Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh.DOC

Website: Email : Tel : 0918.775.368
LỜI NÓI ĐẦU
Dự án đầu tư bất động sản cần lượng vốn lớn, thời gian dài và liên quan trực
tiếp đến đất đai. Đất đai lại là một tài sản vô cùng quý báu của mỗi quốc gia nên mọi
tác động đến đất đai đều phải đạt được hiệu quả tối ưu. Do đó, dự án đầu tư cần được
nghiên cứu trên các khía cạnh kinh tế, xã hội, môi trường,… để lựa chọn được dự án
đạt tiêu chuẩn. Nếu phân tích kinh tế kỹ thuật đứng trên góc độ toàn bộ nền kinh tế
thì phân tích tài chính lại đứng trên góc độ chủ đầu tư, lấy lợi nhuận làm mục tiêu
chính. Phân tích tài chính dự án đầu tư là một trong những thuyết minh quan trọng để
đánh giá dự án đầu tư bất động sản.
Dự án thiếu vốn đầu tư; tiến độ thực hiện kéo dài, gây tăng chi phí do trượt giá
và lạm phát; các chính sách của Nhà nước ảnh hưởng đến quá trình đầu tư,… là
những thực trạng mà hầu hết các dự án đầu tư bất động sản đã và đang gặp phải trong
thời gian qua. Điều đó chứng tỏ rằng, hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư bất
động sản ở nước ta vẫn còn rất yếu kém.
Trong khi đó, dân số ngày càng tăng, tốc độ đô thị hoá phát triển nhanh, đời
sống nhân dân cũng được nâng cao hơn, và đặc biệt ở Hà nội, khi địa giới thủ đô đã
chính thức mở rộng về phía Tây thì nhu cầu nhà ở càng ngày càng được quan tâm.
Đó cũng là điều kiện thuận lợi để các dự án đầu tư bất động sản phát triển mạnh.
Nhưng các dự án đó có phát triển một cách tối ưu không thì đòi hỏi chủ đầu tư phải
trang bị cho mình một khả năng phân tích tài chính thật tốt. Chủ đầu tư cần phải linh
hoạt trong quá trình thực hiện dự án, thường xuyên cập nhật thông tin thị trường, dự
đoán sự thay đổi các yếu tố trong tương lai liên quan đến lợi nhuận của dự án, từ đó
có các phương pháp điều chỉnh sao cho phù hợp nhất.
Các dự án đầu tư bất động sản mới sẽ bắt đầu phân tích tài chính như thế nào?
Các dự án bất động sản đang đầu tư sẽ thực hiện gì để giảm thiểu rủi ro, nâng cao
hiệu quả tài chính cho dự án của mình? Để trả lời cho câu hỏi đó, em xin phép được
nghiên cứu đề tài “Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An
Khánh”
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368

Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Hoàng Văn Cường đã hướng dẫn em
nghiên cứu và hoàn thiện đề tài này!
Mục tiêu nghiên cứu:
- Hệ thống hoá cơ sở lý thuyết về phân tích tài chính dự án đầu tư
- Đánh giá hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An
Khánh
- Đề ra giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả phân tích tài chính dự án đầu tư khu
đô thị mới Nam An Khánh
Phạm vi nghiên cứu:
Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh
Phương pháp nghiên cứu:
Đề tài sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm nền
tảng, và kết hợp với các phương pháp chuyên gia, tổng hợp, phân tích, thống kê,…
Kết cấu đề tài:
Chương I: Cơ sở lý thuyết về phân tích tài chính dự án đầu tư
Chương II: Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh
Chương III: Giải pháp hoàn thiện công tác phân tích tài chính dự án đầu tư
khu đô thị mới Nam An Khánh
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
CHƯƠNG I:
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
I.1 Sự cần thiết của phân tích tài chính dự án đầu tư
I.1.1 Dự án đầu tư
• Khái niệm
Theo Luật đầu tư năm 2005:
Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các
hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.
• Đặc điểm dự án đầu tư
- Dự án đầu tư công trình bất động sản có tác động trực tiếp vào đất đai. Đất

đai là tài nguyên quý giá của quốc gia, nên mọi hoạt động ảnh hưởng đến đất đai
đều phải được phân tích kỹ lưỡng để hiệu quả thu được là tối ưu, hay nói cách khác
phải so sánh các chi phí cơ hội của đất đai đó. Vì vậy, mọi dự án đầu tư đều phải
phân tích trên hai khía cạnh, đó là tài chính và kinh tế - xã hội.
- Dự án đầu tư công trình bất động sản được thực hiện trong thời gian dài,
do đó sẽ có rất nhiều rủi ro. Vì vậy, trong phân tích tài chính, cần phải xem xét,
đánh giá mức độ tác động của các nhân tố đó, từ đó có các phương án hành động để
dự án đầu tư vẫn đạt được hiệu quả tài chính cao; và đặc biệt khi phân tích, chủ đầu
tư cần phải xem xét đến giá trị thời gian của các dòng tiền.
- Dự án đầu tư bất động sản cần có nguồn vốn lớn, vì vậy trong phân tích tài
chính dự án đầu tư, cần phải có các kế hoạch huy động vốn, lựa chọn sử dụng
nguồn vốn hợp lý để đảm bảo cho việc thực hiện dự án không gặp khó khăn, đảm
bảo tiến độ thi công của dự án.
I.1.2 Tài chính dự án đầu tư
Tài chính dự án đầu tư là tất cả những quan hệ về tiền tệ trong quá trình triển
khai thực hiện một dự án đầu tư, bao gồm từ khâu quan hệ về vốn, thu chi và phân
phối.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
I.1.3 Phân tích tài chính dự án đầu tư
(TD1)
• Khái niệm
Phân tích tài chính dự án đầu tư là một nội dung kinh tế quan trọng trong quá
trình soạn thảo dự án.
Phân tích tài chính dự án đầu tư là quá trình tính toán, đánh giá, phân tích các
chỉ tiêu đo lường các mối quan hệ tài chính của một dự án đầu tư bất động sản
nhằm giúp cho các nhà đầu tư lựa chọn và đưa ra các quyết định phù hợp và hiệu
quả nhất.
• Vai trò của phân tích tài chính dự án đầu tư:
- Đối với chủ đầu tư:

