Khóa luận tốt nghiệp: Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
KHOA KINH TẾ VÀ KINH DOANH QUỐC TẾ
CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ ĐỐI NGOẠI
***





KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP


Đề tài: Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất
động sản Việt Nam

Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thanh Hằng
Lớp : Anh 16
Khoá : K43
Giáo viên hướng dẫn : ThS. Phạm Thị Mai Khanh



Hà Nội, 2008
MỤC LỤC

MỤC LỤC
DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC HÌNH VẼ, BẢNG BIỂU
DANH MỤC BIỂU ĐỒ
LỜI MỞ ĐẦU 21
Chương I: TỔNG QUAN VỂ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ SỰ CẦN THIẾT

TRONG VIỆC THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO
LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN 63
I. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 63
1. Khái niệm, đặc diểm và phân loại bất động sản 63
1.1 Khái niệm về bất động sản 63
1.2 Đặc điểm của bất động sản 95
1.3 Phân loại bất động sản 117
2. Khái niệm, đặc diểm và phân loại thị trường bất động sản 129
2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 129
2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản 1310
2.3 Phân loại thị trường bất động sản 1916
3. Vai trò của bất động sản đối với phát triển kinh tế 2118
II. SỰ CẦN THIẾT CỦA VIỆC THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP
NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN 2521
1. Tính tất yếu của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài 2521
2. Tác động của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực
bất động sản ở mỗi quốc gia 2723
Chương II: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC
VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 3026
I. CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP
NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 3026
1. Luật đầu tư 2005 3026
2. Luật kinh doanh bất động sản 2006 và nghị đinh 153 hướng dẫn thi
hành luật kinh doanh bất động sản 2006 3228
3. Lụât đất đai 2003 và nghị định 181 hướng dẫn thi hành luật đất đai
2003 3632
4. Các văn bản luật khác 3733
II. THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO
LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 3834
1. Tình hình đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào Việt Nam 3834

2. Thực trạng đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động
sản Việt Nam (giai đoạn 1988-2008) 4438
2.1 Quy mô vốn đầu tư FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt
Nam 4438
2.2 Cơ cấu đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc trong lĩnh vực bất động sản
tại Việt Nam 5447
III. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA
HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM. 6155
1. Những kết quả đạt được trong việc thu hút FDI của Hàn Quốc vào
lĩnh vực bất động sản Việt Nam 6255
2. Những khó khăn mà các nhà đầu tư Hàn Quốc gặp phải khi đầu tư
vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam 6558
2.1 Nhóm khó khăn về Chính sách pháp luật 6558
2.2 Nhóm khó khăn nội tại của lĩnh vực bất động sản 6862
2.3 Nhóm khó khăn từ các thị trường tương tác 7064
2.4 Nhóm khó khăn khác 7366
Chương III: CÁC GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG THU HÚT ĐẦU
TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN
Ở VIỆT NAM 7569
I. DỰ BÁO NHU CẦU PHÁT TRIỂN LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN
VIỆT NAM 7569
II. CÁC GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG THU HÚT ĐẦU TƯ
TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN
VIỆT NAM 9572
1. Nhóm giải pháp về chính sách pháp luật 9572
1.1 Cải cách thủ tục hành chính 9572
1.2. Giải quyết vướng mắc trong việc phân cấp, thể chế ở các địa phương
9673
1.3 Giải pháp đẩy nhanh chính sách đền bù giải phóng mặt bằng 9774
1.4 Xây dựng hợp lý các khu công nghiệp và khu chế xuất: 9975

2. Nhóm giải pháp nhằm giải quyết những khó khăn nội tại của lĩnh
vực bất động sản Việt Nam 9976
2.1 Biện pháp giảm giá nhà đất, văn phòng cho thuê quá cao 9976
2.2 Công khai hoá minh bạch thông tin thị trường bất động sản Việt Nam
10076
3. Nhóm giải pháp nhằm phát triển các thị trường tương tác 10177
3.1 Kiềm chế lạm phát, giảm thâm hụt ngân sách, thâm hụt thương mại
10177
3.2 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực cho thị trường bất động sản
Việt Nam 10278
4. Nhóm giải pháp khác 10380
4.1. Giải pháp phát triển cơ sở hạ tầng 10380
4.2 Giải quyết vấn đề bất đồng ngôn ngữ 10481
KẾT LUẬN 10682
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 10783
PHỤ LỤC 11086

