế chính sách là phải tạo lập thị trường đất
đai và phải là một thị trường cạnh tranh, minh bạch có sự điều tiết của Nhà nước. Khi
đã có thị trường đất đai, việc xác lập giá thị trường sẽ rất thuận lợi và đó là căn cứ
chính để Nhà nước quy định giá đất theo khung và bảng giá phục vụ cho công tác quản
lý thị trường đất đai, khi đó sẽ đảm bảo được yêu cầu giá đất thị trường phù hợp với
giá đất quy định của Nhà nước.

: Yếu tố ản

ưởng, giá đất ở, quận Ơ Mơn.

ii


DANH SÁCH BẢNG

Bảng
2.1
2.2
4.3
4.4
4.5
4.6
4.7
4.8
4.9
4.10

Tên Bảng
Một số thơng tin về khí hậu – thời tiết của địa phương
Tổng diện tích các loại đất trong đơn vị hành chính năm 2016
Khung giá đất ở đô thị
Giá đất ở tại khu vực trung tâm
Giá đất ở tại khu vực ven trung tâm
Số liệu đăng ký biến động phân theo đơn vị phường năm 2016
Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế
Dự báo dân số và nguồn lao động của quận Ơ Mơn đến năm 2020
Thông tin cơ bản về các hộ được điều tra tại khu vực trung tâm
Thông tin cơ bản về các hộ được điều tra tại khu vực ven trung tâm

iii

Trang
16
20
27

30
31
36
37
38
39
42


DANH SÁCH HÌNH
Hình

Tên Hình

2.1
2.2
2.3
2.4
3.5
4.6
4.7
4.8
4.9
4.10
4.11
4.12
4.13

Bản đồ hành chính quận Ơ Mơn
Biểu đồ cơ cấu đất nông nghiệp

Biểu đồ cơ cấu đất phi nông nghiệp
Biểu đồ cơ cấu đất theo đối tượng sử dụng
Sơ đồ các bước thực hiện nghiên cứu
Chênh lệch giá đất ở trung bình tại các tuyến đường khu vực trung tâm
Chênh lệch giá đất ở trung bình tại các tuyến đường khu vực ven trung tâm
Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại khu vực trung tâm
Mức độ quan tâm của người dân
Mức độ không quan tâm của người dân
Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại khu vực ven trung tâm
Mức độ quan tâm của người dân
Mức độ không quan tâm của người dân

iv

Trang
15
22
22
23
25
33
34
40
41
42
43
43
44

DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
-

BĐS
ĐBSCL
ĐVT
GCNQSDĐ
GDP
TN&MT
THCS
THPT
TTYTDP
UBND

Nguyên văn
Bất động sản
Đồng bằng sơng Cửu Long
Đơn vị tính
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tổng sản phẩm nội địa
Tài nguyên và Môi trường
Trung học cơ sở
Trung học phổ thông
Trung tâm Y tế dự phòng
Ủy ban nhân dân

v

MỤC LỤC
Trang
LỜI CẢM TẠ ..................................................................................................................i
TÓM TẮT ..................................................................................................................... ii
DANH SÁCH BẢNG ................................................................................................... iii
DANH SÁCH HÌNH .....................................................................................................iv
DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT .....................................................................................iv
CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU .......................................................................................... 1
1.1 Đặt vấn đề ............................................................................................................. 1
1.2 Mục tiêu đề tài ....................................................................................................... 1
1.3 Nội dung đề tài ...................................................................................................... 2
1.4 Ý nghĩa đề tài ........................................................................................................ 2
CHƢƠNG 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...................................................................... 3
2.1 Cơ sở lý luận về vấn đề nghiên cứu ...................................................................... 3
2.1.1 Đất ở đô thị .................................................................................................... 3
2.1.2 Thị trường nhà đất ......................................................................................... 3
2.1.3 Giá đất ............................................................................................................ 5
2.1.4 Các loại giá đất .............................................................................................. 6
2.1.5 Nguyên tắc xác định giá đất ........................................................................... 7
2.1.5 Phương pháp xác định giá đất ........................................................................ 7
2.1.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .................................................................. 8
2.2 Cơ sở thực tiễn về vấn đề nghiên cứu ................................................................. 10
2.2.1 Thực tiễn công tác định giá đất trên thế giới ............................................... 10
2.2.2 Thực tiễn công tác định giá đất tại Việt Nam .............................................. 11
2.3 Một số cơng trình nghiên cứu có liên quan ......................................................... 12
2.4 Đặc điểm vùng nghiên cứu ................................................................................. 14
2.4.1 Điều kiện tự nhiên quận Ơ Mơn .................................................................. 14
2.4.2 Điều kiện kinh tế - xã hội quận Ơ Mơn ....................................................... 16
2.4.3 Tình hình quản lý đất đai tại quận Ơ Mơn ................................................... 19
2.4.4 Hiện trạng sử dụng đất tại quận Ơ Mơn năm 2016...................................... 20

CHƢƠNG 3: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................................................... 24
3.1 Đối tượng ............................................................................................................ 24
3.2 Phạm vi................................................................................................................ 24
3.3 Phương pháp........................................................................................................ 24
3.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .......................................................... 24
3.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ........................................................... 24
3.3.3 Phương pháp xử lý số liệu ........................................................................... 24
3.3.4 Phương pháp so sánh ................................................................................... 25
vi


