CHUYÊN ĐỀ QUẢN LÝ QUY HOẠCH, KIẾN TRÚC, XÂY DỰNG CHUYÊN ĐỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN VÀ LỰA CHỌN NHÀ THẦU Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ

BÀI THU HOẠCH

CHUYÊN ĐỀ QUẢN LÝ QUY HOẠCH, KIẾN TRÚC, XÂY DỰNG
& CHUYÊN ĐỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN VÀ LỰA CHỌN NHÀ THẦU

Giảng viên hướng dẫn :
Họ và tên sinh viên

:

LỚP

:

HÀ NỘI 06/2021

1


I. CHUYÊN ĐỀ 1: NỘI DUNG TIỂU LUẬN CHUYÊN ĐỀ QLQH-KTCQ-XD
1. Anh/Chị hãy nêu tổng quan những hiểu biết của mình về những khó khăn và
thuận lợi của các dự án cải tạo nhà chung cư cũ hiện nay trên địa bàn TP Hà Nội?
- Thuận lợi:
+ Hầu hết các chung cư cũ trên địa bàn có quy mơ từ 2 đến 5 tầng, chủ yếu được xây
dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 1990, ngồi ra cịn một số nhà được xây dựng
từ trước năm 1954 do đó dễ dàng và tiết kiệm chi phí trong việc phá dỡ
+ Cải tạo chung cư cũ cũng sẽ nhận được sự ủng hộ của người dân vì hầu hết nhà
chung cư xuống cấp nghiêm trọng, một số nhà hư hỏng nặng, nguy hiểm

+ Đây là những dự án đảm bảo sự an toàn cho cuộc sống của người dân và chỉnh trang
lại bộ mặt của nội thành đô thị nên sẽ nhận được nguồn vốn dồi dào, nhân lực và cơng
nghệ xây dựng có chất lượng cao.
-Khó khăn:
+ Hầu hết các khu chung cư cũ đều nằm ở khu vực Trung tâm TP, là khu vực “hạn chế
phát triển cao tầng” và “hạn chế gia tăng mật độ dân số”
+ Nguồn vốn ngân sách của thành phố còn hạn hẹp; việc bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư chưa được người dân đồng thuận, nhất là các hộ dân ở tầng 1
+ Việc cải tạo lại từng tòa nhà CCC trên vị trí cũ dẫn đến khơng thể thực hiện u cầu
chỉnh trang, tái thiết đơ thị tồn khu, khơng khai thác được không gian đô thị
+ Việc phải bố trí tái định cư tại chỗ cho các hộ dân trong nhà CCC rất khó khăn khi
phải bố trí tái định cư cho các hộ dân lấn chiếm xây dựng trái phép trên đất trống của
khu dân cư
+ Luật Nhà ở, Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là
căn cứ pháp lý quan trọng để thực hiện cải tạo lại CCC còn tồn tại một số hạn chế,
vướng mắc như: Quy định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được triển khai
theo ngun tắc tồn khu; phải có kết quả kiểm định chất lượng là nhà chung cư nguy
hiểm (cấp độ D) mới đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại; chưa quy định những
2


chính sách cụ thể về bồi thường hỗ trợ tái định cư, tạm cư, gây khó khăn cho các
doanh nghiệp tham gia
+ Nhiều chung cư khảo sát mất thời gian cả năm, nhưng khơng có cơ chế để làm vì
doanh nghiệp khơng thể đàm phán, tìm sự đồng thuận của tất cả các hộ dân.
+ Phải có 100% sự đồng thuận của cư dân mới có thể cải tạo, xây dựng lại chung cư
cũ.
+ Một số doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ cho rằng, hệ số K bồi thường tái
định cư cần có cơ chế đặc thù, thực tế trong 4 quận nội đô lịch sử bị khống chế về
chiều cao, mật độ… nếu hệ số bồi thường quá cao sẽ khiến các chủ đầu tư gặp khó

trong đảm bảo lợi nhuận cho doanh nghiệp.
Câu 2: Theo Anh/Chị làm thể nào để cải tạo, xây dựng lại các Khu chung cư cũ
(tập thể cũ) tại TP Hà Nội trong điều kiện ngân sách hạn hẹp? Khi Nhà nước không
còn bao cấp về nhà ở và hầu hết cư dân đang sinh sống trong nhà chung cư đều thuộc
nhóm thu nhập thấp? Hầu hết các khu chung cư cũ đều nằm ở khu vực Trung tâm TP,
là khu vực “hạn chế phát triển cao tầng” và “hạn chế gia tăng mật độ dân số” theo Quy
hoạch tổng thể đã được Thủ tướng

