TIỂU LUẬN MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TÀI CHÍNH TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT
***

TIỂU LUẬN
MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
TẠI TỊA ÁN THÀNH PHỐ THỦ ĐỨC,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Mã môn học: LAW6119
Lớp: 212 MEL

Sinh viên thực hiện: TRẦN THỊ KHUYẾN
Mã số sinh viên: 216204835

TP. HỒ CHÍ MINH, 6/2023


TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TÀI CHÍNH TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT
***

TIỂU LUẬN
MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
TẠI TỊA ÁN THÀNH PHỐ THỦ ĐỨC,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Mã môn học: LAW6119
Lớp: 212 MEL

Sinh viên thực hiện: TRẦN THỊ KHUYẾN
Mã số sinh viên: 216204835

TP. HỒ CHÍ MINH, 6/2023


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU.............................................................................................................4
1.

Tính cấp thiết của đề tài.....................................................................................4

2.

Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu.........................................................................5

3.

Phương pháp nghiên cứu:...................................................................................5

4.

Phạm vi nghiên cứu:...........................................................................................5

5.

Kết cấu luận văn:................................................................................................6

CHƯƠNG I. TỔNG QUAN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP ĐẤT ĐAI.............................................................................................................7
1.1. Khái quát về tranh chấp đất đai.............................................................................7
1.1.1. Khái niệm tranh chấp đất đai..........................................................................7
1.1.2 Đặc điểm của tranh chấp đất đai......................................................................8
1.1.3. Phân loại tranh chấp đất đai............................................................................9
1.2. Khái quát về giải quyết tranh chấp đất đai..........................................................10
1.2.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai.......................................................10
1.2.2. Các phương pháp giải quyết tranh đất đai....................................................11
1.3. Giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án..........................................................12
1.3.1. Đặc điểm của giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án.................................13
1.3.2. Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án...............................13
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA
ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ THỦ ĐỨC.............................................................15
2.1 Tổng quan về Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức.........................................15
2.2 Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân thành phố Thủ
Đức......................................................................................................................... 17
CHƯƠNG III. MỘT GIẢI PHÁP GÓP PHÂN NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG.............18
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐẠI BẰNG TÒA ÁN.........................................18
TẠI THÀNH PHỐ THỦ ĐỨC......................................................................................18
3.1 Sự cần thiết của việc nâng cao chất lượng giải quyết tranh chấp đất đai tại thành
phố Thủ Đức..............................................................................................................18
3.2. Một số vướng mắc phát sinh từ thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án
thành phố Thủ Đức....................................................................................................19
3.3. Một số giải pháp cụ thể nâng cao chất lượng giải quyết tranh chấp đất đai bằng
tòa án.........................................................................................................................20
KẾT LUẬN................................................................................................................... 22

3

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Ở Việt Nam, đất đai là một loại tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho
người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Đất đai đóng vai trị quan trọng đối
với cuộc với cuộc sống của con người, và có ý nghĩa hàng đầu trong đời sống kinh tế,
chính trị, xã hội và an ninh, quốc phịng của mỗi quốc gia.
Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xảy ra phổ biến trong xã hội. Đặc biệt, khi
nước ta chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, đất đai trở thành một loại hàng hóa đặc
biệt có giá trị thì tranh chấp đất đai có xu hướng ngày càng gia tăng cả về số lượng cũng
như mức độ phức tạp. Tình trạng tranh chấp đất đai kéo dài với số lượng người dân
khiếu kiện ngày càng đông là vấn đề rất đáng được quan tâm. Tranh chấp đất đai phát
sinh nhiều ảnh hưởng tiêu cực đến nhiều mặt của đời sống xã hội như: Làm đình đốn
sản xuất, tổn thương đến các mối quan hệ trong cộng đồng dân cư, ảnh hưởng đến
phong tục đạo đức tốt đẹp của người Việt Nam, gây ra sự mất ổn định chính trị, trật tự
an tồn xã hội. Tranh chấp đất đai kéo dài nếu không được giải quyết dứt điểm sẽ dễ
dẫn đến “điểm nóng”, bị kẻ xấu lợi dụng, làm giảm niềm tin của nhân dân đối với Nhà
nước. Vì vậy, việc nghiên cứu tranh chấp đất đai và pháp luật về giải quyết tranh chấp
đất đai là cần thiết trong giai đoạn hiện nay.
Trong hệ thống các cơ quan nhà nước thì Tồ án nhân dân là một trong những cơ
quan nhà nước được giao thẩm quyền giải quyết các vụ tranh chấp đất đai, có vai trị
ngày càng quan trọng. Việc giải quyết tốt các tranh chấp đất đai của hệ thống Tịa án
nhân dân sẽ góp phần rất lớn trong việc giải quyết những bức xúc, bảo vệ quyền và lợi
ích chính đáng cho người dân, đảm bảo sự cơng bằng trong xã hội.
Tịa án nhân dân Thành phố Thủ Đức là đơn vị đặt trên địa bàn thành phố Thủ
Đức, được thành lập theo Nghị quyết số 1111/NQ – UBTVQH14 của Ủy ban Thường
vụ Quốc hội; có trách nhiệm kế thừa nhiệm vụ và quyền hạn của các Tòa án nhân dân
Quận 2, Quận 9 và quận Thủ Đức. Năm 2021 (từ ngày 01/10/2020 đến ngày 30/9/2021)

Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức đã thụ lý 4958 vụ việc, trong đó tranh chấp dân sự
có 2137 vụ việc chiếm 43%, riêng số lượng hồ sơ vụ án thụ lý liên quan đến đất đai tại
Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức rất lớn, chiếm hơn 50% hồ sơ dân sự của đơn vị.
Hiện nay đã có nhiều cơng trình nghiên cứu liên quan đến tranh chấp đất đai tại
nước ta nhưng chưa có đề tài nào nghiên cứu về vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai tại
Tòa án tại thành phố Thủ Đức Thành phố Hồ Chí Minh. Xuất phát từ thực tiễn trên thì
4


