So sánh Quy hoạch chi tiết 1/500 và 1/2000 giống và khác nhau.

SO SÁNH QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500 VÀ 1/2000
1. Theo quy định tại khoản 2 Điều 11 và khoản 2 Điều 24 của Luật Xây
dựng thì quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị gồm hai loại, quy hoạch chi tiết
xây dựng tỷ lệ 1/2000 và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500.
2. Việc phân loại nhằm đáp ứng mục tiêu cụ thể sau đây:
a) Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 là bước triển khai của quy
hoạch chung xây dựng đô thị, là cơ sở cho việc triển khai lập và quản lý quy
hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500. Quy hoạch chi tiết xây dựng đô
thị tỷ lệ 1/2000 phải phù hợp với quy hoạch chung xây dựng đô thị và do
chính quyền địa phương tổ chức lập.
b) Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 là triển khai và cụ thể hoá
quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000, là cơ sở để lập các dự án đầu
tư xây dựng, cấp giấy phép xây dựng và quản lý đầu tư xây dựng theo quy
hoạch. Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 phải phù hợp với quy
hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000. Quy hoạch chi tiết 1/500 của các
dự án đầu tư xây dựng để kinh doanh do doanh nghiệp tổ chức lập và chi phí
cho việc lập quy hoạch tính vào chi phí của dự án; còn lại các việc khác quy
hoạch chi tiết 1/500 do chính quyền địa phương tổ chức lập để phục vụ cho
công tác quản lý xây dựng, cấp giấy phép xây dựng.
3. Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
Quy hoạch xây dựng đô thị bao gồm nhiều công tác khác nhau, đó là quy
hoạch vùng, quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị. Trong
quy hoạch chi tiết có quy hoạch chi tiết 1/2000 và quy hoạch chi tiết 1/500.
Trước hết phải làm rõ và phân biệt ý nghĩa mục đích, nội dung nhiệm vụ của
quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 và quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Đây không
phải là sự khác nhau về tỷ lệ bản đồ 1/2000 và 1/500, mà phải hiểu đây là 2
giai đoạn của quy hoạch chi tiết.
Quy hoạch chi tiết 1/2000 được lập ra để định hướng quy hoạch cho cả một
khu đô thị (khu công nghiệp, khu chế xuất, khu nhà ở, khu du lịch gọi
chung là khu đô thị với mục đích là để quản lý quy hoạch cho cả một khu
vực rộng lớn trong đô thị). Nội dung quan trọng trong đồ án quy hoạch chi

tiết 1/2000 là xác định mạng lưới đường và quy hoạch sử dụng đất. Quy
hoạch sử dụng đất phải chỉ ra được các ô phố với các chức năng sử dụng
khác nhau, trong đó thể hiện rất rõ các chỉ tiêu của ô phố như diện tích ô đất,
mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao tối đa, tầng cao tối thiểu, chỉ
giới đường đỏ, sơ bộ xác định chỉ giới xây dựng (khoảng lùi) của công trình.
Tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc cảnh quan của đồ án quy hoạch chi
tiết 1/2000 chỉ mang tính định hướng, gợi ý bởi vì ở giai đoạn này chưa có
thiết kế cơ sở cho các công trình kiến trúc, cho nên chưa xác định thật cụ thể
và chính xác thiết kế của các công trình kiến trúc.
Các cấp chính quyền, các cơ quan quản lý có đầy đủ điều kiện để cấp chứng
chỉ quy hoạch cho bất kỳ một lô đất nào trong khu quy hoạch, và như vậy là
hoàn toàn có thể sử dụng đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 để quản lý xây
dựng.
Trong khi đó quy hoạch chi tiết 1/500 là phải chi tiết hoá đến từng công
trình, quan trọng nhất của giai đoạn này và khác hẳn giai đoạn quy hoạch chi
tiết 1/2000 là tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc và cảnh quan. Ở giai
đoạn này công trình kiến trúc đưa vào quy hoạch chi tiết 1/500 là những
công trình có thiết kế cơ sở, có nghĩa là có đầy đủ các yếu tố cần thiết cho
một thiết kế công trình như hình dáng, mặt bẳng công trình với đầy đủ kích
thước công trình, nội dung các phòng, các bộ phận của công trình, vị trí ra
vào lối của công trình, từ đó xác định được mối quan hệ giữa công trình với
các yếu tố bên ngoài như sân vườn, đường đi. Đồ án quy hoạch chi tiết 1/500
chính là cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng.
Như vậy quy hoạch chi tiết 1/2000 và 1/500 không phải chỉ khác nhau ở tỷ
lệ, nó là ở hai giai đoạn thiết kế với nội dung, ý nghĩa hoàn toàn khác nhau,
song những văn bản pháp quy hiện hành về lập quy hoạch xây dựng, về chi
phí lập quy hoạch lại không có sự phân biệt giữa hai loại quy hoạch chi tiết
trên. Xin nêu ra đây một vài điểm trong các văn bản mới ban hành hiện nay:
- Nghị định 08/2005/NĐ - CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về quy hoạch
xây dựng. Như phân tích ở trên, thì quy hoạch chi tiết 1/2000 và 1/500 là rất