Chính phủ phê duyệt. (Theo Quyết định

1259/2008/QĐ-TTg)
+ Vì nguồn vốn ngân sách của thành phố cịn hạn hẹp, theo em chúng ta nên tạo điều
kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư tham gia
+ Có thể nới lỏng quy định về “hạn chế phát triển nhà cao tầng” vì tại các CCC, mật
độ dân cư trên 1m2 sàn là rất lớn. Điển hình như khu CCC ở Văn Chương, nhiều căn
hộ chỉ 15m2 mà có ba hộ dân sinh sống, mỗi hộ chỉ vài mét vuông, nếu bố trí tái định
cư tại chỗ mà khơng xây thêm tầng cao thì sẽ khơng giải quyết được vấn đề này.
+ Khi cho phép xây dựng cao tầng; giải phóng quỹ đất có diện tích đủ lớn để phát
triển các chức năng dịch vụ, thương mại, hạ tầng du lịch… có thể đấu giá quyền sử
dụng đất, đấu thầu dự án, đối ứng vốn kết hợp khai thác không gian ngầm, các khối đế
của các tòa nhà. Như vậy dự án sẽ đủ hấp dẫn để thu hút các nhà đầu tư đồng thời
cũng tạo thêm việc làm, thu nhập cho những hộ dân sinh sống ở đây.
3


+ Về chính sách thuế và tài chính, nên miễn, giảm thuế nhập khẩu một số thiết bị
trong nước chưa sản xuất được. Ngoài việc ưu tiên cho nhà đầu tư vay, nên mở rộng
nguồn vốn, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư vay vốn từ các tổ chức tín dụng, thương
mại.
+ Cần có chính sách đền bù hợp lý để khuyến khích người dân di dời, tái định cư tại

những vùng xa trung tâm hơn.
Câu 3: Theo Anh/Chị việc phát triển nhà chung cư cao tầng tại khu vực trung tâm TP
Hà Nội có phải là nguyên nhân chính dẫn đến làm quá tải cơ sở hạ tầng kỹ thuật (tắc
nghẽn giao thông, ngập lụt…) và quá tải hạ tầng xã hội (trường học, nhà trẻ) hay
không? Tại sao?
Đơ thị giống như một cơ thể sống đều có q trình hình thành và phát triển. Để tránh
đơ thị xuống cấp, ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của người dân cần có q trình
tái tạo tu bổ liên tục kịp thời. Tuy nhiên, trong điều kiện Việt Nam, đặc biệt là với các
đơ thị lớn, trong q trình thực tế triển khai lại tồn tại những bất cập ảnh hưởng đến
chất lượng và phát triển bền vững của đơ thị. Điển hình nhất là việc các dự án cải tạo
xây chen nhà cao tầng, chung cư nội đô đang gây nên sự quá tải về hạ tầng kĩ thuật,
với các hiện tượng kẹt xe, thiếu nước sạch, cấp điện, môi trường ô nhiễm… và hạ tầng
xã hội: thiếu trường học, nhà trẻ,..
Các nguyên nhân chính:
-

Hiện trạng sử dụng đất cịn thiếu cân bằng
Đánh giá một cách cơng bằng, quỹ đất đô thị đối với khu vực nội đô lịch sử là
giới hạn. Theo quyết định số 1259 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Điều
chỉnh quy hoạch chung xây dựng thủ đơ Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn 2050,
nội đơ lịch sử có dân số tính tốn là 800.000 người, tổng diện tích khoảng trên
3800ha, với chỉ tiêu khoảng đất tồn đơ thị trên đầu người là 100m2. Cần nhấn
mạnh, các chỉ tiêu được các nhà quy hoạch, kinh tế đơ thị tính tốn khoa học,
đảm bảo cho sự phát triển bền vững của đô thị chất lượng cuộc sống tương
đương với tiêu chuẩn các đô thị các nước trong khu vực.
4


Theo các đánh giá thực tế mới nhất, tại khu vực nội đơ lịch sử Hà Nội đang
trong tình trạng quá tải, mất cân đối về cơ cấu sử dụng đất do số lượng nhà ở