3.3.5 Sơ đồ các bước thực hiện ............................................................................. 25
3.4 Phương tiện ......................................................................................................... 26
3.4.1 Dữ liệu không gian ...................................................................................... 26
3.4.2 Các văn bản, chính sách của nhà nước ........................................................ 26
CHƢƠNG 4: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ............................................................. 27
4.1 Kết quả nghiên cứu giá đất ở tại quận Ơ Mơn .................................................... 27
4.1.1 Q trình hình thành giá đất ở tại quận Ơ Môn ........................................... 27
4.1.2 Giá đất ở tại địa bàn quận Ô Môn ................................................................ 27
4.1.3 Đánh giá sự chênh lệch giá thị trường và giá nhà nước tại quận Ơ Mơn .... 33
4.2 Kết quả phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất, xác định yếu tố quan trọng
nhất cho từng khu vực ................................................................................................... 34
4.2.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại quận Ơ Mơn .................................. 25
4.2.2 Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở cho từng khu
vực ................................................................................................................................. 39
4.3 Đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác quản lý Nhà nước về giá đất ở
trên địa bàn quận Ơ Mơn. .............................................................................................. 45
CHƢƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT ................................................................. 47
5.1 Kết luận ............................................................................................................... 47
5.2 Đề xuất ................................................................................................................ 48

TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................... 49
PHỤ LỤC ..................................................................................................................... 50

vii


CHƢƠNG 1
GIỚI THIỆU
1.1 Đặt vấn đề
Hiện nay, tốc độ phát triển kinh tế của nước ta ngày càng tăng so với các nước
trong khu vực và trên thế giới. Song song đó thì nhu cầu về sử dụng đất và các hoạt
động có liên quan tới đất như: chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục
đích sử dụng đất, đơ thị hóa, các dự án sử dụng đất cần phải có đền bù và giải phóng
mặt bằng cũng tăng nhanh, đặc biệt là trong các thành phố lớn, các khu đô thị trung
tâm. Cần Thơ là thành phố loại I trực thuộc trung ương, là thành phố trung tâm của
khu vực Đồng bằng sơng Cửu Long (ĐBSCL), vì thế Cần Thơ được đầu tư rất mạnh
trong các lĩnh vực kinh tế, xã hội làm cho nền kinh tế phát triển và sôi động bậc nhất ở
trong khu vực này.
Như các loại hàng hóa khác tồn tại trong cơ chế thị trường, giá đất được hình
thành và vận động theo các quy luật của thị trường và chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố
khác nhau. Đối với mỗi nhóm đối tượng sử dụng khác nhau thì mối quan tâm về đất
đai cũng khác nhau. Việc tìm hiểu được sự ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất ở sẽ
trở thành căn cứ cho q trình định giá đất, góp phần điều tiết giá đất ở phù hợp đặc
biệt là giá thị trường hiện nay.
Cần Thơ có năm quận với nền kinh tế phát triển là: quận Ninh Kiều, quận Bình
Thủy, quận Cái Răng, quận Thốt Nốt và quận Ơ Mơn. Trong đó quận Ơ Mơn là quận
đang có sự chuyển dịch kinh tế nhanh, mạnh mẽ và đang trên đà phát triển. Các hoạt
động kinh tế xã hội có liên quan đến đất đai và nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng.
Bên cạnh đó, thị trường nhà đất ở Ơ Mơn diễn ra khá sơi động và mạnh mẽ, nên việc
định giá đất để phục vụ cho các hoạt động có liên quan đến đất là rất quan trọng và cần

thiết. Vấn đề đặt ra ở đây là ở các địa phương khác nhau về kinh tế, xã hội, điều kiện
tự nhiên thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở cũng khác nhau. Vì vậy, để xác định
mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố này đến giá đất ra sao, thì cần phải có các nghiên
cứu mang tính khoa học để cơng tác định giá đất ở mang tính chính xác cao và đưa ra
giá đất hợp lý cho địa phương.
Xuất phát từ thực tế và các vấn đề nêu trên, đề tài “Xác địn các yếu tố ản
ưởng đến giá đất ở trên đị bàn quận Ơ Mơn, àn p ố Cần ơ” được thực hiện.
1.2 Mục tiêu đề tài
Tìm hiểu giá đất ở theo khung giá Nhà nước và giá thực tế trên thị trường tại
địa bàn quận Ơ Mơn, qua đó so sánh tỷ lệ chênh lệch.
Khảo sát và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại quận Ô Môn.
Xác định được yếu tố ảnh hưởng nào là quan trọng nhất.
1


Đề xuất giải pháp và kiến nghị góp phần hồn thiện công tác quản lý Nhà nước
về giá đất ở trên địa bàn quận Ơ Mơn và tồn thành phố Cần Thơ.
1.3 Nội dung đề tài
Nghiên cứu cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý về giá đất ở.
So sánh giá đất ở ngoài thị trường với giá đất ở do Ủy ban nhân dân (UBND)
thành phố ban hành năm 2015.
Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, các phương pháp, nguyên tắc xác
định giá đất.
Đưa ra đề xuất, kiến nghị mang tính khả thi.
1.4 Ý nghĩa đề tài
Công tác định giá đất là trách nghiệm của các cơ quan nhà nước. Việc nghiên
cứu, tìm hiểu về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở là rất cần thiết để tìm ra những
nguyên nhân gây bất cập trong việc định giá đất và đề xuất những giải pháp khắc phục
từ đó đánh giá được sự chênh lệnh về giá đất giữa giá đất ở Nhà nước và giá đất ở thực
tế trên thị trường, giúp cho các nhà quản lý có cơ sở để dự báo xu hướng biến động giá

đất trong tương lai và định hướng phát triển một cách bền vững cho thành phố.