Phân tích tài chính cung cấp các thông tin cần thiết để chủ đầu tư đưa ra các
quyết định có nên đầu tư không dựa trên các nguồn lực mà mình có. Mục tiêu chính
của chủ đầu tư là lợi nhuận, do đó phân tích tài chính là một trong những bước quan
trọng trong quá trình lập dự án đầu tư. Không những vậy, phân tích tài chính còn là
sự quan tâm của các tổ chức phi lợi nhuận để các tổ chức này được những mục tiêu
cơ bản khác.
- Đối với các cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư của Nhà nước
Phân tích tài chính là một trong những căn cứ quan trọng để các cơ quan này
xem xét cho phép đầu tư, đặc biệt đối với các dự án sử dụng nguồn vốn của Nhà
nước thì lại càng cần thiết.
- Đối với các cơ quan tài trợ vốn cho dự án
Dự án chỉ có khả năng trả nợ khi dự án đó phải được đánh giá khả thi về mặt
tài chính, có nghĩa là dự án đó phải đạt được hiệu quả tài chính và có độ an toàn cao
về mặt tài chính. Do đó phân tích tài chính là căn cứ quan trọng để quyết định tài
trợ vốn cho dự án.
- Phân tích tài chính còn là cơ sở để tiến hành phân tích khía cạnh kinh tế xã
hội
Phân tích tài chính và phân tích kinh tế - xã hội đều phải dựa trên việc so sánh
các lợi ích thu được và các khoản chi phí phải bỏ ra. Song phân tích tài chính chỉ
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
tính đến những chi phí và những lợi ích sát thực đối với các cá nhân và tổ chức đầu
tư. Còn phân tích kinh tế - xã hội , các khoản chi phí và lợi ích được xem xét trên
giác độ nền kinh tế, xã hội. Do đó dựa trên những chi phí và lợi ích trong phân tích
tài chính tiến hành điều chỉnh để phản ánh những chi phí cũng như lợi ích mà nền
kinh tế xã hội phải bỏ ra hay thu được.
• Mục đích của phân tích tài chính dự án đầu tư
Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài chính
thông qua việc:
- Xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện

có hiệu quả dự án đầu tư (xác định quy mô đầu tư, nhu cầu vốn đầu tư, nguồn vốn
tài trợ cho dự án).
- Dự tính các khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án trên góc
độ hạch toán kinh tế của đơn vị thực hiện dự án. Có nghĩa là xem xét những chi phí
sẽ phải thực hiện kể từ khi soạn thảo cho đến khi kết thúc dự án, xem xét những lợi
ích mà đơn vị thực hiện dự án sẽ thu được do thực hiện dự án. Trên cơ sở đó xác
định các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án.
- Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư , được thể hiện:
+ An toàn về nguồn vốn huy động;
+ An toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng
trả nợ;
+ An toàn cho các kết quả tính toán hay nói một cách khác là xem xét tính
chắc chắn của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án khi các yếu tố khách quan
tác động theo hướng không có lợi.
• Yêu cầu của phân tích tài chính dự án đầu tư
Để đạt được mục đích và phát huy được vai trò của phân tích tài chính, yêu
cầu đặt ra trong phân tích tài chính là:
Nguồn số liệu sử dụng phân tích tài chính phải đầy đủ và đảm bảo độ tin cậy
cao đáp ứng mục tiêu phân tích;
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Phải sử dụng phương pháp phân tích phù hợp và hệ thống các chỉ tiêu để
phản ánh đầy đủ các khía cạnh tài chính của dự án.
Phải đưa ra được nhiều phương án để từ đó lựa chọn phương án tối ưu.
I.2 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư
I.2.1 Xác định nhu cầu vốn
I.2.1.1 Vai trò:
- Là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư
- Dựa vào nhu cầu vốn để xác định hiệu quả đầu tư của dự án
I.2.1.2 Yêu cầu:

- Nhu cầu vốn đầu tư của dự án được dự tính dựa trên nội dung phân tích khía
cạnh kỹ thuật của dự án.
- Nếu vốn đầu tư dự tính quá thấp, dự án sẽ không thực hiện được, ngược lại
nếu vốn đầu tư dự tính quá cao sẽ không phản ánh chính xác được hiệu quả tài
chính của dự án, do đó phải xác định nhu cầu vốn đầu tư với độ chính xác cao nhất.
- Xác định nhu cầu vốn đầu tư đòi hỏi phải có khả năng phân tích tình hình thị
trường hiện tại, và khả năng dự báo tình hình thị trường trong tương lai đề phòng sự
tăng giá của nguyên vật liệu, trang thiết bị.
I.2.1.3 Nội dung :
Xác định nhu cầu vốn đầu tư chính là xác định tổng mức đầu tư xây dựng
công trình của dự án.
Trong kinh tế xây dựng, có hai khái niệm được nhắc đến khi xác định nhu
cầu vốn, đó là tổng mức đầu tư xây dưng công trình và dự toán xây dựng công
trình. Ta có thể phân biệt hai khái niệm này như sau:
Tổng mức đầu tư xây dựng công trình là chi phí dự tính của dự án. Dự toán
đầu tư xây dựng công trình được xác định theo từng công trình xây dựng cụ thể.
Hai khái niệm này khác nhau ở nội dung chi phí đó là chi phí bồi thường, giải
phóng mặt bằng, tái định cư. Do đó, Dự toán đầu tư xây dựng công trình trở thành
Tổng mức đầu tư xây dựng công trình khi xảy ra một trong hai trường hợp sau:
+ Khi dự án không phải bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
+ Khi dự án có một công trình duy nhất. Nếu dự án có nhiều công trình thì
chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư được tính riêng thành một nội
dung chi phí mà không phân bổ cho từng dự toán công trình, hạng mục công trình.
Tổng mức đầu tư một dự án bất động sản bao gồm các chi phí sau
(TD2)
:
- Chi phí xây dựng bao gồm: chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công
trình, chi phí phá và tháo dỡ các vật kiến trúc cũ, chi phí san lấp mặt bằng xây

