Triển khai thực hiện quy hoạch

Les Livrets du Centre de prospective et d’études urbaines - PADDI
Tài liệu của Trung tâm dự báo và nghiên cứu đô thị - PADDI
PADDI
Trung tâm dự báo và nghiên cứu đô thị
Centre de prospective et d'études urbaines
216 Nguyễn Đình Chiểu, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh
Tel/Fax : +84 (0)8 930 54 77 - Email :
ATELIER SUR LE PASSAGE D'UN PLAN
D'AMÉNAGEMENT À LA RÉALISATION
Novembre 2006
ATELIER SUR LE PASSAGE D'UN PLAN
D'AMÉNAGEMENT À LA RÉALISATION
Novembre 2006
KHÓA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAI
THỰC HIỆN QUY HOẠCH
Tháng 11 năm 2006
KHÓA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAI
THỰC HIỆN QUY HOẠCH
Tháng 11 năm 2006
03
Biên soạn / Rédaction : Christelle Paroty
Biên dịch / Traduction : Huỳnh Hồng Đức
Xin chân thành cảm ơn / Avec nos remerciements
AVANT - PROPOS
'objectif général des ateliers de formation est
L
le transfert de savoirs : les sessions du
PADDI doivent permettre de compléter la
formation des fonctionnaires de la Ville en les
sensibilisant à des concepts, des techniques et
des méthodes nouvelles (transversalité,

pluridisciplinarité) en matière de gestion urbaine,
dans le contexte propre à Hô Chi Minh Ville. La
méthode proposée a été imaginée en
collaboration avec les partenaires vietnamiens,
puis validée par ces derniers.
Il s'agit de voir quelles méthodes sont utilisées et
quelles réponses sont apportées en France pour
répondre à des problèmes similaires à ceux
rencontrés par les professionnels vietnamiens
au cours de leur activité. Pour ce faire, l'atelier
sera organisé autour d'un cas d'étude
vietnamien très concret.
Une fois établies, ces connaissances devront
pouvoir à la fois inspirer de nouvelles pratiques
et de nouvelles politiques, et sensibiliser un
public plus large grâce à une diffusion étendue.
C'est dans cet objectif de large diffusion et de
sensibilisation que les Livrets ont été créés.
LỜI NÓI ĐẦU
ục tiêu tổng quát của các khóa học là
M
chuyển giao tri thức : các khóa học của
PADDI nhằm bổ sung cho chương trình đào tạo
công chức của Thành phố bằng cách hướng đến
các khái niệm, kỹ thuật và phương pháp mới
(toàn diện, đa ngành) trong công tác quản lý đô
thị, trong bối cảnh đặc thù của Thành phố Hồ Chí
Minh. Phương pháp tổ chức khóa học được
hình thành với sự phối hợp của các đối tác Việt
Nam và đã được các đối tác phê duyệt.

Ý tưởng chủ đạo là xem ở Pháp, người ta sử
dụng phương pháp nào và giải quyết như thế
nào những vấn đề tương tự mà giới chuyên môn
Việt Nam đang gặp phải. Để thực hiện được ý
tưởng này, nội dung của mỗi khóa học xoay
quanh một nghiên cứu trường hợp rất cụ thể của
Việt Nam.
Các kiến thức tổng hợp từ khóa học có thể giúp
hình thành những cách làm mới, chính sách mới
và sẽ được phổ biến rộng rãi đến mọi người.
Chính vì vậy, tài liệu này được xuất bản nhằm
mục đích phổ biến rộng rãi những kiến thức tổng
hợp được từ khóa học.
04 05
MỤC LỤC SOMMAIRE
AVANT-PROPOS
LISTE DES PARTICIPANTS À
L'ATELIER
INTRODUCTION
09
2. L E S O P É R A T I O N S
D'AMÉNAGEMENT EN FRANCE
• L'exemple de l'opération
« Courier » à Annecy
• Le montage juridique
• Le rôle de l'aménageur
• Le bilan financier prévisionnel, un
outil indispensable pour le maître
d'ouvrage
15

03
07
1. LES PRINCIPES ET LES ÉTAPES
POUR LA PRÉPARATION ET LA
GESTION D'UNE OPÉRATION
URBAINE COMPLEXE
09
• Quatre principes pour une bonne
maîtrise d'ouvrage
• Les trois étapes de la préparation
et de la gestion d'une opération
urbaine complexe
3. ÉTUDE DE CAS : PROJET DU
QUARTIER RÉSIDENTIEL DE BINH
KHANH
23
• Les principales caractéristiques du
projet
• Les objectifs du projet
• Les avantages du projet
• Les difficultés du projet
LỜI NÓI ĐẦU
DANH SÁCH THAM DỰ KHÓA
TẬP HUẤN
GIỚI THIỆU
08
08
2. CÁC DỰ ÁN QUY HOẠCH Ở PHÁP
14
03

06
• Bốn nguyên tắc để quản lý tốt dự
án
• Ba giai đoạn để chuẩn bị và quản lý
một dự án đô thị phức tạp
5. CÁC VẤN ĐỀ KHÁC
32
KẾT LUẬN
38
• Ví dụ dự án « Courier » ở Annecy
• Tổ chức quản lý thực hiện dự án
• Vai trò của công ty quy hoạch
• Bảng dự toán cân đối tài chính, một
công cụ không thể thiếu cho chủ
đầu tư
4. NHẬN XÉT VÀ KHUYẾN NGHỊ ĐỂ
TỐI ƯU HÓA CÔNG TÁC TRIỂN KHAI
THỰC HIỆN DỰ ÁN BÌNH KHÁNH VÀ
THỦ THIÊM
24
• Nhận xét và khuyến nghị chung
của chuyên gia Pháp đối với dự án
Thủ Thiêm
• Xác định rõ hơn tư cách pháp nhân
của Ban Quản lý Thủ Thiêm để vận
hành dự án tốt hơn
• Làm việc với các tư vấn có năng
lực trong suốt dự án
• Quy định quy hoạch và hướng dẫn
thiết kế kiến trúc và cảnh quan : 2

công cụ để làm việc với nhà đầu tư
• Việc xây dựng các công trình cơ sở
hạ tầng lớn sẽ đảm bảo khả năng
thành công của dự án
3. NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP : DỰ
ÁN KHU DÂN CƯ BÌNH KHÁNH
22
• Những đặc điểm chính của dự án
• Những mục tiêu của dự án
• Những thuận lợi của dự án
• Những khó khăn của dự án
• Bản đồ quy hoạch đô thị địa
phương (PLU)
• Tuyên bố vì lợi ích công (DUP)
• Tái định cư
• Hỏi - Đáp
PHỤ LỤC
40
4. R E M A R Q U E S E T
R E C O M M A N D AT I O N S P O U R
OPTIMISER LA MISE EN ŒUVRE DES
PROJETS DE THU THIEM ET DE
BINH KHANH
25
• Remarques et recommandations
générales de l'expert français pour
le projet de Thu Thiem
• Mieux définir le statut de l'Autorité
de Thu Thiem pour un meilleur
fonctionnement du projet

• Travailler avec des consultants
compétents tout au long de
l'opération
• Le règlement d'urbanisme et les
prescriptions architecturales et
paysagères : deux outils de travail
avec les investisseurs
• La construction des grandes
infrastructures comme garantie de
réussite de l'opération
5. A U T R E S Q U E S T I O N S
ABORDÉES
33
CONCLUSION
39
• Le plan local d'urbanisme (PLU)
• La déclaration d'utilité publique
(DUP)
• Le relogement
• Questions - Réponses
ANNEXE
41
PROGRAMME DE FORMATION DU
PADDI EN 2006 - 2007
42
KHÓA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH
ATELIER SUR LE PASSAGE D'UN PLAN D'AMÉNAGEMENT À LA RÉALISATION
CHƯƠNG TRÌNH TẬP HUẤN CỦA
PADDI NĂM 2006 - 2007
42

1. CÁC NGUYÊN TẮC VÀ CÁC GIAI
ĐOẠN TRONG CÔNG TÁC CHUẨN BỊ
VÀ QUẢN LÝ MỘT DỰ ÁN ĐÔ THỊ
PHỨC TẠP
06 07
DANH SÁCH THAM DỰ KHÓA TẬP HUẤN
LISTE DES PARTICIPANTS À L'ATELIER
Chuyên gia Pháp : Claude Marquand, Trưởng Phòng Quy hoạch, Công ty Hạ tầng
Tỉnh Haute - Savoie (SED Haute-Savoie).
Chuyên gia Việt Nam : Trang Bảo Sơn, Ủy viên Ban Quản lý Đầu tư - Xây dựng Khu
đô thị mới Thủ Thiêm.
L'expert français : Claude Marquand, Responsable du Service Aménagement,
Société d'Équipement du Département de la Haute - Savoie (SED Haute - Savoie).
L'expert vietnamien : Trang Bao Son, Membre du l'Autorité de Gestion des
Investissements et de la Construction du nouveau Quartier de Thu Thiem.
Ban Quản lý Đầu tư - Xây dựng Khu
đô thị mới Thủ Thiêm :
- Lương Thu Anh
- Trần Đăng Linh
- Trần Thế Long
- Phan Thị Kiều Trang
- Võ Văn Việt
Công ty Đầu tư Phát triển Thủ
Thiêm :
- Trương Thái Cương
- Ngô Mạnh Cường
- Lê Thị Việt Nga
Viện Quy hoạch Xây dựng :
- Nguyễn Thị Diễm Linh
- Phạm Đức Minh

Ban Quản lý Đầu tư - Xây dựng Khu
đô thị mới Nam TPHCM :
- Lâm Tấn Danh
- Mai Văn Minh
Phòng Quản lý Đô thị Quận 2 :
- Đoàn Hoài Minh
- Nguyễn Thị Đoan Trang
PADDI :
- David Margonstern
- Nguyễn Hồng Vân
- Chu Quang Tôn
- Huỳnh Hồng Đức
- Nguyễn Huệ Chi
A u t o r i t é d e G e s t i o n d e s
I n v e s t i s s e m e n t s e t d e l a
Construction du nouveau Quartier
de Thu Thiem :
- Luong Thu Anh
- Tran Dang Linh
- Tran The Long
- Phan Thi Kieu Trang
- Vo Van Viet
Département de la Planification et
de l'Architecture :
- Nguyen Thi Xuan Ha
- Nguyen Duy Khanh
- Ha Loc
- Le Dinh Phu
- Dang Trinh Thanh Phuong
Service de Gestion urbaine du

District 2 :
- Doan Hoai Minh
- Nguyen Thi Doan Trang
Société d'Investissement pour le
Développement de Thu Thiem :
- Truong Thai Cuong
- Ngo Manh Cuong
- Le Thi Viet Nga
A u t o r i t é d e G e s t i o n d e s
I n v e s t i s s e m e n t s e t d e l a
Construction du nouveau Quartier du
Sud d'Hô Chi Minh Ville :
- Lam Tan Danh
- Mai Van Minh
PADDI :
- David Margonstern
- Nguyen Hong Van
- Chu Quang Ton
- Huynh Hong Duc
- Nguyen Hue Chi
Sở Quy hoạch - Kiến trúc :
- Nguyễn Thị Xuân Hà
- Nguyễn Duy Khanh
- Hà Lộc
- Lê Đình Phú
- Đặng Trịnh Thanh Phương
Institut d'Urbanisme :
- Nguyen Thi Diem Linh
- Pham Duc Minh
KHÓA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH

ATELIER SUR LE PASSAGE D'UN PLAN D'AMÉNAGEMENT À LA RÉALISATION
0908
INTRODUCTION
GIỚI THIỆU
hành phố Hồ Chí Minh có cơ hội mà hiện nay rất ít
T
thành phố trên thế giới có được, đó là có một khu
vực rộng lớn với ít các công trình xây dựng nằm ngay
cạnh khu trung tâm hiện hữu : Thủ Thiêm. Thành phố
có thể mở rộng sang khu vực này, nơi tất cả cần phải
được xây dựng. Dự án Thủ Thiêm là một dự án quy
hoạch và phát triển đô thị phức tạp, vì vậy trong quá
trình thực hiện cần áp dụng tất cả các công cụ và nên
có những thận trọng cần thiết. Ủy ban Nhân dân
Thành phố Hồ Chí Minh đã giao nhiệm vụ này cho
Ban Quản lý Đầu tư - Xây dựng Khu đô thị mới Thủ
thiêm (BQL Thủ Thiêm).
Các khuyến nghị chính dưới đây được đúc kết lại sau
các buổi trình bày và trao đổi giữa các chuyên gia và
học viên tham dự khóa tập huấn nhằm tối ưu hóa
công tác quản lý dự án Thủ Thiêm :
- Xác định rõ tư cách pháp nhân và thẩm quyền
của BQL Thủ Thiêm.
- Sử dụng bảng dự toán cân đối tài chính và kế
hoạch phân kỳ của dự án như bảng điều khiển
bay của phi công.
- Làm việc với các chuyên gia tư vấn (kiến trúc sư,
nhà quy hoạch đô thị và luật sư) và nên làm việc
với cùng một công ty tư vấn từ đầu đến cuối dự
án.

- Sử dụng các quy định và các hướng dẫn làm
công cụ để làm việc với các nhà đầu tư.
- Đặc biệt quan tâm đến việc xây dựng các công
trình cơ sở hạ tầng lớn để đảm bảo khả năng
thành công của dự án.
Trước khi trình bày chi tiết các khuyến nghị cho dự án
Thủ Thiêm, chúng tôi xin giới thiệu các nguyên tắc
quản lý đầu tư và các bước quản lý dự án để các bạn
có một cách nhìn tổng quan về phương thức làm việc
ở Pháp.
a ville d'Hô Chi Minh a une chance que peu de
L
villes dans le monde ont aujourd'hui, celle de
disposer d'un espace encore peu bâti situé près du
centre historique : Thu Thiem. La ville peut s'y
agrandir, tout y est à construire. Le projet de Thu
Thiem constitue une opération d'aménagement
urbain complexe qu'il convient de mener avec tous
les outils et précautions nécessaires. C'est cette
mission qui a été confiée par le Comité populaire d'Hô
Chi Minh Ville (HCMV) à l'Autorité de Thu Thiem
(ATT).
Les différents exposés et les discussions entre
intervenants et apprenants au cours de l'atelier ont
permis de mettre en évidence quelques
recommandations à suivre pour optimiser la mise en
œuvre du projet de Thu Thiem. Parmi ces dernières :
- Mieux définir le statut et les compétences de
l'ATT pour une meilleure gestion du projet.
- Se servir du bilan financier prévisionnel et du

phasage comme tableau de bord du pilote.
- Travailler avec des consultants (architectes-
urbanistes et juristes), notamment le même
cabinet du début à la fin de l'opération.
- Utiliser les règlements et recommandations
comme outils de travail avec les investisseurs.
- Accorder une attention particulière à la
construction des grandes infrastructures pour
assurer la réussite de l'opération.
Avant de développer ces recommandations vis-à-vis
du projet de Thu Thiem, l'explication des principes de
maîtrise d'ouvrage et des étapes de gestion des
opérations urbaines, permettra de donner un aperçu
des modes de fonctionnement français.
1. CÁC NGUYÊN TẮC VÀ CÁC GIAI ĐOẠN TRONG CÔNG TÁC
CHUẨN BỊ VÀ QUẢN LÝ MỘT DỰ ÁN ĐÔ THỊ PHỨC TẠP
Bốn nguyên tắc để quản lý tốt dự án
Một dự án quy hoạch đô thị là một thể thống nhất.
Không thể xem dự án như phép cộng cơ học các dự
án nhỏ độc lập với nhau.
Cơ cấu tổ chức điều hành rõ ràng
- Ai quyết định ? Quyền ra quyết định đối với dự án
cần phải được phân định rõ ràng.
- Xác định cấp bậc và cơ cấu tổ chức của các
phòng, ban trong việc theo dõi dự án (ban chỉ
đạo, phòng kỹ thuật, phòng theo dõi tiến độ thực
hiện dự án…).
Chủ đầu tư cần phải có các công cụ theo dõi để có
cách nhìn tổng thể, toàn diện về dự án trong suốt
quá trình thực hiện.

