Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN TRỊ

ĐẶNG THỊ HUỆ

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
DƢỚI HÌNH THỨC PHÂN LƠ BÁN NỀN
TRONG DỰ ÁN KINH DOANH NHÀ Ở

Chuyên ngành: Luật thƣơng mại
Giảng viên hướng dẫn : Ths. Hoàng Thị Biên Thùy
Sinh viên: Đặng Thị Huệ
Khóa: 42
MSSV: 1751101030044

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2022


TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN TRỊ
--------

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
DƢỚI HÌNH THỨC PHÂN LƠ, BÁN NỀN
TRONG DỰ ÁN KINH DOANH NHÀ Ở

SINH VIÊN THỰC HIỆN: ĐẶNG THỊ HUỆ

Khóa: 42

MSSV: 1751101030044

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS. HỒNG THỊ BIÊN THÙY

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2022


LỜI CAM ĐOAN
Tơi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp này là kết quả nghiên cứu của riêng tôi,
được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của ThS. Hoàng Thị Biên Thùy, đảm bảo
tính trung thực và tuân thủ các quy định về trích dẫn, chú thích tài liệu tham khảo. Tơi
xin hồn tồn chịu trách nhiệm về lời cam đoan này.
Tác giả

Đặng Thị Huệ


CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
NỘI DUNG ĐƯỢC VIẾT TẮT

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

LĐĐ

Luật Đất đai

KDBĐS

Kinh doanh bất động sản

GPXD

Giấy phép xây dựng

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

UBND

Ủy ban nhân dân

CĐT

Chủ đầu tư

MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU .......................................................................................... 1


CHƢƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRONG DỰ
ÁN KINH DOANH NHÀ Ở ........................................................................................... 6
1.1. Khái quát về đất ở và kinh doanh quyền sử dụng đất ở ........................................... 6
1.1.1. Khái niệm về đất ở và vai trò của đất ở trong đời sống con người ............... 6
1.1.2. Khái niệm kinh doanh quyền sử dụng đất ở ................................................. 10
1.2. Một số quy định pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất
trong dự án nhà ở ............................................................................................................ 13
1.2.1. Yêu cầu về dự án nhà ở và điều kiện thực hiện dự án nhà ở ....................... 13
1.2.2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lơ, bán 17
nền trong dự án kinh doanh nhà ở ......................................................................... 17
1.2.3. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .............................................. 30
1.2.4. Quyền và nghĩa vụ các bên .......................................................................... 34
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ
CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở DƢỚI HÌNH THỨC PHÂN
LƠ, BÁN NỀN TRONG DỰ ÁN KINH DOANH NHÀ Ở ....................................... 35
2.1. Về chủ đầu tư được chuyển nhượng Quyền sử dụng đất ở dưới hình thức phân lơ, 38
bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở .......................................................................... 38
2.2. Về quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở được phép phân lô bán nền .................. 39
2.3. Điều kiện về khu vực thực hiện dự án nhà ở có thể được chuyển nhượng quyền sử
dụng đất dưới hình thức phân lơ, bán nền ....................................................................... 41
2.4. Trách nhiệm công khai thông tin của Chủ đầu tư khi chuyển nhượng Quyền sử 45
dụng đất ở dưới hình thức phân lơ, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở ................. 45
2.5. Về trách nhiệm của Chủ đầu tư khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở dưới .. 54
hình thức phân lơ, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở ........................................... 54
KẾT LUẬN .................................................................................................................... 58
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................... 60


PHẦN MỞ ĐẦU
1.

Lý do chọn đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quan trọng và quý giá của mỗi quốc gia. Ở

Việt Nam, đất đai là tài sản thuộc sở hữu chung của toàn dân1. Trong thị trường bất
động sản, bên cạnh hoạt động kinh doanh các hàng hóa là tài sản gắn liền với đất thì
kinh doanh quyền sử dụng đất (QSDĐ) cũng được xem là một hình thức kinh doanh bất
động sản bởi thực chất nó là việc kinh doanh đất đai. Do chế độ sở hữu toàn dân đối
với đất đai nên pháp luật “tránh” dùng thuật ngữ này. 2 Quyền sử dụng đất là đối tượng
của các giao dịch trong thị trường bất động sản như: chuyển nhượng, cho thuê quyền sử
dụng đất… Trong đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở dưới hình thức phân lô, bán
nền trong dự án kinh doanh nhà ở (sau đây gọi là “phân lô, bán nền”) là một trong
những hình thức kinh doanh được thực hiện phổ biến, thu hút nhiều cá nhân, tổ chức
tham gia.
Trong thời gian qua, hoạt động phân lô, bán nền trong các dự án kinh doanh nhà
ở diễn ra nhộn nhịp tại nhiều tỉnh, thành phố trên cả nước. Tuy nhiên, đi ngược lại với
những ý nghĩa tích cực ban đầu khi quy định về khung pháp lý của hoạt động này,
nhiều tổ chức, cá nhân đã làm trái quy định, gây khó khăn cho hoạt động quản lý cũng
như gây ảnh hưởng xấu đến quy hoạch của địa phương. Tình trạng “sốt” đất xảy ra, ảnh
hưởng nặng nề đến nền kinh tế cả nước nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.
Trước thực trạng này, hiện nay tồn tại nhiều quan điểm cho rằng pháp luật cần cấm
hình thức phân lô, bán nền. Tác giả nhận thấy việc đưa ra quy định cấm sẽ không đem
lại hiệu quả. Biện pháp hữu hiệu nhất là nhà nước cần có khung pháp lý hồn thiện về
phân lơ, bán nền, khắc phục được những bất cập hiện nay. Pháp lý hoàn thiện là cơ sở
để các bên tham gia giao dịch hiểu rõ về những đặc điểm và điều kiện của loại giao
dịch này, từ đó giúp họ tránh được rủi ro, đạt được mục đích của giao dịch chuyển
nhượng QSDĐ. Các giao dịch hài hịa được lợi ích sẽ thúc đẩy hoạt động phân lô, bán
nền phát triển theo chiều hướng tích cực, từ đó góp phần phát triển kinh tế nước nhà.
Với mong muốn góp phần tạo nên khung pháp lý hồn thiện cho hình thức kinh
doanh này, tác giả quyết định lựa chọn đề tài: “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử

1

Điều 4 Luật Đất đai 2013.
Lưu Quốc Thái (2022), Pháp luật kinh doanh bất động sản, NXB. Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh,
tr.
76.
2

1


dụng đất ở dưới hình thức phân lơ, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở” làm Đề
tài Khóa luận tốt nghiệp của mình.