khác nhau và mục đích, ý nghĩa của mỗi giai đoạn cũng rất khác nhau. Tuy
nhiên, trong Nghị định 08/2005 kể trên, ở phần 3, quy hoạch chi tiết xây
dựng đô thị. mục này đã gộp cả 2 loại quy hoạch chi tiết trên để trình bày
trong các điều, cụ thể là:
Điều 21: Đối tượng và thời gian lập quy hoạch chi tiết.
Điều này lẽ ra phải nêu được cụ thể đối tượng của quy hoạch chi tiết 1/2000
và của quy hoạch chi tiết 1/500 là gì, khác nhau ở điểm nào. Một loại là để
giúp các cấp chính quyền quản lý xây dựng theo quy hoạch (quản lý chỉ giới
xây dựng, quản lý về sử dụng đất, quản lý về mật độ ). Một loại là gắn liền
với dự án đầu tư xây dựng một khu đô thị.
Điều 22: Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị.
Điều 23: Căn cứ lập quy hoạch chi tiết xây dựng.
Điều 24: Nội dung quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị.
Điều 25: Lấy ý kiến về quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị.
Cả 4 điều này không có gì khác nhau giữa quy hoạch chi tiết 1/2000 với quy
hoạch chi tiết 1/500, cả 4 điều trên nên có sự phân biệt giữa hai loại quy
hoạch chi tiết.
Mục lấy ý kiến, quy hoạch chi tiết 1/2000 và quy hoạch chi tiết 1/500 là rất
khác nhau. Trong quy hoạch chi tiết 1/2000 nên lấy ý kiến có tính chất định
hướng cho cả một khu vực lớn trong đô thị. Chủ yếu là về mạng lưới giao
thông và quy hoạch sử dụng đất và đóng góp ý kiến là cho chính quyền các
cấp và các nhà quản lý. Còn trên quy hoạch chi tiết 1/500 thì cần đóng góp ý
kiến có tính chất cụ thể và chủ yếu cho các chủ đầu tư dự án.
Riêng điều 26 về hồ sơ thiết kế, tuy có một chút về điểm khác giữa quy
hoạch chi tiết 1/2000 và quy hoạch chi tiết 1/500, tuy nhiên cũng chỉ nói
rằng đối với quy hoạch chi tiết 1/2000 hồ sơ gồm đối với quy hoạch chi
tiết 1/500 hồ sơ gồm điều này sẽ làm cho người đọc cảm nhận như quy
hoạch chi tiết 1/2000 và 1/500 là 2 trường hợp khác nhau, chứ không phải là
2 giai đoạn khác nhau và cho 2 đối tượng khác nhau.
Trong Nghị định 08, nên có một mục riêng về quy hoạch chi tiết 1/2000 và