- Bảng dự toán cân đối tài chính.
- Bảng phân kỳ dự án trong đó có thể hiện rõ sự
tham gia của tất cả các bên liên quan trong dự án.
Tạo khuôn khổ rõ ràng cho các nhà đầu tư
- Nên chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu.
- Hợp đồng với nhà đầu tư cần chặt chẽ và chính
xác.
- Xác định càng sớm càng tốt chất lượng kiến trúc
và môi trường.
Xác định dự án / tính khả thi của dự án
Trong giai đoạn thứ nhất này, chủ đầu tư nghiên cứu
tất cả các yếu tố có liên quan để ra quyết định thực
hiện hay không thực hiện dự án.
Ba giai đoạn để chuẩn bị và quản lý một dự án đô
thị phức tạp
1. LES PRINCIPES ET LES ÉTAPES POUR LA PRÉPARATION ET
LA GESTION D'UNE OPÉRATION URBAINE COMPLEXE
Quatre principes pour une bonne maîtrise
d'ouvrage
Une opération d'aménagement urbain constitue
une unité.
Elle ne doit pas se résoudre en une juxtaposition de
sous-opérations pilotées indépendamment les unes
des autres.
Une organisation claire de la gouvernance
- Qui décide ? Le pouvoir de décision sur
l'opération doit être clair.
- Hiérarchisation des groupes de suivi (groupe de
pilotage, groupe technique, revue de projet…).
Le maître d'ouvrage doit se doter des outils de

suivi lui permettant d'avoir tout au long de
l'opération une vision globale de celle-ci.
- Bilan financier prévisionnel.
- Phasage dans le temps intégrant l'intervention de
tous les acteurs.
L'intervention des investisseurs/constructeurs
doit être encadrée par la maîtrise d'ouvrage.
- Sélection si possible des investisseurs par
concours.
- Documents contractuels précis.
- Définition le plus en amont possible de la qualité
architecturale et environnementale.
Définition du projet urbain / faisabilité
Cette première étape est celle où le maître d'ouvrage
étudie tous les éléments lui permettant de décider ou
non de réaliser l'opération.
Les trois étapes de la préparation et de la gestion
d'une opération urbaine complexe
KHÓA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH
ATELIER SUR LE PASSAGE D'UN PLAN D'AMÉNAGEMENT À LA RÉALISATION
111010
Ni dung :
- Xỏc nh d ỏn ụ th : cỏc mc tiờu chớnh ca d
ỏn, cỏc yu t liờn quan n quy hoch v mụi
trng.
- Nghiờn cu a bn : nhng rng buc v k
thut, mụi trng, ngi dõn a phng
- Lp chng trỡnh s b : cú th cn phi thc
hin mt hoc nhiu nghiờn cu th trng.
- c tớnh s b cỏc chi phớ v t ai, c s h

tng v cỏc chi phớ khỏc.
- c tớnh s b cỏc khon thu ca d ỏn.
- Lp bng d toỏn cõn i ti chớnh s b.
- Xõy dng cỏc phng ỏn ti chớnh v cỏc
phng ỏn t chc thc hin d ỏn.
Sau giai on th nht, thnh ph cú th bit
c cn phi u t bao nhiờu tin xõy dng
c s h tng v cn phi bự l bao nhiờu cho d
ỏn khụng ? Nu phn bự l quỏ cao, liu thnh
ph cú th quyt nh t b d ỏn quy hoch hay
khụng ?
Sau giai on th nht, thnh ph cú c bng d
toỏn cõn i ti chớnh s b nờn cú th bit c l d
ỏn cú t cõn i ti chớnh c hay khụng, v nu
khụng thỡ s c tớnh c khon chờnh lch m
thnh ph phi bự vo cho d ỏn. V im ny, vai trũ
ca cụng ty t vn quy hoch l phi chun b mt
bng d toỏn cõn i ti chớnh vi y cỏc khon
thu chi, khụng thiu khon no v cng khụng ỏnh
giỏ thp khon no. Nu bng cõn i quỏ lc quan
v do ú, thnh ph quyt nh u t vo giai on 2
ca d ỏn ri sau ú li nhn thy rng d ỏn
khụng kh thi, khi ú cụng ty t vn quy hoch s mt
uy tớn.
Bng cỏch ng dng cụng ngh thụng tin, cụng ty t
vn quy hoch cú th trỡnh lờn thnh ph nhiu
phng ỏn cõn i ti chớnh tm thi i kốm vi
nhng phng ỏn thc hin d ỏn (thờm hoc bt
mt tng cho cụng trỡnh xõy dng, s dng vt liu
t hay r cho cỏc khu vc khụng gian cụng cng, xõy

dng nhiu hay ớt nh cho thuờ giỏ r). Trờn cỏc c
s ny, thnh ph cú th quyt nh iu chnh mt s
c im ca d ỏn.
Hi - ỏp
Sau giai on 1, nu thnh ph quyt nh khụng thc
hin d ỏn, thỡ tt c cỏc cụng vic liờn quan n d
ỏn s chm dt. Trong trng hp ngc li, thnh
ph s chuyn sang giai on 2 : giai on chun b
trin khai thc hin d ỏn.
Giai on chun b trin khai thc hin
Sau quyt nh thc hin d ỏn, thnh ph chuyn
sang giai on chun b thc hin d ỏn nhm xỏc
nh cỏc yu t k thut, mụi trng, ti chớnh v
thng mi trc khi chớnh thc trin khai thc hin.
Mc tiờu :
Trong giai on ny, phi hon thnh nhng vic sau
õy :
- Lp xong chng trỡnh thc hin d ỏn ;
- Lp xong phng ỏn ti chớnh v phng ỏn t
chc qun lý d ỏn ;
- Lp cỏc nhúm theo dừi d ỏn ;
- Lp xong bng d toỏn cõn i ti chớnh. õy l
ti liu tham chiu theo dừi d ỏn. Ti liu ny
phi y (bao gm tt c cỏc khon mc thu v
chi trong d ỏn) v phi cho thy c nhu cu v
vn ca d ỏn.
- Lp xong bng phõn k d ỏn, bao gm tin
thc hin cỏc cụng trỡnh xõy dng ca cỏc nh
u t trong d ỏn, tin xõy dng c s h
tng, cụng trỡnh cụng cng v tt c cỏc yu t

khỏc cú liờn quan.
t c cỏc mc tiờu ny, cn phi thc hin cỏc
nghiờn cu sau :
- Kho sỏt o c ;
- Nghiờn cu a cht k thut ;
- Nghiờn cu quy hoch ;
- Nghiờn cu cỏc bói u xe ngm ;
- Nghiờn cu h thng ng giao thụng, mng
li h tng k thut, cỏc khụng gian m ;
- Nghiờn cu tỏc ng mụi trng ;
- Nghiờn cu phỏt trin bn vng / quy chun HQE
(Cht lng cao v mụi trng) ca Phỏp.
Aprốs l'ộtape 1, si la ville dộcide de ne pas rộaliser
l'opộration, tout s'arrờte. Dans le cas contraire, on
passe la phase 2 : l'ộtape prộ-opộrationnelle.
ẫtape prộ-opộrationnelle
Entre la dộcision de rộaliser l'opộration et
l'engagement de celle-ci, l'ộtape prộ-opộrationnelle
permet de dộterminer des ộlộments techniques,
environnementaux, financiers et commerciaux du
projet.
Objectifs :
La phase prộ-opộrationnelle doit aboutir :
- L'ộtablissement du programme dộfinitif de
l'opộration ;
- L'ộtablissement du montage juridique et financier ;
- La constitution des groupes de suivi ;
- L'ộtablissement du bilan financier prộvisionnel
qui est un document de rộfộrence pour le suivi de
l'opộration. Il doit ờtre global et exhaustif

(comprenant toutes les dộpenses et recettes), et
permettre de planifier les besoins en
financement.
- Lộtablissement du phasage dans le temps qui
intốgre le rythme de rộalisation des opộrations
immobiliốres par les investisseurs, et celui des
viabilitộs et ộquipements publics mais aussi les
contraintes de toute nature.
Pour atteindre ces objectifs, diffộrentes ộtudes
doivent ờtre menộes :
- Gộomốtre ;
- ẫtude gộotechnique ;
- ẫtude d'urbanisme ;
- ẫtude de parkings souterrains ;
- ẫtude des voiries, rộseaux, espaces libres ;
- ẫtudes de l'impact environnemental ;
- ẫtude dộveloppement durable / norme franỗaise
HQE (Haute qualitộ environnementale).
Contenu :
- Dộfinition du projet urbain : les grands objectifs, le
parti urbanistique, les choix environnementaux.
- ẫtude du site : contraintes techniques,
environnementales, population rộsidente
- Prộ-programmation : peut nộcessiter une ou
plusieurs ộtudes de marchộ.
- Estimation sommaire des coỷts du foncier, des
travaux d'amộnagement et des dộpenses
diverses.
- Estimation sommaire des recettes.
- Bilan financier prộvisionnel sommaire

(faisabilitộ).
- Les diffộrents montages juridiques et financiers
possibles.
Aprốs cette premiốre ộtape, la ville peut-elle dộj
savoir combien d'argent elle devra investir pour
les infrastructures et combien pour combler le
dộficit ? Si c'est trop ộlevộ, peut-elle dộcider de
revenir sur le plan d'amộnagement ?
Aprốs la premiốre ộtape, la ville dispose d'un bilan
financier prộvisionnel sommaire qui lui permet de
savoir si le projet sera ộquilibrộ ou dộficitaire, et s'il
est dộficitaire, de connaợtre l'ordre de grandeur de la
participation d'ộquilibre nộcessaire. ce niveau, le
rụle de la sociộtộ d'amộnagement est de prộsenter un
bilan sommaire mais exhaustif n'omettant ou ne
sous-estimant aucun poste de dộpenses. Si le bilan
est trop optimiste, que la commune dộcide d'investir
dans les ộtudes de l'ộtape 2 et qu'on s'aperỗoit
ensuite que l'opộration n'est pas rộalisable, alors la
sociộtộ d'amộnagement perdra sa rộputation.
Avec des outils informatiques, la sociộtộ
d'amộnagement prộsente la ville plusieurs bilans
financiers prộvisionnels avec des scộnarios
diffộrents (un ộtage de plus ou de moins, des
matộriaux plus ou moins chers pour les espaces
publics, part plus ou moins ộlevộe des logements
loyer modộrộ). Sur cette base la ville peut dộcider
de modifier certaines caractộristiques de l'opộration.
Question - Rộponse
KHểA TP HUN V TRIN KHAI THC HIN QUY HOCH

ATELIER SUR LE PASSAGE D'UN PLAN D'AMẫNAGEMENT LA RẫALISATION
1312
Lô đất bán

Khơng gian xanh
cơng cộng

Tầm nhìn

Giai đoạn triển khai thực hiện
Đây là giai đoạn thực hiện dự án, sau khi chủ đầu tư
phê duyệt bảng dự tốn cân đối tài chính và kế hoạch
phân kỳ của dự án đã được lập trong giai đoạn chuẩn
bị triển khai dự án (giai đoạn 2).
Nội dung :
- Tiến hành mua lại đất và giải phóng mặt bằng.
(Nếu có thể bắt đầu cơng việc này từ trước thì tốt
hơn).
- Chủ đầu tư dự án từng bước tiến hành xây dựng
cơ sở hạ tầng và cơng trình cơng cộng.
- Các nhà đầu tư bắt đầu triển khai thực hiện dự án
của mình.
Étape opérationnelle
C'est l'étape de la réalisation de l'opération. Elle est
engagée après validation par le mtre d'ouvrage du
bilan financier prévisionnel et du phasage établis lors
de la phase pré-opérationnelle.
Contenu :
- Opérations de mtrise foncière. (Mais celles-ci
peuvent avoir commencées plus tơt, ce qui est

souhaitable.)
- Réalisation phase par phase par le mtre
d'ouvrage des travaux d'aménagement, des
équipements et des espaces publics.
- Réalisation par les investisseurs / constructeurs
de leurs programmes.
Qui finance les études dans une opération
d'aménagement ?
Les études de faisabilité et les études pré-
opérationnelles sont paes par la ville. Les études
réalisées dans le cadre de la phase opérationnelle
entre dans le budget global de l'opération. Par
exemple, la mission de l'archirecte-urbaniste-conseil
du mtre d'ouvrage, qui examinera tous les projets
pour vérifier leur conformité au parti d'aménagement
et aux règles architecturales arrêtées pour
l'opération, entre dans cette catégorie.
Il est hors de question de faire payer les études,
même en partie, aux investisseurs car ils pourraient
ainsi orienter les conclusions des études en leur
faveur, ou s'éloigner des objectifs qualitatifs fixés par
la ville qui perdrait alors une partie de la mtrise de
l'opération.
Le cỏt des études pré-opérationnelles fait partie des
dépenses de l'ensemble du projet, donc si le bilan
financier global est équilibré, la ville récupérera
l'argent dépensé pour les études.
Question - Réponse
Chủ đầu tư cần phải cung cấp các tài liệu đồ
họa trong điều kiện sách :

Des documents graphiques sont à fournir
par le mtre d'ouvrage dans le cahier des
charges :
Ví dụ các tài liệu đồ họa của dự án quy
hoạch khu vực « Ngơi sao Annemasse
Genève »
Exemple de documents graphiques de
l'opération « Étoile Annemasse Genève »
Các ngun tắc thiết kế
Principes de composition
Lots cessibles
Espaces verts publics
Perméabilité visuelle
Đại lộ Emile Zola
Avenue Emile Zola
Hỏi - Đáp
Ai chịu trách nhiệm tài chính cho các nghiên cứu
thực hiện trong dự án ?
Thành phố sẽ cấp kinh phí riêng để thực hiện các
nghiên cứu khả thi và nghiên cứu chuẩn bị triển khai
dự án. Kinh phí cho các nghiên cứu được thực hiện
trong giai đoạn triển khai dự án sẽ được đưa vào
trong bảng cân đối tài chính của dự án. Ví dụ kinh phí
trả cho cơng ty tư vấn cho chủ đầu tư về kiến trúc, quy
hoạch nhằm giúp chủ đầu tư thẩm định các dự án của
các nhà đầu tư thứ cấp xem có phù hợp với quy
hoạch và quy định về kiến trúc của dự án tổng thể hay
khơng, sẽ được đưa vào trong bảng cân đối tài chính.
Khơng nên u cầu các nhà đầu tư chịu kinh phí cho
các nghiên cứu nói trên, dù chỉ một phần, vì khi đó họ

có thể tác động để kết quả nghiên cứu có lợi cho các
dự án của họ hoặc khơng tn thủ đúng các mục tiêu
thành phố đề ra. Từ đó, thành phố
có thể mất một phần kiểm sốt đối với dự án tổng thể.
Các chi phí nghiên cứu trong giai đoạn chuẩn bị triển
khai dự án đều được tính trong tổng chi phí cho tồn
bộ dự án, vậy nếu dự án tự cân đối tài chính được, thì
thành phố sẽ thu hồi lại được khoản chi phí này.
về chất lượng do
KHĨA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH
ATELIER SUR LE PASSAGE D'UN PLAN D'AMÉNAGEMENT À LA RÉALISATION
1514
2. CÁC DỰ ÁN QUY HOẠCH Ở PHÁP 2. LES OPÉRATIONS D'AMÉNAGEMENT EN FRANCE
- Thu hút người dân đến sống ở khu trung tâm
bằng cách phát triển các chương trình nhà ở hỗn
hợp.
- Tạo thêm việc làm trong ngành dịch vụ ở trung
tâm thành phố bằng cách phát triển các khu văn
phòng.
- Cải thiện giao thông đến khu trung tâm bằng cách
xây một bãi đậu xe công cộng.
- Cải thiện giao thông bằng cách xây dựng một
tuyến đường hầm lớn.
- Thực hiện dự án mà vẫn giữ được hình ảnh đặc
trưng của Annecy và vẫn đảm bảo có đường
dành cho người đi bộ từ khu vực dự án tới khu hạt
nhân trung tâm cũ của thành phố.
- Kiểm soát được toàn bộ dự án, cả về mặt quy
hoạch lẫn tiến độ thực hiện.
Chương trình thực hiện dự án

Dự án Courier sẽ tạo ra 100 000 m² diện tích sàn xây
dựng trên 4,7 ha :
- Một trung tâm thương mại : 30 000 m² diện tích
sàn trong đó có 13 000 m² dành cho các cửa
hàng, được phân bổ như sau :
• 2 cửa hàng lớn (3 500 m² cho cửa hàng thực
phẩm, 1 900 m² cho cửa hàng sách / đĩa /
hifi,…) ;
• 4 cửa hàng trung bình (thể dục thể thao, giải
trí, hàng nội thất) ;
• 30 cửa hàng nhỏ ;
• 1 quán bar - nhà hàng + vài điểm bán thức ăn
nhẹ.
- Nhà ở : 30 000 m² diện tích sàn, tương đương với
350 căn hộ.
- Dịch vụ - văn phòng : 22 000 m² diện tích sàn.
- Một cụm rạp gồm 10 phòng chiếu phim.
- Một bãi đậu xe công cộng ngầm với 767 chỗ.
- Ngầm hóa một tuyến đường chính ở nội thị.
- Cải tạo các không gian công cộng nằm trong
phạm vi dự án và ở các khu vực lân cận.
Ở Pháp, một thành phố có 3 cách thực hiện một dự án
quy hoạch đô thị :
- Thành phố tự thực hiện dự án với các cơ quan
hành chính, tài chính, và kỹ thuật của mình.
- Thành phố giao dự án cho khu vực tư nhân (nhà
đầu tư, công ty quy hoạch, hoặc công ty xây
dựng).
- Thành phố mời một công ty quy hoạch thực hiện
dự án theo chỉ đạo của mình.

Thành phố có quyền tự do lựa chọn một trong 3 cách
trên, không có quy định nào bắt buộc thành phố phải
chọn cách này hay cách kia. Nhưng nếu thành phố
quyết định mời một công ty quy hoạch (dù đó là một
doanh nghiệp tư nhân hay nhà nước), thì thành phố
bắt buộc phải tổ chức đấu thầu.
Các công ty quy hoạch thường là các công ty kinh tế
hỗn hợp. Đây là loại hình doanh nghiệp hoạt động
theo luật tư pháp và có đa số các cổ đông là các cơ
quan nhà nước, đặc biệt là chính quyền các địa
phương. Ưu điểm của công ty loại này là : về mặt
pháp lý, nó là một doanh nghiệp tư nhân nên rất năng
động và có thể ra quyết định nhanh chóng ; mặt khác
nó hoạt động vì lợi ích công (mục tiêu của nó không
phải là tìm lợi nhuận càng sớm càng tốt và bằng mọi
giá). Khi mời một công ty quy hoạch thực hiện dự
án, chính quyền thành phố sẽ làm việc với những
chuyên gia thuộc khu vực tư nhân nhưng vẫn giữ
được quyền kiểm soát trên toàn bộ dự án. Các
công ty dạng này ra đời vào những năm 1950 với mục
đích tái thiết nước Pháp sau Thế chiến thứ 2 và hiện
nay thực hiện hơn 50% tổng số các dự án quy hoạch
ở Pháp.
Annecy là thủ phủ của Tỉnh Haute-Savoie, nằm trong
Vùng Rhône-Alpes. Dự án Courier là một dự án quy
hoạch phức tạp vì nó được thi công ở ngay trung tâm
thành phố, trên diện tích gần 5 ha, bao gồm nhiều
công trình xây dựng với các chức năng khác nhau :
trung tâm thương mại, nhà ở, bãi đậu xe, không gian
công cộng.