dựng, chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công, nhà
tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công.
- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí đào tạo
và chuyển giao công nghệ (nếu có), chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh, chi phí
vận chuyển, bảo hiểm, thuế và các loại phí liên quan khác.
- Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm: chi phí đền bù
nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất và các chi phí khác, chi phí thực hiện tái
định cư, chi phí tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí sử dụng đất trong thời
gian xây dựng, chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật.
- Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện công việc
quản lý dự án từ khi lập dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao đưa công
trình vào khai thác sử dụng.
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, thiết kế,
giám sát xây dựng, tư vấn thẩm tra và các chi phí tư vấn đầu tư xây dựng khác.
- Chi phí khác bao gồm: vốn lưu động trong thời gian sản xuất thử và sản xuất
không ổn định đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh, lãi
vay trong thời gian xây dựng và các chi phí cần thiết khác.
- Chi phí dự phòng bao gồm: chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát
sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian xây dựng công trình.
I.2.1.4 Phương pháp xác định
(TD3)
:
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chủ đầu tư có thể tổ chức đấu thầu, xây dựng giá qua giá dự thầu hoặc tự
xác định nhu cầu vốn bằng cách tính trực tiếp.
Có 4 phương pháp cơ bản để xác định tổng mức đầu tư:
• PP1: Tính theo thiết kế cơ sở của dự án:
V = G
XD

+ G
TB
+ G
GPMB
+ G
QLDA
+ G
TV
+ G
K
+ G
DP
Trong đó:
- V: Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình
- G
XD
: Chi phí xây dựng được tính theo khối lượng chủ yếu từ thiết kế cơ sở,
các khối lượng khác dự tính và giá xây dựng phù hợp với thị trường;
G
XD
= G
XDCT1
+ G
XDCT2
+ … + G
XDCTn
m
G
XDCT
= ( ∑ Q

XD i
x Z
i
+ G
QXDK
) x (1+T
GTGT-XD
)
i =1
Trong đó:
n : Số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án
m : Số công tác xây dựng chủ yếu/ bộ phận kết cấu chính của công
trình, hạng mục công trình thuộc dự án
i : Số thứ tự công tác xây dựng chủ yếu thứ i/ bộ phận kết cấu chính thứ
i của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án
Q
XDi
: Khối lượng công tác xây dựng chủ yếu thứ i/ bộ phận kết cấu
chính thứ i của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án
Z
i
: Đơn giá xây dựng chủ yếu thứ i/ đơn giá theo bộ phận kết cấu
chính thứ i của công trình
G
QXDK
: Chi phí xây dựng các công tác khác còn lại/ bộ phận kết cấu
khác còn lại của công trình, hạng mục công trình được ước tính theo tỷ lệ
phần trăm trên tổng chi phí xây dựng các công tác xây dựng chủ yếu/ tổng chi
phí xây dựng các bộ phận kết cấu chính của công trình, hạng mục công trình
T

GTGT-XD
: Mức thuế suất thuế GTGT quy định cho công tác xây dựng
- G
TB
: Chi phí thiết bị được tính theo một trong các phương pháp sau:
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
+ Trường hợp dự án có các nguồn thông tin, số liệu chi tiết về dây chuyền
công nghệ, số lượng, chủng loại, giá trị từng thiết bị hoặc giá trị toàn bộ dây
chuyền công nghệ và giá một tấn, một cái hoặc toàn bộ dây chuyền thiết bị
tương ứng các công trình thì chi phí thiết bị của dự án bằng tổng chi phí thiết
bị của các công trình thuộc dự án.
+ Trường hợp dự án có thông tin về giá chào hàng đồng bộ về thiết bị, dây
chuyền công nghệ của nhà máy sản xuất hoặc đơn vị cung ứng thiết bị thì G
TB
của dự án có thể lấy trực tiếp từ các báo giá hoặc giá chào hàng thiết bị đồng
bộ này.
+ Trường hợp dự án chỉ có thông tin, dữ liệu chung về công suất, đặc tính kỹ
thuật của dây chuyền công nghệ, thiết bị thì chi phí thiết bị có thể được xác
định theo chỉ tiêu suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị năng lực sản xuất
hoặc năng lực phục vụ công trình.
- G
GPMB
: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tái định cư được tính theo
khối lượng phải đền bù, tái định cư của dự án và các chế độ của nhà nước có
liên quan;
- G
QLDA
: Chi phí quản lý dự án
G

TV
: Chi phí tư vấn
G
K
: Chi phí khác
G
QLDA
, G
TV
và G
K
được xác định bằng cách lập dự toán; hoặc tính theo định
mức tỷ lệ phần trăm; hoặc tổng các chi phí này (không bao gồm lãi vay trong
thời gian thực hiện dự án và vốn lưu động ban đầu) có thể được ước tính từ
10% - 15% của tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của dự án. Vốn lưu
động ban đầu (đối với các dự án sản xuất kinh doanh) và lãi vay trong thời
gian thực hiện dự án (đối với dự án có sử dụng vốn vay) thì tuỳ theo điều
kiện cụ thể, tiến độ thực hiện và kế hoạch phân bổ vốn của từng dự án để
xác định.
- G
DP
: Chi phí dự phòng được xác định như sau:
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Đối với các dự án có thời gian thực hiện đến 2 năm: Chi phí dự phòng
được tính bằng 10% trên tổng các chi phí sau : chi phí xây dựng; chi phí
thiết bị; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư; chi phí quản lý
dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; và chi phí khác.
Đối với các dự án có thời gian thực hiện trên 2 năm: Chi phí dự phòng
được xác định bằng 2 yếu tố: dự phòng chi phí cho yếu tố khối lượng công

việc phát sinh (được tính bằng 5% tổng các chi phí sau: chi phí xây dựng,
chi phia thiết bị, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư, chi
phí quản lý dự án chi phí tư vần đầu tư xây dựng và chi phí khác) và dự
phòng chi phí cho yếu tố trượt giá (được tính theo thời gian thực hiện dự án
và chỉ số giá xây dựng đối với từng loại công trình theo từng khu vực xây
dựng. Trong đó, chỉ số giá xây dựng được tính bình quân của không ít hơn 3
năm gần nhất và phải kể đến khả năng biến động của các yếu tố chi phí, giá
cả trong khu vực và quốc tế).
• PP2: Tính theo diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình và giá xây
dựng tổng hợp theo bộ phận, kết cấu, theo diện tích, công năng sử dụng (gọi là giá
xây dựng tổng hợp), suất vốn đầu tư xây dựng công trình tương ứng tại thời điểm
lập dự án có điều chỉnh, bổ sung những chi phí chưa tính trong giá xây dựng tổng
hợp và suất vốn đầu tư để xác định tổng mức đầu tư.
V = G
XD
+ G
TB
+ G
GPMB
+ G
QLDA
+ G
TV
+ G
K
+ G
DP
G
XD
= G