đặc biệt là nhà cao tầng khơng tương xứng với diện tích đất giao thơng nội đô.
Theo quy hoạch chung được duyệt, chỉ tiêu diện tích bình qn đất đơ thị trên
đầu người tại khu vực nội đô lịch sử hiện nay chỉ đạt được khoảng 45m2 (so
với chỉ tiêu toàn bộ thị ở dưới mức 50%) chỉ tiêu bình qn đất đầu người tồn
đơ thị giảm đáng kể. Dân số nội đô hiện nay đã lên tới hơn 1,2 triệu người, quá
tải 40 vạn người và chỉ đạt khoảng 30% so với chỉ tiêu quy hoạch được duyệt
(giới hạn cho phép giảm hiện nay trong quy hoạch khơng dưới 70% so với chỉ
tiêu) tình trạng gia tăng dân số làm mất cân đối về cơ cấu sử dụng đất thì khó
có thể đảm bảo về sự phát triển cân bằng giao thông nội đô.
Trên tổng quỹ đất đô thị, theo quy định chung 60% diện tích dành cho đất giao
thơng, đất cơng cộng, cây xanh và các loại khác, bản thân 40% diện tích đất ở
cũng chỉ có 40% diện tích đất dành cho xây dựng hạ tầng xã hội và hạ tầng
dịch vụ. Rõ ràng, nếu theo hiện trạng cơ cấu sử dụng và tổng số lượng quỹ đất
hữu hạn như trên thì khi xu hướng tăng diện tích đất ở “bùng nổ mạnh mẽ” với
việc xuất hiện hàng loạt các khu ở cao tầng nội đô như trường hợp tại Hà Nội
hiện nay sẽ kéo tụt diện tích đất dành cho cơng trình hạ tầng gây nên cơ cấu sử
dụng đất mất cân đối nghiêm trọng. Việc suy giảm quỹ đất hạ tầng kỹ thuật và
hạ tầng xã hội dẫn đến các hiện tượng trông thấy như ách tắc giao thông, thiếu
sân chơi, công viên cho trẻ em, người già.
-

Điều chỉnh cục bộ và thực thi chuyển đổi mục đích sử dụng đất cải tạo đơ thị
cịn nhiều bất cập 
Trong thời gian qua, việc điều chỉnh quy hoạch cục bộ và thực thi chuyển đổi
mục đích sử dụng đất để xây dựng chủ yếu các nhà cao tầng nội đô là một
trong những nguyên nhân chính cho việc chất tải lên hệ thống hạ tầng, rất cần
được nhận diện và xem xét thấu đáo.

5

Hiện trạng cải tạo chung cư cũ vừa qua tại Hà Nội cho thấy, để đảm bảo tái
định cư tại chỗ theo tiêu chuẩn diện tích ở mới cho người dân (với hệ số đền bù
lên tới 1,5-3 lần), đồng thời đảm bảo các chi phí và lợi nhuận của chủ đầu tư.
Khu nhà ở 5 tầng ban đầu với dân số khoảng vài chục hộ sau khi xây mới sẽ có
tầng cao khoảng 7 tầng với số lượng dân cư gấp nhiều lần. Rõ ràng dù lý giải
theo hướng nào cũng sẽ luôn chất tải thêm cho hệ thống hạ tầng đô thị tại khu
vực dự án. Các lý giải trên giấy cho rằng dự án chỉ phục vụ giãn dân cho 4
quận nội thành cũ (hoàn toàn hạn chế không cho dân số mới vào) đều chỉ là
thiếu thực tế bởi những khó khăn trong việc kiểm sốt nguồn gốc dân cư sinh
sống tại dự án mới tại cơng trình. Tình trạng đứng tên như các phản ánh trên
báo chí truyền thơng cho thấy là một biện pháp “lách” để tiếp tục đưa dân vào.
Đây là việc đi ngược lại định hướng của quy hoạch chung đã được duyệt.
Thứ hai, cần xem xét các dự án di dời ra khỏi nội đô và điều chỉnh quy hoạch
cục bộ, chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở và dịch vụ. Theo quyết
định 1259 của Thủ tướng Chính phủ về Điều chỉnh QHC xây dựng Thủ đô Hà
Nội đến năm 2030 tầm nhìn 2050, có 4 loại dự án thuộc diện di dời ra khỏi nội
đô bao gồm các bệnh viện cấp trung ương, nhà máy xí nghiệp, trường đại học
và trụ sở cơ quan trung ương. Các diện tích đất sau khi di dời được ưu tiên
chuyển đổi phục vụ phát triển hệ thống hạ tầng xã hội – hạ tầng kỹ thuật trong
nội đô. Tuy nhiên, thực tế sau khi di dời phần lớn lại xen cấy thêm các tổ hợp
cơng trình nhà ở cao tầng, văn phịng thương mại dịch vụ với quy mơ dân số
cực lớn thêm chất tải cho hệ thống hạ tầng đơ thị, có thể tạo ra một vịng luẩn
quẩn mới.
Trong một số trường hợp, các chủ đầu tư dự án ln có các lý giải để trấn an
việc chất tải cho hạ tầng đô thị như tổ chức các khu phức hợp có tầng hầm rộng
rãi để xe là tham gia vào diện tích hạ tầng cho đơ thị, thỏa mãn việc tăng tải của
họ cho các dự án chuyển đổi. Tuy nhiên, đây là góc nhìn với riêng dự án bởi
chỉ đảm bảo được quy định về diện tích giao thông tĩnh cho riêng nhu cầu nội
bộ dự án (quy định chung cứ 100m2 cần 1 chỗ đỗ xe 25m2) mà chưa tính đến