2


CHƢƠNG 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1 Cơ sở lý luận về vấn đề nghiên cứu
2.1.1 Đất ở đô thị
Theo Khoản 1 Điều 144 Luật đất đai năm 2013 của Quốc hội quy định: Đất ở
tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các cơng trình phục vụ đời sống,
vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt.
Đất ở tại đơ thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các
cơng trình cơng cộng, cơng trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh mơi trường và cảnh quan
đô thị hiện đại.
Đất ở đô thị mang một số đặc trưng cơ bản như là: Là loại đất có nguồn gốc tự
nhiên, hoặc đất nơng lâm nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng sau khi có quy hoạch
hoặc dự án đầu tư. Sự chuyển đổi mục đích sử dụng và dự án đầu tư phải được UBND
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cho phép. Từng lô đất, từng khu đất trong đơ thị
có vị trí cố định. Mỗi vị trí có đặc điểm riêng, đặc thù riêng khơng giống với bất kỳ
vị trí nào. Nó vừa là tư liệu sinh hoạt vừa là tư liệu sản xuất. Trong vai trị là tư liệu
sinh hoạt, nó dùng cho xây dựng nhà ở, các cơng trình cơng cộng. Là tư liệu sản xuất,
đất đô thị căn cứ vào mục đích kinh doanh cuối cùng để xác định khơng gian đất cần
dùng.
2.1.2 Thị trƣờng nhà đất
2.1.2.1 Khái niệm
Theo Vũ Thị Thu Trang, 2014: Thị trường nhà đất là thị trường các yếu tố nhà
và đất hợp thành. Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường các yếu tố nhà và

đất ở, vườn tược, khuôn viên gắn liền với nhà. Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao
gồm đất ở, vườn tược và khuôn viên gắn liền với nhà và đất để sử dụng cho các mục
đích khác.
Thị trường bất động sản (BĐS) là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi,
cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có
sự quản lý của Nhà nước.
Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường nhà đất là một bởi vì tài sản là
nhà, cơng trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS được. Do đó đất đai
bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác. Tuy nhiên,
trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường BĐS và hàng hoá đất
đai chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS.
3


2.1.2.2 Đặc điểm
a. Khơng có thị trƣờng trung tâm
Thị trường nhà đất chưa hình thành được thị trường trung tâm mà tại đó người
mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và tác động qua lại lẫn nhau. Gần như tất
cả các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức kinh
doanh nhà đất, qua báo chí hoặc thơng qua các cá nhân mơi giới. Do khơng có thị
trường trung tâm nên các thơng tin về thị trường khó thu thập và có độ tin cậy thấp tạo
nên tính thiếu hiệu quả cho thị trường này.
b. Thị trƣờng nhà đất mang tính khu vực và địa phƣơng sâu sắc
Nhà đất có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với các điều kiện
tự nhiên kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu nhà đất ở các
vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất
lượng đến quy mơ và trình độ phát triển. Mặt khác, nhà đất cịn có đặc điểm là phụ
thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu nên mỗi vùng, mỗi khu vực cùng có những đặc
trưng riêng về cung và cầu nhà đất.
c. Thị trƣờng nhà đất thực chất là thị trƣờng giao dịch các quyền và lợi ích

chứa đựng trong bất động sản
Đặc trưng này do đặc điểm của đất đai quy định. Đặc điểm của đất đai là không
hao mịn hay khơng mất đi và người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai
khơng sử dụng đất đai như các hàng hóa khác. Điều mà họ mong muốn là các quyền
hay các lợi ích do đất đai mang lại. Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, khơng thể xác
định giá trị của nó như xác định giá trị của các hàng hóa thơng thường mà phải xác
định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào
đất đai.
d. Thị trƣờng nhà đất là thị trƣờng khơng hồn hảo
Các thơng tin về hàng hóa BĐS và thị trường nhà đất không đầy đủ và phổ biến
rộng rãi như các loại hàng hóa khác. Nó dẫn tới việc giá cả nhà đất khơng hồn tồn là
giá cả cạnh tranh hồn hảo, người bán có lợi thế độc quyền, nhờ đó có thể thu lợi
cao. Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung cũng tăng thêm làm
giá cả nhà đất sẽ được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá. Thị trường BĐS
càng sôi động, càng dễ tạo nên các cơn sốt giá.
e. Thị trƣờng nhà đất chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
Nhà đất là loại tài sản có giá trị lớn, nên việc quản lý của Nhà nước đối với
chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảm đảm an toàn cho các giao dịch. Mọi BĐS đều
được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử
dụng, cũng như các biến động của chúng. Mọi giao dịch nhà đất phải có sự giám sát
của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia của Nhà nước vào thị
4


trường nhà đất thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường ổn định hơn và an
toàn hơn.
2.1.3 Giá đất
2.1.3.1 Khái niệm
Theo Khoản 19 Điều 3 Luật Đất Đai 2013 quy định: Giá đất là giá trị của quyền
sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.

Khoản 3 Điều 3 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của
Chính phủ quy định về giá đất: Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện
với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng
đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có
cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định.
Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là
mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất nào đó trong khơng gian và thời gian xác định. Giá
đất được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa: Quy luật giá trị,
quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh. Nó dựa trên giá trị của đất nhưng khơng phải
bằng giá trị và được thể hiện ra bên ngoài bằng giá cả. Giá cả được xác định trên thị
trường thể hiện bằng tiền và chính sự khơng ổn định của đồng tiền dẫn đến giá cả
không ổn định.
Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói cách khác, giá đất là công cụ
kinh tế để quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường. Đồng thời đây
cũng là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ quyền sử dụng đất
và là căn cứ tính tốn giá trị thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản
khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và tính thuế đất.
2.1.3.2 Đặc điểm của giá đất
Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, so với những loại hàng hố thơng thường
khác, giá cả đất đai có những đặc điểm riêng biệt.
- Giá đất không chỉ được biểu hiện trực tiếp mà nó cịn cịn được thể hiện qua
hình thức th và hình thành giá thuê đất quan hệ giữa giá đất và tiền thuê đất cũng
tương tự như quan hệ giữa vốn đầu tư và lợi nhuận, chỉ cần biết được tỷ suất lợi nhuận
hồn vốn là có thể tính ra được.
- Sự hình thành giá đất là một quá trình lâu dài và khơng thể theo một tiêu
chuẩn đơn giản như các hàng hố thơng thường, do tính khác biệt rất lớn nên khơng
thể hình thành một thị trường hoàn chỉnh một cách đơn thuần. Hơn nữa, giá đất không
phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ là số phản ánh giá trị tài nguyên thiên nhiên hoặc
khối lượng vốn đầu tư mang tính khống chế.
- Khác với quy luật cung - cầu thông thường, giá đất chủ yếu phụ thuộc vào nhu