XDCT1
+ G
XDCT2
+…+ G
XDCTn
G
XDCT
= S
XD
x N + G
CT-SXD
G
TB
= G
TBCT1
+ G
TBCT2
+… + G
TBCTn
G
TBCT
= S
TB
x N + G
CT-STB
Trong đó:
S
XD
: Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc
năng lực phục vụ/ hoặc đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện

tích của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
G
CT-SXD
: Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc chưa
tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công
trình, hạng mục công trình thuộc dự án.
N : Diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình, hạng mục công trình
thuộc dự án.
S
TB
: Suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng
lực phục vụ hoặc tính cho một đơn vị diện tích của công trình thuộc dự án.
G
CT-STB
: Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí thiết bị của công
trình thuộc dự án
• PP3: Tính trên cơ sở số liệu của các dự án có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật
tương tự đã thực hiện. Khi áp dụng phương pháp này phải tính quy đổi các số liệu
của dự án tương tự về thời điểm lập dự án và điều chỉnh các khoản mục chi phí
chưa xác định trong tổng mức đầu tư.
Các công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự là những
công trình xây dựng có cùng loại, cấp công trình, quy mô, công suất của dây chuyền
thiết bị, công nghệ (đối với công trình sản xuất) tương tự nhau.
+ Trường hợp có đầy đủ thông tin, số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của công
trình, hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật tương tự đã thực
hiện thì tổng mức đầu tư được xác định theo công thức;
n n
V = ∑ G

CTTTi
x H
t
x H
KV
± ∑ G
CT-CTTTi
i =1 i =1
Trong đó:
G
CTTTi
: Chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mục công trình tương
tự đã thực hiện thứ i của dự án
H
t
: Hệ số quy đổi về thời điểm lập dự án
H
KV
: Hệ số quy đổi về địa điểm xây dựng dự án
G
CT-CTTTi
: Những chi phí chưa tính hoặc đã tính trong chi phí đầu tư xây
dựng công trình, hạng mục công trình tương tự đã thực hiện thứ i.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
+ Truờng hợp với nguồn số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của các công trình,
hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực hiện
chỉ có thể các định được chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của các công trình và
quy đổi các cho phí này về thời điểm lập dự án. Các chi phí còn lại tính theo PP1.
• PP4: Có thể kết hợp 3 phương pháp trên để tính tổng mức đầu tư xây dựng

công trình.
I.2.2 Xác định nguồn vốn tài trợ
I.2.2.1 Vai trò:
- Để lựa chọn nguồn vốn hiệu quả về mặt số lượng và tiến độ
- Xác định được cơ cấu vốn tối ưu
I.2.2.2 Yêu cầu:
- Phân tích ưu điểm, nhược điểm của từng nguồn vốn để lựa chọn những
nguồn vốn phù hợp cho dự án.
- Có các phương án đề phòng rủi ro đối với những nguồn vốn huy động.
I.2.2.3 Các nguồn cung cấp vốn cho dự án
• Vốn của chủ đầu tư :
- Vốn pháp định : Là điều kiện để doanh nghiệp có thể hoạt động kinh doanh
bất động sản. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Nghị định số
153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải
có vốn pháp định là 6 tỷ đồng.
- Vốn đầu tư ban đầu: Là vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư, thể hiện trách
nhiệm của nhà đầu tư đối với dự án. Từ nguồn vốn này, chủ đầu tư có thể triển khai
được các dự án ban đầu.
Quy đinh của pháp luật về vốn đầu tư đối với từng dự án
(TD4)
:
+ Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công
nghiệp phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức
đầu tư của dự án đã được phê duyệt.
+ Chủ đầu tư dự án khu nhà ở phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của
mình không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ
20 ha trở lên đã được phê duyệt.

Ngoài nguồn vốn đầu tư ban đầu, còn có các nguồn vốn khác cũng thuộc sở
hữu của chủ đầu tư thông qua các hoạt động của doanh nghiệp, đó là: tái tạo vốn
đầu tư của doanh nghiệp, tái tạo vốn đầu tư thông qua việc khai thác bất động sản,
và tái tạo vốn đầu tư thông qua việc tăng tích lũy nội bộ.
- Tái tạo vốn đầu tư của doanh nghiệp:
+ Tăng các phần tính khấu hao, chi phí khấu hao
Ưu điểm:
Nhanh thu hồi vốn
Tiếp cận nhanh đến việc đổi mới máy móc, thiết bị công nghệ
Nhược điểm:
Chi phí cao, giá thành cao, do đó lợi nhuận giảm
Hạn chế tính cạnh tranh
Lưu ý:
Quá trình khấu hao nhanh đòi hỏi phương pháp tính toán, so sánh để chỉ ra
hạn chế, ưu điểm từ đó có quyết định lựa chọn. Thường ưu tiên cho một số lĩnh vực
đầu tư gắn với các công nghệ mới.
Trong các hoạt động liên doanh, liên kết : những người đóng góp về máy
móc, thiết bị thường đẩy nhanh khấu hao lên (còn đối tác thì muốn khấu hao giảm)
vì như vậy chi phí giảm, lợi nhuận tăng, nhanh thu hồi vốn đầu tư.
+ Thực hiện thay đổi cơ cấu tài sản và tài sản cố định
Chuyển đổi các tài sản cố định không sử dụng thành vốn có thể thực hiện
qua các phương thức cho thuê dài hạn
Tăng công suất sử dụng của máy móc, thiết bị.
- Tái tạo vốn đầu tư thông qua việc khai thác bất động sản
+ Chia nhỏ dự án để bán từng phần
+ Khai thác các phần sản phẩm của công trình đã hoàn thành để đưa vào kinh
doanh trước
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Tái tạo vốn đầu tư thông qua việc tăng tích lũy nội bộ