sự chất tải đến hệ thống giao thơng động của khu vực và tồn đơ thị khi lượng
6


cư dân khổng lồ trên lưu thông trên đường bên ngoài dự án. Nếu hàng loạt các
dự án chuyển đổi như vậy trên một khu vực thì áp lực và tác động lên hệ thống
hạ tầng nội đô là rất nặng nề. Hiện nay, các dự án đều đảm bảo tốt hệ thống hạ
tầng trong phạm vi hàng rào ranh giới nội bộ nhưng hoàn toàn coi nhẹ sự chất
tải lên hệ thống hạ tầng giao thông chung của đô thị. Khi giải quyết các vấn đề
tắc nghẽn trên các trục giao thơng đơ thị bị chất tải thì chỉ có ngân sách nhà
nước phải chịu gánh nặng chi phí mở đường.
-

Còn nhiều cách vận dụng văn bản quản lý “linh hoạt” 
Do một số nguyên nhân khách quan, trong một số trường hợp quy hoạch chi
tiết để cấp phép dự án và thiết kế đô thị để cấp phép xây dựng cịn chưa có đầy
đủ nên vẫn cịn tình trạng doanh nghiệp thỏa thuận với cơ quan quản lý cấp
phép dựa trên sự vận dụng “linh hoạt” tiêu chuẩn – quy chuẩn. Cần hiểu đúng
quy trình thực hiện và bản chất của quy định để thực thi công việc. Quy chuẩn
là quy định bắt buộc cho các đồ án quy hoạch, chứ khơng phải quy chuẩn cho
từng cơng trình. Cách vận dụng linh hoạt của các chủ đầu tư dẫn đến chính vì
thế có tình trạng quy chuẩn vơ hiệu hóa năng lực quản lý của các đồ án quy
hoạch. 
Câu 4: Liệu cịn mơ hình cải tạo nhà chung cư nào khác có thể thỏa mãn tất cả
các điều kiện của thành phố Hà Nội đặt ra hay không?
Điều kiện cụ thể là:

-

Nhà nước không phải bỏ tiền ra xây dựng cải tạo

-

Nhà đầu tư phải có lợi nhuận từ dự án cải tạo

-

Cư dân đang sống trong nhà chung cư cũ được hưởng lợi từ dự án cải tạo (được
hỗ trợ tái định cư (tại chỗ) sang nhà chung cư mới với chất lượng và tiện nghi
cao hơn mà không phải trả quá nhiều tiền)

Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, hiện trên địa bàn thành phố có
khoảng 1.516 chung cư cũ có quy mơ từ 2 đến 5 tầng, chủ yếu được xây dựng từ năm
7