2.

Tình hình nghiên cứu Đề tài
Pháp luật về đất đai và chuyển nhượng QSDĐ là đề tài tương đối quen thuộc

trong hoạt động nghiên cứu khoa học pháp lý. Từ khi LĐĐ 1993 ghi nhận quyền
chuyển nhượng QSDĐ của người sử dụng đất, đã có nhiều cơng trình nghiên cứu về đề
tài này như:
-

Nguyễn Thị Oanh (1999), Chế định pháp luật về đất ở - Thực trạng và giải pháp

hoàn thiện, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội;
-

Nguyễn Thị Thu Thủy (2004), Một số vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng

đất ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại
học Luật Hà Nội;
-

Trương Thị Mỹ Lệ (2008), Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thị

trường bất động sản, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh; Lưu Quốc Thái (2009), Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất – thực trạng và
hướng hoàn thiện, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh;
-

Nguyễn Thị Kim Phụng (2011), Chế độ pháp lý về sử dụng đất của tổ chức kinh

tế kinh doanh bất động sản, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí
Minh;
-

Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng

đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại
học Luật Hà Nội;
-

Nguyễn Thị Hồng Nhung (2014), “Bàn về quyền sử dụng đất được phép chuyển

nhượng trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”, Tạp chí Luật học, số tháng
6/2014; - Nguyễn Thanh Phong (2015), Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, thực trạng và hướng hồn thiện, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Tp. Hồ Chí
Minh; - Nguyễn Thị Thu Ngân (2017), Quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Tp. Hồ

Chí Minh;

2


-

Nguyễn Thanh Việt (2018), Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu

tư xây dựng kinh doanh nhà ở theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học,
Học viện Khoa học Xã hội;
-

Hà Văn Tiến (2019), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, Luận văn

thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội.
Nhìn chung ở những cơng trình trên các tác giả đã đi sâu vào nghiên cứu những
khía cạnh khác nhau của quyền sử dụng đất như về bản chất QSDĐ, hợp đồng, giao
dịch chuyển nhượng QSDĐ, QSDĐ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi,…
trong đó chỉ đề cập sơ lược, hoặc liệt kê khái quát về điều kiện để chuyển nhượng
QSDĐ ở dưới hình thức phân lơ, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở. Các cơng trình
chưa tập trung nghiên cứu trực tiếp và toàn diện về khung pháp lý của hình thức kinh
doanh bất động sản này.
Liên quan trực tiếp về pháp luật chuyển nhượng QSDĐ ở dưới hình thức phân
lơ, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở, có cơng trình: Khóa luận tốt nghiệp Trường
Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh với đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở” năm 2019 của
tác giả Trần Thị Ngọc Hà. Trong Khóa luận này, tác giả Trần Thị Ngọc Hà đã nghiên
cứu khái quát các vấn đề về lý luận và những quy định pháp luật tại thời điểm nghiên
cứu (năm 2019) về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở dưới hình thức phân lơ, bán

nền trong dự án kinh doanh nhà ở. Trên cơ sở nhận định pháp luật về phân lô, bán nền
thời điểm này đã tương đối hồn thiện, tuy nhiên vẫn cịn tồn tại một vài điểm cần sửa
đổi, bổ sung, tác giả Trần Thị Ngọc Hà đưa ra kiến nghị hoàn thiện khung pháp lý về
hoạt động này.
Tuy nhiên, khóa luận trên tập trung nghiên cứu các quy định tại thời điểm
nghiên cứu (hình thức phân lô, bán nền trong dự án nhà ở được điều chỉnh bởi Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật
Đất đai). Hiện nay, quy định về hình thức này tại Nghị định trên đã được sửa đổi, bổ
sung, nhiều điều kiện đã thay đổi hoặc khơng cịn được áp dụng. Hơn nữa, những quy
định mới sau khoảng thời gian triển khai trên thực tế đã phát sinh những vấn đề, bất cập
chưa được khai thác. Sau khoảng thời gian dài với nhiều tiêu cực phát sinh, hiện nay
tồn tại nhiều quan điểm cho rằng pháp luật nên cấm việc phân lô, bán nền trong dự án
nhà ở.
3


Từ những phân tích trên, trong khóa luận này, tác giả sẽ tiến hành nghiên cứu
một cách hệ thống các quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng các quy định;
tìm ra những bất cập, thiếu sót, mâu thuẫn mang tính cốt lõi; thơng qua phân tích, tư
duy để đưa ra đề xuất hoàn thiện pháp luật, góp phần tạo nên khung pháp lý hồn thiện
về chuyển nhượng QSDĐ ở dưới hình thức phân lơ, bán nền trong dự án kinh doanh
nhà ở, từ đó khẳng định vai trò và ý nghĩa của việc cho phép và tiếp tục duy trì hình
thức này trong thị trường kinh doanh bất động sản.

3.

Mục đích nghiên cứu đề tài
Khóa luận tốt nghiệp nghiên cứu các vấn đề lý luận và hệ thống các quy định

pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở dưới hình thức phân lơ, bán

nền trong dự án kinh doanh nhà ở nhằm những mục đích sau:
Thứ nhất, Làm rõ các vấn đề lý luận của hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở
dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở. Từ đó, giúp người đọc
hiểu được bản chất, đối chiếu và nhận diện được hình thức kinh doanh này so với
những hình thức có điểm tương đồng khác.
Thứ hai, Nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định của pháp luật Việt Nam
điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở dưới hình thức phân lơ, bán nền trong
dự án kinh doanh nhà ở thơng qua việc phân tích, đánh giá các quy định hiện hành và
liên hệ với việc áp dụng các quy định này trên thực tế.
Thứ ba, Nêu và phân tích những tồn tại, bất cập trên thực tế khi áp dụng những
quy định pháp luật về hình thức kinh doanh này. Trên cơ sở xem xét thực tiễn áp dụng,
xác định nguyên nhân, tác giả đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định của
pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở dưới hình thức phân lơ, bán
nền trong dự án kinh doanh nhà ở.
4.

Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu đề tài
Về đối tượng nghiên cứu
Khóa luận tốt nghiệp nghiên cứu các quy định của pháp luật Việt Nam về hoạt

động chuyển nhượng QSDĐ ở dưới hình thức phân lơ, bán nền trong dự án kinh doanh
nhà ở và thực tiễn áp dụng các quy định này.
Về phạm vi nghiên cứu
4


Khóa luận tập trung nghiên cứu nội dung các quy định của Luật đất đai 2013,
Luật kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014, các văn bản hướng dẫn và liên
hệ với những quy định thuộc các lĩnh vực có liên quan. Đồng thời, nội dung khóa luận
có phân tích, đối chiếu với một số văn bản pháp luật ở các giai đoạn trước.

5.

Phƣơng pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu, tác giả sử dụng phối hợp nhiều phương pháp khác

nhau như: phân tích, so sánh, chứng minh, tổng hợp, liệt kê. Trong đó, phương pháp
phân tích và tổng hợp là hai phương pháp quan trọng được sử dụng xun suốt tồn
Khóa luận.

6.

Bố cục tổng qt của khóa luận
Ngoài phần cam đoan, danh mục các từ viết tắt sử dụng trong khóa luận, mục

lục, phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo thì nội dung chính của khóa
luận được kết cấu gồm hai chương:
Chương 1: Những vấn đề chung về quyền sử dụng đất ở và pháp luật về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án kinh doanh nhà ở.
Chương 2: Thực trạng và đề xuất hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở dưới hình thức phân lơ, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở.

5


CHƢƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ
PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRONG DỰ
ÁN KINH DOANH NHÀ Ở
1.1. Khái quát về đất ở và kinh doanh quyền sử dụng đất ở
1.1.1. Khái niệm về đất ở và vai trò của đất ở trong đời sống con ngƣời
1.1.1.1. Khái niệm về đất ở

Đất đai nói chung và đất ở nói riêng có vai trị đặc biệt quan trọng đối với nhu
cầu ở của con người tại bất kỳ thời điểm nào. Dân số ngày càng gia tăng trong khi diện
tích đất là có hạn, do vậy việc quản lý và sử dụng đất ở là một vấn đề hết sức quan
trọng.
Hiện nay, trong lĩnh vực khoa học chưa có khái niệm chung về “đất ở”. Theo
quan niệm truyền thống của người Việt Nam, đất ở là loại đất được xác định dùng vào
mục đích xây dựng nhà để ở. Từ xưa đến nay, khi nói đến đất ở người ta thường nghĩ
ngay đến một loại tài sản thuộc sở hữu riêng của người dân mà bất kỳ một hộ gia đình,
người dân nào đều phải có, đó là loại tài sản gắn liền với cả cuộc đời của mỗi người,
của gia đình và thậm chí của cả dịng họ. Nói đến đất ở là nói đến mảnh đất mà trên đó
gia đình, thậm chí cả một dịng họ đã từng gắn bó, sinh sống3.
Về phương diện pháp luật, căn cứ vào mục đích sử dụng đất, Luật Đất đai 2013
(LĐĐ 2013) chia đất thành ba nhóm: đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa
sử dụng4. Đất ở là một thành phần độc lập nằm trong nhóm đất phi nơng nghiệp5.
Trong đó, đất ở bao gồm hai loại: đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị 6. Tại Điều 143
và Điều 144, LĐĐ 2013 đã đưa ra khái niệm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị như
sau:
Đất ở tại nông thôn: “Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn
gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các cơng trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong
cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy
hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt”7.
3

Nguyễn Thị Oanh (1999), Chế định pháp luật về đất ở - Thực trạng và giải pháp hoàn thiện, Luận văn Thạc sĩ
Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr. 8.
4
Điều 10 Luật Đất đai 2013.
5
Điểm a khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013.

6
Điểm a khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013.
7
Khoản 1 Điều 143 LĐĐ 2013.

6


Đất ở tại đô thị: “Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các
cơng trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô
thị,

phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt”7.
Từ khái niệm hai loại đất ở này, có thể hiểu: Đất ở là đất được sử dụng để xây
dựng nhà ở và các cơng trình khác phục vụ trực tiếp cho mục đích sinh hoạt của hộ gia
đình, cá nhân, được xây dựng trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư, phù hợp với
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
1.1.1.2. Đặc điểm của đất ở
Đất ở là một loại bất động sản đặc biệt. Qua nghiên cứu tìm hiểu, tác giả đưa ra
một số đặc điểm cơ bản của đất ở như sau:
Thứ nhất, tính cố định và khan hiếm. Đất ở cũng là đất đai nên mang đặc điểm
cơ bản của đất đai nói chung là tính cố định về vị trí và tính khan hiếm. Tính cố định về
vị trí thể hiện ở chỗ con người khơng thể dịch chuyển một diện tích đất nhất định từ
khu vực này sang khu vực khác. Đây cũng là lý do giải thích cho việc đất được xếp vào
nhóm tài sản là bất động sản mà khơng phải động sản. Tính khan hiếm của đất đai thể
hiện ở chỗ diện tích đất là có hạn, đất khơng thể tự tái tạo hoặc sinh sôi thêm, và con
người cũng khơng thể làm tăng thêm diện tích đất mà chỉ có thể có những biện pháp
thích hợp để sử dụng đất đai có hiệu quả, tiến hành cải tạo đất làm tăng thêm giá trị của
đất.

Thứ hai, mục đích của đất ở là để phục vụ nhu cầu ở - một trong những nhu cầu
thiết yếu của con người. Xuất phát từ tính hữu hạn của đất, các quốc gia luôn chú trọng
đến việc hướng người dân sử dụng đất đúng mục đích. Trong quỹ đất quốc gia ln có
phần diện tích dùng để xây dựng nhà ở, cơng trình xây dựng phục vụ nhu cầu ở của
người dân; phần cịn lại phục vụ mục đích sản xuất, phát triển kinh tế, xây dựng cơ sở
hạ tầng,… Việc sử dụng đất sai mục đích có thể dẫn đến nhiều hệ lụy, làm thu hẹp quỹ
đất ở, khiến nhiều người không có đất ở đảm bảo cuộc sống, từ đó tạo gánh nặng lớn
cho an sinh xã hội quốc gia. “Luật đất đai đưa ra định nghĩa về đất ở ngoài mục đích

7

Khoản 1 Điều 144 LĐĐ 2013.