việc nghiên cứu đề tài “Giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án tại thành phố thủ đức
Thành phố Hồ Chí Minh” là một nhu cầu cấp bách trong tình hình hiện nay.
2. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
Đề tài “Giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án tại thành phố Thủ Đức Thành phố
Hồ Chí Minh” có mục đích làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn về tranh chấp
đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai bằng tòa án để thấy được một số tồn tại hạn chế
trong quy định của pháp luật và những khó khăn vướng mắc trong q trình giải quyết
tranh chấp đất đai tại Tòa án tại tại thành phố Thủ Đức.
Để đạt được mục đích nói trên, tiểu luận có các nhiệm vụ sau đây:
- Nghiên cứu làm rõ khái niệm tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai
bằng tòa án cũng như các khái niệm khác có liên quan, để từ đó phân tích đặc điểm của
tranh chấp đất đai, phân loại tranh chấp đất đai, nguyên nhân và hậu quả của tranh chấp
đất đai và xác định vai trò giải quyết tranh chấp đất đai bằng tòa án.
- Nghiên cứu thẩm quyền của Tòa án đối với tranh chấp đất đai và điều kiện để
thụ lý vụ án tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay.
- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và thực
tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án tại thành phố Thủ
Đức, từ đó chỉ ra những khó khăn, vướng mắc trong q trình giải quyết tranh chấp đất
đai của tòa án hiện nay.
- Nêu một số phương hướng và đề xuất thích hợp góp phần hồn thiện các quy
định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai, giúp các cơ quan chức năng nói

chung và tịa án nói riêng giải quyết các tranh chấp này một cách có hiệu quả, tránh việc
khiếu kiện kéo dài gây ảnh hưởng xấu đến nhiều mặt của đời sống xã hội.
3. Phương pháp nghiên cứu:
Để thực hiện được tiểu luận, tác giả đã sử dụng phương pháp duy vật biện chứng,
duy vật lịch sử trong triết học Mác-Lênin làm cơ sở phương pháp luận. Ngoài ra, tác giả
cũng sử dụng các phương pháp nghiên cứu chung của các ngành khoa học như phương
pháp phân tích, so sánh, tổng hợp nhằm làm rõ của những quy định của pháp luật về
tranh chấp đất đai, thẩm quyền giải quyết, điều kiện để được Tòa án thụ lý vụ án và
thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai tại thành phố Thủ Đức.
4. Phạm vi nghiên cứu:
- Phạm vi về thời gian: Tiểu luận tập trung nghiên cứu từ năm 2019 đến năm
2022.
5


- Phạm vi về khơng gian: Tình hình thụ lý và thực tiễn xét xử các vụ án liên quan
đến tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức (Tòa án nhân dân Quận
2, Quận 9, quận Thủ Đức cũ)
5. Kết cấu luận văn:
Luận văn gồm có:
- Lời mở đầui mở đầu đầuu
-

Chương I. Tổng quan về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai

-

Chương II: Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân thành

phố Thủ Đức

-

Chương III: Một giải pháp góp phân nâng cao chất lượng giải quyết tranh chấp

đất đai bằng Tòa án tại thành phố Thủ Đức
-

Kết luận

6


CHƯƠNG I. TỔNG QUAN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
1.1. Khái quát về tranh chấp đất đai
1.1.1. Khái niệm tranh chấp đất đai
Trải qua nhiều giai đoạn lịch sử với những chính sách pháp luật đất đai khác
nhau, cho dù đất đai là tài sản thuộc sở hữu tư nhân, hay chỉ được giao quyền sử dụng
cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân...thì ở nước ta, hiện tượng tranh chấp đất đai vẫn xảy
ra phổ biến, diễn biến phức tạp, ảnh hưởng xấu đến cơng tác quản lý nhà nước về đất
đai nói chung và việc sử dụng đất nói riêng, gây ra nhiều bất ổn nhất định đối với đời
sống kinh tế - xã hội. Nhà nước phải ban hành nhiều quy định pháp luật để giải quyết
vấn đề trên. vậy tranh chấp đất đai là gì? khái niệm này tưởng chừng đơn giản nhưng
nhưng lại có nhiều ý nghĩa trong việc phân định thẩm quyền, xác định nội dung cần giải
quyết đối với các tranh chấp đất đai...
“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất
giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”1
Đối với khái niệm tại Điều trên thì tranh chấp đất đai có phạm vi rất rộng. Cụ thể
rằng tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai
hoặc nhiều bên trong quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực đất đai.

Nói đến pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai, thường thì người ta hiểu rằng
đó là những văn bản pháp luật dân sự hoặc hành chính được áp dụng để giải quyết các
tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng đất đai. Ý thức được tầm quan trọng cũng
như ý nghĩa của lãnh thổ, đất đai nên Nhà nước ta, qua từng thời kỳ lịch sử đều đã ban
hành một hệ thống các văn bản pháp luật về việc giải quyết tranh chấp liên quan đến đất
đai. Các văn bản này ra đời nhằm đáp ứng nhu cầu giải quyết các tranh chấp đất đai nảy
sinh trong các thời kỳ lịch sử để ổn định kinh tế, trật tự, an toàn xã hội. Tuy nhiên, hiện
nay nhiều lúc, nhiều nơi hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai cịn chưa mang lại hiệu
quả như mong muốn là có một phần do hệ thống pháp luật còn chưa thống nhất, thiếu
tính đồng bộ, chồng chéo lẫn nhau. Trong nhiều năm gần đây, khiếu kiện về đất đai
luôn chiếm tỷ lệ lớn và cũng là những vụ việc gay gắt, phức tạp, khó giải quyết.
Tranh chấp đất đai xảy ra là hậu quả của những nguyên nhân nhất định. Nó là
biểu hiện cụ thể của những mâu thuẫn bất đồng về lợi ích kinh tế giữa các chủ thể sử
dụng đất với nhau. Trong những năm vừa qua tranh chấp đất đai đã diễn ra ở hầu hết
các địa phương trong cả nước. Tuy mức độ, tính chất và phạm vi khác nhau nhưng nhìn
1

Khoản 24, Điều 3 Luật đất đai 2013.