1960 đến cuối những năm 1990, ngồi ra cịn một số nhà được xây dựng từ trước năm
1954. Mật độ xây dựng hầu hết đã tăng gấp đôi so với thiết kế ban đầu, dân cư tăng
khoảng 1,5 lần. Trong khi đó, hệ thống kỹ thuật ở các chung cư đều cũ nát, đặc biệt là
hệ thống cấp nước do dân tự cải tạo thành mạng lưới đường ống chằng chịt trên mặt
nhà gây mất mỹ quan.
Một trong những vướng mắc được nhắc đến nhiều nhất trong việc triển khai cải tạo
chung cư cũ thời gian qua là quy định hạn chế chiều cao đối với nhà cao tầng trong
quận nội thành và khu trung tâm thành phố. Điều này đã tạo ra những rào cản đối với
các doanh nghiệp muốn đầu tư vào cải tạo chung cư cũ. Tuy nhiên, việc cải tạo chung
cư cũ nát suốt 2 thập kỷ qua diễn ra rất chậm, chưa đạt yêu cầu, mục tiêu đề ra do ba
nhóm lợi ích chưa thống nhất được, gồm: Người dân, doanh nghiệp, thành phố
Theo em khơng có mơ hình cải tạo nào thỏa mãn tất cả các điều kiện mà thành phố Hà
Nội đặt ra vì:
-

Với mơ hình nhà nước khơng phải bỏ tiền ra xây dựng, cải tạo thì phải huy
động nguồn vốn tư nhân từ các nhà đầu tư tư nhân.

-

Để đảm bảo thu được lợi nhuận các nhà đầu tư muốn được chấp nhận giải pháp
với nhiều khối nhà cao tầng, hệ số sử dụng đất cao (trên 5 lần) để kinh doanh
có hiệu quả, song các nhà quản lý mong muốn chỉ giữ lại các chỉ tiêu quy
hoạch như hiện có họặc thấp hơn để nâng cao chất lượng sống. Cũng có nhà
chuyên môn cho rằng nên chấp nhận đề xuất của các nhà đầu tư để có đơ thị
hiện đại với mơ hình “đơ thị nén” nhưng đây là đề xuất xét về lợi ích tổng thể
của cả đơ thị thì khó chấp nhận được.

-

Với mối quan hệ giữa nhà đầu tư và người dân, Nghị định 101/2015/NĐ-CP
quy định việc tháo dỡ chung cư cũ, nhà tập thể cũ phải được sự đồng thuận của
100% chủ sở hữu. Mâu thuẫn về chi phí di dời và định cư tạm trong thời gian
thực hiện dự án khiến việc nhận được sự đồng thuận của tất cả dân cư trong
khu chung cư là rất khó. Cùng với đó, do nhu cầu, thu nhập của mỗi người là
khác nhau nên yêu cầu về nhà chung cư mới giữa mỗi người cũng khác nhau

8


dẫn đến khó khăn trong xây dựng vì là nhà ở chung cư nên rất khó để mỗi theo
ý của từng người.
Để đảm bảo hài hịa lợi ích giữa 3 bên: nhà nước, nhà đầu tư, dân cư là rất khó nên
theo em hiện nay chưa có mơ hình cải tạo nhà chung cư nào khác có thể thỏa mãn

tất cả các điều kiện của thành phố Hà Nội đặt ra.
II. CHUYÊN ĐỀ 2: NỘI DUNG TIỂU LUẬN CHUYÊN ĐỀ QLDA&ĐT
Câu 1: Anh/Chị hãy nêu quan điểm và đánh giá của mình về các mô hình quy
hoạch cải tạo xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ đã được giới thiệu trong các
chuyên đề vừa qua, mô hình nào Anh/Chị cho là hợp lý nhất? Tại sao? Phương án quy
hoạch cải tạo nhà chung cư nào gây được ấn tượng với anh chị thích nhất, tại sao?
 Quan điểm và đánh giá của về các mô hình quy hoạch cải tạo xây dựng lại
các khu nhà chung cư cũ
-

Với mơ hình sử dụng nguồn vốn Nhà nước: Sử dụng nguồn vốn từ tín dụng
hoặc theo hình thức BT. Được thực hiện khi chủ sở hữu không lựa chọn được
chủ đầu tư. Nhà nước thực hiện hình thức BT với nhà đầu tư đảm nhận việc
xây dựng lại CCC trên diện tích đất cũ hoặc tại vị trí khác để phục vụ nhu cầu
tái định cư. Nhưng mơ hình này chưa được chọn lựa rộng rãi, trước hết do
nguồn ngân sách hạn chế, nên phương án khơng khả thi...