7


phân biệt các loại đất, cịn có ý nghĩa ngăn chặn hành vi đầu cơ, buôn bán đất dưới
danh nghĩa mua quyền sử dụng đất ở”8.
Thứ ba, đất ở có tính ổn định cao. Nhu cầu về nhà đất ở là đặc biệt quan trong
đối với người dân, “nơi ăn chốn ở” cũng quan trọng như vấn đề lương thực, quần áo.
Người dân có “an cứ mới lập nghiệp”, có nhà đất ở ổn định mới yên tâm làm ăn sinh
sống, kinh tế gia đình mới phát triển, đất nước mới giàu mạnh. Tất cả các quốc gia đều

phải quan tâm đến vấn đề nhà đất ở cho người dân nói chung, người có thu nhập thấp
nói riêng để ổn định dân sinh9. Xuất phát từ quan điểm đó, khi xây dựng và hoàn thiện
hệ thống pháp luật, Nhà nước ta luôn ưu tiên tạo điều kiện cho người dân tự tạo dựng
cơ ngơi khang trang, bền vững. Khoản 3 Điều 59 Hiến pháp 2013 quy định: “Nhà nước
có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở”. LĐĐ 2013 quy
định, đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng thuộc loại đất sử dụng ổn định lâu dài 10.
Đây là điểm khác biệt của đất ở so với các loại đất khác. Các loại đất khác khi Nhà

nước giao đất đều quy định thời hạn sử dụng, như đất nông nghiệp đối với hộ gia đình,
cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp (50 năm)11; đất đối với tổ chức để sử dụng vào
mục đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi
nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước
ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt
Nam (được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất
nhưng không quá 50 năm)12… Pháp luật đã quy định đất ở được Nhà nước giao để sử
dụng ổn định, lâu dài trong một số trường hợp nhất định mới bị Nhà nước thu hồi13,
điều này xuất phát từ mục đích sử dụng của loại đất này, cũng như từ nhu cầu của
người dân, tạo điều kiện cho người dân đầu tư xây dựng cơ ngơi bền vững, ổn định
cuộc sống.
8

Nguyễn Thị Thu Thủy (2004), Một số vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp
luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr. 18.
9
Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động
sản ở Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr. 47.
10
Khoản 1 Điều 125 LĐĐ 2013.
11
Khoản 1 Điều 126 LĐĐ 2013.
12
Khoản 3 Điều 126 LĐĐ 2013.
13
Khoản 1 Điều 16 LĐĐ 2013.

8

Thứ tư, đất ở cấp cho người sử dụng theo một hạn mức nhất định 14. Căn cứ vào
quỹ đất của địa phương và quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, Ủy ban nhân
dân (UBND) cấp tỉnh quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây
dựng nhà ở và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở16. Việc quy định hạn mức
giao đất ở nhằm đảm bảo việc phân phối đất đai trong thị trường sơ cấp bình đẳng, hạn
chế tiêu cực, đồng thời ở mức độ nào đó, nhà nước muốn cho mọi người dân có thể tiếp
cận được với quỹ đất ở để phục vụ nhu cầu tối thiểu với giá thấp nhất. Bên cạnh đó,
việc quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa nhằm tránh tình trạng tách thửa
đất tràn lan, hình thành những thửa đất quá nhỏ, không đảm bảo việc sử dụng đất phù
hợp cho mục đích để ở, đảm bảo chất lượng cuộc sống.

Thứ năm, đất ở thường có giá trị cao hơn các loại đất khác. Theo “Kết quả Tổng
điều tra dân số và Nhà ở năm 2019” do Tổng Cục Thống kê thực hiện cho thấy, sau 10
năm, quy mô dân số Việt Nam đã tăng thêm 10,4 triệu người; tỷ lệ tăng dân số bình
quân năm giai đoạn 2009-2019 là 1,14%/năm. Kết quả Tổng điều tra cũng cho thấy,
mật độ dân số của Việt Nam là 290 người/km2, tăng 31 người/km2 so với năm 200915.
Như vậy, tỷ lệ gia tăng dân số và mật độ dân số qua từng năm ngày càng có xu hướng
tăng, trong khi diện tích đất khơng thay đổi. “Cầu” đất ở ngày càng lớn trong khi
“cung” đất ở không đủ để đáp ứng, vì thế mà giao dịch về đất ở ln sôi động và giá trị
của đất ở luôn cao hơn các loại đất khác. Ngồi ra, tại đơ thị, mật độ dân số cao, nhu
cầu đất ở lớn dẫn đến đất ở tại đô thị trở nên khan hiếm, kéo theo giá trị đất ở tại đơ thị
thường sẽ có xu hướng cao hơn nhiều so với đất ở tại nơng thơn.
1.1.1.3. Vai trị của đất ở trong đời sống con người
Đất ở với mục đích xây dựng nhà để ở đã và đang là một trong những loại bất
động sản có ý nghĩa vơ cùng quan trọng với con người. Phải có đất ở thì nhà ở và
những cơng trình phục vụ nhu cầu ở mới được xây dựng nên. Nhiều người làm việc,
lao động cả đời chỉ mong muốn tìm được cho mình “một tấc đất cắm dùi”, một mảnh
đất để xây dựng nên cơ ngơi bền vững, tự tạo lập cho mình một ngơi nhà, một thành
14

Khoản 2 Điều 143 LĐĐ 2013; khoản 4 Điều 144 LĐĐ 2013.
Khoản 2 Điều 143; khoản 4 Điều 144 LĐĐ 2013.
15
Tổng cục Thống kê, “Thơng cáo báo chí kết quả sơ bộ tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019”,
truy cập ngày 27/3/2022.
16

9


tựu chứng minh cho thành công mang tên “sự ổn định”. Đó là ý nghĩa của người tìm
kiếm và mong muốn sở hữu đất ở, còn với những cá nhân, tổ chức có đất ở nhưng
khơng khai thác hết, họ có thể sử dụng đất ở như một loại hàng hóa đem giao dịch để
nhận lại giá trị tương đương bằng tiền, hiện kim. Đây là cách thức để người sử dụng đất
ở thu về một khoản vốn đem đầu tư hoặc phục vụ nhu cầu cấp bách nào đó của họ
trong cuộc sống.
Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản (KDBĐS), đất ở cũng được xem là một
loại bất động sản được đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, vì chế độ sở đất đai ở nước ta là
sở hữu toàn dân nên pháp luật sử dụng thuật ngữ “kinh doanh quyền sử dụng đất ở”.
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời là chủ sở hữu quyền sử dụng đất ở,
có quyền thực hiện các giao dịch QSDĐ ở phù hợp với quy định của pháp luật để thu
về lợi nhuận cho doanh nghiệp.
1.1.2. Khái niệm kinh doanh quyền sử dụng đất ở
Luật Doanh nghiệp 2020 đưa ra khái niệm “Kinh doanh” như sau: “Kinh doanh
là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả công đoạn của quá trình từ đầu tư,
sản

xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích tìm
kiếm lợi nhuận.”16. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (Luật KDBĐS 2014) thì quy

định: “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng,
mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất
động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh
lợi.”17. Theo quy định này, hoạt động KDBĐS bao gồm “kinh doanh hàng hóa bất
động sản” và “kinh doanh dịch vụ bất động sản”. Trong đó, kinh doanh QSDĐ thuộc
nhóm kinh doanh hàng hóa bất động sản. Nhìn chung theo quy định trong Luật Doanh
nghiệp và Luật
KDBĐS, đặc điểm cơ bản để nhận biết hành vi KDBĐS nói chung và kinh QSDĐ ở nói
riêng là mục đích sinh lợi.