7


chung tranh chấp đất đai đã gây ra những hậu quả nặng nề ảnh hưởng đến trật tự, an
toàn xã hội. Vì vậy phải căn cứ vào thực trạng sử dụng đất, vào đường lối chính sách
của Nhà nước, vào những văn bản pháp luật để tìm ra những nguyên nhân dẫn đến tranh
chấp đất đai, từ đó có những biện pháp giải quyết tranh chấp một cách thoả đáng, góp
phần ngăn ngừa và hạn chế tới mức thấp nhất những tranh chấp đất đai có thể xảy ra.
1.1.2 Đặc điểm của tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai có những đặc điểm chung của các tranh chấp kinh tế, dân sự,
đồng thời nó có những đặc điểm riêng có để phân biệt với các loại tranh chấp khác:

- Về đối tượng tranh chấp: Trong thời kỳ trước năm 1959, có 2 hình thức sở hữu
về đất đai: sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân. Giai đoạn 1959 - 1980, tồn tại chủ yếu 3
hình thức sở hữu về đất đai là Nhà nước, tập thể và tư nhân. Từ năm 1980 đến nay, quy
định một hình thức sở hữu về đất đai là sở hữu toàn dân. Sở hữu toàn dân về đất đai ở
nước ta bắt đầu được xác lập từ Hiến pháp năm 1980, thời kỳ kinh tế kế hoạch hóa tập
trung, và tiếp tục được khẳng định trong Hiến pháp năm 1992, thời kỳ kinh tế thị trường
định hướng XHCN nên đối tượng tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu mà là
quyền sử dụng đất. Như vậy, đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý, quyền
sử dụng và một số lợi ích vật chất khác phát sinh từ quyền quản lý, sử dụng một loại tài
sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp mà thuộc quyền sở hữu
toàn dân.
- Chủ thể của quan hệ tranh chấp đất đai chỉ là chủ thể quản lý và sử dụng đất
đai. Các bên tham gia tranh chấp không phải là chủ sở hữu đối với đất đai. Họ chỉ có
quyền quản lý, sử dụng khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, hoặc nhận chuyển
nhượng, thuê lại, được thừa kế quyền sử dụng đất hoặc được Nhà nước công nhận
quyền sử dụng đất. Như vậy, giống như các tranh chấp khác, chủ thể của các tranh chấp
đất đai có thể là các cá nhân; tổ chức; hộ gia đình; cộng đồng dân cư hay các đơn vị
hành chính. Tuy nhiên, khác với các tranh chấp khác chủ thể của quan hệ tranh chấp đất
đai không phải là chủ sở hữu của đối tượng bị tranh chấp.
- Đất đai ở nước ta khơng chỉ có ý nghĩa về mặt kinh tế mà cịn có ý nghĩa về
mặt chính trị và xã hội. Chính vì vậy, tranh chấp đất đai luôn luôn là vấn đề nhạy cảm,
thu hút sự quan tâm của toàn xã hội, dễ bị kẻ xấu lợi dụng để gây điểm nóng.
- Do đất đai liên quan trực tiếp đến lợi ích của mọi thành viên trong xã hội nên
tranh chấp đất đai xảy ra ảnh hưởng khơng chỉ các cá nhân mà cịn cả các thành viên
trong gia đình, dịng họ, cộng đồng dân cư, cơ sở tơn giáo, v.v…. Tính chất của tranh
chấp đất đai rất phức tạp và thường là gay gắt, quyết liệt hơn các loại tranh chấp khác
nên không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia tranh chấp mà còn
8

ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, gây ảnh hưởng xấu đến nhiều mặt của đời sống
kinh tế xã hội như: gây nên sự căng thẳng, mất đoàn kết, mất ổn định trong nội bộ nhân
dân; làm cho những quy định của pháp luật đất đai cũng như những đường lối chính
sách của Đảng và Nhà nước khơng được thực hiện một cách triệt để;...
- Tranh chấp đất đai xảy ra là hậu quả của những nguyên nhân nhất định, nó là
biểu hiện cụ thể của những mâu thuẫn, bất đồng về lợi ích kinh tế giữa các chủ thể sử
dụng đất với nhau.
- Trong điều kiện nền kinh tế thị trường như hiện nay, các tranh chấp đất đai trở
nên rất đa dạng, bởi đất đai không chỉ đơn thuần là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng
khơng thể thay thế mà nó đã trở thành một thứ hàng hoá đặc biệt. Do sự tác động của
quy luật thị trường nên giá đất thường xuyên biến động, vì vậy việc quản lý và sử dụng
đất khơng chỉ là việc khai thác giá trị quyền sử dụng đất mà cịn cả phần giá trị sinh lời
của nó.
- Một đặc điểm đặc thù chỉ có trong quan hệ đất đai là người có quyền sử dụng
đất hợp pháp dù khơng có quyền sở hữu nhưng vẫn có quyền định đoạt quyền sử dụng
trong phạm vi quy định của pháp luật. Có thể gọi đây là “Quyền sở hữu hạn chế”, được
người đại diện chủ sở hữu trao cho người sử dụng đất. Do đó, tùy theo mối quan hệ
giữa các bên trong quan hệ tranh chấp đất đai mà việc áp dụng pháp luật, thẩm quyền
để giải quyết tranh chấp khác nhau.
1.1.3. Phân loại tranh chấp đất đai
Việc phân loại tranh chấp đất đai rất quan trọng, nó giúp cho các cơ quan có
thẩm quyền xác định kịp thời, chính xác các quan hệ pháp luật cần giải quyết và đưa ra
các quyết định đúng đắn, hợp tình, hợp lý khi giải quyết tranh chấp đất đai. Việc phân
loại có thể dựa theo nhiều tiêu chí khác nhau như:
- Căn cứ theo mốc thời gian hoặc theo hoàn cảnh lịch sử cụ thể, các tranh chấp
đất đai có thể phân theo tiêu chí về sở hữu tư nhân hay cơng hữu.
- Phân loại theo tiêu chí hành chính hay tranh chấp về kinh tế; dân sự hay hôn
nhân gia đình.
- Dựa theo tính chất vụ việc: Tranh chấp quyền sử dụng đất; tranh chấp về quyền
và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất.