-

Mơ hình xã hội hóa đầu tư: Là thỏa thuận của DN kinh doanh BĐS với những
chủ sở hữu CCC việc di dời hoặc tái định cư, trên cơ sở tính tốn hài hịa lợi
ích giữa DN và người dân bảo đảm đáp ứng các quy định chung.
Theo em mơ hình xã hội hóa đầu tư là hợp lý nhất vì:

-

Giải quyết được vấn đề hạn chế về ngân sách

-

Hộ dân - chủ sở hữu CCC phải tự bỏ kinh phí chủ động liên kết với tổ chức có
liên quan để xây dựng lại chính ngơi nhà đang xuống cấp của họ, thay vì thụ
9


động chờ đạt được các thỏa thuận với lợi ích hạn chế được đưa ra bởi DN kinh
doanh BĐS đến từ bên ngoài
-

DN kinh doanh BĐS được cộng đồng hộ dân lựa chọn và đầu tư theo hướng
DN xã hội. Lợi nhuận thu được từ kinh doanh BĐS chuyển cho cộng đồng hộ
dân, thay vì tối đa lợi nhuận cho cổ đơng hoặc chủ sở hữu.

-

Mơ hình này về cơ bản không tăng thêm hộ dân và tuân theo quy định về số
tầng. Diện tích tăng thêm phù hợp với quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt,
đều chia lại cho hộ dân
 Phương án quy hoạch cải tạo nhà chung cư nào gây được ấn tượng với anh
chị thích nhất:

Cấu trúc đô thị "đan xen linh hoạt" được thực hiện theo định hướng quy hoạch chung,
quy định, quy chế được duyệt và quy hoạch phân khu đang hoàn chỉnh.
Với phương án này, dự án sẽ khơng phá bỏ hồn tồn các cơng trình cũ mà giữ lại
những cơng trình vẫn cịn đảm bảo an tồn có thể sử dụng và phù hợp với quy hoạch
tổng thể. Như vậy dự án vẫn đảm bảo nâng cấp, thay đổi bộ mặt của CCC đồng thời
lại tiết kiệm chi phí, tận dụng tối đa nguồn lực sẵn có.

Câu 2: Nếu Anh/Chị được lựa chọn 01 trong 03 Nhà đầu tư là UDIC, Geleximco
và Handico để thực hiện các dự án cải tạo xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ tại

Hà Nội thì Anh/Chị sẽ chọn Nhà đầu tư nào? Tại sao?
-

UDIC:
+  Vốn điều lệ: 4.300.000.000.000 đồng ( Bốn nghìn ba trăm tỷ đồng )

10


+ Cơ cấu ngành nghề chính: ĐẦU TƯ - XÂY LẮP - SẢN XUẤT VẬT LIỆU
XÂY DỰNG VÀ CÔNG NGHIỆP - TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG - XUẤT
NHẬP KHẨU, DỊCH VỤ... trong đó doanh thu từ đầu tư ngày càng chiếm tỷ trọng
cao trong tổng doanh thu. Ngoài những ngành nghề đã có và đang đầu tư xây
dựng như khu đơ thị, khu cơng nghiệp; xây dựng các cơng trình dân dụng, nhà ở, bệnh
viện, các cơng trình cơng cộng, cơng viên cây xanh, cơng trình cơng nghiệp, đường
giao thơng, sản xuất các loại gạch xây, bê tông thương phẩm, các cấu kiện bê tông đúc
sẵn... sẽ tham gia đầu tư xây dựng các cơng trình hạ tầng kỹ thuật lớn như cầu - hầm đường bộ quốc gia, cơng trình cáp điện trung cao thế, sản xuất gốm sứ vệ sinh ốp lát
cao cấp, bê tông nhẹ, bê tông ứng suất trước..v.v..
UDIC bao gồm 43 Cơng ty. Trong đó có 6 Cơng ty Liên doanh với nước ngồi
đã tổng hợp được sức mạnh về vốn, kinh nghiệm quản lý, thi công cùng đội ngũ cán
bộ quản lý, kỹ sư, cử nhân và cơng nhân giàu nhiệt huyết, kinh nghiệm, có trình độ tay
nghề cao với hoạt động SXKD theo hệ thống quản lý chất lượng ISO đã tạo nên
những sản phẩm tốt cả lượng và chất có uy tín trên thị trường đóng góp vào sự phát
triển nhanh, mạnh, bền vững của thủ đơ Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung.
+ Dự án đã thực hiện liên quan đến nhà ở, chung cư cao tầng: UDIC WESTLAKE
(Hà Nội), KHU NHÀ Ở TIÊU CHUẨN CAO KẾT HỢP DỊCH VỤ VÀ VĂN
PHÒNG TẠI 101 LÁNG HẠ( HÀ NỘI), TRUNG CƯ 4F TRUNG YÊN (HÀ NỘI),
TỔ HỢP CAO TẦNG VÀ DỊCH VỤ TẠI 41 NGUYỄN CHÍ THANH,…..
-