16
17

Khoản 21 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2020.
Khoản 1 Điều 3 Luật KDBĐS 2014.

10


Theo khoản 4 Điều 5 Luật KDBĐS 2014, đất được phép chuyển nhượng QSDĐ
theo quy định của pháp luật đất đai thì được phép kinh doanh QSDĐ 18. Như vậy, có thể
hiểu “Kinh doanh quyền sử dụng đất ở” là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất
cả các cơng đoạn của q trình đầu tư, từ xác lập QSDĐ ở đến khi đưa QSDĐ ở vào
giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê,…) trên thị trường bất động sản nhằm mục đích
sinh lợi.
Khi QSDĐ ở được đưa vào để giao dịch, để kinh doanh thì QSDĐ ở lúc này lại
trở thành một loại hàng hóa. Hoạt động kinh doanh đối với hàng hóa QSDĐ ở này cũng
chịu sự điều tiết chung của thị trường. QSDĐ ở trở thành một loại hàng hóa trong thị
trường bất động sản, là bộ phận cấu thành thị trường bất động sản. Giá cả của QSDĐ ở

được điều tiết bởi cung – cầu của thị trường. Giá trị của QSDĐ ở được xác định theo
giá đất, phụ thuộc vào loại đất, diện tích, vị trí của mảnh đất19.
Là một hình thức KDBĐS, kinh doanh QSDĐ ở cũng mang những đặc điểm cơ
bản sau: đòi hỏi nguồn vốn lớn nhưng chu kỳ quay vòng vốn chậm; rất nhạy cảm trước
sự thay đổi trong chính sách, pháp luật của Nhà nước, của kinh tế - xã hội; mang lại lợi
nhuận cao nhưng mức độ rủi ro cũng rất cao; đòi hỏi sự hỗ trợ của các loại hình dịch vụ
chuyên nghiệp; tác động rất lớn đến các lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác (như xây
dựng, năng lượng, viễn thông, y tế, giáo dục,...) cũng như tác động đến các thị trường
liên quan, từ đó tác động đến tăng trưởng kinh tế.

1.1.2.1. Phân loại các trường hợp kinh doanh quyền sử dụng đất ở
Rà soát Pháp luật KDBĐS và Pháp luật đất đai, có thể thấy “Kinh doanh quyền
sử dụng đất ở” hiện nay bao gồm 02 trường hợp: một là trường hợp tách thửa đất và
thực hiện chuyển nhượng QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là phân lô tách
thửa); hai là trường hợp các chủ đầu tư dự án nhà ở chuyển nhượng QSDĐ ở theo “lơ”
(nền nhà) sau khi hồn thành việc xây dựng cơ sở hạ tầng khu nhà ở20 (gọi chung là
phân lô đất nền dự án).

18

Khoản 4 Điều 5 Luật KDBĐS 2014.
Lê Hồng Hạnh (2017), Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam, Báo Dân chủ &
Pháp luật, Bộ Tư pháp, số 8 (305), tr. 22-25.
20
Lưu Quốc Thái (2022), tlđd (số 02), tr. 79.
19

11

Nhìn chung cả phân lơ đất nền dự án và phân lô tách thửa đều là việc chia một lô
đất có diện tích lớn thành nhiều lơ đất có diện tích nhỏ, sau đó chuyển nhượng QSDĐ
cho cá nhân, tổ chức khác có nhu cầu. Tuy nhiên, bản chất và đặc điểm của hai hoạt
động này là hoàn toàn khác nhau. Tương ứng với hai hoạt động “phân lô, bán nền” và
“tách thửa” thì có hai loại sản phẩm là “đất nền dự án” và “đất tách thửa” dễ gây ra
nhầm lẫn cho nhà đầu tư và người nhận chuyển nhượng QSDĐ. Nghiên cứu các quy
định của pháp luật và thực tế, nhận thấy có sự khác biệt nhất định giữa đất nền dự án và
đất tách thửa21.
Về định nghĩa, “đất nền dự án” được hiểu là lô đất nằm trong quy hoạch của chủ
đầu tư, đang trong giai đoạn nghiên cứu nên vẫn ở trạng thái lô đất ban đầu mà chưa
được xây dựng. “Đất tách thửa” là lô đất được tách ra từ một thửa đất lớn, diện tích mỗi
lơ theo quy định của Nhà nước áp dụng tại khu vực đó. Đây thường là các lơ đất phi
nơng nghiệp, được chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở, hiến một phần đất để làm
hạ tầng giao thơng, sau đó phân tách thửa thành nhiều sản phẩm.
Về chủ sở hữu quyền sử dụng đất, quyền sử dụng “đất nền dự án” ban đầu thuộc
về pháp nhân là các doanh nghiệp KDBĐS, cũng chính là chủ đầu tư thực hiện dự án
kinh doanh nhà ở thương mại (cụ thể là dự án nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho
thuê) và là dự án nhà ở riêng lẻ. Sau khi đáp ứng đủ điều kiện, hoàn thành việc xây
dựng cơ sở hạ tầng khu nhà ở thì tiến hành phân thành các nền đất. Chủ đầu tư là
những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính lớn, có đội ngũ nhân viên mạnh, thực hiện
hoạt động KDBĐS một cách thường xun nhằm tìm kiếm lợi nhuận. Cịn chủ sở hữu
quyền sử dụng “đất tách thửa” ban đầu là hộ gia đình, cá nhân, tự thực hiện tách thửa
phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai.
Về khả năng tiếp tục tách thửa, “đất nền dự án” nằm trong quy hoạch theo bản
đồ chi tiết 1/500 nên sẽ không thể tách thửa thêm được nữa. Trong khi “đất tách thửa”
có

thể tiếp tục tách thửa nếu đảm bảo diện tích lơ đất tối thiểu theo quy định của pháp luật
về đất đai.