5


cầu xã hội (ngày càng tăng) vì khả năng “cung” là từ tự nhiên, ít thay đổi và có giới
hạn. Tính khu vực và tính cá biệt của giá đất lớn hơn rất nhiều so với giá cả hàng hố
thơng thường, từ đó rất khó tiêu chuẩn hố và nhất thể hố trong việc định giá đất.
Có một số lý do khiến giá đất ln có xu thế tăng cao:
Một là, đất đai tự nhiên là có hạn mà dân số tăng không ngừng.
Hai là, cơ cấu hữu cơ của nền kinh tế tăng cao làm cho bình quân tỷ suất lợi
nhuận xã hội giảm.
Ba là, yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh và hiệu quả hơn so với giá cả
hàng hố thơng thường do thị trường đất đai là khơng hồn thiện.
2.1.4 Các loại giá đất
2.1.4.1 Giá chuẩn
Là loại giá do Nhà nước quy định nhằm điều tiết giá cả trong cơ chế thị trường.
Trong quy định giá chuẩn bao gồm khung giá đất chính phủ quy định giá tối thiểu và
giá tối đa, bảng giá của tỉnh/thành phố. Nhà nước quy định giá các loại đất để phục vụ
cho các mục đích như tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho
thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi.
Giá chuẩn thường không sát với giá thị trường (thường thấp hơn so với giá thị
trường), nhưng nó vẫn mang tính logic nếu như vị trí càng thuận lợi giá đất càng cao,
hạng đất càng cao giá đất càng thấp.
2.1.4.2 Giá thị trƣờng
Là loại giá đất luôn luôn biến động cao hay thấp phụ thuộc vào điều kiện mua
bán, được mọi người chấp nhận. Giá thị trường được xác định qua điều tra trên cơ sở của
bốn yếu tố:
ứ n ất, là do tự nguyện thỏa thuận nhất trí giữa người bán và người mua.
ứ

i, là mục đích của mua bán đất và một số yếu tố về mục đích sử dụng

đặc biệt.
ứ b , là nhu cầu về đất đai của người mua và thị trường.
ứ tư, là tác động của môi trường sống và xã hội.
2.1.4.3 Giá bảo hiểm
Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa đất do các bên
bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thỏa thuận. Giá trị bảo hiểm cao thấp phụ thuộc
vào sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người chủ sở hữu thửa đất với
cơ quan bảo hiểm.

6


2.1.4.4 Giá thế chấp
Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ vào giá thị trường của thửa
đất. Phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế chấp. Những thửa đất khơng được quyền
trao đổi vì một lý do ràng buộc nào đó thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng
khơng có giá trị thế chấp.
2.1.4.5 Giá cho thuê
Giá cho thuê đất là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ sử dụng đất trong
suốt thời gian thuê đất. Đây chính là một phần lợi nhuận do sử dụng đất mang lại mà
người thuê trả cho chủ thửa đất. Tùy theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê được
xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm. Giá cho thuê phụ
thuộc vào thời gian thuê, giá trị thửa đất và mức lãi suất mà người chủ sử dụng đất yêu
cầu.
2.1.5 Nguyên tắc xác định giá đất
Theo Điều 112 Luật đất đai 2013, Việc thực hiện định giá đất phải được tiến
hành theo các nguyên tắc kinh tế có liên quan mật thiết và ảnh hưởng trực tiếp tới giá
thị trường. Cụ thể các nguyên tắc cần được áp dụng một cách hợp lý và triệt để như
sau:

- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá
- Theo thời điểm định giá
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử
dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu
giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả
năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như
nhau.
2.1.6 Phƣơng pháp xác định giá đất
Theo Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ quy định về giá đất thì giá đất được xác định bằng năm phương pháp:
2.1.6.1 Phƣơng pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích các mức giá đất của các
thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện
kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là
thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất
để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

7


2.1.6.2 Phƣơng pháp chiết trừ
Là phương pháp xác định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất
bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS.
2.1.6.3 Phƣơng pháp thu nhập
Là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập rịng thu
được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm
bình quân một năm tính đến thời điểm xác định giá đất của loại tiền gửi (VNĐ) kỳ hạn
12 tháng tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao
nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

2.1.6.4 Phƣơng pháp thặng dƣ
Là phương pháp xác định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo
quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng
đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi
tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS.
2.1.6.5 Phƣơng pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân
(x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban
hành.
2.1.7 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở
Có bốn nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá đất ở. Mỗi yếu tố đều ảnh
hưởng với một mức độ khác nhau cho từng đối tượng khác nhau, nhìn chung đây là
các nhóm yếu tố chính làm cho giá đất ln biến động trên thị trường.
2.1.7.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên
Các yếu tố tự nhiên có ảnh hưởng không nhỏ tới quyết định mua đất của người
dân có nhu cầu, từ đó làm biến động giá cả đất đai trên thị trường. Có bảy yếu tố tự
nhiên chính ảnh hưởng tới giá đất đó là:
- Vị trí: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất ở
càng lớn. Những căn nhà, khu đất nằm ở trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá
trị lớn hơn những căn nhà, khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương
đối). Những nhà, đất nằm tại các ngã tư hay ngã ba trên các trục lộ giao thơng quan
trọng lại có giá trị cao hơn những nhà, đất nằm ở các vị trí khác (vị trí tuyệt đối).
- Kích thƣớc, hình thể, diện tích nhà hoặc thửa đất: Một kích thước và diện
tích nhà hoặc thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân
trong vùng.
8


- Địa hình: Địa hình nơi đất ở tọa lạc cao hay thấp hơn so với các vùng lân cận
đều có tác động đến giá cả.