Các mục tiêu của dự án
Các mục tiêu của dự án cải tạo khu trung tâm của
Thành phố Annecy là :
- Tăng cường sức hấp dẫn của khu trung tâm
thành phố, đặc biệt là về mặt thương mại.
Ví dụ dự án « Courier » ở Annecy
- Favoriser la croissance de la population dans le
centre-ville en développant des programmes
mixtes d'habitat.
- Favoriser la création d'emplois tertiaires dans le
centre-ville en accueillant des programmes de
bureaux.
- Améliorer l'accessibilité du centre-ville par la
réalisation d'un parking public.
- Améliorer la circulation par la mise en place en
souterrain d'un axe important.
- Réaliser cette opération de « greffe » en
conservant l'image urbaine d'Annecy et en
assurant la liaison piétonne entre l'opération et
l'hyper-centre ancien.
- Maîtriser totalement l'opération tant dans son
contenu que dans son programme.
Le programme de l'opération
L'opération Courier offre 100 000 m² constructibles
sur 4,7 ha :
- Un centre commercial : 30 000 m² de surface
constructible, dont 13 000 m² de surface de vente
se répartissant en :
• 2 grandes unités (3 500 m² alimentaire, 1 900
m² livres / disques / hifi,…) ;

• 4 unités moyennes (sport, loisirs,
équipement de la maison) ;
• 30 boutiques ;
• 1 bar restaurant + quelques points de
restauration légère.
- Des logements : 30 000 m² de surface
constructible, soit 350 logements.
- Des activités tertiaires (bureaux) : 22 000 m² de
surface constructible.
- Un complexe cinématographique de 10 salles.
- Un parking public souterrain de 767 places.
- La mise en souterrain d'une voie urbaine
importante.
- L'aménagement des espaces publics intérieurs
et périphériques.
En France, il y a trois façons possibles pour une ville
de procéder à une opération d'aménagement urbain :
- Elle mène elle-même l'opération avec ses
services administratifs, financier et techniques.
- Elle fait réaliser l'opération par le secteur privé
(aménageur ou promoteurs/constructeurs).
- Elle fait intervenir une société d'aménagement
qui travaille sous son contrôle.
La ville est libre de choisir entre ces trois méthodes, il
n'y a pas de réglementation qui lui oblige à suivre
l'une plutôt que l'autre. Mais si elle décide de faire
appel à un aménageur (public ou privé), elle devra
obligatoirement organiser une mise en concurrence.
Les sociétés d'aménagement sont le plus souvent
des sociétés d'économie mixte. Il s'agit d'une

entreprise de droit privé dont la majorité des
actionnaires sont des organismes publics,
notamment des collectivités. Ses avantages sont à la
fois ceux d'une entreprise privée (réactivité, rapidité
décisionnelle) et ceux d'une structure publique (dont
le but n'est pas de faire du profit le plus rapidement
possible et avec n'importe quels moyens). Recourir
aux sociétés d'aménagement permet aux
autorités municipales de faire appel à des
spécialistes privés tout en gardant une maîtrise
sur l'ensemble de l'opération. Nées dans les
années 1950 dans le but de reconstruire la France
après la Seconde Guerre mondiale, ces sociétés
réalisent aujourd'hui plus de 50% des opérations
d'aménagement en France.
Annecy est le chef lieu de la Haute-Savoie, l'un des
départements de la région Rhône-Alpes. L'opération
Courier est une opération d'aménagement complexe
car elle se déroule en plein centre - ville, sur un site de
près de 5 ha et concerne différentes fonctions : centre
commercial, logements, parkings, espaces publics.
Les objectifs de l'opération
Cette importante opération de restructuration du
centre-ville d'Annecy a pour objectifs de :
- Renforcer l'attractivité du centre-ville et en
particulier sa fonction commerciale.
L'exemple de l'opération « Courier » à Annecy
KHÓA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH
ATELIER SUR LE PASSAGE D'UN PLAN D'AMÉNAGEMENT À LA RÉALISATION
1716

Programme de l'opération CourierBản đồ quy hoạch dự án Courier Tổ chức quản lý thực hiện dự án
Đây là việc điều phối cơng việc giữa các chủ thể nhà
nước và tư nhân. Trong dự án Courier, Thành phố
Annecy, chủ đầu tư, đã thành lập một cơng ty kinh tế
hỗn hợp, SEMALAC, để thay mặt chủ đầu tư thực
hiện dự án. Sau đó, cơng ty SEMALAC giao cho cơng
ty SED Haute-Savoie (Cơng ty Hạ tầng của Tỉnh
Haute-Savoie) tồn bộ cơng tác quy hoạch và phát
triển từ đầu đến cuối dự án. Như vậy, cơng ty SED
chịu trách nhiệm điều phối tồn bộ cơng việc của các
chủ thể trong dự án, và là cầu nối giữa một bên là các
đại biểu dân cử và các cơ quan chun mơn của
Thành phố và bên kia là các doanh nghiệp tư nhân
tham gia dự án. Đối tác tư nhân chính trong dự án là
một cơng ty tư nhân đầu tư, xây dựng và khai thác
trung tâm thương mại. Cơng ty này được chọn dựa
trên kết quả đấu thầu có 5 đơn vị tham gia dự thầu.
Sau khi được Thành phố chọn, nhà đầu tư th một
kiến trúc sư để thiết kế trung tâm thương mại. Việc
thiết kế trung tâm thương mại phải tn thủ quy
hoạch của tồn bộ dự án Courier do một kiến trúc sư -
chun gia quy hoạch thực hiện theo đơn đặt hàng
của Thành phố và cơng ty SED. Như vậy, hai kiến trúc
sư này cần phối hợp chặt chẽ với nhau.
Le montage juridique
Il s'agit de partager les tâches entre les acteurs
publics et privés. Dans le cas de l'opération Courier,
la ville d'Annecy, mtre d'ouvrage, a d'abord créé
une société d'économie mixte, la SEMALAC, pour

réaliser l'opération. Puis celle-ci a confié à la SED
Haute-Savoie (Société d'Équipement du
Département de la Haute-Savoie) la totalité des
missions d'aménageur du début jusqu'à la fin de
l'opération. La SED coordonnait donc l'ensemble des
intervenants et servait d'interface entre les élus et les
services municipaux d'Annecy d'une part, et les
entreprises privées d'autre part. Le principal
partenaire privé était un promoteur gestionnaire du
centre commercial choisi sur concours parmi cinq
candidats. Ce promoteur a fait appel à un architecte
pour concevoir le centre commercial. Cet architecte
devait intégrer le parti général d'aménagement établi
par l'architecte-urbaniste qui travaillait pour la ville et
la SED sur l'ensemble de l'opération Courier. Cela
nécessitait donc une étroite collaboration entre ces
deux architectes.

Sơ đồ tổ chức thực hiện dự án Courier
Thành phố Annecy : chủ đầu tư khu quy hoạch
Les différents intervenants dans
l'opération Courier
Ville d’Annecy : mtre d’ouvrage
Khu vực thương mại
Các công trình hiện hữu
Không gian cảnh quan
Văn phòng trong tương lai
Văn phòng đang xây dựng
Nhà ở giai đoạn 1
Nhà ở trong tương lai

Khu vực chủ yếu dành cho người đi bộ
Khu vực các công trình kỹ thuật
Đường dành riêng cho xe buýt
Đường nối với khu hạt nhân trung tâm (ngầm)
Đường phục vụ khu lân cận
Đường kết nối và phục vụ khu hạt nhân trung tâm
Espace commercial
Bâtiments existants
Espaces paysagers
Bureaux futurs
Bureaux en construction
Logements futurs
Logements 1ère phase

Voie d’échange avec le centre-ville (souterraine)
Espace à dominante piétons
Site propre bus
Installations techniques
Voie de desserte riverains
Voie d’échange et desserte du centre-ville
Ơng Sobotta : kiến trúc sư -
chun gia quy hoạch
Tham gia thực hiện :
Cơng ty SED Haute-Savoie:
đơn vị tư vấn và giám sát cho
SEMALAC trong các dự án
quy hoạch - kiến trúc
Đối tác tư nhân : SEGECE :
nhà đầu tư, xây dựng và khai

thác trung tâm thương mại
Chapman & Taylor : cơng ty
tư vấn thiết kế trung tâm
thương mại
Các cơ quan chun mơn của
Thành phố Annecy
SEMALAC : cơng ty đại diện chủ đầu tư
xây dựng
SEMALAC: aménageur
concessionnaire de la Zac
Partenaire privé: SEGECE :
promoteur gestionnaire du
centre commercial
M. Sobotta :
architecte-urbaniste
C ha p ma n & Ta yl o r:
ar chi tec tes du c ent re
commercial
Services municipaux
de la ville d’Annecy
Intervenants :
SED Haute-Savoie :
prestataire de services
de la SEMALAC pour
des missions
d’am nagementé
KHĨA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH
ATELIER SUR LE PASSAGE D'UN PLAN D'AMÉNAGEMENT À LA RÉALISATION
1918
Thành phố có thể giao toàn bộ hoặc chỉ một phần dự

án cho công ty quy hoạch. Nếu chỉ được giao một
phần thì công ty quy hoạch phải hợp tác với các cơ
quan chuyên môn của thành phố để thực hiện dự án.
Thành phố có toàn quyền quyết định nội dung công
việc cần giao cho công ty quy hoạch.
Tùy theo dự án, công ty quy hoạch được trả công từ
5% đến 7% trên tổng giá trị của dự án (chi + thu).
Cách tính này giúp cho công ty quy hoạch có được sự
độc lập tương đối với các giải pháp kỹ thuật và tài
chính do thành phố lựa chọn. Công ty quy hoạch sẽ
không có được sự độc lập này nếu công ty được trả
công trên phần lãi thu được từ dự án.
Từ trước đến nay, các công ty quy hoạch không chịu
trách nhiệm tài chính trong dự án (nếu dự án không tự
cân đối được, thành phố sẽ bù lỗ). Họ chỉ chịu trách
nhiệm về năng lực chuyên môn và uy tín của mình.
Tuy nhiên, hệ thống luật pháp ở Pháp đang có những
thay đổi theo hướng các công ty quy hoạch phải chịu
trách nhiệm tài chính và cách trả công cho các công ty
này cũng sẽ thay đổi.
Tuy các quyết định quan trọng liên quan đến dự án
đều do chủ đầu tư, tức thành phố, đưa ra, nhưng
công ty quy hoạch vẫn đóng vai trò là tư vấn thường
trực cho chủ đầu tư. Tất cả các bước quan trọng trong
dự án (dự toán cân đối tài chính…) đều phải được hội
đồng thành phố thông qua. Thị trưởng không phải là
người duy nhất ra quyết định.
Bộ luật đấu thầu quy định rất rõ các thủ tục cần phải
thực hiện để chọn đơn vị thi công. Còn để chọn nhà
đầu tư thì thành phố có quyền tổ chức hoặc không tổ

chức đấu thầu. Nhưng tổ chức đấu thầu vẫn là cách
tốt nhất vì nó sẽ giúp cho thành phố có nhiều sự lựa
chọn hơn về các giải pháp kỹ thuật, các ý tưởng kiến
trúc và các phương án tài chính. Không nên chọn nhà
đầu tư chỉ dựa trên các tiêu chí tài chính. Ví dụ, nhà
đầu tư trung tâm thương mại được chọn trong khuôn
khổ dự án Courier không phải là công ty bỏ thầu với
giá cao nhất, mà là công ty có dự án phù hợp nhất với
những yêu cầu của thành phố (về mặt kiến trúc, cảnh
quan, mật độ xây dựng ).
Trong dự án Courier, SEMALAC là công ty quy hoạch.
SEMALAC đã giao cho SED các nhiệm vụ sau :
- Tổ chức và quản lý các nghiên cứu chuẩn bị triển
khai dự án.
Vai trò của công ty quy hoạch
- Đàm phán mua đất, giải tỏa và tái định cư.
- Tổ chức và quản lý tất cả các hợp đồng với các
đơn vị thi công, quản lý bảo hiểm và tranh chấp.
- Quản lý các mối quan hệ với người dân ở xung
quanh khu vực dự án.
- Tư vấn, giám sát và quản lý các dự án thành
phần: bãi đậu xe công cộng, đường hầm và các
công trình công cộng khác.
- Quảng bá cho dự án, đảm nhận phần thông tin và
truyền thông cho dự án.
- Chuẩn bị về mặt pháp lý cho việc bán diện tích
sàn xây dựng cho các nhà đầu tư (đặc biệt là việc
phân chia theo khối).
- Tiến hành bán diện tích sàn xây dựng cho các
nhà đầu tư, tổ chức đấu thầu, quản lý hợp đồng

mua bán và các điều kiện bảo đảm về tài chính và
pháp lý đối với nhà đầu tư.
- Điều phối công việc trên các công trường xây
dựng, làm việc với các nhà đầu tư.
- Theo dõi kỹ thuật, tài chính và hành chính của dự
án, quản lý ngân quỹ.
- Tham gia ban chỉ đạo dự án, phối hợp làm việc
với các vị đại biểu dân cử và các cơ quan chuyên
môn của Thành phố.
2
Thành phố bán cho nhà đầu tư số m diện tích sàn xây
dựng và nhà đầu tư này sẽ là người xây dựng và khai
thác trung tâm thương mại.
Hỏi - Đáp
Ông có thể nói rõ hơn về việc bán diện tích sàn
xây dựng ?
2
Thành phố không bán cho các nhà đầu tư số m đất
2
mà bán số m diện tích sàn xây dựng, vì đây là dự án
có các công trình xây dựng cao tầng. Trong dự án
Courier, bãi xe ngầm nằm dưới trung tâm thương mại
và phía trên trung tâm thương mại là nhà ở và văn
phòng. Do đó, cần phải áp dụng khái niệm đồng sở
hữu theo khối (chứ không phải theo mặt bằng).
Bãi xe ngầm là một bãi xe công cộng. Do đó, Thành
phố (thông qua công ty SED) đứng ra làm chủ đầu tư
xây dựng và quản lý. Đối với trung tâm thương mại,
La ville peut confier à la société d'aménagement la
totalité des misions d'aménageur, ou si elle préfère,

une partie seulement de celles-ci. Dans ce cas, la
société d'aménagement devra coopérer avec les
services de la ville. Cette dernière est libre de définir
le contenu exact de la mission confiée.
La société d'aménagement est rémunérée au
pourcentage, selon le projet, de 5% à 7% de la valeur
totale de celui-ci (dépenses + recettes). Ce type de
rémunération lui permet de garder une certaine
neutralité par rapport aux choix techniques et
financiers de la ville, ce qui ne serait pas le cas si elle
était rémunérée sur la marge finale de l'opération.
Jusqu'à présent, la société d'aménagement
n'assumait pas le risque financier final de l'opération
(si celle-ci était déficitaire, la ville couvrait la totalité du
déficit). Elle était responsable de son savoir-faire et
donc de sa propre renommée. Cependant, la loi
française évolue actuellement vers une
responsabilisation financière des aménageurs et une
modification de leur mode de rémunération.
Les décisions essentielles concernant l'opération
sont toujours prises par le maître d'ouvrage, c'est-à-
dire la ville, mais la société d'aménagement a un rôle
permanent de conseil. Toutes les étapes importantes
du projet (bilan prévisionnel, etc.) sont votées au
conseil municipal. Ce n'est pas le maire seul qui
décide.
- Organisation et gestion des études pré-
opérationnelles et opérationnelles.
Le Code des marchés publics décrit de façon très
précise comment on doit procéder pour choisir

l'entreprise chargée de la réalisation des travaux.
Pour le promoteur / constructeur, la ville est libre
d'organiser ou non un concours. Mais le concours est
la meilleure solution car il permet à la ville d'avoir plus
de choix concernant les solutions techniques, les
partis architecturaux et aussi de meilleures offres
financières. Ce choix ne doit pas dépendre
seulement de questions financières. Par exemple, le
promoteur du centre commercial qui a été choisi pour
l'opération Courier n'était pas celui qui proposait le
plus d'argent, mais celui dont le projet correspondait
le mieux aux intentions de la ville (au niveau de
l'architecture, de l'image, d'une densité raisonnable
de l'opération, etc.).
Les missions confiées à la SED pour l'opération
Courier sont les suivantes :
Le rôle de l'aménageur
- Négociations foncières, expropriations et
relogement.
- Organisation et gestion de l'ensemble des
contrats de maîtrise d'oeuvre, gestion des
assurances et des contentieux.
- Gestion des relations avec les riverains de
l'opération.
- Gestion de la réalisation du parking public, des
tunnels routiers et de l'ensemble des
équipements publics.
- Promotion commerciale de l'opération, gestion
de l'information et de la communication.
- Montage juridique préalable aux cessions des

droits à construire (division en volumes
notamment).
- Commercialisation des droits à construire auprès
des promoteurs / constructeurs, mise en
concurrence, gestion des contrats de vente et
des garanties financières et juridiques
demandées aux promoteurs / constructeurs.
- Coordination des chantiers, interface de tous les
maîtres d'ouvrage.
- Suivi technique, financier et administratif de
l'opération, gestion de la trésorerie.
- Animation du comité de pilotage de l'opération en
relation avec les élus et les services de la ville.
Pouvez-vous expliciter les cessions des droits à
construire ?
La ville ne vend pas aux constructeurs / promoteurs
des mètres carrés de terrains mais des mètres carrés
constructibles (des « droits à bâtir »), car il s'agit d'une
opération sur plusieurs niveaux. Dans le cas de
Courier à Annecy, le parking souterrain se trouve
sous le centre commercial au-dessus duquel il y a
des logements et bureaux. Cela implique la notion de
copropriété en volume (et non à l'horizontal).
Le parking souterrain est un parking public, donc c'est
la ville qui le construit (par l'intermédiaire de la SED)
et qui le gère. Pour ce qui est du centre commercial, la
ville vend des mètres carrés constructibles à un
promoteur privé qui s'occupe à la fois de la
construction et de l'exploitation du centre.
Question - réponse

