Buổi thảo luận thứ tư bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bộ môn hợp đồng dân sự và trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng

lOMoARcPSD|12114775

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN TRỊ
Lớp Quản trị kinh doanh 44A1

BUỔI THẢO LUẬN THỨ TƯ
BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ
Bộ môn: Hợp đồng dân sự và Trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngồi hợp đồng.
Nhóm: 02
Thành viên:

STT
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

Họ và Tên
Đào Ngọc Hải Anh
Trần Hà Anh
Nguyễn Tấn Bảo
Trương Đình Bảo
Nguyễn Hồng Diệp

Nhữ Hải Dương
Nguyễn Lê Cẩm Giang
Lê Thị Hà
Lê Thu Hà
Lý Thế Hồng

1

MSSV
1953401010004
1953401010010
1953401010011
1953401010012
1953401010023
1953401010027
1953401010032
1953401010033
1953401010034
1953401010046


lOMoARcPSD|12114775

MỤC LỤC
Vấn đề 01: Đối tượng dùng để bảo đảm và tính chất phụ của biện pháp bảo đảm….5
Tóm tắt Bản án số 208/2010/DS-PT ngày 09/03/2010 của Tòa án nhân dân TP.HCM......5
Tóm tắt Quyết định số 02/2014/QĐ-UBTP ngày 28/2/2014 của Tịa án nhân dân tỉnh Tiền
Giang…………………………………………………………………………...……5
Tóm tắt quyết định số 27/2021/DS-GĐT ngày 02/6/2021 của Toà án nhân dân cấp cao tại
Tp. Hồ Chí Minh. …………………………………………………………………………6

1.1. Những điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 liên quan đến tài sản có thể
dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ……………………………………………………...7
1.2. Đoạn nào của Bản án số 208 cho thấy bên vay dùng giấy chứng nhận sạp để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay?...........................................................................................7
1.3. Giấy chứng nhận sạp có là tài sản khơng? Vì sao?.......................................................7
1.4. Việc dùng giấy chứng nhận sạp để bảo đảm nghĩa vụ dân sự có được Tịa án chấp
nhận khơng? Đoạn nào của bản án cho câu trả lời?.............................................................8
1.5. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết và cơ sở pháp lý của Tòa án đối với việc
dùng giấy chứng nhận sạp để bảo đảm nghĩa vụ…………………………………….........8
1.6. Đoạn nào của Quyết định số 02 cho thấy các bên đã dùng quyền sử dụng đất để cầm
cố?........................................................................................................................................9
1.7. Văn bản hiện hành có cho phép dùng quyền sử dụng đất để cầm cố không? Nêu cơ sở
văn bản khi trả lời?..........................................................................................................9
1.8. Trong Quyết định trên, Tịa án có chấp nhận cho phép dùng quyền sử dụng đất để
cầm cố không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?..................................................9
1.9. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án trong Quyết định số 02……...9
1.10. Trong Quyết định số 27, thế chấp được sử dụng để bảo đảm cho nghĩa vụ nào? Vì
sao?....................................................................................................................................10
1.11. Đoạn nào trong Quyết định số 27 cho thấy Toà án xác định hợp đồng thế chấp đã
chấm dứt?...........................................................................................................................11
1.12. Vì sao Tồ án xác định hợp đồng thế chấp nêu trên đã chấm dứt?..........................11
1.13. Việc Toà án xác định hợp đồng thế chấp nêu trên đã chấm dứt có thuyết phục
khơng? Vì sao?...................................................................................................................11
Vấn đề 02: Đăng ký giao giao dịch bảo đảm………………………………………….13
2


lOMoARcPSD|12114775

Tóm tắt Bản án số 90/2019/KDTM-PT ngày 16/8/2019 của Tịa án nhân dân TP. Hà Nội

2.1. Điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về đăng ký giao dịch bảo đảm…….13
2.2. Hợp đồng thế chấp số 1013.2009/HĐTC ngày 07/9/2009 có thuộc trường hợp phải
đăng ký khơng? Vì sao?.....................................................................................................15
2.3. Hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 đã được đăng ký phù hợp với quy định không?
Đoạn nào của Bản án cho câu trả lời?................................................................................15
2.4. Theo Tịa án, nếu khơng được đăng ký, hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 có vơ hiệu
khơng? Vì sao?...................................................................................................................15
2.5. Hướng của Tịa án như trong câu hỏi trên có thuyết phục khơng? Vì sao?................16
Vấn đề 03: Đặt cọc……………………………………………………………………...17
Tóm tắt Án lệ số 25/2018/AL; Quyết định số 49/2018/KDTM-GĐT ngày 18/10/2018 của
Tòa án nhân dân cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh………………………………….……….17
Tóm tắt bản án số 26/2019/DS-PT ngày 11/6/2019 của Toà án nhân dân tỉnh Quảng Ninh
3.1. Khác biệt cơ bản giữa đặt cọc và cầm cố, đặt cọc và thế chấp…………………...…18
3.2. Thay đổi giữa BLDS 2015 và BLDS 2005 về đặt cọc………………………………19
3.3. Theo BLDS, khi nào bên đặt cọc mất cọc, bên nhận cọc bị phạt cọc?.......................19
3.4. Nếu hợp đồng được đặt cọc không được giao kết, thực hiện vì lý do khách quan, bên
nhận cọc có nghĩa vụ trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc khơng? Vì sao?....................19
* Đối với Quyết định số 49
3.5. Theo Quyết định được bình luận, bên đặt cọc đã chuyển tài sản đặt cọc cho bên nhận
cọc như thế nào?................................................................................................................20
3.6. Theo Tòa giám đốc thẩm trong Quyết định được bình luận, tài sản đặt cọc cịn thuộc
sở hữu của bên đặt cọc khơng? Vì sao?.............................................................................20
3.7. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa giám đốc thẩm liên quan đến
quyền sở hữu tài sản đặt cọc………………………………………………………...…...20
* Đối với Bản án số 26
3.8. Đoạn nào cho thấy Toà án đã áp dụng Án lệ số 25/2018/AL?...................................21
3.9. Việc Toà án áp dụng Án lệ số 25/2018/AL vào hoàn cảnh trong vụ việc này có thuyết
phục khơng? Vì sao?..........................................................................................................21