- Hình thức (kiến trúc) bên ngồi: Nếu là hai căn nhà có giá xây dựng như
nhau, căn nhà nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu của người mua thì sẽ có giá trị cao
hơn và ngược lại.
- Tình trạng mơi trƣờng: Mơi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh
hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá cả đất ở.
- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro cao của tự nhiên: Những khu đất ở nằm trong
những vùng thường hay bị các sự cố thiên tai (Bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt) làm
cho giá cả thấp hơn và ngược lại.
2.1.7.2 Nhóm các yếu tố kinh tế
- Khả năng sinh lợi: Mức thu nhập hàng năm từ đất ở mang lại có ảnh hưởng
đến giá cả. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ đất càng cao thì giá chuyển nhượng của nó
càng cao và ngược lại.
- Những tiện nghi gắn liền với BĐS: Như hệ thống điện, nước, vệ sinh, thông
tin liên lạc. Hệ thống càng tiện nghi đầy đủ và chất lượng tốt thì giá trị của đất ở càng
cao.
- Các yếu tố liên quan đến thị trƣờng: Bao gồm tính hữu dụng của BĐS, nhu
cầu của loại BĐS đó trên thị trường.
Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt nên khi giao dịch trên thị trường giá đất bị
ảnh hưởng bới các yếu tố liên quan đến kinh tế. Các đặc trưng về đất đai liên quan tới
kinh tế hay nói cách khác là khả năng phát triển, sinh ra lợi nhuận từ đất đai được
xem xét một cách triệt để nhất.
2.1.7.3 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến thị trƣờng nhà đất
- Tình trạng pháp lý: Các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà,
giấy phép xây dựng hiện có.
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với nhà đất, các hạn chế về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với đất: Tình
trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự
hạn chế quyền sở hữu chung.
2.1.7.4 Yếu tố tâm lý
Yếu tố tâm lý khơng có cơ sở vững chắc về mặt phân hạng cũng như pháp lý

mà chủ yếu dựa vào sự ước đoán, vào thị hiếu hay sở thích và tâm lý của người sử
dụng.

9


2.2 Cơ sở thực tiễn về vấn đề nghiên cứu
2.2.1 Thực tiễn công tác định giá đất trên thế giới
Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Định giá là một nghệ thuật và khoa
học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thời điểm xác định,
tùy theo những quy định của hệ thống luật pháp mà mỗi nước lại có quy định cụ thể về
định giá đất.
2.2.1.1 Định giá đất ở Trung Quốc
Với sự tương đồng về chế độ chính trị và những quy định của pháp luật, Trung
Quốc đã có đạt được những thành công đáng kể trong công tác định giá đất. Vấn đề
định giá BĐS được Nhà nước quan tâm và đầu tư từ đầu những năm 1990. Tháng
8/1992, trung tâm tư vấn và định giá về BĐS được thành lập. Trung tâm này nằm
trong cục đất đai, làm nhiệm vụ định giá đến từng thửa đất, tư vấn pháp lý, buôn bán
nhà đất, dịch vụ thông tin thị trường, nghiên cứu tình hình thị trường. Ngồi cơ quan
trung ương thì các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá đất. Mục đích chủ yếu của cơng
tác định giá bao gồm hỗ trợ người mua, người bán xem xét quyết định giá trong
chuyển nhượng quyền sở hữu; tính giá trị của tài sản mang thế chấp, cung cấp cho nhà
đầu tư cơ sở hợp lý để mua thế chấp BĐS trong lĩnh vực tài chính tín dụng tính giá thị
trường của tài sản để thực hiện đền bù, tính thuế.
2.2.1.2 Định giá đất ở Singapore
Cũng như ở nước ta, Singapore cũng có Luật kinh doanh BĐS. Giá đất được
xác định tới từng thửa đất, đất đai là BĐS kể cả đất trống. Hệ thống cơ quan định giá
Nhà nước về BĐS được tổ chức tại cấp Trung ương gồm hai cơ quan là văn phòng
đất đai thuộc Bộ tư pháp và văn phòng định giá BĐS thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài

chính.
2.2.1.3 Định giá đất ở Thụy Điển
Các phương pháp xác định giá đất ở nước ta vận dụng các phương pháp xác
định giá đất của hai nước Thụy Điển và ustralia. Tại Thụy Điển, giá đất trên thị
trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở người mua mua
được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán được thông tin tốt nhất về
tài sản cần bán. Giá trị định giá mà tổ chức định giá đưa ra phải đạt 75% giá trị thị
trường.
Định giá phải chỉ ra được BĐS có khả năng đóng thuế hay không và cũng phải
chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế. Giá trị xác định phải khách quan
ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê.
Những BĐS mà khơng có khả năng đóng thuế thì khơng cần định giá. Định giá BĐS
10


được tiến hành theo dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh.
2.2.1.4 Định giá đất ở Australia
Giá đất thị trường tại ustralia tương đối ổn định, giá đất biến động trên cơ sở
có sự kế thừa, tức là dựa trên giá của những tài sản tương tự đã bán trên thị trường. Cơ
quan định giá đất được thành lập từ năm 1971 trực thuộc Bộ Tài nguyên và Môi
trường. Cơ quan này chịu trách nhiệm trước Chính phủ về việc định giá BĐS để phục
vụ cho việc quản lý theo luật định. Hoạt động định giá đất được thực hiện khoa học và
thống nhất trên toàn bộ lãnh thổ. Giá trị của BĐS được sử dụng làm cơ sở tính thuế và
các khoản thu khác. Mặt khác, giá trị định giá còn giúp người dân xác định giá cả
chuyển nhượng trên thị trường. Do vậy, mọi giao dịch được thực hiện thông qua cơ
quan định giá. Chức năng của cơ quan định giá đất ở nước này cũng đồng thời giúp
việc cho Chính phủ và hỗ trợ dịch vụ cho người dân.
2.2.2 Thực tiễn công tác định giá đất tại Việt Nam
Ở Việt Nam, hoạt động định giá đất đã có từ lâu nhưng chưa phát triển do sự
chi phối bới cơ chế kinh tế tập trung thơng qua các cơng tác kế hoạch hóa về giá các