KHÓA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH
ATELIER SUR LE PASSAGE D'UN PLAN D'AMÉNAGEMENT À LA RÉALISATION
2120
Bảng dự tốn cân đối tài chính, một cơng cụ
khơng thể thiếu cho chủ đầu tư
Bảng dự tốn cân đối tài chính là một cơng cụ mà chủ
đầu tư cần phải có để có một cách nhìn tồn diện và
tổng thể trong suốt q trình thực hiện dự án. Bảng
cân đối này được lập trong giai đoạn chuẩn bị triển
khai dự án. Đó là một tài liệu tham chiếu cho suốt q
trình theo dõi dự án. Bảng dự tốn phải đẩy đủ (bao
gồm tất cả các khoản chi và thu) và phải cho phép lập
được kế hoạch nhu cầu vốn.
Le bilan financier prévisionnel, un outil
indispensable pour le mtre d'ouvrage
Le bilan financier prévisionnel est l'un des outils dont
doit se doter le mtre d'ouvrage pour avoir une vision
globale de l'opération tout au long de la durée de cette
dernière. Il est réalisé pendant la phase pré-
opérationnelle. C'est un document de référence pour
le suivi de l'opération. Il doit être global et exhaustif
(incluant toutes les dépenses et recettes) et
permettre de planifier les besoins en financement.
Bảng dự tốn cân đối tài chính của dự án Courier
Bilan financier prévisionnel de l'opération Courier
CHI
Mua lại đất
Nghiên cứu
Hạng mục công trình
• Công tác chuẩn bò

• Đường ngầm
• Bãi xe ngầm
• Không gian công cộng ngoài trời
• Mua lại một phần trung tâm thương mại
• Các chi phí khác
Thù lao cho các công ty tư vấn và giám sát
Thù lao cho công ty quy hoạch
Các chi phí khác (quảng cáo, thông tin )
Chi phí tài chính (trả lãi vốn vay ngân hàng )
59 433 000 €
100%
15 137 000 €
25%
722 000 €
1%
28 288 000 €
48%
671 000 €
3 348 000 €
19 083 000 €
4 548 000 €
436 000 €
202 000 €
5 220 000 €
9%
4 255 000 €
7%
906 000 €
2%
4 915 000 €

8%
+ 3 triệu Euro tương đương với giá trị các khu đất Thành phố đã có sẵn cho dự án (khơng phải mua lại).
THU
Thu từ việc bán diện tích sàn xây dựng cho các chủ đầu tư tư
nhân
• Cơ sở hạ tầng thương mại-dòch vụ
- Trung tâm thương mại
- Cụm rạp chiếu phim
- Cơ sở dòch vụ tư nhân
- Bán lại phần thô của trung tâm thương mại*
• Nhà ở
• Văn phòng
• Đóng góp của các nhà đầu tư vào một số chi phí chung
Các khoản thu khác (tiền cho thuê trước khi tháo dỡ, các sản
phẩm tài chính )
Vốn đầu tư của Thành phố vào cơ sở hạ tầng công cộng
Phần bù lỗ của Thành phố
59 433 000 €
100%
22 536 000 €
38%
10 350 000 €
6 161 000 €
10%
809 000 €
1%
1 024 000 €
2%
2 356 000 €
4%

7 609 000 €
14%
3 715 000 €
6%
862 000 €
1%
1 174 000 €
2%
22 968 000 €
39%
12 755 000 €
21%
+ 3 millions d'euros d'apport de terrains gratuits par la ville à l'opération.
59 433 000 €
100%
15 137 000 €
25%
722 000 €
1%
28 288 000 €
48%
671 000 €
3 348 000 €
19 083 000 €
4 548 000 €
436 000 €
202 000 €
5 220 000 €
9%
4 255 000 €

7%
906 000 €
2%
4 915 000 €
8%
DÉPENSES
Acquisitions foncières
Études
Travaux
• Travaux préparatoires
• Voies souterraines
• Parking souterrain
• Espaces publics extérieurs
• Achat de parties d’ouvrage au constructeur du centre
commercial
• Frais divers
Honoraires des prestataires (maitrise d’oeuvre, urbaniste )
Honoraires de l’aménageur
Frais divers (publicité, communication )
Frais financiers (intérêts des emprunts )
59 433 000 €
100%
22 536 000 €
38%
10 350 000 €
6 161 000 €
10%
809 000 €
1%
1 024 000 €

2%
2 356 000 €
4%
7 609 000 €
14%
3 715 000 €
6%
862 000 €
1%
1 174 000 €
2%
22 968 000 €
39%
12 755 000 €
21%
RECETTES
Recettes de cessions au privé
• Équipements
- Centre commercial
- Cinémas
- Équipements privés
- Murs d’une partie des commerces*
• Logements
• Bureaux
Recettes diverses (loyer avant démolition, produits
financiers )
Financement par la ville des équipements publics

Participationd’équilibre de la ville
• Participation des promoteurs à certains couts communs

* Vì các hạng mục cơng trình có liên kết với nhau nên chủ đầu tư trung tâm thương mại và cơng ty SED đã thỏa
thuận với nhau như sau : cơng ty SED sẽ xây phần thơ của trung tâm thương mại cùng với bãi đậu xe ngầm và sẽ
bán lại phần thơ này cho chủ đầu tư trung tâm thương mại.
* Compte tenu de l'imbrication des ouvrages, il a été convenu entre le promoteur du centre commercial et la
SED que celle-ci construirait la structure du centre commercial en même temps que le parking souterrain et
vendrait cette « coque » au promoteur.
KHĨA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH
ATELIER SUR LE PASSAGE D'UN PLAN D'AMÉNAGEMENT À LA RÉALISATION
2322
3. NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP : DỰ ÁN KHU DÂN CƯ
BÌNH KHÁNH
3. ÉTUDE DE CAS : PROJET DU QUARTIER RÉSIDENTIEL DE
BINH KHANH
Bình Khánh là dự án khu dân cư trong khn khổ giai
đoạn 1 của dự án Thủ Thiêm.

Nằm ở phía Đơng của Thủ Thiêm, Bình Khánh có tứ
cận như sau :
- phía Bắc giáp với một khu dân cư khác ;
- phía Nam giáp với một tuyến đường ;
- phía Đơng giáp với một khu tái định cư ;
- phía Tây giáp với một con kênh tự nhiên.
Với diện tích 40,5 ha trong đó dành 15,5 ha cho tái
định cư, Bình Khánh có khả năng tiếp nhận 15 000 cư
dân. Dự án được thiết kế với đa chức năng : khu hỗn
hợp, khu nhà ở với các mật độ khác nhau, trường
học, cơng trình văn hóa, cơng viên, thương mại, vv.
Những đặc điểm chính của dự án
Binh Khanh est un projet de quartier résidentiel qui
s'inscrit dans la phase 1 du projet de Thu Thiem.

Sit à l'Est de Thu Thiem, Binh Khanh est entouré :
- au Nord par une autre zone résidentielle ;
- au Sud par une route ;
- à l'Est par une zone de relogement ;
- et à l'Ouest par un canal naturel.
D'une superficie de 40,5 ha dont 15,5 ha destinés au
relogement, Binh Khanh est conçu pour 15 000
habitants. Divers types de fonctions sont prévues :
zone mixte, habitats à plus ou moins grande densité,
école, ouvrage culturel, parcs publics, commerces,
etc.
Les principales caractéristiques du projet
Dân cư + đa chức năng
Dân cư mật độ cao
Dân cư mật độ trung bình
Công trình văn hóa
Trường học
Công viên công cộng
Zone résidentielle à haute densité
Ouvrage culturel
École
Parcs publics
Zone résidentielle à moyenne densité
Zone résidentielle et mixte
Các mục tiêu của dự án
Những thuận lợi của dự án
Những khó khăn của dự án
- Cơng trình có chất lượng cao.
- Thời hạn xây dựng nhà ở : từ 2 đến 3 năm.
- Chi phí thực hiện dự án : hợp lý.

- 15,5 ha dành cho tái định cư, với 300 000 m² diện
tích sàn xây dựng tương đương với 3 000 căn hộ,
được bán với giá ấn định là 5 triệu đồng/m² (có bù
lỗ của Nhà nước).

- Đã thu hồi đất trống : 40,5 ha.
- Có nguồn tiêu thụ sản phẩm dự án :
(BQL) Thủ Thiêm và Ban bồi thường Quận 2.
- Đã có quy hoạch chi tiết rõ ràng (giai đoạn 1 đã
thực hiện).
- Vị trí khu đất riêng biệt, tương đối độc lập về hạ
tầng kỹ thuật (khơng phụ thuộc tiến độ hạ tầng kỹ
thuật trên tồn dự án).

Dự án đang gặp nhiều khó khăn. Giai đoạn 2 đã bắt
đầu từ khoảng 1 năm nay nhưng chưa có nhiều tiến
triển.
Khó khăn về thực thi quy hoạch
- Khó khăn lớn nhất là nguồn vốn đầu tư. Hiện nay,
phần lớn dự án sử dụng vốn ngân sách thành
phố, nhưng thủ tục cấp ngân sách lại rất dài. Hơn
nữa, vốn xây dựng cho dự án lên tới 2 100 tỷ
đồng, ngân sách thành phố khơng thể đáp ứng
nên dự án phải sử dụng vốn ngồi ngân sách.
Ban Quản lý
- Vốn thực hiện các nghiên cứu giai đoạn 2 : nếu sử
dụng ngân sách thì khơng đáp ứng được các u
cầu về thủ tục, định mức và chi phí.
- Chưa có cơ quan chun nghiệp tiếp thị về tái
định cư.

Les objectifs du projet
Les avantages du projet
Les difficultés du projet
- Ouvrages de haute qualité.
- Délai de construction des logements : 2 à 3 ans.
- Cỏts de réalisation du projet : raisonnables.
- 15,5 ha de relogement, soit 300 000 m²
constructibles, ou 3 000 appartements, vendus à
un prix fixe de 5 millions de dongs/m² (avec
compensation des pertes par l'État).
- Terrains acquis : 40,5 ha.
- Acheteurs des produits du projet :
(AT T) et Comité chargé des
indemnisations du district 2.
- Le plan d'aménagement détaillé a été élaboré (la
première phase a été réalisée).
-
Le projet rencontre beaucoup de difficultés.
Les difficultés au niveau de la mise en œuvre du
plan d'aménagement
- La plus grande difficulté consiste à trouver des
financements. Actuellement, le projet est
essentiellement financé par le budget municipal.
Or, les formalités de décaissement sont très
longues. De plus, le budget total du projet s'élève
à 2 100 milliards de dongs, dépassant la capacité
de financement de la ville. C'est pourquoi le projet
doit recourir aux financements privés.
- Pour réaliser les études de la deuxième phase, si
nous recourons aux financements publics, nous

ne pourrons pas respecter les délais et les
contraintes financières.
- Il n'y a pas encore d'organisme spécialisé dans le
maketing des projets de relogement.
Autorité de Thu
Thi em
Le quartier se trouvant sur un site à part, le projet
de Binh Khanh est relativement indépendant vis-
à-vis de celui de Thu Thiem pour la construction
des infrastructures.
Sa
deuxième phase, qui est en cours depuis un an
environ, n'a pas beaucoup avancé.
Quy hoạch
sử dụng đất
khu dân cư
Bình Khánh
Plan d’utilisation
des sols du quartier
résidentiel de
Binh Khanh
KHĨA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH
ATELIER SUR LE PASSAGE D'UN PLAN D'AMÉNAGEMENT À LA RÉALISATION
2524
Khó khăn về tổ chức quản lý dự án
Có thể quản lý dự án theo các phương thức sau :
- Tổ chức ban quản lý hoạt động bằng vốn ngân
sách. Đây là phương thức thông thường nhất
nhưng đến nay không đạt hiệu quả cao.
- Sử dụng tư vấn : hiện nay Việt Nam chưa có kinh

nghiệm và quy định nhà nước trong lĩnh vực này.
BQL Thủ Thiêm không có quyền ký hợp đồng với
một công ty tư vấn.
- Sử dụng nhiều tư vấn để hội tụ trí tuệ và đạt được
sự phong phú về ý tưởng thiết kế. Điểm hạn chế
của phương thức này là khó kết nối sự hài hòa
trong dự án và tổ chức quản lý dự án.
Hiện tại, Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh
(UBND TPHCM) chưa xác định rõ ràng quy chế của
BQL Thủ Thiêm nên BQL vẫn đóng hai vai trò : vừa
quản lý hành chính, vừa giải quyết các vấn đề về đầu
tư. Vì vậy BQL gặp nhiều khó khăn do thiếu tư cách
pháp nhân và không đủ tư cách đàm phán với các
nhà đầu tư.
Dự án Bình Khánh có những thuận lợi và khó khăn.
Những thuận lợi ở Bình Khánh là của riêng dự án,
nhưng những khó khăn của Bình Khánh cũng giống
như những khó khăn của Thủ Thiêm, và có thể là của
cả những dự án khác ở TPHCM : vấn đề tài chính,
thiếu kinh nghiệm trong công tác quản lý, tổ chức các
cuộc thi và đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư Vì vậy, các
giải pháp được đề xuất trong khóa học có thể áp dụng
cho Bình Khánh, Thủ Thiêm và các dự án khác.
Les difficultés au niveau du montage juridique
Il existe trois schémas possibles pour le montage
juridique du projet :
- Mise en place d'un comité de gestion du projet,
dont les frais de fonctionnement seront assurés
par le budget municipal. C'est le montage
juridique le plus souvent adopté mais il n'a pas

montré une grande efficacité jusqu'à présent.
- Coopération avec un consultant : pour le
moment, le Vietnam n'a pas encore
d'expériences ni de réglementations dans ce
domaine. L'ATT n'a pas le droit de signer des
contrats avec des cabinets de consultants.
- Recours à plusieurs consultants pour avoir une
diversité d'idées dans la conception du projet. Le
point faible de ce montage est qu'il est difficile
d'avoir une unité dans le contenu et dans la
gestion du projet.
Actuellement, le Comité populaire d'HCMV n'a pas
encore établi un statut clair pour l'ATT qui doit à la fois
assurer la gestion administrative et résoudre les
problèmes d'investissement. Par manque de statut
bien défini, l'ATT rencontre des difficultés pour
négocier avec les investisseurs.
Le cas de Binh Khanh présente des avantages et des
difficultés. Les avantages sont propres à Binh Khanh
mais les difficultés sont identiques à celles de Thu
Thiem, voire d'autres projets à HCMV : problèmes de
financement, manque d'expériences dans la gestion,
dans l'organisation des consultations, dans le choix
des investisseurs Les solutions proposées pendant
l'atelier peuvent donc s'appliquer aussi bien pour
Binh Khanh et Thu Thiem que pour d'autres projets.
4. NHẬN XÉT VÀ KHUYẾN NGHỊ ĐỂ TỐI ƯU HÓA CÔNG TÁC TRIỂN
KHAI THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN BÌNH KHÁNH VÀ THỦ THIÊM
4. REMARQUES ET RECOMMANDATIONS POUR OPTIMISER LA
MISE EN ŒUVRE DES PROJETS DE THU THIEM ET DE BINH

KHANH
Nhận xét và khuyến nghị chung của chuyên gia
Pháp đối với dự án Thủ Thiêm
Thủ Thiêm không có quy mô và tầm vóc như Hồng
Kông, Singapo hay Băng Cốc, nhưng có những nét
đặc trưng riêng về thiên nhiên và môi trường. Sinh
thái và phát triển bền vững là hai vấn đề thời sự hiện
nay, do đó việc phát triển Thủ Thiêm theo hai hướng
này là rất phù hợp.
Dưới đây là một số điểm tích cực của dự án :
- Quan tâm đến các yếu tố tự nhiên và môi trường.
Việc quyết định giữ lại ven bờ sông để làm khu
vực dành cho người đi bộ và công viên là một
quyết định rất mạnh. Nhiều thành phố khác có lẽ
đã chọn một cách quy hoạch dễ hơn, ví dụ làm
một tuyến đường dọc theo bờ sông.
- Có sự cân đối giữa các hoạt động (văn phòng,
thương mại, nhà ở), tạo ra sự sinh động cả ban
ngày lẫn ban đêm.
- Thủ Thiêm được kết nối tốt với trung tâm hiện
hữu của TPHCM.
- Các công trình công cộng đầu tiên cần được xây
dựng với chất lượng cao để làm gương. Vì có
như vậy, Thành phố mới có thể dễ dàng yêu cầu
các nhà đầu tư tư nhân xây dựng các công trình
có chất lượng.
- Nên mời các chuyên gia cảnh quan tham gia để
có thể kết nối một cách hài hòa các khu vực tự
nhiên với các khu vực có quy hoạch xây dựng.
Tuy nhiên, cũng cần phải quan tâm đến những

loài động vật hiện đang sinh sống trong môi
trường tự nhiên ở đây và trong tương lai sẽ sống
trong môi trường đô thị.