- Căn cứ vào tính chất pháp lý và quan hệ pháp luật của tranh chấp đất đai.
Trong khuôn khổ luận án này, tác giả chỉ nghiên cứu việc phân loại tranh chấp
đất đai dựa trên tiêu chí tính chất pháp lý và quan hệ pháp luật của tranh chấp đất đai.
9


Xuất phát từ yếu tố đất đai là một loại tài sản đặc biệt, không thuộc quyền sở hữu
của các bên tranh chấp; căn cứ vào tính chất pháp lý và quan hệ pháp luật của tranh
chấp đất đai, chúng ta có thể chia tranh chấp đất đai thành các loại sau:
- Một là, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Là việc các
bên tranh chấp trong quá trình thực hiện các giao dịch về đất đai. Loại tranh chấp này
thường là do các bên thực hiện việc chuyển nhượng khi chưa có đầy đủ điều kiện pháp
luật cho phép; Thực hiện không đúng hoặc không thực hiện đầy đủ các điều khoản quy
định trong hợp đồng; Không tuân thủ các quy định của pháp luật trong khi giao dịch.
Hiện nay đây là loại tranh chấp phổ biến và có số lượng nhiều nhất, mức độ phức tạp
lớn nhất.
- Hai là, các bên tranh chấp về ranh giới giữa những thửa đất được phép quản lý
và sử dụng. Loại tranh chấp này thường là do các bên sử dụng đất không thoả thuận
được với nhau hoặc là do một bên tự ý thay đổi ranh giới sử dụng trong quá trình đất
đai được chuyển nhượng qua tay nhiều người, cho thuê, cho thuê lại, cũng có thể là do
sai sót từ phía cơ quan nhà nước trong quá trình đo đạc, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
- Ba là, tranh chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ thừa kế. Loại tranh chấp này
phát sinh trong trường hợp người chết có quyền sử dụng đất đai nhưng khi chết khơng
để lại di chúc hoặc có để lại di chúc nhưng di chúc không hợp pháp một phần hay tồn
bộ mà các đồng thừa kế lại khơng tự thoả thuận được với nhau nên khởi kiện ra tồ.
Loại tranh chấp này có trường hợp có tài sản gắn liền với đất, có trường hợp trên đất
tranh chấp khơng có tài sản.
- Bốn là, tranh chấp quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn. Quyền sử dụng đất
có được trong thời kỳ hơn nhân do nhận chuyển nhượng, được Nhà nước giao đất, được

tặng cho, khai hoang được Nhà nước thừa nhận hoặc được thừa kế. Khi ly hôn hai
người không tự thoả thuận được với nhau nên phát sinh tranh chấp.
- Năm là, tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất. Loại tranh chấp này phát sinh
trong trường hợp trước đây người có quyền sử dụng đất đã cho mượn, cho thuê nhà đất,
cho ở nhờ nhưng nay những người mượn, thuê, ở nhờ không chịu trả, hoặc do theo
chính sách pháp luật của Nhà nước đất đã được chia, cấp cho người khác nên nay họ
khởi kiện để đòi lại, hoặc đất đã được tặng cho nhưng nay vì nhiều lý do khác nhau,
người đã tặng cho đòi lại đất v.v...

10


1.2. Khái quát về giải quyết tranh chấp đất đai.
1.2.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai
Từ nhiều năm nay, tình hình tranh chấp đất đai ln là vấn đề bức bách không
những được Đảng và Nhà nước mà cịn được tồn xã hội quan tâm. Do nhiều ngun
nhân khác nhau, những năm gần đây tình hình tranh chấp đất đai diễn ra ngày càng
nhiều, gia tăng về số lượng, gay gắt và phức tạp về tính chất. Nhiều nơi tranh chấp đất
đai đã trở thành điểm nóng.
Giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của các cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn của hai hay nhiều bên trong quan hệ đất
đai trên cơ sở pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp.
Nếu như việc phát sinh các tranh chấp là không thể tránh khỏi thì việc giải quyết
nó là vơ cùng cần thiết. Qua việc giải quyết tranh chấp đất đai mà các quan hệ đất đai
được điều chỉnh phù hợp với lợi ích của Nhà nước, lợi ích xã hội và của người sử dụng
đất, mang lại sự ổn định trong nội bộ nhân dân, làm cho những quy định của luật đất đai
cũng như những đường lối chính sách của Nhà nước được thực hiện một cách triệt để.
Giải quyết tranh chấp đất đai có thể bằng hình thức hịa giải ở cơ sở, có thể bằng
hình thức thơng qua cơ quan hành chính hoặc bằng phán quyết của tòa án.
1.2.2. Các phương pháp giải quyết tranh đất đai

 Tự hịa giải hoặc thơng qua hịa giải cơ sở:
Hịa giải tranh chấp đất đai là một biện pháp mềm dẻo, linh hoạt và hiệu quả
nhằm giúp các bên tranh chấp tìm ra một giải pháp thống nhất để tháo gỡ những mâu
thuẫn, bất đồng trong quan hệ pháp luật đất đai trên cơ sở tự nguyện, tự thỏa thuận của
các bên tranh chấp.
Hịa giải tranh chấp đất đai có thể thực hiện thơng qua hai hình thức là hịa giải
tại cơ sở và hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có tranh chấp.
Nếu hịa giải thành thì kết thúc tranh chấp; nếu hịa giải khơng thành thì tùy vào
từng trường hợp mà pháp luật có cách giải quyết khác nhau (khởi kiện, đề nghị UBND
cấp huyện, tỉnh giải quyết).

 Giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND
Căn cứ khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013, tranh chấp mà đương sự khơng có
Giấy chứng nhận hoặc khơng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy
định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình
thức giải quyết:
11


- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền (nếu tranh
chấp giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau thì nộp tại UBND cấp huyện).
- Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ
tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật tố tụng hành
chính. Khởi kiện tại Tịa án nơi có đất tranh chấp theo quy định của pháp luật tố tụng
dân sự.

 Khởi kiện tại Tòa án nhân dân
Hiện nay căn cứ vào quy định của pháp luật hiện hành, hình thức giải quyết tranh
chấp đất đai bằng thủ tục tố tụng dân sự được áp dụng đối với một trong các trường hợp