loại sản phẩm thuộc tất cả các khu vựa sản xuất của nền kinh tế, hoạt động định giá
chủ yếu là thụ động. Chỉ từ năm 1993 trở lại đây, khi nền kinh tế từng bước chuyển
sang cơ chế thị trường thì hoạt động định giá đất mới bước đầu được sắp xếp và vận
hành theo đúng vai trò và chức năng của nó.
Luật đất đai 1993 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất
cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng ổn định lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch.
Với đặc trưng đó, định giá đất tại Việt Nam là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất đã được xác định, tại một thời
điểm xác định.
Luật đất đai 2003 ra đời với một số điểm liên quan đến giá đất được sửa đổi bổ
sung. Cụ thể đó là về nguyên tác định giá đất, khung giá các loại đất, bảng giá các loại
đất cụ thể, tư vấn giá đất, quyền và trách nhiệm của các tổ chức tư vấn giá đất và đấu
giá quyền sử dụng đất. Theo đó, cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng
mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi như nhau thì có mức giá như nhau. Khung giá đất
được ban hành 05 năm một lần đối với từng loại đất theo vùng. Trong thời gian thực
hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá
tối đa hoặc tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho
phù hợp. UBND cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp có trách
nhiệm thơng qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ
05 năm một lần, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất thị trường có
biến động thì điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

11


Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thơng
qua Luật đất đai năm 2013. Luật đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 07
chương và 66 điều so với Luật đất đai năm 2003. Cụ thể Luật Đất đai 2013 quy định rõ
nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định
giá, theo thời hạn sử dụng đất; bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm

định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và
việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể. Luật quy định khung giá đất do Chính phủ
ban hành, định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng; bỏ quy định
việc công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm, thay vào đó, bảng giá đất được
xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu
kỳ. Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất
cả các mục đích như quy định hiện hành.
2.3 Một số cơng trình nghiên cứu có liên quan
Định giá đất là một công tác quan trọng trong việc quản lý nhà nước về đất đai.
Giá đất chính là cầu nối giữa bộ máy quản lý nhà nước và người dân. Nên sự ảnh
hưởng của các yếu tố tới giá đất luôn được quan tâm nghiên cứu. Trong số đó có thể
kể tới một số cơng trình có tính chất thực tiễn, phù hợp với các chính sách pháp luật về
đất đai.
Theo hai tác giả Trương Văn Long và Phạm Thị Kim Ngân (2010) đã nghiên
cứu đề tài: “Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất và thực trạng sử
dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận Ơ Mơn thành phố Cần Thơ”. Trong
đề tài đã xác định và chỉ ra các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất, mức độ ảnh hưởng của
mỗi yếu tố qua đó đề xuất các giải phấp định giá đất hợp lý.
Trong tờ báo Phát triển Kinh tế, số 254, tháng 12 năm 2011, tác giả Lê Khương
Ninh đã có bài bàn luận: “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị ở
ĐBSCL”. Tác giả cung cấp thông tin thực tế về giá đất vùng ven ở ĐBSCL đối với ba
loại đất chính: Đất thổ cư, đất vườn và đất ruộng. Tác giả đã chỉ ra rằng với tốc độ thị
hóa nhanh chóng như hiện nay, giá đất ở vùng ven đơ thị có xu hướng tăng lên khơng
ngừng. Do đó, đất ở đây phải được định đúng với giá trị của nó. Nhưng thực tế cho
thấy giá cả mà Nhà nước quy định luôn thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường nên đã
làm xuất hiện các hiện tượng lệch lạc trên thị trường đất đai. Bài viết với các thông tin
xác thực được đưa ra nhằm mục đích xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở
vùng ven đô thị ĐBSCL để giúp cơ quan chức năng quản lý thị trường đất đai ở đây
hiệu quả hơn.
Tác giả Nguyễn Tiến Dũng (2011) khi bàn về giá đất cũng có đề án: “Những

yếu tố ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất liên hệ với thị trường BĐS ở Việt Nam”. Với
nghiên cứu của mình, tác giả đã làm rõ mục đích và sự cần thiết phải định giá đất tại
Việt Nam. Trong cơ chế thị trường hiện nay, đặc biệt là thời kỳ thị trường BĐS phát
12


triển mạnh, đất đai trở thành một loại hàng hóa được tìm kiếm nhiều nhất. Chính vì
vậy, giá đất hay nói cách khác là giá trị quyền sử dụng đất được quan tâm đặc biệt.
Cũng trong đề án này, tác giả đã tìm hiểu và nhận định các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất là một trong những cơ sở để tiến hành công tác định giá đất. Nhận thức rõ khả
năng cũng như mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố tới giá BĐS góp phần làm hồn
thiện hơn việc điều tra và tổ chức định giá đất, từ đó đề xuất các giải pháp hợp lý nhằm
thúc đây sự phát triển của thị trường BĐS.
Ở mỗi địa bàn nghiên cứu khác nhau thì số lượng các yếu tố và việc xác định
yếu tố ảnh hưởng rõ rệt nhất tới giá đất khác nhau. Tác giả Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn
Vũ Kiên (2013) nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trong đó tập trung đi
sâu hơn vào yếu tố vị trí của thửa đất trong đề tài: “Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá
đất ở tại thị xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh”. Khác với các đề tài khác, trong nghiên cứu
của mình hai tác giả đã phân tích có chiều sâu và chỉ tập trung ở một yếu tố. Đề tài đã
làm rõ cách phân loại vị trí các thửa đất tại thị xã Bắc Ninh. Hai tác giả đã chỉ rõ vị trí
có tác động tới thị hiếu cũng như nhu cầu mua, sử dụng đất của người dân tại địa
phương. Nhân tố vị trí ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu là về vị trí kinh tế, bao gồm đất
được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các
khu tập trung đông dân cư.
Giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất là một vấn đề nhận được nhiều sự
quan tâm của các tác giả. Các tác giả đều nghiên cứu và đi sâu chỉ rõ được các yếu tố
làm ảnh hưởng biến động về giá cả đất đai. Từ đó, các tác giả đã đề xuất được những
giải pháp thực tế nhằm ổn định giá đất, đảm bảo sự vận hành và phát triển của thị
trường BĐS. Một vấn đề đặt ra cần được giải quyết nữa mà trong các đề tài chưa đề
cập đó là mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới các nhóm đối tượng có nhu cầu sử