MỤC LỤC 0
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT 0
DANH MỤC BẢNG BIỂU 0
DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ 0
Hình 1 : Bất động sản trong đóng góp vào GDP sử dụng 20 0
LỜI MỞ ĐẦU 1
LỜI MỞ ĐẦU 1
Chương I: 4
TỔNG QUAN VỂ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ SỰ CẦN THIẾT TRONG VIỆC
THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC
BẤT ĐỘNG SẢN 4
I. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 4
1. Khái niệm, đặc diểm và phân loại bất động sản 4

1.1 Khái niệm về bất động sản 4
1.2 Đặc điểm của bất động sản 7
1.3 Phân loại bất động sản 9
2.Khái niệm, đặc diểm và phân loại thị trường bất động sản 10
2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 10
2.2 Đặc điểm của thị trường BĐS 11
2.3 Phân loại thị trường BĐS 17
3. Vai trò của bất động sản đối với phát triển kinh tế 19
II. SỰ CẦN THIẾT CỦA VIỆC THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP
NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BĐS 23
1. Tính tất yếu của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài 23
2. Tác động của việc thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản ở mỗi quốc
gia 25
Chương II: 28

Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam
Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN
1
THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH
VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 28
I. CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP
NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BĐS VIỆT NAM 28
II. THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO
LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 36
1 Tình hình đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào Việt Nam 36
1.1 Điểm qua tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài của Việt
Nam (1988-2007) 37
1.2 Tình hình đầu tư trực tiếp nước ngoài của Hàn Quốc vào Việt Nam
38
2. Thực trạng đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt

Nam (giai đoạn 1988-2008) 42
2.1 Quy mô vốn đầu tư FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam
42
2.2 Cơ cầu đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc trong lĩnh vực bất động sản
BĐS tại Việt Nam 51
b, Cơ cấu đầu tư trực tiếp của tổng tất cả các nước vào lĩnh vực BĐS
Việt Nam theo chuyên ngành 54
Bảng 5: Cơ cấu đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS Việt
Nam theo các chuyên ngành BĐS ( giai đoạn từ 1/1/1988 - 29/4/2008)
54
Nhìn vào bảng trên nhận thấy tình hình chung đầu tư vào lĩnh vực
BĐS Việt Nam diễn ra như sau: đầu tư vào chuyên ngành khách sạn
du-lịch chiếm nhiều dự án nhất hơn ba trăm dự án (346 dự án), tiếp
đến là đầu tư xây dựng các văn phòng - căn hộ đây là mảng cung rất
thiếu của thị trường BĐS Việt Nam, đặc biệt là ở các đô thị lớn như
thủ đô Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Có hơn hai trăm dự án xây

Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam
Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN
2
dựng văn phòng- Căn hộ (228) chiếm 36,83% số dự án đầu tư trực tiếp
nước ngoài vào lĩnh vực BĐS Việt Nam. Số dự án xây dựng KCN-KCX
là 35 dự án trong khi dự án khu đô thị mới là thấp nhất 10 dự án
nhưng tổng vốn đầu tư lại lớn hơn rất nhiều so với đầu tư vào các
KCN-KCX. Tổng vốn đăng ký đầu tư vào khu đô thị mới đạt gần 5 tỷ
USD, 10 dự án, nên trung bình mỗi dự án xây dựng khu đô thị khoảng
500 triệu USD. Còn mỗi dự án đầu tư KCN-KCX, tổng vốn đăng ký đầu
tư hơn 1,8 tỷ USD với 35 dự án, trung bình mỗi dự án khoảng hơn 50
triệu USD. Như vậy mỗi dự án đầu tư cho Khu đô thị mới gấp mười lần
giá trị vốn đăng ký đầu tư so với dự án xây dựng KCN-KCX; hai

chuyên ngành thu hút nhiều vốn đầu tư FDI nhất là chuyên ngành
BĐS du lịch và BĐS thương mại. 54
Chương III: 59
CÁC GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG THU HÚT FDI CỦA HÀN
QUỐC VÀO LĨNH VỰC BĐS Ở VIỆT NAM 59
I. DỰ BÁO NHU CẦU PHÁT TRIỂN LĨNH VỰC BĐS VIỆT NAM (từ
nay đến năm 2020) 59
1. Tổng quan tình hình phát triển của thị trường BĐS Việt Nam (từ
năm đổi mới đến nay) 59
II. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA
HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM. 65
1. Những kết quả đạt được trong việc thu hút FDI của Hàn Quốc vào
lĩnh vực BĐS Việt Nam 65
2 Những khó khăn mà các nhà đầu tư Hàn Quốc gặp phải khi đầu tư
vào lĩnh vực BĐS Việt Nam 68
III CÁC GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG THU HÚT ĐẦU TƯ
TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BĐS VIỆT NAM . 78
1 Nhóm giải pháp cho các khó khăn của chính sách pháp luật 78

Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam
Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN
3
1.1 Cải cách thủ tục hành chính 78
1.2 Giải quyết vướng mắc trong việc phân cấp, thể chế ở các địa
phương 80
2.1 Giải pháp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng 80
2.2 Xây dựng hợp lý các khu công nghiệp và khu chế xuất: 82
3. Nhóm giải pháp cho những khó khăn nội tại của lĩnh vực BĐS 82
3.1 Biện pháp giảm giá nhà đất, văn phòng cho thuê quá cao 82
3.2 Công khai hoá minh bạch thông tin thị trường BĐS Việt Nam 83

4.2 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực cho thị trường BĐS Việt
Nam 85
Đào tạo hệ đại học đúng chuyên ngành kinh doanh bất động sản hiện
nay chỉ duy nhất đại học Kinh tế quốc dân và khoá đầu tiên khoá tốt
nghiệp là vào năm 2006. Khoa này đã đào tạo và cấp bằng cho một số
cử nhân và thạc sĩ kinh doanh BĐS. Những người đã tốt nghiệp hiện
đang làm việc và phát huy khả năng kinh doanh của mình trên thị
trường BĐS. Việc mở rộng quy mô đào tạo và nhân rộng những mô
hình đào tạo như vậy ở nước ta là vô cùng cần thiết. 86
5.1 Giải pháp phát triển cơ sở hạ tầng 86
5.2 Giải quyết vấn đề bất đồng ngôn ngữ 87
KẾT LUẬN 88
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 89
PHỤ LỤC 92
MỤC LỤC 0
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT 0
DANH MỤC BẢNG BIỂU 0
DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ 0
Hình 1 : Bất động sản trong đóng góp vào GDP sử dụng 20 0
LỜI MỞ ĐẦU 1

Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam
Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN
4
LỜI MỞ ĐẦU 1
Chương I: 4
TỔNG QUAN VỂ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ SỰ CẦN THIẾT TRONG VIỆC
THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC
BẤT ĐỘNG SẢN 4
I. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 4

1. Khái niệm, đặc diểm và phân loại bất động sản 4
1.1 Khái niệm về bất động sản 4
1.2 Đặc điểm của bất động sản 7
1.3 Phân loại bất động sản 9
2.Khái niệm, đặc diểm và phân loại thị trường bất động sản 10
2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 10
2.2 Đặc điểm của thị trường BĐS 11
2.3 Phân loại thị trường BĐS 17
3. Vai trò của bất động sản đối với phát triển kinh tế 19
II. SỰ CẦN THIẾT CỦA VIỆC THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP
NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BĐS 23
1. Tính tất yếu của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài 23
2 Tác động của việc thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản ở mỗi quốc
gia 25
Chương II: 28
THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH
VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 28
I. CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP
NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BĐS VIỆT NAM 28
II. THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI CỦA HÀN
QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 36
1 Tình hình đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào Việt Nam 36

Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam
Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN
5
1.1 Điểm qua tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài của Việt
Nam (1988-2007) 36
1.2 Tình hình đầu tư trực tiếp nước ngoài của Hàn Quốc vào Việt Nam
38

2. THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO
LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM (giai đoạn 1988-2008) 41
1 Quy mô vốn đầu tư FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam
41
2 Cơ cầu đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc trong lĩnh vực bất động sản
BĐS tại Việt Nam 51
2.2 Cơ cấu đầu tư trực tiếp của tổng tất cả các nước vào lĩnh vực BĐS
Việt Nam theo chuyên ngành 54
Bảng 5: Cơ cấu đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS Việt
Nam theo các chuyên ngành BĐS ( giai đoạn từ 1/1/1988 - 29/4/2008)
54
Nhìn vào bảng trên nhận thấy tình hình chung đầu tư vào lĩnh vực
BĐS Việt Nam diễn ra như sau: đầu tư vào chuyên ngành khách sạn
du-lịch chiếm nhiều dự án nhất hơn ba trăm dự án (346 dự án), tiếp
đến là đầu tư xây dựng các văn phòng - căn hộ đây là mảng cung rất
thiếu của thị trường BĐS Việt Nam, đặc biệt là ở các đô thị lớn như
thủ đô Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Có hơn hai trăm dự án xây
dựng văn phòng- Căn hộ (228) chiếm 36,83% số dự án đầu tư trực tiếp
nước ngoài vào lĩnh vực BĐS Việt Nam. Số dự án xây dựng KCN-KCX
là 35 dự án trong khi dự án khu đô thị mới là thấp nhất 10 dự án
nhưng tổng vốn đầu tư lại lớn hơn rất nhiều so với đầu tư vào các
KCN-KCX. Tổng vốn đăng ký đầu tư vào khu đô thị mới đạt gần 5 tỷ
USD, 10 dự án, nên trung bình mỗi dự án xây dựng khu đô thị khoảng
500 triệu USD. Còn mỗi dự án đầu tư KCN-KCX, tổng vốn đăng ký đầu

Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam
Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN
6
tư hơn 1,8 tỷ USD với 35 dự án, trung bình mỗi dự án khoảng hơn 50
triệu USD. Như vậy mỗi dự án đầu tư cho Khu đô thị mới gấp mười lần

giá trị vốn đăng ký đầu tư so với dự án xây dựng KCN-KCX; hai
chuyên ngành thu hút nhiều vốn đầu tư FDI nhất là chuyên ngành
BĐS du lịch và BĐS thương mại. 54
Chương III: 59
CÁC GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG THU HÚT FDI CỦA HÀN
QUỐC VÀO LĨNH VỰC BĐS Ở VIỆT NAM 59
I. DỰ BÁO NHU CẦU PHÁT TRIỂN LĨNH VỰC BĐS VIỆT NAM (từ
nay đến năm 2020) 59
1. Tổng quan tình hình phát triển của thị trường BĐS Việt Nam (từ
năm đổi mới đến nay) 59
II. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA
HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM. 65
1. Những kết quả đạt được trong việc thu hút FDI của Hàn Quốc vào
lĩnh vực BĐS Việt Nam 65
2 Những khó khăn mà các nhà đầu tư Hàn Quốc gặp phải khi đầu tư
vào lĩnh vực BĐS Việt Nam 68
III CÁC GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG THU HÚT VÀ NÂNG
CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN
QUỐC VÀO LĨNH VỰC BĐS VIỆT NAM 78
1 Nhóm giải pháp cho các khó khăn của chính sách pháp luật 78
1.1 Cải cách thủ tục hành chính 78
1.2 Giải quyết vướng mắc trong việc phân cấp, thể chế ở các địa
phương 80
2.1 Giải pháp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng 80
2.2 Xây dựng hợp lý các khu công nghiệp và khu chế xuất: 82
3. Nhóm giải pháp cho những khó khăn nội tại của lĩnh vực BĐS 82

Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam
Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN
7

3.1 Biện pháp giảm giá nhà đất, văn phòng cho thuê quá cao 82
3.2 Công khai hoá minh bạch thông tin thị trường BĐS Việt Nam 83
4.2 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực cho thị trường BĐS Việt
Nam 85
Đào tạo hệ đại học đúng chuyên ngành kinh doanh bất động sản hiện
nay chỉ duy nhất đại học Kinh tế quốc dân và khoá đầu tiên khoá tốt
nghiệp là vào năm 2006. Khoa này đã đào tạo và cấp bằng cho một số
cử nhân và thạc sĩ kinh doanh BĐS. Những người đã tốt nghiệp hiện
đang làm việc và phát huy khả năng kinh doanh của mình trên thị
trường BĐS. Việc mở rộng quy mô đào tạo và nhân rộng những mô
hình đào tạo như vậy ở nước ta là vô cùng cần thiết. 86
5.1 Giải pháp phát triển cơ sở hạ tầng 86
5.2 Giải quyết vấn đề bất đồng ngôn ngữ 87
KẾT LUẬN 88
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 89
PHỤ LỤC 92
DANH MC BNG CH VIT TT
Bảng chữ viết tắt Tiếng Việt
Chữ viết tắt
Nghĩa Tiếng Việt
BĐS
Bất động sản
KCN-KCX
Khu côụng nghiệp- Khu chế xuất
KDC
Khu dâõn c-
TTTM
Trung tâõm th-ơng mại
TP HCM
Thành phố Hồ Chíớ Minh