+ Thay đổi tỷ lệ phân phối lại
Tăng trực tiếp
Tăng lợi nhuận tái đầu tư bằng cách tăng các khoản mục chi phí hoặc
chuyển đổi chi phí giữa các năm, các công trình.
+ Tăng phần huy động của những thành viên tham gia vào các hoạt động kinh
doanh của doanh nghiệp
+ Sử dụng các tích luỹ đề phòng rủi ro
• Vốn huy động bên ngoài
- Vốn ngân sách:
Đối với các doanh nghiệp Nhà nước : được sử dụng vốn ngân sách để thực
hiện các dự án đầu tư.
Đối với các doanh nghiệp khác: Sử dụng các chính sách khuyến khích và hỗ
trợ của Nhà nước trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, cụ thể trong các
vấn đề sau:
+ Tiền sử dụng đất
Miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất : Việc sử dụng đất đối với đất dự
án xây dựng khu đô thị (kể cả khu dân cư đô thị), khu dân cư nông thôn và các khu
sản xuất, kinh doanh có nhiều phần diện tích đất có mục đích sử dụng khác nhau
nhưng không phải là khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao thì chủ dự án
không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất sử dụng cho mục
đích công cộng.
Miễn tiền sử dụng đất đối với các trường hợp sau:
Đối với đất giao để xây dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền từ ngân sách
nhà nước; đất xây dựng nhà ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện
kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; đất xây dựng nhà chung cư cao tầng cho công
nhân khu công nghiệp.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Đối với dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp
thì diện tích đất sử dụng để xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng chung theo dự

án được cấp có thẩm quyền phê duyệt, không thu tiền sử dụng đất.
Đối với đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh (xã
hội hoá) thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hoá, thể dục, thể thao.
Giảm thu tiền sử dụng đất : Đối với dự án có thời hạn sử dụng đất dưới 70
năm, thì giảm thu tiền sử dụng đất của mỗi năm không được giao đất sử dụng là
1,2% của mức thu 70 năm.
Trả chậm tiền sử dụng đất trong một số điều kiện cụ thể.
+ Đền bù hỗ trợ, giải phóng mặt bằng
Đền bù tài sản trên đất
Hỗ trợ việc làm, kết hợp với chương trình đào tạo của bộ lao động thương
binh xã hội
Tái định cư: hỗ trợ, doanh nghiệp có thể sử dụng các chương trình đầu tư, hỗ
trợ của Nhà nước.
Hỗ trợ đầu tư hạ tầng: kết hợp các công trình đầ tư Nhà nước về hạ tầng, xã
hội sẽ tiết kiệm nguồn vốn đầu tư cho doanh nghiệp.
+ Quỹ đầu tư Nhà nước: một số quỹ ưu đãi sử dụng vốn Nhà nước:
Nguồn vốn của ngân hàng phát triển : sử dụng vốn của Nhà nước hoặc vốn
bắt buộc đóng góp của ngân hàng thương mại để đầu tư cho các công trình trọng
điểm.
Một số quỹ đầu tư phát triển bất động sản: quỹ đầu tư nhà ở cho người có
thu nhập thấp,...
- Vốn tín dụng
Ưu điểm:
+ Là một trong những nguồn vốn quan trọng nhất, đảm bảo hoạt động
đầu tư của doanh nghiệp.
+ Thoả mãn các nhu cầu vốn đa dạng về khối lượng, thời hạn, và mục
đích sử dụng.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Nhược điểm:

+ Thủ tục vay vốn tín dụng còn chậm chạp, rườm rà;
+ Các tổ chức tín dụng chịu sự chỉ đạo của Chính phủ trong việc lới
lỏng hay thắt chặt cho vay, gây ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư của doanh nghiệp;
+ Hoạt động đầu tư dự án của doanh nghiệp chịu sự kiểm soát của
chính tổ chức tín dụng đó;
+ Mức lãi suất không ổn định.
- Vốn liên doanh, liên kết
Liên doanh, liên kết để đầu tư xây dựng dự án bất động sản bao gồm hai
dạng:
+ Đầu tư từng công trình độc lập trong một dự án : nhiều nhà đầu tư đầu tư
vào hạng mục công trình độc lập nhưng trong cùng 1 dự án
Ưu điểm :
Tạo nguồn vốn
Chia sẻ rủi ro, có thể sử dụng được thế mạnh của các bên.
Tạo ra sự đồng bộ giữa các công trình trong cùng 1 dự án
Tăng thêm vị thế cho vùng dự án : thu hút các nhà đầu tư thứ cấp
Nhược điểm:
Khó khăn trong việc thống nhất quản lý
+ Liên kết với khách hàng : Khách hàng tham gia trực tiếp vào quá trình đầu
tư và phát triển bất động sản
- Tín dụng thương mại
Nguồn vốn này được hình thành một cách tự nhiên bao gồm hai quan hệ:
+ Mua hàng trả chậm : vật liệu xây dựng, trang thiết bị,…
+ Bán hàng trả trước : huy động vốn của khách hàng theo tiến độ công trình.
Ưu điểm:
Là phương thức tài trợ rẻ, không mất chi phí sử dụng vốn, tiện dụng và
linh hoạt trong kinh doanh;
Tạo khả năng mở rộng các quan hệ hợp tác kinh doanh một cách lâu bền.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368

Nhược điểm:
Bất động sản là hàng hoá mang nhiều rủi ro, thời gian xây dựng dài, do
đó vốn huy động từ khách hàng ở giai đoạn đầu không phải là lớn;
Chủ đầu tư chỉ được huy động vốn của khách hàng khi đã xây dựng cơ
sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê
duyệt.
- Trái phiếu
Chủ đầu tư có thể huy động vốn từ thị truờng tài chính: phát hành trái phiếu,
phát hành các công cụ tài chính để huy động vốn.
Trái phiếu công trình: gắn với giá trị công trình
Cổ phiếu công ty: gắn với toàn bộ hoạt động của công ty
I.2.3 Lập kế hoạch huy động vốn theo tiến độ
Sau khi xác định được các nguồn vốn tài trợ cho dự án, để đảm bảo tiến độ
đầu tư của dự án, tránh ứ đọng vốn, cần phải có một kế hoạch huy động vốn theo
tiến độ.
Kế hoạch huy động vốn theo tiến độ, bao gồm nhu cầu vốn theo tiến độ và
nguồn vốn theo tiến độ.
- Nhu cầu vốn theo tiến độ được xác định bao hàm cả các yếu tố trượt giá và
lạm phát.
- Nguồn vốn theo tiến độ được xác định trên cơ sở phân bổ nguồn vốn hợp lý
để đạt được một cấu trúc vốn tối ưu
I.2.4 Lập kế hoạch trả nợ vốn vay
Kế hoạch trả nợ vốn vay được xây dựng trên cơ sở kế hoạch vay nợ và các
điều kiện tài trợ của từng nguồn vay. Kế hoạch trả nợ dựa trên các phương thức
thanh toán của các nhà tài trợ áp dụng đối với các khoản vay, trong đó bao gồm các
yếu tố cơ bản sau:
- Định kỳ thanh toán (thời gian ân hạn, thời gian trả nợ, thời gian của một kỳ
thanh toán).
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368