sau:
- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các
loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai.
- Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất (nhà ở, cơng trình xây dựng…).
- Tranh chấp đất đai mà đương sự khơng có Giấy chứng nhận hoặc khơng có một
trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai.
Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án được giải quyết theo pháp luật về
tố tụng. Nội dung này được thể hiện thông qua việc đương sự trực tiếp nộp đơn khởi
kiện tại Tịa án nhân dân có thẩm quyền. Trong thời hạn mà pháp luật quy định, Tòa án
sẽ thụ lý, hòa giải và đưa vụ việc tranh chấp đất đai ra để xét xử. Việc xét xử có thể
được thực hiện qua hai cấp xét xử: xét xử sơ thẩm và xét xử phúc thẩm, tùy thuộc vào
nội dung tranh chấp đất đai, và việc kháng cáo, kháng nghị của các bên có liên quan…
1.3. Giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án.
Trong quan hệ pháp luật đất đai, việc giải quyết các tranh chấp đất đai là một
trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong đời
sống xã hội. Để nâng cao chất lượng, hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai, góp phần
thực hiện cải cách hành chính, cải cách tư pháp, phù hợp với thực tiễn và các quy định
của pháp luật, đảm bảo đúng với tinh thần của nghị quyết Hội nghị lần thứ 6 của Ban
chấp hành Trung ương Đảng khoá XI, trên cơ sở kế thừa và phát triển các quy định của
Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 đã sửa đổi, bổ sung những quy định
mới về giải quyết tranh chấp đất đai. Theo đó, tranh chấp đất đai có thể được giải quyết
bằng phương thức hành chính tại Ủy ban nhân dân hoặc giải quyết tại Tòa án nhân dân.
Tranh chấp đất đai cũng là một trong những tranh chấp dân sự. Do đó, khi tịa án
thụ lý giải quyết phải xác định chính xác thẩm quyền và phải tuân theo những trình tự,
thủ tục tố tụng nhất định.
12


Như đã nêu ở trên, giải quyết tranh chấp đất đai là dùng những cách thức, giải
pháp đúng đắn, phù hợp trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng, mâu

thuẫn trong nội bộ nhân dân về những vấn đề liên quan đến đất đai. Vậy, giải quyết
tranh chấp đất đai bằng tòa án là việc tòa án áp dụng các quy định của pháp luật để giải
quyết những bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể nảy sinh trong quá trình quản lý và
sử dụng đất đai.
Tuy nhiên, khơng phải tranh chấp đất đai nào cũng có thể được giải quyết thơng
qua tịa án. Pháp luật có quy định cụ thể về thẩm quyền của tòa án trong việc giải quyết
các tranh chấp đất đai, theo đó tòa án chỉ được giải quyết những tranh chấp đất đai nào
thuộc thẩm quyền của mình được pháp luật quy định.
Toà án nhân dân là một cơ quan Nhà nước có chức năng giải quyết tranh chấp.
Kể từ sau khi Luật đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua, có thể nói thẩm quyển
của Tịa án trong việc giải quyết tranh chấp đất đai đã được mở rộng hơn.2
1.3.1. Đặc điểm của giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án
Các vụ việc tranh chấp đất đai do tòa án thụ lý và giải quyết ngày càng nhiều.
Tăng nhiều nhất là các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng
quyền sử dụng đất; tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất; tranh chấp đất cho
thuê, cho mượn, cho ở nhờ; tranh chấp trong lĩnh vực đền bù giải phóng mặt bằng.
Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này chủ yếu là do chuyển đổi sang nền kinh tế thị
trường, Nhà nước thực hiện chính sách mới về quản lý đất đai. Đất đai trở thành một tư
liệu sản xuất quan trọng và là một tài sản có giá đối với với mọi người dân. Trong khi
đó, chính quyền một số địa phương đã “chưa làm đúng pháp luật", chưa công khai,
minh bạch, dân chủ; hệ thống quản lý về đất đai thiếu khoa học. Hệ thống pháp luật
điều chỉnh lĩnh vực này vừa thiếu vừa khơng thống nhất, mâu thuẫn, chồng chéo nhau
làm cho tình hình thêm phức tạp.
Tuy nhiên, nhìn chung kết quả giải quyết nhiều khi hiệu quả khơng cao, thiếu tính
thống nhất, có tình trạng hiểu và sử dụng pháp luật khơng thống nhất, khi áp dụng pháp
luật để giải quyết tranh chấp đất đai thì phát sinh nhiều vướng mắc. Cùng một dạng
tranh chấp nhưng ở những địa phương khác nhau và các cấp tịa án khác nhau thì có
cách giải quyết khác nhau, áp dụng pháp luật khác nhau.
1.3.2. Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án
Việc giải quyết tranh chấp đất đai bằng tòa án phải tuân theo những nguyên tắc

nhất định, nó được hiểu là hệ thống các quan điểm, tư tưởng chỉ đạo có tác dụng định
hướng trong suốt q trình giải quyết tranh chấp đất đai của tòa án.
2

Điều 100, 203, Luật đất đai 2013.

13


Nguyên tắc giải quyết tranh chấp được hiểu là hệ thống các quan điểm, tư tưởng
chỉ đạo có tác dụng định hướng trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp. Việc giải
quyết tranh chấp đất đai nói chung và bằng tịa án nói riêng phải tn theo một số
ngun tắc cơ bản sau:
- Một là, nguyên tắc bảo đảm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thực hiện
vai trị đại diện chủ sở hữu. Tính duy nhất và tuyệt đối thể hiện ở chỗ quyền sở hữu toàn
dân bao trùm lên tất cả đất đai, dù đất đó đang do ai sử dụng. Việc sử dụng đất của các
tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư phải đảm bảo đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích
sử dụng đất, tiết kiệm, có hiệu quả và bảo vệ mơi trường. Đây là nguyên tắc pháp lý
xuyên suốt trong quá trình quản lý và sử dụng đất, phản ánh đặc trưng của quyền sở
hữu toàn dân đối với đất đai. Do vậy, khi giải quyết các tranh chấp đất đai, các cơ quan
có thẩm quyền phải nghiêm chỉnh chấp hành nguyên tắc này và coi đó là cơ sở để giải
quyết tranh chấp đất đai.
- Hai là, nguyên tắc đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế,
khuyến khích tự hịa giải trong nội bộ quần chúng nhân dân: Trên thực tế, bất cứ cá
nhân, tổ chức nào khi tham gia vào một quan hệ dân sự đều mong muốn đạt được một
lợi ích nhất định, trong quan hệ pháp luật đất đai cũng vậy, vấn đề lợi ích ln là vấn đề
cốt lõi, luôn là mối quan tâm hàng đầu của các bên, nếu lợi ích của người sử dụng đất
khơng được đảm bảo thì việc sử dụng đất khơng thể đạt được hiệu quả mong muốn. Do
vậy, khi giải quyết các tranh chấp, mâu thuẫn về đất đai, điều đầu tiên cần phải chú ý là
giải quyết hài hịa lợi ích kinh tế giữa các bên. Đấy cũng là điểm mấu chốt để giải quyết

các tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện hành, trước khi đưa
các tranh chấp đất đai ra giải quyết tại các cơ quan có thẩm quyền, nhất thiết các tranh
chấp này đã phải qua thủ tục hòa giải và pháp luật khuyến khích các bên tự thương
lượng hịa giải. Có thể nói, đây là giải pháp hữu hiệu để giải quyết tranh chấp đất đai.
Nó vừa tiết kiệm thời gian, tiền của, thể hiện rõ nhất ý chí của các bên, lại vừa giảm
được áp lực cho các cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai.
- Ba là, nguyên tắc giải quyết tranh chấp phải nhằm mục đích ổn định tình hình
kinh tế, xã hội: Khi tranh chấp đất đai nảy sinh nhiều sẽ gây tác động lớn đến các mặt
của đời sống kinh tế xã hội, gây nên sự căng thẳng trong các mối quan hệ xã hội, tạo ra
gánh nặng cho các cơ quan giải quyết tranh chấp. Vì vậy, việc gắn việc giải quyết tranh
chấp đất đai với việc tổ chức lại sản xuất, tạo điều kiện cho lao động ở nơng thơn có
việc làm phù hợp với q trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu kinh tế theo
hướng cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước sẽ giúp phát triển các hoạt động sản
xuất kinh doanh, từng bước ổn định và cải thiện đời sống nhân dân.
Ngoài những nguyên tắc cơ bản trên, khi giải quyết tranh chấp đất đai chúng ta
còn phải tuân thủ một số nguyên tắc khác như: Thực hiện đúng việc phân định thẩm
14


quyền giải quyết tranh chấp; bảo vệ các giao dịch đã thiết lập theo nguyên tắc tuân thủ
pháp luật, tôn trọng truyền thống, lợi ích cơng cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của
người khác; tôn trọng tự do ý chí, tự do thỏa thuận, thiện chí, trung thực và nguyên tắc
pháp chế; thông qua hoạt động xét xử loại việc này giáo dục pháp luật cho các đương sự
và những người khác; thực hiện nghị quyết của Đảng cộng sản Việt Nam.

15


CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI
TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ THỦ ĐỨC

2.1 Tổng quan về Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức
Thành phố Thủ Đức được Ủy ban Thường vụ Quốc hội quyết nghị thành lập vào
cuối năm 2020 trên cơ sở sáp nhập 3 quận cũ là Quận 2, Quận 9 và quận Thủ Đức.
Ngày 1 tháng 1 năm 2021, Nghị quyết 1111/NQ-UBTVQH14 chính thức có hiệu lực,
Thủ Đức trở thành thành phố đầu tiên của Việt Nam thuộc loại hình đơn vị hành chính
thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương. Sau khi thành lập, thành phố Thủ
Đức có 211,56 km2 diện tích tự nhiên và quy mơ dân số hơn 1 triệu người.
Thành phố Thủ Đức nằm ở cửa ngõ phía đơng Thành phố Hồ Chí Minh, có vị trí
quan trọng trong vùng kinh tế trọng điểm phía nam, là đầu mối của các tuyến giao
thông huyết mạch giữa Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh Đơng Nam Bộ như: Xa lộ
Hà Nội, Đường cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây, Quốc lộ 1,
Quốc lộ 13, Đại lộ Phạm Văn Đồng – Quốc lộ 1K. Ngồi ra, tuyến đường sắt đơ thị Bến
Thành – Suối Tiên chạy dọc theo Xa lộ Hà Nội trên địa bàn thành phố cũng đang trong
quá trình hoàn thiện.
Nghị quyết 1111/NQ-UBTVQH14 ngày 09/12/2020 của Ủy ban Thường vụ Quốc
hội về việc thành lập TP Thủ Đức đã quyết định giải thể Tòa án nhân dân Quận 2, Quận
9 và quận Thủ Đức để thành lập Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ
Chí Minh. Theo đó, Tịa án nhân dân thành phố Thủ Đức có năm tịa chun trách là
Tịa hình sự, Tịa dân sự, Tịa gia đình và người chưa thành niên, Tịa xử lý hành chính
và Tịa kinh tế. Tịa án nhân dân thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh có trách
nhiệm kế thừa nhiệm vụ và quyền hạn của các Tòa án nhân dân Quận 2, Quận 9 và
quận Thủ Đức theo quy định. Như vậy, Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức có cơ cấu
tổ chức tương đương với Tịa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.
Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức đặt tại 3 trụ sở :
+ Trụ sở 1 tọa lạc tại số 1400 đường Đồng Văn Cống, phường Thạnh Mỹ Lợi,
thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh là trụ sở chính;
+ Trụ sở 2 tọa lạc tại đường Lị Lu, phường Trường Thạnh, thành phố Thủ Đức,
Thành phố Hồ Chí Minh;
+ Trụ sở 3 tọa lạc tại Số 18 Đường số 6, phường Linh Chiểu, thành phố Thủ Đức,
Thành phố Hồ Chí Minh.

Tính đến năm 2022, Tịa án nhân dân thành phố Thủ Đức có 122 cán bộ, cơng
chức và người lao động. Trong đó có 01 Chánh án, 02 Phó Chánh án, 01 Chánh Văn
phịng, 03 Phó Chánh Văn Phịng, có 05 Chánh Tịa, 05 Phó Chánh Tịa. Tồn đơn vị có
68 Thẩm phán, 01 Thẩm tra viên, 30 Thư ký và 23 biên chế khác và người lao động.