3

lOMoARcPSD|12114775

3.10. Việc Tồ án “khơng chấp nhận u cầu khởi kiện của ông P, về việc yêu cầu ông I
phải trả số tiền phạt cọc là 450.000.000đ” có phù hợp với Án lệ số 25/2018/AL khơng?
Vì sao?...............................................................................................................................22
Vấn đề 04: Bảo lãnh…………………………………………………………………….23
Tóm tắt Quyết định số 02/2013/KDTM-GĐT ngày 08/1/2013 của Hội đồng thẩm phán
Tịa án nhân dân tối cao…………………………………………………………………23
Tóm tắt Quyết định số 968/2011/DS-GĐT ngày 27/12/2011 của Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao……………………………………………………………………………......23
4.1. Những đặc trưng của bảo lãnh………………………………………………………24
4.2. Những thay đổi của BLDS 2015 và BLDS 2005 về bảo lãnh……………………....24
* Đối với Quyết định số 02
4.3. Đoạn nào cho thấy Tịa án xác định quan hệ giữa ơng Miễn, bà Cà với Quỹ tín dụng
là quan hệ bảo lãnh?...........................................................................................................26
4.4. Suy nghĩ của anh/chị về việc xác định trên của Hội đồng thẩm phán……………....26
4.5. Theo Tòa án, quyền sử dụng đất của ông Miễn, bà Cà được sử dụng để bảo đảm cho
nghĩa vụ nào? Vì sao?........................................................................................................26
* Đối với Quyết định số 968
4.6 Đoạn nào cho thấy Tòa án địa phương đã theo hướng người bảo lãnh và người được
bảo lãnh liên đới thực hiện nghĩa vụ cho người có quyền?...............................................26
4.7. Hướng liên đới trên có được Tịa giám đốc thẩm chấp nhận không?.........................27
4.8. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa giám đốc thẩm liên quan đến
vấn đề liên đới nêu trên………………………………………………………………......27
4.9. Phân biệt thời điểm phát sinh nghĩa vụ bảo lãnh và thời điểm thực hiện nghĩa vụ bảo
lãnh…………………………………………………………………………………….…28
4.10. Theo BLDS, khi nào người bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh?.................28
4.11. Theo Quyết định, khi nào người bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh?.........28

4.12. Có bản án, quyết định nào theo hướng giải quyết trên về thời điểm thực hiện nghĩa
vụ bảo lãnh chưa? Nêu rõ bản án, quyết định mà anh/chị biết……………………….….29
4.13. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa giám đốc
thẩm…………...30

4


lOMoARcPSD|12114775

VẤN ĐỀ 1
ĐỐI TƯỢNG DÙNG ĐỂ BẢO ĐẢM VÀ TÍNH CHẤT PHỤ CỦA
BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM

-

Tóm tắt Bản án số 208/2010/DS-PT ngày 09/03/2010 của Tòa án nhân dân
TP.HCM.
Nguyên đơn là ông Phạm Bá Minh và bị đơn bà Bùi Thị Khen và ông Bùi Khắc
Thảo về vụ kiện tranh chấp hợp đồng dịch vụ vay tiền.
Lí do tranh chấp: Vào ngày 14/09/2007 bà Khen và ơng Thảo có thế chấp cho ông
Minh một giấy sử dụng sạp D2-9 tại chợ Tân Hương để vay 60.000.000 đồng, thời
hạn vay là 6 tháng lãi xuất thỏa thuận là 3%/ tháng. Khi hết hạn hợp đồng, do bà
Khen và ơng Thảo khơng có khả năng thanh toán nên kéo dài số nợ trên cho đến
nay. Ơng Minh u cầu bà Khen và ơng Thảo trả tiền lãi và tiền nợ là 70.000.000
đồng.
Quyết định của Tòa án: Bác bỏ yêu cầu kháng cáo của ông Minh, buộc bà Khen
và ông Thảo thanh toán 38.914.800 đồng cho ơng Minh. Ơng Minh có trách
nhiệm trả lại cho bị đơn giấy chứng nhận sạp D29.

-

Tóm tắt Quyết định số 02/2014/QĐ-UBTP ngày 28/2/2014 của Tòa án nhân dân
tỉnh Tiền Giang.
Chủ thể: - Nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn Ôn, bà Lê Thị Xanh.
- Bị đơn: Ông Nguyễn Văn Rành, bà Hồ Thị Hết.
Tranh chấp về vấn đề: Tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất.
Lý do tranh chấp: Vào năm 1995, ơng Ơn và bà Xanh có cầm cố cho ông Rành
3000m2 đất với giá 30 chỉ vàng 24k. Vợ chồng ông Rành đã giao đủ vàng, hai bên
thỏa thuận 3 năm sẽ chuộc lại, nếu không chuộc lại thì ơng sẽ canh tác vĩnh viễn.
Hiện tại, phần đất tranh chấp vợ chồng ông Rành đang canh tác và còn 2,5 tháng
sẽ thu hoạch.

5


lOMoARcPSD|12114775

Quyết định của Tòa án:
+ Quyết định dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Châu Thành: Hủy hợp
đồng cầm cố quyền sử dụng đất đối với phần đất 3.072,7m2, buộc ông Rành phải
giao trả lại phần đất 3.072,7m2 cho ơng Ơn, bà Xanh và u cầu ơng Ôn, bà Xanh
liên đới trả cho ông Rành hết 30 chỉ vàng 24k (loại vàng nhẫn).
+ Tại Quyết định Giám đốc thẩm đã chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện
kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang và cho rằng: giao dịch giữa ơng Ơn, bà Xanh
và ơng Rành là giao dịch tương tự như là giao dịch cầm cố tài sản phải áp dụng
nguyên tắc tương tự là các quy định về cầm cố tài sản để giải quyết, cũng như hủy
bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Châu Thành về việc “Tranh
chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất”.