dụng đất là khác nhau. Với mỗi nhóm đối tượng, với điều kiện thu nhập khác nhau đặc
trưng nghề nghiệp khác nhau họ sẽ có những yêu cầu khác nhau khi lựa chọn đất đai,
đặc biệt là đất ở. Nên cách tiếp cận giá đất từ các nhóm đối tượng là một hướng đi
mới, nhằm tạo ra một cái nhìn đa chiều hơn về các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất.

13


2.4 Đặc điểm vùng nghiên cứu
2.4.1 Điều kiện tự nhiên quận Ơ Mơn
2.4.1.1 Vị trí địa lý
Quận Ơ Mơn nằm ở phía Tây Bắc của trung tâm thành phố Cần Thơ, cách
trung tâm thành phố khoảng 21 km. Quận có 7 đơn vị hành chính (7 phường) là Thới
Long, Thới n, Phước Thới, Châu Văn Liêm, Trường Lạc, Thới Hoà, Long Hưng, với
tổng diện tích tự nhiên 13.193,43 ha, dân số toàn quận là 138.553 người mật độ dân số là
1.050 người/km².
Tọa độ địa lý: 105°33’26"-105°42’22" kinh độ Đông và 10°02’37"-10°12’14"
vĩ độ Bắc.
Ranh giới:
- Phía Bắc giáp quận Thốt Nốt và tỉnh Đồng Tháp
- Phía Nam giáp quận Bình Thủy và huyện Phong Điền
- Phía Đơng giáp với sơng Hậu có ranh giới ngăn cách với các tỉnh Đồng Tháp
và Vĩnh Long
- Phía Tây giáp huyện Cờ Đỏ và huyện Thới Lai
Quận Ơ Mơn có vị trí như là quận ven của khu vực nội thành thành phố Cần
Thơ, là cửa ngõ giao lưu giữa các quận nội thành với các huyện ngoại thành phía Tây
(Thốt Nốt, Cờ Đỏ) hướng về trục thành phố Cần Thơ đi Long Xuyên, Rạch Giá. Ngồi
ra quận Ơ Mơn cịn là cửa ngõ ra sơng Hậu của tuyến Ơ Mơn – Thị Đội.
Quận Ơ Môn được xem như địa bàn dân cư mở rộng của khu vực nội thành, là
một trong những vùng cung ứng lương thực – thực phẩm của khu vực nội thị. Với tầm

nhìn dài hạn, nhờ vào lợi thế là quận nội thành có chiều dài tiếp giáp với sơng Hậu lớn
nhất (15,4 km) và cự ly hợp lí so với khu vực trung tâm nội thành quận Ơ Mơn là địa
bàn trọng điểm phát triển các khu công nghiệp, hình thành tổ hợp đơ thị cơng nghiệp
với nhiều hình thái phong phú, đa dạng, là một trong những quận trọng điểm góp vào
q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa của thành phố Cần Thơ.

14


Hình 2.1 Bản đồ hành chính quận Ơ Mơn
(Nguồn: P ịng N & M quận Ơ Mơn, năm 2017)

2.4.1.2 Địa hình, thổ nhƣỡng
a. Địa hình
Có độ dốc cao phổ biến từ 0,5 - 1,5m so với mực nước biển, với độ cao trung
bình khoảng 1 - 2m dốc từ đất giồng ven sông Hậu và sông Cần Thơ thấp dần về phía
nội đồng tức là phía đơng bắn sang phía tây nam, bị chia cắt bởi hệ thống mạng lưới
sông, kênh, rạch khá chằng chịt. Do đó, quận có nhiều thuận lợi cho phát triển công
nghiệp, dịch vụ vận tải thủy và sản xuất nơng nghiệp.
Do địa hình thấp nên vẫn cịn tình trạng ngập lụt trên địa bàn quận vào các đợt
triều cường của những tháng cao điểm trong mùa mưa.
b. Thổ nhƣỡng
Trên địa bàn quận Ơ Mơn có hai nhóm đất chính: nhóm đất phù sa (chiếm 99%
diện tích tự nhiên) và nhóm đất phèn (chiếm 1% diện tích tự nhiên).
Đất có thành phần cơ giới nặng, mùn và đạm từ khá đến giàu, Lân và Kali trung
bình, ít hoặc khơng có độc tố, có ưu thế trong thâm canh lúa và có thể lên liếp để phát
triển kinh tế vườn, các loại cây trồng cạn.