16


Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức là cơ quan thực hiện quyền tư pháp, thuộc hệ
thống Tòa án nhân dân, có chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định của Luật tổ
chức Tòa án năm 2014.
“1. Tòa án nhân dân là cơ quan xét xử của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, thực hiện quyền tư pháp. Tịa án nhân dân có nhiệm vụ bảo vệ công lý, bảo vệ
quyền con người, quyền công dân, bảo vệ chế độ xã hội chủ nghĩa, bảo vệ lợi ích của
Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân. Bằng hoạt động của mình,
Tịa án góp phần giáo dục cơng dân trung thành với Tổ quốc, nghiêm chỉnh chấp hành
pháp luật, tôn trọng những quy tắc của cuộc sống xã hội, ý thức đấu tranh phòng, chống
tội phạm, các vi phạm pháp luật khác.
2. Tòa án nhân danh nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam xét xử các vụ án
hình sự, dân sự, hơn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động, hành chính và
giải quyết các việc khác theo quy định của pháp luật; xem xét đầy đủ, khách quan, toàn
diện các tài liệu, chứng cứ đã được thu thập trong quá trình tố tụng; căn cứ vào kết quả
tranh tụng ra bản án, quyết định việc có tội hoặc khơng có tội, áp dụng hoặc khơng áp
dụng hình phạt, biện pháp tư pháp, quyết định về quyền và nghĩa vụ về tài sản, quyền
nhân thân. Bản án, quyết định của Tịa án nhân dân có hiệu lực pháp luật phải được cơ
quan, tổ chức, cá nhân tôn trọng; cơ quan, tổ chức, cá nhân hữu quan phải nghiêm chỉnh
chấp hành.
3. Khi thực hiện nhiệm vụ xét xử vụ án hình sự, Tịa án có quyền: a) Xem xét, kết
luận về tính hợp pháp của các hành vi, quyết định tố tụng của Điều tra viên, Kiểm sát
viên, Luật sư trong quá trình điều tra, truy tố, xét xử; xem xét việc áp dụng, thay đổi

hoặc hủy bỏ biện pháp ngăn chặn; đình chỉ, tạm đình chỉ vụ án; b) Xem xét, kết luận về
tính hợp pháp của các chứng cứ, tài liệu do Cơ quan điều tra, Điều tra viên, Viện kiểm
sát, Kiểm sát viên thu thập; do Luật sư, bị can, bị cáo và những người tham gia tố tụng
khác cung cấp; c) Khi xét thấy cần thiết, trả hồ sơ yêu cầu Viện kiểm sát điều tra bổ
sung; yêu cầu Viện kiểm sát bổ sung tài liệu, chứng cứ hoặc Tòa án kiểm tra, xác minh,
thu thập, bổ sung chứng cứ theo quy định của Bộ luật tố tụng hình sự; d) Yêu cầu Điều
tra viên, Kiểm sát viên và những người khác trình bày về các vấn đề có liên quan đến
vụ án tại phiên tịa; khởi tố vụ án hình sự nếu phát hiện có việc bỏ lọt tội phạm; e) Ra
quyết định để thực hiện các quyền hạn khác theo quy định của Bộ luật tố tụng hình sự.
4. Tịa án xác minh, thu thập tài liệu, chứng cứ để giải quyết các vụ việc dân sự,
hơn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động, hành chính và thực hiện các
quyền hạn khác theo quy định của luật tố tụng.
5. Xử lý vi phạm hành chính; xem xét đề nghị của cơ quan quản lý nhà nước và
quyết định áp dụng các biện pháp xử lý hành chính liên quan đến quyền con người,
quyền cơ bản của công dân theo quy định của pháp luật.
17


6. Ra quyết định thi hành bản án hình sự, hỗn chấp hành hình phạt tù, tạm đình
chỉ chấp hành hình phạt tù, giảm hoặc miễn chấp hành hình phạt, xóa án tích, miễn,
giảm nghĩa vụ thi hành án đối với khoản thu nộp ngân sách nhà nước; thực hiện các
quyền hạn khác theo quy định của Bộ luật hình sự, Luật thi hành án hình sự, Luật thi
hành án dân sự. Ra quyết định hỗn, miễn, giảm, tạm đình chỉ chấp hành biện pháp xử
lý hành chính do Tịa án áp dụng và thực hiện các quyền hạn khác theo quy định của
Luật xử lý vi phạm hành chính.
7. Trong q trình xét xử vụ án, Tịa án phát hiện và kiến nghị với các cơ quan có
thẩm quyền xem xét sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ văn bản pháp luật trái với Hiến pháp,
luật, nghị quyết của Quốc hội, pháp lệnh, nghị quyết của Ủy ban thường vụ Quốc hội để
bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, cơ quan, tổ chức; cơ quan có thẩm
quyền có trách nhiệm trả lời Tịa án kết quả xử lý văn bản pháp luật bị kiến nghị theo

quy định của pháp luật làm cơ sở để Tòa án giải quyết vụ án.
8. Bảo đảm áp dụng thống nhất pháp luật trong xét xử.
9. Thực hiện quyền hạn khác theo quy định của luật.”3
2.2 Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân thành phố
Thủ Đức, từ ngày 01/01/2019 đến ngày 31/12/2019.
Nói đến tranh chấp đất đai có là nói đến những vụ án tranh chấp có liên quan đến
đất đai. Trong phạm vi nghiên cứu, tác giả tập trung nghiên cứu về tranh chấp quyền sử
dụng đất và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa bàn thành
phố Thủ Đức từ ngày 01/01/2019 đến ngày 21/12/2019.
Như chúng ta đã biết, thành phố Thủ Đúc có diện tích 211,56 km2 là thành phố có
diện tích lớn nhất trong số các quận, huyện của Thành phố Hồ Chí Minh. Số lượng án
dân sự hàng năm của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức rất lớn, đặc biệt là các loại
án có liên quan đến đất đai.
Theo thống kê của hệ thống quản lý kết quả thụ lý và giải quyết án từ năm 2019
đến năm 2022, đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tranh
chấp quyền sử dụng đất, Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức đã thụ lý hơn 900 vụ án,
giải quyết gần 400 vụ, chuyển thẩm quyền hơn 130 vụ. Cụ thể như sau:
TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
ĐƠN VỊ THỤ LÝ
CHUYỂN VỤ ÁN
GIẢI QUYẾT
TỒN
Cơ sở 1
222
28
95
99
Cơ sở 2
209
28

100
81
Cơ sở 3
172
34
74
64
Tổng
603
90
269
245
TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
ĐƠN VỊ THỤ LÝ
CHUYỂN VỤ ÁN
GIẢI QUYẾT
TỒN
Cơ sở 1
87
9
33
45
3