-

Tóm tắt quyết định số 27/2021/DS-GĐT ngày 02/6/2021 của Toà án nhân dân cấp
cao tại Tp. Hồ Chí Minh.
Nguyên đơn: Ngân hàng Liên doanh V.
Bị đơn: Công ty PT.
Tranh chấp về: Hợp đồng thế chấp.
Lý do tranh chấp: Ngân hàng V và Công ty PT đã ký kết các hợp đồng tín dụng,
Để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng, các bên bảo lãnh đã ký kết các
hợp đồng thế chấp, trong đó có Hợp đồng thế chấp bất động sản được ký kết với
ông Trần T, bà Trần Thị H là bên bảo lãnh. Hợp đồng này đã được tất toán tương
ứng với khoản vay tuy nhiên ngân hàng muốn xử lý tài sản thế chấp cho khoản
vay khác.
Hướng giải quyết của Tòa án:
- Hủy Bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm: tuyên hợp đồng thế chấp có hiệu
lực pháp luật. Ngân hàng V có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp
- Giữ nguyên Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm: tuyên hợp đồng thế chấp
chấm dứt hiệu lực. Ngân hàng phải trả lại cho ông T, bà H bản chính Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất.

6


lOMoARcPSD|12114775

1.1.

Những điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 liên quan đến tài sản có
thể dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

- Tài sản bảo đảm:
+ Theo Khoản 1, Điều 295: “Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo
đảm”, quy định này thể hiện hai điểm mới:
-

Thứ nhất là không yêu cầu điều kiện tài sản phải “được phép giao dịch” như quy
định tại khoản 1 Điều 320 BLDS năm 2005.
Thứ hai, tài sản bảo đảm có thể là tài sản thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ được
bảo đảm (bên bảo đảm đồng thời là bên có nghĩa vụ được bảo đảm) hoặc của
người thứ ba (bên bảo đảm và bên có nghĩa vụ được bảo đảm là 02 chủ thể khác
nhau).

+ Tại Khoản 2, Điều 295: “Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác
định được”. Pháp luật quy định, tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng yêu cầu
về tài sản bảo đảm phải xác định được nhằm hạn chế việc dùng tài sản hình thành trong
tương lai mà chưa được xác định để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự vì các bên đứng
trước nguy cơ hiệu lực của hợp đồng bị tác động bởi việc mô tả tài sản bảo đảm chung
chung và không xác định được.
1.2.

Đoạn nào của bản án số 208 cho thấy bên vay dùng giấy chứng nhận bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay?

Đoạn trích dẫn của bản án số 208 cho thấy bên vay dùng giấy chứng nhận bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay: “Ơng Phạm Bá Minh trình bày: Ơng là chủ doanh
nghiệp cầm đồ Bá Minh. Vào ngày 14-09-2007 bà Bùi Thị Khen và ơng Bùi Khắc Thảo
có thể chấp cho ông một giấy sử dụng sạp D2- 9 tại chợ Tân Hương để vay là 6 tháng,
lãi suất thỏa thuận là 3 % tháng. [...] Bị đơn bà Bùi thị Khen và ơng Nguyễn Khắc Thảo
xác nhận: Có thế chấp một tờ giấy sạp D2-9 tại chợ tân Hưng để vay 60.000.000 đồng
Phạm Bá Minh là chủ dịch vụ cầm đồ Bá Minh. Lãi suất 3 % tháng”.

1.3.

Giấy chứng nhận sạp có là tài sản khơng? Vì sao?
Giấy chứng nhận sạp không phải là tài sản.
Cơ sở pháp lý:
+ Khoản 1, Điều 105 BLDS 2015: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền
tài sản”
+ Khoản 9, Điều 3 Nghị định số 163 / 2006 / NĐ CP.
7


lOMoARcPSD|12114775

• Tiền do Ngân hàng Nhà nước phát hành, Giấy chứng nhận sạp không phải do
Ngân hàng Nhà nước phát hành nên đây khơng phải là tiền.
• Giấy tờ có giá theo khoản 8 Điều 6 Luật Ngân hàng thì Giấy chứng nhận sạp
khơng phải là giấy tờ có giá Quyền tài sản theo Điều 115 BLDS 2015 thì Giấy
chứng nhận sạp khơng phải là quyền tài sản.
• Vật (phụ thuộc vào ý chí của các bên hướng đến để xét khi nào là vật, khi nào
không phải là vật). Giấy chứng nhận sạp chỉ ghi nhận quyền được sử dụng sạp để
bà Khen buôn bán tại chợ Tân Hưng, không thuộc quyền sở hữu của bà Khen, bà
chỉ được sử dụng chứ khơng có đặc quyền nào khác đối với cái sạp, cái sạp đó
khơng phải là tài sản của bà nên giấy chứng nhận sử dụng sạp không nằm trong
danh mục các loại giấy tờ có giá trị tại khoản 9 Điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ –
CP và cũng không là vật , tiền và quyền tài sản, do vậy giấy chứng nhận sạp không
là tài sản.
1.4.

Việc dùng giấy chứng nhận sạp để bảo đảm nghĩa vụ dân sự có được chấp
nhận khơng? Đoạn nào của bản án cho câu trả lời?

Việc dùng giấy chứng nhận sạp để đảm bảo nghĩa vụ dân sự không được chấp
nhận. Đoạn của bản án cho thấy câu trả lời: “Xét sạp thịt heo do bà Khen đứng tên và
cấm cố, nhưng giấy chứng nhận sạp D2-9 tại chợ Tân Hưng là giấy đăng ký sử dụng sạp,
không phải quyền sở hữu, nên giấy chứng nhận trên không đủ cơ sở pháp lý để bà Khen
thi hành án trả tiền cho ông Minh”.
1.5.

Suy nghĩ của anh/ chị về hướng giải quyết và cơ sở pháp lý của Tòa với việc
dung giấy chứng nhận sạp để bảo đảm nghĩa vụ.

Tòa án xét thấy, sạp thịt heo do bà Khen đứng tên và cầm cố, nhưng giấy chứng
nhận sạp D2-9 tại chợ tân Hưng chỉ là giấy đăng kí sử dụng sạp chứ khơng phải quyền sở
hữu nên giấy chứng nhận trên không dủ cơ sở pháp lý mà để bà Khen thi hành án trả tiền
cho ông Minh.
Cơ sở pháp lý: khoản 1 Điều 295 BLDS 2015.
Vậy, hướng giải quyết của Tòa án là hợp lý. Theo đó tài sản cầm cố nếu khơng
thuộc quyền sở hữu của bà Khen thì bà Khen chỉ có quyền sử dụng chứ khơng có quyền
định đoạt trong giao dịch cầm cố sạp để trả nợ.