TT-Huế
Thừa Thiêờn Huế
CTCP
Côụng ty cổ phần
TNHH
Tráỏch nhiệm hữu hạn

Bảng chữ viết tắt Tiếng Anh
Chữ viết
tắt
Nghĩa Tiếng Anh
Nghĩa Tiếng Việt
FDI
Foreign Direct Investment
Đầu t- trực tiếp n-ớc
ngoài
EIU
Economist Intellegence Unit
Cơ quan chuyêờn đ-a ra
phâõn tíớch dự báỏo kinh
tế toàn cầu, nháỏnh
nghiêờn cứu của tạp chíớ
The Economist (Nhà Kinh
tế)
M&A
Mergers & Aquisitions
Mua lại và sáỏt nhập
BOT
Business- Operation-Transfer
Xâõy dựng-Thực hiện

và chuyển giao
WTO
World Trade Organisation
Tổ chức Th-ơng mại

Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam
Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN
1
thÕế giíới
CBRE
CB Richard Ellis
C«ông ty chuyªên t-ư vÊấn
vµà thùực hiÖện c¸ác dÞịch
vôụ bÊất ®đéộng s¶ản
TNCs
Tranational Companies
C¸ác c«ông ty xuyªên quèốc
gia

BĐS: Bất động sản
FDI: Đầu tư trực tiếp nước ngoài
KCN-KCX: Khu công nghiệp-Khu chế xuất
KDC: Khu dân cư
CBRE: Công ty CB Richard Ellis - một công ty chuyên tư vấn và thực hiện
các dịch vụ bất động sản
TTTM: Trung tâm thương mại
EIU: Economist Intelligence Unit, cơ quan chuyên đưa ra các phân tích dự
báo về kinh tế toàn cầu, nhánh nghiên cứu của tạp chí The Economist (Nhà
kinh tế)
M&A: Mergers and Acquisitions, Mua lại và sát nhập

TNCs: Transnational Corporations, Các công ty xuyên quốc gia
BOT: Business-Operation-Transfer, Xây dựng thực hiện và chuyển giao
TP HCM: Thành phố Hồ Chí Minh
TT-Huế: Thừa Thiên Huế





DANH MỤC HÌNH VẼ, BẢNG BIỂU

Hình 1 : Bất động sản trong đóng góp vào GDP sử dụng 2118

Bảng 1: Cơ cấu đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc theo ngành 4236
( tính từ 1/1/1988-29/4/2008) 4236
Bảng 2: 10 nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài lớn nhất vào lĩnh vực BĐS 4438
Việt Nam (giai đoạn 1/1/1988 – 29/4/2008) 4438
Bảng 3: Số dự án và FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam qua
các năm ( giai đoạn 1991-2007) 4640
Bảng 4: Cơ cấu đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS Việt Nam theo
các chuyên ngành BĐS ( giai đoạn từ 1/1/1988 - 29/4/2008) 5751
Bảng 5: Số dự án đầu tư của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam theo
chuyên ngành đầu tư ( tính từ 1/1/1988-29/4/2008) 5852
Bảng 1: Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam theo ngành 1988-2007
(Tính tới ngày 22/12/2007 và chỉ tính các dự án còn hiệu lực) 37
Bảng 2: Cơ cấu đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc theo ngành 40
( tính từ 1/1/1988-29/4/2008) 40
Bảng 3: 10 tỉnh thành phố dẫn đầu về thu hút FDI của Hàn Quốc Error!
Bookmark not defined.
(Tính từ 1/1/1988-tháng 4/2008) Error! Bookmark not defined.

Bảng 4: Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào Việt Nam theo hình thức đầu tư
(từ 1/1/1988-29/4/2008) Error! Bookmark not defined.
Bảng 5: Số dự án và FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam qua
các năm ( giai đoạn 1991-2007) 42
Bảng 6: Số dự án đầu tư của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam theo
chuyên ngành đầu tư ( tính từ 1/1/1988-29/4/2007) 55

Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam
Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN
1


DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ

Biểu đồ 1: Phân bổ nguồn vốn FDI của Hàn Quốc vào Việt Nam, từ 1988-
tháng 4/ 2008 51
Biểu đồ 2: FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam qua các năm từ
năm 1991-2007 44
Hình 1 : Bất động sản trong đóng góp vào GDP sử dụng 20
Biểu đồ 1: FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam qua các năm từ
năm 1991-2007 4741
Biểu đồ 2: Phân bổ nguồn vốn FDI của Hàn Quốc vào Việt Nam, từ 1988-
tháng 4/ 2008 5448

Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam
Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN
2
LỜI MỞ ĐẦU