- Cách thức trả nợ (trả đều, trả không đều)
I.2.5 Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư
I.2.5.1 Đánh giá tiềm lực tài chính của chủ đầu tư
(TD1)
• Hệ số vốn tự có so với vốn đi vay phải lớn hơn hoặc bằng 1.
Đối với dự án có triển vọng, hiệu quả thu được là rõ rang thì hệ số này có thể
nhỏ hơn 1, vào khoảng 2/3 thì dự án thuận lợi.
• Tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư phải lớn hơn hoặc bằng 50%
Đối với các dự án có triển vọng, hiệu quả rõ ràng thì tỷ trọng này có thể là
40% thì dự án thuận lợi.
I.2.5.2 Phân tích hiệu quả tài chính của dự án
(TD1)
− Doanh thu:
Doanh thu từ hoạt động của dự án bao gồm doanh thu do bán sản phẩm
chính, sản phẩm phụ, phế liệu, phế phẩm và từ dịch vụ cung cấp cho bên ngoài. Có
hai loại doanh thu từ bất động sản: doanh thu bán, chuyển nhượng bất động sản và
doanh thu cho thuê diện tích.
Doanh thu của dự án được dự tính cho từng năm hoạt động. Để lập được
bảng dự tính doanh thu phải dựa vào kế hoạch sản xuất và tiêu thụ hàng năm của dự
án để xác định.
Kế hoạch sản xuất và tiêu thụ hàng năm được lập trong quá trình nghiên
cứu, phân tích về thị trường và về mặt kỹ thuật của dự án.
− Chi phí sản xuất của dự án bao gồm: chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ
thuật, xây dựng công trình bất động sản; chi phí vận hành dự án: tiền lương, bảo
hiểm xã hội, chi phí nước, chi phí điện, chi phí bảo dưỡng, sửa chữa hàng năm,…;
khấu hao cơ bản; lãi vay ngân hàng,…
− Dự tính mức lãi, lỗ của dự án: Đây là chỉ tiêu quan trọng, nó phản ánh hiệu
quả tuyệt đối trong từng năm hoạt động của đời dự án.
Lợi nhuận thuần sau thuế được xác định bằng tổng doanh thu (chưa có
VAT), trừ đi các khoản giảm trừ (thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế xuất nhập khẩu), tổng

chi phí sản xuất, và thuế thu nhập doanh nghiệp.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
I.2.5.3 Lợi nhuận thuần, thu nhập thuần của dự án
(TD1)
• Lợi nhuận thuần:
Là chỉ tiêu đánh giá quy mô lãi của dự án, chỉ tiêu lợi nhuận thuần được tính
cho từng năm hoặc từng giai đoạn hoạt động của đời dự án.
Lợi nhuận thuần từng năm (W
i
) được tính như sau:
W
i
= O
i
- C
i
Trong đó:
O
i
: Doanh thu thuần năm i
C
i
: Các chi phí ở năm i bao gồm tất cả các khoản chi phí có liên quan
đến sản xuất kinh doanh ở năm i: Chi phí sản xuất, chi phí tiêu thụ sản phẩm, chi
phí quản lý hành chính, chi phí khấu hao, chi phí trả lãi vốn vay, thuế thu nhập
doanh nghiệp và chi phí khác.
Tổng lợi nhuận thuần của cả đời dự án theo mặt bằng hiện tại được xác định
bằng tổng tất cả lợi nhuận thuần từng năm của dự án đưa về mặt bằng hiện tại.
• Thu nhập thuần:

Là chỉ tiêu phản ánh đầy đủ quy mô lãi của cả đời dự án. Thu nhập thuần
của dự án tại một thời điểm là chênh lệch giữa tổng các khoản thu và tổng các
khoản chi phí của cả đời dự án đã được đưa về cùng một thời điểm đó. Do đó, chỉ
tiêu này bao gồm không chỉ tổng lợi nhuận thuần từng năm của cả đời dự án mà
còn bao gồm cả các khoản thu khác không trực tiếp do hoạt động sản xuất kinh
doanh mang lại như: giá trị thu hồi thanh lý tài sản cố định ở cuối đời dự án, thu hồi
vốn lưu động,…Thu nhập thuần của dự án có thể được đưa về mặt bằng hiện tại
hoặc tương lại. Khi đưa về mặt bằng hiện tại, thu nhập thuần của dự án chính là giá
trị hiện tại ròng NPV.
I.2.5.4 Giá trị hiện tại ròng (NPV)
(TD5)
• Khái niệm
NPV (Net Present Value) – giá trị hiện tại ròng – là chênh lệch giữa tổng giá
trị hiện tại của các dòng tiền thu được trong từng năm thực hiện dự án với vốn đầu
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
tư bỏ ra được hiện tại hóa ở mốc 0. NPV có thể mang đến giá trị dương, âm hoặc
bằng không.
• Ý nghĩa
NPV phản ánh giá trị tăng thêm cho chủ đầu tư. NPV mang giá trị dương
nghĩa là việc thực hiện dự án sẽ tạo ra giá trị tăng thêm cho chủ đầu tư; hay nói
cách khác, dự án không những bù đắp đủ vốn đầu tư bỏ ra, mà còn tạo ra lợi nhuận;
không những thế, lợi nhuận này còn được xem xét trên cơ sở giá trị thời gian của
tiền. Ngược lại, nếu NPV âm có nghĩa là dự án không đủ bù đắp vốn đầu tư, đem
lại thua lỗ cho chủ đầu tư.
Tuy nhiên, NPV chỉ mang ý nghĩa về tài chính. Việc tính toán NPV cho các
dự án xã hội, môi trường phức tạp hơn nhiều, phải lượng hóa được các tác động xã
hội hay môi trường lên dòng tiền dự án. Khi đó, NPV mới phản ánh lợi ích tăng
thêm từ việc thực hiện dự án xã hội đó.
• Cách xác định