8


lOMoARcPSD|12114775

1.6.

Đoạn nào của Quyết định số 02 cho thấy các bên đã dùng quyền sử dụng đất
để cầm cố?

Trong Quyết định số 02 đoạn cho thấy các bên đã dùng quyền sử dụng đất để cầm
cố là: “Ngày 30/8/1995 vợ chồng ơng Võ Văn Ơn và bà Lê Thị Sang cùng ông Nguyễn
Văn Rành thỏa thuận việc thục đất. Hai bên có lập “Giấy thục đất làm ruộng” với nội
dung giống như việc cầm cố tài sản”.
1.7.

Văn bản hiện hành có cho phép dùng quyền sử dụng đất để cầm cố không?
Nêu cơ sở văn bản khi trả lời?

Văn bản hiện hành có cho phép quyền sử dụng đất để cầm cố. Với quy định hiện
nay của BLDS 2015 và Luật Đất đai 2013 thì hồn tồn có thể cầm cố quyền sử dụng đất
miễn là không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Bởi lẽ, BLDS 2015
cho phép cầm cố bất động sản, Luật Đất đai 2013 không cấm cầm cố quyền sử dụng đất.
Căn cứ Khoản 1, Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện
các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp,
góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà khơng có quy định hạn chế
quyền của người sử dụng. Do đó, người sử dụng đất hồn tồn có quyền cầm cố quyền sử
dụng đất theo quy định của BLDS 2015.
1.8.

Trong Quyết định trên, Tịa án có chấp nhận cho phép dùng quyền sử dụng
đất để cầm cố không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?

Trong quyết định trên, Tòa án đã chấp nhận cho phép dùng quyền sử dụng đất để
cầm cố. Đoạn trong quyết định cho thấy điều này: “Xét việc giao dịch thục đất nêu trên là
tương tự với giao dịch cầm cố tài sản, do đó phải áp dụng nguyên tắc tương tự để giải
quyết. Về nội dung thì giao dịch thục đất nêu trên phù hợp với quy định về cầm cố tài sản
của Bộ luật dân sự (tại Điều 326, 327), do đó cần áp dụng các quy định về cầm cố tài sản
của Bộ luật dân sự để giải quyết mới đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên giao dịch.”
1.9.

Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định
số 02.

- Hướng giải quyết trên của Tòa án là hoàn toàn hợp lý và thuyết phục.
- Căn cứ vào Điều 309 BLDS 2015 có quy định: “ Cầm cố tài sản là việc một bên (sau
đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây
gọi là bên nhận cầm cố) để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ” và Khoản 2, Điều 310 BLDS
2015 quy định: “Trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của
luật thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm
đăng ký”, điều này đã cho thấy khả năng cầm cố bất động sản nếu luật cho phép.
9


lOMoARcPSD|12114775

- Như vậy, theo quy định của BLDS 2015 chúng ta hồn tồn có thể sử dụng quyền sử
dụng đất để cầm cố:
■ Thứ nhất: Theo Khoản 1, Điều 107 BLDS 2015 quy định: “1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai; b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với
đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật”; và theo
quy định tại Khoản 1, Điều 105 BLDS 2015; Điều 115 BLDS 2015: “Quyền tài sản là
quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí
tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”. Mặc dù BLDS 2015 không quy định
quyền sử dụng đất là bất động sản nhưng trong Luật Kinh doanh bất động sản đã có nhiều
điều khoản quy định cho thấy quyền sử dụng đất là bất động sản.
■ Thứ hai, BLDS 2015 cho phép cầm cố bất động sản, Luật Đất đai 2013 không cấm cầm
cố quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất “được” thực hiện
các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp,
góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai (Khoản 1, Điều 167) mà

khơng có quy định hạn chế quyền của người sử dụng.
■ Thứ ba, theo Khoản 2, Điều 3 BLDS 2015 quy định: “Cá nhân, pháp nhân xác lập,
thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam
kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái
đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn
trọng”. Điều này cho thấy chỉ cần giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất được xác lập trên
nguyên tắc này thì sẽ được pháp luật chấp nhận.
→ Do đó, hồn tồn có thể cầm cố quyền sử dụng đất miễn không vi phạm điều cấm của
luật, không trái đạo đức xã hội.
1.10. Trong Quyết định số 27, thế chấp được sử dụng để bảo đảm cho nghĩa vụ
nào? Vì sao?
Trong quyết định số 27, thế chấp được sử dụng để đảm bảo cho nghĩa trụ trả nợ
khoản vay của công ty PT ngân hàng theo Khoản 1, Điều 317 BLDS 2015: “1. Thế chấp
tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và khơng giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên
nhận thế chấp)”.
Trong Hợp đồng thế chấp của ngân hàng với cơng ty có ghi: “…Hợp đồng này để
bảo đảm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ đã, đang và sẽ hình thành trong tương lai theo tồn
bộ các Hợp đồng tín dụng đã và sẽ ký giữa Ngân hàng với Bên vay trong giới hạn số tiền
tối đa bằng giá trị tài sản thế chấp…”.
10


lOMoARcPSD|12114775

1.11. Đoạn nào trong Quyết định số 27 cho thấy Toà án xác định hợp đồng thế chấp
đã chấm dứt?
“Hủy Bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm số 20/2020/KDTM-PT ngày
26/8/2020 của Tịa án nhân dân tỉnh Bình Dương và giữ nguyên Bản án kinh doanh
thương mại sơ thẩm số 11/2019/KDTM-ST ngày 12/9/2019 của Tòa án nhân dân thành

phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương đối với vụ án “Tranh chấp hợp đồng tín dụng” giữa
nguyên đơn Ngân hàng Liên doanh V với bị đơn Cơng ty PT”.
“Tịa án cấp sơ thẩm tuyên Hợp đồng thế chấp số 63/2014/HĐTC ngày 06/6/2014
đã ký giữa ông Trần T, bà Trần Thị H; Ngân hàng V và Công ty PT chấm dứt hiệu lực.
Ngân hàng phải trả lại cho ông T, bà H bản chính Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở tại số 40, đường Đ, Phường 13, quận T, Thành phố H số hồ sơ
gốc: 3859/2002 do Ủy ban nhân dân Thành phố H cấp ngày 05/02/2002 mang tên ông
Trần T, bà Trần Thị H là có căn cứ, đúng quy định của pháp luật”.
-> Từ 2 đoạn này cho thấy tòa án xác định hợp đồng đã chấm dứt theo tòa án sơ thẩm
1.12. Vì sao Tồ án xác định hợp đồng thế chấp nêu trên đã chấm dứt?
Qua Quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn Ngân hàng Việt Nga thừa nhận Công
ty PT đã tất toán các khoản vay từ Hợp đồng tín dụng số 60/2014/HĐTD ngày 14/4/2014
lần lượt vào các ngày 15/10/2014; ngày 25/10/2014 và ngày 12/11/2014. Vì vậy, việc thế
chấp tài sản của ông T, bà H đã chấm dứt theo quy định tại Khoản 1, Điều 357 Bộ luật
dân sự năm 2005 và Khoản 1, Điều 327 Bộ luật dân sự năm 2015. Do đó, việc Ngân hàng
yêu cầu được xử lý tài sản thế chấp của ông T, bà H để thu hồi nợ là khơng có cơ sở. Do
hợp đồng thế chấp đã chấm dứt nên Ngân hàng có trách nhiệm hồn trả bản chính Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho ông T, bà H.
Điều 327 BLDS 2015: Chấm dứt thế chấp tài sản
Thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây:
1. Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt.
1.13. Việc Toà án xác định hợp đồng thế chấp nêu trên đã chấm dứt có thuyết phục
khơng? Vì sao?
Việc tịa án xác định hợp đồng thế chấp nêu trên đã chấm dứt là thuyết phục vì:
- Hợp đồng thế chấp bất động sản số 63/2014/HĐTC ngày 05/6/2014 được ký kết với bên
bảo lãnh của công ty PT là ông Trần T, bà Trần Thị H để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ của
11


lOMoARcPSD|12114775

công ty PT với ngân hàng với đảm bảo khoảng vay 1.500.000.000 đồng. Tại Khoản 2,
Điều 1 của Hợp đồng thế chấp có ghi: “…Hợp đồng này để bảo đảm thực hiện tồn bộ
nghĩa vụ đã, đang và sẽ hình thành trong tương lai theo toàn bộ các Hợp đồng tín dụng
đã và sẽ ký giữa Ngân hàng với Bên vay trong giới hạn số tiền tối đa bằng giá trị tài sản
thế chấp…”. Nhưng công ty PT và ngân hàng có nâng hạn mức tín dụng lên mà lại khơng
có khơng hề có ý kiến của người thế chấp là ông Trần T và bà Trần Thị H là không đúng
quy định. Mặt khác, việc Ngân hàng ký nâng hạn mức vay từ 1.500.000.000 đồng lên
10.000.000.000 đồng đã vượt quá giá trị tài sản thế chấp là điều bất hợp lý.
- Qua đó xét theo Khoản 2, Điều 1 của Hợp đồng thế chấp giữa công ty PT và ngân hàng
thì khơng hợp lí, do vậy hợp đồng thế chấp bất động sản số 63/2014/HĐTC ngày
05/6/2014 chỉ đảm bảo khoảng vay 1tỷ5.
- Ngân hàng Việt Nga cũng đã thừa nhận cơng ty PT đã tất tốn các khoản vay của Hợp
đồng tín dụng số 60/2014/HĐTD ngày 14/4/2014. Vì vậy, việc thế chấp tài sản của ông T,
bà H đã chấm dứt theo quy định tại Khoản 1, Điều 357 Bộ luật dân sự năm 2005 và
Khoản 1, Điều 327 Bộ luật dân sự năm 2015. Do đó, việc Ngân hàng yêu cầu được xử lý
tài sản thế chấp của ông T, bà H để thu hồi nợ là không có cơ sở.

12


lOMoARcPSD|12114775

VẤN ĐỀ 2
ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
-

Tóm tắt bản án số 90/2019/KDTM-PT ngày 16/8/2019 của Toà án nhân dân TP.
Hà Nội:
Nguyên đơn: Ngân hàng N (kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của Cty TNHH

MTV Q – gọi tắt là VAMC).
Bị đơn: Cty TNHH Xây dựng và Thương mại V.
Tranh chấp về: Hợp đồng tín dụng.
Lí do tranh chấp: Khơng thanh tốn nợ gốc, chậm trả lãi phát sinh
Quyết định của Tòa án: Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, buộc Cty
V phải trả lại tổng nợ gốc và lãi của 2 hợp đồng tín dụng theo khoản 2 Điều 305
BLDS 2005; Điều 91, Điều 95 Luật Tổ chức tín dụng 2010. Nếu khơng trả được số
nợ nêu trên thì cơ quan thi hành án dân sự phát mại tài sản thế chấp để thực hiện
nghĩa vụ trả nợ, phạm vi tài sản.

2.1. Điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về đăng ký giao dịch bảo đảm.
Điều 323, BLDS 2005 về Đăng ký giao dịch bảo đảm:
“Điều 323. Đăng ký giao dịch bảo đảm
1. Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định
về việc thực hiện biện pháp bảo đảm được quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật
này.
2. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng
ký giao dịch bảo đảm. Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ
trong trường hợp pháp luật có quy định.
3. Trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật thì giao dịch
bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối với người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký”.
Điều 298, BLDS 2015 về Đăng ký biện pháp bảo đảm:
“Điều 298. Đăng ký biện pháp bảo đảm
13