Bất động sản là một lĩnh vực quan trọng và có tương tác với các lĩnh
vực khác trong nền kinh tế. Ở tất cả các nước trên thế giới, đầu tư vào lĩnh
vực bất động sản có một ý nghĩa to lớn trong việc phát triển kinh tế. Thị
trường bất động sản luôn nhận được sự quan tâm của chính phủ và nhà đầu tư.
Đặc biệt, ở Việt Nam, ở một nước đang phát triển, thị trường bất động
sản còn rất non trẻ và tiềm năng nên càng được chính phủ và các nhà đầu tư
quan tâm. Tuy nhiên đầu tư vào lĩnh vực này cần một lượng vốn lớn mà nội
lực trong nước không thể đáp ứng hết được do đó việc thu hút đầu tư trực tiếp
nước ngoài là tối cần thiết và cần được tiếp tục đẩy mạnh. Từ năm 1987 khi
Việt Nam chính thức mở cửa thu hút đầu tư nước ngoài đến nay thì Hàn Quốc
nổi lên là nhà đầu tư số một trong 81 quốc gia và vùng lãnh thổ có vốn đầu tư
trực tiếp vào Việt Nam. Tuy Nhận thấy tiềm năng rất lớn ở lĩnh vực bất động
sản Việt Nam, Hàn Quốc đang thể hiện sự quan tâm của mình đến lĩnh vực
này. Hhiện nay Hàn Quốc chưa phải là nhà đầu tư lớn nhất vào lĩnh vực bất
động sản Việt Nam nhưng Hàn Quốc đang cho thấy là nhà đầu tư rất triển
vọng cho vị trí đó. Thu hút được các nhà đầu tư Hàn Quốc sẽ tạo nên hiệu
ứng “đô-mi-nô” khiến các nhà đầu tư nước ngoài khác cũng đầu tư tích cực
theo vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam.
Nhận thấy tầm quan trọng của việc thu hút đầu tư trực tiếp của đối tác
quan trọng Hàn Quốc trong việc phát triển lĩnh vực bất động sản Việt Nam
nên tác giả quyết định chọn đề tài: “Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh
vực bất động sản Việt Nam” để bảo vệ khoá luận tốt nghiệp của mình.
1. Tính cấp thiết của đề tài:

Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, cũng là tài sản lớn của
mỗi cá nhân. Nên bất động sản là lĩnh vực được nhiều người quan tâm. Ở hầu

Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam
Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN
3
hết các nước, đầu tư vào lĩnh vực này có một ý nghĩa to lớn trong việc phát
triển kinh tế.
Ở Việt Nam, trong hai mươi năm trở lại đây, sự xuất hiện của những toà
cao ốc trọc trời, những khách sạn, khu nghỉ dưỡng cao cấp, những khu công
nghiệp hiện đại, những trung tâm thương mại đồ sộ… do người nước ngoài đầu
tư xây dựng đã làm cho đất nước trở nên hiện đại hơn, ngày càng đáp ứng được
nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội. Song hiện nay Việt Nam vẫn là nước đang
phát triển, cơ sở hạ tầng còn yếu kém, thị trường bất động sản còn non trẻ.
Chính vì vậy đầu tư vào lĩnh vực bất động sản còn rất tiềm năng. Nhiệm vụ tiếp
tục thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực đặc biệt này ở Việt Nam
vẫn cần được tiếp tục đẩy mạnh. Trong số các quốc gia và vùng lãnh thổ có
vốn đầu tư trực tiếp vào Việt Nam thì Hàn Quốc luôn nằm trong nhóm các
nước dẫn đầu. Hiện nay Hàn Quốc là nhà đầu tư số một vào Việt Nam và cũng
là nhà đầu tư rất tích cực vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam.
Nhận thấy tầm quan trọng của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài
để phát triển lĩnh vực bất động sản Việt Nam, nhận thấy vai trò của đối tác
quan trọng Hàn Quốc nên tác giả quyết định chọn đề tài: “Đầu tư trực tiếp
của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam” để bảo vệ khoá luận tốt
nghiệp của mình.



2.Mục đích nghiên cứu
Đề tài có những mục đích sau:

- Nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản về bất động sản, thị trường bất
động sản.
- Làm rõ vai trò của đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động
sản Việt Nam.

Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam
Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN
4
- Phân tích, đánh giá tình hình đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào bất
động sản Việt Nam
- Đề xuất giải pháp tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc
vào bất động sản Việt Nam, để thị trường bất động sản Việt Nam càng ngày
càng phát triển, tiếp túc đẩy nền kinh tế Việt Nam đi lên, nâng cao chất lượng
cuộc sống của người Việt Nam.
3.Nhiệm vụ nghiên cứu:
Để thực hiện mục đích nói trên đề tài có nhiệm vụ cụ thể sau đây:
- Hệ thống hoá các vấn đề về lý luận bất động sản, thị trường bất động
sản.
- Phân tích thực trạng đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất
động sản Việt Nam.
- Đánh giá tình hình đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất
động sản Việt Nam và đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường thu hút,
nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn vốn đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh
vực bất động sản.
4. Phạm vi nghiên cứu:
Do khuôn khổ của bài khoá luận và thời gian có hạn, đề tài chỉ nghiên
cứu một số lý luận chung về bất động sản, thị trường bất động sản; phân tích
và đánh giá tình hình đầu tư của Hàn Quốc vào bất động sản Việt Nam. Trên
cơ sở đó đề xuất những giải pháp nhằm tăng cường thu hút và nâng cao hiệu
quả sử dụng nguồn vốn đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào Việt Nam. Nghiên

cứu về lĩnh vực bất động sản nói chung tốn nhiều thời gian và công sức, lĩnh
vực này còn rất mới mẻ ở Việt Nam. Trong phạm vi bài khoá luận này tác giả
chỉ tập trung nghiên cứu thực trạng đầu tư của Hàn Quốc-một đối tác quan
trọng- vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam. Nếu làm tốt việc thu hút được
Hàn Quốc đầu tư vào lĩnh vực BĐS Việt Nam thì cũng sẽ thu hút các nhà đầu
tư nước ngoài khác đầu tư vào lĩnh vực này. Từ đó kích thích thị trường bất

Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam
Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN
5
động sản Việt Nam phát triển, kéo nền kinh tế Việt Nam đi lên, chất lượng
cuộc sống của người dân Việt Nam được tăng cao.
5. Phương pháp nghiên cứu:
Đề tài dựa trên phương pháp luận nghiên cứu của chủ nghĩa Mác-Lênin
duy vật biện chứng và duy vật lịch sử. Ngoài ra, đề tài còn áp dụng các
phương pháp nghiên cứu khác như phương pháp tổng hợp, phân tích; phương
pháp thống kê; phương pháp so sánh; phương pháp diễn giải, quy nạp và
phỏng vấn một số người có trách nhiệm trong các cơ quan quản lý nhà nước
và các công ty kinh doanh và quản lý bất động sản.
6. Kết cấu của bài khoá luận
Khoá luận gồm 3 chương:
Chương I: Tổng quan về bất động sản và sự cần thiết trong việc thu
hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản
Chương II: Thực trạng đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất
động sản Việt Nam
Chương III: Các giải pháp nhằm tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp
của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam.
Do hạn chế về thời gian và nguồn tài liệu nghiên cứu và kinh nghiệm
của bản thân, nội dung của khoá luận sẽ không tránh khỏi những thiếu sót.
Tác giả mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy cô giáo,các độc giả và

những người quan tâm đến khoá luận này. Xin trân trọng cảm ơn!


Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam
Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN
6
Chương I:

TỔNG QUAN VỂ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ SỰ CẦN THIẾT
TRONG VIỆC THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC
NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN

I. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1. Khái niệm, đặc diểm và phân loại bất động sản
1.1 Khái niệm về bất động sản
Bất động sản (BĐS) trong tiếng anh là “real estate” hoặc “real
property”, đây là một từ ngữ được dùng rất phổ biến ở các nước trên thế giới.
Trong cuốn “Cha giàu, cha nghèo” (“Rich dad & poor dad”) tập một của tác
giả Robert Kiyosaki người cha giàu trong lúc nói về sức mạnh của từ ngữ đã
nói rằng từ gốc, từ cổ của từ “real” trong “real estate/ real property” là từ
“royal”- có nghĩa là thuộc về hoàng gia, của hoàng gia. Có nghĩa rằng bất
động sản là một loại tài sản thuộc về hoàng gia, của giai cấp thống trị.
Còn trong quyển sách “ Sự hình thành và phát triển bất động sản trong
công cuộc đổi mới ở Việt Nam” do tiến sĩ Lê Xuân Bá chủ biên có cho thấy:
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ
Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng
đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên
mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây
trồng…và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai,
những vật trên mặt đất cùng với bộ phận cấu thành lãnh thổ.(trang 7)