GELEXIMCO:

+ Vốn điều lệ năm 2011: 6000 tỉ đồng
+ Cơ cấu ngành nghề: Hiện nay, Tập đồn GELEXIMCO đang nhanh chóng phát
triển thành một tập đoàn kinh tế như một xu thế phát triển tất yếu trong thời đại
tồn cầu hóa. Geleximco hoạt động trên nhiều lĩnh vực: sản xuất cơng nghiệp, tài
chính ngân hàng, hạ tầng & bất động sản và giáo dục đào tạo. Trong lĩnh vực đầu
tư bất động sản, Geleximco cũng đang là một trong những cái tên “Sáng giá” tạo
dựng được uy tín & niềm tin với khách hàng, quý đối tác.

11


+ Dự án đã thực hiện liên quan đến nhà ở, chung cư cao tầng: Chung cư Hà
Sơn Tower, Chung cư GELEXIA RIVERSIDE, Chung cư An Bình City,
GELEXIMCO LÊ TRỌNG TẤN,….
-

HANDICO
+ Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội (HANDICO) là “Tổng công ty
90” đầu tiên của thành phố Hà Nội, được thành lập năm 1999 nhằm đáp ứng
những yêu cầu đổi mới trong lĩnh vực xây dựng, phát triển nhà ở và các khu đô
thị của thành phố.
+ Bằng chiến lược phát triển đúng đắn, HANDICO nhanh chóng thực hiện
được mục tiêu trở thành một trong những Tổng công ty mạnh, tiềm năng, là
đơn vị chủ lực của Thành phố trong việc thực hiện quỹ nhà ở xã hội như: Nhà ở
cho học sinh - sinh viên, nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp, nhà ở
cho người có thu nhập nhấp, nhà ở tái định cư (Nhà ở cho sinh viên Mỹ Đình
II; Làng sinh viên HACINCO; Nhà ở cho sinh viên Vinh Trung - TP. Vinh,
Nghệ An; Nhà ở cho công nhân và nhà ở cho người thu nhập thấp tại Kim

Chung,

Đông

Anh...).

Hàng loạt các dự án khu đô thị mới, nhà ở thương mại và văn phịng cho th,
khu cơng nghiệp do HANDICO triển khai thực hiện như: Trung Hịa - Nhân
Chính, Nam Trung Yên, Mễ Trì Hạ, Cổ Nhuế - Xuân Đỉnh, Đại Kim - Định
Công, Sài Đồng - Long Biên, Vĩnh Hoàng, Trung Văn, Thạch Bàn - Long
Biên, Nhà ở CT3 Lê Đức Thọ, Khu nhà ở Mai Động, Nhà ở và văn phịng cho
th tại số 5 Thành Cơng, 3.10 Lê Văn Lương; Trụ sở Tổng công ty tại Khu đơ
thị Mễ Trì Hạ, Tịa nhà hỗn hợp HH1 - Mễ Trì Hạ, Cụm Cơng nghiệp Ninh
Hiệp... đã góp phần quan trọng trong việc làm thay đổi bộ mặt kiến trúc của
Thủ đô.
Dựa trên những thống kê kể trên, e sẽ chọn HANDICO để thực hiện các dự án cải tạo
xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ tại Hà Nợi vì doanh nghiệp này cũng có nguồn
lực tài chính đủ mạnh nhưng đồng thời có kinh nghiệm trong những dự án xây dựng

12


nhà cho người có thu nhập thấp, nhà ở tái định cư, nhà ở thương mại. Đây là những
cơng trình tương tự trong dự án cải tạo xây dựng CCC Hà Nội.
Câu 3. Theo Anh/Chị khi lựa chọn một Nhà đầu tư thực hiện dự án cải tạo nhà chung
cư cũ thì nên lưu ý đến những yếu tố nào?
Khi lựa chọn một Nhà đầu tư thực hiện dự án cải tạo nhà chung cư cũ, theo em nên
lưu ý đến những yếu tố sau đây:
- Năng lực tài chính: Nhà đầu tư phải có năng lực tài chính đủ tốt để đáp ứng được
nhu cầu về vốn của dự án đồng thời khả năng thanh khoản tốt để cấp vốn đúng theo kế