Trong một dự án quy hoạch đô thị, điều quan trọng
nhất là phải xây dựng một cơ quan quản lý toàn bộ dự
án. Cơ quan này làm việc trực tiếp với lãnh đạo của
Thành phố, điều phối công việc của các chuyên gia
độc lập, làm việc với các nhà đầu tư và các đơn vị
chuyên môn. Cơ quan này phải có một thẩm quyền
nhất định đối với các đơn vị nói trên. Ê-kíp quản lý cần
phải có nhiều chuyên gia trong nhiều lĩnh vực khác
nhau : kỹ thuật, thương mại / tài chính, pháp
luật…Nếu ê-kíp này có thể tham gia vào dự án từ đầu
đến cuối thì sẽ tốt hơn vì ê-kíp nắm được tất cả các
bước đi của dự án. Các cuộc họp thường kỳ về dự án
là rất cần thiết để đảm bảo thông tin thông suốt giữa
tất cả các bên có liên quan đến dự án.
Xác định rõ hơn tư cách pháp nhân của Ban Quản
lý Thủ Thiêm để vận hành dự án tốt hơn
Remarques et recommandations générales de
l'expert français pour le projet de Thu Thiem
Par rapport à Hong Kong, Singapour ou Bangkok,
Thu Thiem n'aura pas la même envergure mais se
distinguera par ses éléments naturels et
environnementaux. L'écologie et le développement
durable sont d'actualité donc le projet de Thu Thiem
arrive juste à temps.
Voici les points positifs du projet :
- Prise en compte des éléments naturels et

environnementaux. Le choix de garder les
berges du fleuve pour les piétons et pour un parc
est un choix très fort. Beaucoup de villes auraient
fait le choix de la facilité : faire une route le long du
fleuve.
- Équilibre entre les différentes activités (bureaux,
commerces, logements) donnant à la ville une vie
diurne et nocturne.
- Les liaisons entre Thu Thiem et l'ancien centre
d'HCMV sont bien assurées.
- Les premiers ouvrages publics devront être très
soignés pour donner l'exemple. Ainsi, on pourra
plus facilement demander aux investisseurs
privés de construire des ouvrages de qualité.
- Il faut faire travailler les paysagistes pour relier de
façon harmonieuse les parties naturelles et les
parties aménagées. Cependant, il faut penser
aux animaux qui habitent pour le moment ces
espaces naturels et imaginer leur future
cohabitation avec la ville.
Dans une opération d'aménagement urbain, le plus
important est la mise en place d'un organisme qui
gère l'ensemble de l'opération. Cet organisme doit
être en contact direct avec les responsables
politiques de la ville. C'est lui qui coordonne les
experts indépendants, les investisseurs ainsi que les
différentes sociétés techniques sur lesquelles il doit
avoir une réelle autorité. L'équipe de gestion doit
regrouper des compétences dans différents
domaines : technique, commercial / financier,

juridique, etc. Si cette équipe peut rester du début
jusqu'à la fin du projet, c’est mieux, car elle aura la
mémoire de toute l'opération. Des réunions
régulières et des « revues de projet » sont
nécessaires pour une bonne communication entre
les différents acteurs.
Mieux définir le statut de l'Autorité de Thu Thiem
pour un meilleur fonctionnement du projet
KHÓA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH
ATELIER SUR LE PASSAGE D'UN PLAN D'AMÉNAGEMENT À LA RÉALISATION
2726
Trong trng hp Th Thiờm hoc cỏc d ỏn khỏc
TPHCM, cn phi ci thin mụi trng phỏp lý
tng cng hn na thm quyn cho cỏc c quan
qun lý d ỏn. V phớa Vit Nam, mt s ý kin cho
rng Trng BQL Th Thiờm cn phi cú nhim v v
quyn hn tng ng vi mt Phú ch tch UBND
TPHCM, cú th gii quyt tt c cỏc vn BQL
gp phi. Ngoi ra, c quan qun lý d ỏn cng
khụng nờn cú c cu quỏ nng n. Vic thuờ cỏc
chuyờn gia c lp khi cú nhu cu, vớ d thuờ lut s
khi m phỏn vi cỏc nh u t, l mt gii phỏp tt.
Trong mt d ỏn quy hoch phỏt trin ụ th, c cu
ca c quan qun lý cng n gin, thỡ c quan ú
cng lm vic cú hiu qu. Nhng c quan ny khụng
cú nng lc chuyờn mụn t mỡnh thc hin ton
b d ỏn. Do ú, c quan ny cn phi giao mt s
vic cho cỏc t vn cú nng lc chuyờn mụn
m bo tớnh thng nht
v xuyờn sut trong d ỏn, nờn s dng cựng mt t

vn quy hoch trong sut d ỏn. Tuy nhiờn, cng cn
mi cỏc t vn chuyờn mụn v nhng lnh vc khỏc
(k thut, phỏp lut, ti chớnh ) tựy theo mi giai on
ca d ỏn. Nu cú iu kin, cú th lm vic vi mt
t vn thng trc. Nu khụng thỡ ch nờn thuờ t vn
nhng lỳc cn thit.
Trong d ỏn Th Thiờm, BQL Th Thiờm mong mun
tip tc lm vic vi cụng ty Sasaki, n v ot gii
cao nht trong cuc thi quy hoch khu ụ th mi.
Nhng lut Vit Nam li quy nh phi tin hnh u
thu i vi mi giai on ca d ỏn. D nhiờn, BQL
Th Thiờm cú th ngh UBND Thnh ph ch nh
t vn thay vỡ t chc u thu. Nhng lm c
iu ny thỡ cn phi cú nhng lp lun thuyt phc.
V mt ti chớnh, lm vic vi t vn nc ngoi s
rt tn kộm vỡ h phi i li thng xuyờn gia Vit
Nam v nc ca h (M, trong trng hp Sasaki).
Nu vic lp mt ờ-kớp thng trc ca Sasaki ti
TPHCM quỏ tn kộm, BQL Th Thiờm cú
Lm vic vi cỏc t vn cú nng lc trong sut d
ỏn
, v cỏc
t vn ny phi bit lm ỳng theo yờu cu v hng
dn ca c quan qun lý.

th mi cỏc
chuyờn gia ca Sasaki sang cụng tỏc t 2 n 3 ngy
hoc 1 tun vo nhng giai on quan trng ca d
ỏn. Song song ú, nờn lp mt ờ-kớp Vit Nam thng
trc v thuc UBND Thnh ph tip sc vi

Sasaki.
qun lý tt mt d ỏn quy hoch ụ th, cn phi cú
2 cụng c sau õy :
- B quy nh v quy hoch ;
- Hng dn thit k kin trỳc v cnh quan.
B quy nh v quy hoch
õy l cỏc quy nh v xõy dng v quy hoch do
thnh ph ban hnh cho ton b a bn d ỏn. Cỏc
quy nh ny nhm mc ớch to ra mt khụng gian ụ
th thng nht v hi hũa, vớ d thng nht, hi hũa v
quy mụ ca cỏc cụng trỡnh xõy dng. Chỳng mang
tớnh bt buc v khụng thuc ni dung thng lng
vi cỏc nh u t. Chớnh vỡ vy, vic ban hnh b
quy nh v quy hoch i vi mt khu vc quy hoch
trc khi tip xỳc vi nh u t l iu rt cn thit.
Cú nh th, thnh ph mi kim soỏt c quy
hoch. Thnh ph khụng nờn chp nhn d ỏn do
nh u t trỡnh lờn trc ri sau ú mi ban hnh b
quy nh.
Hng dn thit k kin trỳc v cnh quan
Khỏc vi b quy nh v quy hoch, hng dn thit
k kin trỳc v cnh quan cú tớnh cht thoỏng hn v
to cho cỏc nh u t cú nhiu kh nng sỏng to.
Hng dn thit k phi phự hp vi b quy nh v
quy hoch v vi cỏc mc tiờu v s thng nht v
ng b m b quy nh t ra. Nhng ng thi,
hng dn thit k cng phi cú s mm do nht
nh cú th to ra s a dng v kin trỳc cho cỏc
cụng trỡnh xõy dng trong khu vc quy hoch, vi cỏc
vt liu xõy dng, mu scphong phỳ. Hng dn

thit k c a vo trong iu kin sỏch v cú th
c iu chnh trong quỏ trỡnh m phỏn gia mt
bờn l ch u t v nh quy hoch ca ch u t, v
bờn kia l nh u t v kin trỳc s ca nh u t.
Quy nh quy hoch v hng dn thit k kin
trỳc v cnh quan : 2 cụng c lm vic vi nh
u t
Dans le cas de Thu Thiem ou d'autres projets
HCMV, il faut amộliorer l'environnement juridique
pour donner davantage de compộtences et de
pouvoirs aux organismes qui gốrent ces opộrations.
Cụtộ vietnamien, certains pensent que le chef de
l'ATT devrait avoir des fonctions et compộtences
ộquivalentes celles d'un Vice-prộsident du Comitộ
populaire d'HCMV, pour qu'il puisse rộsoudre tous les
problốmes que l'ATT rencontre. Par ailleurs, il est
inutile de mettre en place une structure trop lourde.
Le recours aux experts indộpendants lorsque le
besoin se fait ressentir, par exemple des avocats
pour nộgocier avec les investisseurs, est une bonne
solution.

Dans une opộration urbaine, plus la structure de
l'organisme de gestion est simple, plus son travail est
efficace. Or, cet organisme de gestion ne dispose pas
de toutes les compộtences pour rộaliser lui-mờme
l'opộration. Il doit donc savoir dộlộguer des
consultants compộtents et qui travaillent selon ses
souhaits et indications. Il est prộfộrable d'utiliser le
mờme urbaniste-conseil tout au long de l'opộration

pour avoir une unitộ et une continuitộ du projet. Mais il
faut ộgalement identifier d'autres types de
consultants (technique, juridique, financier) pour
les diffộrentes ộtapes du projet. Si les moyens le
permettent, on peut travailler de faỗon permanente
avec un consultant, sinon de faỗon ponctuelle.
Dans le cas du projet de Thu Thiem, l'ATT souhaite
continuer travailler avec le cabinet Sasaki, le
gagnant de la consultation pour amộnager le
nouveau quartier. Or, selon la rộglementation
vietnamienne, il faut procộder par appel d'offre pour
chaque ộtape du projet. Bien sỷr, l'ATT peut
demander la ville de dộsigner un cabinet au lieu de
faire un appel d'offre mais elle devra alors fournir de
bons arguments. Sur le plan financier, c'est coỷteux
de travailler avec des consultants ộtrangers car ils
doivent faire des allers-retours entre le Vietnam et
leur pays (les ẫtats-Unis pour Sasaki). S'il est trop
Travailler avec des consultants compộtents tout
au long de l'opộration
s
s

cher d'avoir une ộquipe permanente de Sasaki
HCMV, l'ATT peut faire venir les consultants
seulement des moments clộs de l'opộration, pour
des missions de 2-3 jours, voire dune semaine.
Parallốlement, il faut monter une ộquipe
vietnamienne permanente qui sera dộpendante de la
ville et qui permettra de faire le relais avec Sasaki.

Pour bien gộrer un projet d'amộnagement urbain,
deux outils sont nộcessaires :
- Le rốglement d'urbanisme ;
- Les prescriptions architecturales et paysagốres.
Le rốglement d'urbanisme
Ce sont des rốgles de construction et d'urbanisme
ộtablies par la ville pour l'ensemble du pộrimốtre
concernộ par le projet. Ces rốgles ont pour but
d'apporter l'espace urbain une unitộ, une
homogộnộitộ et une certaine harmonie, par exemple
au niveau des volumes bõtis. Elles sont obligatoires
et ne peuvent faire l'objet de nộgociations avec les
investisseurs. C'est pourquoi il est essentiel
d'ộlaborer d'abord un rốglement d'urbanisme pour la
zone amộnager avant de rencontrer des
investisseurs. C'est cette condition que la ville
pourra avoir la maợtrise de l'urbanisme. Il ne faut pas
accepter des projets proposộs par les investisseurs
et faire le rốglement la suite.
Les prescriptions architecturales et paysagốres
Contrairement au rốglement d'urbanisme, les
prescriptions architecturales et paysagốres sont plus
ouvertes et laissent davantage de libertộ aux
investisseurs. Elles doivent ờtre en cohộrence avec
le rốglement d'urbanisme et ses objectifs d'unitộ et
d'homogộnộitộ mais en mờme temps avoir une
certaine souplesse et permettre une diversitộ
architecturale la zone amộnagộe par la variộtộ des
matộriaux, des couleurs, etc. Les prescriptions
architecturales et paysagốres sont regroupộes dans

un cahier des charges qui peut ponctuellement ờtre
l'objet d'adaptations aprốs discussions entre le
maợtre d'ouvrage et son urbaniste-conseil d'une part,
le promoteur/constructeur et son architecte d'autre
part.
Le rốglement d'urbanisme et les prescriptions
architecturales et paysagốres : deux outils de
travail avec les investisseurs
KHểA TP HUN V TRIN KHAI THC HIN QUY HOCH
ATELIER SUR LE PASSAGE D'UN PLAN D'AMẫNAGEMENT LA RẫALISATION
2928
Hỏi - Đáp
Ơng có lời khun gì về thiết kế kiến trúc đối với
dự án Bình Khánh ?
Như tơi đã trình bày, bộ quy định về quy hoạch và
hướng dẫn thiết kế là hai tài liệu cần thiết để quản lý
tốt dự án. Cần phải tn thủ nghiêm ngặt các quy định
về quy hoạch (chiều cao, khoảng lùi…) để dự án có
được sự thống nhất sau khi đã hồn thành ; nhưng
đồng thời, ta có thể chấp nhận sự đa dạng về mặt kiến
trúc. Tìm kiếm sự cân bằng tinh tế giữa sự thống nhất
trong quy hoạch và sự đa dạng về kiến trúc là một
trong những chìa khóa thành cơng của các dự án quy
hoạch đơ thị… Đó khơng phải là một cơng việc dễ
dàng, nhất là cơng việc đó lại phải được thực hiện
trong một thời gian dài !
Ở Bình Khánh, có một chủ đầu tư, nhưng có đến 5
tư vấn thiết kế cho 5 ơ phố. Ơng có nhận xét gì về
điểm này ?
Điều cần thiết là việc thiết kế 5 ơ phố này phải tn thủ

các quy định chung về quy hoạch đối với tồn khu
vực, nhưng ta có thể chấp nhận các kiến trúc khác
nhau cho mỗi ơ phố (nếu phương án thiết kế có chất
lượng tốt). Tính thống nhất trong tồn bộ dự án sẽ
được thể hiện ở các khơng gian cơng cộng do Thành
phố thực hiện trong 5 ơ phố này : đường giao thơng và
đường dành cho người đi bộ phải có cùng một phong
cách thiết kế và trang trí, các trang thiết bị cơng cộng
của 5 ơ phố (đèn đường, băng ghế, thùng rác…), màu
sắc và vật liệu phải đồng bộ.
BQL Thủ Thiêm khơng thể thực hiện quy hoạch
1/500 cho tồn bộ khu Thủ Thiêm vì làm như vậy
sẽ rất lâu và tốn kém, và sẽ tạo ra khn khổ q
cứng nhắc đối với các nhà đầu tư. Thế nhưng,
nếu khơng có quy hoạch 1/500 thì sẽ rất khó quản
lý dự án. Vậy phải làm thế nào ?
Quy hoạch càng chi tiết, BQL Thủ Thiêm càng dễ
quản lý dự án. Tuy nhiên, khơng nhất thiết phải lập
quy hoạch 1/500 cho tồn bộ khu Thủ Thiêm, mà chỉ
cần lập quy hoạch này tại một vài khu vực chính yếu
có tổ chức đấu thầu (quảng trường trung tâm, trung
tâm hội nghị, trung tâm thể thao và một số cơng trình
khác). BQL Thủ Thiêm nên làm việc với một văn
phòng tư vấn quy hoạch - kiến trúc và một văn phòng
luật sư nắm vững cả luật Việt Nam lẫn luật ở các
nước của các nhà đầu tư (trong trường hợp có nhà
đầu tư nước ngồi).
Questions - Réponses
Pour Binh Khanh, quels conseils pouvez-vous
apporter sur la conception architecturale ?

Comme je l'ai déjà dit, deux documents, un
réglementaire et un contractuel, sont nécessaires
pour mtriser l'opération. Il faut respecter
rigoureusement les règles urbanistiques (hauteur,
retrait, etc.) pour que le projet ait, une fois achevé,
une certaine unité ; mais en même temps, on peut
accepter une certaine diversité au niveau
architectural. La recherche de cet équilibre subtil
entre unité urbanistique et diversité architecturale est
une des clés de la réussite d'un projet urbain… Ce
n'est pas un exercice facile, qui, de plus, doit être
assuré dans la durée !
À Binh Khanh, il y aura un seul investisseur mais
5 cabinets d'architectes pour les 5 ỵlots. Qu'en
pensez-vous ?
Il est nécessaire de faire respecter les règles
d'urbanisme communes aux cinq ỵlots et en même
temps, il est possible d'accepter pour chacun des
architectures différentes (si les projets sont de
qualité). La ville sera aussi garante de l'unité du projet
au niveau des espaces publics qu'elle réalisera dans
les cinq ỵlots : mêmes profils en travers et traitement
pour les voiries et les cheminements piétons,
homogénéité du mobilier urbain (éclairage public,
bancs, poubelles…), des couleurs et de la nature des
matériaux.
L'ATT ne peut pas réaliser un plan au 1/500 pour
l'ensemble du site de Thu Thiem car c'est très
long et cỏteux, et trop strict pour les
investisseurs. Mais sans un plan au 1/500, il est

difficile de garder la mtrise de l'opération.
Comment faire ?
Plus le plan sera précis, mieux l'ATT pourra mtriser
le projet. Cependant, il n'est pas nécessaire de
planifier l'ensemble de Thu Thiem au 1/500, mais
seulement les zones clés pour lesquelles on souhaite
organiser une consultation (la place centrale, le
centre de conférence, le centre sportif et certains
autres ouvrages). Il faudra un cabinet
de conseil architectural et urbanistique, et un cabinet
de conseil juridique qui mtrise à la fois le droit
vietnamien et le droit des pays des investisseurs (s'il
s'agit d'investisseurs étrangers).
travailler avec
Ví dụ hướng dẫn thiết kế cảnh quan trong dự
án Ngơi sao Annemasse Genève
Exemple de prescriptions paysagères pour
l'opération Étoile Annemasse Genève
Khơng gian riêng
Phần trung tâm của các ô phố
Cœurs d’ỵlots
Espaces privatifs
Parcs publics
Công viên công cộng
Zone de passage
pour aller dans le centre ville depuis l’autre
cơté de la voie de chemin de fer par
le biais d’une future passerelle piétonne.

Khu vực dành cho người đi bộ

Espace de loisirs
L’installation de jeux sera réservée aux
habitants du quartier de proximité.

Khơng gian vui chơi


Khơng gian thư giãn
Espace de détente
Ils inviteront les utilsateurs
des bâtiments à s’y reposer.
Espace d’agrément
L’espace n’a pas vocation à être utilisé.
Dans ce cas, l’aménagement paysager
n’a qu’un but d’agrément.
Khơng gian thư giãn


Khơng gian thư giãn

Vườn riêng
Không gian thư giãn






Il invitera les utilisateurs
à s’y reposer.

des bâtiments
Espace de détente






Jardins privatifs
Aménagés en pied d’immeuble, ils viendront
encercler l’espace paysager collectif central.


+
+
+
+

+

(aménagements optionnels)

+

(aménagements optionnels)

Espace d’agrément
L’espace n’a pas vocation à être utilisé.
Dans ce cas, l’aménagement paysager
n’a qu’un but d’agrément.