NPV =
0
1
)1(
CF
r
CF
n
t
t
t
−
+
∑
=
Trong đó:
CF
o
: vốn đầu tư bỏ ra ban đầu, giả định vốn đầu tư được bỏ ra một lần, vào
đầu năm thứ nhất của dự án.
CF
t
: Dòng tiền xuất hiện tại năm thứ t cuả dự án, t chạy từ 1 đến n.
n: Số năm thực hiện dự án
r : lãi suất chiết khấu, giả định là không đổi trong các năm
• Tiêu chuẩn lựa chọn dự án
Trường hợp có một dự án, lựa chọn dự án có NPV dương.
Trường hợp có nhiều dự án nhưng phải lựa chọn một, chọn dự án có NPV
dương và lớn nhất.
Thực tế, việc sử dụng tiêu chuẩn NPV để đưa ra quyết định đầu tư có thể

không hoàn toàn đúng như lý thuyết. Một dự án có NPV dương nhưng NPV quá
nhỏ so với tổng vốn đầu tư hay so với lợi nhuận trung bình của doanh nghiệp thì
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
vẫn không được chấp nhận. Tiêu chuẩn NPV cũng tỏ ra bất lợi khi so sánh những
dự án có vốn đầu tư khác nhau hay thời gian khác nhau. Do vậy cần nghiên cứu
thêm các tiêu chuẩn khác như tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR, chỉ số doanh lợi PI.
I.2.5.5 Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)
• Khái niệm
“Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (Internal Rate of Return) hay còn gọi là suất thu
lợi nội tại, tỷ suất nội hoàn, suất thu hồi nội bộ.
Tỷ suất hoàn vốn nội bộ là mức lãi suất nếu dùng nó làm tỷ suất chiết khấu
để tính chuyển các khoản thu, chi của dự án về cùng mặt bằng thời gian hiện tại thì
tổng thu sẽ cân bằng với tổng chi”
(TD1)
. Hay nói cách khác, “tỷ suất hoàn vốn nội bộ
là trường hợp đặc biệt của lãi suất chiết khấu ở đó NPV bằng không”
(TD5)
.
• Ý nghĩa
(TD5)
IRR phản ánh tỷ suất hoàn vốn của dự án, dựa trên giả định các dòng tiền
thu được trong các năm được tái đầu tư với lãi suất bằng lãi suất chiết khấu. Tuy
nhiên, việc giả định các dòng tiền tái đầu tư với lãi suất chiết khấu là không thuyết
phục, vì lãi suất chiết khấu sẽ thay đổi trong các năm, thể hiện chi phí cơ hội của
chủ đầu tư trong từng năm thay đổi.
Để khắc phục nhược điểm này của IRR, người ta sử dụng chỉ tiêu MIRR –
tỷ suất hoàn vốn nội bộ có điều chỉnh. Phương pháp tính MIRR như sau: tương lai
hóa các dòng tiền ròng xuất hiện tại các mốc thời gian của dự án đến mốc n, sau đó
tính tổng của toàn bộ các giá trị tương lai. Bước tiếp theo là hiện tại hóa giá trị tổng

thu được thông qua một mức lãi suất để cân bằng với vốn đầu tư bỏ ra ở mốc 0;
mức lãi suất đó chính là MIRR.
• Cách xác định
NPV = 0 =
∑
=
+
n
t
t
t
IRR
B
0
)1(
1
-
∑
=
+
n
t
t
t
IRR
C
0
)1(
1
(*)

Trong đó:
B
t
: Khoản thu của dự án ở năm t
C
t
: Khoản chi phí dự án ở năm t
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Phương pháp tính IRR:
+ PP1: Sử dụng vi tính nếu đã có chương trình phần mềm ứng dụng
+ PP2: Thử dần các giá trị IRR = r với 0 < r <
∞
vào công thức (*).
+ PP3: Phương pháp đồ thị
(TD6)
: 5 bước
Bước 1: Vẽ trục hoành, biểu thị tỷ suất chiết khấu r
Bước 2: Vẽ trục tung, biểu thị giá trị hiện tại ròng NPV
Bước 3: Lần lượt lấy các giá trị r
1
, r
2
, r
3
,… thay vào công thức (*), ta
lần lượt nhận được các giá trị NPV
1
, NPV
2

, NPV
3
,…
Bước 4: Sau đó lần lượt biểu diễn các giá trị (r
1
, NPV
1
). (r
2
, NPV
2
), (r
3,
NPV
3
),…lên đồ thị ta được một đường cong.
Bước 5: Đường cong này cắt trục hoành tại một điểm, tại đó NPV = 0,
và điểm đó chính là IRR cần tìm.
Hình 1.1: Đồ thị xác định IRR
NPV
NPV
1
NPV
2
0 r
1
r
2
IRR r
3

r
NPV
3
+ PP4: Phương pháp nội suy
(TD1)
: IRR được xác định bằng phương pháp nội
suy tức là phương pháp xác định một giá trị cần tìm giữa hai giá trị đã chọn.
Tìm hai tỷ suất chiết khấu r
1
và r
2
sao cho:
r
2
> r
1
; r
2
– r
1

%5
≤
Tương ứng với r
1
ta có NPV
1
> 0
Tương ứng với r
2

ta có NPV
2
< 0
Việc nội suy giá trị thứ ba (IRR) được xác định theo công thức:
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
IRR = r
1
+
)(
12
21
1
rr
NPVNPV
NPV
−
+
• Tiêu chuẩn lựa chọn dự án
(TD5)
Trường hợp có một dự án duy nhất, chọn dự án khi IRR lớn hơn lãi suất
chiết khấu. Lãi suất chiết khấu ở đây có thể là lãi suất đi vay nếu dự án vay vốn để
đầu tư, có thể là tỷ suất sinh lợi định mức do Nhà nước quy định nếu dự án sử dụng
vốn do ngân sách Nhà nước cấp, có thể là chi phí cơ hội nếu dự án sử dụng vốn tự
có để đầu tư.
Nếu có nhiều dự án thì dự án có IRR dương lớn nhất và lớn hơn lãi suất
chiết khấu sẽ được lựa chọn. Tuy nhiên, có một số trường hợp, dự án sẽ có nhiều
giá trị IRR, nghĩa là có nhiều lãi suất chiết khấu làm cho NPV bằng không. Đó là
trường hợp đặc biệt với IRR đa trị, thường gặp ở những dự án có dòng tiền đổi dấu;
khi đó người ta phải điều chỉnh để chuyển IRR từ đa trị thành đơn trị.