21

Tuấn Anh, “Cách phân biệt đất nền dự án và đất thổ cư”, truy cập ngày 23/04/2022.

12


Về cơ sở hạ tầng, tiện ích, Trong khi các yếu tố cơ sở hạ tầng, hệ thống giao
thông, tiện ích cũng như vấn đề an ninh của “đất tách thửa” phần lớn phụ thuộc vào vị
trí đất thì “đất nền dự án” được quy hoạch bài bản, có hạ tầng đồng bộ, đầy đủ điện,
đường, trường, trạm và các tiện ích nâng cao gồm cơng viên, khu vui chơi giải trí, trung
tâm thương mại, khu thể dục thể thao…, các yếu tố an ninh, phòng cháy chữa cháy đều
được chú trọng đảm bảo. Những hạng mục này đều được cơ quan chức năng có thẩm
quyền phê duyệt cấp phép, nghiệm thu trước khi đưa vào sử dụng.
Về tính minh bạch thông tin, “đất nền dự án” được thực hiện bởi chủ đầu tư là
các doanh nghiệp KDBĐS nên những thông tin liên quan đến doanh nghiệp và dự án
phân lơ, bán nền hầu như đều tương đối dễ tìm kiếm trên các phương tiện thông tin đại
chúng. Trong khi đó, đối với “đất tách thửa” của hộ gia đình, cá nhân, những thơng liên
quan sẽ khó tiếp cận hơn, hầu như cách duy nhất là yêu cầu trực tiếp với chủ sử dụng
đất.
Như vậy, có thể thấy “đất nền dự án” và “đất tách thửa” là hoàn toàn khác biệt.
Chúng ta cần phân biệt được bản chất và đặc trưng của từng loại đất trên. Chỉ khi phân
biệt được, chúng ta mới có thể nắm được đối tượng và các điều kiện để thực hiện giao
dịch chuyển nhượng QSDĐ với từng loại, tránh hiểu lầm dẫn đến việc quyết định thiếu
đúng đắn, thậm chí phải gánh chịu những rủi ro pháp lý nghiêm trọng.
1.2. Một số quy định pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh quyền sử
dụng đất trong dự án nhà ở
1.2.1. Yêu cầu về dự án nhà ở và điều kiện thực hiện dự án nhà ở
Kinh doanh QSDĐ ở bằng việc chuyển nhượng QSDĐ ở dưới hình thức phân lơ,
bán nền chỉ được thực hiện sau khi triển khai thực hiện dự án nhà ở. Vì vậy, để hiểu rõ

về hình thức kinh doanh phân lô, bán nền, trước hết cần phải nắm được các yêu cầu về
dự án nhà ở và điều kiện để thực hiện dự án nhà ở.
1.2.1.1.

Yêu cầu về dự án nhà ở

Theo quy định tại Điều 14, Điều 19 Luật Nhà ở 2014, được hướng dẫn bởi Nghị
định 99/2015/NĐ-CP, dự án nhà ở cần đáp ứng các yêu cầu sau:
Thứ nhất, Chỉ được lập, phê duyệt và triển khai thực hiện tại khu vực đã có quy
hoạch chi tiết được phê duyệt;
Thứ hai, Tuân thủ các nội dung, quyết định chủ trương đầu tư của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền. Đối với dự án đầu tư bằng vốn Nhà nước mà có điều chỉnh tên dự
13


án, tiến độ thực hiện, loại nhà ở phải xây dựng, tổng diện tích sàn xây dựng, tổng số
lượng nhà ở, tỷ lệ các loại nhà ở, tổng mức đầu tư thì trước khi triển khai thực hiện xây
dựng phải được cơ quan quyết định chủ trương đầu tư cho phép. Thứ ba, Tuân thủ
pháp luật nhà ở, pháp luật xây dựng.
Thứ tư, Trong suốt quá trình thực hiện dự án, thông tin về dự án phải được
UBND cấp tỉnh công khai trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh.
Thứ năm, Tên dự án, tên các khu vực trong dự án phải bằng tiếng Việt, được cơ
quan có thẩm quyền quyết định, được sử dụng cả trong và sau khi hồn thành đầu tư
xây dựng. Nếu có tên bằng tiếng nước ngồi thì phải viết tên đầy đủ bằng tiếng Việt
trước, tiếng nước ngoài sau;
Thứ sáu, Dự án nhà ở thương mại phải đáp ứng yêu cầu về loại nhà ở và tiêu
chuẩn nhà ở thương mại (Điều 24 Luật Nhà ở 2014). Trong đó, chủ đầu tư quyết định
lựa chọn bảo đảm phù hợp quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây
dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư. 1.2.1.2. Điều kiện
thực hiện dự án nhà ở

a. Điều kiện về chủ đầu tư thực hiện dự án
Theo quy định tại Điều 21 Luật Nhà ở 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung tại Điều
75 Luật Đầu tư 2020), chủ thể tham gia phát triển nhà ở thương mại phải đáp ứng các
điều kiện sau:
Thứ nhất, Doanh nghiệp hoặc hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy
định của pháp luật Việt Nam.
Theo quy định trên, trường hợp nhà đầu tư nước ngoài muốn trở thành chủ đầu
tư dự án nhà ở thì phải thành lập doanh nghiệp tại Việt Nam. Đầu tư xây dựng BĐS (là
nhà, cơng trình xây dựng) là hoạt động tương đối phức tạp, địi hỏi chủ thể kinh doanh
phải có năng lực chun mơn, kỹ thuật và tài chính nhất định mới có thể thực hiện
được. Vì những u cầu cao nêu trên nên thực tế trong kinh doanh BĐS các hợp tác xã
chiếm số lượng không lớn mà chủ yếu là các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh
tế tham gia đầu tư kinh doanh BĐS22.
Thứ hai, Có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực
hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư.

22

Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), tlđd (số 10), tr.14 - 15.

14


Đây là quy định mới được sửa đổi tại khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư 2020. Pháp
luật hiện hành bỏ yêu cầu về vốn pháp định, đây là điểm mới tiến bộ, khuyến khích các
doanh nghiệp nhỏ, tiềm lực tài chính khơng lớn có thể vươn lên, tạo ra giá trị cho nền

kinh tế nước nhà. Ngoài ra, pháp luật bổ sung thêm việc lựa chọn “bảo lãnh ngân hàng
về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu
tư” thay cho việc chỉ ký quỹ trực tiếp.