lOMoARcPSD|12114775

1. Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp luật có

quy định.
2. Trường hợp được đăng ký thì biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với
người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
3. Việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng
ký biện pháp bảo đảm”.
Khoản 1 Điều 297, BLDS 2015 về Hiệu lực đối kháng với người thứ ba:
“Điều 297. Hiệu lực đối kháng với người thứ ba
1. Biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ khi đăng kí
biện pháp bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo
đảm”.
+ Tại khoản 3 Điều 323 BLDS 2005 chỉ quy định: “Trường hợp giao dịch bảo đảm được
đăng ký theo quy định của pháp luật thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối với
người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký”, ở khoản 1 Điều 297 BLDS 2015 đã khắc phục,
bổ sung thêm trường hợp phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba phát sinh từ thời
điểm bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm.
+ BLDS 2015 xác định đối tượng của hoạt động đăng ký là “Biện pháp bảo đảm” còn
BLDS 2005 xác định đối tượng của hoạt động đăng ký là “Giao dịch bảo đảm”.
BLDS 2015 đã tiếp cận gần hơn với thiết chế “quyền” chứ khơng phải đăng ký hình thức
ghi nhận và thể hiện thỏa thuận của các bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Chính vì vậy, pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm hiện hành cũng chỉ ghi nhận:
“Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghi vào Sổ đăng
ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm việc bên bảo
đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm.”, chứ
không phải đăng ký toàn bộ nội dung của giao dịch bảo đảm, bao gồm cả các nội dung
khác ngoài biện pháp bảo đảm. Việc BLDS 2015 quy định đăng ký đối với biện pháp bảo
đảm, chứ không phải đăng ký đối với giao dịch bảo đảm (hình thức thỏa thuận của các
bên về biện pháp bảo đảm) như BLDS 2005 là phù hợp và tiệm cận gần hơn với vai trò,
địa vị pháp lý của thiết chế đăng ký trong nền kinh tế thị trường, đó chính là thiết chế
đăng ký quyền, công bố quyền và công khai quyền.

14


lOMoARcPSD|12114775

2.2. Hợp đồng thế chấp số 1013.2009/HĐTC ngày 07/9/2009 có thuộc trường hợp
phải đăng ký khơng? Vì sao?
Hợp đồng thế chấp số 1013.2009/HĐTC ngày 07/9/2009 thuộc trường hợp phải
đăng ký vì đây là hợp đồng thế chấp có liên quan đến quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất.
Căn cứ tại điểm a, b, c khoản 1 Điều 4 Thông tư số 07/2019/TT-BTP quy định:
“1. Các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất gồm:
a) Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất;
b) Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất;
c) Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất;”
2.3. Hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 đã được đăng ký phù hợp với quy định không?
Đoạn nào của Bản án cho câu trả lời?
Hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 đã được đăng ký phù hợp với quy định.
Đoạn của bản án cho câu trả lời là: “Xem xét việc thế chấp này HĐXX thấy: Đối
với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba ngày
07/9/2009. Sau khi các bên ký kết hợp đồng thì cơng chứng viên thực hiện việc cơng
chứng theo trình tự: lập lời chứng của cơng chứng viên ghi nhận rõ các bên tham gia ký
kết hợp đồng thế chấp gồm: Bên thế chấp, bên nhận thế chấp và bên vay ghi nhận rõ việc
bên thế chấp và bên vay ký tên và Hợp đồng trước mặt công chứng viên tại địa chỉ số
60V, phường T, quận H, Hà Nội. Sau đó cơng chứng viên đóng dấu và trả hồ sơ cho phía
Ngân hàng. Cơng chứng viên, ơng Khúc Mạnh C khẳng định khi ký kết hợp đồng, ông Q
và bà V đã xuất trình đầy đủ chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu và Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất. Bên ngân hàng đã có Giấy đề nghị Cơng
chứng và Biên bản định giá tài sản, hợp đồng thế chấp đều ghi ngày 07/9/2009 được ký
và đóng dấu bởi người có thẩm quyền của Ngân hàng. Ngoài ra Biên bản định giá có

đầy đủ chữ ký của bên thế chấp là vợ chồng ông Q và bà V; bên khách hàng vay là Công
ty V do ông Nguyễn Tử D làm đại diện ký tên và đóng dấu Văn phịng cơng chức đã thực
hiện đúng pháp luật công chứng, nội dung văn bản công chứng không trái với quy định
của pháp luật, không vi phạm Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2005 nên khơng thể tự vơ
hiệu”.
2.4. Theo Tịa án, nếu không được đăng ký, hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 có vơ
hiệu khơng? Vì sao?

15


lOMoARcPSD|12114775

Theo Tịa án, nếu khơng được đăng ký, hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 khơng vơ
hiệu vì:
Sau khi ký kết hợp đồng thì cơng chứng viên đã thực hiện việc cơng chứng theo
đúng trình tự, các bên có đủ các giấy tờ liên quan và nội dung của bản công chứng không
trái với quy định của pháp luật.
2.5. Hướng của Tịa án như trong câu hỏi trên có thuyết phục khơng? Vì sao?
Hướng giải quyết trong câu hỏi trên về việc cho rằng khi tài sản thế chấp không
được đăng ký sẽ không làm vô hiệu hợp đồng thế chấp là không thuyết phục.
Thứ nhất, về mặt pháp lý: Tại khoản 2 Điều 323 Bộ luật Dân sự 2005 có quy định
như sau: “Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường
hợp pháp luật có quy định”.
Như vậy, có thể hiểu rằng, đối với các biện pháp bảo đảm không được pháp luật
quy định bắt buộc phải đăng ký, thì khi khơng đăng ký bảo đảm sẽ không làm hợp đồng
thế chấp bị vô hiệu. Tuy nhiên, đối với các biện pháp mà luật quy định phải đăng tại NĐ
163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm thì việc đăng ký sẽ trở thành một trong các điều
kiện để hợp đồng thế chấp có hiệu lực.
Thứ hai, xét hợp đồng thế chấp trong trường hợp trên, tài sản thế chấp là quyền sử

dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Trong đó, có quyền sử dụng đất thuộc một trong các
biện pháp bảo đảm bắt buộc đăng ký. Mặc dù tài sản thế chấp trên đã được đăng ký biện
pháp bảo đảm, hợp đồng đã phát sinh hiệu lực, nhưng Tòa nhận định rằng việc đăng ký
chỉ làm phát sinh quyền ưu tiên xử lý tài sản thế chấp thôi là không đúng với quy định
của pháp luật.
Giả sử, nếu như tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất không được đăng ký thì theo
quy định của pháp luật hợp đồng thế chấp trên sẽ bị vô hiệu một phần. Khi công ty V
khơng thực hiện thanh tốn nợ cho Ngân hàng N, việc xử lý tài sản thế chấp để giải quyết
nghĩa vụ thanh tốn sẽ gặp khó khăn khi tài sản xử lý là nhà đất lại gắn liền với quyền sử
dụng đất. Trong khi đó, Bộ luật Dân sự 2005 thời điểm hiện tại chưa quy định hướng xử
lý.
Do đó, cũng có thể hiểu được phần nào việc Tịa cho rằng cơ sở trên không làm
hợp đồng thế chấp vô hiệu. Tuy nhiên, đối chiếu với quy định của pháp luật thì việc tịa
nhận định như vậy là khơng thuyết phục.