hoạch cho các nhà thầu để đảm bảo dự án thực hiện đúng tiến độ vừa để đảm bảo chất
lượng cho dự án, tiết kiệm chi phí đồng thời đây là những dự án nội đô, nếu thời gian
xây dựng diễn ra quá lâu sẽ ảnh hưởng đến bộ mặt đô thị, ảnh hưởng đến cuộc sống
của người dân đặc biệt là những chủ hộ đang chờ cải tạo.
- Năng lực quản lý: Nhà đầu tư cần có năng lực quản lý đủ tốt để quản lý chất lượng,
tiến độ, chi phí,… của dự án đầu tư vì đây là dự án phức tạp và có ảnh hưởng lớn đến
cộng đồng.
- Uy tín: Vì đây là dự án cải tạo chung cư cũ, dân cư đã sống ở đây hầu hết sẽ là chủ
nhân của những chung cư mới. Nhà đầu tư cần có uy tín,tiếng tăm nhằm lấy được sự
yên tâm của chủ hộ nhằm tạo thuận lợi trong việc dự án được thực hiện.
- Kinh nghiệm: Nhà đầu tư được chọn nên là những nhà đầu tư đã thực hiện những dự
án cải tạo tương tự và đạt được thành cơng.
- Tầm nhìn quy hoạch chiến lược: nhà đầu tư cần có khả năng bao qt tổng thể để
xây dựng mơ hình cải tạo hợp lí cho mỗi khu vực. Đảm bảo dự án thực hiện theo định
hướng quy hoạch chung, quy định, quy chế được duyệt
- Vì dự án cải tạo sẽ đền bù và di dời chỗ ở của người đân, nhà đầu tư cần biết lắng
nghe ý kiến, nhu cầu của người dân, quan tâm đến những vấn đề liên quan đến lợi ích
của người dân.
Câu 4: Anh/Chị hãy nêu các hiểu biết của mình về các giải pháp “đòn bẩy tài chính”
có thể vận dụng để tháo gỡ các khó khăn bế tắc của các dự án cải tạo xây dựng nhà
chung cư cũ tại TP Hà Nội hiện nay?

13


Khái niệm địn bẩy tài chính là khơng sử dụng hồn tồn vốn tự có mà dùng vốn vay
để đầu tư với mong muốn tăng tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu hoặc thu nhập
trên một cổ phần. 
Theo nghĩa đen, địn bẩy là cơng cụ làm điểm tựa, nhằm biến đổi lực tác động lên một
vật khác. Theo thực tế, điểm tựa ở đây là số vốn vay từ các ngân hàng, cơ quan tài

chính. Nhờ có điểm tựa này mà doanh nghiệp/ nhà đầu tư đi vay sẽ có thêm số vốn
khởi điểm. Từ đó tạo khả năng sinh lời tốt hơn.
Như vậy, thay vì phải bỏ tiền tự có của mình ra để xây dựng hay mua nhà, nhà đầu tư
và người mua nhà có thể vay ngân hàng, cơ quan tài chính với kì vọng dự án, căn nhà
của mình sẽ tăng giá và thu được lợi nhuận.
Như vậy sẽ giải quyết được vấn đề về nguồn vốn, thu hút các nhà đầu tư, những gia
đình có nhà chung cư được cải tạo cũng sẽ có khả năng chi trả cho nhà chung cư mới
mà khơng ảnh hưởng đến cuộc sống. Địn bẩy tài chính mang lại lợi ích cho cả 3 bên
trong dự án cải tạo xây dựng nhà chung cư cũ:
+ Nhà đầu tư có nguồn vốn để thực hiện cải tạo
+ Người dân có tiền để mua nhà với giá cả ưu đãi và lãi suất ưu đãi
+ Nhà nước có khoản thu từ thuế thu nhập, thuế GTGT, lãi vay
Một số giải pháp có thể đưa ra như:
-

Nhà nước đưa ra những gói vay ưu đãi cho Nhà đầu tư của dự án cải tạo, nhưng
hộ dân là chủ nhà của những chung cư cũ cần tiền để mua chung cư mới

-

Nhà đầu tư đưa ra mức giá ưu đãi cho các căn nhà nhằm tạo điều kiện cho
người mua nhà và thu hút người mua mới

14


15