Thứ ba, Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
Vì dự án nhà ở là dự án có quy mơ lớn, cần nguồn vốn lớn và địi hỏi chủ đầu tư
phải tiến hành nhiều cơng việc khác nhau để tạo lập nhà, cơng trình xây dựng trong dự
án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, như: xác lập QSDĐ; lập, phê duyệt dự án; xin giấy
phép xây dựng;… nên chủ đầu tư dự án nhà ở phải là tổ chức có chức năng KDBĐS,
thường xuyên và liên tục thực hiện hoạt động khởi tạo, vận hành dự án, sao cho hoạt
động này phải diễn ra xuyên suốt, tránh tình trạng trì trệ tiến độ hay dự án “treo”. b.
Điều kiện kinh doanh bất động sản
Khoản 1 Điều 10 Luật KDBĐS 2014, được hướng dẫn chi tiết tại Điều 4 Nghị
định 02/2022/NĐ-CP quy định điều kiện kinh doanh bất động sản của cá nhân, tổ chức
gồm:
Thứ nhất, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp theo
quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về
hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh
nghiệp)23.
Ngoài ra, so với Nghị định 76/2015/NĐ-CP thì Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã bỏ
điều kiện về vốn pháp định của doanh nghiệp. Việc bãi bỏ điều kiện này là để phù hợp
với quy định tại Luật KĐBĐS 2014 đã được sửa đổi tại điểm a khoản 2 Điều 75 Luật
Đầu tư 2020.
Thứ hai, chủ đầu tư phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh
nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch
bất động sản) các thông tin sau:

23

Khoản 1 Điều 10 Luật KDBĐS 2014; điểm a khoản 1 Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

15

(i)

Thông tin về doanh nghiệp bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên

lạc, tên người đại diện theo pháp luật;
(ii)

Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6

của Luật KDBĐS 2014. Theo đó nội dung thơng tin về bất động sản bao gồm: Loại bất
động sản; Vị trí bất động sản; Thơng tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản;
Quy mô của bất động sản; Đặc điểm, tính chất, cơng năng sử dụng, chất lượng của bất
động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối

với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư; Thực trạng
các cơng trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản; Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở
hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu
tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai; Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có);
Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
(iii)

Thơng tin về việc thế chấp nhà, cơng trình xây dựng, dự án bất động sản đưa

vào kinh doanh (nếu có);
(iv)

Thơng tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng,

loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản
phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh. Đối với các thông tin đã công khai mà sau đó
có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi;
Thứ ba, Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều
9, Điều 55 của Luật KDBĐS 2014.
Theo đó, đối với chủ đầu tư thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới
hình thức phân lơ, bán nền, bất động sản đưa vào kinh doanh là đất. Vì thế, đất muốn
được chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ điều kiện tại khoản 2
Điều 9 Luật KDBĐS 2014, bao gồm: (i) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật về đất đai; (ii) Khơng có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
(iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (iv) Trong thời hạn
sử dụng đất.

16


Thứ tư, Điều kiện về vốn (chỉ áp dụng với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn
làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật).
Theo đó, đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất
động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu khơng
thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không
thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.
Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy
định tại khoản 1 Điều này. Việc xác định vốn chủ sở hữu quy định tại khoản này được
căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm tốn gần nhất hoặc kết quả báo cáo
kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc
năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở
hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật24.
1.2.2. Điều kiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất dƣới hình thức phân lơ, bán

nền trong dự án kinh doanh nhà ở
1.2.2.1.

Điều kiện về chủ thể chuyển nhượng

Điểm a khoản 1 Điều 194 LĐĐ 2013 quy định cách thức thực hiện việc chuyển
nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lơ của dự án đầu tư và chỉ đề cập việc chuyển
nhượng của chủ đầu tư nói chung mà khơng quy định cụ thể là chủ thể nào. Tuy nhiên,
điểm c khoản 1 Điều 11 Luật KDBĐS 2014 có quy định trường hợp đối với đất được
Nhà nước giao thì tổ chức, cá nhân trong nước được chuyển nhượng QSDĐ dưới hình
thức phân lơ, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai. Kết hợp với quy định tại
khoản 1 Điều 10 Luật KDBĐS 2014, được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 75 LĐT
2020: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc
hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp)”. Như vậy, chủ thể được quyền kinh
doanh phân lô, bán nền chỉ có thể là tổ chức kinh tế trong nước, các chủ thể là Doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và Người Việt Nam định cư ở nước ngồi khơng có
quyền này.
Sự hạn chế này một phần xuất phát từ sự khác biệt về phạm vi KDBĐS giữa các
chủ thể được quy định trong Luật KDBĐS 2014 và khả năng “tiếp cận đất đai” của họ
theo pháp luật đất đai, cũng như quyền sở hữu đối với bất động sản tại Việt Nam27.
24

Khoản 2 Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP. 27
Lưu Quốc Thái (2022), tlđd (số 02), tr. 40.

17


Ở góc độ nào đó, quy đinh này phần nào thể hiện sự bảo hộ doanh nghiệp trong
nước của Nhà nước. Lý giải cho quy định này có thể là dựa trên năng lực tài chính của

nhà đầu tư, đồng thời Nhà nước còn muốn tận dụng kỹ thuật xây dựng tiên tiến của nhà
đầu tư nước ngoài để nâng cao chất lượng các cơng trình xây dựng nhà ở thương mại
tại Việt Nam với ý nghĩ không thể để các nhà đầu tư có nguồn vốn dồi dào và khoa học
kỹ thuật tiên tiến như vậy mà chỉ có thể tập trung đầu tư các dự án để phân lơ, bán nền
mà thơi25.
Tuy nhiên lợi ích của doanh nghiệp KDBĐS trong nước phải được đặt lên bàn
cân cùng với lợi ích của nền kinh tế nói chung, nhu cầu về nhà ở của người dân nói
riêng. Khơng thể chỉ vì lợi ích của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong nước
mà chấp

nhận một thị trường với sản phẩm bất động sản giá cao do thiếu tính cạnh tranh quốc tế
và do chi phí vốn cao26.
1.2.2.2.