Khơng gian này khơng được sử dụng.
Trong trường hợp này, cảnh quan ở đây
chỉ để ngắm.
Được xây dựng ở phía chân các tồ nhà,
các mảnh vườn riêng này sẽ bao quanh
khơng gian cảnh quan chung nằm ở giữa.
Người sử dụng các cơng trình nghỉ ngơi,
thư giãn ở đây.
Trong tương lai sẽ có một chiếc cầu dành
cho người đi bộ để đi từ phía bên kia của
đường sắt vào khu trung tâm thành phố.
Khu vực trò chơi dành cho cư dân sống
xung quanh.
Người sử dụng các cơng trình nghỉ ngơi,
thư giãn ở đây.
Khơng gian này khơng được sử dụng.
Trong trường hợp này, cảnh quan ở đây
chỉ để ngắm.
+
(tùy chọn)
+
(tùy chọn)
KHĨA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH
ATELIER SUR LE PASSAGE D'UN PLAN D'AMÉNAGEMENT À LA RÉALISATION
3130
Ông có thể cho biết thù lao một ngày làm việc của
một chuyên gia tư vấn về quy hoạch là khoảng
bao nhiêu không ?
Tôi không biết giá của các chuyên gia quốc tế là bao
nhiêu. Nhưng đối với chuyên gia Pháp, những người

đã từng làm việc với công ty SED Haute-Savoie tại
khu vực Annecy, thì thù lao một ngày làm việc của một
chuyên gia là khoảng 1000 Euro.
Trên thế giới, nước nào có chuyên gia giỏi nhất về
cảnh quan, đặc biệt là cảnh quan cho các khu vực
ngập nước như trường hợp ở Thủ Thiêm ?
Có nhiều văn phòng tư vấn kiến trúc cảnh quan có
kinh nghiệm ở Châu Âu và đặc biệt ở Pháp. Tuy
nhiên, dự án Thủ Thiêm diễn ra trong một môi trường
rất đặc biệt, đó là hệ sinh thái ngập nước mà dự án cố
gắng bảo tồn phần nào. Chuyên gia cảnh quan được
tuyển chọn cho dự án sẽ phải chú trọng đặc điểm này,
chứ không nên « sao chép » các giải pháp đã được áp
dụng tại Châu Âu.

Một trong những giai đoạn then chốt của một dự án
quy hoạch phát triển đô thị là xây dựng các công trình
cơ sở hạ tầng lớn đầu tiên. Thành phố cần phải đầu tư
xây dựng các công trình này để có thể sớm bán được
đất có hạ tầng, vì ở giai đoạn này, dự án khó có thể thu
hút được các nhà đầu tư tư nhân. Thật vậy, vào giai
đoạn khởi đầu của dự án, khu đô thị mới chưa đủ phát
triển để có các hoạt động đảm bảo được cho các nhà
đầu tư tư nhân thu hồi vốn một cách nhanh chóng và
có lợi nhuận cao. Sau này, khi dự án đã đạt tới một
quy mô nhất định, Thành phố có thể yêu cầu các nhà
đầu tư tư nhân xây dựng các công trình hạ tầng khác
một cách dễ dàng hơn.
Nhưng nên lưu ý, nếu Thành phố không đầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng mà giao cho các nhà đầu tư tư

nhân, thì Thành phố sẽ giảm được chi phí đầu tư vào
dự án. Nhưng sau đó Thành phố cũng không được
khai thác các công trình này, và như vậy khoản thu từ
dự án cũng sẽ giảm.
Việc xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng lớn sẽ
đảm bảo khả năng thành công của dự án
Hỏi - Đáp
Thủ Thiêm là một dự án quan trọng của TPHCM và
với quyết tâm cao, Thành phố sẽ tìm được biện
pháp, kể cả về mặt pháp lý, để thuyết phục và đảm
bảo an toàn cho các nhà đầu tư. Hiện đã có một số
nhà đầu tư đồng ý xây dựng toàn bộ cở sở hạ tầng
cho Thủ Thiêm, nhưng đổi lại họ yêu cầu Thành
phố bán diện tích sàn xây dựng cho họ với giá
thấp hơn giá Thành phố dự kiến. Có nên chấp
nhận đề nghị của họ hay không ?
Rủi ro càng cao thì mức độ bảo đảm phải càng lớn.
Nếu Thành phố chấp thuận cho nhà đầu tư tư nhân
thực hiện toàn bộ hạ tầng cho Thủ Thiêm, thì nguy cơ
có thể xảy ra là họ sẽ đòi hỏi quyền được kiểm soát
toàn bộ dự án, và như vậy Thành phố sẽ mất quyền
kiểm soát của mình. Các nhà đầu tư không làm không
công bao giờ. Họ kinh doanh và điều họ nhắm đến là
lợi nhuận và mức độ an toàn khi đầu tư.
Chúng tôi cũng ý thức được là việc các nhà đầu tư
ồ ạt đổ vào Thủ Thiêm có nguy cơ làm Thành phố
mất đi sự kiểm soát đối với dự án. Nhưng nếu
không có nhà đầu tư tư nhân thì làm thế nào
chúng tôi có thể đảm bảo được tiến độ thực hiện
dự án ? Chúng tôi đã đặt mục tiêu hoàn thành

khoảng 30- 40% dự án từ nay đến năm 2010.
Đó thật sự là một thách thức lớn, nếu không muốn nói
là khó có thể thực hiện được. Dù không gặp khó khăn
gì về mặt tài chính thì cũng rất khó thực hiện được,
đơn giản là vì các lý do kỹ thuật : quá trình đấu thầu,
chọn nhà đầu tư, quá trình thực hiện công trình…
Ở Pháp, việc xây dựng và bảo trì cơ sở hạ tầng
được thực hiện như thế nào ?
Ở Pháp, thông thường thì chính phủ hoặc chính
quyền địa phương đầu tư xây dựng các công trình cơ
sở hạ tầng lớn. Nhưng trong một số trường hợp (ngày
càng nhiều), thì các nhà đầu tư tư nhân đầu tư vốn
xây dựng các công trình này và hoàn vốn nhờ vào sự
khai thác sau đó. Ví dụ, chính phủ hoặc chính quyền
địa phương đầu tư xây dựng và bảo trì các tuyến
đường, nhưng đường cao tốc và một số công trình
lớn như cầu treo Millau bắc qua thung lũng Tarn, thì
thường được nhượng giao cho các công ty tư nhân.
Pouvez-vous donner un ordre de grandeur de la
rémunération quotidienne d'un urbaniste -
conseil ?
Je ne connais pas les prix des experts internationaux.
Quant aux experts français, ceux qui ont travaillé
avec la SED Haute-Savoie dans la région d'Annecy
sont rémunérés 1000 euros par jour environ.
Quels sont les pays qui ont les meilleurs
paysagistes, particulièrement pour les zones
inondées ou inondables, les milieux aquatiques,
comme c'est le cas à Thu Thiem ?
Il y a des cabinets de paysagistes expérimentés en

Europe et en France en particulier. Cependant, le
projet de Thu Thiem se développe dans un
écosystème très particulier de mangrove que le
projet prévoit de conserver en partie. Le paysagiste
retenu devra intégrer cette particularité et ne pas
«décalquer» des solutions européennes.
L'une des phases clés d'une opération d'urbanisme
est la construction des premières grandes
infrastructures. C'est là qu'il faut que la ville
investisse, pour pouvoir vendre les premiers m²
viabilisés car il est difficile, à ce stade, d'intéresser
des investisseurs privés. En effet, à cette phase
initiale du projet, la ville nouvelle n'est pas encore
assez développée pour générer des fréquentations
ou des trafics suffisants pour assurer aux
investisseurs privés un retour sur investissement
rapide et une bonne rentabilité. Plus tard, lorsque le
projet aura atteint une taille suffisante, la ville pourra
plus facilement demander aux investisseurs privés
de financer les infrastructures suivantes.
Mais attention, si la ville ne finance pas la réalisation
des infrastructures mais laisse cette tâche à des
investisseurs privés, ses dépenses vont certes
diminuer mais elle ne récupérera pas non plus
d'argent sur l'exploitation de ces infrastructures, et
donc ses recettes diminueront elles aussi.
La construction des grandes infrastructures
comme garantie de réussite de l'opération
Questions - Réponses
Thu Thiem est un projet important pour HCMV

qui, avec une forte volonté politique, trouvera les
moyens, y compris juridiques, pour convaincre et
rassurer les investisseurs. Certains de ces
derniers acceptent de construire toutes les
infrastructures de Thu Thiem mais en échange,
ils demandent qu'on leur vende des m²
constructibles à un prix moins cher que prévu.
Faut-il accepter leur proposition ?
À chaque risque sa garantie, plus le risque est grand,
plus la garantie sera grande. Si l'on demande aux
investisseurs privés de construire toutes les
infrastructures de Thu Thiem, le risque est qu'ils
exigent la maîtrise totale de l'opération, auquel cas la
ville perdra son contrôle et la maîtrise du projet lui
échappera. Les investisseurs ne font pas de
cadeaux, ils font du business. Ils veulent de la
sécurité et du profit.
Nous sommes conscients que l'arrivée massive
des investisseurs risque de faire perdre la
maîtrise de l'opération à la ville. Mais sans les
investissements privés, comment respecter les
délais ? Nous somme tenus de réaliser 30-40% de
l'opération d'ici 2010.
C'est un réel défi, pour ne pas dire que c'est de l'ordre
de l'impossible ! Même s'il n'y avait pas de problème
de financement, ce serait très difficile, simplement
pour des raisons de calendrier technique : lancement
des appels d'offre, choix du promoteur / constructeur,
phase opérationnelle, etc
Comment finance-t-on la construction et la

maintenance des infrastructures en France ?
En France, le plus souvent, l'État ou les collectivités
locales financent la construction des grandes
infrastructures. Mais dans certains cas (et de plus en
plus souvent), il est fait appel à des financements
privés, l'investisseur récupérant sa mise par
l'exploitation de l'ouvrage. Par exemple, les routes
sont financées, réalisées et entretenues par l'État ou
les collectivités, mais les autoroutes sont souvent
concédées à des sociétés privées, il en est de même
de certains grands ouvrages comme le viaduc de
Millau.
KHÓA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH
ATELIER SUR LE PASSAGE D'UN PLAN D'AMÉNAGEMENT À LA RÉALISATION
3332
5. CÁC VẤN ĐỀ KHÁC 5. AUTRES QUESTIONS ABORDÉES
Bản đồ quy hoạch đô thị địa phương (PLU)
Hỏi - Đáp
Tất cả các địa phương ở Pháp đều có bản đồ quy
hoạch đô thị địa phương (PLU). Bản đồ này phân bổ
rất rõ ràng cơ cấu sử dụng đất :
- U : khu đô thị.
- AU : khu sẽ đô thị hóa. Khu vực này dành riêng
cho các công trình xây dựng tương lai, cho các
dự án quy hoạch đô thị của địa phương. Người ta
thường gọi khu vực này là khu bị « đóng băng » vì
hiện nay, ở đó cấm xây dựng.
- A : khu nông nghiệp.
- N : khu tự nhiên và rừng.
PLU phân định ranh giới giữa các khu vực và xác lập

các quy định áp dụng cho từng khu. Để thay đổi chức
năng của một khu vực, chính quyền địa phương phải
tổ chức một cuộc khảo sát thăm dò ý kiến người dân.
Trưởng ban khảo sát phải do Chính phủ bổ nhiệm.
Để biết thêm chi tiết về PLU, xin tham khảo Tài liệu
của Khóa tập huấn về Quy hoạch và quản lý đất đai
(PADDI, tháng 10 năm 2006).
Chuyện gì sẽ xảy ra khi người dân không tuân thủ
PLU và xây dựng trong khu vực cấm xây dựng ?
Khi đó sẽ có những biện pháp xử lý theo trình tự sau :
- Trước tiên, người dân sẽ nhận được công văn
cảnh cáo và yêu cầu đình chỉ công trình xây
dựng.
- Nếu người dân vẫn tiếp tục xây dựng, chính
quyền địa phương có thể đề nghị thẩm phán ra
quyết định phá bỏ công trình.
Ở Pháp có trường hợp tương tự với quy hoạch
«treo» ở Việt Nam hay không ?
Có. Ở Pháp có rất nhiều trường hợp người dân,
người chủ sở hữu đất hay các hiệp hội (ví dụ hiệp hội
bảo vệ môi trường) khởi kiện chính quyền địa
phương về PLU. Các tranh chấp này thường kéo dài
và đôi khi dẫn đến việc chính quyền hủy bỏ PLU và
phải tiến hành thủ tục lập PLU lại từ đầu.
Đối với những khu sẽ đô thị hóa (AU), PLU không xác
định thời hạn và người ta không biết khi nào thì những
khu này mới trở thành khu được phép xây dựng. Như
vậy ta có thể nói là các khu AU ở Pháp tương đương
với các khu quy hoạch « treo » ở Việt Nam.
Trước khi tiến hành một dự án quy hoạch đô thị,

chính quyền cần thăm dò ý kiến người dân, vậy
đối tượng thăm dò là những ai ?
Theo luật của Pháp, chính quyền địa phương phải tổ
chức tham khảo ý kiến người dân trước khi phê duyệt
PLU là tài liệu quy hoạch liên quan đến toàn bộ địa
phương, hay trước khi tiến hành một dự án quy hoạch
với quy mô nhỏ hơn. Tuy nhiên, chính quyền địa
phương có quyền lựa chọn phương thức tham khảo
dân ý. Trong trường hợp một dự án nhỏ, chính quyền
có thể chỉ thông báo qua báo chí và người dân có thể
đến tham khảo hồ sơ dự án và ghi lại những nhận xét
của mình. Trong trường hợp một dự án lớn, chính
quyền có thể tổ chức hội nghị, mời người dân đến
tham dự và xem bản vẽ, sơ đồ của dự án. Mặc dù
chính quyền địa phương được tự do lựa chọn
phương thức tham khảo dân ý, nhưng chính quyền
phải rất thận trọng trong việc này vì các hiệp hội có thể
kiện chính quyền với lí do thiếu tham khảo dân ý. Sau
cuộc thăm dò dân ý, một bản báo cáo được lập lên và
dự án có thể được điều chỉnh theo những lời góp ý
của người dân.
Ở TPHCM, không thể tham khảo ý kiến của toàn
thể nhân dân thành phố mà chỉ tham khảo những
người dân trực tiếp chịu ảnh hưởng của dự án.
Nếu là dự án công ích, thông thường, người dân
sẽ phản đối. Vậy nên làm thế nào ?
Có những phương tiện không tốn kém để thông báo
với toàn thể nhân dân thành phố, đó là các phương
tiện truyền thông (báo chí, đài phát thanh, đài truyền
hình). Như vậy các hiệp hội sẽ không thể trách chính

quyền thành phố là đã không thông báo đầy đủ thông
tin đến người dân. Ngày nay, chính quyền các địa
phương tại Pháp thường mở một bộ phận thông tin
hoặc bổ nhiệm một người phụ trách về thông tin để
quản lý quan hệ với công chúng.
Le plan local d'urbanisme (PLU)
Questions - Réponses
Toutes les villes françaises ont un plan local
d'urbanisme (PLU) qui indique très précisément les
affectations des sols :
- U : zones urbaines.
- AU : zones à urbaniser. Ces zones sont
réservées pour les futures constructions, les
opérations d'urbanisme de la ville. On dit qu'elles
sont « gelées » car il y est interdit de construire
aujourd'hui.
- A : zones agricoles.
- N : zones naturelles et forestières.
Le PLU délimite ces différentes zones et fixe les
règles applicables pour chacune d'elles. Pour
changer l'affectation d'une zone, la ville doit organiser
une enquête publique avec un commissaire
enquêteur désigné par l'État.
Pour plus de détails sur le PLU, consulter le Livret de
l'atelier sur la Planification et la gestion des
ressources foncières (PADDI, octobre 2006).
Il y a des sanctions progressives :
- Dans un premier temps, l'habitant reçoit un
avertissement par lettre officielle lui demandant
d'arrêter ses travaux.