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới có cùng cách phân loại tài sản như
trên, đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những vật gắn liền
với đất đai. Tuy nhiên thì hệ thống pháp luật mỗi nước có những nét đặc thù

Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam
Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN
7
riêng tạo ra danh giới phân loại giữa hai khái niệm BĐS và động sản. “Điều 520
Luật dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là
bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”; Luật dân sự của Nga
năm 1994 quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai
chung chung, luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như
“tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là bất động sản.”
1

Luật dân sự Việt Nam 2005 điều 174 cũng quy định rõ khái niệm về bất
động sản và động sản. Khoản 1 điều 174 Luật Dân Sự Việt Nam 2005 quy
định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác theo pháp luật quy định.”
- Đất đai:
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể
(những đất đai di dời được như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng
không phải là BĐS);
+ Phải là đất đai đã xác định chủ quyền;
+ Đất đai đó phải đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất
lượng của đất đai đó)

-Nhà ở công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không phải di dời, hoặc di dời không đáng
kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…(những nhà bạt di động


1
“Sự hình thành và phát triển BĐS trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam”-Lê Xuân Bá-NXB Khoa học kỹ
thuật Hà Nội 2003

Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam
Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN
8
của các gánh xiếc, các lâu đài làm bằng băng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn
không phải là bất động sản mà là các động sản hoặc là công cụ lao động);
+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá,
cầu cống, bến cảng, sân bay bãi đỗ…được xây dựng gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng
đó: máy điều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của
công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình ( những
tài sản có thể tháo dời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không
phải là bất động sản như máy điều hoà di động, các chậu cây cảnh trong vườn
treo, các tranh ảnh thiết bị và các đồ dùng khác);
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá
trị đo lường theo các tiêu chuẩn nhất định.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
+ Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;
+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối;
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao…
+ Một số công trình khai thác hầm mỏ

+ Các tài sản khác theo pháp luật quy định
Như vậy khái niệm BĐS rất rộng, rất đa dạng và cần được quy định rõ
cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và những tài sản có nước cho là BĐS,
trong khi có nước lại liệt vào danh mục động sản; có nước quy định cụ thể chi
tiết có nước lại quy định chung chung. Những quy đinh về BĐS trong pháp
luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ
thể danh mục các tài sản này. Đây là khái niệm chung phổ quát mà tác giả sẽ
dùng xuyên suốt trong đề tài nghiên cứu.




Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam
Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN
9
1.2 Đặc điểm của bất động sản
Từ khái niệm được phân tích ở trên, bất động sản có những đặc điểm cụ
thể sau:
+Tính cố định: BĐS là hàng hoá có tính cố định về vị trí địa lý, về địa
điểm và không có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn
liền với đất đai mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về
diện tích và không gian. Đặc điểm này có ảnh hưởng cực lớn đến giá trị giao
dịch của BĐS trên thị trường BĐS, đến kinh doanh BĐS. Do đó, vị trí của
BĐS như địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế chính trị xã hội, pháp lý, cảnh
quan, kết cấu hạ tầng… của hàng hoá bất động sản có ý nghĩa vô cùng quan
trọng đối với giá trị và giá cả BĐS
+Tính lâu bền: BĐS là loại hàng hoá có tính lâu bền. Tính lâu bền của
hàng hoá gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban
tặng không thể bị tiêu huỷ( trừ một số trường hợp đặc biệt như động đất, núi
lửa, sạt lở…) Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật

kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có hàng trăm năm. Ngay trong nông nghiệp,
BĐS là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài. Tuy nhiên tính lâu
bền của hàng hoá BĐS rất khác nhau, tuỳ theo từng loại BĐS cụ thể. Đặc
điểm này ảnh hưởng đến chiến lược kinh doanh, đến hoạt động đầu tư BĐS.
+ Tính cá biệt và khan hiếm: Hàng hoá BĐS mang tính cá biệt và khan
hiếm. Sở dĩ như vậy là do tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như
của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Tính phức tạp
của đất đai về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan…đã tạo nên sự khan hiếm
và tính cá biệt của hàng hoá BĐS. Mặc khác chính sự đa dạng trong thiết kế
xây dựng, chế tạo… của chủ đầu tư cũng như của kiến trúc sư, các công trình
sư và các nhà thiết kế cũng tạo nên tính dị biệt của hàng hoá BĐS. Các nhà
đầu tư nếu biết khai thác đặc điểm này của BĐS chắc chắn sẽ tạo cho mình
được những phong cách riêng đáp ứng những khách hàng đặc biệt.