Điều kiện về chủ thể nhận chuyển nhượng

Trong giao dịch phân lô, bán nền, một bên là tổ chức kinh tế trong nước sau khi
hoàn thành việc xây dựng cơ sở hạ tầng khu nhà ở sẽ thực hiện phân tách diện tích đất
dự án thành nhiều nền đất rồi chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu để xây
dựng nhà ở. Những tổ chức, cá nhân đó lúc này là một bên trong giao dịch và được gọi
là chủ thể nhận chuyển nhượng QSDĐ. Xuất phát từ đối tượng của giao dịch là QSDĐ
ở nên không phải bất kỳ tổ chức, cá nhân nào cũng đều được nhận chuyển nhượng
QSDĐ ở. Theo quy định của pháp luật, chủ thể nhận chuyển nhượng QSDĐ ở dưới
hình thức phân lơ, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở bao gồm:
(1)

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân.
Điểm b khoản 1 Điều 169 LĐĐ 2013 quy định, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá

nhân được nhận QSDĐ thơng qua nhận chuyển nhượng QSDĐ. Theo đó, tổ chức kinh

tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ nói chung, trong đó có

25

Nguyễn Ngọc Sương (2021), Quyền giao dịch Quyền sử dụng đất của Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài,
Luận văn thạc sĩ chuyên ngành Luật Kinh tế, Đại học Luật TP.HCM, tr.44.
26
Phan Huy Hồng, Bùi Thị Thanh Thảo (2014), “Bàn về đổi mới quy định pháp luật về điều kiện kinh doanh bất
động sản”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 01/2014, tr. 14.

18


QSDĐ ở dưới hình thức phân lơ, bán nền để tự xây dựng nhà cửa, cơng trình xây dựng
phục vụ nhu cầu ở.
(2)

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 169 LĐĐ 2013, người Việt Nam định cư

ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật
về nhà ở được nhận chuyển QSDĐ ở thông qua […] nhận QSDĐ trong các dự án phát
triển nhà ở. Tương tự với quy định trên, điểm b khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở 2014 cũng
ghi nhận quyền này khi quy định, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (được phép
nhập cảnh vào Việt Nam) được công nhận quyền sở hữu nhà ở khi nhận chuyển
nhượng QSDĐ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự
tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.
Việc ghi nhận quyền được nhận chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô,
bán nền đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là quy định phù hợp, tiến bộ,
giúp giải quyết nhu cầu về đất ở của người dân, đồng thời khẳng định người Việt Nam

ở nước ngoài là bộ phận không thể tách rời của cộng đồng dân tộc Việt Nam27.

Khoản 3 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản
17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP) quy định: “Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở
theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được
phê duyệt.”
Đây là quy định nhằm ràng buộc trách nhiệm của người nhận chuyển nhượng
QSDĐ, đảm bảo sự đồng bộ của nhà ở trong dự án, khắc phục tình trạng nham nhở của
bộ mặt đơ thị.
Khác với nhận chuyển nhượng QSDĐ ở dưới hình thức phân lô, bán nền trong
dự án kinh doanh nhà ở, chủ thể nhận chuyển nhượng QSDĐ đối với đất tách thửa của
hộ gia đình, cá nhân khơng bắt buộc phải xây dựng nhà ở theo quy hoạch, thiết kế của
dự án. Bởi bản chất đất tách thửa là đất có QSDĐ thuộc về cá nhân, hộ gia đình; đất
này ban đầu không được quy hoạch mà chỉ cần đáp ứng điều kiện tối thiểu về diện tích
theo quy định của địa phương nơi có đất là được tiến hành chuyển nhượng. Vì thế, cá
27

Trần Thị Ngọc Hà (2019), Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở dưới hình thức phân lơ, bán nền
trong dự án kinh doanh nhà ở, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật TP.HCM, tr. 34.

19


nhân, tổ chức nhận chuyển nhượng đất tách thửa được xây dựng “tự do”, có thể xây
dựng theo thiết kế tùy chọn và không bị ràng buộc bởi bất cứ một thiết kế hay quy
hoạch nào.
Ngoài ra, một điểm cần lưu ý là quy định về trách nhiệm phải xây dựng theo
đúng GPXD chỉ áp dụng đối với chủ thể nhận chuyển nhượng QSDĐ là đất nền đủ điều
kiện trong dự án nhà ở. Với trường hợp các dự án không phải dự án được quyền thực

hiện phân lô, bán nền hoặc là dự án được phân lô, bán nền nhưng QSDĐ chưa đủ điều
kiện chuyển nhượng thì tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng sẽ không bị ràng buộc
trách nhiệm này, bởi bản chất giao dịch chuyển nhượng của các trường hợp này là vi
phạm pháp luật, có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.
1.2.2.3.

Điều kiện về dự án nhà ở

a. Cách thức xác lập quyền sử dụng đất để thực hiện dự án được chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở dưới hình thức phân lô, bán nền
Về nguyên tắc, muốn kinh doanh QSDĐ bằng việc chuyển nhượng QSDĐ ở
dưới hình thức phân lơ, bán nền, trước hết chủ thể kinh doanh phải trở thành người sử
dụng đất ở hợp pháp để thực hiện dự án kinh doanh nhà ở. Theo LĐĐ 2013, có hai hình
thức xác lập QSDĐ của doanh nghiệp khi đầu tư dự án nhà ở. Một là, tiếp cận đất đai
từ Nhà nước thông qua việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất28. Doanh nghiệp
xin Nhà nước giao đất phải đáp ứng đầy đủ điều kiện theo LĐĐ 201329. Sau khi đã xác
lập QSDĐ
thông qua cách thức xin Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, doanh nghiệp được
quyền chuyển nhượng QSDĐ sau khi đáp ứng đủ điều kiện 30. Hai là, xác lập QSDĐ
thông qua việc nhận chuyển nhượng QSDĐ từ cá nhân, tổ chức khác; từ việc nhận tặng
cho, nhận góp vốn bằng giá trị QSDĐ; được Nhà nước công nhận QSDĐ31.
Cũng với tinh thần trên của LĐĐ 2013, Điều 23 Luật Nhà ở 2014 quy định, chủ
đầu tư có thể thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho
thuê bằng các hình thức sử dụng đất sau: (i) Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử

28

Khoản 2 Điều 55 Luật Đất đai 2013.
khoản 1, 2, 3 điều 58 Luật Đất đai 2013.
30

điểm a khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013.
31
Điều 169 Luật Đất đai 2013
29

20