- Si les travaux continuent, la ville peut demander à
un juge de donner la décision de démolir.
Oui, en France, de très nombreux PLU sont attaqués
juridiquement par des habitants, des propriétaires
fonciers ou des associations (par exemple de
défense de l'environnement). Ces contentieux sont
longs et aboutissent parfois à l'annulation du PLU et à
la nécessité pour la ville de recommencer
complètement la procédure.
Que se passe-t-il si les habitants ne respectent
pas le PLU et construisent dans une zone non
constructible ?
En France, existe-t-il des plans d'aménagement
«en suspens» comme c'est le cas au Vietnam ?
Pour les zones AU, le PLU n'indique pas de date, on
ne sait pas quand elles deviendront constructibles.
On peut donc dire que les zones AU en France
correspondent aux zones d'aménagement « en
suspens » au Vietnam.
À quelles populations doit-on s'adresser pour
effectuer l'enquête publique avant le lancement
d'une opération d'urbanisme ?
La loi française oblige les municipalités à organiser
une concertation publique que ce soit pour le PLU qui
concerne l'ensemble de la ville, ou pour une
o pérati o n d ' a ménageme n t p l u s l imitée
géographiquement. Cependant, la municipalité peut
choisir les moyens de la concertation. S'il s'agit d'une
petite opération, elle peut décider de seulement
l'annoncer dans les journaux et la population peut

venir consulter le dossier et noter ses remarques. Si
c'est une grande opération, la mairie peut organiser
une conférence à laquelle sont invités les habitants
qui pourront voir les maquettes et plans de
l'opération. Même si la commune est libre des
moyens de concertation, elle doit faire très attention
car les associations peuvent l'attaquer en justice pour
défaut de concertation. À la fin de la concertation, un
bilan est dressé et l'opération peut éventuellement
être modifiée en fonction des remarques des
habitants.
À HCMV, on ne peut pas consulter l'ensemble de
la population mais seulement les habitants
directement touchés par l'opération. Et s'il s'agit
d'un projet d'intérêt public, la plupart du temps,
les habitants sont contre. Comment devrait-on
faire ?
Il y a des moyens peu coûteux pour informer
l'ensemble de la population, c'est de passer par les
médias (presse, radio, télévision). Ainsi, les
associations ne pourront pas reprocher à la
commune de ne pas suffisamment informer la
population. Maintenant, de plus en plus, les mairies
françaises se dotent d'un service de communication
ou d'une personne chargée de la communication
pour gérer les relations avec le public.
KHÓA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH
ATELIER SUR LE PASSAGE D'UN PLAN D'AMÉNAGEMENT À LA RÉALISATION
3534
Tuyên bố vì lợi ích công (DUP)

Tuyên bố vì lợi ích công (DUP) là một thủ tục hành
chính của Pháp cho phép chính quyền địa phương
mua lại các khu đất cần thiết để thực hiện một dự án
quy hoạch - ví dụ dự án xây dựng hạ tầng giao thông,
trường học hay một ô phố - trên các khu đất tư nhân,
bằng biện pháp giải tỏa các khu đất này vì lợi ích công
(nếu không còn biện pháp nào khác). Thủ tục này
được thực hiện thông qua một cuộc thăm dò dân ý vì
lợi ích công. Thủ tục này là cần thiết vì theo Bộ luật
dân sự của Pháp, « không ai có thể bị buộc phải
nhường tài sản của mình, nếu không phải vì lợi ích
công và nếu không được đền bù trước một cách thỏa
đáng ».
Mỗi địa phương ở Pháp có quyền giữ đất cho các dự
án quy hoạch đô thị trong tương lai. Những khu đất
này được xếp vào khu vực sẽ đô thị hóa (AU) trong dự
án PLU. Trước khi dự án được phê duyệt, người dân
có thể xem bản đồ quy hoạch dự kiến và ghi ý kiến
vào sổ góp ý của địa phương. Sau khi PLU đã được
phê duyệt, những người chủ sở hữu của các khu đất
nằm trong khu vực AU sẽ không được phép xây dựng
nữa, nhưng họ có thể tiếp tục sở hữu đất hoặc bán
đất. Nếu họ quyết định bán, chính quyền địa phương
có quyền được ưu tiên mua lại những khu đất này.
Tuy nhiên, nếu chính quyền không có đủ ngân sách
để mua, thì chính quyền sẽ phải xóa quy hoạch trên
khu đất đó, và khi đó khu đất được « tự do mua bán »
trở lại. Như vậy, với cơ chế này, chính quyền địa
phương buộc phải xác định rõ ràng các ưu tiên của
mình và không thể quy hoạch quá nhiều khu AU trong

khi không có khả năng tài chính để mua lại những khu
đất đó.
Khi chính quyền địa phương quyết định mua lại một
khu đất đã được phê duyệt là đất dành cho dự án
công ích, chính quyền sẽ đề xuất giá mua với chủ sở
hữu khu đất đó. Sau đó, hai bên tiến hành thương
lượng và giá mua có thể tăng lên so với mức giá đề
xuất ban đầu. Nếu chủ sở hữu vẫn từ chối bán đất,
chính quyền địa phương sẽ lập hồ sơ DUP và tổ chức
một cuộc khảo sát thăm dò ý kiến người dân. Trưởng
ban khảo sát phải do Chính phủ bổ nhiệm. Sau khi thủ
tục này hoàn thành, chủ sở hữu buộc phải chấp nhận
bán đất với mức giá có thể thấp hơn mức giá đã
thương lượng được trước đó. Như vậy, tốt hơn hết là
anh ta nên chấp nhận bán đất trong quá trình thương
lượng, có nghĩa là trước khi chính quyền làm thủ tục
DUP. Nhưng chủ sở hữu cũng có thể đề nghị tòa án
xem xét lại mức giá chính quyền đề xuất, khi đó, thẩm
phán chuyên về giải tỏa sẽ là người ra quyết định cuối
cùng về mức giá mua đất. Ngoài ra, nếu chủ sở hữu
chấp nhận bán đất trong quá trình thương lượng, anh
ta sẽ phải đóng nhiều thuế hơn. Vì vậy, có trường hợp
chủ sở hữu muốn bán nhưng không đồng ý ngay mà
lại cố ý đợi đến lúc bị cưỡng chế giải tỏa để không
phải nộp hoặc chỉ nộp rất ít thuế.
Hỏi - Đáp
Tái định cư
Ở Việt Nam, khi Nhà nước công bố một dự án quy
hoạch đô thị (ví dụ dự án làm đường), giá trị đất
trong khu vực sẽ tự động tăng lên và người dân ở

đó sẽ tìm cách bán đất với giá cao hơn. Làm thế
nào để tránh hiện tượng này xảy ra ?
Mỗi tỉnh ở Pháp đều có một cơ quan trực thuộc trung
ương phụ trách về việc đánh giá giá trị các khu đất mà
chính quyền địa phương muốn mua lại, tùy theo khu
đất đó được xếp vào loại nào trên PLU (U, AU, A hay
N) và tùy theo giá mua bán đối với các khu đất tương
tự trong khu vực. Các chủ sở hữu không thể tùy tiện
tăng giá đất và ngược lại, chính quyền địa phương
cũng không thể áp giá mua quá thấp. Thông thường
thì chính quyền địa phương và chủ sở hữu đi đến thỏa
thuận về giá mua bán đất trong quá trình thương
lượng giữa hai bên. Trong trường hợp ngược lại, thủ
tục tuyên bố vì lợi ích công sẽ được tiến hành.
Chính quyền địa phương cũng có thể có một chính
sách đất đai năng động bằng cách hàng năm, chủ
động mua những khu đất tư nhân được rao bán trên
thị trường, kể cả khi địa phương chưa có dự án cụ
thể. Trái lại, nếu không có chính sách đất đai năng
động, địa phương sẽ có nguy cơ phải triển khai một
dự án quy hoạch đô thị mà không có lấy một m² đất dự
trữ sẵn cho dự án, như vậy sẽ làm dự án chậm lại
nhiều năm.

Về nhà ở cho người có thu nhập thấp, Nhà nước có
thể hỗ trợ dưới 2 dạng :
- Hỗ trợ mua nhà : bằng cách bán nhà với giá rẻ.
Việt Nam có thực hiện chính sách này.
- Hỗ trợ thuê nhà : giá thuê rẻ, cho vay không lãi
suất hoặc lãi suất thấp. Cách này được thực hiện

ở Pháp.
Ở Việt Nam, theo chính sách tái định cư, những
người bị giải tỏa vì các dự án quy hoạch được hỗ trợ
mua nhà ở tại một nơi khác. Vì vậy, trong số 40,5 ha
của dự án Bình Khánh, có 15,5 ha dùng để phục vụ
cho tái định cư. Tuy nhiên, số hộ tái định cư là 12 000
hộ, vượt quá khả năng của khu tái định cư. Từ đó đặt
ra vấn đề xác định hộ nào đủ điều kiện tái định cư
trong khu 15,5 ha. Những người không muốn tái định
cư tại khu vực này sẽ được nhận tiền đền bù để đi tìm
chỗ ở tại nơi khác. Nguy cơ có thể xảy ra là những
người được nhận căn hộ tái định cư ở Bình Khánh có
thể sẽ bán lại sau đó với giá cao hơn.
La déclaration d'utilité publique (DUP)
La déclaration d'utilité publique (DUP) est une
procédure administrative française qui permet à la
ville d'acquérir les terrains nécessaires pour réaliser
une opération d'aménagement - telle que la création
d'une infrastructure de communication, d'une école
ou d'un lotissement - sur des terrains privés en les
expropriant si nécessaire, précisément pour cause
d'utilité publique. Elle est obtenue à l'issue d'une
enquête d'utilité publique. Cette procédure est
nécessaire en vertu du Code civil français qui prévoit
que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété,
si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant
une juste et préalable indemnité ».
Chaque commune française peut réserver des
terrains pour ses futurs projets d'urbanisme. Ces
terrains sont alors classés zones à urbaniser (AU) sur

le projet de PLU. Avant que celui-ci ne soit validé, la
population peut le consulter et faire des remarques
sur le registre d'enquête publique. Une fois que le
projet de PLU est validé, les propriétaires des terrains
réservés ne peuvent plus construire sur les zones
AU, ils peuvent conserver ou vendre leur terrain, mais
la ville peut alors exercer son droit de préemption,
c'est-à-dire qu'elle est prioritaire pour acheter ces
terrains. Cependant, si la ville n'a pas de budget pour
le faire, elle devra y renoncer et les terrains seront de
nouveau « libres à la vente ». Ainsi, le système incite
la municipalité à bien définir ses priorités et ne pas
bloquer trop de terrains en zone AU qu'elle n'aurait
pas les moyens d'acquérir.
Lorsque la ville a décidé d'acheter un terrain réservé,
elle propose au propriétaire concerné un prix qui peut
être revu à la hausse lors des négociations entre les
deux parties. Si le propriétaire refuse de vendre son
terrain, la ville monte un dossier de DUP et demande
que soit ouverte une enquête publique menée par un
commissaire enquêteur désigné par l'État. Après
cette procédure, le propriétaire est contraint de
vendre à un prix qui peut être inférieur au prix négocié
à l'amiable. Il a donc tout intérêt à accepter pendant
les négociations, c'est-à-dire avant la procédure de
DUP. Mais il peut aussi faire appel du prix proposé, et
c'est à la justice (le « juge aux expropriations ») de
fixer le prix définitif. Par ailleurs, quand un
propriétaire vend à l'amiable, il paie plus d'impôts.
C'est pourquoi il y a des propriétaires qui acceptent

de vendre mais qui attendent d'être expropriés pour
ne pas payer ou payer très peu d'impôts.
Question - Réponse
Le relogement
Au Vietnam, lorsque l'État déclare qu'il va faire
une opération d'urbanisme (une route par
exemple), automatiquement, la valeur des
terrains dans la zone augmente et les habitants
vont vouloir vendre leur terrain plus cher.
Comment éviter ce phénomène ?
Dans chaque département français, il y a un service
dépendant de l'État chargé d'évaluer pour les
acquisitions des collectivités, le prix des terrains
selon leur classement dans le PLU (U, AU, A ou N) et
en fonction des prix de vente des terrains proches et
comparables. Les propriétaires ne peuvent pas faire
monter les prix n'importe comment et inversement, la
collectivité ne peut pas les sous-estimer. Mais le plus
souvent, un accord sur le prix est trouvé après
négociations entre la ville et le propriétaire. Dans le
cas contraire, la procédure d'utilité publique sera
mise en œuvre.
La ville peut aussi adopter une politique foncière
active en achetant chaque année des terrains privés
en vente, même si elle n'a pas encore de projet
précis. À l'inverse, une ville qui n'a pas de politique
foncière active risque d'avoir un jour à engager un
projet d'aménagement avec zéro m² de terrain
disponible, ce qui risque de faire perdre plusieurs
années au projet.

Dans le domaine du logement social, il peut y avoir
deux types d'aides publiques :
- Aide à l'accession à la propriété : vente de
logements à prix modéré. C'est le cas au
Vietnam.
- Aide à la location : loyers modérés, prêts sans
intérêt ou à faible intérêt. C'est ce qui est pratiqué
en France.
Au Vietnam, la politique du relogement consiste à
aider les populations expropriées à cause
d'opérations d'urbanisme à redevenir propriétaires
dans un autre lieu. C'est pourquoi sur les 40,5 ha du
quartier de Binh Khanh, 15,5 ha sont destinés au
relogement. Cependant, il faut reloger 12 000 foyers
et ce chiffre dépasse la capacité de la zone de
relogement. Se pose alors le problème de déterminer
les foyers qui auront droit de s'y installer. Les
populations qui ne souhaitent pas être relogées dans
cette zone recevront une indemnisation pour
s'installer ailleurs. Le risque est que certains
habitants acceptent un appartement dans la zone de
relogement de Binh Khanh pour le revendre par la
suite à un prix plus élevé.
KHÓA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH
ATELIER SUR LE PASSAGE D'UN PLAN D'AMÉNAGEMENT À LA RÉALISATION
3736
trỏnh nguy c ny, Phỏp, nh dnh cho ngi
cú thu nhp thp luụn luụn l nh cho thuờ cú s h
tr ca Nh nc. Nh nc Phỏp khụng mun h
tr cho ngi dõn mua nh giỏ r ri sau ú h bỏn

li theo giỏ th trng v hng phn chờnh lch. Nu
nh cho ngi thu nhp thp l nh cho thuờ, thỡ
nhng h tr ca Nh nc c bo ton. Nhng
ngi thuờ cú th tit kim tớch ly dn dn cú
th mua nh ni khỏc.
Phỏp, ngi tỏi nh c cú 2 dng : ngi ch nh
v ngi thuờ nh. i vi ngi ch nh, khi cú d
ỏn quy hoch, thnh ph mua li cn h, nh hoc t
ca h. Sau ú, h s t tỡm ni khỏc. i vi ngi
thuờ nh, thnh ph h tr h tỏi nh c cỏc chung
c cho thuờ giỏ r. Trng hp tỏi nh c khú nht l
i vi cỏc ca hng kinh doanh vỡ ngoi giỏ tr ca
cn nh cũn phi tớnh n giỏ tr thng mi na.
Trong trng hp ny, thnh ph cú th cung cp cho
ngi ch kinh doanh mt a im mi ni khỏc v
mt s tin n bự cho thi gian anh ta khụng kinh
doanh c vỡ phi di chuyn ca hng.
Phỏp, xõy dng nh cho ngi thu nhp thp,
chớnh quyn a phng lm vic vi cỏc cụng ty
chuyờn v lnh vc ny (cỏc cụng ty qun lý chung c
cho thuờ giỏ r, hoc cỏc cụng ty kinh t hn hp). Mụ
hỡnh cụng ty ny hin cha cú Vit Nam. Vit
Nam, nu cú mt d ỏn tỏi nh c, thnh ph s
ng ra lm ch u t v lp ban qun lý d ỏn. Ban
qun lý d ỏn s t chc u thu chn nh thu
xõy dng. Nh thu ny cú th l cụng ty t nhõn
hoc cụng ty nh nc.
Li sng cng l mt trong nhng vn ca tỏi nh
c. Hin nay, ti cỏc khu nh lp xp Vit Nam, mt
gia ỡnh 7- 8 ngi thng sng trong mt cn nh

khong hn chc m. Trong khi ú, cỏc cn h chung
c tỏi nh c thng rng hn nhiu v cú nhiu
phũng (phũng khỏch, phũng ng). Vic nõng cao
mc sng v iu kin sng ca ngi dõn l iu tt,
nhng cn phi cõn i vi thc t, khụng th t
chỏy giai on v chuyn ngay lp tc t cỏc cn nh
lp xp lờn cn h cao cp. Ban u ch cn cho cỏc
h ny khong 30 m l ó tt ri.
Phỏp, sau Chin tranh Th gii ln th 2, chớnh ph
cng ó xõy dng cỏc khu chung c cho nhng
ngi di c t nụng thụn ra thnh th, vi ý ngh rng
cỏch sng ca h s nhanh chúng thay i. Nhng
mi vic khụng n gin nh th. Cỏch sng trong
mt cn h rt khỏc so vi cỏch sng trong mt cn
nh riờng l. Ngi dõn cm thy b ht hng v
khụng thớch nghi c vi khung cnh sng mi ca
mỡnh. Do ú, hoc h dn nh i ni khỏc, hoc h tỏi
to li trong cn h li sng c ca mỡnh (nuụi g trờn
ban cụng).
Hi - ỏp
Trong quỏ trỡnh thi cụng xõy dng mt cụng trỡnh,
lm th no trỏnh gõy phin h (ting n, bi)
cho nhng ngi sng xung quanh cụng trỡnh ?
Cú cỏc quy nh nhm gim ti a phin h nhng
khụng th gim c 100%. Nhng ngi sng xung
quanh cụng trỡnh cú th mi tha phỏt li xỏc nhn
hin trng ngụi nh ca mỡnh trc khi cụng trỡnh
khi cụng. Ch u t cng nờn mi tha phỏt li
thc hin vic giỏm nh hin trng ca cỏc tũa nh
xung quanh trc khi khi cụng cụng trỡnh ca mỡnh,

sau ny cú c s xem xột nhng thit hi, nu cú,
cú phi l do quỏ trỡnh thi cụng gõy ra hay khụng, t
ú cú th trỏnh c nhng vic kin tng khụng cú
c s t phớa nhng ngi sng xung quanh cụng
trỡnh.
Trong mt d ỏn ln, mt s tiu d ỏn (cỏc trung
tõm thng mi) cú th mang li nhiu li nhun
hn cỏc tiu d ỏn khỏc (cụng viờn). Vy lm th
no cú th thc hin c nhng d ỏn ớt
mang li li nhun kinh t ?
Cõu tr li cho cõu hi ny l thnh ph cn phi xem
xột cỏc tiu d ỏn nh nhng thnh phn cú liờn h
hu c vi nhau trong d ỏn tng th. Nh vy, thnh
ph :
- S bit c tng chi phớ cn thit xõy dng
cỏc cụng trỡnh h tng v cỏc khụng gian cụng
cng cú c cõn i bi tng cỏc khon thu
c t vic bỏn din tớch sn xõy dng cho cỏc
nh u t hay khụng. T ú, s xỏc nh c
khon chờnh lch m thnh ph phi bự vo cho
d ỏn.
- S bit c chc chn rng cỏc hng mc c s
h tng v cỏc cụng trỡnh cụng cng s c thc
hin vỡ chớnh thnh ph, thụng qua cụng ty quy
hoch, s u t thc hin cỏc cụng trỡnh ny.
õy l cỏch chỳng tụi thc hin d ỏn Courier
Annecy.
Gii phỏp th 2 : chia d ỏn ra thnh nhiu khu vc v
giao mi khu cho mt nh u t t nhõn. Vi gii
phỏp ny, thnh ph s gp nhiu ri ro hn vỡ phi