VẤN ĐỀ 3
16


lOMoARcPSD|12114775

ĐẶT CỌC
-

Tóm tắt Án lệ số 25/2018/AL; Quyết định số 49/2018/KDTM-GĐT ngày
18/10/2018 của Tòa án nhân dân cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh
Ngun đơn: Cơng ty Cổ phần TV-TM-DV Địa ốc Hồng Qn
Bị đơn: Cơng ty TNHH Thương mại và Xây dựng Sơn Long Thuận
Người có quyền và nghĩa vụ liên quan:
Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và phát triển Việt Nam.

Tổng công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà nước (SCIC).
Tranh chấp về: Giao dịch tiền đặt cọc.
Lí do tranh chấp: Ngày 20/02/2008, Cơng ty Cổ phần du lịch Ninh Thuận ký kết
biên bản bán cổ phiếu thuộc sở hữu của SCIC cho công ty Cổ phần TV-TM-DV
Địa ốc Hồng Qn. Cơng ty Cổ phần TV-TM-DV Địa ốc Hoàng Quân đã chuyển
1 tỷ đồng tiền đặt cọc mua cổ phiếu và công ty Cổ phần du lịch Ninh Thuận tại
Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và phát triển Việt Nam – chi nhánh tỉnh
Ninh Thuận. Ngân hàng đã trích tài khoản này để thu nợ vay của công ty Cổ phần
du lịch Ninh Thuận. Thỏa thuận mua bán không thành. Công ty Cổ phần du lịch
Ninh Thuận đổi thành Công ty TNHH du lịch Ninh Thuận và sát nhập vào Công ty
TNHH Thương mại và Xây dựng Sơn Long Thuận. Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu
Công ty TNHH Thương mại và Xây dựng Sơn Long Thuận hoặc Ngân hàng hoàn
trả 1 tỷ đồng, khơng u cầu lãi suất.
Tịa án sơ thẩm và phúc thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện và buộc Ngân hàng
phải trả 1 tỷ đồng.
Quyết định của Tòa giám đốc thẩm: Giữ nguyên bản án sơ thẩm và phúc thẩm.

-

Tóm tắt bản án số 26/2019/DS-PT ngày 11/6/2019 của Toà án nhân dân tỉnh
Quảng Ninh.
Ngun đơn: Ơng Vũ Đình P
Người đại diện theo ủy quyền: Bà Nguyễn Thị Kim A
Bị đơn: Ông Trần Xuân I
Người đại diện theo ủy quyền: Bà Nguyễn Thúy L
17


lOMoARcPSD|12114775

Tranh chấp về vấn đề: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc.
Lý do: ông P nhờ ông I mua xe ô tô nhập khẩu từ Mỹ về Việt Nam, và ký văn bản
thỏa thuận đặt cọc tiền mua xe với số tiền 450.000.000 đồng. Thời hạn giao xe là
trước tết dương lịch 2017 nhưng ông I không giao xe đúng hạn. Hai bên lại ký
hợp đồng gia hạn bàn giao xe nhưng ông I cũng vẫn không giao xe đúng hạn. Ông
P làm đơn khởi kiện yêu cầu ông I phải trả tiền cọc là phạt cọc.
Cách giải quyết toàn án:
Hợp đồng đặt cọc mua bán xe ô tô nhập khẩu giữa ơng P và ơng I vơ hiệu. Vì vi
phạm các quy định của pháp luật về mua bán nhập khẩu xe ô tô.
Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ơng Vũ Đình P, về việc u cầu ơng Trần
Xuân I phải trả số tiền phạt cọc là 450.000.000đ.

3.1. Khác biệt cơ bản giữa đặt cọc và cầm cố, đặt cọc và thế chấp.
* Khác biệt cơ bản giữa đặt cọc và cầm cố:
Đă ̣t cọc: Điều 328 BLDS 2015

Cầm cố: Điều 309 đến điều 316 BLDS
2015

+ Giao tài sản đă ̣t cọc cho bên nhâ ̣n đă ̣t
cọc.
+ Tài sản đă ̣t cọc là tiền, vật có giá trị hoặc
các vật thông thường khác mà bên đặt cọc
giao cho bên nhận đặt cọc.
+ Giá trị tài sản đặt cọc có thể thấp hơn giá
trị hợp đồng cần bảo đảm.

+ Đưa tài sản cho bên nhận cầm cố.
+ Tài sản cầm cố thường là động sản.
+ Cầm cố tàu bay, tàu biển là phải đăng ký

giao dịch đảm bào, cịn lại các loại cầm cố
khác khơng cần.
+ Rủi ro thấp hơn cho bên nhận cầm cố (do
đã nắm giữ tài sản).

* Khác biệt cơ bản giữa đặt cọc và thế chấp:
Thế chấp: Điều 317 đến Điều 327 BLDS
Đă ̣t cọc: Điều 328 BLDS 2015
2015
+ Không đưa tài sản cho bên nhận thế chấp + Giao tài sản đă ̣t cọc cho bên nhâ ̣n đă ̣t
+ Tài sản thế chấp thường là bất động sản, cọc.
có thể đã hình thành hoặc được hình thành + Tài sản đă ̣t cọc là tiền, vật có giá trị hoặc
18

Downloaded by Vu Vu ()


lOMoARcPSD|12114775

trong tương lai.
+ Hầu hết các loại thế chấp đều phải đăng
ký giao dịch đảm bảo
+ Rủi ro cao hơn cho bên nhận thế chấp

các vật thông thường khác mà bên đặt cọc
giao cho bên nhận đặt cọc.
+ Giá trị tài sản đặt cọc có thể thấp hơn giá
trị hợp đồng cần bảo đảm.