1/500, như vậy mới phân biệt một cách rõ ràng cho 2 đồ án này. Nên chăng
đưa ra hai tên khác nhau của 2 loại quy hoạch chi tiết này.
Đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 gọi là đồ án quy hoạch chi tiết còn đồ án
quy hoạch chi tiết 1/500 gọi là đồ án quy hoạch xây dựng.
Dự án đầu tư xây dựng có nhiều cách phân loại, theo quy mô và tầm quan
trọng có dự án nhóm A, nhóm B, nhóm C, theo tính chất thfi có thể phân ra
dự án khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu vui chơi giải trí
còn về quan hệ giữa quy hoạch và dự án đầu tư, có thể tạm chia thành hai
loại.
Loại thứ nhất là dự án đầu tư xây dựng được lập cho một công trình đơn lẻ
nằm trong khu vực quy hoạch. Thí dụ một khu đô thị trong đó có nhiều công
trình với những chức năng khác nhau như khách sạn, bệnh viện, trường đại
học, siêu thị. Trường hợp này, mỗi công trình là một chủ đầu tư khác nhau,
sử dụng nguồn vốn cũng khác nhau và không làm thiết kế cơ sở cùng một
lúc. Trong trường hợp như thế chỉ nên làm quy hoạch chi tiết 1/2000, trong
đó chỉ ra các ô đất cho các công trình và các chỉ tiêu quy hoạch cho các ô đất
đó, đồng thời xác định chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng cho từng công
trình, cao độ khống chế như vậy là hoàn toàn có thể quản lý xây dựng theo
quy hoạch. Sau đó từng chru đầu tư của từng công trình sẽ tiến hành lập dự
án đầu tư xây dựng cho công trình của mình, trường hợp này không nên lập
quy hoạch chi tiết 1/500.
Loại thứ hai là Dự án đầu tư xây dựng tương ứng với một đồ án quy hoạch
chi tiết 1/500, nghĩa là đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 được lập trên một khu
đô thị mà toàn bộ khu đô thị đó là một đơn vị đầu tư, thí dụ như đầu tưu xây
dựng một khu chung cư, một khu ký túc xá, một khu trường đại học
Trường hợp này thì nhất thiết phải lập quy hoạch chi tiết 1/500. Dựa trên
định hướng của quy hoạch chi tiết 1/2000, đơn vị tư vấn sẽ tiến hành thiết kế
cơ sở. Trên cơ sở của thiết kế cơ sở, sẽ lập đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 và
dự án đầu tư xây dựng.
Chẳng hạn lập dự án đầu tư xây dựng cho một khu chung cư, trong đó có các

nhà chung cư cao tầng, các công trình công cộng, khu cây xanh Trước tiên
là căn cứ đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 với những chỉ tiêu quy hoạch đã
khống chế, đơn vị tưu vấn lập thiết kế cơ sở cho các nhà chung cư cũng như
các công trình công cộng sẽ xây dựng trong khu chưng cư này, trên cơ sở đó
tư vấn mới lập quy hoạch chi tiết 1/500. Hồ sơ thiết kế cơ sở các công trình
kiến trúc và đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 này chính là nội dung quan trọng
của dự án đầu tư xây dựng.
Đối với khu công nghiệp, khu chế xuất thì dự án đầu tư xây dựng là dự án
đầu tư xây dựng hạ tầng, còn việc đầu tư xây dựng từng công trình nhà máy
lại là do từng chủ đầu tư riêng biệt chịu trách nhiệm. Trong trường hợp này
cơ quan chủ đầu tư cũng phải tiến hành Lập dự án đầu tư của từng doanh
nghiệp sẽ căn cứ vào dự án này để thiết kế xây dựng khu công trình của
mình.
Như vậy, một trong những việc phải làm của công tác quy hoạch xây dựng
là quy hoạch chi tiết, trong đó quy hoạch chi tiết 1/2000 và 1/500 là 2 việc
rất khác nhau về mục đích, ý nghĩa của đồ án, một việc là phục vụ công tác
quản lý xây dựng theo quy hoạch, một việc là phục vụ trực tiếp cho công tác
lập dự án đầu tư xây dựng.