ph thuc vo cỏc nh u t trong vic thc hin cỏc
cụng trỡnh h tng - vớ d cỏc nh u t s tỡm cỏch
xõy dng cỏc khụng gian cụng cng cng mun cng
tt v vi chi phớ thp nht - t ú s t ra vn cht
lng cỏc cụng trỡnh cụng cng ụ th.
Pour ộviter que de tels scộnarios ne se produisent, le
logement social en France est toujours du logement
locatif, mais avec des aides publiques. L'ẫtat franỗais
ne veut pas aider les habitants acheter des
appartements prix modộrộ pour qu'ensuite, ils les
revendent au prix du marchộ et empochent la
diffộrence. Si le logement social reste du locatif, les
aides publiques y restent. Les gens qui en sont
locataires peuvent ộconomiser pour acheter ailleurs.
Le relogement peut concerner deux cas : les
propriộtaires et les locataires. Lorsqu'il y a une
opộration d'urbanisme en France, la ville rachốte les
appartements, maisons ou terrains aux propriộtaires
et ceux-ci trouvent eux-mờmes un autre logement.
Quant aux locataires, la ville les aide se reloger
dans des habitations loyer modộrộ (HLM). Le plus
difficile, ce sont les commerces car la valeur de la
maison n'est pas seulement dans le logement mais
aussi dans le commerce. Dans ce cas, la ville peut
proposer au commerỗant un autre local ailleurs avec
des dộdommagements financiers pour le manque
gagner pendant la pộriode du dộmộnagement oự il ne
pourra pas travailler.
Pour construire des logements sociaux en France,
les communes ont recours des sociộtộs

spộcialisộes (offices d'HLM ou sociộtộs d'ộconomie
mixte). De telles sociộtộs n'existent pas au Vietnam.
Dans une ville vietnamienne, s'il y a un projet de
relogement, la municipalitộ est maợtre d'ouvrage. Elle
monte un comitộ de gestion du projet qui lance un
appel d'offres pour trouver un constructeur, lequel
peut ờtre une sociộtộ privộe ou publique.
Le relogement pose ộgalement des problốmes de
mode de vie. Aujourd'hui, dans les bidonvilles au
Vietnam, une famille vit 7-8 personnes dans une
douzaine de m. Or, les appartements de relogement
sont beaucoup plus spacieux, avec plusieurs piốces
(sộjour, chambres coucher, etc.). C'est bien
d'essayer d'atteindre ce niveau de vie mais il faut faire
la distinction entre le rờve et la rộalitộ. On ne peut pas
brỷler les ộtapes et passer directement des
bidonvilles aux appartements de luxe. Si on propose
ces familles une trentaine de m, c'est dộj bien.
En France, aprốs la Seconde Guerre mondiale, le
gouvernement a aussi construit des immeubles pour
loger des populations issues de l'exode rural, en
pensant que leur mode de vie se transformerait
rapidement. Mais ce n'est pas aussi simple. Le mode
de vie dans un appartement est trốs diffộrent de celui
dans une maison. Ces habitants se sentaient
dộracinộs et n'arrivaient pas s'adapter leur
nouveau cadre de vie. Soit ils dộmộnageaient, soit ils
reproduisaient dans leur appartement leur ancien
mode de vie (ộlevage de poulets sur le balcon).
Questions - Rộponses

Quand un immeuble se construit, comment faire
pour ộviter les nuisances (bruits, poussiốre, etc.)
aux riverains ?
Il y a des rộglementations pour rộduire les nuisances
au maximum mais on ne peut pas les ộviter
complốtement. Les riverains peuvent aller voir un
huissier avant que le chantier ne dộmarre pour faire
un ộtat des lieux de leur bõtiment. Les maợtres
d'ouvrages eux-mờmes ont intộrờt le faire faire aux
ouvrages voisins pour savoir, en cas de dộgõts, si ces
derniers sont dus leurs travaux ou non et ộviter
toute plainte non justifiộe.
Dans un grand projet, certains petits projets
peuve nt ờtre plus rentabl es (cent res
commerciaux) que d'autres (parcs publics).
Comment doit-on faire pour que les projets les
moins rentables puissent se rộaliser ?
La prise en compte de tous ces projets dans le cadre
d'une opộration unique, globale, maợtrisộe par la ville
est une rộponse cette question. De cette faỗon, la
ville :
- Connaợtra la part du coỷt des ộquipements ou
des espaces publics qui sera ộquilibrộe par les
ventes de droits construire aux promoteurs /
constructeurs et la part non couverte qu'elle
devra financer.
- Sera certaine que les ộquipements ou espaces
publics seront rộalisộs puisque c'est elle, via la
sociộtộ d'amộnagement, qui les rộalisera.
C'est ainsi que s'est dộroulộe l'opộration Courier

Annecy.
Deuxiốme solution : l'opộration est ộclatộe en
plusieurs secteurs confiộs aux promoteurs /
constructeurs privộs. Cette solution est plus risquộe
car la commune dộpend alors des diffộrents
promoteurs pour la rộalisation d'ộquipements - par
exemple des espaces libres, que le promoteur
cherchera rộaliser le plus tard possible et au
meilleur coỷt - ce qui peut poser un problốme de
qualitộ des espaces urbains.
KHểA TP HUN V TRIN KHAI THC HIN QUY HOCH
ATELIER SUR LE PASSAGE D'UN PLAN D'AMẫNAGEMENT LA RẫALISATION
3938
Trong dự án ở Annecy và ở Annemasse, có điểm
nào ông không hài lòng không ?
Đối với dự án ở Annecy, nhìn chung dự án đã thành
công. Điều này là nhờ vào quyết tâm mạnh mẽ và
xuyên suốt của chính quyền Thành phố Annecy. Nếu
không có quyết tâm đó, công ty SED đã không thể
thực hiện thành công phần việc của mình. Điều duy
nhất chúng tôi không hài lòng là trung tâm thương mại
hơi nhỏ. Đáng lẽ nó sẽ có sức thu hút lớn hơn nếu
như diện tích dành cho thương mại lớn hơn. Nhưng
vào thời điểm xây dựng dự án, quan điểm của Thành
phố là xây dựng một trung tâm thương mại với quy
mô trung bình, phù hợp với quy mô của Thành phố.
Đối với dự án ở Annemasse, hiện chúng tôi đang ở
giai đoạn nghiên cứu. Hiện tại có hai khó khăn : thứ
nhất là về đất vì chúng tôi không thể giải tỏa nhà ga và
khu đất của Công ty Đường sắt Quốc gia (SNCF). Về

phía công ty này, họ cũng biết được tầm quan trọng
của khu đất đối với dự án nên có thể họ sẽ nâng giá
bán đất. Thứ hai, nghiên cứu sơ bộ ban đầu đã đem
lại những kết quả có lẽ quá lạc quan, trong khi đó sẽ
có nhiều hạng mục rất tốn kém. Do đó, chúng tôi sẽ
phải thực hiện những nghiên cứu sâu hơn, chi tiết
hơn trong thời gian tới.
Ở Việt Nam, thủ tục phê duyệt dự án khá lâu vì
phải qua nhiều sở, ban, ngành. Ở Pháp, ngoài hội
đồng thành phố và thị trưởng, dự án có cần phải
được các cơ quan chuyên môn khác phê duyệt
không ?
Trước khi có chính sách phân cấp, mọi việc điều phải
thông qua chính phủ hoặc các cơ quan đại diện của
chính phủ ở địa phương. Do đó thủ tục phê duyệt dự
án rất lâu. Để xây dựng thành phố mới hoặc thực hiện
các dự án quy hoạch lớn ở địa phương, phải lập ra
các tổ chức đặc biệt. Đó là các cơ quan nhà nước do
các công chức cấp cao chỉ đạo và được Chính phủ
giao cho khá nhiều quyền. Hiện nay, các cơ quan này
hầu như không còn nữa. Từ khi triển khai thực hiện
Luật Phân cấp năm 1982, chính quyền địa phương có
nhiều thẩm quyền hơn. Vì vậy, hiện nay ở Pháp, thị
trưởng và hội đồng thành phố là những người quyết
định các dự án quy hoạch trên địa bàn của mình.
Dans les opérations à Annecy et à Annemasse, y
a-t-il des points dont vous n'êtes pas satisfait ?
Pour Annecy, c'est globalement une réussite. Cette
opération a réussi grâce à une volonté politique forte
et continue, sans quoi la SED n'aurait pas pu réaliser

son travail avec un tel succès. La seule critique porte
sur le centre commercial qui est un peu trop petit, il
aurait pu avoir une plus grande attractivité s'il avait eu
plus de surfaces commerciales. Mais la volonté
politique de l'époque était de faire un centre
commercial de taille moyenne, adapté à la ville.
Pour Annemasse, nous avons seulement réalisé la
phase d'étude. Maintenant, il y a deux difficultés.
D'une part pour les terrains car on ne peut pas
exproprier la SNCF. Or, celle-ci connaît l'importance
de ses terrains pour l'opération et donc risque de faire
monter le prix de vente. D'autre part, la première
étude est peut-être trop optimiste, certaines options
sont très coûteuses, c'est pourquoi des études plus
fines devront être réalisées.
Au Vietnam, les procédures sont longues pour
approuver un projet, il faut passer par plusieurs
services. En France, à part le conseil municipal et
le maire, le projet doit-il être approuvé par
d'autres services ?
Avant la décentralisation, tout passait par l'État donc
les procédures étaient beaucoup plus longues. Pour
construire des villes nouvelles ou gérer de grands
projets d'aménagement au niveau local, il fallait créer
des organismes spéciaux. C'étaient des
établissements publics dirigés par des hauts
fonctionnaires qui avaient d'importants pouvoirs
délégués par l'État. Ces organismes ont quasiment
disparu à présent. Depuis la mise en œuvre de la loi
de décentralisation de 1982, les collectivités locales

ont davantage de compétences donc aujourd'hui,
c'est le maire et le conseil municipal qui décident des
opérations d'urbanisme sur le territoire de leur
commune.
KẾT LUẬN
Thông qua các nghiên cứu trường hợp cụ thể,
chuyên gia Pháp đã trình bày các phương pháp được
sử dụng ở Pháp để quản lý những dự án quy hoạch
cải tạo, phát triển đô thị phức tạp. Những kinh nghiệm
này có thể áp dụng được cho dự án Thủ Thiêm.
Mặc dù cơ sở pháp lý và các quy định hành chính ở
Pháp và ở Việt Nam khác nhau, nhưng các nguyên
tắc lớn trong công tác quản lý các dự án có quy mô
lớn không khác nhau . Có bốn nguyên tắc như
sau :
• Một cơ cấu quản lý dự án tốt dựa trên cơ sở các
cấp ra quyết định được xác định rõ ràng. Từ đó,
các bên tham gia dự án có thể hiểu rõ được tiến
trình vận hành dự án. Ở mỗi cấp ra quyết định, có
một tổ chức tương ứng (ban lãnh đạo thành phố,
ban chỉ đạo dự án, các tổ công tác…). Chủ đầu tư
dự án (tức thành phố) phải luôn luôn nắm quyền
quyết định, không bao giờ được giao, dù chỉ một
phần, quyền quyết định cho các đơn vị tư vấn
hoặc cho các nhà đầu tư.
• Một dự án quy hoạch đô thị, dù phức tạp và có
nhiều bên tham gia, cần phải được
một dự án ghép
cơ học từ nhiều dự án nhỏ độc lập với nhau.
nhiều

xem như một
thể thống nhất, chứ không phải
• Chủ đầu tư cần phải có các công cụ để theo dõi
một cách toàn diện quá trình thực hiện dự án
(bảng cân đối tài chính, bảng phân kỳ dự án) và
các công cụ này phải thường xuyên được cập
nhật. Nếu không có các công cụ này, chủ đầu tư
sẽ không kịp thời phát hiện được những sai lệch
về tiến độ và chi phí của dự án và sẽ không thể
đưa ra những giải pháp cần thiết.
• Chủ đầu tư phải luôn xác định rõ khuôn khổ tham
gia của các nhà đầu tư : chọn nhà đầu tư thông
qua đấu thầu, điều kiện sách đầy đủ và chi tiết về
mặt pháp lý và tài chính, chất lượng kiến trúc, tiêu
chuẩn môi trường, tiến độ thi công…
Ngoài bốn nguyên tắc chính nói trên, trong khóa học,
chúng tôi cũng có nêu lên một số điểm khác cần chú ý
thực hiện trong quá trình chuẩn bị và triển khai dự án.
Tuy nhiên, theo chúng tôi, bốn nguyên tắc trên là nền
tảng lý luận để thực hiện tốt một dự án phức tạp và có
nhiều tham vọng như dự án Thủ Thiêm.
CONCLUSION
Cette cession a permis de développer, au travers de
cas concrets, les méthodes utilisées en France pour
piloter des opérations d'aménagement urbain
complexes, et les enseignements qui peuvent être
extrapolés pour une opération comme celle de Thu-
Thiem.
Bien que le cadre juridique et les procédures
réglementaires soient différents en France et au

Vietnam, les grands principes qui doivent guider le
management d'un projet d'une certaine ampleur et
affichant une certaine ambition ne sont pas
sensiblement différents, ils sont au nombre de quatre:
• Une gouvernance bien organisée sur la base de
niveaux de décision clairement établis, offrant
une bonne lisibilité pour tous les intervenants
extérieurs. À chaque niveau de décision
correspond une structure de travail (commission
municipale, groupe de pilotage, revue de
projet ). Le maître d'ouvrage (c'est-à-dire la
ville) ne doit jamais se laisser dessaisir même
partiellement de son pouvoir de décision au profit
de ses prestataires (architectes, bureaux
d'étude ) ou des promoteurs/constructeurs.
• Une opération d'aménagement urbain, quelles
que soient sa complexité et la multiplicité de ses
acteurs, doit être appréhendée comme un tout et
ne doit pas se résoudre à une juxtaposition de
sous-opérations pilotées indépendamment les
unes des autres.
• Le maître d'ouvrage doit se doter des outils de
suivi lui permettant d'avoir tout au long de
l'opération une vision globale de celle-ci (bilan
financier, phasage dans le temps). Sans ces
outils qui doivent être actualisés régulièrement, le
maître d'ouvrage ne sera pas alerté suffisamment
tôt d'un dérapage éventuel des délais ou des
coûts et ne pourra pas prendre les mesures
nécessaires.

• L'intervention des investisseurs/constructeurs
doit être encadrée par le maître d'ouvrage :
sélection par consultation, cahier des charges
complets et précis au niveau des clauses
juridiques et financières, de la qualité
architecturale, des critères environnementaux,
des délais de réalisation…
Cette liste de principes à respecter pourrait être plus
exhaustive et au cours de la cession, nous avons
évoqué d'autres aspects de la démarche
d'aménageur qu'il est souhaitable de mettre en
application. Cependant, ces quatre principes nous
semblent constituer une base méthodologique
permettant de mener à bien, dans la durée, une
opération de la complexité et de l'ambition de celle de
Thu Thiem.
KHÓA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH
ATELIER SUR LE PASSAGE D'UN PLAN D'AMÉNAGEMENT À LA RÉALISATION
4140
Tiến độ thực hiện dự án Courier ở Annecy
PHỤ LỤC
Déroulement de l'opération Courier à Annecy
ANNEXE
1970-1990
1986
1990-1997
1990
1991
1992
1992-1994

1995
1996
1997
Les prémisses du projet d'aménagement
Études et montage juridique / financier de l'opération
1998-2001
Achèvement de la sélection des constructeurs et début des travaux
2001-2007
1998
1999
2000
2002-2007
2001
2002
Achèvement des travaux et mise en service
1991
1997
1996
1995
1992-1994
1992
Nghiên cứu và xây dựng cơ sở pháp lý / tài chính cho dự án
1990
1990-1997
1986
1970-1990
Đặt tiền đề đầu tiên cho dự án
1998-2001
Hoàn tất việc chọn các nhà đầu tư và khởi công các công trình
1998

1999
2000
2001-2007
2001
2002
2002-2007
Hoàn tất các công trình và đưa vào sử dụng
• Tháng 12 : Thành phố phê duyệt hồ sơ thực hiện dự án và bản đồ quy hoạch khu vực dự án.
chung cư.
Lần lượt
KHĨA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH
ATELIER SUR LE PASSAGE D'UN PLAN D'AMÉNAGEMENT À LA RÉALISATION
42
CHƯƠNG TRÌNH
TẬP HUẤN CỦA PADDI
NĂM 2006 - 2007
PROGRAMME DE
FORMATION DU PADDI
EN 2006 - 2007
1. Quy hoạch và quản lý đất đai : tháng 10 năm
2006, Sở Tài nguyên và Môi trường.
2. Triển khai thực hiện quy hoạch : tháng 11 năm
2006, Ban Quản lý Đầu tư Xây dựng Khu đô thị
mới Thủ Thiêm.
3. Chính sách nhà ở và quản lý nhà ở xã hội :
tháng 1 năm 2007, Sở Xây dựng.
4. Quy hoạch và quản lý công trình ngầm : tháng
1 - 2 năm 2007, Sở Quy hoạch - Kiến trúc.
5. Xã hội hóa dịch vụ đô thị và cơ sở hạ tầng :
tháng 2 năm 2007, Sở Xây dựng.

6. Thiết kế đô thị : tháng 5 - 6 năm 2007, Sở Quy
hoạch - Kiến trúc.
7. Quản lý và xử lý chất thải : tháng 6 năm 2007,
Sở Tài nguyên và Môi trường.
1. Planification et gestion des ressources
foncières : octobre 2006, Département des
Ressources naturelles et de l'Environnement.
2. Passage du plan d'aménagement á la
réalisation : novembre 2006, Autorité de
Gestion des Investissements et de la
Construction du nouveau Quartier de Thu Thiem.
3. Politique du logement et gestion des
logem ents sociaux : janvier 200 7,
Département de la Construction.
4. Planification et gestion des ouvrages
souterrains : janvier - février 2007,
Département de la Planification et de
l'Architecture.
5. Privatisation des services urbains et des
infrastructures : février 2007, Département de
la Construction.
6. Design urbain : mai - juin 2007, Département de
la Planification et de l'Architecture.
7. Gestion et traitement des déchets : juin 2007,
Département des Ressources naturelles et de
l'Environnement.