Luật tổ chức Tòa án năm 2014

18


Cơ sở 2

146
26
47
73
Cơ sở 3
77
11
25
36
Tổng
310
46
105
154
Qua số liệu trên cho thấy, số lượng vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân thành phố Thủ
Đức lớn. Qúa trình giải quyết vụ án gặp rất nhiều khó khăn từ việc hỗ trợ cung cấp tài
liệu từ các cơ quan chức năng, sự hợp tác của các đương sự,…
CHƯƠNG III. MỘT GIẢI PHÁP GÓP PHÂN NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐẠI BẰNG TÒA ÁN
TẠI THÀNH PHỐ THỦ ĐỨC
3.1 Sự cần thiết của việc nâng cao chất lượng giải quyết tranh chấp đất đai
tại thành phố Thủ Đức
Luật Ðất đai 2013 đã mở rộng thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai cho Toà
án, nên số lượng các vụ án tranh chấp đất đai tăng nhiều hơn so với thời điểm hiệu lực
của Luật Ðất đai 2003. Mặt khác, do q trình đơ thị hố, giá trị quyền sử dụng đất tăng
lên nên số lượng các vụ án tranh chấp đất đai cũng tăng theo với tính chất ngày càng
phức tạp, nhiều đương sự tham gia, giá trị tài sản tranh chấp lớn.
Một số đương sự không hợp tác để giải quyết vụ việc mà liên tục khiếu nại,
chống đối nên tiến độ giải quyết loại án này chậm hơn so với các loại án khác; số vụ án

bị huỷ, sửa vẫn còn và thường chiếm tỷ lệ cao hơn các loại tranh chấp khác.
Theo đánh giá, tranh chấp về đất đai nói chung là một trong những tranh chấp
phức tạp nhất trong các loại tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án thành
phố Thủ Đức nói riêng và cả ngành Tịa án nói chung. Khi giải quyết án liên quan đến
đất đai, thẩm phán cịn gặp khó khăn, vướng mắc do một số quy định pháp luật chưa
đồng bộ hoặc chưa có hướng dẫn cụ thể nên còn nhiều quan điểm, nhận thức và áp
dụng pháp luật khác nhau giữa các thẩm phán, các cấp Toà án.
Theo Ðiều 97, Bộ luật Tố tụng dân sự, trong q trình giải quyết vụ án, Tồ án
có thể tiến hành một số biện pháp thu thập chứng cứ, trong đó có biện pháp thu thập
chứng cứ đối với cơ quan tổ chức có thẩm quyền đang lưu giữ tài liệu cung cấp chứng
cứ để bảo đảm cho việc giải quyết vụ án; xem xét thẩm định tại chỗ phần đất tranh
chấp.
Thực tiễn xét xử cho thấy, việc cung cấp thông tin của cơ quan quản lý đất đai
khơng kịp thời, có nhiều vụ việc phải làm văn bản nhắc nhiều lần. Thậm chí, thẩm phán
phải đến kho lưu trữ của cơ quan quản lý đất đai tại địa phương nơi xảy ra tranh chấp để
tìm; hồ sơ lưu trữ không đầy đủ; việc cập nhật biến động về đất đai chưa kịp thời.
Không chỉ vậy, việc xem xét thẩm định tại chỗ gặp nhiều khó khăn, bên cạnh
việc khơng hợp tác của đương sự. Trong khi đó trên thực tế, nhiều đương sự trong các
19


vụ tranh chấp đất đai thường gay gắt, không lên tịa khi có giấy mời. Thậm chí có
đương sự cố tình ngăn cản thẩm phán thực hiện theo tố tụng như: xem xét tại chỗ, đo
đạc, thẩm định giá… nhiều trường hợp Tồ án và các cơ quan chun mơn không thể
tiếp cận để xem xét thẩm định đối với tài sản tranh chấp, dẫn đến việc đánh giá chứng
cứ khơng tồn diện, ảnh hưởng đến chất lượng xét xử, nhiều trường hợp phải bị hủy án.
Có trường hợp sau khi xem xét thẩm định tại chỗ, đo đạc xong, cơ quan chuyên môn
không thể cung cấp bản vẽ để phục vụ cơng tác xét xử do có sự chồng lấn, sai số trong
các thửa hoặc không thể áp bản đồ, giải thửa.
Nguyên nhân chủ yếu là do pháp luật về đất đai khơng ổn định, có sự thay đổi

liên tục. Sự quản lý thiếu chặt chẽ của cơ quan có thẩm quyền quản lý nhà nước về đất
đai thể hiện trong việc việc lưu trữ, quản lý hồ sơ về thửa đất khơng đầy đủ, tình trạng
hồ sơ bị thất lạc, không cập nhật được biến động đất đai kịp thời; việc cấp giấy chứng
nhận QSDÐ chưa bảo đảm theo quy định pháp luật về chủ thể sử dụng đất.
Công tác phối hợp của các cơ quan chuyên môn khi Toà án cần đo đạc, thẩm
định, định giá tài sản tranh chấp là quyền sử dụng đất chưa đáp ứng được so với lượng
án Toà án thụ lý.
Bên cạnh những khó khăn trên thì hiện việc ban hành văn bản hướng dẫn áp
dụng pháp luật chưa đầy đủ, kịp thời cũng ảnh hưởng đến tiến độ giải quyết án. Một số
vụ tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngồi nên q trình tống đạt, triệu tập và thu thập
chứng cứ mất nhiều thời gian hoặc khơng có kết quả, dẫn đến án tồn đọng kéo dài; một
số vụ tranh chấp đất có tình tiết phức tạp, cơ quan liên quan chậm cung cấp thông tin,
trả lời xác minh của tịa án.
Có rất yếu tố gây ảnh hưởng đến q trình giải quyết án của các Thẩm phán,
chính vì vậy đòi hỏi phải nâng cao chất lượng giải quyết tranh chấp đất đai của các
Thẩm phán nhằm đảm bảo quyền con người, quyền công dân, không làm oan người vô
tội và không bỏ lọt tội phạm cũng như gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của
tổ chức, cá nhân.
3.2. Một số vướng mắc phát sinh từ thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai
tại Tòa án thành phố Thủ Đức
Qua việc nghiên cứu thực trạng pháp luật về tranh chấp đất đai và giải quyết
tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai năm 2013; Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng như
thực trạng giải quyết các tranh chấp về đất đai khơng chỉ riêng Tịa án thành phố Thủ
Đức mà còn của cả ngành tòa án, chúng ta đã nhận thấy một số bất cập và vướng mắc
phát sinh từ những quy định của pháp luật. Chẳng hạn như:
- Thứ nhất, những vướng mắc liên quan đến hệ thống pháp luật: Pháp luật chưa
thật thống nhất, đồng bộ giữa Luật, Nghị định, Pháp lệnh cùng với các văn bản pháp
luật của các ngành liên quan như Luật Xây dựng, Luật Nhà ở,….
20