3.2. Thay đổi giữa BLDS 2015 và BLDS 2005 về đặt cọc.

Theo khoản 1 Điều 358 BLDS 2005 thỏa thuận đặt cọc phải được lập thành văn bản.
Thỏa thuận đặt cọc có thể được thể hiện bằng một văn bản riêng nhưng cũng có thể được
thể hiện bằng một điều khoản trong hợp đồng chính thức. Đối với đặt cọc nhằm giao kết
hợp đồng thì việc đặt cọc phải được thể hiện bằng văn bản riêng vì tại thời điểm giao kết
thỏa thuận đặt cọc thì hợp đồng chưa được hình thành. Bên cạnh đó, pháp luật cũng
không quy định thỏa thuận đặt cọc bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà tùy vào sự
thỏa thuận của các bên.Như vậy, nếu hai bên chủ thể thỏa thuận đặt cọc vào thời điểm Bộ
luật dân sự năm 2005 điều chỉnh thì thỏa thuận phải được lập thành văn bản, đối với thỏa
thuận bằng miệng thì sẽ khơng có giá trị pháp lý. Còn tại thời điểm Bộ luật dân sự năm
2015 điều chỉnh thì thỏa thuận đặt cọc có thể xác lập bằng bất cứ hình thức nào.
3.3. Theo BLDS, khi nào bên đặt cọc mất cọc, bên nhận cọc bị phạt cọc?
CSPL: khoản 2 Đ328 BLDS 2015.
Bên đặt cọc mất cọc trong trường hợp “bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp
đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc”.
Bên nhận cọc bị phạt cọc trong trường hợp “bên nhận từ chối việc giao kết, thực hiện
hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá
trị tài sản đặt cọc”.
3.4. Nếu hợp đồng được đặt cọc không được giao kết, thực hiện vì lý do khách quan,
bên nhận cọc có nghĩa vụ trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc khơng? Vì sao?
Theo quy định tại Khoản 2 điều 328 BLDS năm 2015 thì trong trường hợp hợp
đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được
trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp
đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao
kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền
tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Về nguyên tắc, cá
nhân, pháp nhân phải tự chịu trách nhiệm về việc không thực hiện hoặc thực hiện không
đúng nghĩa vụ dân sự. Tuy nhiên, nếu bên đặt cọc hoặc bên nhận đặt cọc vi phạm nghĩa
vụ do sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan thì bên vi phạm có phải phạt cọc
19

Downloaded by Vu Vu ()


lOMoARcPSD|12114775

khơng, thì quy định tại Điều 328 BLDS năm 2015 thì khơng đề cập đến. Vì vậy, Nghị
định số 01/2003 của Hội đồng thẩm phán và Án lệ số 25/2018/AL ra đời là sự bổ sung
khiếm khuyết cho pháp luật khi không quy định về trường hợp không phải chịu phạt cọc
vì lý do khách quan. Do đó nếu hợp đồng được đặt cọc không được giao kết, thực hiện vì
lý do khách quan, bên nhận cọc khơng bị phạt cọc. Trong trường hợp này bên nhận cọc
phải có nghĩa vụ hoàn trả lại tài sản cho bên đặt cọc.
* Đối với Quyết định số 49
3.5. Theo Quyết định được bình luận, bên đặt cọc đã chuyển tài sản đặt cọc cho bên
nhận cọc như thế nào?
Trong nhận định của Tịa án: Ngày 20/02/2008, giữa Cơng ty Cổ phần du lịch
Ninh Thuận (gọi tắt là Công ty Ninh Thuận) và cơng ty Cổ phần TV-TM-DV Địa ốc
Hồng Qn (gọi tắt là cơng ty Hồng Qn) ký Biên bản thỏa thuận về việc Cơng ty
Ninh Thuận bán cho Cơng ty Hồng Quân cổ phần thuộc sở hữu của Tổng công ty đầu tư
và kinh doanh vốn Nhà nước (gọi tắt là SCIC) tại Công ty Ninh Thuận 39.192 cổ phiếu,
mệnh giá 100.000 đồng/cổ phiếu, tổng giá trị 3.919.200.000 đồng. Công ty Hồng Qn
đặt cọc trước 1.000.000.000 đồng.
Ngày 22/02/2008, cơng ty Hồng Quân đã chuyển số tiền đặt cọc vào tài khoản
của Công ty Ninh Thuận mở tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi
nhánh tỉnh Ninh Thuận theo ủy nhiệm chi ngày 22/02/2008.
3.6. Theo Toà giám đốc thẩm trong Quyết định được bình luận, tài sản đặt cọc cịn
thuộc sở hữu của bên đặt cọc khơng? Vì sao?
Theo Tịa giám đốc thẩm trong Quyết định được bình luận, tài sản đặt cọc cịn
thuộc sở hữu của bên đặt cọc. Vì số tiền 1.000.000.000 đồng đặt cọc chưa thuộc quyền sở
hữu của Công ty Ninh Thuận, theo quy định tại Khoản 1 Điều 328 BLDS 2015 “Đặt cọc
là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền … trong một thời hạn để bảo đảm giao

kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
3.7. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Toà giám đốc thẩm liên quan
đến quyền sở hữu tài sản đặt cọc.
Hướng giải quyết của Tòa giám đốc thẩm liên quan đến quyền sở hữu tài sản đặt
cọc là hợp lý. Cơng ty Hồng Quân chuyển 1 tỷ đồng vào tài khoản công ty Ninh Thuận
mở tại Ngân hàng. Ngân hàng đã trích tài khoản để cấu trừ công nợ quá hạn và lãi suất.
Số tiền 1 tỷ đồng đặt cọc còn chưa thuộc quyền sở hữu của công ty Ninh Thuận theo quy
định tại Khoản 1 Điều 328 BLDS 2015 tức là tài sản vẫn thuộc sở hữu của bên đặt cọc.
Việc ngâng hàng trích số tiền đặt cọc để thu nợ vay là khơng có căn cứ pháp luật. Mặt
20

Downloaded by Vu Vu ()