IRR khắc phục được nhược điểm của NPV, đó là nó có thể so sánh được các
dự án có thời gian khác nhau hay vốn đầu tư khác nhau, nó thể hiện tỷ suất sinh lời
bình quân hàng năm của dự án. Thông thường hai tiêu chuẩn này sẽ cho kết luận
như nhau nhưng có một số trường hợp hai tiêu chuẩn này lại cho kết quả trái ngược
nhau vì dòng tiền của hai dự án đang xem xét là trái ngược nhau về độ lớn.
I.2.5.6 Chỉ số doanh lợi (PI)
(TD5)
• Khái niệm
Chỉ số doanh lợi (Profit Index) là chỉ số phản ánh khả năng sinh lơi của dự
án, tính bằng tổng giá trị hiện tại của các dòng tiền trong tương lai chia cho vốn đầu
tư bỏ ra ban đầu.
• Ý nghĩa
PI cho biết một đồng vốn đầu tư bỏ ra ban đầu sẽ tạo ra bao nhiêu đồng thu
nhập. Thu nhập này chưa tính đến chi phí vốn đầu tư đã bỏ ra.
• Cách xác định
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
PI =
0
1
)1(
CF
r
CF
n
t
t
t
∑
=

+
• Tiêu chuẩn lựa chọn dự án
PI càng cao thì dự án càng dễ được chấp nhận, nhưng tối thiểu phải bằng lãi
suất chiết khấu. Nếu không, chi phí cơ hội đã bỏ qua khi thực hiện dự án không
được bù đắp bởi tỉ suất sinh lợi của dự án.
PI cũng khắc phục được nhược điểm của những dự án có thời hạn khác nhau
hay vốn đầu tư khác nhau vì nó phản ánh khả năng sinh lời của một đồng vốn đầu
tư của cả vòng đời dự án. Tuy nhiên, vì là số tương đối nên nó không phản ánh
được quy mô gia tăng giá trị cho chủ đầu tư như NPV.
I.2.5.7 Thời gian hoàn vốn (PP)
(TD5)
• Khái niệm
Thời gian hoàn vốn đầu tư (Payback Period) là thời gian để chủ đầu tư thu
hồi được số vốn đã đầu tư vào dự án.
• Ý nghĩa
PP phản ánh thời gian thu hồi vốn đầu tư vào dự án, nó cho biết sau bao lâu
thì dự án thu hồi đủ vốn đầu tư; do vậy, PP cho biết khả năng tạo thu nhập của dự
án từ khi thực hiện cho đến khi thu hồi đủ vốn. Tuy nhiên, PP lại không xem xét
đến khả năng tạo ta thu nhập sau khi đã thu hồi đủ vốn đầu tư.
PP giúp cho nhà thẩm định có một cái nhìn tương đối chính xác về mức độ
rủi ro của dự án. Chỉ tiêu này cũng được chủ đầu tư và các nhà tài trợ cho dự án ưa
thích, vì dự án có thời gian hoàn vốn ngắn thì khả năng quay vòng vốn nhanh, rủi ro
thấp.
• Cách xác định
Gọi: n: số năm hoàn vốn có chiết khấu
k: số năm đầu tư
t
1
, t
2

, …, t
k
là các năm đầu tư vào dự án
t
k+1
, t
k+2
,…, t
n
là các năm tích lũy hoàn vốn
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
r
1
, r
2
,…, r
n
là hệ số chiết khấu
I
i
: số vốn đầu tư năm thứ i, i =
k,1
A
j
: số vốn tích lũy năm thứ j, j =
nk ,1+
Vì n là số năm hoàn vốn nên:
0).().(
1

11
<−
∑∑
+
+==
n
kj
jj
k
i
ii
rArI
Thời gian hoàn vốn:
PP = n (năm) +
11
11
.
..
++
+==
∑∑
−
nn
n
kj
jj
k
i
ii
rA

rArI
x 12 (tháng)
• Tiêu chuẩn lựa chọn dự án
Khó có thể đưa ra một tiêu chuẩn chung nhất cho việc lựa chọn dự án theo
PP. Vì mỗi dự án có mức độ rủi ro khác nhau, thời gian thu hồi vốn khác nhau, do
vậy, thông thường PP chỉ được sử dụng như một chỉ tiêu bổ sung chi các chỉ tiêu
khác, hay để so sánh các dự án với nhau. Tuy nhiên, để so sánh được nhiều dự án
thì chỉ tiêu PP đòi hỏi các dự án phải có thời hạn như nhau, vốn đầu tư như nhau,
mức độ rủi ro như nhau.
I.2.5.8 Lợi nhuận kế toán bình quân (AAP)
(TD5)
• Khái niệm
AAP là lợi nhuận kế toán thuần túy bình quân trong các năm của dự án. Đây
là chỉ tiêu được sử dụng kết hợp với NPV.
• Ý nghĩa
AAP phản ánh khả năng tạo ra lợi nhuận về mặt kế toán, trong các năm thực
hiện dự án. APP cho biết dư án tạo ra bao nhiêu lợi nhuận bình quân trong các năm
của dự án.
Tuy nhiên, AAP chỉ xem xét lợi nhuận thuần túy về mặt kế toán chứ không
tính đến giá trị thời gian của tiền. Hơn nữa nó không xét đến các dòng tiền tạo ra từ
dự án như các phương pháp NPV hay IRR. Do vậy, cũng như PI, ít khi nó được sử
dụng một cách độc lập mà phải được dùng như một chỉ tiêu bổ trợ cho NPV.
Website: Email : Tel : 0918.775.368