15

2.4.1.3 Khí hậu
Quận Ơ Mơn, thành phố Cần Thơ nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, ít
bão, quanh năm nóng ẩm, khơng có mùa lạnh. Một số chỉ tiêu về khí hậu, thời tiết của
quận Ơ Mơn được thể hiện chi tiết qua Bảng sau:
Bảng 2.1 Một số thơng tin về khí hậu – thời tiết của địa phương
Đặc điểm

Tiêu chí

- Nhiệt độ trung bình trong năm 27,8 0C

1. Chế độ nhiệt

- Nhiệt độ thấp nhất (tháng 1): 19,5 0C
- Nhiệt độ cao nhất (tháng 5): 36 0C
Lượng mưa trung bình trong năm: 1.498,1 mm/năm

2. Chế độ mưa

tập trung vào tháng 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 cao nhất là tháng 6
3. Ẩm độ khơng khí, số
giờ nắng

- Độ ẩm trung bình năm đạt 79,25%
- Độ ẩm trung bình tháng cao nhất: 84% (tháng 9)
- Độ ẩm trung bình tháng thấp nhất: 74% (tháng 4)
- Mùa mưa (tháng 5 đến tháng 11): số giờ nắng trung bình mỗi
tháng 202 – 276,3 giờ, trong đó tháng 6 số giờ nắng thấp nhất
- Mùa hè (tháng 12 đến tháng 4 năm sau): trung bình số giờ

nắng mỗi tháng là 227,8 - 306 giờ, trong đó số giờ nắng nhiều
nhất là tháng 3, 4

(Nguồn: Niên giám t ống ê đất đ i năm 2015, P ịng N&MT quận Ơ Mơn, năm 2017)

Chịu ảnh hưởng khí hậu nhiệt đới gió mùa, nên có lợi thế về nền nhiệt độ chế
độ bức xạ nhiệt, chế độ nắng cao và ổn định theo hai mùa trong năm.
2.4.2 Điều kiện kinh tế - xã hội quận Ơ Mơn
2.4.2.1 Tốc độ tăng trƣởng kinh tế
Năm 2016, dù đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức nhưng với tinh thần
đoàn kết, thống nhất xây dựng các chương trình, hành động, giải pháp sát đúng của
Đảng bộ, chính quyền nên tình hình kinh tế địa phương ngày càng phát triển. Trong
đó, kinh tế duy trì tốc độ tăng trưởng cao với tổng giá trị sản xuất (giá so sánh 2010) là
18.322 tỷ đồng (kế hoạch 17.541 tỷ đồng), tăng 12,1% so với năm 2015.
Cơ cấu kinh tế tiếp tục chuyển dịch đúng hướng. GDP bình quân đầu người đạt
56 triệu đồng, tăng 21,2% (tương đương tăng 9,82 triệu đồng) so với năm 2015. Về
lĩnh vực thương mại, dịch vụ cũng phát triển mạnh theo hướng đa dạng hóa các loại
hình.
Hiện nay, tổng số cơ sở thương mại và dịch vụ trên địa bàn quận là 974 cơ sở
với khoảng 13,365 lao động. Tình hình lưu chuyển hàng hóa trên thị trường khá sơi
16


động. Cơng tác bình ổn giá thị trường được chỉ đạo thực hiện tốt, chỉ số giá cả hàng
hóa tiêu dùng ổn định, thường xuyên tổ chức, kiểm tra thị trường, nhắc nhở các cơ sở
mua bán thực hiện tốt việc cơng khai niêm yết giá cả hàng hóa, góp phần bình ổn giá.
2.4.2.2 Dân số và nguồn nhân lực
a. Dân số
Theo số liệu của phịng thống kê quận Ơ Mơn năm 2016 dân số tồn quận hiện
nay khoảng 138.553 người (trong đó nam là 69.288 người, nữ là 69.265 người, các dân

tộc thiểu số chiếm 5,32% dân số, tín đồ các tôn giáo chiếm 34,45% dân số) dân số tập
trung khá đông trong ngành phi nông nghiệp.
b. Nguồn nhân lực
Quận Ơ Mơn ln thực hiện tốt cơng tác giới thiệu việc làm cho người lao
động, đẩy mạnh xã hội hóa đào tạo nghề với các loại hình đào tạo đa dạng phong phú
phù hợp với điều kiện và nhu cầu thực tế sản xuất của quận. Năm 2016 quận mở 12
lớp dạy nghề ngắn hạn, giải quyết việc làm cho 7.089 lao động (trong đó có 16 lao
động đi làm việc nước ngồi).
Nguồn lao động dồi dào nhưng tình trạng khơng có việc hoặc thiếu việc đối với
thanh niên, sinh viên mới ra trường cần được tập trung giải quyết. Lực lượng cán bộ
kỹ thuật cịn ít so với yêu cầu, thiếu cán bộ khoa học ở các ngành kinh tế và kỹ thuật
như: xây dựng, công nghiệp chế biến, nông nghiệp; chất lượng nguồn lao động chưa
cao và không đồng đều gây ảnh hưởng tốc độ tăng trưởng kinh tế của thành phố.
Hiện nay sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế giữa các ngành đang diễn ra mạnh theo
hướng tỷ trọng công nghiệp, thương mại - dịch vụ là điều kiện thuận lợi để khai thác
nguồn nhân lực này.
c. Thu nhập và mức sống
Cùng với quá trình phát triển kinh tế - xã hội của thành phố, đời sống của người
dân không ngừng được cải thiện. Thu nhập bình quân đầu người năm 2016 là 56 triệu
đồng/người/năm, tỷ lệ hộ nghèo theo tiêu chí mới giảm rõ rệt đạt 5,17% so với kế
hoạch là 5,3%.
Đời sống dân cư làm việc trong các ngành thương nghiệp, xây dựng, giao thơng
vận tải có mức thu nhập ổn định, riêng đời sống dân cư ngành nông nghiệp, nuôi trồng
thủy sản mặc dù trong những năm gần đây đã có bước phát triển lớn nhưng vẫn cịn
gặp nhiều khó khăn.
2.4.2.3 Giáo dục đào tạo
Tồn quận Ơ Mơn hiện có 42 điểm trường (4 trường THPT, 5 trường THCS, 19
trường tiểu học và 14 trường mầm non). Năm 2016, quận có 24 trường được công
nhận đạt chuẩn quốc gia, đạt 150% kế hoạch, chia ra các cấp học như sau: THPT 3/4
17